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경매는 나쁜 것?

어쩌면 우리는 항상 이런 관점에서 바라보고 있을 수도 있다. 다른 사람의 피눈물을 먹고살아야 하는 것이라고 판단을 하거나 한편으로는 패가망신이 될 수도 있는 권리 분석 문제로 힘들어 할 수도 있고 막상 낙찰을 받아도 사람을 내보내는데 너무 힘들 수도 있다는 생각을 가지고 있기도 하다. 그런데 사실 이 경매라는 제도가 없다면 유동성에 문제가 생길 수도 있다는 사실을 아는가? 말 그대로 부동산을 사놓고 팔지 않고 배 째라 식으로 나오게 되면 돈을 받을 방법이 없지 않은가? 그래서 그러한 문제를 해결하기 위해 이렇게 경매가 필요하다. 일단 그런 불편한 시선으로 볼 필요가 없다는 의미이다. 결국 우리는 이러한 경매에서 내가 원하는 가격으로 매수를 하면 된다는 의미이다. 그래서 어쩌면 더 매력적이다.

경쟁자가 어느정도는 한정적이다.

경매 경쟁율이 아무리 높더라도 1000:1, 10000:1은 될 수가 없다. 애초에 시장으로 진입하는 사람이 거의 없어서 그런데, 이러한 책이 산떠미같이 쌓여 있어도 그저 공부만 하는 사람이 절반 이상이며 실제 입찰을 선택하는 사람은 점점 늘어나고 있기는 하지만 아직도 굉장히 적은 편이다. 해외에 비하면 1~2번 유찰은 기본으로 되는 경우가 태반이며, 어쩌면 이러한 부분 때문에 오히려 경매로 보내버리면 돈을 갚는(?) 그러한 선순환이 이루어지기도 한다. 그래서 이러한 경매가 3대를 행복하게 한다는 저자의 표현은 어쩌면 '제대로 공부하고 낙찰받으면' 그렇게 될 수 있다고 강력하게 주장하는 것이 아닐까 생각을 해 본다.

이 책은 일화를 담고 있다.

아마 경매에 대한 어려운 내용을 담거나 각 사건번호에 따라 어떤 식으로 권리분석을 해야하는지만 나와 있었다면 이 책은 굉장히 지루한 책이 되었을 것이다. 그렇지만 그러한 방식이 아니다. 하나의 이야기 속에서 얻을 수 있는 것들이 상당히 많이 있다. 특히 우리가 굉장히 불편하게 생각하는 유치권 등에 대해서 나온 내용은 다른 책들과는 다르게(막 유치권을 어떻게 깨야 하는가가 엄청나게 나와 있는 다른 책들과는 다르게) 하나의 스토리로 이루어져 있다. 한편으로는 '아 맞다, 그렇게 하면 유치권이라는 것을 어렵지 않게 이해할 수 있겠구나!'라는 생각이 든다. 

실패이야기도 있다.

많은 책들이 분석 내용이나 성공담만 줄줄줄 내놓은 것에 비하면 이 책은 시작부터 '거대한 실패' 에 대해서 설명을 한다. 거기다가 혼자만 한 것이 아니라 주변에 학원생들과 같이 투자를 한 것이었는데 결과적으로 패착으로 마무리가 되었다(물론 팔긴 팔았으니...) 물론 그런 과정에서 아마 나였다면 큰 좌절을 하고 경매에 대해서 포기했을 수도 있었을 것 같다. 하지만 역시 이 분야의 성공자는 다르다는 생각이다. 그러한 과정을 통해서 더 많은 것을 얻고 나중에 성공하는 자양분을 얻었다고 한다. 뭐, 다들 그러한 경험은 있겠지만 이 분야의 경우 이렇게 '찐 고수'의 이야기를 들어야 성공할 수 있다.

최근 공인중개사 공부를 하고 있다.

공부를 하는 내용 중 일부가 이 책에 나와서 상당히 반갑기도 하고 참 상황이 많은 것이 부동산이라는 생각을 했다. 공부를 하는 입장에서야 사례를 찾아서 하나씩 보고 외우면 되지만 실제 상황이 되었을 때 단순히 외우는 것으로 해결되지 않는 경우가 많이 있을 것이다. 거기다가 불법이라는 부분까지 들어오게 되면 그야말로 상당히 복잡한 케이스가 너무나 많다. 아마 저자는 이 책에서 보여주는 소재는 그 복잡한 것들 중 일부만을 소개시켜 주었을 것이다. 그럼에도 이 책이 매력적인 것은 정말 많은 사람들이 저자를 '일타 강사'라고 설명할 수 있기에 책과 강의가 상당히 재미있다는 평 때문이다. 그만큼 이 책은 경매에 대해서 좀 더 편안하게 다가갈 수 있는 매력이 있다.

부동산 경매에 대한 생각은 어떠한가?

과거에는 부동산 경매에 대해서는 좋지 않은 이야기가 많이 있다. 채무자의 눈물이라는 이야기도 있고 남의 것을 결국 빼앗기 위해 하는 행위라는 인식도 있다. 실제로 법에 대해 무지했던 많은 사람들이 자신의 보금자리에서 쫓겨나가는 경우도 많이 있었고 과거 영화나 드라마 소재로도 자주 쓰였던 것이 사실이다. 그런데 정작 이것을 국가에서는 그리 신경 쓰지 않는 듯하다. 왜냐하면 경제가 어느 한쪽이 막히는 것이 더 문제인데 이렇게라도 부동산을 처분하지 않는다면 돈을 빌려주는 일 따위를 할 수 없기 때문이다. 바로 담보라는 개념이고 그 담보에 영향이 가는 경우 이렇게 경매나 공매를 통해서 내 재산을 지킬 수 있는 방법이기 때문이다(안 갚아서 그래 안 갚아서)

시중에 경매 책은 진짜 많다.

그런데 경매 책들이 보면 정말 천편일률적으로 만들어져 있다는 사실을 알게 된다. 가장 대표적으로 나오는 내용이 권리분석에 대한 내용들인데 사실 권리분석이 대단히 중요한 내용이긴 하지만 일단 경매나 공매에 대해서 접근할 수 있는 단순한 궁금점에 대해서 알고 싶어서 책을 읽기 시작했는데 많은 책들이 이러한 분석에 휩싸여서 오직 물건에 대한 분석에만 집중을 하고 있는 것이 사실이다. 그래서 그런가 권리분석 내용만 나오면 솔직히 그때마다 다르고 케이스 바이 케이스인 경우가 많아서 이 많은 것을 다 공부할 바에는 그냥 경매를 하지 않겠다는 생각이 들 정도이다.

결국 우리는 돈을 벌기 위해서 이 시장에 뛰어든다.

대체 얼마가 기준이 되어야 할까? 일반적인 사람들은 본인이 임차인일 때를 생각해서 적용을 하지만 실제 임대인이 되었을 경우에 신경을 써야 할 것이 돈 말고도 꽤 된다는 사실을 해 보면 알게 된다. 아무 생각 없이 뛰어들지 않도록 어느 정도 적정선의 수익이 날 수 있는 구조가 되어야 하며 아파트뿐만 아니라 오피스텔부터 단독주택, 상가주택 등, 어쩌면 천편일률적인 주거시장이 아닌 수익을 낼 수 있는 구조의 수익형 부동산에 좀 더 집중할 수 있는 기회를 주기도 한다. 결국 싸게 사야 내가 이득을 볼 수 있지 않겠는가?

이 책은 다소 다르다.

애초에 경매나 공매에 돌입하기 위해서는 관심을 끌 수 있을만한 것이 있어야 한다. 천만 원으로도 당연히 경매가 가능하지만 그건 현실적으로 좋은 물건을 알아볼 수 있는 사람들의 상황에서 가능한 것이지 우리 같은 사람들에게는 어려운 부분이 많다. 그러니 실제 일반적인 사람들이 접근할 수 있고(금액도 말도 안 되는 금액 말고) 실제로 어떤 방향에서 경매를 봐야 할지, 그리고 경매장에서 유의해야 할 점은 무엇인가와 같이 정말 '극초보' 들에게 필요한 내용이 Q&A형식으로 담겨 있다. 네이버나 ChatGPT에게 물어보는 것보다 훨씬 더 자세하게 말이다.

어느덧 40대가 되었다.

뭔가 20대와 30대가 너무나 정신없이 지나간 것 같은데 40대가 되니 문득 두려운 것이 생겼다. 일단 은퇴를 하는 나의 선배들을 보면서 이제 내가 회사에 있는 날보다 나가야 할 날이 더 가까워지기 시작했다는 것과 의외로 모아놓은 것들이 거의 없다는 생각이 든 것이다. 나름 대기업도 다니고 열심히 야근도 주말에도 근무를 하면서 벌었는데 결과물은 생각보다 별로라는 것이다. 왜 이렇게 된 것일까? 재테크라는 것에 대해서 그렇게 관심이 없진 않았지만 막상 실행을 했던 것은 별로 없던 것 같다. 특히 부동산 부분은 말이다.

40대에 부동산 투자는 선택이 아니라 필수다?

이 명제에 대해서 진짜 40대가 되니까 확실하게 이해가 간다. 회사가 경기도 동탄 쪽에 있어서 그곳에 사는 선후배들이 많은데 동탄 2 신도시가 처음 시작될 때 가격은 3~4억 수준으로 당시에는 허허벌판에 아파트를 짓고 있었기 때문에 그리 미래가 밝지 않았던 것으로 생각이 되었다. 그런데 동탄 1 신도시가 시작될 때의 학습효과가 있던 사람들은 너도나도 청약을 시작했고 항상 처음에 시작하는 시범단지를 기준으로 거의 3배 이상이 상승되었다. 아마 어떤 재테크, 혹은 일을 3배로 하더라도 이러한 수익률이 나올 수 없을 것이다. 그래서 우리는 부동산 투자를 반드시 해야 한다고 말을 하는 것이다. 최근 떨어진다고 말은 하지만 이미 오른 것에 대한 것이 급격히 하락하는 것은 정치적으로도 경제적으로도 불가능하다.

경매는 이렇게 하는건가?

경매는 사실 법적으로 원칙대로 하면 어려울 것은 없다. 다만 결국 사람이 연관이 되고 명도라는 것을 해야 하기 때문에 사람과의 관계를 껄끄럽게 여기는 사람은 손쉽게 하기 어려운 것이라고 하여 잘하지 않는다. 분명 저렴하게 할 수 있다고 알고 있음에도 경쟁률이 아주 높지 않은 이유는 이러한 이유일 것이다. 이 책에서는 경매에 대한 기초적인 부분과 저자 스스로 어떤 방식으로 접근했는지에 대한 경험담이 나와 있다. 사실 여타 경매 책에서도 이러한 방식으로 작성되어 있는 것이 많기 때문에 독특하다고 표현하기는 어렵지만, 명도 이후에도 상대방이 어떤 반응을 보였는지, 어떠한 부분에서 양보를 하면 안 되는지에 대해 어쩌면 원칙보다는 상황에 맞는 부분을 보여주는 것이 굉장히 인상적이었다.

경매는 돈이 움직이는 일이다.

거대한 돈이 움직이고 자신이 손해를 보면서까지 할 필요는 없을 것이다. 그런데 이러한 명도 과정에서 인간적인 부분 때문일까? 아니면 측은지심 때문일까? 말 한마디 때문에, 그리고 글 한 줄 때문에 엄청나게 손해를 보는 경우가 생긴다. 개인적으로 경매 자체 과정에 대해서는 사전에 공부를 하고 가지만 정작 명도의 대상자에게 갈 때는 고민이 없이 가는 경우가 많아서 이러한 문제를 많이 발생시키는 것 같다. 오히려 공부는 이러한 부분을 해야 하는 것이 아닐까 생각이 되는데 아무리 보석이라도 결국 완전히 내 것으로 만들지 못하면 그림에 떡이라는 좋은 '교훈'을 주는 부분이 아닐까?

저자는 40대 후반에 부동산 투자에 뛰어들었다.

그것이 실력이든 운이든 하나의 카페를 운영할 정도로, 그리고 하나의 강의를 진행할 수 있을 정도로 전문가가 되었다. 설마 나이 때문에 힘들어서 못한다는 그런 말로 본인을 위로할 생각인가? 아니다. 그리고 돈이 많으면 뭐 하냐는 사람도 있는데 경제적 자유가 보장되기 시작하면 자신이 할 수 있는 것들이 너무나 넓어지기 때문에 지금 당장 힘들어도 그것을 해야 하는 당위성이 있다는 생각이다. 엄청난 부자는 아니지만 시간의 자유, 영혼의 자유를 얻어서 지금까지 돈을 위해 삶을 살았다면 이번에는 자신을 위해, 가족을 위해 살아보는 것은 어떨까?

경매는 어떻게 하면 잘할 수 있을까?
최근 경매 학원도 많이 생겼고 저자와 마찬가지로 소위 '고수'라고 하시는 분들의 강연도 많아졌다. 그리고 과거와 다르게 경매에 대한 안 좋은 이미지도 사라지게 되면서 많은 사람들이 노리는 경우가 많아졌다. 그래서 그럴까...? 우리가 흔히 잘 알고 있는 아파트 경매의 경우 권리가 이상하게만 되어있지 않다면 가격이 꽤 높은 상태에서 낙찰되는 경우가 많이 있다. 굳이 경매가 아니더라도 살 수 있을만한 수준으로 말이다. 그런데 우리가 경매를 하고자 하는 이유는 어디까지나 '싸게' 사고 싶어서인데 일반 시가와 비슷하다면 굳이 이렇게 할 필요가 없지 않을까? 그래서 잘하고 싶은데 어떻게 해야 할까?

사실 답은 간단하다.
직접해 봐야 한다. 여느 책에도, 당장 나에게도 큰 문제가 있다라고 하면 바로 실행력이다. 단순히 책을 읽는 것은 얼마든지 할 수 있는데 그것을 읽고 실행하는 것이 굉장히 어렵다. 왜 어렵냐고? 아마도 처음에는 스스로가 '적정 가격'이라는 것에 대해서 잘 모르니 그럴 수 있다. 그런데 그다음에는 공부를 하다 보면 '예외 케이스'가 생기기 마련인데 혹시나 그 예외 케이스에 내가 걸리게 되어 돈을 잃을 수도 있다는 생각이 들 수 있다. 사실 이 책에는 거장의 '성공담' 위주로 나와있지만 중간중간 내용을 보자면 법정 지상권을 해결하는 부분이나 꼬부랑 길을 10배에 판매하는 과정에서 사실 얼마나 식은땀이 났을까에 대한 생각도 든다. 지나고 나니 웃으면서 이야기를 할 수 있지만 당시에는 정말 지푸라기라도 잡는 심정으로 노력하지 않았을까?

법정지상권 이야기는 신기하기도 재미있기도 하다.
공인중개사 공부를 하면서 법정지상권에 대해 알게 되었는데,  뭔가 내용 자체로는 이해가 되지만 어째서 이러한 상황이 발생이 되는지에 대해서 의문이었다. 그런데 생각을 해 보니 법정지상권 자체가 생길 수는 있지만 경매라는 특수성을 생각해 보자면 '은행에서 대출이 될 리가 없으니' 법정지상권 자체가 성립이 되기 어려운 점이라는 것이다. 읽고 보니 머릿속에서 좀 이해는 되는데 막상 내가 그 상황에서 그런 생각을 할 수 있을까? 그런 의문이 들긴 한다. 아마도 실제 법정지상권 분야에는 스페셜리스트라고 하시는 분이니 당연히 이제는 쉽게 설명할 수 있고 어떤 상황에서 들어간다라는 것도 알고 있겠지만 한편으로는 이런 것을 자신 있게 설명할 수 있다는 것이 재미있었다.

농지취득자격?
알기는 하는데 사실 아직도 이게 왜 필요한지는 조금 의문이긴 하다. 하지만 법적으로 농지를 취득하기 위해서는  농지취득자격증이 필요하다고 한다. 농지를 가지고 마음대로 활용하거나 그냥 사 놓고 아무것도 하지 않는 등에 대한 것을 방지하기 위함이라는데, 사실 한편으로는 이런 것이 투기를 어느 정도 방지를 하긴 했다는 생각이 들면서도, 이촌향도 등으로 활용하는 방법이 더 좋지 않았을까 생각도 해 본다(물론 법을 잘 찾아보면 이렇게 활용할 수 있는 방법이 많이 있긴 한데, 반년에 한 번 간다고 하면 안 해줄 거 같다) 저자는 일정 평수 이하에서는 내주지 않는 것을 스스로 경험을 통해서 해결하는 방식을 보여주었는데 무조건 부딪히면 된다라기보다는 목마른 사람이 우물을 찾는다는 느낌으로 어떻게 해서든 가능하게 만들려고 하는 의지를 보여주는 모습이 아니었나 생각을 해 본다.

도전하는 사람만이 성공을 할 수 있다.
물론 실패도 할 수 있다. 하지만 도전 자체를 하지 않으면 남는 것도 경험도 아무것도 얻을 수 없다. 최근 서울의 아파트 가격이 다시 상승하면서 경매장이 후끈 달아오르는 경우가 있는데 이렇게 토지를 기준으로 경매를 하는 사람들에게는 어떤 상황에서도 기회가 많이 제공이 되는 것 같다. 그리고 기회는 항상 존재한다. 우리는 단순히 경매라고 해서 두려움을 가질 것이 아니라 이렇게 직접 뛰어들어서 성과를 쟁취할 수 있는 기회를 가져보는 것은 어떨까? 한편으로는 아직까지도 남들이 두려워 할 이 시기가 기회가 아닌가 싶다.

경매에 대한 부정적인 이미지?

경매는 뭔가 파묻거나 설움이 묻어있는 것이라는 편견이 있다. 아, 정확하게 이야기를 하자면 편견이 아니라 그것이 맞는 이야기이긴 하다. 그런데 사연 없는 사람이 어디 있으며 경매를 것에 대해서 그렇게 부정적으로 바라볼 것은 아니라고 생각이 된다. 채권자 입장에서도 돈을 받지 못하면 다른 사연이 생길 수밖에 없게 되어 있다. 그러므로 돈을 다시 돌리기 위해서는 이 경매라는 것은 필수불가결한 조치이고 그래서 부동산 법이 다른 것은 다 건드려도 경매에 대한 부분을 잘 건드리지 않는 이유는 바로 이러한 순작용 때문에 그렇다. 그래서 개인적으로는 경매가 꼭 필요한 것이라고 생각은 하지만 생각보다 어렵고 권리 분석도 쉽지 않은 것이 사실이다. 어떻게 해야 할까?

소액으로도 충분하다고?

이렇게 말을 할 수 있는 것은 저자가 고수이기도 해서 그렇겠지만 실제로 경락대출을 받게 되면 들어가는 돈이 많이 상쇄되기 때문이다. 그리고 원하지 않더라도 강제로 공부가 되기 때문에 일반적인 케이스보다는 분명 저렴한 가격으로 매수를 할 수 밖에 없고 그로 인해서 자신의 이득이 늘어나거나(또는 무한대까지!) 하는 경우가 발생되는 것이다. 이렇게 좋은 것을 왜 아무도 안 하냐고? 생각보다 쉽지 않아서이다. 그리고 누군가와 대립을 하거나 아쉬운 소리를 해야 하는 것이 쉽지만은 않은 사람들이 있다. 하지만 뭐든 돈을 벌기 위해서는 남들이 하지 못하는 무엇인가를 해야 하는 것이 사실이다. 그래서 이 경매 시장은 굉장히 매력적이다. 

이 책에는 다양한 경매가 쓰여져 있다.

다른 책에서는 자신의 전문 분야가 딱 정해져 있다는 생각이 든다. 토지면 토지, 건물이면 건물, 아파트면 아파트. 물론 실제로 경매를 하게 되는 경우 자신의 전문 분야를 정해서 하기 마련이지만 저자의 경우 '포항'이라는 지역 내에서 토지, 모텔, 아파트 등을 두루두루 섭렵하는 모습을 보여주었다. 무엇보다도 모텔 건의 경우 굉장히 장기간의 '싸움'이 될 수밖에 없는 상황이었는데 서로의 선처와 협상을 하는 부분이 아니라 실제 명도/강제집행까지 진행하는 것을 시간 순서대로 보여주면서 '결국 이러한 것이 어쩌면 정식 절차에 가깝다'라는 것을 보여주었다. 항상 정에 이끌려서 일을 할 수는 없지 않겠는가?

동업도 아니고 같이 투자?

한국에서는 사업을 할 때 절대 하지 말라고 하는 것이 보증을 서는 것과 동업을 하는 것을 말한다. 하도 사기치는 경우가 많고 딴 맘을 먹고 뒤통수 치는 경우가 많아서 이렇게 하게 되는데 무엇보다도 이렇게 하게 되는 이유는 바로 '계약서'가 제대로 있지 않아서 그렇다고 생각이 된다. 그런데 저자는 마음에 맞는 사람들끼리 같이 공동투자를 하는 방식으로 세를 불려 나가는데 참 신기한 부분이 많이 있다. 과정에서 많이 나와 있지는 않지만 분명 사람들 간의 관계를 든든하게 하는 그러한 계약 조건이 있지 않을까 싶다(그걸 한 번 소개해 줬으면 얼마나 좋았을까?) 지금까지 성공적이라는 것을 보니 참 대단하다는 생각이 든다.

경매는 오히려 내려갈 때 더 매력적이다.

경매장에 사람이 많다는 것은 오히려 해당 매물은 매력이 넘치지만 내가 가져갈 확률도, 많은 돈을 벌 수 있는 확률도 매우 적다고 생각이 된다. 책에서는 혼자 입찰하여 성공한 케이스가 꽤 많은데 다른 사람들이 오히려 '이런 것은 힘들 거야'라고 생각을 할 때 더 큰 이익이 있는 것이라 생각이 된다. 책을 읽고 나서 경매에 대한 매력도가 더 올라갔다. 물론 가장 가까운 곳에 있는 곳부터 진행을 해야(나는 서울인데 너무 비싸다ㅠ.ㅠ) 하겠지만 내 회사 근처, 내가 살았던 곳 근처를 계속 임장을 다녀보면서 나 역시도 저자와 같은 기회를 잡아보기 위해 노력해 보겠다.

경매 관련된 책의 최신 트렌드?

개인적으로 경영/경제/자기개발 분야의 서적만 주구장창 읽다보니 대충 책만 봐도 언제끔 제작된 것이고 어떤 내용이 있을 법 한지도 알 수 있는데, 전체적인 트렌드가 있는 듯 하다. 경매 책 초반에는 경매 자체를 어디서 해야 하는지 부터 자세히 적혀 있는 책부터 해서 각종 권리 분석이 100개 이상씩 들어있는 두꺼운 책들이 굉장히 많았다. 본인들이 쓸 때는 분명 자세히 설명해 주기 위해 쓴 것일테지만 읽는 사람으로 하여금 한 숨만 팍팍 쉬게 만들어 지는 문제가 있었다. 그러다 보니 경매로 성공한 사람이 적은 틈(?)에서 성공했던 사람들만 성공하는 부익부 빈익빈 현상이 있었는데, 최근에는 그 트렌드가 조금 다른 듯 싶다. 일단 평일에만 진행을 하기 때문에 직장인들은 정말 어려울 것이라 생각을 했는데, 근무 환경도 바뀌고 경매를 바라보는 시선도 바뀌면서 그런 부분이 자동적으로 극복이 된 듯 하다. 그럼 몰래 어떻게 하는 것일까?

사실 일단은 '미쳐야' 하는 것이 맞다. 경매에 많은 시간을 투자를 해야 하는데, 그것은 어디까지나 '회사 밖에서' 이야기 이다. 절대로 주변 사람에게 '나 경매한다 우헤헤' 이런 식으로 알릴 필요도 없고 일을 할 때도 되도록이면 경매장에 가지 않는 날은 퇴근을 늦게하는 방식으로 자신의 존재감을 알릴 필요가 있다는 것이다. 살짝 고리타분한 방법이지만 지금 사회에 정말 잘 어울리는 방법이긴 하다. 이렇게 하고 있으면 적어도 연차 혹은 반차를 사용하더라도 눈치를 덜 보게 되는 이점이 있다고 한다. 생각해 보면 내가 재작년에 소위 '부동산 줍줍' 이라는 것을 하고 다닐 때도 비슷한 것을 했던 것으로 생각이 된다. 이제 그 경매 속으로 들어가게 되면 어떻게 될까?

이 책에서는 권리 분석하는 방법이 나와있지 않다. 어쩌면 다행이다. 어차피 시중에 권리분석 하는 책은 차고 넘치니 말이다. 저자의 말도 그렇다 권리 분석은 어디까지나 낙찰을 받는 과정에서 필요한 것이지, 처음 낙찰을 받기 위해 전략을 세울 때는 그리 필요한 것이 아니다. 일단 권리 분석과 동시에 해당 물건을 낙찰을 받아야 성공할 수 있기 때문이다. 그리고 낙찰 이후의 생활을 다소 뭉뚱그리거나 대강 넘어가는 분들이 많다고 한다. 일단 자신이 낙찰받은 분야만 설명할 수 있기 때문이기도 하겠지만, 근본적으로는 하려는 사람도 '낙찰' 그 자체에만 집중을 하고 있지 어떻게 명도를 하고 이후 어떻게 판매 혹은 임대를 줄 것인지가 나와있지 않기 때문이다. 일단 이 책은 그런 부분에 집중하였다.

명도 시 가장 난해한 부분이 뭘까? 결국 법의 힘을 빌려야 하는 상황이 오는 것이 제일 걱정이 되는 것이다. 미국과 같이 모든 사람이 정말 매번 법적으로 소송을 걸어서 승부하는 나라가 아직은 아니기 때문에 이런 법적 소송이 들어오면 마음이 불안해 밤잠을 설치는 경우가 많다. 그런데 이 책에서는 상당히 쿨하게 이야기 한다. 결국 법적으로 소송 거는 일이 계속 생기게 될 것이고 결국 법은 낙찰자들에게 유리하게 적용이 될 수 밖에 없다고 한다. 그렇지 않았다면 대부분이 경매가 망하는 모습만 보였겠지. 정당한 의무를 다하고 가져온 권리를 그렇게 쉽게 아니라고 할 수 없는 것일 테다.

밤과 주말을 활용해서 각종 경매의 물건들을 한 번 보라고 하는 내용이 있다. 아직은 경매에서 성공한 적도 없을 뿐더러 경매 자체에 큰 메리트까지 느껴지지는 않고 있다. 하지만 이 책에서 보면 이만큼 메리트 있는 재테크 방식이 또 있었나 생각이 들 정도로 굉장히 매력적이다. 경매에 도전할 생각이 있다면 이 책을 깊게 읽고 권리분석하는 책을 하나 사서 3회정도 정독해 보는 것이 어떨까 싶다. 직장인이라서 얻을 수 있는 대출의 기회와 더불어 많은 기업들이 우리의 노후를 책임져 줄 리가 없기 때문에 반드시 이런 재테크 하나 정도는 나의 비밀무기로 가지고 있어야 하는 것 아닌지 모르겠다. 어찌됐건 낙찰 이후에 어떻게 해야 할 지 다시 한 번 고민하게 해주는 책이었다.

개인적으로 최근에 할 수 있는 재태크 방법 중에 가장 뛰어난 가성비를 가진 것이 바로 이 경매라고 생각이 됩니다. 사실 부동산이라는 것이 선뜻 접근하기가 조금 어려운 면이 없지는 않지만 회사가 망하면 휴지조각이 되어버리는 주식이나 1% 대에서 벗어나지 못하고 있는 예금을 본다면 책의 내용처럼 1000%의 수익까지는 바라지 않아도 어느정도 수익이 보장되어 있는 부분이 상당히 매력적입니다. 더군다나 이 책을 보면서 경매에 대한 편견이 많이 사라지기도 하였고 무엇보다도 '부동산은 무조건 많은 돈이 필요하다' 라는 고정관념에서 탈피할 수 있는 시간이 되었던 것 같습니다.

사실 최근 이런 경매 서적이 대중화가 되면서 경매를 기존부터 해왔던 사람들은 오히려 경매하기가 더 어려워 졌다고 합니다. 워낙 분석을 잘하는 사람들이 늘어나면서 경쟁이 심화된 부분이 있다는 의미인데, 어떻게 보면 이 때문에 경매 시장이 더 커져서 더 많은 물건이 쏟아져 나오고 있는 것은 아닌가 생각이 됩니다. 예전 많은 사람들의 애환이 담겨있다고 해서 경매로 산 집은 저주(?) 비슷한 느낌의 내용들이 많았는데 지금 생각해 보면 자본주의 경제체제에서 돈을 원할하게 돌릴 수 있게 도와주는 하나의 시스템으로 인식할 수 있겠습니다. 최근에는 그냥 애환이라기 보다는 일부러 경매로 돌리는 경우도 있다고 하니 많이 대중화가 되었다고 볼 수 있겠습니다.

권리 분석은 당연한 것이지만 많은 경매 참여자가 많이 하지 않는 것은 바로 '임장 활동' 입니다. 몇 십만원짜리 구매를 하는 것이 아니고 최소 천 만원이 넘어가는 것을 사는데 어떻게 생겼는지 주변은 어떤지 사람들의 평은 어떤지를 전혀 모르고 있다는 것이 말이 안되긴하는데, 그저 '낙찰' 받는 것에만 목숨을 거는 사람들이 주변 상태를 전혀 보지 않고 낙찰을 받았다가 낭패를 보는 경우가 많이 있다고 합니다. 물론 저자도 처음에는 그랬었을지 않았을까 생각을 하게 되는데, 책에서는 다른 사람의 예를 들면서 '유찰 최저가에 3%만 더해서 낸다' 와 같이 스스로의 기준이 필요하다고 합니다. 어떤 시장이든 탐욕이 생기면 힘이 들어지기 마련이니, 당연히 기준이 있어야 겠지요.

그리고 불과 몇 년 해보지도 않고 그냥 포기하는 경우가 많이 있다고 합니다. 책에서 나오듯, 박지성이 축구를 1~2년만에 엄청나게 잘하게 된 것이 아니고 추신수가 갑자기 안타를 잘치게 된 것이 아닙니다. 그만큼 많은 시간을 투자하고 노력을 했기 때문에 그렇게 된 것인데요, 우리는 그들의 노력을 결코 쉬이 생각할 필요는 없는 것 같습니다. 그래서 저자는 한 두번 성공에 심취하지 말고 꾸준하게 노력할 수 있는 사람을 제자로(?) 받기를 원하고 있습니다. 어쩌면 당연한 모습이겠지만, 왠지 저도(!!?) 할 수 있을 것 같다는 생각이 들었었습니다^^;

저자와 같이 고수가 되기 위해서는 지금 다니고 있는 회사와 병행을 하기에는 조금 힘든 부분이 있을 것입니다. 하지만 무엇보다도 '실행하는 것' 이 뒷받침 되지 않는다면 아무리 이론을 빠삭하게 알지라도 실전에 도움이 되지는 않게 됩니다. 경매 관심이 있다면 실제로 법원에 가서 한 번 그 모습을 지켜보고 직접 참여해 보세요. 참여하지 않고 그것이 어렵고 힘들다고 한다면 아무것도 할 수 없는 사람에 불과한 것입니다. 저도 이번에 참여를 하기 위해서 연차를 준비하고 있습니다. 언젠가 저도 이런 책을 쓸 수 있는 날이 올 수도 있지 않겠어요?^^;

경매, 최근 부동산에 무척 관심이 많아진 내가 분양권으로 신나게 공부하고 있을 때 쯤, 장인어른께서 추천해 준 방법이다. 사실 장인어른은 경매라는 것에 대해서 잘 모르긴 하지만, 그 안에서 굉장한 보석을 채취할 수 있을 것이라 하셨는데, 그 덕분에 지금 다니고 있는 사이버 대학교에서도 부동산 학과 내 경매강의를 듣고 있고 이런 책을 읽을 기회가 점차 늘어나고 있다. 하지만 현재까지는 경매 자체를 글로만 보는 수준이라서 조금 답답한 감이 있었는데, 여기 이 책에서는 저자가 무려 400채나 샀다고 한다. 그것도 자기 돈 거의 들이지 않고 말이다. 얼마나 충격적인 이야기인가??

사실 경매에 대한 일반인(?)의 생각은 조금 회의적인 것이 많다. 최근 많이 대중화 되긴 했지만 누군가의 눈물을 뒤에 안고 가는 그런 모습인지라 왠지 모르게 도덕적으로는 어긋나 보이는 것이 사실이다. 그런데 바꿔 생각을 해보면 돈을 빌려준 사람(혹은 사업체)은 무슨 죄가 있어서 그 돈을 받지 못하는 것일까? 그들을 회전 시키기 위해서는 없으면 안되는 제도인 것 같기도 하다. 최근처럼 부동산이 활황이라 경매가격이 100%에 가깝게 된다면 어쩌면 채권자들도 손해 없이 모두 받아갈 수 있는지라 만족해 하지 않을까? 사실 그 법 테두리 밖에 있는 사람이 문제인데, 그런 큰 금액을 들이면서 그런 학습을 하지 않았다는 것에 대해서는 반성을 해야할 필요성이 있다.

이 책이 일반적인 책과 다르다고 평가를 받는 것은 한가지다.

'남들이 투자하지 않을 법한 투자처만 투자한다'

라는 것이다. 위에 말했듯 최근 경매 시장은 활황을 거듭하고 있다. 그래서 그런지 경매라고 보기 힘들 만한 낙찰가가 나오는데, 심지어 감정평가 금액을 넘어서는 낙찰가가 나오는 것을 본다면 그것을 산다고 해도 크게 이득이 없지 않을까도 생각이 된다. 그러면 반대로 남들이 바라보지 않는 70% 이하의 낙찰가를 보이는 상품들은 전혀 필요가 없는 것일까?

결국 직접 발품을 팔아야 하는 것이다. 직접 보지도 않고 1층 주택이라고 안좋다고 패스하고 지하 상가라고 넘어가는 경우가 많이 있는데, 실제 주소를 찾아서 가 보면 1층 주택인데 필로티가 있고 지하상가인데 반지하 형태라 언덕 아래 쪽에서는 1층으로 보이는 상가 등, 실제로 진주와 같은 보석들이 있다. 그것을 바라보는 눈은 결국 직접 가보지 않고서는 알 수 없는 부분인데, 저자는 이 책 내에서 모든 곳을 직접 돌아보았다고 하니 임장의 중요성은 말로 할 필요가 없을 것이다. 사실 회사를 다니면서 그런 시간을 내기는 힘들 수는 있지만 그정도의 시간 투자를 못할 정도로 엄청나게 바쁜 것은 아니니 내 스스로 반성을 좀 해야겠다^^;;

필요없다고 생각되는 주택이나 상가도 조금의 상상력을 추가하면 생각보다 많은 것을 얻을 수 있다. 저자는 그런 모습을 보여 지금의 성공으로 우뚝 솟았으며, 그의 상상력이 없었다면 그저그런 경매쟁이 중 한 명에 불과했을 것이라 생각이 된다. 어차피 학교 수업에서도 직접 가보라는 항목이 있으니 이번에는 꼭 경매장에 발을 붙여볼 것이다. 실수는 하지 않게 이 책을 들고 가서 계속 읽어보고, 내 스스로 판단해서 해 보도록 하겠다. 그 전에 이 책을 세 번 더 읽어봐야지.