The EconoMic Person

도봉구는 서울을 설명할 때 항상 아픈 손가락으로 나오는 지역 중에 하나이다. 소위 노도강이라고 표현되는 서울에서 가장 집값이 낮은 지역으로 소개되곤 하는데 노원구의 경우 서울 지역 3대 교육 지역으로 꼽히는 곳으로 사실 그리 아쉬운 것이 없는 반면에 강북구와 더불어 도봉구는 딱히 내세울 것이 없는 그런 곳이다. 심지어 강북구는 그나마 개발될 여지는 많기나 하지만(개발을 못하는 것인지 못하는 것인지) 도봉구의 경우 인구 밀집도도 상당히 높을뿐더러 개발을 위해서는 무언가 부셔야 하는 부담감 때문에 역시 서울 시장들도 항상 공수표만 남발을 하던 곳이다. 특히 위 사진의 창동 민자역사의 경우 몇 번의 엎어짐을 거듭한 끝에 2021년 5월 18일 다시 회생으로 살아나게 되었고 다시 분양자를 모집을 하고 있는 상태이다(솔직히 잘 될지는 모르겠다)

이곳을 보면서 항상 아쉬운 점은 바로 지상철의 문제이다. 1호선도 절반을 갈라놓지만 4호선 역시 지상철이기 때문에 또 절반을 갈라놓는다. 그로 인해서 창동역 기준으로 아예 4분면을 나타내곤 하는데 지금까지는 1 사분면 위치의 동아청솔아파트가 아파트 가격을 선구자로 나섰다고 본다면(상대적으로 4호선에는 거의 영향이 없고 1호선 지상철과도 약간 거리가 있어 위치 상으로는 주변 어떤 아파트보다 좋다) 이제는 4 사분면 위치의 창동 주공아파트의 시대가 온 것 같다.

특히 안전진단을 모두 통과한 17, 18, 19단지의 경우 가격이 급등세가 눈에 띄는데 그간 가격이 계속 움츠러들어 있던 상황에서 오세훈 서울시장으로 변경이 되면서 향후 강북 쪽 재건축에 힘을 실어줄 것이라는 판단 하에 많은 사람들이 눈독 들이고 있는 단지이기도 하다. 재건축 기한도 찼고 위치도 네모 반듯해서 재건축이 성사만 되면 많은 이득을 보여줄 것이라는 생각이 들고 있긴 하지만 전반적으로는 높은(15층) 이슈로 인해서 분담금 문제와 기존 사람들의 반대를 어떻게 하면 잘 해결해 나갈 수 있을지에 대해서는 조금 의문이 간다. 전반적으로 상계와 창동 주공아파트의 재건축 속도는 매우 더딜 것이라고 판단이 되는데 이 곳에서 나간 원주민이나 혹은 재산이 없는 인원들이 살 수 있는 곳이 정말 거의 없기 때문이기도 하다.

아까 처음에 1사분면이라고 했던 동아청솔아파트 지역에 사실 지역 호재가 거의 다 몰려있다. 먼저 창동 아레나라고 하는 거대 콘서트홀을 필두로 그곳의 예술계통 사람들을 위한 숙박(??) 시설인 시드 큐브(SEED CUBE)와 창동 아우르네라고 하는 창업 지원 센터도 만들어져 있다. 전부 국가 주도로 진행을 했기 때문에 건축은 다소 투박하긴 하지만 보조 시설 등이 계속 증가하고 있다(아, 생각해 보니 로봇 박물관도 있다) 전반적으로 뭔가 체계적이지 못한 부분이 있고 대체 어떤 것을 중점적으로 하겠다는 것인지는 모르겠으나 기반 시설들이 들어오는 것은 매우 반겨할 일이다. 그간 창동에 집 외에는 아무것도 없던 상태에서 이 정도면 장족의 발전을 하게 된 것은 아닐까 생각을 한다(그런데 아무리 생각해도 뭔가 시너지는 안 나는 거 같다)

사진 딱 한 장으로 대변되는 것 같다. 누가봐도 저건 주공아파트라는 사실을. 뭐 다소 차이는 있지만 저 콘셉트에서 그리 벗어난 점은 없다. 18단지의 경우 저층도 존재는 하나(심지어 저층 중 복층도 있다!) 결국 통합으로 재건축을 해야 하는 상황이라고 한다면 전반적으로 향후 걸림돌이 될 부분은 주공아파트의 특징인 소형과 중대형 보유자 간의 간극, 그리고 연령층이 높으신 분들이 재건축을 기다릴 수 없는 상황이 발생되어 재건축 자체를 반대하는 케이스 등과 부딪히게 될 것이다. 다만 최근 상황을 보자면 정밀 안전진단과 관리처분 인가만 통과되면 정말 미친 듯이 진행을 할 것으로 보인다. 각종 대기업들이 현수막을 걸어 놓은 것을 본다면 향후 '돈 되는 재건축 단지'라는 생각이 들긴 한다.

여기가 19단지라는 이야기는... 말 그대로 19개 단지가 있다는 이야기인데 상계 주공단지와 더불어 정말 가장 많이 지었던 지역이 아닌가 싶다. 과거 우스개소리로 강남 개포와도 비교를 하는 경우도 있는데 당시 분양가가 그리 큰 차이가 없었던 것을 본다면 위치가 가격을 이렇게나 많이 차이를 나게 한다는 것을 극명하게 보여주는 동네이기도 하다. 향후 재건축 이후에 가장 걱정되는 것은 교통 문제이기도 한데 이 동네의 핵심 도로인 동부간선도로가 그래도 20년 만에 차선 하나가 더 생기고 하는 쾌거(?)를 이룩한 것을 본다면 전반적으로 더 발전할 수 있도록 도로망을 사전에 국가에서 준비해줄 필요가 있다고 생각이 된다.

17단지에 다다르면 녹천역이 나온다. 1호선 너머로 두산위브가 눈에 들어오는데 당시 분양을 할 때 5억정도로 분양을 했었던 기억이 나고 생각보다 높지 않았던 경쟁률이 나왔던 것으로 기억이 된다. 현재는 당연하게도(?) 가격이 오르긴 했지만 녹천역 자체가 뭐 아무것도 없기 때문에 서울 시내 오른 것보다는 상대적으로 덜(?) 올랐다고 볼 수 있다. 사진과 마찬가지로 뒤에 초안산으로 연결되는 라인이 있어서 나름의 산세권을 자랑하지만 전반적으로 주변 환경은 산 외에는 정말 '아무것도 없는' 곳이라고 할 수 있다. 전반적인 생활환경은 창동역 주변과 연동이 되어 있으며 월계와 창동에 각각의 마트를 활용하고 아이를 조용하게 키울 생각 정도라고 하면 안성맞춤이라고 생각이 된다. 서울 시내 신축 중에는 정말 이런 가격이 있나 싶을 정도의 가격 수준이며 나름 역세권이라서 1호선을 활용하여 출근이 필요하다고 하면(특히 의정부 지역) 한 번 고려해 보는 것도 나쁘지 않다. 물론... 투자로서는 그리 추천하지는 않는다.

서울의 서쪽에 해당하는 마포구에서 가장 교통이 편리한 곳을 손꼽으라고 하면 당연 공덕과 합정이 떠오른다. 그중 공덕의 경우 에스오일 등과 같이 대기업 본사도 존재하고 있는 곳이고 전반적으로 여의도에서도 가깝기도 하며 광화문과도 5호선 직통으로 연결이 된 곳이다. 거기다가 공항까지 가기 좋은 공항철도까지 연결이 되니 사통발달이라고 불리는 곳 중 하나이다. 아현 쪽이 신축 아파트로 거듭나고 있다고 하면 이곳은 기본적으로 4개 노선의 중첩과 더불어(그로 인해서 지하철 공간이 굉장히 넓다. 처음 가면 내가 몇 호선으로 가야 하는지도 잊어버릴 정도) 최근에는 주상복합의 건축으로 인해서 굉장히 복잡하면서도 깔끔한 도시로 거듭나고 있다.

그중 가장 가성비가 좋은 곳이라고 생각이 되는 곳은 단연코 공덕역 3번 출구에서 가까운 삼성 래미안 3차라고 자부할 수 있다. 일단 외관부터 다른 래미안 1,2,4차에 비해서 월등히 관리가 잘 되어 있는 곳으로 확인이 되며 아현 지역이 전반적으로 산행을 해야 하는 지역임에도 나름 평지에 가깝게 아파트를 지었다. 약간의 언덕을 제외하면 정말 아름다울 정도로 동네 구성을 잘해두었다.

전반적인 조경 상태와 더불어 처음 지었을 때는 내부로도 차가 이동할 수 있게 도로가 설치되어 있으나 아파트 자체적인 협의로 인해서 지금은 사람만 다닐 수 있도록 하는 형태의 지상 공원화를 만들어 냈다. 아이를 키우는 부모 입장에서는 굉장히 반길 이야기이며(택배 아저씨들은 싫어하겠지만 그래도 택배들은 어느 정도 지상으로 다니는 것으로 파악됨) 전반적으로 아파트의 관리를 잘하고 있다는 느낌을 받을 수 있었다. 놀이터도 딱 기본 수준이긴 하지만 관리가 상당히 잘 되는 편이다.

다만 조금 의아한 부분은 일반적인 아파트들은 주력 평형인 33평을 전면에 내세우고 25평을 뒤로 보내는 방식을 취하는데 이곳은 다소 다르게 앞쪽 33평과 더 큰 평수를 제외한 중심부는 전부 25평이 주력으로 되어 있고 오히려 뒤쪽이 33평을 차지하고 있는 형태로 되어 있다. 25평을 원하는 사람에게는 축복이고 33평을 원하는 사람들에게는 다소 의아한 모습이 아닐까 싶다.(물론 남향 기준으로는 당연히 33평형이 많기는 하다)

이어서 래미안 4차를 보자면 솔직히 좀 실망스러운 모습이 보인다. 3차보다 분명 늦게 지어졌음에도 아파트 형태는 더 올드해 보이기도 하며 내부 공원화는 진행이 되지 않았고 오히려 3차보다 더 안 좋은 입지를 보인다(전형적인 산악지형) 개인적으로는 아무리 쳐다봐도 3차보다 좋은 점을 하나도 찾아볼 수가 없는데 나름대로 3차와 경쟁심리가 있어서 그런지 가격 차이는 얼마 나지는 않는 듯하다. 하지만 동일 가격에서는 나는 무조건 3차를 추천할 것 같다는 생각이 들었다.

그리고 이어서 다녀온 5차의 경우 확실히 3차보다 5년 이후에 지어진 것으로 지금으로 보면 준신축 수준으로 볼 수 있는데 전반적으로 조경은 가장 훌륭한 상태이며 내부도 전반적으로 관리가 잘 되어 있는 것으로 보인다. 공덕역보다는 애오개역 쪽이 좀 더 가까워서 5호선에 닿는 거리는 좀 더 낫다고 볼 수 있으나 아래 사진과 같이 전반적으로 뒤쪽의 경우 언덕이 상당히 있는 형태로 실제 임장을 와서 판단을 해 봐야 하는 상황이다. 언덕을 극혐 하는 사람이 있다면 그리 추천하고 싶은 위치는 아닌 듯하다. 5단지의 앞 쪽만 보자면 3단지보다 우수한 것은 맞지만 전반적으로, 그리고 개인적으로는 3단지 쪽에 더 마음이 간다.

아무리 편하게 올라갈 수 있는 길이 있다고 해도 사실 언덕은 좀 힘들다...... 전반적으로 조경은 래미안답게 너무나 훌륭, 추천을 한다면 3>5>4단지 순이고 개인적으로 1/2 단지를 제외한 것은 애초에 삼성 아파트라는 이름으로 시작한 1단지도 있겠지만 두 단지는 너무 올드하고 살기는 불편하다(일단 주차 공간부터 너무 협소...) 돈이 된다면 단연 공덕역 앞 주복이 옳은 선택이라고 생각은 되지만 장기적으로 생각을 한다면 공덕 래미안 3차가 가장 롱런하지 않을까 조심스레 생각을 해 본다.

서울에서 업무중심지구라고 하는 곳은 총 3곳이다. 

누구나 알고 있는 종로(CBD), 여의도(YBD), 강남(GBD) 너무 중심부이기 때문에 대부분 사람이 살기에는 땅값이 너무 비싸서 최근에는 해당 지역 혹은 그 주변의 아파트 가격이 많이 올라간 상태이다. 중심부 수혜 지구라고 생각을 하면 마포/아현/서초/반포/동작.... 뭐 주변 땅이면 전부 다 포함이 되는 느낌이긴 한데 그래도 이만큼 발전이 되는 이유는 바로 '기업체'의 존재 여부인 듯하다. 분당이나 판교, 동탄 등이 주변의 이상한 시선에도 가격이 떨어지지 않고 계속 유지되는 것은 경부 남부축인 이유도 있겠지만 든든한 회사들이 뒷받침되어 주니까 가능한 일이다. 그런데 서울에 그런 곳이 몇 군데 더 있다. 몇 가지 짚어보자면 마곡, 잠실, 상암 정도가 있을 것 같은데 셋 중 하나인 상암 지역을 탐방을 하러 다녀왔다.

사실 DMC역 서부에 있는 상암 월드컵파크는 이름에도 알다시피 2002년 월드컵을 개최하면서 그 시점부터 한 단지씩 짓기 시작한 곳이다. 주변에 있는 많은 공원들도 사실 과거에는 난지도도 유명한 동네였기 때문에 당시에는 그리 선호되는 동네가 아니었고 과거와 지금을 비교했을 때 정말 많이 변한 동네 중 하나로 손꼽히는 곳이다. 해당 단지는 총 12개의 단지로 이루어져 있으며 DMC역과 가장 가까운 쪽이 1단지이고 이후로 수색역과 가까워지는 곳이 12단지이다. 2002년부터 하나씩 완공이 되어 2010년까지 모두 완공이 되었으며 전반적으로 소위 '빈 땅' 에다가 지어놨고 국가 주도 사업으로 SH공사에서 발주를 내어 진행을 했기 때문에 전반적으로 마감의 질은 썩 좋은 편은 아니다. 그리고 무조건 나쁘다고 볼 수는 없지만 일반적으로 그리 선호하지 않는 '임대 주택' 계열이 상당히 많다. 장기 전세, 임대, 공공 임대 등등 전반적으로 분포가 상당히 높게 되어 있다.

다만 위치 상 DMC 지역에는 각종 미디어 관련 업계가 들어오게 되면서 전반적으로 미디어/방송 관련 업계 인력이 들어오기 시작하여 전반적인 동네의 상업 수준은 계속 상승되고 있다. 과거 진행이 되지 못한 상암 롯데몰이 향후 어떻게 진행이 될지는 알 수 없지만 결국 시간이 해결해 줄 문제라고 생각이 된다. 개인적으로 시장은 결국 없어지고 몰 형태로 전환이 될 것이라고 생각을 하기 때문에 향후 개발 공간이 확보되어 있는 이 근처는 가격에 굉장한 영향을 줄 수 있을 것으로 판단이 된다.

이전다음

012

이전다음

012

1단지는 전체가 다 임대이다. 그래서 네이버 부동산을 찾아봐도 가격이 나와 있지 않다. 솔직히 말하면 제일 처음에 지은 것이기도 하지만 마감도 별로고 전반적인 구성도 별로다. 정말 누가 봐도 '이건 임대주택입니다'라고 홍보하는 것과 같은 느낌이다(물론 거기 사시는 분들에게는 죄송합니다) 관리 주체가 모호해서 그런지 전반적으로 관리가 안되고 있다. 여타 임대주택에서 흔히 볼 수 있는 모습이지만 조금 씁쓸하긴 하다. 

이전다음

01

2단지는 그래도 좀 괜찮은 편이다. 가장 오래되기도 했지만 정말 1단 지하고 상태가 확연히 다르다. 물론 소형 평형대만 있어서 (10~20평대) 전반적으로 주차 공간이 매우 부족한 상태로 보이나 1단지와는 소위 때깔이 다르다. 하지만 1단지와 같이 언덕으로 구성이 되어 있어서 조금 불편한 감이 있다. 그리고 사실 이 임장을 돌면서 뒤에 3단지와 카이저 팰리스의 경우 먼 곳에서만 관찰을 하고 지나갔다. 이유는!!!!!!! 배가 고파서..... 어찌 됐건 그렇게 3단지는 휙 지나갔고(나중에 버스를 타면서 지나가 봤는데 3단지부터는 약 3층 정도까지 벽돌을 붙여놓은 듯한 형태이다. 해당 형태는 장기적으로 볼 때 굳이 관리하지 않아도 깨끗해 보이는 효과가 있어 최근 아파트에서도 많이 활용되는 인테리어 형태인데 아래 4단지 사진부터 보시면 뭔지 이해가 되실 것이다) 바로 KFC에서 식사를 하고 잽싸게 4단지로 이동을 했다.

이전다음

012

4단지는 최고 26층의 높은 아파트로 구성이 되어 있다. 요 아파트부터는 왠지 모르게 최신 아파트 삘이 좀 난다고 할까? 내부가 어떤지는 잘 모르겠지만 외관상 보았을 때는 이제 좀 그럴듯한 아파트가 나타나기 시작했다. 국평인 33평 가격이 호가가 이제 거의 15억 가량 하는 수준에 이르렀다. DMC 역과는 다소 먼 곳에 포진되어 있으나 미디어/방송 회사들에서는 가장 가까운 곳에 포진되어 있으며 완전 평지로 구성이 되어 있어서 전체적으로 선호도가 높다고 평가가 된다. 

미디어 시티 내 회사들의 건물들은 개인적으로 보았을 때 참 이쁘게 잘 지었다고 생각이 된다. 다양한 방식으로 건축이 되어있고 몇몇 회사의 건물은 그 회사의 모습과 딱 맞는 모습으로 건물을 지어놔서 재미있는 생각도 든다. 과거 아버지께서도 이 곳의 회사 중 한 군데에서 일했던 것을 생각해 보면 평일에 이런 곳에서 일하는 사람들이 참 멋있어 보인다는 생각을 해 본다. 여의도나 강남과는 또 다른 이미지라고나 할까? 평일에도 한 번 와보고 싶다는 생각을 했다.

이후의 5단지 6단지의 경우 나름 건물 외관에 '월드컵파크'라는 것을 강조한 문구가 굉장히 인상적이었으나 이때부터 미친듯한 폭우 때문에 제대로 이동이 어렵게 되어 많은 것을 보지는 못했다. 하지만 위치상 DMC 중심부와 가까운 편이며 단지의 규모도 꽤 있는 편이라 살기에는 괜찮아 보인다. 다만 6단지의 경우 단지가 일자 형태로 쭉 긴 형태인데 모든 구간이 남향이고 관리도 잘되는 편임에도 정사각형이나 직사각형 단지와는 다르게 공간 활용이 제대로 되지 않아서 부대시설 중에 특별한 것은 없는 것이 현실이다. 요즘은 공원도 굉장히 이쁘게 꾸며놓는 편인데 공원이 뭔가 있다 말았다고 해야 하나? 그냥 밖의 공원을 활용하는 편이 더 좋을 것 같다는 생각도 해 보았다.

아직 못 가본 곳이 꽤 있지만 폭우로 인해서 그곳은 나중에 한 번 쭉 돌아보고 평을 남겨보도록 하겠다.

PS: 중간에 우림 카이저 팰리스의 경우 찾아보니 노래방, 가족영화관, 파티하우스, 부녀회, 와인바, 당구장, 수치료실, 다목적홀, 게임룸, 어린이 놀이방이 있다(주복) 구조는 노인들이 살기 좋게 만들어놔서 조금 별로지만 시설 자체가 상당히 마음에 드는 그런 곳이었다.

이번에는 좀 특이하게 2개의 책을 콜라보했다.

제목만 봐서는 부동산이라는 것 이외에는 전혀 같지 않아 보이는 두 책이지만 바로 그 부동산이라는 것 때문에 내용이 중복되는 것이 있어서 한 번 엮어 보았다. 초규제 시대라는 말은 지금 당장도 계속 이어지고 있는 내용인데 작년에 나온 책이지만 정말 정확하게 짚어주었다. 규제는 순전히 '정치'라는 것에 의해 좌우되는데 흔히 진보 쪽은 규제로 모든 것을 해결하려고 하는 '큰 정부'를 바라기 때문에 규제 일변도만 진행이 되게 된다. 우리는 비단 지금 뿐만 아니라 과거 김대중, 노무현 정부 때도 동일한 방식을 택해왔는데 적어도 부동산 부분에 있어서는 세 명 모두 대실패라고 봐도 무방할 정도의 수준이다. 차라리 앞의 두 분은 다른 해외 이슈라도 있지, 이번에는 코로나 19 이외에는 다른 이슈도 없다(심지어 코로나 때문에 거꾸로 더 올랐다고 표현을 해야 하나 싶기도 하다)

한국의 아파트는 무려 61%이다.

사실 주거용 부동산에 있어서 아파트는 거의 60% 이상의 비중을 차지하고 있으니 아파트만 알아도 거의 다 안다고 볼 수 있다. 혹자는 빌라나 단독 주택의 경우에도 큰 수익을 얻을 수 있으니 투자를 해야 한다고 하지만 어디까지나 그것은 아파트 투자가 어려운 상태에서나 효율적인 방법이지 어떤 방법도 아파트 투자보다는 좋을 수가 없다. 그만큼 환금성도 뛰어나도 수요도 굉장히 많기 때문에 그런 것인데 이미 2016년도 이후부터 서서히 상승하기 시작한 아파트 가격은 이제는 귀족과 천민을 나누는 도구로 활용될 정도로 벌어지게 되었다. 이제 강남 산다고 하는 것이 하나의 벼슬이 되어 버린 것이다. 세계 전반적으로 경제가 좋아지면서 다 같이 상승을 하고 있지만 유독 한국이 더 크게 오르는 까닭은 아까 말한 '규제' 덕이다.

규제는 결국 로또를 양산하게 된다.

새로 짓는 아파트를 원하는 사람은 너무나 많은데 그것을 얻을 수 있는 사람은 한정적이다. 그래서 아예 규제를 해서 얻을 수 있는 사람의 모수를 줄여버렸다. 중간에 낀 사람들은 이도 저도 할 수 없으니 기존의 시장에 뛰어든다. 그래서 수요로 인해 가격이 폭등한다. 정말 희한하게 이번 정권에서 보여준 이 모습이 무한정 반복이 되고 있다. 정말 바보 아니면 정책이 잘못되었으니 변경을 해야 한다고 하는데 이미 여기서 아니라고 하기에는 자존심도 정치적인 세력의 반발도 해결할 수 없다. 그러니 계속 이대로 갈 수밖에...... 그리고 금리가 너무 오래도록 낮은 상태로 유지된 것도 하나의 역할을 담당했다고 본다. 하지만 이 모든 게 결국 핑계다. 이유야 어쨌든 결국 오르고 있고 더 오를 것으로 보인다. 왜? 망할 규제 때문에 말이다.

가격이 오르니 부가적인 것도 덩달아 오른다.

특히 프롭 테크에서 가장 이슈화 되고 있는 '중개인 수수료' 부분이다. 세금이야 어차피 상황에 따라 모두 동일하게 내는 것이니 그나마 좀 덜 이슈화(아닌가... 더 이슈화 되고 있는 것 같기도 하다) 되고 있는데 수수료 부분은 계속 상승하고 있다. 규정은 이미 몇 십년 전에 정해놓고 바꿀 생각 자체를 안하고 있다. 서울에서 아파트 하나 매매를 하면 중개인에게 1000만원 주는 것은 일도 아닌 상황이 되어 버린 것이다. 프롭테크 중 하나인 직방이나 여러 스타트업들, 그리고 초규제 시대 책에 나와 있는 우대빵 공인중개사들은 가격 혁신을 무기로 나오고 있다. 여기서 우리는 과거 우버나 에어비앤비 등의 갈등을 다시 보고 있는데 장기적으로는 빅데이터를 무기로한 프롭테크 업체들이 성공을 할 것이라고 생각을 한다. 사람들은 점차 쉽고 편하고 저렴한 것에 끌리게 될 것이고 그들이 얻는 빅데이터가 어느 정도 궤도에 올라오게 되면 더 쉽게 영업도 가능할 것이기 때문이다. 왜냐고? 바로 아파트이기 때문이다. 보지 않아도 어차피 어느 정도는 확인이 되니 말이다!

아파트 투자는 사실 돈이 많이 들어간다.

그래서 상가나 토지 등을 투자하는데 앞으로는 리츠나 사모펀드, 그리고 나아가서는 댑스와 같은 자산유동화 증권을 쪼개서 파는 방식의 투자가 늘어날 것으로 보인다. 안정적인 것을 원한다면 거대한 리츠를 조금 리드미컬한 움직임을 원한다면 바로 소형 시장을 노린다는 것이다. 우리도 먼 미래에 서브프라임 모기지와 같은 사태가 벌어지지 않으리라는 법은 없지만 정부에서 하도 규제를 많이 해놔서 그러고 싶어도 그럴 수 없는 상황이다. 그런 와중에 법의 테두리 안에서 이렇게 투자를 할 수 있는 것은 또 하나의 매력적인 투자처로 거듭나게 될 것이다. 

각종 혁신과 변화는 무엇인가의 불편함을 먹고 자란다.

태어나서 어쩌면 가장 큰 금액이 오고 가는 이런 부동산 거래를 단순히 사람만 보고 하는 것은 이제 불안하기도 하고 불편하기도 하다. 코로나 19 이후 아예 매도자 얼굴조차 제대로 보지 않는 경우가 왕왕 있는데 점차 계약서도 온라인으로 검증된 상태로 작성이 가능하다면 이러한 테크 기업들의 발전 가능성이 무궁무진하지 않을까? 가끔 여러 사이트를 활용하면서 그늘도 볼 수 있고 조망권도 확인할 수 있으며 이동하는 사람의 숫자나 거리를 직접 가보지 않고도 확인할 수 있다는 사실에 깜짝 놀라곤 한다. 규제는 겹겹이 늘어나고 있지만 부동산을 사랑(?) 하는 사람들의 마음에는 변화가 없을 듯하다. 앞으로 또 어떤 테크가 나타날까? 

또 규제야?

진짜 부동산 규제는 징그럽게 많이 늘어간다. 근데 이 정도 규제를 해도 오르는 거면 규제를 해서 오른다는 생각은 조금도 안 해보는 것일까? 아무리 부동산이 정치적으로 활용된다고 하지만 이 정도면 동네 개가 정책을 세워도 이거보다는 잘할 거 같다는 생각이다. 오직 규제 말고는 할 줄 아는 것이 없는데 어디부터가 잘못되었는지도 모르겠고 이 정도 실패를 해도 아무도 잘못했으니 다시 원래대로 돌려보겠다는 말도 없다. 심지어 작년에는 법 중에서 가장 안 좋다는 소급적용까지 해 버렸으니 이제는 부동산 정책을 누가 믿고 따르겠는지 솔직히 궁금하다. 거기다가 각종 정치인들의 우리는 그럼에도 알아서 처먹는 다식의 불법과 편법들은 사람들로 하여금 정치하는 사람들에 대해서 굉장히 실망을 하게 만들었다. 서두가 좀 길었는데(괜스레 분노해서!!) 결론적으로는 우리도 그러면 어떻게 하면 부동산에 투자를 잘해서 돈을 벌 수 있을까를 효율적으로 공부해야 한다는 것이다.

얼마 전까지 부동산 투자는 많은 사람들이 할 수 있었다.

나 역시 투자를 해서 꽤 많은 금액을 얻을 수 있었는데 지금에 이르러서는 아파트를 투자해서는 얻기가 많이 힘들어졌다. 보유세, 양도세 등등 세금이 엄청나게 증가를 하였고 대출도 급격하게 줄어서 투자할 때 사용하는 레버리지 사용을 늘릴 수가 없어져서 그렇다. 사실 아파트는 투자로서는 그리 좋은 아이템은 아님에도 많은 사람들이 하는 이유가 바로 '환금성' 때문인데 그 환금성을 이제는 갖기가 어려워졌다. 그렇다고 토지나 상가를 투자하기에는 기초적인 지식도 부족하거니와 미래를 내다보기가 좀 어려운 감이 있다. 내가 개발업자가 아닌 이상 무엇인가 지을라고 하면 더 많은 돈이 투입이 되어야 하거나 그 토지가 개발이 되는 것을 노려야 하는데 확실한 정보가 없다면 그마저도 절대 쉬운 방식이 아니다(물론 사 놓고 존버 하면 오른다고 하는 분들도 많이 있긴 하다)

그럼 안정적인 투자처는 무엇일까?

이 책의 제목과 같은 '재개발' 이 가장 안정적이라고 보여진다. 조합이 성립되어 깨지지만 않는다면 얼마든지 개발이 될 수 있는 소지가 있으며 일정 이상 진행된 상태에서 투입이 된다고 하면 결국은 당시의 상황에 따라서 더 빠르게 진행이 되거나 돌려받는 금액이 많아질 수 있기는 하나 느리게 되어도 확실하게 얻을 수 있는 메리트가 있다. 특히 서울의 재개발 구역의 경우 상품성이 굉장히 높은 경우가 많이 있어서 그것을 활용할 수 있으면 좋다는 생각이 든다.

이 책은 서울 시내의 재개발이 진행되는 핵심 위치만 쏙쏙 짚어주었다.

처음에는 당연히 재개발에 대한 정보와 방식, 그리고 복잡하지만 비례율이나 각종 규정에 대한 내용이 나와있다. 이것만 보자면 여타 다른 책들과 크게 차이가 없어 보이긴 하지만 실제로는 뒤에 나오는 각 지역의 물건들이 바로 이 책의 보물과도 같은 내용들이다. 사실 우리가 알고 있는 곳 중 가장 비싼 동네인 강남과 서초는 계획도시이기 때문에 재개발이 없다. 도로가 멀쩡해서 대부분 재건축이다. 재개발보다 재건축이 속도도 빠르고 시간적인 소모도 적은 편이나, 우리가 애초에 서초나 강남의 재건축을 살 수 있을 정도의 능력이었다면 이런 책을 보지도 않고 돈을 쏟아부었을 테니 일단 북쪽으로 올라가서 확인해 보기로 한다.

흔히 마용성이라고 불리는 곳이 재개발로 봐서는 블루칩이다.

용산의 한남의 경우 향후 최고의 부촌으로 거듭날 것으로 보인다. 거기다가 성수 지역의 전략정비구역의 경우 건물 하나만 들어와도 평당 1억 가까운 금액으로 나올 것으로 보인다. 한강은 북쪽에서 남쪽으로 바라보아야 남향이 잘 나오는데 성수가 바로 그 핵심지역이기도 하다. 그리고 마포 지역의 경우 한강보다는 아현과 공덕 쪽의 재개발이 많이 완성되어 가고 있는데 그것들이 전부 완성되면 많은 사람들이 살고 싶어하는 그런 지역으로 탈바꿈할 것으로 보인다. 돈이 어느 정도 있다면 이들 지역을 공략하는 것이 당연히 우선순위이다. 물론 한남의 경우 강남 쪽에서 봐도 높은 가격을 보이고 있어 향후 어떻게 될지 굉장히 궁금하긴 하다.

돈이 좀 부족하다면 이문뉴타운지역과 노량진, 흑석 쪽이 어떤가 싶다.

이문동과 흑석동의 경우 전반적인 뉴타운 공사가 이제는 빠르게 진행되고 있는 편이고 주변이 상전벽해되어가고 있다. 바로 옆이 잘 개발이 되면 주변에서도 개발이 될 수 있도록 동의율이 올라가는 것을 볼 때 두 군데는 앞으로 굉장히 빠르게 진행될 소지가 있다고 생각이 된다. 특히 이문 뉴타운의 경우 아직도 가격적인 면에서는 많은 메리트가 있기 때문에 발품을 잘 팔아보면 좋다는 생각이 든다. 그리고 노량진의 경우 조금은 장기투자가 될 수도 있지만 강북에서 성수 쪽이 굉장히 각광받는 지역이라고 생각이 되면 강남 쪽에서 주목받는 지역 중 하나는 바로 노량진이라는 생각이 든다. 위치도 중앙에 가깝고 한강을 끼고 있으며 수산시장과 각종 학원가들이 즐비하여 적어도 상업적인 면에서는 상당히 우수하 상태이다. 물론 상업지 때문에 전반적으로 뉴타운 시작이 제대로 안되고 있지만 하나만 제대로 성공을 하게 되면 줄줄이 진행될 것이라 생각이 된다. 이 책은 어쩌면 우리를 재개발 투자라는 신세계로 살포시 빠져들게 하는 묘약과 같은 책이라고나 할까?

개인적으로 가장 좋아하는 책 중 하나가 부동산 관련 도서이다.

부동산으로 재테크를 성공한 부분이 있기도 하지만 무엇보다 일단 가지고 있다는 것 그 자체로도 마음의 안정이 오는 재화라 항상 여러 가지 책을 읽곤 한다. 다만 책을 계속 읽다가 보니 중복으로 되는 책들도 많이 있고 이미 알고 있던 내용도 자주 나오고 있어서 최근에는 전반적으로 '검증된' 사람의 책을 읽곤 한다. 그중 한 분이 바로 김학렬 님(필명: 빠숑)의 책인데 이번에 신작이 나왔다고 해서 인터넷 서점에서 잽싸게 구매를 했다. 가격대가 상당함에도 큰 고민 없이 지른 이유는 이 분을 믿기도 하지만 제목부터가 다른 책들과는 확실히 달라서 그렇다. 최근 나오는 대부분의 책들은 특정 지역의 내용이나 특정 방법에 대해서 설명을 하는 경우가 많이 있는데 이 책은 전반적인 현재를 알고 미래를 그려본다는 의미가 있어서 역사책 같은 느낌이 들었다. 입지 전문가라고 소문 나 있는 분은 과연 어떤 방식으로 입지에 대한 내용을 해석을 할 지도 굉장히 궁금했다.

결론부터 이야기하자면 너무나 대만족이다.

서울 부분의 경우 25개구 전체를 다룬 것이 아니라 미래성이 보인다고 생각하는 8개의 구만 다루었다(강서구, 중랑구, 서초구, 강동구, 영등포구, 성북구, 노원구, 마포구) 최근 가장 인기가 있었던 소위 '마용성'이라고 불리는 곳 중에서는 마포구 하나만 있고 서초구를 제외한 나머지는 사실 이슈화 되는 동네는 아니었던 것 같은데 원래 스타는 원래 유명한 곳이 아니고 새롭게 유명해지는 곳에서 나오는 법이니 너무 비싸지도 너무 싸지도 않은 수준의 동네를 선정해 줬던 것 같다. 특히 과거 어떤 형태로 도시가 구역이 설정이 되어 있었고 그 구에서 떨어져 나가면서 새로운 구가되는 과정을 보여주었는데(많은 사람들이 알다시피 지금 강남 전 지역이 과거 영등포였다는 사실부터 말이다) 땅의 사이즈는 그대로이지만 그 안에서 구역 조정에 따라 변화를 하는 것을 보며 '땅은 살아있다'라는 느낌을 받았다. 특히 가장 놀라웠던 것은 1988년에 강남구에서 서초구가 분리되었다는 사실이었는데 그 좋은 지역이 사실은 한 지역이었다는 사실도 굉장히 놀라웠다.

경기도는 위와 마찬가지로 앞으로 떠오를 지역이 나와 있다.

지금 현재 대장 노릇을 하고 있는 일산이나 분당 그리고 과천 등이 아닌 안양, 평택, 화성 등 직주근접 효과를 최대로 발휘할 수 있는 여러 지역이 선정이 되었다. 내가 일하는 곳이 화성과 평택인데 실제로 허허벌판에서 이만큼 클 수 있었던 것은 바로 대기업의 효과가 아니었나 싶다. 미국과 같이 아예 일터가 원래 너무 멀어서 차를 타고 다니는 것이 아닌 한국에서는 직주근접이 굉장히 중요시 되는데 이런 부분에 소비자의 나즈를 잘 파고든 지역이 아닌가 생각을 해 본다. 특히 화성시의 경우 시 자체만으로도 서울보다 크기가 큰 데다가 동서가 너무나 다른 형태로 발전하고 있는 것을 본다면 동탄을 중심으로 행정구역이 또 나눠질 것이라는 생각을 해 보기도 한다. 이름은 어떻게 될까? 그리고 그렇게 나눠지고 나면 과연 어떻게 발전을 할까? 이런 재미난 생각을 해 볼 수 있는 시간도 되었다.

나라가 발전할수록 결국 집은 강과 바다, 숲과 공원을 찾게 된다.

거의 변하지 않는 진리같다는 느낌이다. 공장 지역 주변에 주거지가 생기는 것은 어쩌면 어쩔 수 없는 상황에 의해 생기게 되는데 점차 돈을 벌고 나라가 부강해지기 시작하면 사람들은 여유를 갖게 되고 그 여유로 인해서 자연을 원하게 된다. 몇 년 전부터 유행하는 한강 열풍은 사실 단순히 트렌드가 아니라 우리 삶이 조금 더 나아졌다는 의미를 갖게 된다. 책에 소개되어 있는 서울의 도시들이 강의 줄기나 강에 많이 붙어 있는 것을 알 수 있다. 그리고 그것이 없는 곳은 대규모 공원이 존재하는 것도 알 수 있다. 어떻게 보면 쉬운 일이다. 지도에서 녹색과 푸른색이 많은데 지하철이 깔려 있는 지역만 찾아서 투자를 하면 성공할 수 있다. 물론 많이 올랐지만 그중에는 분명 또 빈틈이 있어서 성공할 요인이 있다. 은근히 재미있지 않은가? 남들도 다 알 것 같지만 그럼에도 빈틈이 존재한다는 게?

대한민국 부동산의 미래는 나는 밝다고 본다.

나라가 작고 부존자원이 없지만 우리는 그만큼 높은 기술력을 타고났다. 그로 인해서 한강의 기적을 만들어 냈고 지금의 세계 제10대 강대국으로 발돋움할 수 있었다. 부동산 가격이 오르고 떨어지는 것은 분명 수요와 공급의 문제지만 장기적으로 보자면 나라가 발전하는 한 계속 상향으로 갈 것으로 보인다. 정책으로 인해 변하고 형질 변경으로 인해서 계속 변화하는 것을 보면서 유기적인 모습을 볼 수 있고 가격에 따라서 정치인들의 생명도 오고 가는 상황에서 부동산만큼 중요한 것은 없어 보인다는 생각도 해 본다. 유한한 자원을 어떻게 해서든 효율적으로 써 보고자 하는 사람의 의지는 부동산에서 가장 크게 이루어지는 것이 아닐까.

서울의 행정구역 사진을 살펴보다 보면 정 중앙에 있는 곳은 '중구'이다.

다만 중구의 경우 사람이 많이 산다기보다는 회사들의 집합체들이 많이 있기 때문에 일단 열외로 두자면 중앙에서 가장 가까운 곳은 바로 '용산구'이다. 용산구의 경우 과거를 생각하면 '전자상가'가 기억이 많이 날 텐데 과거 그곳에서 게임기나 PC 관련된 제품들을 주로 구매를 하였고 실제로 그곳에 유통은 아직까지도 짱짱하게 되고 있는 것을 본다면 전자기기와 떼려야 뗄 수가 없는 사이는 맞는 것 같다. 하지만 한편으로는 그런 상업지구가 많이 모여있기 때문에 노후화된 시점에서는 상대적으로 주변의 주거벨트보다는 발전이 더뎌질 수밖에 없었고 과거 용산 참사 등의 격렬한 반대로 인해서 대규모 개발이 실패하게 되면서 꽤나 오랫동안 암흑기에 접어든 상태였다.

주변의 마포구, 서대문구, 성동구 등 최근 잘 나간다고 하는 구의 경우 2010년 초반에 슬슬 발동을 걸기 시작해서 분양이 조금씩 진행되었으며 그 빛이 2018에 되어서야 보기 시작했다. 어렵게 재개발 혹은 재건축을 하였지만 미분양에 발목을 잡혔는데 결국 지금의 황금으로 변화가 된 시기였다. 그런데 그 사이에 있던 용산구의 경우 나름대로 대단한 변화가 생겼는데 2005년에 넘어온 국립중앙박물관을 필두로 주변이 공원화되었고 미군 기지가 평택으로 옮겨가기 시작하면서 용산 민족공원에 대한 토의가 이뤄지기 시작했다. 이후 용산 참사로 잠시 주춤했으나 결국 노른자 위 땅이라고 하는 용산역에서 현대 아이파크가 몰을 운영하고 드래건힐 스파와 같은 관광거리가 생기기 시작하면서 서서히 상권이 살아나더니 최근에는 래미안 용산, 푸르지오 써밋 용산, 해링턴 플레이스와 같은 고급 주복들이 생겨나기 시작하면서 주변 스카이라인이 달라지기 시작했다.

신용산역과 아예 연결이 되어 있는 래미안 용산의 경우 단지 세대수는 200여 세대 수준으로 적은 편이나 고급 주복의 형태로 구성되어 있다. 53평형이 가장 작은 평수이니 규모 자체는 굉장히 큰 편인데 고급 주복, 그리고 삼성이라는 브랜드 네임이 가져다주는 안정감 등을 고려했을 때 더 크게 발전될 소지는 있다고 판단이 된다.

물론 고급 주상복합이지만 여느 주상복합이 있는 단점은 당연히 존재를 한다. 구조상 완전 판상형은 아니기 때문에 가장 작은 평수인 53평형은 환기에 다소 불리한 부분은 있다. 물론 최근 주복들은 전반적으로 내부 환기 시스템을 애용하기 때문에 문을 열지 않아도 되는 수준이라고 생각은 되나 실제 바람을 맞고(?) 싶어 하는 사람이 있다면 조금 단점으로 존재할 수 있다. 그리고 직사각형이나 정사각형 형태는 아니기 때문에 구조상 Round(곡면 처리된) 구간이 존재하게 되어 존재는 하지만 활용은 다소 어려운 부분이 있다.

래미안 용산은 21층부터 아파트가 시작된다. 그 아래는 오피스텔로 구성이 되는데 오피스텔은 가보지 않았지만 뷰로 생각해 보면 그리 좋을 것 같지는 않다. 방향에 따라 다 높은 건물이 있어서 대략 27층 이상 정도가 되면 뷰가 좀 나오는데 이런 고급 주상복합의 최대 장점이자 단점인 통유리는 온도가 선선했던 시점에서는 굉장한 메리트이나 여름이 되면 정말 '겁나게' 더울 것으로 판단이 된다. 특히 3면이 통유리로 구성이 된 62평부터는 에어컨 비용이 어마어마하게 올라갈 것으로 보인다. 하긴, 이런 곳에 사는데 관리비 고민할 정도면 그냥 다른데 살아야지... 다만 전반적으로는 비효율적인 공간이 좀 있기도 했고 아이를 키우기에는 조금 모호한 지역이기도 하며(학교도 멀기도 하지만 내려가서 뛰놀 곳은 없음) 노년에 부를 과시하거나 교통이 굉장히 중요한 사람들은 좋은 곳이라고 생각이 된다.

이제 부동산 여사님을 따라 쪼르륵 걸어가서 길 건너에 있는 효성 해링턴 플레이스로 가본다.

이 곳은 과거 청약을 했던 기억이 있는데 기억으로는 43평에 15억 정도였던 것으로 기억을 한다. 당시에도 굉장한 고가 논란도 있었고 분양 당시에는 이제 막 래미안 용산과 푸르지오 써밋이 완성되고 있던 시점이어서 그리 주목은 받지 못했던 곳이기도 한데 개인적으로 투어 내내 가장 마음에 들었던 아파트이기도 하다.

이 곳의 최고 장점은 건물로 가리는 곳을 제외하면(시티 파크뷰나 단지 내 가림토 뷰... 를 제외하면) 공원과 한강이라는 굉장한 메리트가 있는 뷰가 나온다는 사실이다. 이전에 이미 53평형과 62평형을 보고 와서 다소 작다는 느낌이 들긴 했으나(48평이나 되었는데!) 방 크기는 실제 일반 아파트 33평형과 크게 차이가 없는 반면 거실 하나는 정말 끝내주게 넓게 빼주었다. 요즘 트렌드인 오픈형 주방(래미안 용산의 경우 디폴트는 거실과 주방이 막혀있긴 한데 인테리어 공사를 통해 터 놓은 집을 가보았더니 나름 매력이 있던 것 같다)으로 인해서 공간감이 탁월한 편이다. 그리고 전반적으로 라운드 된 구역이 거의 없어서 공간 활용에도 장점이 있다.

한강이 넓게 보이고 안 보이고에 따라 가격은 약 3억 원 이상 차이가 나는 것으로 보이고 현재는 갭 차이가 17억 가까이라서 현금 부자 아니면 엄두도 못 낼 수준의 가격대이다(래미안은 15억 안쪽으로 보인다) 래미안 용산과 마찬가지로 학군이 문제라면 문제일 수 있으나 여기 거주하시는 분들의 금전이라고 생각해 보면 사립학교나 국제학교로 진학을 시키고 중고등학교는 다른 지역으로 보내는 것도 괜찮은 선택이라 생각이 된다.

To Be Continue...

동네 세컨드 티어 아파트들은 어디일까? 사실 세컨드이라고 하기는 좀 그렇게 1.5 티어? 정도 되는 아파트부터 찾아가 봤다.

'당산 롯데캐슬 프레스티지' 이름도 참 기네... 어찌됐건 겁나 뽀대 나는 이름과는 다르게 규모는 그리 크지 않다. 당산 센트럴 아이파크와 붙어 있으며 역하고는 좀 더 멀어진 위치라 사실 위치 상으로는 절대 당산 센트럴 아이파크를 능가할 수 없는 형태가 되었다. 규모로도 위치 상으로도 말이다. 하지만 신축 아파트의 힘 입어 가격은 대출 마지노선인 15억 언저리에 다 왔다. 당산 센트럴 아이파크가 크게 치고 올라간다면 해당 아파트도 치고 올라가겠지만 그게 아니라고 한다면(현 상태를 유지한다고 하면) 여기서 계속 정체해 있을 확률이 높긴 하다. 전반적으로는 높고 깔끔하다. 다른 것은 몰라도 롯데캐슬이 문주 하나는 기가 막히가 잘 지어서(응??ㅋㅋ) 규모에 비해 외관이 더 뽀대나 보이긴 한다. 위치 상 완전 아파트촌 한가운데 있는 관계로 높은 층에 올라가면 시티뷰 이상은 보이지는 않지만 그래도 고층이 좀 더 낫다는 생각을 한다. 전체적으로 고층과 저층의 차이가 적은 아파트 중 하나라고 판단된다. 초등학교는 당산 센트럴 아이파크와 동일하게 당서초등학교. 가깝고 충분히 걸어 다닐만한 거리다.

조금 더 내려가 보면 브라운스톤 당산이 있다(난 신축 혹은 준신축, 랜드마크 아파트 정도만 본다... 그외는 죄송..ㅋㅋ)

음... 뭐랄까 앞에 있는 반도유보라팰리스와 좀 비교가 되긴 하는데 보다 보면 중소형 평수가 많은 아파트와 중대형 평수가 많은 아파트의 차이점을 극명하게 보여줬다고나 할까? 외관상 관리 상태를 봐도 두 아파트의 차이를 볼 수 있긴 하다. 내가 사진과 같이 밤에 보았는데 두 아파트의 상태가 좀 차이가 났다. 물론 브라운스톤의 경우 103동은 맞통풍이 전부 가능해서 매수를 한다면 당연히 103동을 선택하는 것이 맞다고 판단이 되긴 하나 전반적으로 주변 아파트에 둘러싸여 있어서 외부에서는 잘 안 보이는 장점(?) 단점(?) 이 있다. 그런데 아파트 내부로 차가 이동하는 형태로 되어 있어서 아이를 키우기에는 그리 안 좋지 않나 생각이 된다. 차가 아파트 지상으로 지나가도 좌우 보도만 좀 넓으면 다닐만할 것 같은데 그게 아니고 좌우 보도는 매우 좁거나 없는 구간이 있어서 살짝 위험해 보이긴 한다.

당산 반도유보라팰리스!

사실 당산 센트럴 아이파크를 제외하면 아파트 중 가장 관리도 잘되어 있고 뽀대도 나는 아파트라고 생각이 된다. 무엇보다도 중대형 평수가 많은 아파트 이기 때문에 전반적으로 관리가 '아주아주' 잘되어 있다. 아까 브라운스톤 당산과 동일하게 단지 지상으로 차가 지나다니는 길은 있으나 좌우 보도가 상당히 넓은 편이라 아이들이 다니기에는 큰 문제는 없는 것으로 판단되고 동 간 거리도 굉장히 넓은 편이며 최근 나오는 단지와 다르게 아파트 내부 녹지 비율도 굉장히 높은 편이다. 내용을 보자면 분양가 상한가 이전에 분양되었던 아파트로 고급 자재를 활용하였고 당시에는 고분양가 논란으로 미분양이 되었던 아파트라고 한다. 지하철과의 거리가 좀 있는지라 사실 아이를 키운다기보다는 회사 출퇴근을 자동차로 하거나 노후를 보내기에 딱 알맞은 아파트이긴 한데 이제는 분양가 상한제로 인해서 절대 나오지 않을 만한 아파트라고 생각이 된다. 자녀가 학령기를 지나게 되면(초등학교가 먼 것은 아닌데 횡단보도 2번을 건너야 하고 지식산업센터 하나를 거쳐야 하는 환경이므로) 큰 평수를 매수해서 활용하는 것도 나쁘지 않다고 본다. 2 티어 아파트 중에는 단연 탑이 아닐까 생각이 된다.

전반적으로 당산역에서 멀어지면 가격이 떨어진다.

당산역은 사실 굉장히 좋은 위치이긴 하다. 당산역 기준으로 북쪽 부분을 싹 밀고 개발을 한다고 하면 가격이 굉장할 것으로 판단이 되는데 상업지구와 주택이 너무 넓어서 좀 어려울 것 같기도 하다. 하지만 국내에서 가장 좋은 노선이라고 평가받고 있는 2호선과 9호선을 가지고 있으며(아쉬운 것은 2호선이 지상철이라는 점? 9호선은 심지어 급행역이니!!) 한강도 보이는 위치에 배치되어 있다. 사실 소위 '마용성'이라고 하는 곳과 광진구와 같이 교육이나 회사들이 밀집되어 있는 지역은 아니지만(성동구는 성수라는 황금 같은 곳이 있으니...) 3대 중심지인 여의도와 가깝고 강남과 종로와도 접근성이 굉장히 좋은 곳이라 향후 재개발을 통해서 발전될 소지가 많은 곳이다(워낙 낙후된 준공업지가 많이 있으니 언젠가는 개발되지 않을까?) 지금은 내가 '이사'라는 전제를 깔고 신축 혹은 준신축 정도의 아파트만 보러 다녔지만 다른 시각에서 보면 당산역에서 가까운 노후 아파트가 재건축이 어디까지 진행이 되었는지 확인을 하고 매수하는 것도 하나의 방법이라 생각이 된다.

PS; 아, 공공재건축한다고 하면 정말 짐 싸들고 말리고 싶다. 세상 멍청한 장관을 봤나...

엇, 도발적인 문구다?

최근 기안84의 만화에서도 보면 대한민국은 아파트 공화국이다. 희한한 건 윗집 옆집 아랫집 다 누군지 알고 싶지 않지만 그래도 다 같이 사는 것을 원한다는 것이다(진짜 희한하네??) 최근 수도권을 중심으로 가격은 매일 고공행진 중이고 그 덕에 정책 마련은 정말 징그럽게 되어가고 있지만 실패를 계속 거듭하고 있다. 결과적으로 보자면 어떤 정책도 지금 사람들의 욕망을 잠재울 수 없다는 것인데 그렇게 계속 비싸지고 있는 아파트를 지금 사야 하는가? 이만큼 올랐는데?

미래를 예측할 수는 없지만...

확실한 것은 내가 아파트를 사야겠다는 생각을 할 때부터 내가 사고 싶은 아파트는 항상 가격이 높았다는 것이다. 그 가격에 이제 살 수 있을 것 같다는 생각이 들 때가 되서 보면 더 가격이 올라가 있고 다시 거기까지 뛰어가면 저 위로 날아가 있다. 그런데 자포자기하기에는 이제는 주변 아파트뿐만 아니라 서울 시내 어느 아파트를 사려고 해도 살 수 없을 만큼 가격이 올라가 있다. 도대체 내가 어떤 잘못을 해서 그런 것일까? 뭐 당장의 현실만 봐서는 내가 잘못한 것은 딱 하나다. 기회를 잡지 못한 것. 지금 20대는 정말 마음이 아프겠지만 나에게는 정말 인생에 한 번의 기회가 온 것이었는데 정말 당시에는 그것이 기회였는지를 몰랐다는 것이 내 문제였을까? 반대로 저자는 그 기회를 정말 기회로 알고 많은 대출을 일으켜서 성공을 했다. 결과론적인 이야기지만 그런 리스크를 안고 했기 때문에 이렇게 은퇴도 하고 책도 쓰고 여유롭게 살고 있는 것은 아닐까?

첨부터 원래 투자를 잘하는 사람 아니었을까?

내용을 읽어보면 저자도 처음에는 단순히 본인의 회사에서 가까운 곳, 그나마 타협이 가능한 곳으로 설정을 했던 것으로 보인다. 내가 알던 홍제동 쪽의 아파트들은 사실 지금은 최신 아파트가 몇 개 들어서긴 했지만 한동안 발전되지 않은 곳이다. 전반전에서 매수했던 아파트들은 사실 시간에 비해서 그리 많은 이득을 거두지 못했다(전반전 3채) 그러는 사이에 소송도 했었고 저자로서는 인생경험을 초반에 톡톡히 했다고 할까? 일반적인 사람은 이렇게 소송을 한 번 하고 나면 동일한 투자를 잘하지 않는 성향이 있는데 저자는 조금 달랐다. 스스로의 확신을 가지고 계속 자산을 늘려갔다. 한 채의 집을 사기 위해서 저어도 100채의 집을 보는 습관은 지금의 사람들에게 꼭 필요한 것은 아닐까 생각을 한다(물론... 최근 코로나 때문에 집을 보여주는 사람 찾는 것도 힘들긴 하지만 그만큼 다른 부동산 업자들과 말을 많이 했다는 것이니 그만큼 대화의 기술도 늘어나지 않았을까?)

그렇다면 어떤 아파트를 사라는 말인가?

후반전에 드디어 나온다. 강남 3구. 엄두도 못낼 가격이라고? 불과 3년 전으로 돌아가 보면 지금 강북에서 유명한 아파트의 반값밖에 안된다. 그런데 그때는 왜 못 샀냐고? 지금 하고 똑같은 답을 낼 것이다. 엄두도 못 낼 가격이라고. 과연 3년 뒤에 이 가격은 어떻게 될 것인가? 강남 3구가 좋다고 하는 이유는 대충 알겠는데 어떤 것이 좋을까? 우리 장인어른이 도봉구에 사신다. 도봉구에는 정말 많은 호재가 있다고 매일 이야기를 하시는데 결혼한 지 12년이 지난 지금 당시에 한다고 했던 것 중 실행된 건 정말 손에 꼽는다. 대부분 시도하다가 망하거나 공기가 점점 늘어지고 있는 것들이 대부분이다. 그런데 강남 3구에서 실행한다고 했던 대부분의 것들은 이미 완성이 되었거나 착착 진행 중이다. 적어도 이런 부분을 본다면 강남 3구의 집값은 절대 떨어지기가 힘들다는 생각이 든다. 좋은 것은 다 만들어 놓고 있는데 이곳이 가격이 떨어진다고? 여기 가격이 떨어지면 다른 곳은 폭락할 거 같다는 것이 옳은 판단이겠지.

저자는 분명 기회를 잘 잡았다.

임대사업자 등록도 때마침 잘했고 최근 폭등이 오기 전에 강남 3구에 집을 3채나 완성시켰다. 하지만 단순히 운이 좋았다고 하기엔 그들의 노력은 남다르다고 보인다. 당시 대출을 그만큼 일으켜서 할 수 있는 용기가 있는 사람이 몇이나 있었을까? 지금처럼 무작정 법을 막는 걸로만 재정하고 있는 정부가 들어설 것이라는 생각은 누가했을까? 아무도 몰랐을 것이다. 사람들은 이런 사람들을 보고 단순히 '벼락부자'라고만 생각을 한다. 그런데 나는 그렇게 생각하지 않는다. 집을 사기 위해 이만큼 노력을 한 사람이 있는가? 아니면 적어도 내가 대출이 얼마나 나오고 나의 자금이 어디까지 융통되는지 확인해 본 사람이 있는가? 난 별로 본 적이 없다. 항상 이렇게 집을 구할 때 되어서야 허겁지겁 구하는 사람과 이렇게 준비된 사람과의 차이는 이 책에서 보이는 것이 아닐까 생각한다. 준비된 자만이 성공을 잡을 수 있다는 말이 있듯 이제 지금부터라도 부동산 법에 대해 공부하고 기회를 노려보는 것이 어떨까 생각을 해 본다. 기회는 또 온다! 

아오! 너무 복잡하네!

2014년에 처음으로 아파트를 취득하면서 '이런 세금도 있어?'라고 처음 생각했었다. 이름만 봐서는 내가 대체 이 세금을 왜 내야 하는지 아직도 이해가 안 되지만 도대체 국가가 집을 사는데 뭘 보태줬다고 이렇게 많은 세금이 있는지 답답한 경우가 많이 있는데 시간이 지나서 보니 세제는 더 복잡해지고 도통 기준 금액은 오르지도 않았으며 나름 집 한 채 일 때는 있지도 않았던 양도소득세가 이제는 서울 내 아파트는 웬만하면 무조건 붙어나가는 희한한 상황이 되었다. 가격이 오르니 너도나도 구매를 시작했고 그러다가 보니 가격은 이제 어마어마해졌고 법령은 점점 더 복잡해지고 있다. 얼마나 복잡하면 항상 바뀔 때마다 공부를 해도 뾰족한 답을 들을 수 없는 경우가 많이 있어서 한 번쯤 공부를 해 볼 필요가 있을 것이라고 생각했다.

케이스가 이렇게 많나?

부동산에 관심을 갖기 시작하는 시점은 대부분 사회에 나와서 결혼할 때쯤 많이 갖게 된다. 집이라는 것을 갖거나 세를 얻어서 시작을 해야 하는데 그전까지는 즐기면서 사는 것도 나쁘지 않다고 생각했던 사람들도 가격을 보고는 이제 뭔가 다 줄이고 이것에만 목숨 걸어야 겠다라는 생각을 하곤 한다. 물론 집에서 많은 지원을 해준다면 이런 고민을 할 필요가 없겠지만 대부분은 아닐 테니(나 역시도 아니었고) 전세나 월세일 때는 복비만 생각하면 되었는데 매수 시에 드디어 제대로 된 세금과 맞닥트리게 된다. 취득세, 등록세, 양도소득세... 거기다가 알고 보니 '내가 집이 있는 사람이었네?'라고 뒤늦게 알게 되어 양도소득세 폭탄을 맞는 사람들도 있다. 사람마다 너무나 다른 부동산 모습을 보이고 있어 스스로 공부하지 않으면 돈을 더 잃게 된다.

이 책을 읽으면서 나 자신의 부동산에 대해 알게 된다.

단순히 집을 사서 보유하고 나중에 더 큰 집으로 이사가는 과정조차도 전략이 필요하다. 어떤 집을 어떻게 구해야 하는 것도 중요하지만 무엇보다 중요한 것은 결국 이동 시 필요한 '처분' 이 더 중요하다고 한다. 이것이 세금의 향방을 좌지우지하게 되며 사람 단위로 진행되는 재산세의 경우 6/1 자로 기준이 되기 때문에 매도 시 6/1 이전에 매도를 어떻게 해서든 할 필요가 있고 반대의 경우 재산세를 이야기를 하여 가격을 흥정할 수 있는 좋은 핑곗거리가 될 수 있다. 그리고 두 채가 있을 때 어느 것을 먼저 처분해야 하는 것도 굉장히 자세하게 나와 있다. 나는 그릴리 없을 것이라고 생각하겠지만 살다 보니 1가구 2 주택 되는 것이 생각보다 간간히 있어서 이런 부분에 대해서도 공부가 필요한 것이라 생각한다.

임대와 상속도 공부가 필요하다.

집 하나도 구하기 어려운데 임대를 어떻게 하냐고? 그런데 살다보니까 내가 그런 케이스가 되는 경우가 생기기는 하더라. 한국의 경우 이제는 예적금으로는 돈을 불리기 어려운 구조이고 주식의 경우 정보가 부족할 때 발생하는 문제가 너무 커서 많은 돈을 투자하기 꺼려지는 부분이 있다. 그러면 부동산으로 눈을 돌리기 마련인데 최근 아파트에 덕지덕지 붙은 세금 문제로 더 넓게 상가나 임대주택 등을 생각하게 된다. 돈이 많아서 선택하는 것이 아니라 차선책으로 생각을 많이 하게 되는데 공실 부분도 중요하긴 하지만 세금 문제에 있어서도 절대 소홀히 볼 수 없다, 상속도 마찬가지다. 과거에는 상속세를 내는 사람이 정말 적어서 신경도 쓰지 않았는데 몇십 년 동안 금액은 전혀 변하지 않고 인플레이션만 왔기 때문에 이제와서는 상속세를 안내는 사람 찾는 것도 어려울 지경이다(정석적인 상태에서 말이다) 결국은 이런 부분도 공부해야 한다(계속 반복하는 거 같은데 진짜 모르면 마음 아픈 일이 일어난다!)

책을 덮으면서...

사실 내가 세금 때문에 이렇게 공부를 해야 하나 싶다. 세무사에게 맡겨두거나 해도 되긴 하겠지만 기본적인 부분을 알아야지 자금 계획을 세우고 그 자금계획에 맞춰서 움직이게 되는데 일단 법을 만드는 사람들이 굉장히 원망스럽다. 기존의 법을 수정할 생각은 안하고 자꾸 위에 엎어서 덧대고 덧대고 하니까 이렇게 누더기 법률 조항이 만들어진 것이다. 생각으로는 뭔가 법을 만들면 다른 법 하나를 무조건 제거해야 하는 총량제 같은 부분이 있어서 좀 심도 있게 고민하고 하지 않을까 생각을 한다(아마 그럴 일은 없겠지만) 최근 읽었던 부동산 법 책 중에는 가장 자세하고 친절하게 나와 있다. 내 케이스에 맞는 것을 찾아서 볼 수 있으니 절세를 할 수 있는 상태에서 못해서 문제가 되는 경우는 없도록 하는 게 맞지 않나 싶다. 앞으로 더 누더기 같은 법들이 나오겠지만 어쩔 수 없이 공부를 더 해야겠다. 덮으면서도 좀 한심스럽지만 이런 책은 계속 업데이트가 되었으면 하는 게 바람이다.