The EconoMic Person

먼저 시작에 앞서서 기본적인 생각에 대해서 의문을 가져본다.

강남 3구, 아니 다시 말하면 강남 2구(송파구의 경우 나머지에 비해서 잠실을 제외하면 월등히 떨어지기 때문에 예외로 두자. 헬리오 시티 이야기를 할 수도 있는데 강남 산기슭에 새 아파트 1만 세대 지어놓으면 헬리오 시티보다 비싸질 것으로 나는 확신한다)는 우리가 절대 들어가지 못할 곳이라고 생각을 하는가? 물론 유명한 아파트는 정말 가격대가 말이 안 되는 수준이지만 가끔 찾다가 보면 '여기가 정말 강남 맞아? 가격이 왜 이모양이지?'라는 곳이 가끔씩 눈에 띈다. 특히 강남구청역 부근의 경우 대단위 아파트 단지는 안쪽으로 혹은 청담역 기준으로 펼쳐져 있고 강남구청역 쪽으로는 분명 소형 아파트들이 눈에 띈다. 간간히 오늘 일자 기준으로 국평이 20억이 넘지 않는 아파트들도 보인다. 왜 그런 결과가 나왔을까?

서초 지역의 경우 강남보다 현재 더 유리한 점이 있다.

바로 '토지거래허가구역' 이 아니라는 것이다. 전세를 주고 하는 갭투자도 가능하고 향후 나중에 들어올 것을 대비할 수 있기 때문에 충분히 준비를 할 수 있으나 강남, 특히 삼성역 부근의 경우 대부분 토지거래허가구역으로 묶이면서 투자라는 측면에서는 완전히 마이너스가 된 상태이다. 돈 많은 사람은 많지만 몸을 분신술을 쓸 수 없으니 말이다. 그래서 그런지 전반적으로 서초 쪽보다는 가격 상승세가 굉장히 더딘 편이다. 나는 개인적으로 이런 부분에 대해서 생각을 달리해 보고 싶다. 결국 내가 직접 강남에 산다고 하면 다른 지역보다 더 좋은 위치를 선점할 수 있으며 거기다가 현재 가격까지 리즈너블 하다(차마 싸다는 말을 못 하겠다) 어찌 보면 현 상황에서 똘똘한 1채에 대한 것으로 생각을 해 보자면 굉장히 좋은 부분이 아닐까?

먼저 처음 본 곳은 롯데캐슬 프레미어이다.

역시 비싼 동네에 대규모로 지어 놓은 곳에는 항상 롯데가 하나씩은 지어놓았다. 롯데의 경우 솔직히 내부 내장재나 층간 소음 부분에서는 그리 좋은 평가를 받고있지는 못하지만 외관의 경우 전반적으로 꽤 잘 만들어 놓았다는 평가를 많이 받는다. 이곳 역시 동일하게 외관상 잘 지어진 것으로 판단되며 관리도 강남이라는 이름에 걸맞게 깔끔하게 잘 유지되고 있다. 다만 역과의 거리가 조금 있는 편이기도 하고 강남의 아파트들이 전반적으로 아파트 외부로의 길을 전부 막아놓는 바람에 아파트 안에서는 잘 놀 수 있는데 밖으로 나가기가 참 모호한 경우가 많이 있다. 오른쪽 사진과 같이 약간 언덕을 끼고 있기 때문에 마이너스되는 부분도 분명 존재한다. 하지만 근처 아파트 중 꽤 높은 가격대를 선점하고 있는 것은 대단지에 준신축, 조경과 관리의 조화라고 할 수 있겠다.

길 하나만 건너면 래미안 삼성 2차가 있다.

어느 아파트나 CI를 보면 대충 연식이 나오는데 래미안의 초반 버전으로 보인다. 다만 어느 래미안이나 동일한 판단이 드는게 조경을 너무나 잘해놔서 5~6년 이상 지나게 되면 아파트가 정말 아름답게 변한다는 것을 볼 수 있다. 이곳 역시 환상적인 조경과 관리를 해서 내부가 상당히 좋았다. 그리고 내부에 자동차가 지나가지 않는 공원형이기 때문에 굳이 롯데캐슬을 선택하지 않아도 충분할 것만 같은 판단이다. 물론 바로 앞에 연예인 이승기가 산다고 하는 브라운스톤 레전드라고 하는 주상복합이 있어서 앞쪽은 다소 어수선 하긴 한데, 그래도 보건소도 바로 앞에 있고 주상복합이 있으며 역세권이라서 상가에 대한 불편함은 더 적은 듯하다. 연식이 있어서 롯데캐슬보다는 다소 낮은 가격대를 유지하고 있으나 장기적으로 보면 위치 상은 래미안이 좀 더 나은 듯하다.

 그리고 이제 현실로 돌아와서(?) 조금은 현실에 가까운 아파트를 보기 시작했다.

영끌 20억이라는 가정 하에 100세대 내외의 소규모 단지를 쳐다보기 시작했다. 래미안 1차, 청담 우방, 이 편한 세상 등...... 이전의 래미안 2차와 롯데캐슬과는 다르게 북쪽에 포진되어 있는(물론 남부에 포진되어 있는 아파트들도 꽤 많다. 대부분 1990~2000년 대에 지어진 것들이다) 소규모 아파트들을 보았다. 내가 모르는 건설사도 좀 보이는 것을 보면 연식이 꽤 된 것으로 보이나 다른 지역의 소규모 아파트에 비해서는 역시나 관리가 잘 되어 있다. 차도 평일 오후 치고는 주차난까지는 없는 것을 보면 적당하게 지하주차장을 활용하고 있는 것으로 보이며 투자라는 측면에서 장기적으로 보자면 나쁘지 않은 판단으로 보인다(향후 생각되는 것은 리모델링이다)

돌아오는 길에 이 동네 골목대장으로 나오고 있는 래미안 라 클래시를 보면서 왔다.

아직 입주는 아니고(10월) 이미 사전 점검은 진행한 이후라 막혀는 있지만 가끔씩 들어가는 일반인도 보이긴 했다. 전반적으로 아파트는 정말 '전형적인 래미안이다'라는 느낌으로 다가왔지만 상가 건물이 정말 '간지 난다'라는 느낌이 들었다. 물론 전면 유리창이라 안에서 일을 하거나 하는 사람은 다소 더울 수 있겠다는 생각이 들지만 최근 여러 건설사들이 주변의 다른 아파트와 차별을 두기 위해서 입면분할 창을 선보인다던가 옵션을 더 추가하거나 아니면 이렇게 상가를 멋들어지게 짓는 등의 방식을 활용하는 것으로 보인다. 청담역 역세권에 아래로 내려가면 바로 대치동이니 교육과 역세권을 적절하게 조합하고 싶은 사람들에게는 아주 적합한 곳이 아닐까(실제 30억은 이미 넘었다...)

솔직히 말하자면 반포보다는 현실적인 동네이다.

래미안 라 클래시 - 삼성동 센트럴 아이파크 - 힐스테이트 2차 등 청담에서 내려가는 길에 있는 대규모 단지들은 일반인들이 보기에 비현실적인 가격을 보여준다. 그러나 강남구청 앞 쪽의 아파트들은 그나마 현실적인 가격대를 보여주는데 외관에 너무 목숨 걸지 않는 사람이며 한 번 눌러앉아서 버텨보겠다는 생각이 있으면 정말 괜찮은 곳으로 판단이 된다. 개인적으로는 이곳의 아파트들의 모습이 오래되었음에도 계속 머릿속에 지워지지 않는 것은 현실성이 있어서가 아닐까?

이곳은 바로 나의 로망이자 이제는 넘사벽이 되어버린 곳.

대학교 때 처음으로 강남역 부근에서 놀기 시작했는데 항상 술을 마시면서 집으로 도착할 때쯤이 되면 거의 1시간 이상이 소요되었다. 집이 너무 높은 곳에 있기도 했고 강북 꼭대기에 있었기 때문에 그런 문제가 있었을 것이다. 그래서 항상 강남에서 친구들을 만나면서 강남역 부근에 집이 있었으면 정말 술 한 잔 먹고 딱 집에 들어가서 씻고 자도 다른 친구들보다 훨씬 시간을 절약(?) 할 수 있을 것이라 생각을 했는데 그 당시에는 강남이라는 곳이 그렇게 좋은 곳인지 몰랐고 열심히 돈을 벌면 갈 수 있었다고 생각을 했다. 그렇게 몇 년이 지나서 나름 한국 최고의 기업이라는 곳에 입사를 하게 되면서 다시 부동산의 꿈을 꾸면서 이곳을 탐방하게 되었는데 놀라지 마라, 당시 서초 롯데캐슬 클래식의 30평형 가격은 불과 6억이었다(저층) 아직도 기억을 하는데 당시 부동산 3군데를 돌면서 6억 정도면 나도 충분히 모을 수 있다는 자신감에 5년만 죽자 사자 모아보자라는 생각을 했었는데 참고하자면 5년 후에 그곳 가격은 13억이 되었다. 그렇다고 6억을 모았다는 것도 아니고. 인생이 참 어렵다는 생각을 하게 된 시기였다. 참고로 그때는 언제였냐면 2009년 초, 서브프라임 모기지가 한 방 훅 훑고 지나간 그 시점이라는 것이다.

이제는 오래된 듯 하지만 그래도 촌스럽지 않다.

2000년도 초반부터 시작된 브랜화의 바람에 당당하게 롯데캐슬의 캐슬 형태를 뽐내고 있는 곳 중 하나인데 문 주는 요즘 아파트와는 다르게 다소 소박한 느낌이 있지만 아파트 외형의 아치형 모습이 아직도 웅장하다. 개인적으로 저런 형태의 외관을 상당히 좋아하는 편이고 지금도 롯데캐슬의 외관은 참 깔끔하고 맘에 든다. 다만 전반적으로 마감이나 조경은 그다지 신경을 쓰지 못했는지 영 별로인 부분이 있는데 특히 아파트의 가운데를 뻥 뚫어서 만들어 놓은 광장 형태는 솔직히 공간 활용을 너무 못했다는 생각이 든다. 저 넓은 공간을 막아서 평지 화하여 공원으로 했다면 더 높은 평가를 받았을 텐데라는 아쉬움이 있다. 그리고 롯데캐슬과 최근에 지은 서초 푸르지오 써밋 둘 다 과거의 아파트와 동일하게 도로를 맞닿아 있어 하나의 아파트가 아닌 서로 다른 아파트라는 느낌이 든다(동일한 단지의 아파트임에도) 마포 래미안 푸르지오 역시도 4개의 아파트가 하나로 묶인듯한 효과가 있는데 어쩔 수 없는 부분이지만 단절감이 느껴지는 것은 다소 아쉽다.

2000년대 중반의 아파트들의 특징이 여실히 드러난다.

아파트 창문이 앞쪽에 둥그렇게 튀어 나와 있는데 사실 다른 사람들은 어떻게 공간 활용을 하는지는 정확히 모르겠으나 그리 유용한 공간은 아니었던 것 같다(아마 식물 하나 정도 놓을 수 있을까?) 이전에 갔었던 당산 래미안 4차에서도 30평대에서는 그런 형태로 볼 수 있었는데 당시에는 혁신적인(?) 디자인이었던 것 같은데 지금은 약간 촌스러운 느낌이 들긴 한다. 아, 그렇다고 만약에 준다고 하면 당연히 감사합니다 해야 할 상황이다. 입지는 어디 가서 죽지 않는다. 강남역과 신논현역 딱 중간에 있는데 어디 가서 지하철로 불편함을 겪을 수가 없는 곳이기 때문이다. 이곳의 아파트들에서 굳이 입지나 역세권을 언급하지 않는 것은 2호선 신분당선 9호선 모두 국내에서 가장 선호하는 노선이며 이곳은 딱히 원하지 않더라도 다른 곳에서 이곳으로 알아서 뚫을 예정이니 말이다.

서초 푸르지오 써밋은 이번에 처음 가 보았다.

이곳이 유명해진 이유는 다른 이유보다는 스카이 브릿지가 가장 큰 이유인데 그냥 임장을 간 상황에서는 멀리서 찍을 수가 없어서 아래에서만 찍어보았지만 왠지 모르게 한 번 올라가보고 싶다는 생각은 많이 해 보았다(올라가는 데는 실패했다 ㅜㅜ) 사실 이곳에만 있는 스카이 브릿지는 아니다 이촌의 래미안 첼리투스의 경우 각 동마다 스카이 브릿지로 다 연결이 되며 여의도의 주상복합도 그리고 신도림 쪽의 디큐브 시티에도 스카이 브릿지가 있으며 단순히 통로뿐만 아니라 헬스장으로도 활용하는 곳이 있다. 영국에서는 스카이브릿지를 아예 입주민들을 위한 수영장으로도 활용하고 있는 것을 보면 미래에는 저 브릿지를 어떻게 활용하느냐에 따라서 고급 아파트의 기준이 나눠지지 않을까 생각을 해 본다. 푸르지오 써밋의 경우 전반적으로 아이들을 위한 놀이터의 놀이시설들이 여타 다른 곳에서 보기 힘든 고난도(?) 기구들이 많아서 아이들이 재미있어 보였다. 반면에 아마도 관리 미흡이겠지만 지시를 위한 돌 등이 지시표시가 다 지워져서 알아보기 힘든 상황을 겪기도 했다. 일전에 다른 서초의 아파트에 비해서 전반적으로 관리적인 측면에서는 미흡한 부분이 많이 있다. 아마 관리업체를 잘못 선정해서 이런 문제가 생기지는 않았을까 생각을 해 본다. 그래도 이 지역 최고 대장 아파트임에는 틀림없다(아, 조금만 더 가면 반포리체도 있는데 반포라고 적혀 있는 아파트 앞에서는 무릎을 꿇는 수준이니 참고만 하시라)

돌아가는 길에 보게 된 래미안 서초 스위트이다.

이전까지는 롯데캐슬클래식에 비해서 규모가 작아서 그리 신경을 쓰지 않았던 아파트인데 지금 와서 보니까 전반적으로 관리도 잘 되어 있고 조경도 괜찮으며 나름 문 주도 웅장하고 좋은 편이다. 전반적으로 규모는 작지만 나름 알짜라고 할까? 경부고속도로를 들어가고 나올 수 있는 나들목 쪽에 위치하고 있으며 (반포 IC) 신논현역과도 가깝고 각종 시외버스와도 그리 멀지 않은 위치인 데다가 오래되지도 않았다. 다만 직접 가서 보면 타워형으로 쫙 지어져 있는 것을 볼 수 있는데 한층에 4개 혹은 5개의 세대를 구성하고 있고 24평부터 39평까지 다양하게 구성이 되어 있다. 관리도 굉장히 잘 되어 있는 듯하고 내부적으로도 아늑한 공원의 느낌이 있어서 상당히 마음에 들었던 곳이다. 그런 이유에서인지 규모가 훨씬 큰 롯데캐슬보다도 가격은 높게 형성되어 있다. 이름 빨일까 아니면 실제 임장 왔던 사람들의 느낌일까?

마지막으로 사진 가장 우측에 보이는 두산위브는.....

사실 래미안 서초 스위트보다도 더 규모가 작은 편에 속한다. 100세대가 채 되지 않는데 그로 인해서 전반적으로 방범이 용이한 편이라 들어가는 길에 잡혀서 못들어갔다(ㅠㅠ) 배달이라도 한다고 하기에는 너무 빈손이라 그랬을까? 하지만 전반적으로 아파트의 관리는 잘되어 있는 편이며 정말 조용..... 하게 매매가 되는 듯하다. 1년에 몇 건 되지도 않아서 가격을 보기도 좀 애매한 감이 있는데 아마 롯데캐슬 클래식의 동일평수에서 1~2억 정도를 차감하면 나올 수 있는 가격으로 보는 것이 좋을 듯하다. 가격적인 부분에서 대형 아파트를 가지 못한다고 하면 대안책으로는 괜찮은 편이나 투자적인 측면에서는 그리 좋지는 않은 듯하다. 다만 앞서 있던 아파트 중 초등학교에 가장 가까운 편이고 소규모 단지이며 저층이기 때문에(상대적으로) 조용하게 살고 싶은 분들이 많이 모여사는 것으로 판단된다. 그럼에도 바로 입지가 너무나 뛰어나기 때문에 결국은 우상향 중에 있다.

가격은 전반적으로 33평 기준 25억은 다 넘어가고 있는 곳들이다.

이제 강남권은 20억 이하는 아파트가 아니라 빌라다 라는 느낌으로 진행이 되고 있다. 어디까지 올라갈지는 모르겠지만 반포 아크로 리버파크의 33평이 이제 40억에 육박하는 시점에서 20억대가 결코 비싸게 느껴지지 않는 것은 결코 기분 탓은 아닐 것이다. 실거주 하기에는 다소 번잡할 수는 있지만 향후 아이들이 어른이 되었을 때(?)는 결코 후회하지 않을만한 선택이 될 수도 있겠다(크아... 부럽다)

요번에는 서초구에서 번화가에 위치하는 곳을 선정해서 가 보았다.

물론 강남역 북쪽 방향인 서초 푸르지오 써밋이나 롯데캐슬 클래식보다는 강남역 한복판에서는 조금 떨어져 있지만 나름 주변이 회사와 오피스텔 천국이라서 전반적으로 유흥 시설이 많이 배치된 곳이다. 그리고 과거에는 아파트들이 전반적으로 낡게 되면서 약간 슬럼화가 이루어지기도 했는데(과거 무지개 아파트나 우성 2~3차 등등) 몇 년 전부터 재건축을 시작하더니 이제는 얼추 다 완성이 되었다. 그리고 이렇게 완성이 되고 보니까 정말 '깔끔, 청결' 해 진 것이 눈으로도 확 보이는데 양재에서부터 서서히 걸어오면서 내가 알고 있던 과거와 지금이 얼마나 다른지 눈으로 직접 확인하게 되었다.

래미안 신축 3총사 중에 가장 최근에 지어진 리더스 원이다.

전반적으로 아파트임에도 주상복합에 주로 사용되는 외관의 유리창들이 굉장히 인상적이다. 물론 사용자의 입장에서는 문이 열리지 않는다던가 하는 부분이 조금은 있을 수 있으나 외관상으로는 기존의 아파트들과 확연히 다른 부분이 보인다. 브랜드가 래미안이라서 그런지 조경은 '역시 래미안'이라고 불릴 정도로 깔끔하고 아름답게 되어 있는데 저기 4군데 모두 다녀와보고 느낀 부분 중 하나는 전반적으로 동 간 거리는 그리 멀지는 않게 구성되어 있다는 점이다. 서초 그랑 자이의 경우 센터를 넓게 뚫어놓고 아파트들을 전반적으로 바깥쪽으로 붙여놓아서 상대적으로 동 간 거리는 멀어 보이고 내부 공간이 넓다는 느낌이 드는 반면 리더스 원의 경우 아파트 주변으로 공원이 존재하고(물론 서초 그랑 자이도 존재는 상대적인 부분이 다르다는 의미)  상대적으로 서초 그랑 자이보다는 넓지 않은 공간을 활용하여 12개의 동을, 그랑 자이는 9개의 동을 지었으니 어쩌면 동 간 거리는 필연적인 결과라고 보인다. 실제로도 래미안이라는 브랜드에 지하철 역까지 더 가까운 리더스 원이 상대적으로 서초 그랑 자이보다 가격이 낮은 이유가 이런 이유이지 않을까.

래미안 삼총사 사이에 끼어 있는 서초 그랑자이이다.

외롭고 슬프지 않겠냐고? 노우! 절대 아니다. 내가 갔을 때는 이제 막 이사를 들어오고 있어서 다소 어수선한 부분이 없지 않았으나 자이만의 독특한 조경과 센터의 2층으로 된 연결 라인이 너무나 인상적이었다. 놀이터도 아파트 바로 우측에 공원 쪽으로도 굉장히 좋고 넓은 곳이 존재했으며 위에도 이야기했듯 동 간 거리가 넓어서 가장 쾌적하다. 많이 이사를 오지 않았음에도 모두들 나와서 중앙으로 집결하는(?) 것을 보면 아파트 내의 네트워크가 잘 이루어질 것 같다는 생각도 해 본다. 그리고 2층으로 구성되어 있는 중앙 시설 등은 아이를 가진 부모 입장에서는 그냥 풀어놔도 좋을 것 같은 곳이다. 현재 서초 독수리 오 형제 중 네 번째인 서초 그랑 자이가 완성이 되었고 대림에서 아크로 브랜드로 지을 신동아 아파트는 과연 얼마나 더 대단한 것을 내놓을지 무척 기대되고 있다.

신동아아파트는 현재 아직 건재한 상황이다.

설계 변경 시 서이초등학교의 일조권 문제로 인해 조합에서 수정 후 진행을 한다고 하는데 금년도 초에 나온 기사에는 3년째 진행을 하지 못하여 대림에서도 굉장히 고심을 하고 있다고 한다. 조만간 이주를 하더라도 최소 2025년이나 되어야 윤곽이 잡힐 것으로 보이는데 과연 어떤 대단한 퍼포먼스를 보여줄지 기대되고 있다(일단 좀 부수기나 하자 좀...)

나머지 독수리 친구들도 만나러 갔다.

사실 혹시 다시 임장 갈 기회가 있다면 이렇게 가면 안 되겠다는 생각을 했다. 원래 대형 단지의 경우 확보된 공간이 넓기 때문에 조경도 자유롭게 할 수 있는 부분이 많이 있는데 그렇게 되면 실제로 단지 수가 큰 아파트가 대부분 조경이 훨씬 아름답게 구성이 된다. 그런데 그걸 반대로 갔으니 솔직히 서초 에스티지와 에스티지 S의 경우 결코 떨어지는 아파트가 아님에도 앞서 있던 리더스 원이나 그랑자이보다는 확실히 떨어지는 조경 상황을 볼 수 있다(거기다가 각각 3년 5년으로 시간이 꽤 지난지라 아파트 노후도는 조금씩 시작되고 있다) 하지만 최신 아파트보다 떨어진다는 것이지 같은 가구수의 아파트에 비해서는 월등히 뛰어난 편에 속한다. 물론 완전 기본기에 충실한 아파트라고 하지 혁신적이라고 말하기는 힘든 부분이 있다. 상대적으로 리더스원이나 그랑 자이에 비해 가격이 떨어지지만 일반 사람들은 애초에 꿈도 못 꿀 수준이니 서초 쪽을 보시는 분들이 먼저 고민해 봐야 할 곳이 아닌가 생각해 본다. 초등학교와 중학교 바로 지근거리에 있고 4개의 아파트의 수준이 비슷해진다는 전제하에는 다른 곳보다 학습환경도 괜찮은 편이다. 다만 학원가는 이곳을 사용한다기보다는 대치 쪽으로 라이딩을 하는 경우가 많이 있다.

돌아오는 길에 뚝섬 유원지 역에 다녀왔다.

아파트 임장에 뜬금없이 뭔 소리냐고 물어본다면 그냥 개인적인 이유지만 지금 서초구에서도 20억대와 30억대를 나누는 기준은 다른 것이 아니라 바로 이 한강이라는 것이 그 기준이라고 생각이 된다. 방금 소개한 4개의 아파트는 정말 최고층에서 멀리 보지 않으면 한강은 전혀 보이지 않는다고 봐도 무방한데, 향후 장기적인 상승이나 투자가치에 대해서 물어본다면 한강변 아파트보다는 빠르게 오르기는 힘들 것이라는 것이 개인적인 의견이다. 아파트의 가격을 결정하는 것이 학군에서 서서히 역세권과 한강, 그리고 입지로 변화가 되어 가고 있는 시점에서 스스로 아파트를 고르는 조건에 대해서 한 번 생각해 볼 필요가 있다. 일반적으로는 평생 가장 큰 금액을 활용하는 것이기 때문에 오직 '나만 좋으면 되는 경우'를 많이 생각하지만 개인적으로는 남들도 좋아하는 '미인 선출방식'으로 바라보는 것이 더 좋은 것이 아닐까 생각이 된다. 다음에는 강남역 북쪽을 한 번 찾아가 보도록 하겠다.

우리가 흔히 강남을 통칭할 때 강남 3구라고 통칭을 한다.

그런데 이렇게 말하면 좀 애매한 게 강남 2구(강남, 서초)와 송파구 간의 차이도 굉장하다. 그렇다고 한다면 그 잘 나가는 강남 2구 중 '현재' 가장 비싼 곳은 어디인가? 지금은 당연히 '서초' 그리고 반포지구라고 할 수 있다. 서초구의 경우 과거 거의 대부분 아파트 단지로 뒤덮여 있었기 때문에 나름의 부촌 이미지가 있었지만 강남의 중심권(압구정 등) 보다는 다소 낮은 수준을 유지하고 있었고 학군적으로 강남 대치동 보다는 다소 밀리는 감이 있어서 과거에는 강남구보다는 다소 낮은 수준을 유지하고 있었다.

개인적으로 상권이든 학군이든 결국 '돈' 이 만들어 낸다.

계속적으로 개발이 되고 돈이 되는 지역, 거기다가 대부분 직사각형으로 구성이 되어 있는 토지들을 보면서 결국 '이런 곳이' 상승한다라고 볼 수 있는 부분이 많이 있다. 그리고 아직도 개발될 곳이 무궁무진하다는 것이 바로 반포지구의 최대 장점이다(물론 칠부능선은 넘은 것 같긴 하다. 반포 주공 시리즈 다 재건축하고 나면 어느 정도는 완성이 되지 않을까 싶다) 나중에 강남의 압구정 현대 아파트 지역이 개발되기 전까지는 아파트에서는 타의 추종을 불허할 가격이 유지될 것이다. 어느샌가 20억 이하는 아파트로 보이지도 않는 것 같은 동네가 되어 버려서 너무 넘사벽이다. 그래도 대체 이곳이 뭐가 그렇게 좋은지 알아보기는 좋았던 것 같다.

처음 간 곳은 반포 센트럴 자이 아파트이다.

반포에는 자이도 꽤나 많이 있는데 가장 최근에 지은 아파트 중 하나이다. 신반포자이, 반포자이, 반포 센트럴 자이.... 뭐 앞으로도 많이 나오긴 할텐데 네이밍을 어떻게 지으려나 모르겠다. 좌우로 대형 건설사들의 아파트들이 지어지고 있는데 우측에는 반포 르엘(롯데의 야심작? 브랜드 네이밍을 추가로 한 것 같은데 단지가 좀 작아서 아쉬운 감이 있음)과 좌측의 래미안 원 베일리(이변이 없는 한 신반포 센트럴 자이보다는 가격이 높을 것으로 보인다. 브랜드, 세대수, 위치(초중을 나중에 설명할 아크로 리버 파크와 공유하는 수준이다) 어느 것 하나도 뒤질 것이 없다) 다른 세대수 많은 아파트보다는 다소 아기자기한 수준이지만 전반적으로 반포지구의 아파트답게 동간 간격도 널찍널찍한 편이고 옆 아파트와의 폭도 상당히 넓은 편이다. 최소 25억 이상을 가지고 있는 아파트이니 이곳에 사시는 분들은 자부심을 가져도 충분할 것으로 판단된다.

반포 래미안 퍼스티지, 축약어로 반래퍼. 

과거 반포 자이와 서초구 최고의 가격을 보여주었으나 이제는 다른 아파트에 비해서 다소 오래된 감이 있다. 하지만 썩어도 준치라고 했던가? 지금 당장 지은 아파트와 견주어도 아쉬울 것이 없는 그런 아파트이다. 그래서 지금까지도 이 정도의 가격을 유지하고 있으며 최상위 클래스에서 내려오지 않고 있는 상황이다. 전반적으로 반포 자이와 비교를 하자면 반 래퍼는 길게 늘어뜨린 방식으로 동간 구성이 되어 있고 그 중앙을 자동차가 지나다닌다. 요즘에는 공원화가 되어 있는 곳을 엄마들이 좋아하는데 이곳은 그런 점에서는 다소 아쉬운 감이 있다. 눈으로 보았을 때 아이들이 그 차도를 건너가고 있고 차도 가끔씩 움직이고 있는 것을 볼 수 있는데 사고의 위험이 다소 존재한다는 것이 아쉬운 점이 아닌가 생각해 본다. 하지만 조그마한 공원과 붙어 있을 정도로 조경에 있어서는 타의 추종을 불허하는데, 일단 그냥 봐도 이전에 봤던 반포 센트럴 자이보다 개인적으로 좋아 보인다. 엄마들이 옹기종기 모여 티타임을 할 수 있는 곳이 꽤나 많이 있는 것은 정보교환에 굉장한 도움이 되지 않을까 생각을 해 본다.

마지막으로 찾은 곳은 아크로 리버파크, 약자로 아리팍이다.

현존 아파트 중 가장 높은 가격을 유지하고 있고 계속 신기록 경신 중에 있다. 대체 뭐가 그렇게 좋아서 저런지 한 번 찾아가 보았는데 의외로 역세권이라고 보기에는 조금 멀리 떨어져 있지만(고속터미널도 구반포역도 조금은 다 애매한 위치에 있다) 단연 한강이 쫘악 펼쳐진 것이 상부에서 보면 굉장히 멋지게 느껴질 것 같다(못 올라가 봐서 어떤 뷰가 나오는지는 정확히 모르겠지만 인터넷에 돌아다니는 뷰를 보면 가히 장관이라고 볼 수 있다) 그리고 집 값을 약 20% 향상해주는 3번째 사진(한강공원 가는 길)이 바로 앞에 펼쳐져 있다. 한강공원의 경우 한강을 끼고 있는 아파트들이 가진 절대적인 특권으로서 길이 바로 연결된다고 하면 정말 아파트 가격에는 영향이 있을 것으로 판단하고 있다. 그리고 앞서 설명했던 래미안 원 베일리와 초/중을 같이 공유하고 있어서 학부모 입장에서도 괜찮은 곳이고 전반적으로 한적하고 웨딩 사진을 이곳에서 찍는 커플이 있을 정도로(실제 임장 갔을 때 찍었던 사람들이 있었다) 녹지 조성이 잘 되어 있다. 가격이 굉장한 만큼 내부적인 시설들도 굉장히 잘 갖춰져 있는데 불과 몇 년 전까지만 해도 부실시공이라고 외부에 붙여놨던 것을 생각해 보면 상전벽해라는 느낌도 든다. 앞으로 더 발전될 일만 남은 이곳을 마지막으로 첫 번째 임장을 마무리하였다.

오랜만에 반포지구를 다녀왔다.

개인적으로 과거부터 강남이라는 곳에 대한 로망이 있어서 항상 가던 곳이긴 했는데 그간은 다른 지역의 아파트를 임장한 다는 핑계로 강남에는 오지 못하다가(현실적인 가격이 말이 안돼서) 이제는 가격이 더 말이 안 되는 상황이 돼서 도대체 얼마나 좋길래 이렇게 난리인가 싶어서 한 번 찾아와 봤다. 서초 반포의 얼마 전의 영광이라고 하는 반포 래미안 퍼스티지를 돌아다니면서 2008년에 완공된 아파트의 조경이 지금 조경보다 아름답다는 것을 새삼 깨달았고 지은 지 얼마 되지 않은 반포 센트럴자이는 다른 지역과 다르게 널찍널찍한 아파트의 동 간 거리가 마음에 들었다. 물론 조경은 말할 것도 없고. 그리고 마지막으로 찾아간 현존 최고 가격의 아크로 리버 파크(아리팍)는 동네의 여유로움과 선선한 바람, 그리고 멋진 티하우스 등이 이목을 끌었다.

왜 이런 곳이 성공했는가?

재건축의 성공이라고 할 수 있다. 단연코 향후 100년 안에 강남 서초를 뛰어넘는 지역은 나오지 않을 것 같다. 이는 두 가지를 생각해 볼 수 있는데 먼저 완전 빈 땅에다가 모든 것을 깔아주었던 정부 정책이 첫 번째이고 두 번째는 초기 지었던 아파트들이 정사각형 형태의 지역을 가지고 있어서 향후 개발하기도 너무 좋았다는 점이다. 삼호 아파트가 대체 몇 차까지 있는지도 모를 정도로 많이 있고 주공은 말 할 것도 없다. 과거의 주공 아파트가 가난한 사람들이 사는 아파트였다고 하면 이제는 부의 상징이 되어버린 황당한 경우도 있다. 이렇게 미래를 보고 사전에 투자를 했다면 얼마나 좋은 결과를 가져왔을까?

우리는 이제 재건축에 투자하기에는 시드머니가 부족하다.

당장 내 살 집도 구하기가 어려운 마당에 투자 하는 것 자체가 어렵다. 그렇다고 투자를 하지 않는다고 하면 요즘 말하는 '벼락 거지'를 벗어나기 힘들다. 그러면 어떤 것을 해야 하는가? 이 책의 제목인 재개발될 빌라와 리모델링할 아파트가 바로 그 대안이다. 물론 이 영역에서 소위 '물려있는' 사람들이 꽤 있긴 하다. 하지만 분명 향후 아파트의 재건축보다는 리모델링이 많아질 것이고 이해관계가 복잡해진 상황에서 대형 재개발이 아닌 소수 지역의 재개발이 될 것이라는 의견이 지배적이다. 우리는 과연 어떤 곳에서 성공할 수 있을까?

나 역시도 과거 지방 아파트라고 하면 손사래 친 적이 많다.

그런데 내가 일하고 있는 화성시나 얼마 전까지 일했던 평택시를 보면 대기업의 이동이 어마어마한 경제적 부를 가져다 준다는 사실을 알았다. 전반적으로 바로 눈앞에 보이는 것만 보면 너무 초라한데 미래를 보고 들어간다고 하면 굉장한 부를 얻을 수 있다는 것도 느꼈다. 당장 동탄 2 신도시의 동탄역 주변 우 포한은 15억에 거래가 되고 있지 않은가? 과연 서울 외의 지역에서 이만한 가격이 나올 줄 상상이나 했겠는가? 결국 교통과 기업, 그리고 미래 가치에 대한 시장의 종합평가는 꼭 서울이 왕은 아니다는 것을 보여준다. 부산의 해운대 지역은 이제 서울의 웬만한 구 이상의 가격을 보여준다. 지방의 아파트들도 이제는 확연히 달라진 모습을 보여준다.

각종 데이터를 보고 판단하라.

저자는 무조건 임장을 다니는 것에 대해서 그리 선호하지 않았다.  너무나 좋고 명확한 데이터들이 있는데 무조건 몸으로 떼운다고 되는 세상이 아니라는 의미다. 일단 먼저 데이터를 보고 가공하여 판단할 줄 알아야 한다. 특히 미분양과 향후 몇 가구나 완성이 되는지를 파악하는 것은 당연히 중요한 것이고 저자와 같이 어떤 기준을 가지고 판단을 해야 한다. 여담인데 이렇게만 보면 매력적인 지역이 좀 보이긴 하지만 향후 어떻게 될지는 2024년쯤 가봐야 안다. 하지만 적어도 저자가 쓴 글을 보면 실패한 케이스가 별로 없으니 한 번 믿어봐도 무방하지 않을까?

올해 더워지기 전 마지막으로 송파와 경기도 남부의 접점 위치인 장지역 부근을 탐방하고 왔다.

2013년에 송파 파크하비오를 분양했었는데 당시 얼마 높지 않았던 경쟁률(33평 기준 6억 분양가로 고분양가 논란이 있었음)과 더불어 높은 용적률(599%)로 인해서 건물이 다닥다닥 붙여서 지을 수밖에 없다는 이야기로 결국 청약을 하지 않았던 기억이 난다. 지금에 와서 생각을 해보면 정말 '바보 같은 결론' 이 아닐 수 없었는데 물론 그 사이에 더 좋은 조건의 청약들이 있었던 것을 생각해 보면 또 그런 것도 아닌 듯하다(뭘 바라는 건지?^^;;)

전반적으로 보자면 우려했던 결과가 그대로 나오긴 한다. 건물 층수는 높지 않은데 용적률이 워낙 높다 보니 소위 '닭장' 같다는 느낌이 진하게 들기는 하는데 전반적으로 대우에서 어떻게 하든 빗겨서 지어보려고 상당히 노력한 흔적이 돋보인다. 나름 준 신축인 데다가 송파구라는 이점이 있긴 하나 가격적인 면에서 보자면 마용성과 비슷한 수준으로 보인다. 바로 오른쪽 부분에 위례 신도시가 있는데 위례 신도시하고도 가격이 비슷한 수준이라고 보여진다. 초기에 초등학교가 먼 이슈로 인해서 버스를 빌려서 이동을 했었고 파인타운 쪽의 학교를 다녀야 하기 때문에 대로를 건널 수밖에 없는 구조이다. 전반적으로 매수라는 관점에서 볼 때는 다소 아쉬운 면이 많은 곳이라고 할까? 주상복합의 느낌으로 대단지를 구성하고 너무 높은 건물을 원하지 않는다고 하면 괜찮은 선택이 될 수 있을 것 같다. 시세 상승에는 그리 좋은 점수를 주기는 어렵다.

위 사진은 길 건너에 있는 송파 아이파크이다.

길 건너에 있고 오피스텔임에도 이게 건물이 더 간지 나긴 한다. 평수가 그리 크진 않아서 굉장히 오밀조밀 지어놨는데 뭔가 예술적으로 지어놓아서 보기에 굉장히 좋아 보인다. 강남 아이파크도 조금 특이한 형태로 지어진 곳이 있는데 실제로 살아가는 사람들 이야기를 들어보자면 그리 좋은 것은 아니나 외관상 멋드러 진 것은 사실이다.

길 건너의 나름의 대단지인 송파파인타운으로 이동을 했다. 

과거에 매수를 고려해 보았던 곳으로 개인적으로 최근 어떨까 고민을 해 보았는데 동이 쓰여 있지 않으면 12/13단지를 제외한 나머지 단지는 정말 구분 조차 하기 힘들 정도로... 똑같이 생겼다. 그래서 한 번 비교를 해 보았더니 아래와 같은 결과가 나온다.

이곳은 과거 공공택지에서 한꺼번에 공급된 곳으로써 '빈 땅'에서 시작한 곳이고 임대의 비중을 굉장히 높여서 한 곳이었기 때문에 사실 임대 딱지를 떼기는 조금 어려움이 있을 것 같다. 아, 물론 사람을 차별한다는 의미는 아니다 다만 부동산의 가격이라는 측면에서 본다면 분명 마이너스가 되는 요소가 아직은 있다(모든 사람은 평등하다고 본다면 이러면 안 되지만 자본주의 사회에서 분명 차이는 존재하므로) 지하철 위치만 봐서는 8,9,4단지가 좋아 보이나 향후 장기적으로 보자면 임대가 없는 3,12,13 단지가 가격을 유지함에 있어서 다소 유리하지 않을까 생각을 해 본다.

양우, 중앙, 극동 등 지금은 사실상 없는 건설사도 꽤 있는데 향후 보수 측면이나 리모델링 측면에서는 어떻게 될지 다소 궁금하긴 하다. 전반적으로 용적률이 높지 않아서 가격만 받쳐 준다면 앞으로 20년 정도 지났을 때 재건축도 가능할 것으로 보이는데 그때는 정말 빛을 볼 수 있는 동네가 아닐까 생각을 해 본다. 지금은 위례 신도시보다 서울이고 장지역이 더 가깝다는 점 외에는 큰 장점은 찾아보기가 다소 어렵다. 잠실 가기 좋고 교외로 나가기가 좋다는 정도가 장점이지 않을까 생각해 본다.

도봉구는 서울을 설명할 때 항상 아픈 손가락으로 나오는 지역 중에 하나이다. 소위 노도강이라고 표현되는 서울에서 가장 집값이 낮은 지역으로 소개되곤 하는데 노원구의 경우 서울 지역 3대 교육 지역으로 꼽히는 곳으로 사실 그리 아쉬운 것이 없는 반면에 강북구와 더불어 도봉구는 딱히 내세울 것이 없는 그런 곳이다. 심지어 강북구는 그나마 개발될 여지는 많기나 하지만(개발을 못하는 것인지 못하는 것인지) 도봉구의 경우 인구 밀집도도 상당히 높을뿐더러 개발을 위해서는 무언가 부셔야 하는 부담감 때문에 역시 서울 시장들도 항상 공수표만 남발을 하던 곳이다. 특히 위 사진의 창동 민자역사의 경우 몇 번의 엎어짐을 거듭한 끝에 2021년 5월 18일 다시 회생으로 살아나게 되었고 다시 분양자를 모집을 하고 있는 상태이다(솔직히 잘 될지는 모르겠다)

이곳을 보면서 항상 아쉬운 점은 바로 지상철의 문제이다. 1호선도 절반을 갈라놓지만 4호선 역시 지상철이기 때문에 또 절반을 갈라놓는다. 그로 인해서 창동역 기준으로 아예 4분면을 나타내곤 하는데 지금까지는 1 사분면 위치의 동아청솔아파트가 아파트 가격을 선구자로 나섰다고 본다면(상대적으로 4호선에는 거의 영향이 없고 1호선 지상철과도 약간 거리가 있어 위치 상으로는 주변 어떤 아파트보다 좋다) 이제는 4 사분면 위치의 창동 주공아파트의 시대가 온 것 같다.

특히 안전진단을 모두 통과한 17, 18, 19단지의 경우 가격이 급등세가 눈에 띄는데 그간 가격이 계속 움츠러들어 있던 상황에서 오세훈 서울시장으로 변경이 되면서 향후 강북 쪽 재건축에 힘을 실어줄 것이라는 판단 하에 많은 사람들이 눈독 들이고 있는 단지이기도 하다. 재건축 기한도 찼고 위치도 네모 반듯해서 재건축이 성사만 되면 많은 이득을 보여줄 것이라는 생각이 들고 있긴 하지만 전반적으로는 높은(15층) 이슈로 인해서 분담금 문제와 기존 사람들의 반대를 어떻게 하면 잘 해결해 나갈 수 있을지에 대해서는 조금 의문이 간다. 전반적으로 상계와 창동 주공아파트의 재건축 속도는 매우 더딜 것이라고 판단이 되는데 이 곳에서 나간 원주민이나 혹은 재산이 없는 인원들이 살 수 있는 곳이 정말 거의 없기 때문이기도 하다.

아까 처음에 1사분면이라고 했던 동아청솔아파트 지역에 사실 지역 호재가 거의 다 몰려있다. 먼저 창동 아레나라고 하는 거대 콘서트홀을 필두로 그곳의 예술계통 사람들을 위한 숙박(??) 시설인 시드 큐브(SEED CUBE)와 창동 아우르네라고 하는 창업 지원 센터도 만들어져 있다. 전부 국가 주도로 진행을 했기 때문에 건축은 다소 투박하긴 하지만 보조 시설 등이 계속 증가하고 있다(아, 생각해 보니 로봇 박물관도 있다) 전반적으로 뭔가 체계적이지 못한 부분이 있고 대체 어떤 것을 중점적으로 하겠다는 것인지는 모르겠으나 기반 시설들이 들어오는 것은 매우 반겨할 일이다. 그간 창동에 집 외에는 아무것도 없던 상태에서 이 정도면 장족의 발전을 하게 된 것은 아닐까 생각을 한다(그런데 아무리 생각해도 뭔가 시너지는 안 나는 거 같다)

사진 딱 한 장으로 대변되는 것 같다. 누가봐도 저건 주공아파트라는 사실을. 뭐 다소 차이는 있지만 저 콘셉트에서 그리 벗어난 점은 없다. 18단지의 경우 저층도 존재는 하나(심지어 저층 중 복층도 있다!) 결국 통합으로 재건축을 해야 하는 상황이라고 한다면 전반적으로 향후 걸림돌이 될 부분은 주공아파트의 특징인 소형과 중대형 보유자 간의 간극, 그리고 연령층이 높으신 분들이 재건축을 기다릴 수 없는 상황이 발생되어 재건축 자체를 반대하는 케이스 등과 부딪히게 될 것이다. 다만 최근 상황을 보자면 정밀 안전진단과 관리처분 인가만 통과되면 정말 미친 듯이 진행을 할 것으로 보인다. 각종 대기업들이 현수막을 걸어 놓은 것을 본다면 향후 '돈 되는 재건축 단지'라는 생각이 들긴 한다.

여기가 19단지라는 이야기는... 말 그대로 19개 단지가 있다는 이야기인데 상계 주공단지와 더불어 정말 가장 많이 지었던 지역이 아닌가 싶다. 과거 우스개소리로 강남 개포와도 비교를 하는 경우도 있는데 당시 분양가가 그리 큰 차이가 없었던 것을 본다면 위치가 가격을 이렇게나 많이 차이를 나게 한다는 것을 극명하게 보여주는 동네이기도 하다. 향후 재건축 이후에 가장 걱정되는 것은 교통 문제이기도 한데 이 동네의 핵심 도로인 동부간선도로가 그래도 20년 만에 차선 하나가 더 생기고 하는 쾌거(?)를 이룩한 것을 본다면 전반적으로 더 발전할 수 있도록 도로망을 사전에 국가에서 준비해줄 필요가 있다고 생각이 된다.

17단지에 다다르면 녹천역이 나온다. 1호선 너머로 두산위브가 눈에 들어오는데 당시 분양을 할 때 5억정도로 분양을 했었던 기억이 나고 생각보다 높지 않았던 경쟁률이 나왔던 것으로 기억이 된다. 현재는 당연하게도(?) 가격이 오르긴 했지만 녹천역 자체가 뭐 아무것도 없기 때문에 서울 시내 오른 것보다는 상대적으로 덜(?) 올랐다고 볼 수 있다. 사진과 마찬가지로 뒤에 초안산으로 연결되는 라인이 있어서 나름의 산세권을 자랑하지만 전반적으로 주변 환경은 산 외에는 정말 '아무것도 없는' 곳이라고 할 수 있다. 전반적인 생활환경은 창동역 주변과 연동이 되어 있으며 월계와 창동에 각각의 마트를 활용하고 아이를 조용하게 키울 생각 정도라고 하면 안성맞춤이라고 생각이 된다. 서울 시내 신축 중에는 정말 이런 가격이 있나 싶을 정도의 가격 수준이며 나름 역세권이라서 1호선을 활용하여 출근이 필요하다고 하면(특히 의정부 지역) 한 번 고려해 보는 것도 나쁘지 않다. 물론... 투자로서는 그리 추천하지는 않는다.

서울의 서쪽에 해당하는 마포구에서 가장 교통이 편리한 곳을 손꼽으라고 하면 당연 공덕과 합정이 떠오른다. 그중 공덕의 경우 에스오일 등과 같이 대기업 본사도 존재하고 있는 곳이고 전반적으로 여의도에서도 가깝기도 하며 광화문과도 5호선 직통으로 연결이 된 곳이다. 거기다가 공항까지 가기 좋은 공항철도까지 연결이 되니 사통발달이라고 불리는 곳 중 하나이다. 아현 쪽이 신축 아파트로 거듭나고 있다고 하면 이곳은 기본적으로 4개 노선의 중첩과 더불어(그로 인해서 지하철 공간이 굉장히 넓다. 처음 가면 내가 몇 호선으로 가야 하는지도 잊어버릴 정도) 최근에는 주상복합의 건축으로 인해서 굉장히 복잡하면서도 깔끔한 도시로 거듭나고 있다.

그중 가장 가성비가 좋은 곳이라고 생각이 되는 곳은 단연코 공덕역 3번 출구에서 가까운 삼성 래미안 3차라고 자부할 수 있다. 일단 외관부터 다른 래미안 1,2,4차에 비해서 월등히 관리가 잘 되어 있는 곳으로 확인이 되며 아현 지역이 전반적으로 산행을 해야 하는 지역임에도 나름 평지에 가깝게 아파트를 지었다. 약간의 언덕을 제외하면 정말 아름다울 정도로 동네 구성을 잘해두었다.

전반적인 조경 상태와 더불어 처음 지었을 때는 내부로도 차가 이동할 수 있게 도로가 설치되어 있으나 아파트 자체적인 협의로 인해서 지금은 사람만 다닐 수 있도록 하는 형태의 지상 공원화를 만들어 냈다. 아이를 키우는 부모 입장에서는 굉장히 반길 이야기이며(택배 아저씨들은 싫어하겠지만 그래도 택배들은 어느 정도 지상으로 다니는 것으로 파악됨) 전반적으로 아파트의 관리를 잘하고 있다는 느낌을 받을 수 있었다. 놀이터도 딱 기본 수준이긴 하지만 관리가 상당히 잘 되는 편이다.

다만 조금 의아한 부분은 일반적인 아파트들은 주력 평형인 33평을 전면에 내세우고 25평을 뒤로 보내는 방식을 취하는데 이곳은 다소 다르게 앞쪽 33평과 더 큰 평수를 제외한 중심부는 전부 25평이 주력으로 되어 있고 오히려 뒤쪽이 33평을 차지하고 있는 형태로 되어 있다. 25평을 원하는 사람에게는 축복이고 33평을 원하는 사람들에게는 다소 의아한 모습이 아닐까 싶다.(물론 남향 기준으로는 당연히 33평형이 많기는 하다)

이어서 래미안 4차를 보자면 솔직히 좀 실망스러운 모습이 보인다. 3차보다 분명 늦게 지어졌음에도 아파트 형태는 더 올드해 보이기도 하며 내부 공원화는 진행이 되지 않았고 오히려 3차보다 더 안 좋은 입지를 보인다(전형적인 산악지형) 개인적으로는 아무리 쳐다봐도 3차보다 좋은 점을 하나도 찾아볼 수가 없는데 나름대로 3차와 경쟁심리가 있어서 그런지 가격 차이는 얼마 나지는 않는 듯하다. 하지만 동일 가격에서는 나는 무조건 3차를 추천할 것 같다는 생각이 들었다.

그리고 이어서 다녀온 5차의 경우 확실히 3차보다 5년 이후에 지어진 것으로 지금으로 보면 준신축 수준으로 볼 수 있는데 전반적으로 조경은 가장 훌륭한 상태이며 내부도 전반적으로 관리가 잘 되어 있는 것으로 보인다. 공덕역보다는 애오개역 쪽이 좀 더 가까워서 5호선에 닿는 거리는 좀 더 낫다고 볼 수 있으나 아래 사진과 같이 전반적으로 뒤쪽의 경우 언덕이 상당히 있는 형태로 실제 임장을 와서 판단을 해 봐야 하는 상황이다. 언덕을 극혐 하는 사람이 있다면 그리 추천하고 싶은 위치는 아닌 듯하다. 5단지의 앞 쪽만 보자면 3단지보다 우수한 것은 맞지만 전반적으로, 그리고 개인적으로는 3단지 쪽에 더 마음이 간다.

아무리 편하게 올라갈 수 있는 길이 있다고 해도 사실 언덕은 좀 힘들다...... 전반적으로 조경은 래미안답게 너무나 훌륭, 추천을 한다면 3>5>4단지 순이고 개인적으로 1/2 단지를 제외한 것은 애초에 삼성 아파트라는 이름으로 시작한 1단지도 있겠지만 두 단지는 너무 올드하고 살기는 불편하다(일단 주차 공간부터 너무 협소...) 돈이 된다면 단연 공덕역 앞 주복이 옳은 선택이라고 생각은 되지만 장기적으로 생각을 한다면 공덕 래미안 3차가 가장 롱런하지 않을까 조심스레 생각을 해 본다.

서울에서 업무중심지구라고 하는 곳은 총 3곳이다. 

누구나 알고 있는 종로(CBD), 여의도(YBD), 강남(GBD) 너무 중심부이기 때문에 대부분 사람이 살기에는 땅값이 너무 비싸서 최근에는 해당 지역 혹은 그 주변의 아파트 가격이 많이 올라간 상태이다. 중심부 수혜 지구라고 생각을 하면 마포/아현/서초/반포/동작.... 뭐 주변 땅이면 전부 다 포함이 되는 느낌이긴 한데 그래도 이만큼 발전이 되는 이유는 바로 '기업체'의 존재 여부인 듯하다. 분당이나 판교, 동탄 등이 주변의 이상한 시선에도 가격이 떨어지지 않고 계속 유지되는 것은 경부 남부축인 이유도 있겠지만 든든한 회사들이 뒷받침되어 주니까 가능한 일이다. 그런데 서울에 그런 곳이 몇 군데 더 있다. 몇 가지 짚어보자면 마곡, 잠실, 상암 정도가 있을 것 같은데 셋 중 하나인 상암 지역을 탐방을 하러 다녀왔다.

사실 DMC역 서부에 있는 상암 월드컵파크는 이름에도 알다시피 2002년 월드컵을 개최하면서 그 시점부터 한 단지씩 짓기 시작한 곳이다. 주변에 있는 많은 공원들도 사실 과거에는 난지도도 유명한 동네였기 때문에 당시에는 그리 선호되는 동네가 아니었고 과거와 지금을 비교했을 때 정말 많이 변한 동네 중 하나로 손꼽히는 곳이다. 해당 단지는 총 12개의 단지로 이루어져 있으며 DMC역과 가장 가까운 쪽이 1단지이고 이후로 수색역과 가까워지는 곳이 12단지이다. 2002년부터 하나씩 완공이 되어 2010년까지 모두 완공이 되었으며 전반적으로 소위 '빈 땅' 에다가 지어놨고 국가 주도 사업으로 SH공사에서 발주를 내어 진행을 했기 때문에 전반적으로 마감의 질은 썩 좋은 편은 아니다. 그리고 무조건 나쁘다고 볼 수는 없지만 일반적으로 그리 선호하지 않는 '임대 주택' 계열이 상당히 많다. 장기 전세, 임대, 공공 임대 등등 전반적으로 분포가 상당히 높게 되어 있다.

다만 위치 상 DMC 지역에는 각종 미디어 관련 업계가 들어오게 되면서 전반적으로 미디어/방송 관련 업계 인력이 들어오기 시작하여 전반적인 동네의 상업 수준은 계속 상승되고 있다. 과거 진행이 되지 못한 상암 롯데몰이 향후 어떻게 진행이 될지는 알 수 없지만 결국 시간이 해결해 줄 문제라고 생각이 된다. 개인적으로 시장은 결국 없어지고 몰 형태로 전환이 될 것이라고 생각을 하기 때문에 향후 개발 공간이 확보되어 있는 이 근처는 가격에 굉장한 영향을 줄 수 있을 것으로 판단이 된다.

이전다음

012

이전다음

012

1단지는 전체가 다 임대이다. 그래서 네이버 부동산을 찾아봐도 가격이 나와 있지 않다. 솔직히 말하면 제일 처음에 지은 것이기도 하지만 마감도 별로고 전반적인 구성도 별로다. 정말 누가 봐도 '이건 임대주택입니다'라고 홍보하는 것과 같은 느낌이다(물론 거기 사시는 분들에게는 죄송합니다) 관리 주체가 모호해서 그런지 전반적으로 관리가 안되고 있다. 여타 임대주택에서 흔히 볼 수 있는 모습이지만 조금 씁쓸하긴 하다. 

이전다음

01

2단지는 그래도 좀 괜찮은 편이다. 가장 오래되기도 했지만 정말 1단 지하고 상태가 확연히 다르다. 물론 소형 평형대만 있어서 (10~20평대) 전반적으로 주차 공간이 매우 부족한 상태로 보이나 1단지와는 소위 때깔이 다르다. 하지만 1단지와 같이 언덕으로 구성이 되어 있어서 조금 불편한 감이 있다. 그리고 사실 이 임장을 돌면서 뒤에 3단지와 카이저 팰리스의 경우 먼 곳에서만 관찰을 하고 지나갔다. 이유는!!!!!!! 배가 고파서..... 어찌 됐건 그렇게 3단지는 휙 지나갔고(나중에 버스를 타면서 지나가 봤는데 3단지부터는 약 3층 정도까지 벽돌을 붙여놓은 듯한 형태이다. 해당 형태는 장기적으로 볼 때 굳이 관리하지 않아도 깨끗해 보이는 효과가 있어 최근 아파트에서도 많이 활용되는 인테리어 형태인데 아래 4단지 사진부터 보시면 뭔지 이해가 되실 것이다) 바로 KFC에서 식사를 하고 잽싸게 4단지로 이동을 했다.

이전다음

012

4단지는 최고 26층의 높은 아파트로 구성이 되어 있다. 요 아파트부터는 왠지 모르게 최신 아파트 삘이 좀 난다고 할까? 내부가 어떤지는 잘 모르겠지만 외관상 보았을 때는 이제 좀 그럴듯한 아파트가 나타나기 시작했다. 국평인 33평 가격이 호가가 이제 거의 15억 가량 하는 수준에 이르렀다. DMC 역과는 다소 먼 곳에 포진되어 있으나 미디어/방송 회사들에서는 가장 가까운 곳에 포진되어 있으며 완전 평지로 구성이 되어 있어서 전체적으로 선호도가 높다고 평가가 된다. 

미디어 시티 내 회사들의 건물들은 개인적으로 보았을 때 참 이쁘게 잘 지었다고 생각이 된다. 다양한 방식으로 건축이 되어있고 몇몇 회사의 건물은 그 회사의 모습과 딱 맞는 모습으로 건물을 지어놔서 재미있는 생각도 든다. 과거 아버지께서도 이 곳의 회사 중 한 군데에서 일했던 것을 생각해 보면 평일에 이런 곳에서 일하는 사람들이 참 멋있어 보인다는 생각을 해 본다. 여의도나 강남과는 또 다른 이미지라고나 할까? 평일에도 한 번 와보고 싶다는 생각을 했다.

이후의 5단지 6단지의 경우 나름 건물 외관에 '월드컵파크'라는 것을 강조한 문구가 굉장히 인상적이었으나 이때부터 미친듯한 폭우 때문에 제대로 이동이 어렵게 되어 많은 것을 보지는 못했다. 하지만 위치상 DMC 중심부와 가까운 편이며 단지의 규모도 꽤 있는 편이라 살기에는 괜찮아 보인다. 다만 6단지의 경우 단지가 일자 형태로 쭉 긴 형태인데 모든 구간이 남향이고 관리도 잘되는 편임에도 정사각형이나 직사각형 단지와는 다르게 공간 활용이 제대로 되지 않아서 부대시설 중에 특별한 것은 없는 것이 현실이다. 요즘은 공원도 굉장히 이쁘게 꾸며놓는 편인데 공원이 뭔가 있다 말았다고 해야 하나? 그냥 밖의 공원을 활용하는 편이 더 좋을 것 같다는 생각도 해 보았다.

아직 못 가본 곳이 꽤 있지만 폭우로 인해서 그곳은 나중에 한 번 쭉 돌아보고 평을 남겨보도록 하겠다.

PS: 중간에 우림 카이저 팰리스의 경우 찾아보니 노래방, 가족영화관, 파티하우스, 부녀회, 와인바, 당구장, 수치료실, 다목적홀, 게임룸, 어린이 놀이방이 있다(주복) 구조는 노인들이 살기 좋게 만들어놔서 조금 별로지만 시설 자체가 상당히 마음에 드는 그런 곳이었다.

이번에는 좀 특이하게 2개의 책을 콜라보했다.

제목만 봐서는 부동산이라는 것 이외에는 전혀 같지 않아 보이는 두 책이지만 바로 그 부동산이라는 것 때문에 내용이 중복되는 것이 있어서 한 번 엮어 보았다. 초규제 시대라는 말은 지금 당장도 계속 이어지고 있는 내용인데 작년에 나온 책이지만 정말 정확하게 짚어주었다. 규제는 순전히 '정치'라는 것에 의해 좌우되는데 흔히 진보 쪽은 규제로 모든 것을 해결하려고 하는 '큰 정부'를 바라기 때문에 규제 일변도만 진행이 되게 된다. 우리는 비단 지금 뿐만 아니라 과거 김대중, 노무현 정부 때도 동일한 방식을 택해왔는데 적어도 부동산 부분에 있어서는 세 명 모두 대실패라고 봐도 무방할 정도의 수준이다. 차라리 앞의 두 분은 다른 해외 이슈라도 있지, 이번에는 코로나 19 이외에는 다른 이슈도 없다(심지어 코로나 때문에 거꾸로 더 올랐다고 표현을 해야 하나 싶기도 하다)

한국의 아파트는 무려 61%이다.

사실 주거용 부동산에 있어서 아파트는 거의 60% 이상의 비중을 차지하고 있으니 아파트만 알아도 거의 다 안다고 볼 수 있다. 혹자는 빌라나 단독 주택의 경우에도 큰 수익을 얻을 수 있으니 투자를 해야 한다고 하지만 어디까지나 그것은 아파트 투자가 어려운 상태에서나 효율적인 방법이지 어떤 방법도 아파트 투자보다는 좋을 수가 없다. 그만큼 환금성도 뛰어나도 수요도 굉장히 많기 때문에 그런 것인데 이미 2016년도 이후부터 서서히 상승하기 시작한 아파트 가격은 이제는 귀족과 천민을 나누는 도구로 활용될 정도로 벌어지게 되었다. 이제 강남 산다고 하는 것이 하나의 벼슬이 되어 버린 것이다. 세계 전반적으로 경제가 좋아지면서 다 같이 상승을 하고 있지만 유독 한국이 더 크게 오르는 까닭은 아까 말한 '규제' 덕이다.

규제는 결국 로또를 양산하게 된다.

새로 짓는 아파트를 원하는 사람은 너무나 많은데 그것을 얻을 수 있는 사람은 한정적이다. 그래서 아예 규제를 해서 얻을 수 있는 사람의 모수를 줄여버렸다. 중간에 낀 사람들은 이도 저도 할 수 없으니 기존의 시장에 뛰어든다. 그래서 수요로 인해 가격이 폭등한다. 정말 희한하게 이번 정권에서 보여준 이 모습이 무한정 반복이 되고 있다. 정말 바보 아니면 정책이 잘못되었으니 변경을 해야 한다고 하는데 이미 여기서 아니라고 하기에는 자존심도 정치적인 세력의 반발도 해결할 수 없다. 그러니 계속 이대로 갈 수밖에...... 그리고 금리가 너무 오래도록 낮은 상태로 유지된 것도 하나의 역할을 담당했다고 본다. 하지만 이 모든 게 결국 핑계다. 이유야 어쨌든 결국 오르고 있고 더 오를 것으로 보인다. 왜? 망할 규제 때문에 말이다.

가격이 오르니 부가적인 것도 덩달아 오른다.

특히 프롭 테크에서 가장 이슈화 되고 있는 '중개인 수수료' 부분이다. 세금이야 어차피 상황에 따라 모두 동일하게 내는 것이니 그나마 좀 덜 이슈화(아닌가... 더 이슈화 되고 있는 것 같기도 하다) 되고 있는데 수수료 부분은 계속 상승하고 있다. 규정은 이미 몇 십년 전에 정해놓고 바꿀 생각 자체를 안하고 있다. 서울에서 아파트 하나 매매를 하면 중개인에게 1000만원 주는 것은 일도 아닌 상황이 되어 버린 것이다. 프롭테크 중 하나인 직방이나 여러 스타트업들, 그리고 초규제 시대 책에 나와 있는 우대빵 공인중개사들은 가격 혁신을 무기로 나오고 있다. 여기서 우리는 과거 우버나 에어비앤비 등의 갈등을 다시 보고 있는데 장기적으로는 빅데이터를 무기로한 프롭테크 업체들이 성공을 할 것이라고 생각을 한다. 사람들은 점차 쉽고 편하고 저렴한 것에 끌리게 될 것이고 그들이 얻는 빅데이터가 어느 정도 궤도에 올라오게 되면 더 쉽게 영업도 가능할 것이기 때문이다. 왜냐고? 바로 아파트이기 때문이다. 보지 않아도 어차피 어느 정도는 확인이 되니 말이다!

아파트 투자는 사실 돈이 많이 들어간다.

그래서 상가나 토지 등을 투자하는데 앞으로는 리츠나 사모펀드, 그리고 나아가서는 댑스와 같은 자산유동화 증권을 쪼개서 파는 방식의 투자가 늘어날 것으로 보인다. 안정적인 것을 원한다면 거대한 리츠를 조금 리드미컬한 움직임을 원한다면 바로 소형 시장을 노린다는 것이다. 우리도 먼 미래에 서브프라임 모기지와 같은 사태가 벌어지지 않으리라는 법은 없지만 정부에서 하도 규제를 많이 해놔서 그러고 싶어도 그럴 수 없는 상황이다. 그런 와중에 법의 테두리 안에서 이렇게 투자를 할 수 있는 것은 또 하나의 매력적인 투자처로 거듭나게 될 것이다. 

각종 혁신과 변화는 무엇인가의 불편함을 먹고 자란다.

태어나서 어쩌면 가장 큰 금액이 오고 가는 이런 부동산 거래를 단순히 사람만 보고 하는 것은 이제 불안하기도 하고 불편하기도 하다. 코로나 19 이후 아예 매도자 얼굴조차 제대로 보지 않는 경우가 왕왕 있는데 점차 계약서도 온라인으로 검증된 상태로 작성이 가능하다면 이러한 테크 기업들의 발전 가능성이 무궁무진하지 않을까? 가끔 여러 사이트를 활용하면서 그늘도 볼 수 있고 조망권도 확인할 수 있으며 이동하는 사람의 숫자나 거리를 직접 가보지 않고도 확인할 수 있다는 사실에 깜짝 놀라곤 한다. 규제는 겹겹이 늘어나고 있지만 부동산을 사랑(?) 하는 사람들의 마음에는 변화가 없을 듯하다. 앞으로 또 어떤 테크가 나타날까?