The EconoMic Person

부동산이 다시 들썩이기 시작한다.

불과 몇 개월 전까지만 해도 많은 언론에서 이제 다시 미분양이 쌓이고 더 이상 부동산으로 벌긴 힘들다는 기사를 쏟아냈는데 불과 반년도 되지 않아서 다시 들썩인다. 사실 정치적인 이슈도 상당히 강하게 작용을 하는데 민주당 정권 하에서는 끊임없이 규제를 쏟아내고 그렇기 때문에 공급이 되지 않아서 상승한다는 거의 공식과 같은 상황이 나온다는 것이다. 정치적으로 잘되고 잘못한 것을 따지자고 하는 자리가 아니지만 영향을 분명 받는 것은 사실이다. 현 상황에서 경제적으로 더 힘들어지지 않는다면 상승으로 갈 수 있는 요건은 충분히 만들어졌다고 생각이 된다.

그런데 우리는 준비되어 있는가?

부동산의 경우 사실 책에서 자주 나오는 내용은 갭투자 내용이긴 하지만 갭투자도 어느정도 자본이 있어야 준비가 된다. 갭이 0이라고 해도 세금과 날짜에 따른 금액이 존재해서 그렇다. 그렇기 때문에 준비가 되어 있지 않은 사람들이 무턱대고 투자를 하다가 돈을 제대로 메꾸지 못하는 경우도 종종 발생을 하는데, 그렇기 때문에 부동산 투자는 철저한 준비와 버퍼가 필요하다는 생각이 맞다. 특히 이 책을 읽으면서 이해가 가지 않는 부분이 많다면 아예 투자 자체를 하지 말고 다시 공부하는 것이 낫다고 생각이 된다. 그만큼 이 책에 나온 내용은 부동산 투자를 함에 있어서 기본 중에 기본이라고 생각이 된다. 

상승기는 상승기대로... 하락기는 하락기대로...

무서운 것이 사실이다. 내가 아파트를 산다고 칠 때 사고 떨어지면 어떻게 할까, 그리고 내가 사지 않았을 때 오르면 어떻게 될까, 시작하면서 그런 고민이 드는 것이 사실이다. 자기집 1채는 무조건 가지고 있는 게 낫다고 말을 들었지만 그게 좀 비싸야 그렇게 하지라는 생각을 하고 있다면 프롭테크가 충분히 발달했기 때문에 장기적인 트렌드를 보면서 다시 한번 고민을 해 볼 필요가 있다. 과연 안 사고 전월세로 있는 것이 낫다고 할 수 있는가? 물론 무조건 사야 한다라고는 하지 않지만 여건이 된다면 자본을 끌어 모아서 하는 것은 반드시 필요하다는 생각이다. 이 책에서 나온 여러 지역을 그냥 저자의 말만 믿지 말고 실제로 한 번 임장을 가 보면 나한테 가장 알맞은 곳을 찾을 수 있을 것이다.

우리는 데이터로 말해요.

물론 투자의 영역은 조금 다를 수 있다. 하지만 그것을 왜 사야 하지? 라는 질문에는 반드시 필요한 것이 데이터라고 할 수 있다. 과거에는 정보가 정말 적었다는 생각이 들긴 한다(물론 그럼에도 더 좋은 정보는 중개사가 많이 가지고 있긴 하다) 하지만 지금은 어느 정도의 정보는 거의 대부분 쉽게 찾을 수 있다. 적어도 내가 사고자 하는 혹은 팔고자 하는 매물의 경우 어떤 상황이고 장단점 정도는 알아야 하는 것이 당연하지 않을까? 특히 매수를 할 때 가끔 보면 굉장히 갑자기 매수를 결정하는 경우가 많이 있는데, 중개사 등의 말을 들으면서도 본인의 소신을 꾸준히 지킬 수 있는 능력이 되어야 한다는 것은 실제 거래를 하다 보면 많이 느낄 수 있다. 그만큼 알아야 멘탈도 유지가 된다.

나도 서울 중심부 한강변 아파트 입성, 할 수 있을까?

할 수 있다. 물론 과정이 다소 길 수 있다. 나 역시도 투자를 함에 있어서 상당히 적은 금액으로 시작을 했었고 하나씩 단계를 거치면서 자신감 뿐만 아니라 보는 눈이 확실히 늘어나긴 했다. 가끔은 다른 사람들에게 조언을 하기도 하는데 하면서도 '내가 이런 말을 할 자격이 되나?' 싶은 생각이 들기도 한다. 이 책을 읽는 내내 저자를 '평가하는 시선'으로 바라보았는데 이 정도 평가를 하고 나니까 참 많은 부분을 고려해서 책을 써야 한다는 생각이 든다. 똑같이는 힘들어도 저자의 내용처럼 분명 많은 부분을 고려하고 매수나 매도를 해야 하지 않을까. 특히 갭투자를 하는 사람이라면 정말 반드시 봐야 하는 책이 아닐까 싶다.

와이코프 패턴이 뭔가?

1930년대 초 리처드 와이코프가 개발한 와이코프 방법은 트레이더와 투자자를 위해 고안된 일련의 원칙과 전략으로 구성되어 있다. 와이코프 연구는 현대 차트분석(TA)에 많은 영향을 미쳤으며, 기의 기법은 원래 주식에 초점을 맞췄지만 지금은 모든 종류의 금융 시장에 적용할 수 있다. 와이코프가 광범위한 연구를 통해 개발한 축적 및 분배 패턴은 와이코프의 작업에 가장 인기 있고 많이 알려져 있으며 다양한 패턴과 5개의 단계로 나뉜다 - 인터넷 검색 내용 

아, 사실 뭔지는 잘 모르겠지만 차트를 가지고 패턴을 연구했던 사람의 내용을 의미하는 것 같다. 지금까지 내려져 오는 내용이라고 하면? 정말 믿을만한 내용이 아닐까?

주식하고 있지 않은가?

우리는 참 이상하다. 한편으로는 100원이라도 아낄라고 엄청나게 노력을 하면서 정작 큰 돈을 넣고 하는 다양한 투자(라고 말하고 투기라고 생각되는 것) 에서는 10~20만원 잃는 것은 별 것 아니라는 이야기를 많이 한다. 왜 그럴까? 부동산에서도 비슷한 케이스가 있는데 가격을 500만원, 1000만원 Down 시키는 일이 비일비재하게 이루어지고 있다. 엄청나게 큰 금액임에도 워낙 베이스 금액이 커서 그럴까? 쉽게 생각하는 부분이 있다. 우리는 사실 투자를 함에 있어서 이렇게 흐르는 돈으 잡아야 하는데, 와이코프 패턴을 익힌다고 해서 모든지 얻을 수 있는 것은 아니지만 우리는 하나 꼭 필요한 것이 있다고 생각을 하게 된다.

바로 원칙이다.

이 책을 읽으면서 느끼는 것은 과거의 패턴이 지금의 패턴과 100% 일치한다고 이야기를 할 수는 없겠지만 무엇보다도 자신이 생각한 패턴대로 손절할 때는 손절을 하고 매입을 할 때는 어느정도 과감하게 매입을 할 수 있는(스스로 생각하는 패턴을 믿는) 그런 모습을 보여야 한다는 생각이 든다. 그런데 이런 패턴으로 투자를 하는 것은 참, 뭐랄까? 자의적인 판단이 들어가지 않을 수 없긴 하다. 그래서 우리가 하는 가장 큰 실수 중에 하나는 '존버' 가 될 수 밖에 없다고 판단되는 상황이 되는 것이다. 개인적으로 여러 투자 방식을 해봐도 가장 미련했던 것은 마냥 기다리는 것이 문제였다. 특히 이와 같이 기술적 분석으로만 하는 투자 방식일 때는 말이다(기본적 분석일때는 뭐 기다리는게 답일 수도 있다)

우리는 이 책에서 돌파 패턴을 이해할 수 있을까?

책을 두 번째 읽으면서 뭔가 실제 상황에다 적용하려고 많이 시도를 했었다. 물론 그대로 된 적도 있었지만 아닌 적도 꽤나 있었다. 굳이 적용해 보자면 70% 정도 승률이 나오긴 하는 듯 했다. 70%도 사실 상당히 높은 승률이긴 하다. 하지만 항상 돈이 커지면 '자의적인 판단' 과 더불어 '말도 안되는 믿음' 이 쏟아져 나오는 것이 문제였다. 그것을 어떻게 극복할 수 있을까? 세 번째 읽으면서 그런 생각이 든다. 어쩌면 투자는 '야수' 와 같이 해야 하는 것이 아닐까? 패턴이 나오면서 내가 다시 찾아봐야 하는 것이 아니라 내 몸 속 습관 속에 투자하는 패턴을 익혀둬야 한다는 느낌. 한편으로는 거의 100년 가까이 되었음에도 이렇게 유지될 수 있던 까닭은 많은 사람들이 시도를 해 보았고 정말 '잘 맞는다' 라는 것으로 정평이 나 있기에 그렇지 않을까. 패턴 투자를 하는 사람들에게는 반드시 읽어야 하는 필독서가 아닌가 생각해 본다.

부동산은 항상 안전할까?

우리 부모님 세대의 부동산은 이 공식이 절대적으로 맞다고 본다. 나라가 점차 부강해지면서(이게 무조건 전제 조건이 되어야 한다) 사람은 늘어나고 공간이 한정적인 나라에서는 필연적으로 부동산의 상승이 기반될 수밖에 없다. 특히 의식주 중에서 거의 유일하게 24시간 확보가 필요한 부분이니 가격은 당연히 가장 비쌀 수밖에 없고, 더군다나 심심하면 바꿀 수 있는 의, 식과는 다르게 늘어나지도, 교환도 쉽지 않은 상황이기 때문에 너무 당연하게도 초기에 가지고 있던 사람이 유리할 수밖에 없다. 그런데 이제 세대가 바뀌면서 출산율 저하와 더불어 교통 발전은 도심의 분산을 가능하게 만들고 있고 서서히 사람은 퍼져나가고 있다고 생각이 된다.

물론 서울이 좋은 것은 다 아는 사실이다.

아무리 퍼져나가도 서울 외의 지역이 서울보다 좋아지기는 어려운 상황이다. 거의 모든 것이 서울에 집중이 되어있을 뿐더러 그것을 펼쳐 나가야 하는 CEO나 정치인들이 가장 선호하는 지역이 서울 강남권이라는 사실이 그 현실을 반영한다. 교통은 강남으로 가는 길을 더 멋지게 닦아 줄 수 있는 것이지 외각 지역이 강남이 되는 것은 아니라는 의미이다. 하지만 그럼에도 불구하고 10년 전과 비교해 보면 강남뿐만 아니라 가격이 급격하게 상승되고 있는 지역이 존재할 것이다. 바로 배후지이자 상업지구, 일자리가 풍부할뿐더러 교통의 개발로 인해서 어디든지 가기가 쉬워진 곳이다. 결국 '교통'이 바로 부동산의 향방을 좌우한다고 볼 수 있다.

혹시 20년 전의 청량리역을 기억하는가?

나는 대학교가 그 근처에 있는 곳에 나와서 자주 가던 곳인데 주로 청량리는 단어를 들어보면 과거 환락가나 거지들과 운동권 사람들이 잔뜩 있는 곳으로, 그리고 시장 때문에 교통이 너무나 막히고 불편했다. 물론 지금도 엄청나게 바뀐 것은 아니다. 시장은 그대로 있고 사람도 많고 복잡하다. 하지만 하나 확실한 것은 9개의 노선이 준비되고 있는 마당에 교통에 있어서는 부족함이 없다는 것이다. 이게 얼마나 대단한 것이냐면, 어느 지역에 전체 노선보다 하나의 동네가 더 많은 노선을 가지고 있다는 의미이기도 하다. 지금 지어져 있는 각종 주상복합이 이제 시간이 지나면서 빛을 바랄 날이 올 거라는 생각이 많이 들었다. 미래가 보이는 그런 곳, 앞으로 투자하면 좋지 않을까 싶기도 했다.

GTX와 더불어 UAM도 관심있게...

예전에 코엑스에서 UAM 관련하여 시연되는 것을 보았다. 단순히 비행기가 날아다는 것이 아니라 하늘을 이동하는 기차라고 생각을 하면, 일정 위치 이상에서는 절대 막히는 문제가 발생하지 않는다는 엄청난 장점이 있다. 우리가 자동차 도로보다 기차나 지하철의 역을 더 중요시하는 것은 정확한 시간으로 움직일 수 있다는 장점이 있기 때문인데, 중간에 도로를 만들지 않아도 바로 이동이 가능한 UAM의 경우 향후 세상을 뒤흔들 수 있는 아이템이라고 생각이 된다. 초기에 시범 지역으로 위치하는 곳이 발전될 수밖에 없으니 한강변을 주시할 수 밖에 없는데, 서울의 한강변은 정말 진리라는 것도 다시 한번 생각해 볼 수 있었다.

앞으로 어디가 오를까?

당연하게도 교통이 편해지는 곳, 그리고 그곳과 가장 가깝게 크게 지어지는 아파트가 오를 것이라는 것은 누구나 알 수 있다. 우리는 그전에 투자를 준비해야 하고 미리 선점할 필요가 있다. 흔히 압구정현대나 잠실주공 5단지가 좋은 것은 다 알 수 있지만 현실적으로 투자로 생각하기에는 비용이 너무 크게 든다. 이 책의 구석구석을 읽어보면서 과연 향후 어디가 더 크게 오를지, 그리고 성공할 수 있을지 스스로 한 번 판단해 보는 것이 어떨까.

애증의 아파트.

많은 사람들이 아파트에 살고 있다. 해외에서는 이렇게 아파트에 몰려 사는 것을 썩 좋아하지 않는다고 하지만 한국에서만큼은 아파트가 단연 최고이다. 흔히 국평이라고 말을 하는 33평형 아파트가 40억을 호가하는 지역도 있으니 얼마나 대단한가? 한국에서는 사실 아파트만큼 좋은 것이 없는데, 좁은 땅덩어리에 인구가 많이 있는데 한 지역에 모든 것이 집중되어 있고 다른 사람과 비교를 하기 좋아하고 나와 비슷하거나 조금 더 나은 수준의 사람을 알고 싶어 한다(너무 차이가 나면 자괴감이 든다고 하니 좀 아이러니하지 않은가?) 국민의 약 50% 이상이 아파트에 살고 있다고 하니 그 얼마나 선호도가 높은 건축물인가?

그런데 막상 사회에 나왔을 때 가격을 보면 경악을 금치 못한다.

특히 서울에서 자라온 사람들은 대체 서울에 있는 아파트들의 가격을 누가 내고 살 수 있는지 의아해 한다. 한편으로는 돈 많은 사람들이 이렇게 많은가 싶기도 할 것이다. 그런데 부모님들은 절대 가르쳐 주지 못한 것이 있다. 바로 돈의 사용법과 대출이라는 점이다. 현실적으로 부모의 도움 없이 순수하게 아파트를 매수하기는 힘들다. 또한 대출의 도움이 없이 매수하는 것도 불가능에 가깝다. 그래서 부모의 도움이 가능하다면 부모의 도움을 받으면 되지만, 그렇지 않다면 이렇게 공부를 해야 한다고 생각한다. 

역세권이 좋고 브랜드가 좋은 아파트가 좋은 것은 나도 안다.

요즘에는 자신들의 좋은 제품을 '반포자이, 아크로리버파크' 이런 식으로 부른다고 한다. 서울에서 가장 살고 싶은 지역의 아파트이며 역세권, 한강뷰 등등을 모두 갖춘 곳이다. 당연히 이런 곳은 사회 초년생부터 건드리기는 힘들다. 그렇다면 그냥 빌라나 이런 곳을 선택해야 하는가? 빌라의 경우 실제 우리 부모님이 사시는 곳이지만 항상 불안한 요소는 경매로 넘어가거나, 자가인 경우 대출의 어려움, 그리고 적절한 시기에 매도하기가 참 어렵다. 현금화하는 것이 쉽지 않다는 것이다. 혹자는 지분투자나 썩빌(썩은 빌라) 투자 등으로 높은 수익을 얻었다고 할 수 있지만 그런 돈조차도 차라리 내가 사는 집에 투자하는 것이 더 속 편하고 나은 선택일 수 있다.

차선책을 생각해 봐야 한다.

내가 원하는 시기에 내가 원하는 위치에 내가 원하는 아파트 층이 딱하고 나오면 좋으련만 아무리 넓은 아파트라도 딱 맞게 나오기는 어렵다. 그렇기 때문에 직접 임장이라는 것을 다녀와야 하는데 이상하게도 많은 사람들이 눈 앞에서 덥석 평생가도 벌기 힘든 돈을 계약을 하는 것을 많이 볼 수 있다. 그것은 어쩌면 최악의 선택이다. 이 책에 나와 있는 임장 방법대로 하나씩 소거를 해 나가면 내가 선택해야 하는 곳과 선택하지 말아야 할 곳을 확연하게 구분 지을 수 있다. 무엇보다도 부동산의 기싸움에 눌려서 원하지도 않는 가격에 원하지 않는 매물을 매수하게 된다면 그 피해는 이루 말할 수 없을 것이다. 우리는 항상 3~4개의 차선책을 가지고 아파트에 투자 혹은 매수를 선택해야 한다.

매수가 끝이 아니다.

투자라는 측면에서는 어쩌면 스스로 살아가고자 할 때는 불편한 것은 그냥 감수하고 살 수 있다. 하지만 전월세를 준다고 가정을 한다면 생각이 달라진다. 전월세입자가 불편한 것을 그대로 가만두지 않는다. 이미 전월세입자가 들어와 있는 상태에서 수리를 하게 되면 금액도 금액이거니와 굉장히 불편한 관계가 될 수 있다. 그전에 미리 보는 눈과 더불어 가장 저렴하게 할 수 있는 수리에 대해서도 익히 알아야 한다(적어도 투자라고 생각을 했다면 필수 불가결한 내용이다) 더불어서 하나가 끝이 아니라 다주택자가 되어 '임대업자'가 될 수 있다는 가정 하에 준비도 해야 한다. 직장인에게 어쩌면 가장 효율적인(?) 투잡 중 하나는 바로 임대업이기 때문이다. 지금 책을 읽으면서 한 번 준비해 보는 것은 어떨까?

나는 처음에 제목만 보고 오해했다.

월급쟁이로 살다가 뭔가 사업을 해서 성공한 사람의 이야기? 아니면 바깥세상은 정말 잔혹하다는 류의 내용(드라마 미생 같은?) 그런 것을 생각을 했는데 내용 자체는 비슷하긴 한데, 다소 다른 부분이 있다. 바로 '백수'의 이야기라는 것이다. 물론 저자가 정확하게는 백수는 아니지만 백수랑 비슷하다는 생각이 들긴 한다. 최근 유행하는 '파어어족'이라는 것을 모티브로 책을 썼는데, 개인적으로 다소 아쉬운 것은 돈을 버는 과정 따위는 대충 적혀 있어서 재테크에 뭔가 도움이 되는 책은 아니라는 의미이다. 

냉소적으로 책을 썼지만...

이 책은 상당히 솔직한 책이다. 우리가 회사를 다니면서 항상 퇴근을 하기를 원하고 일을 하지 않는 쉬는 날을 원한다. 그런데 그거 아는가? 직장인에게 막상 한 달 이상의 시간을 주고 너 혼자 아무거나 해라라고 하면 무슨 일을 하게 되는지? 리듬이 모두 깨진다. 나 역시 직장인으로서 15년 이상을 근무해 보았기에 경험해 보았지만 막상 휴가를 오래가게 되면 뭔가 더 이상한 느낌이 든다. 아무것도 하지 않아도 되는데 억지로 뭔가를 해보다가 나중에는 아무것도 하지 않는 것을 선택하게 된다. 게임도 너무나 재미있는 시점은 처음 일주일 정도이지 나중에는 지루해서 못한다. 그런 것을 보면 과거 우리가 스타크래프트나 리니지 같은 것을 그렇게 오래 즐길 수 있었던 것은 뭔가 다른 것을 하고 있었기 때문이 아니었나 생각을 해 본다.

연락이 거의 오지 않는다.

이건 뭐 당연하다. 나 역시 과거 하루에 전화를 100통화 이상 씩 할 정도로 회사에서 많은 전화가 왔다. 그만큼 많은 업무를 했다는 반증이기도 했지만 한편으로는 정말 쓸데없는 전화도 너무 자주 왔다는 의미이다. 그런데 그런 상황에서 파견으로 부서를 옮기자 한 달도 되지 않아 귀신같이 전화가 아무에게도 오지 않았다. 가끔 오는 전화조차 오랜만에 전화해서 그 업무를 하고 있었는 줄 알았다는 전화였으니 얼마나 당황했겠는가? 퇴사를 하면 아마 더 심하지 않을까 싶다. 돈이 있어서 할 수 있는 것은 많이 있지만 나를 찾는 사람은 점점 줄어든다. 사회생활이라는 것이 바로 이렇게 무너질 수 있다는 의미이다.

주변 사람들을 의심하게 된다.

돈이 있기 때문에 사람들이 나를 대하는 태도가 달라진다? 그건 아마도 사실일 것이다. 거기다가 투자로 돈을 벌었고, 심지어 도박도 굉장히 좋아하는 스타일이라고 한다. 그렇다면 주변에서 뭔가 투자를 하거나 돈을 넣어보라고 하는 경우가 엄청나게 많이 생길 것이다. 그럼에도 그가 요리조리 잘 피해 다닐 수 있던 것은 그전에도 그런 사람들은 충분히 많았을뿐더러, 서울대 출신이다(뭐... 편견이라고 생각할 수도 있겠지만... 대단한 거 아닌가) 지금도 그 의심이 줄어들지는 않지만 그 덕에 친분이 있는 사람을 많이 늘릴 수 없는 것도 단점이라고 하겠다.

너무 단점만 있는거 아니야?

50억으로는 사실 파이어족을 하지 말라고 한다. 그게 어쩌면 이 책의 결론일 수도 있다. 그럼 얼마나 필요하지? 사실 돈은 다다익선이지만 적어도 100~200억은 있어야 한다고 한다. 내가 파이어족이 직접 될 수는 없을 것 같기는 하지만 이렇게 50억 번 사람의 파이어족 이야기를 대리만족하여 보는 것은 기막힌 일이 아닐 수 없다. 나도 그런 상황에서 이렇게 했을까? 인생에 가정이란 없지만 한편으로는 속 편해 보이는 그가 너무 부럽지 않을 수 없다. 나도 파이어족이 되고 싶다!!

부동산 투자의 지대가 바뀌고 있다?

개인적으로 부동산 투자에 항상 관심이 많다. 내가 처음 관심을 가지기 시작한 시점은 2016년이었는데 이때가 처음으로 청약이라는 것에 당첨이 되었을 시기이다. 당시에는 그저 돈 조금 더 번다는 생각에 약간의 차액을 남기고 매도를 했는데 청약에 되자마자 불과 3개월도 되지 않았을 때 매도한 것인데 몇 천만 원이라는 돈을 벌었기에 참 신기했다. 물론 누군가는 '집은 사는(Buy) 곳이 아니라 사는(Live) 곳이기 때문에 투자로 하면 안 된다'라고 하는 고루한 생각을 하고 있을 수도 있다. 그런데 우리는 자본주의 사회에 살고 있다. 모든 것에는 가격이라는 것이 붙어 있고 그것에 따라서 수요와 공급이 결정이 된다. 주택시장의 경우 큰돈이 들어가기 때문에 정부에서 참여를 하여 조정을 하는 경우가 있긴 하지만 그것을 완전히 무너뜨리면 안 되기 때문에 항상 투자의 목적도 분명 존재한다고 생각이 된다.

그런데, 저자는 이러한 주거형 투자에는 회의적이다.

이 부분은 사실 나와 다소 다른 생각을 가지고 있지만, 저자의 직업을 보고서 이해를 했다. 상업용 부동산 컨설팅을 하는 사람이 중개로도 충분히 매수매도가 가능한 부동산을 좋다고 평가할 순 없지 않은가? 다른 사람이 이 책을 읽을 때 초기 2번째 장까지 다소 불편한 부분이 있을수도 있다는 생각이 든다. 하지만 저자의 생각이기에 그 의견 역시도 좋은 의견이라는 생각이 든다. 실제로 인구가 이제 줄어들기 시작하는 시점이 왔고, 적극적인 대책이 없다면 2030 세대의 출산율은 앞으로 더 바닥으로 떨어질 것이니 말이다(이상하게 주변에서는 2~3명씩 낳는 경우가 많이 있던데 참 의외다) 이 책에서 나오는 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등에 대해서는 관심을 아예 끊는 게 더 낫다는 의견에 나도 동의하는 바이다.

그 외에 다른 투자처도 분명히 있다.

토지라던가, 재건축, 그리고 지식산업센터, 호텔 등이 그 대상일 것이다. 사실 토지나 재건축의 경우 과실은 어마어마하다. 그리고 토지의 경우 지난 몇 십년간 가격이 떨어지는 경우를 찾는 것이 더 힘들 수 있다. 다만 원하는 때에 원하는 가격으로 팔 수 있는 확률이 매우 낮을뿐더러, 가지고 있어도 뭔가 활용을 하지 않는다면 그냥 빈 공터처럼 사용하고 세금만 축내는 시스템으로 갈 수밖에 없다. 개인적으로도 투자에 대해서 어느 정도 해박한 지식이 없다면 토지에 섣불리 투자하는 것은 좋은 선택은 아니라는 생각이 든다. 그리고 그 외에 다른 투자처의 경우 부침이 굉장히 심하고 불안한 요소가 많으니 그 역시도 상승 기류를 탈 것이 아니라면 선뜻 선택하기는 어려울 것 같다.

그렇다면 상업형 부동산은 좋은가?

사실 이런 문구가 가장 마음에 와 닿았다. 정부의 정책은 오직 '주거' 에만 맞춰져 있다. 대출 등도 사실 상업용의 변동은 별로 정책적으로 더하거나 덜하거나 하는 경우가 많이 없다. 거기다가 주거를 늘리기 위한 정책을 펴기 때문에 기존에 좋은 상업지구 자리들도 오피스텔이나 주상복합 등으로 바뀌는 경우가 많이 있다. 거기다가 이제 직원 채용 시 보통 과거에는 1.5평 내외의 공간만으로도 충분히 인원 보충에 문제가 없었으나 이제는 각종 편의시설을 포함하여 1인당 보통 4평 이상의 사옥이 필요한 상태이다. 아무리 재택이 가능하다고 하지만 결국 사원들조차도 그러한 편의시설에 더 끌리는 것이 있는 것이 사실이다(외적으로 얼마나 중요한 나라인가?) 그런 공간 자체가 점점 줄어들고 있다는 것이다.

결국 서울이다.

상업이든 주거든 부동산을 투자하게 된다면 사실 인구가 밀집되어 있고 장기적으로도 호재가 많은 곳을 선택해야 한다. 판교나 용인 등의 경우 사실 호재가 없는 것은 아니지만 한곳에 집중이 되어 있는 것이 아니라 사방팔방으로 퍼져나가는 방식이며 외곽으로 갈수록 그 온기를 느끼기가 어렵다. 하지만 서울의 경우 어느 한 지점이 아니라 여기저기서 개발이 이루어지고 있으며 상업형 부동산의 경우 이제 리모델링 등으로 바꿔야 하는 연한에 온 건물들이 많이 있어서 향후에는 투자 목적으로 좋은 선택이 될 수 있다는 의견이다. 단순히 이자를 낼 수 없을 것 같아서 하지 않는다는 것은 너무 멍청한 선택이라고 생각이 된다. 다양한 옵션을 두고 우리는 투자를 해 나가야만 '살아남을 수 있는' 세대가 아닌가?

대체 유동성이 뭐길래?

언제부터인가 한국 사람들도 미국 주식에 너무나 관심이 많아졌다. 물론 신나게 올라서(?) 그런 이유도 있겠지만 무엇보다도 한국 주식이 미국의 주식 시장에 많이 동기화되면서 발생된 일이라고 하겠다(물론 미국이 훨씬 많이 올랐다) 한국 주식의 경우 지정학적 위치와 함께 항상 전쟁이라는 이슈가 따라다니는데 비해 미국은 언제나 미국에서 공격을 하면 했지 방어를 굳이 할 필요가 없는 나라이기에 너무나 유리하며 세계에서 가장 유명한 기업들과 더불어 많은 돈이 움직이는 곳이기도 하다. 심지어 기업 하기도 너무 좋은 나라이기도하니 그 또한 대단하다고 할 수 있다. 그런데 이런 나라에서 항상 유동성이라는 문제가 생긴다 왜 그럴까?

돈이 너무 많이 있어도 문제.

코로나를 거치면서 우리는 유동성 문제에 대해서 항상 이슈화를 한다. 코로나 때 국가적으로 소비가 얼어붙으면서 그냥 돈을 풀어서라도 소비를 하게 만드는 것이 더 낫다는 판단을 한 것이다. 미국 뿐만 아니라 세계 각국에서 그렇게 진행을 하였는데 그것이 도돌이표가 되어 2023년을 맞이하게 되었다. 이제 코로나가 종료가 되면서 그동안 풀었던 돈들이 높은 인플레이션으로 돌아오게 되었다. 페드(미국 연방준비제도)는 처음에는 이것을 간과한 것 같이 보였으나 결국 금리를 상승시켜 돈의 유동성을 줄이고자 했다. 정확하게는 회수하는 돈을 크게 늘리고자 진행을 하게 된 것이다. 물가가 좀 올라도 내가 돈이 많이 생기는 것이 뭐 어때서?

인플레이션이 급격해지면...

결국 소비를 할 수 없는 상황이 된다. 지금 집값도 상당히 비싸다는 평을 받고 있는 한국에서 막 2~3배씩 늘어나면 돈이 거의 휴지조각이 되어버리는 사태가 온다는 것이다. 물론 사람 기분에 따라서는 디플레이션이 더 노동에 대한 의지가 생기지 않고 한다고 하지만 높은 인플레이션을 경험했던 터키나 독일의 경우 절대 다시 그런 상태로 돌아가지 않도록 시장을 예의주시하지 않게 된다. 돈의 값어치가 떨어진다는 것은 국가의 영향력이(발권 등의) 급격하게 떨어진다는 의미인데, 과거 사례를 보았을 때 군부의 쿠데타나 각종 이슈가 이러한 것 때문에 발생될 수밖에 없다. 경제에 있어서 뭔가 급격한 변화는 악이라고 보는 것이 맞다. 아무리 좋은 쪽이라고 생각해도 말이다.

미국 금리는 떨어질까?

최근 금리가 5.5%까지 급격하게 오른 다음에 향방이 묘연하다. 많은 시장 관계자들은 다양한 지표를 이유로 대면서 떨어질 것이다라고 예측을 하지만 아직까지는 요지부동이다. 사실 언제 떨어질지는 모르겠으나 결국은 떨어뜨리긴 해야 한다는 것은 점차 늘어나는 실업률과 더불어 경제 성장이 조금씩 꺼져간다는 위기 때문을 것이다. 이러한 모든 지표들이 바로 결정을 만들어 낸다. 재미있는 것은 페드가 국가 소속이 아닌 상업은행 모임이라는 사실이다. 미국이라는 나라도 각 주가 합쳐진 것이고 각 주마다 법률도 가지각색인 것을 보면 미국이라는 나라는 뭔가 합쳐져 있지만 따로국밥 같은 묘한 매력이 있다. 특히 금융적으로도 이렇게 차이가 있는 것을 보면 신기할 따름이다.

이러한 지표를 우리는 투자에 적용할 수 있을까?

이 책에 나온 많은 지표들이 우리 투자에 적용될 수 있을까? 아마 있으니까 책을 지었겠지만 개인적으로는 이 중 몇 가지만 좀 유심히 보더라도 경제를 보는 눈이 좀 커지지 않을까 생각을 해 본다. 저자 역시 프랍 트레이더로서 많은 데이터를 근거로 투자를 결정하게 되는데 이러한 부분을 생각해 본다면 우리는 그런 사람들의 지식을 이렇게 가져와서 투자에 적용할 방법을 연구할 필요가 있다(적어도 나보다는 훨씬 투자 수익률이 나아보이니 말이다) 한편으로는 이런 것을 매크로로 만들어서 적용을 하면 어떨까? 그런 생각도 해 본다. 누군가는 그런 생각을 하고 있을 것이고 이미 적용된 부분도 있지 않을까 싶기도 하다. 남들 다 오를 때 좋은 투자 성적을 내지 못한 나로서는 조금 더 공부할 필요성을 느끼며 책을 다시 펼쳐본다.

주식으로 월급 두 번 받으면?

얼마나 좋을까? 물론 상상 속에서만 가능하다고 생각을 할 수 있다. 당신의 월급이 많은 것은 알고 있지만 막상 그것만 가지고 살라고 하면 그것도 쉽지 않은 것은 이미 알고 있다. 나 역시도 월급쟁이이고 아무리 월급이 많아도 우리는 그것에 맞춰서 점점 소비를 늘리기 때문에 삶이 조금 더 번다고 윤택해지지 않는다는 것도 알 수 있다. 그렇다면 맞벌이가 답일까? 또 그건 아닌 것 같다. 딩크족이라서 둘이 벌고 알콩달콩 살면 모를까, 나는 아이가 꼭 있어야 한다는 주의이고 둘 중 한 명은 그래도 아이를 어느 정도는 케어해 줘야 한다고 생각하는 '아주 고루한 사람' 중 하나이다. 그렇기 때문에 맞벌이는 내 생활과는 맞지 않다고 생각했다. 그럼 어떻게 해야 하지?

대안은 몇 가지가 있다.

아마 우리가 생각하는 대안은 주식, 코인, 부동산 이정도 일 것이다. 물론 더 다양한 방식이 있겠지만 어느 정도 대체 투자라고 생각하기 때문에 집중하기는 좀 애매하다. 이렇게 3개가 아마도 접근성이 좋고 정보도 많이 뿌려져 있다. 그런데 막상 주변에서 투자한 사람을 보면 성공한 사람을 그리 찾아보기 쉽지 않다. 아마 자신의 무용담을 이야기하는 사람도 있지만 정작 시간이 지나도 롱런을 하는 사람은 크게 찾아보기 힘들다. 그리고 이런 것에 대해서 부정적으로 생각하는 사람도 분명 있을 것이다. 그런데 현대 사회에서 과연 이것들을 무조건 배척해야 하는가에 대해서 물어본다면 그러면 안 된다는 생각이 든다. 투자는 이제 선택이 아니라 필수이다. 월급으로는 올라가는 물가를 절대 잡을 수 없다.

저자의 투자 방법은 여느 투자 방법과 크게 차이나지 않는다.

다만 무조건 장기투자만 하라고 하던가 아니면 단타만 치라고 하는 것은 아니다. 단타를 우선적으로 설명을 하되 해외 주식은 장기로 가져가라고 하는 아주 '현실적인' 대안을 제시한다. 개인적으로 이 의견에 매우 동의하는 이유는 한국의 경우 사상 최고의 매출이 나와서 어닝 서프라이즈라고 하는데 하락한다. 정말 이해할 수 없는 상황이 연출된다. 이미 정보를 다 알고 있어서 그렇다는데 해외에서는 거의 그런 일이 없다. 진짜 '실적'에 따라서 움직인다. 그리고 주주 환원도 대단히 좋은 편이다. 성장주라고 해도 기본 1% 가까이는 배당이 나온다. 아직 한국의 주식들이 절반 이상이 배당 조차 하지 않는 것을 보면 대단하다. 뭘 투자해도 장기로 가져가면 성공할 확률이 있다는 것도 미국 주식의 매력이라고 생각이 된다.

한국 시장은 단타가 나을까?

저자는 맞다고 한다(나 역시 동일한 생각이다) 다만 투자 방식에 대해서는 각자 자신에 맞는 것을 갖춰야 한다고 생각한다. 저자의 방식도 물론 훌륭하지만 흔히 차트로 투자하게 되는 경우 자신만의 투자 방식이 없다면 자꾸 객관적인 시각이 아닌 주관적인 시각을 집어 넣기도 한다. 그래서 차라리 자동으로 투자할 수 있도록 하는 것을 활용하던지 매일 투자를 하는 것을 넣어보던지 하는 방식도 나쁘지 않다고 생각이 든다. 이 책에서 나온 방식을 자신의 것으로 체득하는 것도 어쩌면 독자의 의무일수도 있다. 나 역시도 많은 시간과 노력을 해 보고 있다.

우리는 과연 월급 이상의 것을 얻을 수 있을까?

투자의 최대 난점은 바로 잃을수도 있다는 점이다. 특히 멘털적인 측면에서 무너지기 시작하면 제대로 된 결정을 못하는 경우가 많이 있다. 이러한 책을 읽으면서 무조건 딸 수 있다는 자신감이 필요하다기보다는 실패를 했을 때 벗어날 수 있는 다양한 방법에 대해서 고안이 먼저 필요하지 않을까 싶다. 저자와 같이 주식 시장에서 롱런할 수 있던 것은 단순히 투자만을 했던 것이 아니라 다양한 정보를 얻기 위해 노력했으며 자신만의 멘털 관리에 철저했다고 볼 수 있다. 우리는 그런 점을 배워서 앞으로 10년 이상을 장기로 가져갈 수 있는 장단기 투자에 대해서 전략을 세워봐야 할 것이다. 배워보자!

왜 아파트에 투자하고 싶은가?

많은 사람들은 아파트에 살고 싶어 한다. 물론 우리 부모님같이 연세가 좀 있으신 분들은 귀농이나 지방에서 복잡하지 않게 살고 싶다고 말을 하는 경우도 있다. 단독주택이 좋다고 말을 하는 사람도 있다. 하지만 내 주변에서는 만약 같은 가격이라면 서울에 있는 아파트를 내버려두고 지방에 있는 일반 주택을 사겠다는 사람은 단 한 명도 본 적이 없다. 그만큼 서울 시내의 아파트에 대해서 높은 평가를 내릴 수 있다는 것은 자명한 사실이다. 세계 어느 나라를 가더라도 너무 당연하게 수도의 건물에서 살고 있는 사람의 소득 수준은 굉장히 높은 편이다(아니라면 부모 어시스트가 확실하다) 수요와 공급에 따라서 수요가 극도로 몰린다는 의미이다.

투자처로서 사실 안성마춤이다.

물론 많은 유투버들이 다양한 투자처를 이야기하는 경우가 많이 있다. 지식산업센터, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등등 이런 것이 전혀 돈을 벌지 못한다는 의미는 아니다. 그렇지만 확률 상 이것으로 돈을 번 사람보다 잃은 사람이 월등히 많이 있다. 이것은 주식과 같이 손절하면 그만이 되는 게임이 될 수 없다. 그런데 굳이 확률이 낮은 쪽으로 투자할 필요가 있을까? 하지만 아파트, 넓게 보자면 도심 내 아파트의 경우 특별한 케이스가 아니라면 투자 이후에도 빠져 나오는데 큰 무리가 없다. 그만큼 기본적인 수요가 보장되어 있기 때문이다.

그런데 아파트가 비싸서 투자는 못하겠다고?

물론 이렇게 이야기 하는 사람치고 실제 상황을 보면 가능한 상황에서도 절대 투자를 하지 못하는 경우가 많이 있다. 이유는 간단하다. 대출이 무조건 위험하다고 말을 하던가 아니면 '떨어질지도 모르는 상황에서 투자를 할 수 없다'라는 이유를 이야기한다. 거기다가 어떤 유투버의 경우 무조건 떨어진다라고 말을 하는 경우도 많이 있다. 인구가 줄어드니 줄어든다는데 인구가 줄어들면 집에 안 살고 전부 텐트를 치고 사는 것일까? 아니다. 오히려 더 필요하다. 거기다가 오피스텔을 실제 살아보면 혼자 살기에 그리 좋지 않은 환경이라는 것도 알게 될 것이다. 그래서 많은 사람들이 아파트를 원한다. 그런 곳에 투자를 하기 위해서는 솔직하게 이야기하자면 다소 무리가 되더라도 투자를 하는 편이 개인적으로는 낫다고 본다.

아파트 가격이 떨어지는 경우도 당연히 있다.

하지만 화폐 가격은 결국 떨어지게 되어 있다. 종이돈을 다 불태우지 않는 이상 계속 찍어내는 것은 어쩔 수 없으며 국가에서도 디플레이션이 아닌 인플레이션을 기반으로 모든 계획을 짠다. 나중에 가격이 떨어질 제품이라는 것을 알고 있을 때 누가 그것을 구매할 수 있을까? 공산품과 같이 향후 혁신으로 바꿀 수 있는 부분이 있다면 그런 것을 기대하겠지만 (최근 보자면 그마저도 아닌 듯, 스마트폰 가격을 보면 알 수 있다) 이건 공산품이라고 하기에는 너무나 다른 모습을 보여주는 제품이다. 완전히 동일한 제품은 단 하나도 볼 수 없는 특수 제품이라고 생각을 하는 것이 낫다.

투자 방법은 어쩌면 간단하다.

쌀 때 사서 비싸게 파는 것. 하지만 그것을 판단할 수 있는 것은 본인의 학습 여하에 따라서 차이가 난다. 물론 운도 실력으로 받아들일 수 있다. 미래를 예측하는 것이 쉽지는 않지만 다양한 상황이 학습되어 있다면 지금 상황에서 오를지 떨어질지에 대해서는 어느 정도 확신을 가질 수 있는 실마리들이 많다. 책에는 그런 것을 학습하게 하기 위해서 다양한 내용이 나와 있다. 그간 자신이 가졌던 어떤 편견에 대해서 궁금증이 있다면 이 책 속에서 한 번 풀어보는 것은 어떨까.

입지가 모든 것을 뒤집는다?

내가 이전에 살고 있던 아파트가 있었다. 분명 분양 초기부터 조금 더 서쪽에 있는 아파트보다 높은 가격 수준을 유지했다. 차이가 13년 이상 나기 때문이기도 하겠지만 더 많은 새로운 아파트 촌이 내가 있는 곳에서 생겨나기 시작했기 때문에 계속 그 가격이 유지될 것이라고 생각을 했었다. 그런데 시간이 지나고 내가 살던 아파트도 어느 정도 '나이'를 먹기 시작하자 기존의 위치에 있던 아파트가 점점 가격이 비슷해지기 시작하면서 뒤집히는 것을 눈으로 목격하고야 말았다. 지금 대한민국에서 '새 아파트'가 가지는 위상이 얼마나 큰지 알고 있음에도 이렇게 입지가 모든 것을 뒤집을 수 있다는 것을 새삼 크게 느끼게 된 사건이었다. 그럼 앞으로의 입지는 어디가 제일 유리할까?

GTX가 대체 뭔데 난리지?

사실 부동산 투자를 고려한다고 했을 때 이젠 GTX를 모르고서는 투자라는 말을 할 수조차 없을 것이다. 솔직히 몇 년 전까지만 해도 그저 빠른 전철 정도로만 생각을 했었는데 이게 개통되는 것이 눈앞에 보이자 후속 노선에 대한 기대가 엄청나게 커지고 있다. 선행적으로 뚫릴 동탄 - 수서의 경우 이미 SRT가 다니는 노선인데 그것보다 반가격에 약간의 차이가 나는 수준 정도로 이동이 가능하게 될 것이며 2024년 하반기가 될 운정-서울역의 경우 파주 꼭대기에 있는 운정이라는 도시가 많은 사람들의 성원을 하게 될 도시로 바뀌고 있다는 것을 보여주는 부분이 있다. 속도도 속도이거니와 그간 불편하다는 평가를 받았던 지역에 숙원 사업을 일거에 해결할 수 있다는 것이다.

정부 입장에서는 서울 내부보다 외곽 도시를 더 키우고 싶을 것이다.

일단 서울 내부의 경우 어떤 방식으로든 개발을 시키는 경우 누군가가 이득을 볼 수 밖에 없는 구조인데, 기존에 기득권이 가져갈 수밖에 없을 뿐 아니라 사업의 진행 방식도 원주민들이나 투자자들의 의견이 너무 상이하게 갈리기 때문에 기존에 그런 부분이 없는 곳에서 개발을 하기가 더 쉬울 것이다. 마곡지구 이후 서울 시내에서 재건축 외에는 대안이 없기 때문이 이렇게 제2, 제3 신도시를 개발하게 되면서 교통 부분을 해결할 수 있는 방법을 고민하게 되었고 그것이 GTX라는 것으로 일거에 해결될 수 있다는 것을 알게 되었다.

그렇다면 투자의 눈으로 보았을 때 어떻게 바라봐야 할까?

당연히 노선이 뚫리는 곳의 임장이 선행되어야 한다. 예를 들어보면 GTX-A노선 중 대곡역의 경우 실제 임장을 가서 보면 주변이 온통 논밭에 그린벨트 지역이 꽤나 많이 있다는 것을 알 수 있다(개인적으로 3호선을 타면서 대체 여기다가 왜 지하철을 연결해 두었을까 의문인 곳이기도 했다) 주변 지역에 있는 아파트도 그리 높은 가격대를 형성하고 있지 않은데, 이런 곳이 결국 미래에 큰 이득을 가져오게 될 곳이라는 것도 생각해 볼 수 있었다. 3호선/GTX-A/서해선 결국 3군데 지나가게 되는데, 주변이 발전되지 않을 수 없다는 의미이다. 이렇듯 실제 임장을 가서 볼 수 있는 것과 실제 개발과정의 모습을 같이 그려볼 수 있다면 이 책은 엄청난 도움이 될 것이다.

이제는 GTX 시대이다.

그간 지하철로 연결된 곳을 공략했다면 이제는 넓게 GTX 노선을 따라서 투자를 해야 한다고 생각이 된다. 물론 아직까지 상상 속의 노선인 D,E,F에 지금부터 투자를 한다면 최소 20년가량은 그대로 갈 수밖에 없다는 생각이 들지만 A노선의 경우 이미 확정적이기 때문이 이 라인에 투자처를 잡고 기다린다면 10년 정도면 결실을 거둘 수 있을 것이라는 생각이 든다. 저자의 임장노트 속에서 우리는 어떤 방식으로 투자를 해야 할지, 그리고 어떤 시선으로 땅이나 건물을 바라봐야 하는지를 배운다면 우리의 삶이 풍족해지지 않을까.