The EconoMic Person

빌딩 투자?

우리는 사실 원룸에 투자한다던가 아파트에 투자하는 것 정도도 사실 엄청나게 무리가 갈 정도로 부동산은 가격이 많이 비싸다. 아니 비싸다고 생각을 할 수 있다. 그런데 부동산의 최고 장점은 사실 가격이 아니라 대출이라고 생각이 된다. 국내에서 아파트는 지금 야당에서는 2개 가지면 악이자 나쁜 사람으로 치부하는 경향이 있기 때문에 그만큼 법을 계속 재정을 해서 곤란하게 만드는 경우가 많이 있다. 양도세를 늘리고 토지거래허가제 등을 만들어서 거주 제한을 두어 주거 이동의 자유를 침해(?) 하는 경우도 있다. 그런데 신기하게도 상업용 부동산의 경우 특별히 뭔가 법이 더 만들어지는 것이 없는 것을 알 수 있다 왜 그럴까?

이 영역은 다른 개념의 영역이다.

말 그대로 사업적 영역, 돈을 벌기 위한 영역이기 때문이다. 일단 돈이 없으면 제대로 들어오지도 못하겠지만 정보가 많이 부족해서 말 그대로 '하던 사람만 하는' 그들만의 리그이다. 물론 아파트로도 충분히 돈을 벌 수 있는 기회는 있다. 하지만 항상 세금 문제로 골머리를 앓고 있기도 하고, 결국 상업적으로 안정적으로 벌 수 있는 것은 빌딩 투자라고 생각이 된다. 빌딩은 아무나 사는 것이냐고? 사실 아무나 살 수 있다. 심지어 대출도 잘 나온다. 생각하기에 따라서는 아파트 투자보다 더 쉬울 수도 있다. 물론, 대부분은 그렇지 않지만...

무작정 사는 것은 정답이 아니다.

과거 빌딩 가격이 명확하지 않을 때는 무작정 좋은 위치의 빌딩을 매수해서 가지고 있으면 대대손손 먹여 살릴 수 있는 금액이 나왔다. 대출도 잘 나온 데다가 임차인이 주는 월세와 지가 상승에 따른 차익도 상당해서 거의 손해보지 않고 계속 가지고만 있어도 효자노릇을 했던 것이 사실이다. 그런데 이제 이런 책과 같이 일반적인 사람들도 그 틈새를 이해하기 시작했다. 거기다가 프롭테크의 발달로 인해서 주변의 빌딩이 어떤 식으로 언제 판매가 되었는지도 확인이 가능하며, 어떤 법적 문제가 있는지에 대해서도 임장을 다녀보면 확인이 가능하다. 정보가 점점 공유되는 폭이 늘어나고 있다는 점이다. 이런 상황에서 빌딩 투자가 성공하려면 바로 '차별화'가 필요하다.

이 책은 어쩌면 재테크 관련 책이 아니다.

자세히 읽어보면 읽어볼수록 재테크가 아닌 빌딩 '디자인' 책과 같다는 생각이 든다. 무엇보다도 나와 있는 사례들이 그전에는 그리 주목받지 못했던 빌딩이었는데 이제는 사람들의 머릿속에 깊게 각인이 될 수 있는 요소를 갖고 있다고 한다. 단순히 시각적인 효과뿐만 아니라 오감을 자극할 수 있는 디자인들이 들어감에 따라서 집객을 할 수 있는 부분이 늘어나고 있는데 이에 따라서 리모델링 등을 할 때 어떤 사람이 디자인을 했는가도 그 건물의 값어치를 좌지우지할 수 있다. 심지어 아이유가 산 건물, 서장훈이 산 건물과 마찬가지로 유명인이 산 건물은 그 이름값을 한다는 느낌도 있다. 다른 곳보다 가격이 더 상승할 요소가 많이 있다는 것이다. 이런 것들이 사실 '스토리'가 되는 것이고 그로 인해서 빌딩의 값어치를 상승시킬 수 있다(우리가 이런 것을 쉽게 하긴 어렵겠지만 디자인은 바꿔볼 수 있지 않은가)

나도 내 빌딩을 가지고 싶다.

책을 읽는 내내 나의 미래에는 꼭 '빌딩주'가 되어서 월세를 받고 싶다는 생각을 했다. 월세를 받는 안정감도 분명 한 몫하겠지만 뭔가 빌딩을 가질 수 있다는 그 행복감이 꼭 느껴지기 때문이다. 그렇다고 무작정 매수만 해서 돈도 안 되는 것을 가지고 싶지는 않다. 그러니 어떻게 빌딩을 바라봐야 하는지, 법적으로는 어떤 것이 있는지는 기본으로 장착을 해야 한다고 생각된다. 빌딩 건물주의 생각이 1이라도 있다면 반드시 읽어봐야 할 필독서가 아닌가 생각이 된다.

주식 투자는 어떻게 해야 하는가?

요 며칠간 정말 지옥을 맛보았다고 생각이 들 정도로 떨어졌다. 그것도 한국뿐만 아니라 세계 각국의 지수가 말이다. 사실 대응이라고 한다면 손절하고 현금 들고 가만히 있어야 하는 것이 맞는데 그것도 생각보다 쉽지 않다. 오늘 많이 떨어졌으니까 내일은 많이 오르겠지,라는 생각으로 가지고 있지만 막상 다음 날이 되면 불길한 느낌은 여지없이 맞는다. 그런데 정작 손절을 하고 나서 다음 날 오르면 너무 또 가슴이 아프다. 아마도 그래서 손절을 하지 못하고 존버를 하고 있는 것이 아닌가 생각이 든다. 과연 당신의 투자 방법은 어떤가? 뭔가 전략이 있는가? 일단 전략이 전혀 없이 매매를 하고 있다고 하면 뭔가 이렇게 책의 힘을 빌려봐야 하는 상황이 아닌가 생각이 든다.

캔들차트는 일본 것이라는 것을 아는가?

우리가 흔히 보는 각종 차트 방식에서 캔들차트는 어느 증권사에서나 볼 수 있는 내용이지만 일본에서 먼저 유래가 되었다는 사실을 알고 있는가? 사실 몰라도 상관은 없지만 굳이 이런 이야기를 하는 것은 일본에서 유래될 정도로 일본의 주식 시장은 한국보다는 훨씬 역사도 깊다는 것을 알 수 있다. 그런 면에서는 한국의 책 보다 오히려 깊이가 더 있는 부분도 있다. 이동 평균선에 관련된 한국 서적도 상당히 많이 볼 수 있지만 이 책은 정말 '이동평균선'만 가지고 설명을 하게 된다. 이미 책의 표지에서 '더도 말고 덜도 말고 딱 세 개의 이동 평균선만 활용한다'라는 것을 보면 너무 복잡하게 이것저것 대입하지 말고 원칙대로 해라라는 의미도 담겨있지 않을까.

일본의 내용이라 다소 맞지 않을 수 있다?

사실 차트의 경우 한미일이 서로 다른 방향으로 흘러갈 수 있지만 크게 보자면 비슷한 방향으로 가게 된다. 어쩌면 그것이 차트 분석의 장점이라고 할 수 있는데, 문제는 차트 분석을 하는 사람들이 너무 복잡하게 설명을 하거나 각종 지표를 다 가져다가 붙여버리면서 일반적인 사람들은 그대로 따라할 수 없는 경우가 많다는 것이다. 하지만 이 책에서 나오는 방식은 상당히 접근하기 쉬운 편이다. 또한 일본이 아닌 한국에 적용하더라도 크게 문제가 없는 경우가 많이 있다. 물론 다른 지표를 전혀 보지 않을 수는 없는 노릇이다. 회사를 선택함에 있어서 고려해야 할 부분도 분명 존재하니 말이다. 하지만 회사 선정만 제대로 한다면(적어도 망하는 회사가 아니라면) 의외로 적용 시 상당히 많은 부분이 잘 맞아떨어진다는 생각이 들 것이다.

결국은 많은 연습이 필요하다.

초심자의 행운이나 일확천금과 같은 것은 자주 일어나지 않는다. 거기다가 결국 나의 돈은 제한되어 있지만 시장의 돈은 무제한에 가깝기 때문에 한편으로는 불리한 상황에서 경기를 하는 것과 마찬가지이다. 이러한 책들을 보면서 느끼는 것은 '나만의 원칙' 을 반드시 세워야겠다는 생각이 든다. 매일 트레이딩을 하는 것이 결코 이익 향상에 도움이 되지 않는다는 것도 알 수 있다. 무엇보다도 트레이딩 자체를 잠시 멈출 수 있는 결정도 어렵지만 할 수 있어야 한다. 원하지 않는 차트가 나오고 있는데 그것으로 뭔가 만들어보려는 노력이 아니라 '내가 원하는 것이 올 때만' 할 수 있는 경지에 올라야 투자자라고 할 수 있지 않을까?

이제 재테크는 선택이 아니라 필수다.

아마 현대 사회를 사는 사람들 중 이 명제를 '아니야'라고 말할 수 있는 사람은 거의 없을 것이다. 과거 예적금만이 재테크의 지름길이라고 설명하던 사람도 있지만 이젠 그 예적금마저도 전략적으로 활용하지 않으면 무쓸모 해 지는 상황이 되었다. 한편으로는 선진국의 대열에 올라섰기 때문에 이러한 고민을 해야 하는 상황이긴 하지만(중진국과 같이 금리가 워낙 높다면 차라리 은행에 넣어 두는 것이 더 현명할 것이다. 아니면 달러로 바꿔놓던지...) 그로서 오직 '근면성실' 만을 추구하던 과거의 교육 방식에서 많이 바뀌어야 한다는 사실도 이제는 인지하고 있다. 부모님 세대의 방식으로는 부가 문제가 아니라 생활이 불가능할 수도 있다는 의미이다. 그런 의미에서 재테크는 필수로 자리매김하고 있다.

적당히 벌어서 적당히 쓰다가?

그게 가능할 것이라고 생각이 되는가? 최근에는 결혼도 선택이 되기 때문에 나 혼자 살면서 나 혼자 즐기다가 가면 된다는 생각을 하는 사람도 늘어나고 있다. 그런데 그거 아는가? 사람이 절대 숨기지 못하는 것 중 하나가 사랑이다(나머지는 가난과 기침이라고 한다. 맞지 않은가?) 언제 어떻게 바뀔지 모른다. 그리고 건강도 언제 어느 시점에 바뀔지 모르는 포인트이기도 하다. 부모님이나 혹시 나 스스로 사기를 당할 수도 있는 노릇이다. 세상이 언제나 내가 바라는 대로 움직이지 않기 때문에 결국 돈은 필요하다. 이런 것이 절대 필요하지 않다고 자부할 수 있겠는가?

재테크는 결국 자동화가 필요하다.

사람은 2개를 동시에 하는 것은 가능하지만 2개 모두 집중하는 것에는 어려움이 있다. 우리가 부업을 생각하는 이유는 하나의 업에서 큰 성과를 얻더라도 내가 원하는 만큼의 돈을 벌 수 없기 때문이긴 하지만 한편으로 두 개를 동시에 잘 할 수 없으니 부업이 크게 성공하는 것은 쉽지 않은 일이다. 그래서 자동화가 필요하다. 최근 공간대여나 무인 시리즈는 바로 그러한 부분을 반영하는 것이라고 생각이 된다. 단, 결국 인건비가 없기 때문이 이득이라고 생각은 할 수 있지만 시작이 쉬운 아이템은 쉽게 경쟁자가 들어오기 때문에 준비를 단단히 해야 한다. 사실 남들이 하지 않는 것을 하는 것이 어쩌면 자동화의 첫걸음일 수도 있다.

주식도 코인도 사실 잘 알아야 한다.

돈이 중요한 세상인데 세계 경제, 한국 경제에 대해서 이해가 없다면 뭔가 잘못되었다고 볼 수 있다. 그런거 몰라도 돈은 벌 수 있다고? 지금은 아니다. 확실하게 이야기할 수 있다. 과거 10년 간 벌어져야 할 일이 이제는 1년이 채 되지도 않아서 다 진행이 되고 있다. 과거와 지금이 변하는 시간 속도가 다르다는 의미이다. 책을 보면서 기초적인 지식을 얻는 것도 중요하지만 자신이 하고자 하는 것에 대해서 직접 몸으로 부딪혀 보는 것도 중요하다. 주식, 코인의 경우 아마 회사원의 입장에서는 가장 접근이 쉬운 재테크 방식인데, 본인이 투자하는 것에 대한 자신감이 없다면 쉽게 흔들리고 잃기 마련일 것이다. 자신만의 노하우를 찾아서 준비를 해야 한다.

일단 시작을 해야 한다.

주변에 보면 아직도 예적금이라는 재테크 수단에서 벗어나지 못하는 사람이 있다. 그것으로만 만족을 한다면 충분히 훌륭한 재테크라고 볼 수 있지만 막상 보면 매번 돈이 없다고 짜증만 낸다. 그래서 다양한 방법을 설명해 주면 귀찮거나 무서워서 못하겠다는 이야기를 한다. 우리는 이렇게 생각하는 것이 옳은 방식이라고 생각이 되는가? 나는 절대 아니라고 생각을 한다. 매 번 돈을 벌어들이는 재테크는 단연코 없다. 그러니 어느 정도는 잃어보면서 왜 이러한 결과로 나오게 되었는지 머릿속 깊이 생각해 볼 필요가 있다. '나만의 재테크'는 사실 본인이 공부한 만큼 아웃풋이 나올 수밖에 없다. 그러니 책을 읽으면서 어떤 것을 해 볼지 정리해 보는 것은 어떨까?

부동산이 다시 들썩이기 시작한다.

불과 몇 개월 전까지만 해도 많은 언론에서 이제 다시 미분양이 쌓이고 더 이상 부동산으로 벌긴 힘들다는 기사를 쏟아냈는데 불과 반년도 되지 않아서 다시 들썩인다. 사실 정치적인 이슈도 상당히 강하게 작용을 하는데 민주당 정권 하에서는 끊임없이 규제를 쏟아내고 그렇기 때문에 공급이 되지 않아서 상승한다는 거의 공식과 같은 상황이 나온다는 것이다. 정치적으로 잘되고 잘못한 것을 따지자고 하는 자리가 아니지만 영향을 분명 받는 것은 사실이다. 현 상황에서 경제적으로 더 힘들어지지 않는다면 상승으로 갈 수 있는 요건은 충분히 만들어졌다고 생각이 된다.

그런데 우리는 준비되어 있는가?

부동산의 경우 사실 책에서 자주 나오는 내용은 갭투자 내용이긴 하지만 갭투자도 어느정도 자본이 있어야 준비가 된다. 갭이 0이라고 해도 세금과 날짜에 따른 금액이 존재해서 그렇다. 그렇기 때문에 준비가 되어 있지 않은 사람들이 무턱대고 투자를 하다가 돈을 제대로 메꾸지 못하는 경우도 종종 발생을 하는데, 그렇기 때문에 부동산 투자는 철저한 준비와 버퍼가 필요하다는 생각이 맞다. 특히 이 책을 읽으면서 이해가 가지 않는 부분이 많다면 아예 투자 자체를 하지 말고 다시 공부하는 것이 낫다고 생각이 된다. 그만큼 이 책에 나온 내용은 부동산 투자를 함에 있어서 기본 중에 기본이라고 생각이 된다. 

상승기는 상승기대로... 하락기는 하락기대로...

무서운 것이 사실이다. 내가 아파트를 산다고 칠 때 사고 떨어지면 어떻게 할까, 그리고 내가 사지 않았을 때 오르면 어떻게 될까, 시작하면서 그런 고민이 드는 것이 사실이다. 자기집 1채는 무조건 가지고 있는 게 낫다고 말을 들었지만 그게 좀 비싸야 그렇게 하지라는 생각을 하고 있다면 프롭테크가 충분히 발달했기 때문에 장기적인 트렌드를 보면서 다시 한번 고민을 해 볼 필요가 있다. 과연 안 사고 전월세로 있는 것이 낫다고 할 수 있는가? 물론 무조건 사야 한다라고는 하지 않지만 여건이 된다면 자본을 끌어 모아서 하는 것은 반드시 필요하다는 생각이다. 이 책에서 나온 여러 지역을 그냥 저자의 말만 믿지 말고 실제로 한 번 임장을 가 보면 나한테 가장 알맞은 곳을 찾을 수 있을 것이다.

우리는 데이터로 말해요.

물론 투자의 영역은 조금 다를 수 있다. 하지만 그것을 왜 사야 하지? 라는 질문에는 반드시 필요한 것이 데이터라고 할 수 있다. 과거에는 정보가 정말 적었다는 생각이 들긴 한다(물론 그럼에도 더 좋은 정보는 중개사가 많이 가지고 있긴 하다) 하지만 지금은 어느 정도의 정보는 거의 대부분 쉽게 찾을 수 있다. 적어도 내가 사고자 하는 혹은 팔고자 하는 매물의 경우 어떤 상황이고 장단점 정도는 알아야 하는 것이 당연하지 않을까? 특히 매수를 할 때 가끔 보면 굉장히 갑자기 매수를 결정하는 경우가 많이 있는데, 중개사 등의 말을 들으면서도 본인의 소신을 꾸준히 지킬 수 있는 능력이 되어야 한다는 것은 실제 거래를 하다 보면 많이 느낄 수 있다. 그만큼 알아야 멘탈도 유지가 된다.

나도 서울 중심부 한강변 아파트 입성, 할 수 있을까?

할 수 있다. 물론 과정이 다소 길 수 있다. 나 역시도 투자를 함에 있어서 상당히 적은 금액으로 시작을 했었고 하나씩 단계를 거치면서 자신감 뿐만 아니라 보는 눈이 확실히 늘어나긴 했다. 가끔은 다른 사람들에게 조언을 하기도 하는데 하면서도 '내가 이런 말을 할 자격이 되나?' 싶은 생각이 들기도 한다. 이 책을 읽는 내내 저자를 '평가하는 시선'으로 바라보았는데 이 정도 평가를 하고 나니까 참 많은 부분을 고려해서 책을 써야 한다는 생각이 든다. 똑같이는 힘들어도 저자의 내용처럼 분명 많은 부분을 고려하고 매수나 매도를 해야 하지 않을까. 특히 갭투자를 하는 사람이라면 정말 반드시 봐야 하는 책이 아닐까 싶다.

와이코프 패턴이 뭔가?

1930년대 초 리처드 와이코프가 개발한 와이코프 방법은 트레이더와 투자자를 위해 고안된 일련의 원칙과 전략으로 구성되어 있다. 와이코프 연구는 현대 차트분석(TA)에 많은 영향을 미쳤으며, 기의 기법은 원래 주식에 초점을 맞췄지만 지금은 모든 종류의 금융 시장에 적용할 수 있다. 와이코프가 광범위한 연구를 통해 개발한 축적 및 분배 패턴은 와이코프의 작업에 가장 인기 있고 많이 알려져 있으며 다양한 패턴과 5개의 단계로 나뉜다 - 인터넷 검색 내용 

아, 사실 뭔지는 잘 모르겠지만 차트를 가지고 패턴을 연구했던 사람의 내용을 의미하는 것 같다. 지금까지 내려져 오는 내용이라고 하면? 정말 믿을만한 내용이 아닐까?

주식하고 있지 않은가?

우리는 참 이상하다. 한편으로는 100원이라도 아낄라고 엄청나게 노력을 하면서 정작 큰 돈을 넣고 하는 다양한 투자(라고 말하고 투기라고 생각되는 것) 에서는 10~20만원 잃는 것은 별 것 아니라는 이야기를 많이 한다. 왜 그럴까? 부동산에서도 비슷한 케이스가 있는데 가격을 500만원, 1000만원 Down 시키는 일이 비일비재하게 이루어지고 있다. 엄청나게 큰 금액임에도 워낙 베이스 금액이 커서 그럴까? 쉽게 생각하는 부분이 있다. 우리는 사실 투자를 함에 있어서 이렇게 흐르는 돈으 잡아야 하는데, 와이코프 패턴을 익힌다고 해서 모든지 얻을 수 있는 것은 아니지만 우리는 하나 꼭 필요한 것이 있다고 생각을 하게 된다.

바로 원칙이다.

이 책을 읽으면서 느끼는 것은 과거의 패턴이 지금의 패턴과 100% 일치한다고 이야기를 할 수는 없겠지만 무엇보다도 자신이 생각한 패턴대로 손절할 때는 손절을 하고 매입을 할 때는 어느정도 과감하게 매입을 할 수 있는(스스로 생각하는 패턴을 믿는) 그런 모습을 보여야 한다는 생각이 든다. 그런데 이런 패턴으로 투자를 하는 것은 참, 뭐랄까? 자의적인 판단이 들어가지 않을 수 없긴 하다. 그래서 우리가 하는 가장 큰 실수 중에 하나는 '존버' 가 될 수 밖에 없다고 판단되는 상황이 되는 것이다. 개인적으로 여러 투자 방식을 해봐도 가장 미련했던 것은 마냥 기다리는 것이 문제였다. 특히 이와 같이 기술적 분석으로만 하는 투자 방식일 때는 말이다(기본적 분석일때는 뭐 기다리는게 답일 수도 있다)

우리는 이 책에서 돌파 패턴을 이해할 수 있을까?

책을 두 번째 읽으면서 뭔가 실제 상황에다 적용하려고 많이 시도를 했었다. 물론 그대로 된 적도 있었지만 아닌 적도 꽤나 있었다. 굳이 적용해 보자면 70% 정도 승률이 나오긴 하는 듯 했다. 70%도 사실 상당히 높은 승률이긴 하다. 하지만 항상 돈이 커지면 '자의적인 판단' 과 더불어 '말도 안되는 믿음' 이 쏟아져 나오는 것이 문제였다. 그것을 어떻게 극복할 수 있을까? 세 번째 읽으면서 그런 생각이 든다. 어쩌면 투자는 '야수' 와 같이 해야 하는 것이 아닐까? 패턴이 나오면서 내가 다시 찾아봐야 하는 것이 아니라 내 몸 속 습관 속에 투자하는 패턴을 익혀둬야 한다는 느낌. 한편으로는 거의 100년 가까이 되었음에도 이렇게 유지될 수 있던 까닭은 많은 사람들이 시도를 해 보았고 정말 '잘 맞는다' 라는 것으로 정평이 나 있기에 그렇지 않을까. 패턴 투자를 하는 사람들에게는 반드시 읽어야 하는 필독서가 아닌가 생각해 본다.

부동산은 항상 안전할까?

우리 부모님 세대의 부동산은 이 공식이 절대적으로 맞다고 본다. 나라가 점차 부강해지면서(이게 무조건 전제 조건이 되어야 한다) 사람은 늘어나고 공간이 한정적인 나라에서는 필연적으로 부동산의 상승이 기반될 수밖에 없다. 특히 의식주 중에서 거의 유일하게 24시간 확보가 필요한 부분이니 가격은 당연히 가장 비쌀 수밖에 없고, 더군다나 심심하면 바꿀 수 있는 의, 식과는 다르게 늘어나지도, 교환도 쉽지 않은 상황이기 때문에 너무 당연하게도 초기에 가지고 있던 사람이 유리할 수밖에 없다. 그런데 이제 세대가 바뀌면서 출산율 저하와 더불어 교통 발전은 도심의 분산을 가능하게 만들고 있고 서서히 사람은 퍼져나가고 있다고 생각이 된다.

물론 서울이 좋은 것은 다 아는 사실이다.

아무리 퍼져나가도 서울 외의 지역이 서울보다 좋아지기는 어려운 상황이다. 거의 모든 것이 서울에 집중이 되어있을 뿐더러 그것을 펼쳐 나가야 하는 CEO나 정치인들이 가장 선호하는 지역이 서울 강남권이라는 사실이 그 현실을 반영한다. 교통은 강남으로 가는 길을 더 멋지게 닦아 줄 수 있는 것이지 외각 지역이 강남이 되는 것은 아니라는 의미이다. 하지만 그럼에도 불구하고 10년 전과 비교해 보면 강남뿐만 아니라 가격이 급격하게 상승되고 있는 지역이 존재할 것이다. 바로 배후지이자 상업지구, 일자리가 풍부할뿐더러 교통의 개발로 인해서 어디든지 가기가 쉬워진 곳이다. 결국 '교통'이 바로 부동산의 향방을 좌우한다고 볼 수 있다.

혹시 20년 전의 청량리역을 기억하는가?

나는 대학교가 그 근처에 있는 곳에 나와서 자주 가던 곳인데 주로 청량리는 단어를 들어보면 과거 환락가나 거지들과 운동권 사람들이 잔뜩 있는 곳으로, 그리고 시장 때문에 교통이 너무나 막히고 불편했다. 물론 지금도 엄청나게 바뀐 것은 아니다. 시장은 그대로 있고 사람도 많고 복잡하다. 하지만 하나 확실한 것은 9개의 노선이 준비되고 있는 마당에 교통에 있어서는 부족함이 없다는 것이다. 이게 얼마나 대단한 것이냐면, 어느 지역에 전체 노선보다 하나의 동네가 더 많은 노선을 가지고 있다는 의미이기도 하다. 지금 지어져 있는 각종 주상복합이 이제 시간이 지나면서 빛을 바랄 날이 올 거라는 생각이 많이 들었다. 미래가 보이는 그런 곳, 앞으로 투자하면 좋지 않을까 싶기도 했다.

GTX와 더불어 UAM도 관심있게...

예전에 코엑스에서 UAM 관련하여 시연되는 것을 보았다. 단순히 비행기가 날아다는 것이 아니라 하늘을 이동하는 기차라고 생각을 하면, 일정 위치 이상에서는 절대 막히는 문제가 발생하지 않는다는 엄청난 장점이 있다. 우리가 자동차 도로보다 기차나 지하철의 역을 더 중요시하는 것은 정확한 시간으로 움직일 수 있다는 장점이 있기 때문인데, 중간에 도로를 만들지 않아도 바로 이동이 가능한 UAM의 경우 향후 세상을 뒤흔들 수 있는 아이템이라고 생각이 된다. 초기에 시범 지역으로 위치하는 곳이 발전될 수밖에 없으니 한강변을 주시할 수 밖에 없는데, 서울의 한강변은 정말 진리라는 것도 다시 한번 생각해 볼 수 있었다.

앞으로 어디가 오를까?

당연하게도 교통이 편해지는 곳, 그리고 그곳과 가장 가깝게 크게 지어지는 아파트가 오를 것이라는 것은 누구나 알 수 있다. 우리는 그전에 투자를 준비해야 하고 미리 선점할 필요가 있다. 흔히 압구정현대나 잠실주공 5단지가 좋은 것은 다 알 수 있지만 현실적으로 투자로 생각하기에는 비용이 너무 크게 든다. 이 책의 구석구석을 읽어보면서 과연 향후 어디가 더 크게 오를지, 그리고 성공할 수 있을지 스스로 한 번 판단해 보는 것이 어떨까.

우리 부모님은 왜 나한테 이런 것을 가르쳐 주지 않았을까?

아마 답은 간단하다. 부모님 조차도 제대로 모르고 계시기 때문이다(여기서 우리는 부모님이 만능이 아니라는 사실을 다시 한번 깨닫게 된다) 나의 부모님도 지금 와서 보면 모르시는 것이 너무 많아서 거꾸로 나에게 이게 어떤 금융상품인지 물어보는 경우가 많이 있는데 나 역시도 그때마다 다시 인터넷으로 검색을 해서 알아보곤 한다. 이렇게 보면 금융지수가 우리는 너무 낮은 것이 아닌가 생각을 해 본다. 

세상에 이렇게 많은 금융상품들이 있어?

이 책을 읽으면서 가장 크게 든 생각이다. 단순히 예적금만 있는 것도 아니고 그것을 활용하는 방법이 굉장히 다양하다는 생각이 든다. 물론 풍차돌리기 등은 이미 언론에서 자주 언급되었던 것들이라 어렵지 않게 이해할 수 있었으나 정기 적금을 1~6, 7~12로 나눠서 활용하는 방식에 대해서는 듣긴 했지만 이렇게 명확하게 설명을 해 놓고 보니 막상 내가 그 기간에 맞춰서 그렇게 할 수 있을지 의문이 들긴 했다(이런 귀차니즘 봤나...)  그럼에도 너무나 매력적인 것은 결국 금융이라는 것이 돈과 시간 싸움이라는 것을 다시 한번 느끼게 해 주는 것 같다. 안전한데 수익률까지 높아진다고 하면 지금 내 주식 계좌와 같이 퍼러딩딩한 모습을 굳이 볼 필요가 없는 것은 아닐까?

한국에는 수많은 은행이 있다.

물론 나는 대부분 1금융권만 활용한다. 그런데 가끔 저축은행과 같은 2 금융권에서 특판 예적금이 나올 때가 있다. 일말에 불안함이 있지만 매력적인 금리를 보고서 혹하지 않을 수가 없다(심지어 달리기 같은 거랑 연동되면 10%가 넘는 적금도 있기도 하다) 물론 실제로 이런 것들이 나에게 분명 이득이긴 하지만 귀찮음을 담보로 하는 경우가 많아서 자주 신경을 써줘야 하는 것이 많다. 그리고 과거 상호신용금고 사태와 마찬가지로 은행 자체가 어려워져서 발생될 수 있는 요소도 존재한다. 5천만 원까지 가능하다고 하지만 바로 받기 어렵지 않을까? 그런 부분조차도 이 책에서는 하나씩 짚어준다. 2천만 원까지는 정말 바로 혹은 다음날 출금이 가능하다는 사실을 말이다. 처음 알았는데, 이러한 정보가 있었다면 마냥 두려워하지 않지 않았을까?

홍콩 ELS 사태를 보면서...

한편으로는 그것을 판매한 사람도 제대로 모르고 팔긴 했지만 그것을 산 소비자 역시도 너무나 무지하지 않았나 싶다. 세상에는 '절대 그럴 일이 없어' 라고 말하는 것과 같이 미련한 사람이 없다고 이야기를 하는데 '나는 아니겠지'와 같은 생각을 하고 있던 것이 아닐까 생각도 된다. 무려 10억이 넘게 투자한 사람들도 있는 것을 보면 뭔가 매력적이거나 맹신할 수 있는 포인트가 있던 것 같은데 내용을 아무리 읽어봐도 딱히 좋아 보이진 않는다(개인적으로 ELS에는 투자를 하지 않는다) 투자라는 것이 어느 정도 능동적인 부분이 있어야 하는데 뭔가 너무 시스템과 운에 맡기려고 하는 것은 아닐까? 구조를 보면서 이해할 필요도 있겠지만 투자는 시간이 생명이라는 사실을 절대 잊지 않았으면 하는 바람이었다. 적어도 돈을 맡기면서 이런 내용은 이해해야 하지 않았을까.

이렇게 알아야 하는 것이 많아?

이렇게 물어보는 사람이 있다고 하면 나는 '적어도 이 책에 나와 있는 내용 정도는 모두 숙지를 하고 있어셔야 합니다.' 라고 대답을 할 수밖에 없다. 이유는 간단하다. 자본주의 사회에서 돈에 관련된 것을 귀찮은 나머지 누구에게 맡기기만 한다? 운이 좋으면야 많이 벌 수도 있겠지만 깎아먹거나 제자리걸음만 하게 될 확률이 90%가 넘는다고 생각이 된다. 한편으로는 '누가 천박하게 돈 공부를 하고 있어?' 이런 이야기를 할 수도 있지만, 글쎄... 어떤 공부보다 이게 중요하지 않을까? 우리가 좋은 직업을 갖거나 사업을 하는 이유는 어디까지나 '돈을 벌기 위한' 수단일 뿐이다. 그런데 돈을 제대로 관리하지 못하면 아무리 좋은 직업을 가지고 있어도 망할 수밖에 없다. 이 책을 읽어보면서 정말 '최소한 이 정도는 알아야겠다'라는 생각을 다시 한번 해 보게 되었다.

애증의 아파트.

많은 사람들이 아파트에 살고 있다. 해외에서는 이렇게 아파트에 몰려 사는 것을 썩 좋아하지 않는다고 하지만 한국에서만큼은 아파트가 단연 최고이다. 흔히 국평이라고 말을 하는 33평형 아파트가 40억을 호가하는 지역도 있으니 얼마나 대단한가? 한국에서는 사실 아파트만큼 좋은 것이 없는데, 좁은 땅덩어리에 인구가 많이 있는데 한 지역에 모든 것이 집중되어 있고 다른 사람과 비교를 하기 좋아하고 나와 비슷하거나 조금 더 나은 수준의 사람을 알고 싶어 한다(너무 차이가 나면 자괴감이 든다고 하니 좀 아이러니하지 않은가?) 국민의 약 50% 이상이 아파트에 살고 있다고 하니 그 얼마나 선호도가 높은 건축물인가?

그런데 막상 사회에 나왔을 때 가격을 보면 경악을 금치 못한다.

특히 서울에서 자라온 사람들은 대체 서울에 있는 아파트들의 가격을 누가 내고 살 수 있는지 의아해 한다. 한편으로는 돈 많은 사람들이 이렇게 많은가 싶기도 할 것이다. 그런데 부모님들은 절대 가르쳐 주지 못한 것이 있다. 바로 돈의 사용법과 대출이라는 점이다. 현실적으로 부모의 도움 없이 순수하게 아파트를 매수하기는 힘들다. 또한 대출의 도움이 없이 매수하는 것도 불가능에 가깝다. 그래서 부모의 도움이 가능하다면 부모의 도움을 받으면 되지만, 그렇지 않다면 이렇게 공부를 해야 한다고 생각한다. 

역세권이 좋고 브랜드가 좋은 아파트가 좋은 것은 나도 안다.

요즘에는 자신들의 좋은 제품을 '반포자이, 아크로리버파크' 이런 식으로 부른다고 한다. 서울에서 가장 살고 싶은 지역의 아파트이며 역세권, 한강뷰 등등을 모두 갖춘 곳이다. 당연히 이런 곳은 사회 초년생부터 건드리기는 힘들다. 그렇다면 그냥 빌라나 이런 곳을 선택해야 하는가? 빌라의 경우 실제 우리 부모님이 사시는 곳이지만 항상 불안한 요소는 경매로 넘어가거나, 자가인 경우 대출의 어려움, 그리고 적절한 시기에 매도하기가 참 어렵다. 현금화하는 것이 쉽지 않다는 것이다. 혹자는 지분투자나 썩빌(썩은 빌라) 투자 등으로 높은 수익을 얻었다고 할 수 있지만 그런 돈조차도 차라리 내가 사는 집에 투자하는 것이 더 속 편하고 나은 선택일 수 있다.

차선책을 생각해 봐야 한다.

내가 원하는 시기에 내가 원하는 위치에 내가 원하는 아파트 층이 딱하고 나오면 좋으련만 아무리 넓은 아파트라도 딱 맞게 나오기는 어렵다. 그렇기 때문에 직접 임장이라는 것을 다녀와야 하는데 이상하게도 많은 사람들이 눈 앞에서 덥석 평생가도 벌기 힘든 돈을 계약을 하는 것을 많이 볼 수 있다. 그것은 어쩌면 최악의 선택이다. 이 책에 나와 있는 임장 방법대로 하나씩 소거를 해 나가면 내가 선택해야 하는 곳과 선택하지 말아야 할 곳을 확연하게 구분 지을 수 있다. 무엇보다도 부동산의 기싸움에 눌려서 원하지도 않는 가격에 원하지 않는 매물을 매수하게 된다면 그 피해는 이루 말할 수 없을 것이다. 우리는 항상 3~4개의 차선책을 가지고 아파트에 투자 혹은 매수를 선택해야 한다.

매수가 끝이 아니다.

투자라는 측면에서는 어쩌면 스스로 살아가고자 할 때는 불편한 것은 그냥 감수하고 살 수 있다. 하지만 전월세를 준다고 가정을 한다면 생각이 달라진다. 전월세입자가 불편한 것을 그대로 가만두지 않는다. 이미 전월세입자가 들어와 있는 상태에서 수리를 하게 되면 금액도 금액이거니와 굉장히 불편한 관계가 될 수 있다. 그전에 미리 보는 눈과 더불어 가장 저렴하게 할 수 있는 수리에 대해서도 익히 알아야 한다(적어도 투자라고 생각을 했다면 필수 불가결한 내용이다) 더불어서 하나가 끝이 아니라 다주택자가 되어 '임대업자'가 될 수 있다는 가정 하에 준비도 해야 한다. 직장인에게 어쩌면 가장 효율적인(?) 투잡 중 하나는 바로 임대업이기 때문이다. 지금 책을 읽으면서 한 번 준비해 보는 것은 어떨까?

부동산 투자의 지대가 바뀌고 있다?

개인적으로 부동산 투자에 항상 관심이 많다. 내가 처음 관심을 가지기 시작한 시점은 2016년이었는데 이때가 처음으로 청약이라는 것에 당첨이 되었을 시기이다. 당시에는 그저 돈 조금 더 번다는 생각에 약간의 차액을 남기고 매도를 했는데 청약에 되자마자 불과 3개월도 되지 않았을 때 매도한 것인데 몇 천만 원이라는 돈을 벌었기에 참 신기했다. 물론 누군가는 '집은 사는(Buy) 곳이 아니라 사는(Live) 곳이기 때문에 투자로 하면 안 된다'라고 하는 고루한 생각을 하고 있을 수도 있다. 그런데 우리는 자본주의 사회에 살고 있다. 모든 것에는 가격이라는 것이 붙어 있고 그것에 따라서 수요와 공급이 결정이 된다. 주택시장의 경우 큰돈이 들어가기 때문에 정부에서 참여를 하여 조정을 하는 경우가 있긴 하지만 그것을 완전히 무너뜨리면 안 되기 때문에 항상 투자의 목적도 분명 존재한다고 생각이 된다.

그런데, 저자는 이러한 주거형 투자에는 회의적이다.

이 부분은 사실 나와 다소 다른 생각을 가지고 있지만, 저자의 직업을 보고서 이해를 했다. 상업용 부동산 컨설팅을 하는 사람이 중개로도 충분히 매수매도가 가능한 부동산을 좋다고 평가할 순 없지 않은가? 다른 사람이 이 책을 읽을 때 초기 2번째 장까지 다소 불편한 부분이 있을수도 있다는 생각이 든다. 하지만 저자의 생각이기에 그 의견 역시도 좋은 의견이라는 생각이 든다. 실제로 인구가 이제 줄어들기 시작하는 시점이 왔고, 적극적인 대책이 없다면 2030 세대의 출산율은 앞으로 더 바닥으로 떨어질 것이니 말이다(이상하게 주변에서는 2~3명씩 낳는 경우가 많이 있던데 참 의외다) 이 책에서 나오는 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등에 대해서는 관심을 아예 끊는 게 더 낫다는 의견에 나도 동의하는 바이다.

그 외에 다른 투자처도 분명히 있다.

토지라던가, 재건축, 그리고 지식산업센터, 호텔 등이 그 대상일 것이다. 사실 토지나 재건축의 경우 과실은 어마어마하다. 그리고 토지의 경우 지난 몇 십년간 가격이 떨어지는 경우를 찾는 것이 더 힘들 수 있다. 다만 원하는 때에 원하는 가격으로 팔 수 있는 확률이 매우 낮을뿐더러, 가지고 있어도 뭔가 활용을 하지 않는다면 그냥 빈 공터처럼 사용하고 세금만 축내는 시스템으로 갈 수밖에 없다. 개인적으로도 투자에 대해서 어느 정도 해박한 지식이 없다면 토지에 섣불리 투자하는 것은 좋은 선택은 아니라는 생각이 든다. 그리고 그 외에 다른 투자처의 경우 부침이 굉장히 심하고 불안한 요소가 많으니 그 역시도 상승 기류를 탈 것이 아니라면 선뜻 선택하기는 어려울 것 같다.

그렇다면 상업형 부동산은 좋은가?

사실 이런 문구가 가장 마음에 와 닿았다. 정부의 정책은 오직 '주거' 에만 맞춰져 있다. 대출 등도 사실 상업용의 변동은 별로 정책적으로 더하거나 덜하거나 하는 경우가 많이 없다. 거기다가 주거를 늘리기 위한 정책을 펴기 때문에 기존에 좋은 상업지구 자리들도 오피스텔이나 주상복합 등으로 바뀌는 경우가 많이 있다. 거기다가 이제 직원 채용 시 보통 과거에는 1.5평 내외의 공간만으로도 충분히 인원 보충에 문제가 없었으나 이제는 각종 편의시설을 포함하여 1인당 보통 4평 이상의 사옥이 필요한 상태이다. 아무리 재택이 가능하다고 하지만 결국 사원들조차도 그러한 편의시설에 더 끌리는 것이 있는 것이 사실이다(외적으로 얼마나 중요한 나라인가?) 그런 공간 자체가 점점 줄어들고 있다는 것이다.

결국 서울이다.

상업이든 주거든 부동산을 투자하게 된다면 사실 인구가 밀집되어 있고 장기적으로도 호재가 많은 곳을 선택해야 한다. 판교나 용인 등의 경우 사실 호재가 없는 것은 아니지만 한곳에 집중이 되어 있는 것이 아니라 사방팔방으로 퍼져나가는 방식이며 외곽으로 갈수록 그 온기를 느끼기가 어렵다. 하지만 서울의 경우 어느 한 지점이 아니라 여기저기서 개발이 이루어지고 있으며 상업형 부동산의 경우 이제 리모델링 등으로 바꿔야 하는 연한에 온 건물들이 많이 있어서 향후에는 투자 목적으로 좋은 선택이 될 수 있다는 의견이다. 단순히 이자를 낼 수 없을 것 같아서 하지 않는다는 것은 너무 멍청한 선택이라고 생각이 된다. 다양한 옵션을 두고 우리는 투자를 해 나가야만 '살아남을 수 있는' 세대가 아닌가?

젠트리피케이션이 무엇인지 아는가?

간단하게 설명을 하자면 상권이 형성되면서 소위 '잘 나가는 상권'이 되면 상권을 만들어낸 상인이 오히려 월세 등의 상승으로 인해서 쫓겨나는 현상을 의미한다. 얼마 전 백종원 대표가 예산 시장을 살려보기 위해서 다양한 노력을 통해서 상권을 부흥시켜 놓았으나 어이없게도 기존에 있던 상인들을 쫓아내고 직접 들어오는 사람이 있기도 했으며 상가의 월세 비용을 급격하게 늘리기도 했다. 도의에 어긋나는 일이라고 많은 사람들이 비난했지만, 글쎄...? 비난을 하더라도 그들이 콧방귀나 뀔까? 상권이 만들어져서 내가 돈을 더 벌 수 있는 상황이 되었는데 안 올린다고? 그건 어쩌면 바보라고 거꾸로 놀림을 받아야 하는 상황이 아닐까 싶다.

그렇다면 상인들은 결국 재주만 부리다가 끝나는 것일까?

아니다. 책의 제목과 같이 조금 바꿔서 세계관을 가질 수 있었으면 한다. 레버리지 서클은 상인이라고 대출이라는 측면에서 무지하고 건물을 '사서 하는 것이 아니라 임대해서 해야 나중에 실패해도 빠져나가기 쉽다' 라고 하는 고정관념에서 벗어나야 한다고 말을 하고 있다. 우리가 상가를 매수하면서 가장 걱정되는 부분은 바로 '콘텐츠가 없다'라는 것이다. 그런데 내가 직접 창업을 하는 사람이라고 한다면 이러한 부분에 있어서 자유롭다. 그래서 많은 상인들에게 '돈이 좀 벌리면 상가를 사라'라고 말을 한다. 특히 자신의 업종이 확실하다면 말이다.

우리는 하나의 상가, 하나의 업종만 할 수 있는 것이 아니다.

저자는 부동산 관련 업을 하면서 의외로 사람들이 상가에 투자하는 것을 너무 어렵게 생각하고 있다는 것을 알 수 있었다고 한다. 아파트 투자를 그래도 몇 번 해 본 나조차도 생각조차 해 본 적이 없었는데 의외로 여러가지 방법이 있다는 것도 알 수 있다. 저자의 화려한(?) 투자 결과는 책의 마지막에 하나씩 나오는데 그렇게 투자를 해서 성공시킬 수 있다는 것을 보여줄 수 있다면 참 뿌듯하겠다는 생각이 든다. 그리고 마음에 맞는 사람과 같이 투자하는 방법도 있다. 물론 동업이 상당히 리스크가 있지만 정확한 계약서와 더불어 서로 간에 윈윈이 될 수 있도록 하는 방향을 모색하면 못할 것도 없다고 한다. 애초에 뭐든 고정관념 때문에 하지 못한다고 하면 할 수 있는 것이 없지 않은가.

이자를 걱정하고 있는가?

인생을 살다보니 가장 많이 듣는 말이 남의 돈으로 뭔가 하면 안 된다는 이야기다. 우리가 은행에서 대출을 받는 것도 모두 남의 돈으로 무엇인가를 하는 것이다. 사람에게 빌리거나 제2, 제3 금융권에서 빌리는 것만이 잘못되었다고 하는 것도 좀 이상한 것 같다. 상황에 따라서는 그렇게 해야만 해결이 가능한 일도 있다. 우리 인생이 항상 장밋빛 미래만 있는 것이 아니니 말이다. 그렇지만 그런 대출의 이자가 무서워서 시작을 못한다면 정말 할 수 있는 것이 없다. 좋은 레버리지는 이러한 레버리지를 통해서 더 큰 이익을 얻는 것이다. 계산을 했을 때 이자를 뛰어넘는 이득을 가져올 수 있다면 왜 마다만 해야 하겠는가?

자영업이 현재 많이 힘들다.

오프라인과 온라인의 모호한 경계선이 되어버린 상황도 어렵고 남과 다르지 않으면 성공하기 힘든 세상이기도 하다. 반대로 생각해 보면 뭔가 내세울 것이 있고 자신이 있으며 경험도 있다면 어디에서도 성공이 가능하다는 이야기다. 서울부터 광주까지 다양한 지역에서 성공을 거듭한 라라브레드를 보면서 스스로 입지를 보는 눈과 더불어 성공으로 가는 길에는 반드시 건물을 매수해서 내가 '건물주'로 거듭나야 한다는 것을 거듭 설파하는 책이다. 읽고 있다 보면 그동안 왜 내가 건물에는 관심이 없었는지 반성을 하게 되며 한편으로는 어떤 콘텐츠를 통해서 성공을 모색할 수 있을까 고민도 해 본다.