The EconoMic Person

부동산이 다시 들썩이기 시작한다.

불과 몇 개월 전까지만 해도 많은 언론에서 이제 다시 미분양이 쌓이고 더 이상 부동산으로 벌긴 힘들다는 기사를 쏟아냈는데 불과 반년도 되지 않아서 다시 들썩인다. 사실 정치적인 이슈도 상당히 강하게 작용을 하는데 민주당 정권 하에서는 끊임없이 규제를 쏟아내고 그렇기 때문에 공급이 되지 않아서 상승한다는 거의 공식과 같은 상황이 나온다는 것이다. 정치적으로 잘되고 잘못한 것을 따지자고 하는 자리가 아니지만 영향을 분명 받는 것은 사실이다. 현 상황에서 경제적으로 더 힘들어지지 않는다면 상승으로 갈 수 있는 요건은 충분히 만들어졌다고 생각이 된다.

그런데 우리는 준비되어 있는가?

부동산의 경우 사실 책에서 자주 나오는 내용은 갭투자 내용이긴 하지만 갭투자도 어느정도 자본이 있어야 준비가 된다. 갭이 0이라고 해도 세금과 날짜에 따른 금액이 존재해서 그렇다. 그렇기 때문에 준비가 되어 있지 않은 사람들이 무턱대고 투자를 하다가 돈을 제대로 메꾸지 못하는 경우도 종종 발생을 하는데, 그렇기 때문에 부동산 투자는 철저한 준비와 버퍼가 필요하다는 생각이 맞다. 특히 이 책을 읽으면서 이해가 가지 않는 부분이 많다면 아예 투자 자체를 하지 말고 다시 공부하는 것이 낫다고 생각이 된다. 그만큼 이 책에 나온 내용은 부동산 투자를 함에 있어서 기본 중에 기본이라고 생각이 된다. 

상승기는 상승기대로... 하락기는 하락기대로...

무서운 것이 사실이다. 내가 아파트를 산다고 칠 때 사고 떨어지면 어떻게 할까, 그리고 내가 사지 않았을 때 오르면 어떻게 될까, 시작하면서 그런 고민이 드는 것이 사실이다. 자기집 1채는 무조건 가지고 있는 게 낫다고 말을 들었지만 그게 좀 비싸야 그렇게 하지라는 생각을 하고 있다면 프롭테크가 충분히 발달했기 때문에 장기적인 트렌드를 보면서 다시 한번 고민을 해 볼 필요가 있다. 과연 안 사고 전월세로 있는 것이 낫다고 할 수 있는가? 물론 무조건 사야 한다라고는 하지 않지만 여건이 된다면 자본을 끌어 모아서 하는 것은 반드시 필요하다는 생각이다. 이 책에서 나온 여러 지역을 그냥 저자의 말만 믿지 말고 실제로 한 번 임장을 가 보면 나한테 가장 알맞은 곳을 찾을 수 있을 것이다.

우리는 데이터로 말해요.

물론 투자의 영역은 조금 다를 수 있다. 하지만 그것을 왜 사야 하지? 라는 질문에는 반드시 필요한 것이 데이터라고 할 수 있다. 과거에는 정보가 정말 적었다는 생각이 들긴 한다(물론 그럼에도 더 좋은 정보는 중개사가 많이 가지고 있긴 하다) 하지만 지금은 어느 정도의 정보는 거의 대부분 쉽게 찾을 수 있다. 적어도 내가 사고자 하는 혹은 팔고자 하는 매물의 경우 어떤 상황이고 장단점 정도는 알아야 하는 것이 당연하지 않을까? 특히 매수를 할 때 가끔 보면 굉장히 갑자기 매수를 결정하는 경우가 많이 있는데, 중개사 등의 말을 들으면서도 본인의 소신을 꾸준히 지킬 수 있는 능력이 되어야 한다는 것은 실제 거래를 하다 보면 많이 느낄 수 있다. 그만큼 알아야 멘탈도 유지가 된다.

나도 서울 중심부 한강변 아파트 입성, 할 수 있을까?

할 수 있다. 물론 과정이 다소 길 수 있다. 나 역시도 투자를 함에 있어서 상당히 적은 금액으로 시작을 했었고 하나씩 단계를 거치면서 자신감 뿐만 아니라 보는 눈이 확실히 늘어나긴 했다. 가끔은 다른 사람들에게 조언을 하기도 하는데 하면서도 '내가 이런 말을 할 자격이 되나?' 싶은 생각이 들기도 한다. 이 책을 읽는 내내 저자를 '평가하는 시선'으로 바라보았는데 이 정도 평가를 하고 나니까 참 많은 부분을 고려해서 책을 써야 한다는 생각이 든다. 똑같이는 힘들어도 저자의 내용처럼 분명 많은 부분을 고려하고 매수나 매도를 해야 하지 않을까. 특히 갭투자를 하는 사람이라면 정말 반드시 봐야 하는 책이 아닐까 싶다.

애증의 아파트.

많은 사람들이 아파트에 살고 있다. 해외에서는 이렇게 아파트에 몰려 사는 것을 썩 좋아하지 않는다고 하지만 한국에서만큼은 아파트가 단연 최고이다. 흔히 국평이라고 말을 하는 33평형 아파트가 40억을 호가하는 지역도 있으니 얼마나 대단한가? 한국에서는 사실 아파트만큼 좋은 것이 없는데, 좁은 땅덩어리에 인구가 많이 있는데 한 지역에 모든 것이 집중되어 있고 다른 사람과 비교를 하기 좋아하고 나와 비슷하거나 조금 더 나은 수준의 사람을 알고 싶어 한다(너무 차이가 나면 자괴감이 든다고 하니 좀 아이러니하지 않은가?) 국민의 약 50% 이상이 아파트에 살고 있다고 하니 그 얼마나 선호도가 높은 건축물인가?

그런데 막상 사회에 나왔을 때 가격을 보면 경악을 금치 못한다.

특히 서울에서 자라온 사람들은 대체 서울에 있는 아파트들의 가격을 누가 내고 살 수 있는지 의아해 한다. 한편으로는 돈 많은 사람들이 이렇게 많은가 싶기도 할 것이다. 그런데 부모님들은 절대 가르쳐 주지 못한 것이 있다. 바로 돈의 사용법과 대출이라는 점이다. 현실적으로 부모의 도움 없이 순수하게 아파트를 매수하기는 힘들다. 또한 대출의 도움이 없이 매수하는 것도 불가능에 가깝다. 그래서 부모의 도움이 가능하다면 부모의 도움을 받으면 되지만, 그렇지 않다면 이렇게 공부를 해야 한다고 생각한다. 

역세권이 좋고 브랜드가 좋은 아파트가 좋은 것은 나도 안다.

요즘에는 자신들의 좋은 제품을 '반포자이, 아크로리버파크' 이런 식으로 부른다고 한다. 서울에서 가장 살고 싶은 지역의 아파트이며 역세권, 한강뷰 등등을 모두 갖춘 곳이다. 당연히 이런 곳은 사회 초년생부터 건드리기는 힘들다. 그렇다면 그냥 빌라나 이런 곳을 선택해야 하는가? 빌라의 경우 실제 우리 부모님이 사시는 곳이지만 항상 불안한 요소는 경매로 넘어가거나, 자가인 경우 대출의 어려움, 그리고 적절한 시기에 매도하기가 참 어렵다. 현금화하는 것이 쉽지 않다는 것이다. 혹자는 지분투자나 썩빌(썩은 빌라) 투자 등으로 높은 수익을 얻었다고 할 수 있지만 그런 돈조차도 차라리 내가 사는 집에 투자하는 것이 더 속 편하고 나은 선택일 수 있다.

차선책을 생각해 봐야 한다.

내가 원하는 시기에 내가 원하는 위치에 내가 원하는 아파트 층이 딱하고 나오면 좋으련만 아무리 넓은 아파트라도 딱 맞게 나오기는 어렵다. 그렇기 때문에 직접 임장이라는 것을 다녀와야 하는데 이상하게도 많은 사람들이 눈 앞에서 덥석 평생가도 벌기 힘든 돈을 계약을 하는 것을 많이 볼 수 있다. 그것은 어쩌면 최악의 선택이다. 이 책에 나와 있는 임장 방법대로 하나씩 소거를 해 나가면 내가 선택해야 하는 곳과 선택하지 말아야 할 곳을 확연하게 구분 지을 수 있다. 무엇보다도 부동산의 기싸움에 눌려서 원하지도 않는 가격에 원하지 않는 매물을 매수하게 된다면 그 피해는 이루 말할 수 없을 것이다. 우리는 항상 3~4개의 차선책을 가지고 아파트에 투자 혹은 매수를 선택해야 한다.

매수가 끝이 아니다.

투자라는 측면에서는 어쩌면 스스로 살아가고자 할 때는 불편한 것은 그냥 감수하고 살 수 있다. 하지만 전월세를 준다고 가정을 한다면 생각이 달라진다. 전월세입자가 불편한 것을 그대로 가만두지 않는다. 이미 전월세입자가 들어와 있는 상태에서 수리를 하게 되면 금액도 금액이거니와 굉장히 불편한 관계가 될 수 있다. 그전에 미리 보는 눈과 더불어 가장 저렴하게 할 수 있는 수리에 대해서도 익히 알아야 한다(적어도 투자라고 생각을 했다면 필수 불가결한 내용이다) 더불어서 하나가 끝이 아니라 다주택자가 되어 '임대업자'가 될 수 있다는 가정 하에 준비도 해야 한다. 직장인에게 어쩌면 가장 효율적인(?) 투잡 중 하나는 바로 임대업이기 때문이다. 지금 책을 읽으면서 한 번 준비해 보는 것은 어떨까?

부동산 투자의 지대가 바뀌고 있다?

개인적으로 부동산 투자에 항상 관심이 많다. 내가 처음 관심을 가지기 시작한 시점은 2016년이었는데 이때가 처음으로 청약이라는 것에 당첨이 되었을 시기이다. 당시에는 그저 돈 조금 더 번다는 생각에 약간의 차액을 남기고 매도를 했는데 청약에 되자마자 불과 3개월도 되지 않았을 때 매도한 것인데 몇 천만 원이라는 돈을 벌었기에 참 신기했다. 물론 누군가는 '집은 사는(Buy) 곳이 아니라 사는(Live) 곳이기 때문에 투자로 하면 안 된다'라고 하는 고루한 생각을 하고 있을 수도 있다. 그런데 우리는 자본주의 사회에 살고 있다. 모든 것에는 가격이라는 것이 붙어 있고 그것에 따라서 수요와 공급이 결정이 된다. 주택시장의 경우 큰돈이 들어가기 때문에 정부에서 참여를 하여 조정을 하는 경우가 있긴 하지만 그것을 완전히 무너뜨리면 안 되기 때문에 항상 투자의 목적도 분명 존재한다고 생각이 된다.

그런데, 저자는 이러한 주거형 투자에는 회의적이다.

이 부분은 사실 나와 다소 다른 생각을 가지고 있지만, 저자의 직업을 보고서 이해를 했다. 상업용 부동산 컨설팅을 하는 사람이 중개로도 충분히 매수매도가 가능한 부동산을 좋다고 평가할 순 없지 않은가? 다른 사람이 이 책을 읽을 때 초기 2번째 장까지 다소 불편한 부분이 있을수도 있다는 생각이 든다. 하지만 저자의 생각이기에 그 의견 역시도 좋은 의견이라는 생각이 든다. 실제로 인구가 이제 줄어들기 시작하는 시점이 왔고, 적극적인 대책이 없다면 2030 세대의 출산율은 앞으로 더 바닥으로 떨어질 것이니 말이다(이상하게 주변에서는 2~3명씩 낳는 경우가 많이 있던데 참 의외다) 이 책에서 나오는 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등에 대해서는 관심을 아예 끊는 게 더 낫다는 의견에 나도 동의하는 바이다.

그 외에 다른 투자처도 분명히 있다.

토지라던가, 재건축, 그리고 지식산업센터, 호텔 등이 그 대상일 것이다. 사실 토지나 재건축의 경우 과실은 어마어마하다. 그리고 토지의 경우 지난 몇 십년간 가격이 떨어지는 경우를 찾는 것이 더 힘들 수 있다. 다만 원하는 때에 원하는 가격으로 팔 수 있는 확률이 매우 낮을뿐더러, 가지고 있어도 뭔가 활용을 하지 않는다면 그냥 빈 공터처럼 사용하고 세금만 축내는 시스템으로 갈 수밖에 없다. 개인적으로도 투자에 대해서 어느 정도 해박한 지식이 없다면 토지에 섣불리 투자하는 것은 좋은 선택은 아니라는 생각이 든다. 그리고 그 외에 다른 투자처의 경우 부침이 굉장히 심하고 불안한 요소가 많으니 그 역시도 상승 기류를 탈 것이 아니라면 선뜻 선택하기는 어려울 것 같다.

그렇다면 상업형 부동산은 좋은가?

사실 이런 문구가 가장 마음에 와 닿았다. 정부의 정책은 오직 '주거' 에만 맞춰져 있다. 대출 등도 사실 상업용의 변동은 별로 정책적으로 더하거나 덜하거나 하는 경우가 많이 없다. 거기다가 주거를 늘리기 위한 정책을 펴기 때문에 기존에 좋은 상업지구 자리들도 오피스텔이나 주상복합 등으로 바뀌는 경우가 많이 있다. 거기다가 이제 직원 채용 시 보통 과거에는 1.5평 내외의 공간만으로도 충분히 인원 보충에 문제가 없었으나 이제는 각종 편의시설을 포함하여 1인당 보통 4평 이상의 사옥이 필요한 상태이다. 아무리 재택이 가능하다고 하지만 결국 사원들조차도 그러한 편의시설에 더 끌리는 것이 있는 것이 사실이다(외적으로 얼마나 중요한 나라인가?) 그런 공간 자체가 점점 줄어들고 있다는 것이다.

결국 서울이다.

상업이든 주거든 부동산을 투자하게 된다면 사실 인구가 밀집되어 있고 장기적으로도 호재가 많은 곳을 선택해야 한다. 판교나 용인 등의 경우 사실 호재가 없는 것은 아니지만 한곳에 집중이 되어 있는 것이 아니라 사방팔방으로 퍼져나가는 방식이며 외곽으로 갈수록 그 온기를 느끼기가 어렵다. 하지만 서울의 경우 어느 한 지점이 아니라 여기저기서 개발이 이루어지고 있으며 상업형 부동산의 경우 이제 리모델링 등으로 바꿔야 하는 연한에 온 건물들이 많이 있어서 향후에는 투자 목적으로 좋은 선택이 될 수 있다는 의견이다. 단순히 이자를 낼 수 없을 것 같아서 하지 않는다는 것은 너무 멍청한 선택이라고 생각이 된다. 다양한 옵션을 두고 우리는 투자를 해 나가야만 '살아남을 수 있는' 세대가 아닌가?

왜 아파트에 투자하고 싶은가?

많은 사람들은 아파트에 살고 싶어 한다. 물론 우리 부모님같이 연세가 좀 있으신 분들은 귀농이나 지방에서 복잡하지 않게 살고 싶다고 말을 하는 경우도 있다. 단독주택이 좋다고 말을 하는 사람도 있다. 하지만 내 주변에서는 만약 같은 가격이라면 서울에 있는 아파트를 내버려두고 지방에 있는 일반 주택을 사겠다는 사람은 단 한 명도 본 적이 없다. 그만큼 서울 시내의 아파트에 대해서 높은 평가를 내릴 수 있다는 것은 자명한 사실이다. 세계 어느 나라를 가더라도 너무 당연하게 수도의 건물에서 살고 있는 사람의 소득 수준은 굉장히 높은 편이다(아니라면 부모 어시스트가 확실하다) 수요와 공급에 따라서 수요가 극도로 몰린다는 의미이다.

투자처로서 사실 안성마춤이다.

물론 많은 유투버들이 다양한 투자처를 이야기하는 경우가 많이 있다. 지식산업센터, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등등 이런 것이 전혀 돈을 벌지 못한다는 의미는 아니다. 그렇지만 확률 상 이것으로 돈을 번 사람보다 잃은 사람이 월등히 많이 있다. 이것은 주식과 같이 손절하면 그만이 되는 게임이 될 수 없다. 그런데 굳이 확률이 낮은 쪽으로 투자할 필요가 있을까? 하지만 아파트, 넓게 보자면 도심 내 아파트의 경우 특별한 케이스가 아니라면 투자 이후에도 빠져 나오는데 큰 무리가 없다. 그만큼 기본적인 수요가 보장되어 있기 때문이다.

그런데 아파트가 비싸서 투자는 못하겠다고?

물론 이렇게 이야기 하는 사람치고 실제 상황을 보면 가능한 상황에서도 절대 투자를 하지 못하는 경우가 많이 있다. 이유는 간단하다. 대출이 무조건 위험하다고 말을 하던가 아니면 '떨어질지도 모르는 상황에서 투자를 할 수 없다'라는 이유를 이야기한다. 거기다가 어떤 유투버의 경우 무조건 떨어진다라고 말을 하는 경우도 많이 있다. 인구가 줄어드니 줄어든다는데 인구가 줄어들면 집에 안 살고 전부 텐트를 치고 사는 것일까? 아니다. 오히려 더 필요하다. 거기다가 오피스텔을 실제 살아보면 혼자 살기에 그리 좋지 않은 환경이라는 것도 알게 될 것이다. 그래서 많은 사람들이 아파트를 원한다. 그런 곳에 투자를 하기 위해서는 솔직하게 이야기하자면 다소 무리가 되더라도 투자를 하는 편이 개인적으로는 낫다고 본다.

아파트 가격이 떨어지는 경우도 당연히 있다.

하지만 화폐 가격은 결국 떨어지게 되어 있다. 종이돈을 다 불태우지 않는 이상 계속 찍어내는 것은 어쩔 수 없으며 국가에서도 디플레이션이 아닌 인플레이션을 기반으로 모든 계획을 짠다. 나중에 가격이 떨어질 제품이라는 것을 알고 있을 때 누가 그것을 구매할 수 있을까? 공산품과 같이 향후 혁신으로 바꿀 수 있는 부분이 있다면 그런 것을 기대하겠지만 (최근 보자면 그마저도 아닌 듯, 스마트폰 가격을 보면 알 수 있다) 이건 공산품이라고 하기에는 너무나 다른 모습을 보여주는 제품이다. 완전히 동일한 제품은 단 하나도 볼 수 없는 특수 제품이라고 생각을 하는 것이 낫다.

투자 방법은 어쩌면 간단하다.

쌀 때 사서 비싸게 파는 것. 하지만 그것을 판단할 수 있는 것은 본인의 학습 여하에 따라서 차이가 난다. 물론 운도 실력으로 받아들일 수 있다. 미래를 예측하는 것이 쉽지는 않지만 다양한 상황이 학습되어 있다면 지금 상황에서 오를지 떨어질지에 대해서는 어느 정도 확신을 가질 수 있는 실마리들이 많다. 책에는 그런 것을 학습하게 하기 위해서 다양한 내용이 나와 있다. 그간 자신이 가졌던 어떤 편견에 대해서 궁금증이 있다면 이 책 속에서 한 번 풀어보는 것은 어떨까.

공인중개사에 대한 이미지가 어떤가?

많은 사람들의 이야기를 들어봐도 사실 그리 좋은 이미지는 아니다. 노력을 얼마 하지도 않은 것 같은데 많은 이득을 취하고 있는 것 같고, 아파트 상가에 가서 보면 정말 너무 많아서 '개나 소나' 할 수 있는 업종이라는 이미지도 강하다. 그런데 아이러니하게도 이것을 퇴직 후 돈을 벌 수 있는 수단으로 생각하는 사람들이 굉장히 많고 실제로도 굉장히 많은 사람들이 들어갔다가 나갔다가 하는 업종이기도 하다. 같은 '사' 자 직업인데 왜 이렇게 많은 차이가 있을까? 아마도 직접적인 '영업' 이기 때문에 그런 것도 있겠지만 직업의 특성상 정말 '누구도 할 수 있는' 업종이기 때문이다. 그리 좋은 이미지는 아닌 듯 하지만 의외로 인기는 꽤나 많은 것이 바로 공인중개사의 이미지가 아닌가 싶다.

여기 여러 사람들이 자신을 소개한다.

이제 세상은 마케팅 시대이다. 자신을 어필하지 않으면 아무도 관심을 가져주지 않는다. 방송 프로그램만 보아도 과거 '짝'에서 보는 수줍고 부끄러워하는 와중에 몇몇만 자신있게 이야기하던 시기가 아니라 '나는 솔로'와 같이 자신의 과거나 치부를 드러내더라도 자신을 과감하게 어필할 수 있는 세대가 왔다는 것이다. 그건 사실 그동안 자신이 아니라 항상 매물로만 소개했던 공인중개사들도 마찬가지이다. 최근에는 부동산 관련 프로그램도 늘어났기 때문에 자신의 이름을 알리는 공인중개사들도 꽤나 많이 늘어났다. 그렇게 이름을 알리면 어떤 좋은 점이 있는가? 사실 영업에 있어서 다른 사람이 나를 알고 있다는 사실(긍정적으로)은 굉장히 중요하다. 특히 부동산이라는 업계에서는 말이다.

부동산 거래가 사실 빈번하게 하는 사람은 몇 되지 않는다.

공인중개사 입장에서도 그렇게 빈번하게 하는 사람에게는 정말 온 정성을 다해서 해야 한다. 특별히 연락이 없더라도 계속 연락과 함께 주변 시세 근황 등을 계속 이야기를 해야 하는 것이 사실이다. 언제든 거래를 할 수 있는 사람이기 때문이다. 그런데 우리와 같이 정말 10년에 한 번 할까 말까 한 사람에게 좋은 이미지로 남는 것이 사실 별로 없을 수 있다. 하지만 최근 MZ 세대 이후부터는 부동산이라는 것에 대해서 오히려 기존보다 더 많은 '욕심'을 가지고 있다고 할까? 재테크 수단으로도 굉장히 각광을 받고 있고 자신이 사는 집은 비록 거지 같을지언정 투자하는 집은 번쩍번쩍한 것을 하는 사람들도 늘어나고 있다(소위 몸테크) 과거보다 거래가 더 많이 일어날 수 있는 요소가 있다는 것이다.

그럼 그들의 삶은 어떨까?

이 책에 나온 공인중개사들은 다 자신만의 개성을 가지고 있다. 블로그를 잘하는 사람, 글을 잘 쓰는 사람, 분석력이 뛰어난 사람 등등, 자신이 가질 수 있는 다양한 마케팅 방법을 활용해서 영업을 한다. 물론 부동산이라는 것이 이런 것을 아무리 잘한다고 해도 국가의 정책적 변화나 시황에 따라서 성공율 등이 급격히 변하는 것이 사실이다(어쩌면 외부 경기에 굉장히 민감한 한국과 같은 모습이라고나 할까?) 앞으로 단순히 중개업만 하는 것이 아니라 모든 것이 원스톱 서비스로 이어진 부동산이 나타날 것이라고 생각은 하지만 한국만큼 서비스라는 측면에서 인색한 나라가 없기에 아직은 시기상조로 보이긴 한다. 그럼에도 나에게 부동산 공인중개사를 하라고 하면 기업형으로 여러 가지를 한 번에(이사-청소-서비스 등등) 할 수 있는 여건을 만들지 않을까 싶다.

오늘도 집 앞의 부동산을 보면서 이런 생각을 한다.

부동산 공인중개소 자체는 좀 줄어들어야 맞지 않나 싶다. 그들 스스로 너무 눈앞의 돈만을 위해서 안일하게 영업을 하고 있는 것은 아닐까 생각이 들면서 말이다. 저 공간에 다른 것이 있었다면 주민 편의 시설로서는 더 좋은 결과를 가져올 수 있지 않을까 생각했다. 그럼에도 그들의 치열함이 공감이 가는 것은 어쩌면 학벌이나 이런 것 하나도 없이 공평하게 경쟁을 하는 업종이 아닌가 생각했다. 결국 '결과' 를 위주로 경쟁하는 것이기 때문에 중간에 실수하지 않고 고객의 마음을 사로잡을 수 있는가에 대한 그 열정이 느껴졌다. 혹시 공인중개사로서 첫 발을 내딛고 싶다면 여기 있는 이 책의 사람들의 마음을 먼저 이해해 보면 좋겠다.

날씨도 시원하고 하늘도 맑은 어느 날.

시간은 남고 아내와 아이들도 모두 다른 곳으로 놀러 간 그 시점!!!

그냥 집에서 뒹굴거리는 것은 내 사전에 없다. 그래서 밖으로 나왔다. 시원하고 좋고... 그래서 한 번 최근 분양하는 아파트가 어떤 것이 있나 차근차근 찾아본 결과는... 동대문구 쪽에 뭐 이렇게 많은 아파트들이 분양을 하지?라는 생각과 함께 발걸음을 향했다.

왼쪽 사진의 이문 3 주택 재개발 아파트 현장이 바로 이문 아이파크자이 위치이다. 넓기도 엄청 넓기도 하거니와 심지어 멀리 떨어져 있는 3단지도 있다. 1/2/3단지의 Needs가 완전히 다른 단지이기도 한데 조금 독특하긴 했다. 거기다가 지하철과 거리가 다소 먼 3단지가 가격은 제일 비싸게 분양이 되고 있으니 최근 산세권을 요구하는 사람들도 꽤나 있구라라는 생각도 해보았다.

회기역부터 천천히 걸어가 보는데 지상철이어서 그럴까? 주변 환경이 솔직히 그리 좋아 보이지는 않는다. 일단 지상철의 최대 난점인 좌우가 갈라져 있는(엄밀히 보자면 완전 다른 동네로 갈라져버리는...) 문제와 더불어 지상철의 어쩔 수 없는 소음 부분. 그리고 강북이다 보니 아파트 재건축을 하는 곳이 아닌 주변 지역은 난개발의 문제가 있다. 그나마 이문 뉴타운으로 많이 묶여 있었기 때문에 이 정도이지 당장 가는 길에 있는 한진 해모로 쪽만 가더라도 아파트는 너무나 살기 좋은데 주변은 너무 '헬'인 지역이 많이 있다.

휘경자이디센시아가 9억대, 래미안 라그란데가 10억대, 이제 아이파크자이가 11억대...(모두 후반...) 테라스가 14억 인 것도 있지만 그것은 예외로 하더라도 가격이 어마어마하게 올랐다... 주변 아파트 가격을 보더라도...(심지어 래미안 라그란데의 분양권도 11억대에 매도되었다) 현재로서는 먹을 것이 거의 없다고 보는 것이 맞다. 그럼에도 이곳이 무조건 나쁜 곳이라는 평가를 주기는 애매한 것은 일단 역세권+보기 드문 평지(물론 평지라고 하기에는 경사지형이지만 성동구 이런 데를 보자면 이 정도는...) 결과적으로는 청약도 아마 높은 경쟁률까지는 아니겠지만 완판은 될 것으로 판단된다. 서울 시내 신축 아파트에 대한 열망과 더불어 10억 언더로는 이제 나오지도 않을 것이 확실시되기 때문이다. 향후 가격이 아마 조금은 상승되지 않을까 생각은 하지만 투자 관점에서는 차라리 이러한 부분을 더 보는 것이 나을 듯하다.

1. 불변의 진리 역세권

2. 신축 단지 주변에 10년 이내의 준신축 단지와의 가격 차이가 좀 있는 경우(분양하는 단지가 더 비싼 경우)

결론: 차라리 주변 단지를 공략하는 쪽이 낫다 (예: 래미안 강동팰리스, 최근 11억에서 13억대까지 급상승, 주변 분양 많음)

개인적으로 청약을 하지 못하는 상황이라서 아쉬움이 있지만 이문 쪽에서 실거주를 생각하시는 사람이 있다면 충분히 넣어볼 만하다. 다만 학군이나 초중고의 혜택을 받기는 조금 어려움이 있다는 점과 사진과 같이 4차선 도로에 최소 7천 세대 이상의 아파트 사람들이 출퇴근을 해야 하는 것을 생각할 때 엄청난 교통난이 있을 것으로 생각이 된다. 

다만 상일동 역의 고덕 아파트들을 보자면 2만 세대 가까운 아파트가 들어왔음에도 4차선 도로로도 충분히 될 수 있었던 것은 주변에 각종 도로들이 추가적으로 만들어지고 나갈 수 있는 구간이 늘어났기 때문에 가능한 일이라고 생각이 된다. 다시 보자면 결국 인구가 증가하고 사람이 들어와서 민원이 제기되면 결국 도로가 추가적으로 증가될 수 있는 소지가 있을 것으로 보인다.

상권은 청량리 쪽으로 가면 충분히 활용할 수 있고 종로 쪽으로 출근하는 사람들은 이 동네가 좋을 수 있겠다. 과거 이 동네에서 자주 놀아본 경험이 있는 나로서는 이렇게 많이 바뀔 수 있는지 놀라운 점도 있기도 하고, 한편으로는 이 가격이 이쪽 동네에 맞는 가격인가에 대해서 의문이 들기도 한다.

돌아오는 길이 아쉬워서 쭉 걸어 내려왔다.

천지개벽이 진행 중인 청량리에 가장 유명한 주상복합 두 군데를 쓰윽 살펴보고 왔다. 강북의 스카이라인을 그리고 있는 곳인데 아직 입주가 계속 진행 중이라서 복잡 복잡하다. 그리고 아직 텅텅 빈 상가들을 볼 수 있는데 길 건너의 시장만 좀 해결이 되면 청량리라는 곳의 가치가 좀 더 올라가지 않을까(시장 사람들 죄송해요) 그리고 시간은 좀 더 필요한 곳이 아닐까 생각이 된다. 청량리역이 예전 서울역과 같은 느낌이라서 너무 복잡하고 정신이 없는데 주거지로서의 매력은 다소 떨어지는 부분이 있다. 아마도 지방으로 출퇴근을 하는 경우 큰 메리트가 있는 지역이 아닐까 생각해 본다.

좋은 아파트는 다시 또 나온다.

홍보로서 '이번은 마지막이다'라고 하지만 앞으로도 좋은 곳이 많이 나온다.

내년에 기대되는 곳은 '잠실래미안아이파크', '청담르엘' 등등이 있는데 아마 지금 내 상황에서 청약을 아예 못 쓸 수도 있고 아니면 당첨이 안될 확률이 100%에 거의 수렴을 할 것이다. 하지만 그 이후에도 분명 좋은 것은 나올 것이다. 가격이 올라가거나 떨어지면서 조급해질 수 있는 마음이 있겠지만 내가 사지 못한 것에 대해서 아쉬워하지 말고 마음의 여유를 좀 가졌으면 한다. 기회는 또 온다. 준비만 되어 있으면.

집에서 그리 멀지 않은 곳에 새로 분양을 하는 아파트가 있어서 가벼운 마음으로 찾아가 보았다. 점점 아파트 이름은 길고 길어지는 느낌인데 이젠 뭐 10자는 기본이고 좀 지나면 20자도 기본이 아닌가 생각이 된다. 강동구 같은 경우는 사실 크게 3 분류로 나눠지는 느낌인데 고덕-상일역을 중심으로 하는(흔히 알고 계시는 그라시움-아르테온 중심) 주공 재건축 아파트들과 단일로도 하나의 마을을 가지는 둔촌주공(올림픽파크포레온)과 지금 한창 때려 부수고 다시 짓고를 하고 있는 천호역 부근이다(물론 명일이나 그런 곳도 있지만 대체 언제쯤 재건축이 되려나...)

사실 이곳을 말하려고 하면 앞쪽에 있는 두 개의 아파트를 이야기하지 않을 수가 없다.

가격도 그렇고 뭔가 같이 가야할 것 같은 친구들이기 때문에 한 번 찾아보자면 힐데스하임(Heal-Death는 아니겠지...?)과 강동밀레니얼중흥 S-클래스(이것도 겁나 길다...)가 있다. 중흥 S-클래스는 아직 짓는 중이고(내년 9월 예정) 힐데스하임은 이미 입주를 시작했다. 참고하자면 호가는 힐데스하임이 33평 기준 13억대, 밀레니얼중흥S-클래스가 16억대이다.

바로 근처에 천호공원이 있는 것은 그래도 천호역 아파트 중에는 장점이긴 하다.

물론 내가 가 보았을 때 운동을 하는 사람이 많기도 했지만 그에 비례해서 담배를 피우는 사람도 너무 많아서 과연 이게 장점인가 싶을 정도였지만, 없는 것 보다야 훨씬 낫긴 하다. 남쪽은 천호동 로데오거리 뒤쪽은 천호공원으로 이루어진 나름의 장점 연결 지역이라고 할까? 중흥이 먼저 들어서고 나서 사람들이 들어오기 시작하면 많은 민원을 통해서 이러한 부분은 어느 정도 해결이 가능하지 않을까 생각해 본다.

주변은... 음... 솔직히 이야기를 하자면 정말 절망적일 정도로 별로다.

다 사람 사는 곳이니 언젠가 정리가 되고 하겠지만... 실제로 내가 이곳 근처에서 사람들이 분양이라고 임장을 온 사람들이 꽤나 있었다. 서로 민망하게 여기저기 사진을 찍고 있긴 했는데 그런 와중에 한마디씩 던지는 말이 있었다.

 "와 여기 주변 진짜 너무 별로다."

이건 사실 다 지어져도 변하지 않는 사실이라 하겠다.

장기적으로 위의 사진과 같은 골목이 얼마나 개선이 될 지는 모르겠으나 이렇게 구역으로 개발되지 않는다면 지금의 모습에서 크게 바뀌지 않을 것 같다. 가격적인 측면에서 근처 분양가가 나온 더샵보다도 사실 위치 상으로는 좋지 못한 곳인데 동일한 가격대(국평기 준 14억)가 나오는 경우 완판이야 될 것 같긴 하지만 상승이 많이 될 것이라고는 솔직히 말을 못 하겠다. 이렇게 단언을 하는 이유는 간단하다.

강동역에 붙어있고 '래미안' 브랜드에 굳이 주변으로 갈 필요가 없는 고층 주상복합 아파트가 15억대이다. 아무리 새 아파트가 좋다고 해도 천호-강동 쪽에서 대장은 래미안 강동팰리스가 확실시 된다. 가격이 잠시 뒤집어지는 경우가 있을 수는 있으나 실제 임장을 가서 아무리 쳐다봐도 여기보다 저쪽 3개 아파트가 좋은 점을 찾을 수가 없었다(공원이 있는 것이 좋지 않냐고 하는데 아파트가 층수가 높고 조경은 환상적이며 굉장히 편리하게 잘 되어 있다) 애초에 천호 지역이 학군으로 뭔가 비빌 구석이 없기 때문에 개인적인 생각으로는 차라리 래미안 강동팰리스를 매매하는 쪽이 향후 더 높은 결과로 가져오지 않을까 싶다. 사실 23년 상반기에 11~12억대에 매물을 가져가신 분들은 연말에 파티를 하셔도 되겠다(아, 부럽다...)

천호역이 5/8호선이 같이 다니고 공원도 있으며 서쪽으로는 높은 층은 한강뷰도 가능하다. 그리고 광나루 한강공원은 꽤 크고 잘되어 있다. 북쪽으로가면 수영장도 있으니 이 얼마나 좋은가? 그럼에도 확 추천하고 싶은 생각은 조금 안 드는 것이 바로 더 우수한 입지의 아파트조차 넘지 못한 가격대가 있기 때문에 현재로서는 모호하다고 표현을 하는 것이다. 그래도 최근 서울시내 분양은 하늘에 별따기 수준이니 많은 사람들이 지원을 할 것이고 2026년이면 아직 충분한 시간, 그리고 2024년부터 발생될 신축 아파트 공급 부족 등이 청약에 대한 파란불을 나타내고 있다. 가점이 높다면 굳이 여기를 할 필요가 없지만 애초에 가점이 별로라면 일단 넣고 보는 선택을 해야 하지 않을까.

몇 해 전 이야기다.
처남이 미국에서 사업을 하다가 크게 망했다. 유학 사업이었는데 사실 처남 나름대로는 성실하게 진행은 하였으나 코로나로 인해서 애초에 유학생 자체의 수요가 끊어지게 되면서 결국 사업을 접게 되었고 거기다가 동업자와의 싸움으로 인해서 아무것도 남기지 못하고 소위 '쫄딱 망한 상태'로 한국에 돌아오게 되었다. 우리 집이야 내가 회사 생활을 일찍부터 해서 나름 재테크도 어느 정도 진행이 된지라 집도 있고 큰 문제가 없었는데 처남 쪽의 경우 가정에 애까지 있는데 아무것도 없는 상황이 되어서 문제가 되었다. 처음에는 자동차도 사고 집도 구해주고 했었는데 시간이 지나다 보니 좀 더 큰집이 필요하기도 했고 '자기 집'이 가지고 싶었던 모양이다.

개인적으로 욕심이라는 측면을 그리 좋아하지는 않지만...
원래 자식에게는 간이건 쓸개건 다 뗘 주고 싶은 것이 부모 마음이라고 했다. 나 역시도 아이에게 뭐든 주고 싶다는 생각을 많이 했는데 장인장모님도 부족한 처남 쪽으로 많이 마음이 쓰였나보다. 그래서 당시에 집이 두 채였었는데 한 채를 어떻게든 증여를 해 보기 위해서 다양한 방법을 고민했었다. 나 역시도 그 계획에 동참하여 법률을 찾아보고 케이스 바이 케이스 형태로 본의 아니게 '세금 공부'를 하게 되었는데 그때부터 사실 상속이나 증여에 대한 부분이 생각보다 많이 중요하다는 사실을 인지하게 되었다. 결과적으로 '쫄딱 망한' 처남에게는 아무것도 줄 수가 없었다.

왜냐고?
뭘 주고 싶어도 처남이 세금을 낼 돈이 없었다. 어떻게 증여를 해도 10억 짜리 아파트 기준으로 최소 2억 이상이 발생되는데, 서울 시내의 아파트 가격이 굉장히 많이 비싸다는 것을 생각해 보면 책의 제목과 마찬가지로 아파트 한 채만 있어도 고민이 되는 문제가 많지 않을까 생각을 한다. 이 책에서는 그러한 상속, 증여 플랜에 대해서 고민하는 부분에 대해서 자세히 나와 있다. 여러 다른 책보다는 전반적으로 편안하게 다가올 수 있도록 예시가 들어져 있으며 특히 단순 상속뿐만 아니라 다소 복잡한 형태의 상속 문제도 자세하게 나와 있다. 이런 일이 있으면 안 되겠지만 결국 상속을 하다가 싸움이 일어나는 케이스가 비일비재해서 그런 것 같다.

상속, 증여도 미리 준비가 필요하다.
지금 당장 아이들에게 돈을 주는 것도 증여에 포함이 된다. 단지 법적으로는 그렇지만 현실적으로 그것을 전부 문제 삼을 수 없기에 그냥 두는 것인데 법을 좀 바꾸던지 해야 할 것으로 보이지만 어찌됐건 그 법에 맞춰서 준비를 하긴 해야 한다. 그래서 미성년자 2천만 원, 배우자 6억 등 아예 머릿속에 외워두고 이왕 증여를 하겠다고 생각을 하면 미리미리 준비를 하는 것이 맞다. 흔히 은행 PB에게나 이러한 것을 받는다는 생각 때문에 돈이 많은 사람들만 하는 것으로 생각은 하겠으나 당장 우리도 필요한 것이다. 가족들 중 누군가는 이러한 부분에 신경을 써야 하고 가족 전체가 컨설팅을 받아야 한다. 책을 읽고 나서 생각이 이렇게 많이 들었다.

우리 처남에게는 제대로 증여가 될 수 있을까?
앞서 이야기를 했던 부분에 대해서 지금도 고민 중이다. 물론 나에게 하나도 이득이 되는 것은 없겠지만 대승적인(?) 생각으로 도와주고 있다. 그런데 사실 증여나 상속은 돈을 이동 시켜야 하는 부분이라 뭔가 서로 속 터놓고 이야기를 하기가 참 어렵다. 그래서 사실 서로가 생각하는 것이 너무 다른데 주는 사람이 우선이 되어야 하니, 그런 부분을 이 책에서 좀 도움을 받는 것이 가능했다. 결론적으로 지금은 법적 한도 내에서 증여를 열심히 하고 있다. 그 덕에 나도 조금 도움을 받고 있지만 적어도 책에 있는 그대로를 한다면 '법적인 문제'에서는 벗어날 것이라 생각된다. 고민이 되고 걱정이 되면 여러분도 당장 읽고 시행해 보자.

믿었던 부동산마저 흔들거린다.

지금은 흔들리는 정도가 아니라 거의 무너지는 수준이라고 보이는데 그럼에도 항상 아침에 일어나면 부동산부터 확인을 한다. 사실 계속 숫자를 보고 있다가 보니까 숫자가 막 올라가도 재미있고 내려가도 재미있는(?) 그런 신기한 현상이 발생이 된다. 사실 그전에 보았던 부동산은 거의 숫자가 안 움직이는 것이 정석이었으니 말이다. 한 10여 년 전만 해도 부동산에 대해서 뭔가 알고 싶으면 책을 읽어도 정보가 너무나 딱딱해서 이해하기가 어려움이 있었는데 이제는 얼마나 좋아졌는지 이 책과 같이 굉장히 '편하게' 이해할 수 있게 만들어 놓았다.

가장 효율적으로 내 집마련이 가능한 청약

사실 선분양 방식이 여러가지 문제를 내포하고 있음에도 누구나 청약에 목숨을 거는 것은 바로 그 2~3년이라는 시간이 우리에게 주어지는 '편안함과 만족감'이 크다는 것이다. 최근에는 중도금 대출도 잘 안 되는 경우가 왕왕 있긴 하지만 그럼에도 대출만 된다면 10~20%만 가지고도 3년을 소유권과 같이 가져갈 수 있는 것이 청약이다. 다만 제도가 진짜 너무나 자주 바뀌어서 불과 얼마 전까지만 해도 가점이 없으면 아예 쓸모가 없는 수준의 통장이었으나 이제는 추첨제도 다시 한다고 하니 그냥 필수품과 같이 하나 있어야 하는 게 아닌가 싶다.

오피스텔과 아파트의 차이?

세금부터 해서 취득 방식, 그리고 집으로 인정을 하는가 하지 않는가에 대한 다양한 내용을 알아야 한다. 사실 항상 느끼는 것이지만 오피스텔이라는 것이 사용이 참 애매한 부동산이라는 생각이 드는데, 이걸 오피스로 쓰기도 집으로도 쓰기가 애매한데 이렇게 인기가 있는 것을 보면 사람들이 '다용도 활용'이라는 측면에서 매우 큰 점수를 주는 느낌이다. 가격이 상대적으로 저렴하여 쉽게 취득할 수 있지만 상대적으로 매매는 쉽지 않다. 비슷한 가격대의 물건이 있어서 그런 것이 있으며 이왕 매수했다면 그것을 최대한 활용할 방법을 생각해 봐야 할 것 같다.

세금은 또 왜이리 복잡한가?

지난 정부 때 정말 최악이라고 평가를 받을 정도로 많은 세제를 건드려놔서 너무 복잡하고 나는 그냥 가만히 있어도 세금이 늘어나는 기현상이 나타났다. 왜 그렇게 집 있는 사람을 '악의 축'으로 지정을 했었는지는 모르겠으나 이러한 세금을 모른다면 그냥 속수무책으로 당할 수밖에 없다. 특히 취득세나 양도세는 높아지면 높아질수록 나에게 큰 손해가 발생이 되므로 최대한 절세가 가능하도록 해야 하는 것이 필수라고 하겠다. 근데 세무사도 포기하는 상황인데 우리가 어떻게 해야 하는 거지? 책만 가지고도 공부가 될까?(이런 의문이 들었다)

금리는 계속 오르고 있고 부동산 시장은 여전히 불안정 하다.

하지만 우리가 2018년 이후부터 이렇게 올랐을 것이라고 생각을 못했던 것처럼 이것도 어느 시점이 되면 다시 반등을 할 것이라는 생각이 든다. 사실 그 시점만 안다면 근처에 투자를 해서 가장 큰 이득을 얻을 수 있겠지만 생각보다 쉽진 않다. 이렇게 기초부터 튼튼히 공부를 할 수 있다면 나중에 예측을 하는 것도 가능하지 않을까 싶다. 그나저나 책을 읽으면서 우리 집이 좀 더 올랐으면 하는 간절한 바람을 가져봤다. 

지난번 사가정에 이어 그 아래에 있는 용마산역 부근으로도 쫄래쫄래 내려왔다.

역시나 용마산 부근이기 때문에 약간의 산악지형은 어쩔 수 없는 선택이기도 했는데 그래도 위와 같이 지하철역을 끼고 있고 신축이며 심지어 용마폭포까지 가지고 있는(자연경관 나이스) 이곳을 한 번 살펴보았다.

사가정 부근보다 약 2억 내외가 가격이 낮다.

아마도 사가정보다 주변 기반시설이 더 없기 때문이기도 한데, 그럼에도 이 정도 가격을 유지할 수 있는 것은 바로 신축(준신축), 지하철역, 인 서울이라는 지리적 장점 때문이다. 물론 300세대도 되지 않는 소규모 단지이며 한양수자인 사가정 파크와 마찬가지로 산악지형의 피할 수 없는 계단식 건설이 내포되어 있기는 하다. 그런데 생활을 함에 있어서 직접 살아본 것은 아니지만 일단 역세권에 서울 시내 방향으로 갈 수 있는 도로가 잘 구성되어 있기 때문에 어쩌면 바로 주변만 없다는 것을 제외하면 충분히 살기 좋은 곳으로 생각이 된다. 특히 산과 공원이 같이 있다는 것은 노후를 보내는 데 있어서 한강변보다 더 좋은 효과를 줄 수도 있다(참고로 공기가 제일 안 좋은 곳은 한강변이다)

초등학교 중학교도 근교에 있다.

중곡초와 용마중학교 모두 걸어서 10분 이내에 존재를 한다. 이 케이스의 경우 용마산 하늘채보다 쌍용 쪽이 좀 더 나은 것으로 판단이 되기는 하나, 용마산 하늘채도 충분히 혜택을 볼 수 있는 부분이다. 반대로 위의 장점인 공원은 하늘채가 좀 더 빠르게 이용이 가능하다(아예 동네 뒤로 연결이 되어 있다) 부근에 아파트가 좀 더 있지만 요 두 아파트 외에는 딱히 좋은 곳도 없긴 하다. 다만... 살벌한 높이는 어느 정도 감수해야 하긴 할까.

두 아파트 중 내 입장에서 더 추천하고 싶은 곳은 쌍용 더 플래티넘 용마산이다.

싱가포르의 마리나 샌즈를 지은 건설사는 어디? 바로 쌍용이다. 개인적으로 쌍용건설이 지은 곳은 왠지 모르게 탄탄하고 동네를 잘 활용했다는 생각을 해 본다. 이곳 역시도 동일하다. 아파트 관리도 잘되고 있는 편이었지만 좁은 공간을 120% 활용을 하여 조그마하게 운동기구와 공원 등을 구성해 보았으며 용마산 하늘채와 반대로 하단식의 계단 형태가 됨에도 전혀 이상 없이 구성된 동네를 볼 수 있었다.

그래서 그런가? 가격은 거의 2억 가량 차이 난다(호가)

2020년에 지은 신축이기도 하거니와 하늘채보다는 확실히 건축적으로 우위에 있는 곳이다. 물론 위의 호가와 같이 33평과 25평의 차이가 5억이라고 하면 당연히 25평을 사서 홀딩하는 게 더 좋다고 생각은 되지만 아마 가격은 시장에서 알아서 수렴이 될 것이긴 하다. 이 역시 동일하게 소규모 세대의 아파트이긴 하지만 산책 다닐 곳이 굉장히 많은 동네이기도 하고 조용하며 편안하게 생활하기 참 좋은 곳이라고 생각이 된다(이렇게 보면 분양받았던 분들이 참 부러운... 아마 2017~8년쯤 했을 텐데 말이지...) 등산이나 폭포 등을 좋아하고 조용한 곳을 원한다면 용마산역 부근 아파트는 어떨까?