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지난번 사가정에 이어 그 아래에 있는 용마산역 부근으로도 쫄래쫄래 내려왔다.

역시나 용마산 부근이기 때문에 약간의 산악지형은 어쩔 수 없는 선택이기도 했는데 그래도 위와 같이 지하철역을 끼고 있고 신축이며 심지어 용마폭포까지 가지고 있는(자연경관 나이스) 이곳을 한 번 살펴보았다.

사가정 부근보다 약 2억 내외가 가격이 낮다.

아마도 사가정보다 주변 기반시설이 더 없기 때문이기도 한데, 그럼에도 이 정도 가격을 유지할 수 있는 것은 바로 신축(준신축), 지하철역, 인 서울이라는 지리적 장점 때문이다. 물론 300세대도 되지 않는 소규모 단지이며 한양수자인 사가정 파크와 마찬가지로 산악지형의 피할 수 없는 계단식 건설이 내포되어 있기는 하다. 그런데 생활을 함에 있어서 직접 살아본 것은 아니지만 일단 역세권에 서울 시내 방향으로 갈 수 있는 도로가 잘 구성되어 있기 때문에 어쩌면 바로 주변만 없다는 것을 제외하면 충분히 살기 좋은 곳으로 생각이 된다. 특히 산과 공원이 같이 있다는 것은 노후를 보내는 데 있어서 한강변보다 더 좋은 효과를 줄 수도 있다(참고로 공기가 제일 안 좋은 곳은 한강변이다)

초등학교 중학교도 근교에 있다.

중곡초와 용마중학교 모두 걸어서 10분 이내에 존재를 한다. 이 케이스의 경우 용마산 하늘채보다 쌍용 쪽이 좀 더 나은 것으로 판단이 되기는 하나, 용마산 하늘채도 충분히 혜택을 볼 수 있는 부분이다. 반대로 위의 장점인 공원은 하늘채가 좀 더 빠르게 이용이 가능하다(아예 동네 뒤로 연결이 되어 있다) 부근에 아파트가 좀 더 있지만 요 두 아파트 외에는 딱히 좋은 곳도 없긴 하다. 다만... 살벌한 높이는 어느 정도 감수해야 하긴 할까.

두 아파트 중 내 입장에서 더 추천하고 싶은 곳은 쌍용 더 플래티넘 용마산이다.

싱가포르의 마리나 샌즈를 지은 건설사는 어디? 바로 쌍용이다. 개인적으로 쌍용건설이 지은 곳은 왠지 모르게 탄탄하고 동네를 잘 활용했다는 생각을 해 본다. 이곳 역시도 동일하다. 아파트 관리도 잘되고 있는 편이었지만 좁은 공간을 120% 활용을 하여 조그마하게 운동기구와 공원 등을 구성해 보았으며 용마산 하늘채와 반대로 하단식의 계단 형태가 됨에도 전혀 이상 없이 구성된 동네를 볼 수 있었다.

그래서 그런가? 가격은 거의 2억 가량 차이 난다(호가)

2020년에 지은 신축이기도 하거니와 하늘채보다는 확실히 건축적으로 우위에 있는 곳이다. 물론 위의 호가와 같이 33평과 25평의 차이가 5억이라고 하면 당연히 25평을 사서 홀딩하는 게 더 좋다고 생각은 되지만 아마 가격은 시장에서 알아서 수렴이 될 것이긴 하다. 이 역시 동일하게 소규모 세대의 아파트이긴 하지만 산책 다닐 곳이 굉장히 많은 동네이기도 하고 조용하며 편안하게 생활하기 참 좋은 곳이라고 생각이 된다(이렇게 보면 분양받았던 분들이 참 부러운... 아마 2017~8년쯤 했을 텐데 말이지...) 등산이나 폭포 등을 좋아하고 조용한 곳을 원한다면 용마산역 부근 아파트는 어떨까?

노도강 금관구 들어보았는가?

사실 못사는 동네라고 해서 표현을 하곤 하는데 묘하게 지금 언급된 동네보다 낮은 평균값을 가지고 있음에도 언급이 잘 안 되는 동네가 있다. 바로 '중랑구'이다. 중랑구를 비하하려고 말을 하는 것이 아니라 객관적인 지표를 가지고 보통 말을 하는데 이렇게 중랑구 이야기가 거의 언급이 되지 않고 있다. 재미있는 것은 노도강 금관구의 경우 이번 상승 때 굉장히 혜택을 본 동네이기도 한데 중랑구는 그나마도 혜택을 받지 못했다. 왜냐고? 개발이 거의 안되었으니까.

중랑구는 지하철역을 기준으로 좌측은 중랑천 우측은 용마산으로 구성이 되어있다.

그러다 보니 상대적으로 중랑천에 가까운 곳은 개발이 용이는 하나 동부간선도로의 영향을 받을 수 밖에 없는 구조이고 우측은 용마산으로 인해서 산악지형이 된다. 은평구나 성동구의 경우 이명박 전 서울시장이 있을 때 뉴타운으로 묶이기 시작하면서 동네가 살아나는 효과를 얻게 되었는데 이곳은 안타깝게도 뉴타운으로 묶인 곳이 다 외곽 쪽이라 큰 혜택을 받지 못하고 있는 것도 사실이다. 당장 상봉 다음으로 번화한 사가정역 부근을 보더라도 주택 밀집지역이라는 생각 외에는 아무것도 들지 않는데 이 때문에 발전에 어려움이 있는 것도 사실이다.

먼저 찾아간 곳은 사가정 센트럴 아이파크이다.

동네 최고 대장아파트이자 가장 좋은 위치, 거기다가 넓고 쾌적함이 물씬 풍겨 나온다. 이 당시 지어진 아이파크가 몇 군데 있는데 삼성 센트럴 아이파크, 고덕 센트럴 아이파크 등과 비교해보면 거의 똑같다고 할 정도로 색도 동일하게 칠해 놨다. 아마 삼성 센트럴 아이파크의 디자인을 그대로 가져온 모양인데, 어쩌면 다소 촌스러울 수도 있는 회색/검은색/노란색의 조화가 의외로 잘 어울린다는 것을 알 수 있다. 건물 붕괴 이후 정신을 차리지 못하는 현산이지만 일단 이미 지은 것은 그래도 깔끔하게 잘 지었다는 생각이 든다(내부까지야 알 수는 없지만)

무엇보다도 조그마한 공원과 더불어 완전 평지, 그리고 쾌적하다.

내부가 돌아다니면서 하나의 공원이라는 생각이 들 정도로 깔끔하게 되어 있는데 내부 구조야 어차피 아파트이기 때문에 거의 대동소이 하겠지만 위치상 동부간선도로를 바로 이용할 수 있다는 점, 사가정 역과 가깝다는 점은 강남 접근성을 높여주는 요소이나 초등학교는 품지 않았다는 점과 주변 아파트에 비해 1~2억씩 비싼 대장 아파트임에도 하락기 방어는 조금 어려울 수도 있다는 것이 단점으로 꼽힌다. 중랑구 전체가 사실 특별히 산업이 받쳐주는 곳이 아니기 때문이다. 전형적인 베드타운이 될 수밖에 없다고 할까?

그다음으로 간 곳은 바로 서쪽으로 있는 라온 프라이빗이다.

라온 건설의 경우 길음 뉴타운 10단지에도 있긴 한데, 전반적으로 중소 건설사이면서 특별히 튀지도 않고 문제도 없는 매우 무난한 건설사이다. 전반적으로 작은 구역을 많이 재건축하는 경향이 있는데 내가 기억하기로는 나쁘지 않은 건설 능력을 가지고 있다고 생각이 된다. 이곳 역시도 원형으로 된 중심부의 공원이 잘 구성되어 있고(내가 갔을 때는 20명 이상의 아이들이 뛰놀고 있었다. 잘 만들었다는 이야기지) 평지이며 사가정 아이파크와 그 획을 같이한다고 할 수 있다(심지어 단점마저 동일하다) 사가정 아이파크가 아마도 계속 더 가격이 높긴 하겠지만 실거주라고 생각을 하면 라온 프라이빗도 괜찮은 선택이라고 생각이 된다.

그다음으로 간 곳은 동편, 즉 용마산 방향의 한양 수자인 사가정 파크이다.

서두에도 이야기를 했듯 용마산 때문에 어쩔 수 없이 산악지형이 될 수밖에 없는 구조이다. 그래서 계단식의 건축을 선택할 수 밖에 없는데, 개인적으로 그리 추천하고 싶은 곳이 아니라는 생각이 드는데 올라가는 위치에 엘리베이터의 형태가 전혀 보이지 않는다는 것이다(혹시 있을 수 있지만 눈에 전혀 띄지 않았다) 나름의 신축이라고 하여 라온 프라이빗 수준의 가격대를 유지하고 있는데, 뒤편의 용마산 뷰를 제외하면 사실 그리 마음에 들지 않았다(너무 부정적인가?) 물론 학군으로 보자면 초중고(심지어 대학교도 있네?)가 북쪽으로 쫙 배치가 되어 있어서 아이를 키우는 부모 입장에서는 좋을 수도 있으나 그 외에 모든 기반 시설 등은 결국 위쪽의 아파트들과 동일한 상권을 이용하기 때문에 장기적으로는 좀 더 하락할 수 있다는 생각을 해 보았다.

개인적으로는 중랑천 부근의 아파트가 좀 더 나았다.

중랑구 자체가 아직 개발될 곳이 더 많이 남아있기 때문에(중화 x구역 등과 같이 뉴타운 시리즈도 아직까지 개발될 소지는 있긴 하다. 다만 전반적으로 너무 밀집지역이긴 하다) 장기적으로 보자면 나쁜 선택은 아니다. 7호선이 강남지역과의 직통이 가능한지라 가성비를 생각해 본다면 이 지역도 좋은 선택이다. 위의 신축 3종 아파트를 제외하면 국평 기준 10억이 넘어가는 케이스도 그리 많이 없기 때문에 거주 목적으로는 괜찮다는 의견이며, 동네가 번잡스럽지 않고 영등포와 같이 외국인 거주자가 너무 많거나 상업 지구가 너무 커서 불편하다는 생각은 할 필요가 없는 동네이기도 하다. 신혼부부의 내 집 마련 꿈을 이곳에서 시작한 다음 차츰차츰 불려 나가는 것은 어떨까 생각을 해 본다.

윤석열 대통령은 용산으로 갔다.

구중궁궐이라는 이미지를 벗어나기 위함이었을까? 어쩌면 도박수에 가까운(어차피 아무도 성공한 사람이 없으니 실패해도 크게 문제는 되지 않았을 것 같은데) 변화를 시도했다. 개인적으로는 좋은 방법이라고 생각이 된다. 청와대 근처의 중고등학교를 나왔기 때문에 더 그렇기도 한데 왜 저길 저렇게 꽁꽁 싸매고 있는지, 주변에서는 왜 매일 소리를 지르고 앉아있는지 의문이었지만 시민들만 고생이었지 실제로 대통령은 궁궐 같은 곳에서 띵까띵까 잘 놀고 있었다(워낙 크기도 하고 소리도 들리지도 않으니) 어쨌든 간에 일단 시도는 했고 결과는 '미래는 용산에 있다'라는 것으로 인해서 용산의 땅값이 뛰고 있다. 사실 용산이 과거에는 한강 지역 외에는 특별히 비싸지 않았던 곳인데(어찌 보면 가성비가 괜찮았던 곳인데) 이제는 슬슬 넘사벽의 길로 향하는 것 같다. 서울에서 가장 중심에 있기도 하거니와 어디든 이곳을 거쳐가야 하는 경우가 많아서 그럴 것이다. 교통에 있어서는 정말 괜찮은 곳이다.

물론 서울 시내 대부분의 문제기도 하지만 언덕에 자리잡고 있다.

성동구와 같이 미친듯한 언덕까진 아니지만 지금까지 개발이 되기 어려운 이유 중에 하나가 구도심이기도 하거니와 언덕이 많이 껴 있어서 개발을 하는 과정도 생각보다 순탄하지 않았다. 그리고 상업 지구가 꽤 많이 있던 이유로 전반적인 개발이 어려웠던 것도 있다. 이태원과 경리단길을 보면서 앞으로도 이 상업지구 자체가 개발이 되는 것은 좀 어려울 것 같다는 생각도 해 봤는데(차라리 장사가 안돼서 다 나가면 모를까 장사가 되는 동안에는 굳이 부실 생각이 없을 테니 말이다) 아마도 주거지역보다는 더 값어치가 높은 상업지구가 잘 나가는 지역이라 그럴 것이라 생각이 된다.

그럼에도 보물같은 곳이 있었다.

서울 시내에 이만한 용적률과 건폐율을 가진 아파트가 또 있을까? 물론 아래 사진과 같이 남산이 보이는 위치이기 때문에 분명 사선으로 규제를 받고 있을 것이라(높이 제한) 생각이 된다. 그럼에도 가격이 오를 수밖에 없다고 생각이 되는 것은 현재 아파트에 '엘리베이터' 조차도 없는 상황이라는 것이다.

얼핏 보면 그냥 대형 빌라 단지 같다.

내가 예전에 살던 청구 빌라와 같은 곳의 느낌인데 그래도 나름 5층이다. 그런데 실제 들어가보면 복도가 살짝 있고 그다음에 집으로 된다. 묘하게 계단식+복도식을 섞어놓은 느낌인데, 뭐 그 복도를 한 집씩 사용하는 것이니 나중에 리모델링이 진행된다고 하면 그만큼 확장해서 활용할 수 있는 여지도 충분할 것이라고 생각이 된다. 보너스 같은 공간이라고 할까? 물론 내가 직접 리모델링을 해보지 않아서 활용 여부 까진 정확하진 않지만, 아마 되지 않을까 싶다.

전반적으로 단지는 산을 약간 올라가야 되서 튼튼한 다리가 필요하다.

아, 그리고 보통 임장을 갔을 때 주차되어 있는 차의 평균 가격을 보면 대충 주민들의 재산 정도를 알 수 있는데 상당하다. 포르셰만 20대를 넘게 봤으니 말이다. 50평이 넘어가는 평수도 있는 것을 보면 과거 상류층이 살던 아파트라는 것을 알 수 있다. 지금은 더 좋은 곳에 정착한 사람들이 많이 있겠지만 말이다.

그 뒤에 이태원 주공아파트가 있다.

'주공' 아파트인데 이렇게 깔끔하게 관리된 곳이 있나 싶기도 하고 앞의 대림아파트는 중앙난방이지만 여기는 심지어 개별난방이다. 어차피 엘리베이터 없는 것은 똑같고 대림에 비하면 조경이나 놀이터는 다소 떨어지지만 이미 오랜 시간 지난 아파트이니 그런 것은 아예 관심 밖이다. 거기다가 리모델링 설계 선정도 하고 있는 것을 보면 슬슬 시동을 거는 것 같다. 국평뿐이 없어서 정말 비슷한 사람들끼리 살고 있다는 느낌이 들고 국평 호가 기준해서 15억이 훌쩍 넘어가고 있는 것을 보면 위치+기대감이 정말 잘 들어맞는 곳이라 생각이 된다.

다만 거주 목적이라고 생각하자면 다소 부족한 부분이 있긴 하다.

경리단길 쪽으로 많은 상가들이 있지만 소규모거나 술집/카페 위주이기도 하고 이곳이 학군 지도 아니기 때문에 아이 가르치는데 그리 좋지는 않다. 다만 근처 미군 부대가 완전히 없어지게 되면 자연히 개발 붐이 일어날 것이고 상권도 더 많은 발전을 할 수 있을 것이라 생각이 된다. 말 그대로 용산이기 때문에 가질 수 있는 좋은 혜택이 아닐까.

뒤쪽의 남산은 정말 일품이다.

한강뷰가 좋다고 하지만 이곳은 남산뷰가 정말 일품이다. 개인적으로는 한강뷰에 뒤질 것은 아니라는 생각이 든다. 어차피 뷰가 가릴 이유도 없고 지하철도 미친 듯이 멀리 있는 것은 아니기에(6호선이라는 게 다소 아쉽긴 하지만...) 차만 있다면 한 번 살아보는 것도 나쁘지 않은 곳이다. 지금도 좋지만 앞으로 더 발전될 기미가 보이는 이곳을 바라보며 부러운 마음만 안고 돌아가 본다.

최근 몇 년 간 재테크로 수익률이 가장 좋았던 것은 무엇일까?

5배 이상 뻥튀기되었다는 미국의 테슬라라던가 각종 코인 계열을 꼽는 사람들이 많이 있을 것이다. 그런데 그것을 그렇게 가지고 있는 사람이 과연 몇이나 있을까? 개인적으로 정말 손에 꼽는다고 생각이 된다. 그렇게 생각하는 이유는 바로 주식과 화폐는 실질적으로 값어치가 떨어질 수 있는 확률이 높기도 하거니와 환금성을 제외하면 내가 직접적으로 계속 활용을 할 수 없기 때문이다. 그렇기 때문에 개인적으로는 안정적으로 재테크를 했을 때 가장 크게 이득을 볼 수 있었던 것은 바로 아파트라고 할 수 있다. 그것도 청약으로 당첨된 아파트 말이다.

돈이 많으면 사실 이런 고민을 할 필요도 없다.

아, 돈이 많다면 애초에 이런 책도 볼 필요가 없겠지. 하지만 우리는 대부분 돈이 없기 때문에 이러한 책을 든다. 그리고 청약에 될 확률이 아주 희박하기 때문에 여기서 아이디어를 얻기 위해서 책을 펼친다. 이 책은 적어도 '아파트 청약'이라는 분야에서는 정말 탁월한 내용이 담겨 있다. 점수가 높은 사람이지만 제대로 방법을 모르는 사람도 필요한 내용이 있고 점수가 낮은 경우 어떤 식으로 접근을 해야 하는지도 굉장히 자세히 나와 있다. 심지어 저자는 그걸로 강의도 하고 있으니 얼마나 자료가 방대하랴?

나는 2017년에 분양을 받았다.

당시 줍줍을 통해서 뽑은 정말 드문 케이스이긴 하다. 2000여명 중에 22명을 뽑는데 거기서 나왔으니 인생 운을 거기다가 다 쓰긴 했다. 그래서 사실 청약에 있어서 어려운 것을 느껴보지는 못했다(물론 하자마자 된 것은 아니고 한 8번째쯤에 된 것이다) 지금 내가 청약이 된 곳에 살고 있는데 생각해 보면 그때 그러한 운이 없었다면 내가 이런 곳에 살 생각이나 할 수나 있었을까라는 생각이 들 정도로 엄청나게 가격이 오르긴 했다. 주변 시세보다 무조건 낮게 배치되어야 하는 분양가 상한제 때문에 이렇게 청약을 받는 사람들만 로또 맞은 케이스가 되어 버리긴 했다. 한편으로는 이렇게 청약이라는 것이 많은 사람들이 혜택을 보지 못하고 전략적으로 해야 한다는 것도 슬픈 일이긴 하다.

지금도 수요는 많다. 

다만 가격이 좀 많이 올라서 엄두가 안날 뿐이다. 특히 강남의 경우 애초에 대출이라는 것에 영향이 없기 때문에 뭐가 나오고 어떤 가격으로 나와도 완판이 확실하다. 이미 건설사들도 그런 사실을 알고 있다. 자본주의 세상에서 왜 가격을 마음대로 할 수 없는지는 조금 의문이긴 하지만 여러 상황에 맞춰야 하는 것이 있기 때문에(결국은 의식주이기 때문에 국가가 완전히 방관을 할 수 없다는 생각이 들기도 한다) 공급이 굉장히 원활하지 않은 상황이기도 하다. 책에서는 청약 전략을 배울 수 있지만 책을 읽고 나서는 한국의 시장적 병폐에 대해서 새삼 다시 느끼게 될 수 있다.

2022년. 또 누군가는 폭락을 한다고 계속 이야기를 한다.

실제로 몇몇 오버슈팅 되었던 지역에서는 하락이 나오고 있긴 하다. 그런데 사실 중요한 것은 수요와 공급의 문제이다. 공급 자체가 제대로 안되고 있는데 어떻게 수요를 해결할 수 있을까? 정말 많은 사람들이 서울의 새 아파트를 원하고 있다. 그런 수요가 없어지기 전까지 가격이 떨어진다는 것은 솔직히 말이 안 된다. 개인적인 추측이긴 하지만 이러한 책을 빨리 독파하고 지금 경쟁률이 낮아진 틈을 타서 내 집 마련의 꿈을 이루는 것이 좋은 방법이 아닐까? 청약의 인기가 떨어지고 있다지만 진짜 좋은 물건이 안 나왔다는 반증이기도 하고 기회를 엿볼 수 있는 상황이라는 의미가 되기도 한다. 위기는 기회의 한 축이라 생각되니 도전해 보는 것은 어떨까?

먼저 시작에 앞서서 기본적인 생각에 대해서 의문을 가져본다.

강남 3구, 아니 다시 말하면 강남 2구(송파구의 경우 나머지에 비해서 잠실을 제외하면 월등히 떨어지기 때문에 예외로 두자. 헬리오 시티 이야기를 할 수도 있는데 강남 산기슭에 새 아파트 1만 세대 지어놓으면 헬리오 시티보다 비싸질 것으로 나는 확신한다)는 우리가 절대 들어가지 못할 곳이라고 생각을 하는가? 물론 유명한 아파트는 정말 가격대가 말이 안 되는 수준이지만 가끔 찾다가 보면 '여기가 정말 강남 맞아? 가격이 왜 이모양이지?'라는 곳이 가끔씩 눈에 띈다. 특히 강남구청역 부근의 경우 대단위 아파트 단지는 안쪽으로 혹은 청담역 기준으로 펼쳐져 있고 강남구청역 쪽으로는 분명 소형 아파트들이 눈에 띈다. 간간히 오늘 일자 기준으로 국평이 20억이 넘지 않는 아파트들도 보인다. 왜 그런 결과가 나왔을까?

서초 지역의 경우 강남보다 현재 더 유리한 점이 있다.

바로 '토지거래허가구역' 이 아니라는 것이다. 전세를 주고 하는 갭투자도 가능하고 향후 나중에 들어올 것을 대비할 수 있기 때문에 충분히 준비를 할 수 있으나 강남, 특히 삼성역 부근의 경우 대부분 토지거래허가구역으로 묶이면서 투자라는 측면에서는 완전히 마이너스가 된 상태이다. 돈 많은 사람은 많지만 몸을 분신술을 쓸 수 없으니 말이다. 그래서 그런지 전반적으로 서초 쪽보다는 가격 상승세가 굉장히 더딘 편이다. 나는 개인적으로 이런 부분에 대해서 생각을 달리해 보고 싶다. 결국 내가 직접 강남에 산다고 하면 다른 지역보다 더 좋은 위치를 선점할 수 있으며 거기다가 현재 가격까지 리즈너블 하다(차마 싸다는 말을 못 하겠다) 어찌 보면 현 상황에서 똘똘한 1채에 대한 것으로 생각을 해 보자면 굉장히 좋은 부분이 아닐까?

먼저 처음 본 곳은 롯데캐슬 프레미어이다.

역시 비싼 동네에 대규모로 지어 놓은 곳에는 항상 롯데가 하나씩은 지어놓았다. 롯데의 경우 솔직히 내부 내장재나 층간 소음 부분에서는 그리 좋은 평가를 받고있지는 못하지만 외관의 경우 전반적으로 꽤 잘 만들어 놓았다는 평가를 많이 받는다. 이곳 역시 동일하게 외관상 잘 지어진 것으로 판단되며 관리도 강남이라는 이름에 걸맞게 깔끔하게 잘 유지되고 있다. 다만 역과의 거리가 조금 있는 편이기도 하고 강남의 아파트들이 전반적으로 아파트 외부로의 길을 전부 막아놓는 바람에 아파트 안에서는 잘 놀 수 있는데 밖으로 나가기가 참 모호한 경우가 많이 있다. 오른쪽 사진과 같이 약간 언덕을 끼고 있기 때문에 마이너스되는 부분도 분명 존재한다. 하지만 근처 아파트 중 꽤 높은 가격대를 선점하고 있는 것은 대단지에 준신축, 조경과 관리의 조화라고 할 수 있겠다.

길 하나만 건너면 래미안 삼성 2차가 있다.

어느 아파트나 CI를 보면 대충 연식이 나오는데 래미안의 초반 버전으로 보인다. 다만 어느 래미안이나 동일한 판단이 드는게 조경을 너무나 잘해놔서 5~6년 이상 지나게 되면 아파트가 정말 아름답게 변한다는 것을 볼 수 있다. 이곳 역시 환상적인 조경과 관리를 해서 내부가 상당히 좋았다. 그리고 내부에 자동차가 지나가지 않는 공원형이기 때문에 굳이 롯데캐슬을 선택하지 않아도 충분할 것만 같은 판단이다. 물론 바로 앞에 연예인 이승기가 산다고 하는 브라운스톤 레전드라고 하는 주상복합이 있어서 앞쪽은 다소 어수선 하긴 한데, 그래도 보건소도 바로 앞에 있고 주상복합이 있으며 역세권이라서 상가에 대한 불편함은 더 적은 듯하다. 연식이 있어서 롯데캐슬보다는 다소 낮은 가격대를 유지하고 있으나 장기적으로 보면 위치 상은 래미안이 좀 더 나은 듯하다.

 그리고 이제 현실로 돌아와서(?) 조금은 현실에 가까운 아파트를 보기 시작했다.

영끌 20억이라는 가정 하에 100세대 내외의 소규모 단지를 쳐다보기 시작했다. 래미안 1차, 청담 우방, 이 편한 세상 등...... 이전의 래미안 2차와 롯데캐슬과는 다르게 북쪽에 포진되어 있는(물론 남부에 포진되어 있는 아파트들도 꽤 많다. 대부분 1990~2000년 대에 지어진 것들이다) 소규모 아파트들을 보았다. 내가 모르는 건설사도 좀 보이는 것을 보면 연식이 꽤 된 것으로 보이나 다른 지역의 소규모 아파트에 비해서는 역시나 관리가 잘 되어 있다. 차도 평일 오후 치고는 주차난까지는 없는 것을 보면 적당하게 지하주차장을 활용하고 있는 것으로 보이며 투자라는 측면에서 장기적으로 보자면 나쁘지 않은 판단으로 보인다(향후 생각되는 것은 리모델링이다)

돌아오는 길에 이 동네 골목대장으로 나오고 있는 래미안 라 클래시를 보면서 왔다.

아직 입주는 아니고(10월) 이미 사전 점검은 진행한 이후라 막혀는 있지만 가끔씩 들어가는 일반인도 보이긴 했다. 전반적으로 아파트는 정말 '전형적인 래미안이다'라는 느낌으로 다가왔지만 상가 건물이 정말 '간지 난다'라는 느낌이 들었다. 물론 전면 유리창이라 안에서 일을 하거나 하는 사람은 다소 더울 수 있겠다는 생각이 들지만 최근 여러 건설사들이 주변의 다른 아파트와 차별을 두기 위해서 입면분할 창을 선보인다던가 옵션을 더 추가하거나 아니면 이렇게 상가를 멋들어지게 짓는 등의 방식을 활용하는 것으로 보인다. 청담역 역세권에 아래로 내려가면 바로 대치동이니 교육과 역세권을 적절하게 조합하고 싶은 사람들에게는 아주 적합한 곳이 아닐까(실제 30억은 이미 넘었다...)

솔직히 말하자면 반포보다는 현실적인 동네이다.

래미안 라 클래시 - 삼성동 센트럴 아이파크 - 힐스테이트 2차 등 청담에서 내려가는 길에 있는 대규모 단지들은 일반인들이 보기에 비현실적인 가격을 보여준다. 그러나 강남구청 앞 쪽의 아파트들은 그나마 현실적인 가격대를 보여주는데 외관에 너무 목숨 걸지 않는 사람이며 한 번 눌러앉아서 버텨보겠다는 생각이 있으면 정말 괜찮은 곳으로 판단이 된다. 개인적으로는 이곳의 아파트들의 모습이 오래되었음에도 계속 머릿속에 지워지지 않는 것은 현실성이 있어서가 아닐까?

이곳은 바로 나의 로망이자 이제는 넘사벽이 되어버린 곳.

대학교 때 처음으로 강남역 부근에서 놀기 시작했는데 항상 술을 마시면서 집으로 도착할 때쯤이 되면 거의 1시간 이상이 소요되었다. 집이 너무 높은 곳에 있기도 했고 강북 꼭대기에 있었기 때문에 그런 문제가 있었을 것이다. 그래서 항상 강남에서 친구들을 만나면서 강남역 부근에 집이 있었으면 정말 술 한 잔 먹고 딱 집에 들어가서 씻고 자도 다른 친구들보다 훨씬 시간을 절약(?) 할 수 있을 것이라 생각을 했는데 그 당시에는 강남이라는 곳이 그렇게 좋은 곳인지 몰랐고 열심히 돈을 벌면 갈 수 있었다고 생각을 했다. 그렇게 몇 년이 지나서 나름 한국 최고의 기업이라는 곳에 입사를 하게 되면서 다시 부동산의 꿈을 꾸면서 이곳을 탐방하게 되었는데 놀라지 마라, 당시 서초 롯데캐슬 클래식의 30평형 가격은 불과 6억이었다(저층) 아직도 기억을 하는데 당시 부동산 3군데를 돌면서 6억 정도면 나도 충분히 모을 수 있다는 자신감에 5년만 죽자 사자 모아보자라는 생각을 했었는데 참고하자면 5년 후에 그곳 가격은 13억이 되었다. 그렇다고 6억을 모았다는 것도 아니고. 인생이 참 어렵다는 생각을 하게 된 시기였다. 참고로 그때는 언제였냐면 2009년 초, 서브프라임 모기지가 한 방 훅 훑고 지나간 그 시점이라는 것이다.

이제는 오래된 듯 하지만 그래도 촌스럽지 않다.

2000년도 초반부터 시작된 브랜화의 바람에 당당하게 롯데캐슬의 캐슬 형태를 뽐내고 있는 곳 중 하나인데 문 주는 요즘 아파트와는 다르게 다소 소박한 느낌이 있지만 아파트 외형의 아치형 모습이 아직도 웅장하다. 개인적으로 저런 형태의 외관을 상당히 좋아하는 편이고 지금도 롯데캐슬의 외관은 참 깔끔하고 맘에 든다. 다만 전반적으로 마감이나 조경은 그다지 신경을 쓰지 못했는지 영 별로인 부분이 있는데 특히 아파트의 가운데를 뻥 뚫어서 만들어 놓은 광장 형태는 솔직히 공간 활용을 너무 못했다는 생각이 든다. 저 넓은 공간을 막아서 평지 화하여 공원으로 했다면 더 높은 평가를 받았을 텐데라는 아쉬움이 있다. 그리고 롯데캐슬과 최근에 지은 서초 푸르지오 써밋 둘 다 과거의 아파트와 동일하게 도로를 맞닿아 있어 하나의 아파트가 아닌 서로 다른 아파트라는 느낌이 든다(동일한 단지의 아파트임에도) 마포 래미안 푸르지오 역시도 4개의 아파트가 하나로 묶인듯한 효과가 있는데 어쩔 수 없는 부분이지만 단절감이 느껴지는 것은 다소 아쉽다.

2000년대 중반의 아파트들의 특징이 여실히 드러난다.

아파트 창문이 앞쪽에 둥그렇게 튀어 나와 있는데 사실 다른 사람들은 어떻게 공간 활용을 하는지는 정확히 모르겠으나 그리 유용한 공간은 아니었던 것 같다(아마 식물 하나 정도 놓을 수 있을까?) 이전에 갔었던 당산 래미안 4차에서도 30평대에서는 그런 형태로 볼 수 있었는데 당시에는 혁신적인(?) 디자인이었던 것 같은데 지금은 약간 촌스러운 느낌이 들긴 한다. 아, 그렇다고 만약에 준다고 하면 당연히 감사합니다 해야 할 상황이다. 입지는 어디 가서 죽지 않는다. 강남역과 신논현역 딱 중간에 있는데 어디 가서 지하철로 불편함을 겪을 수가 없는 곳이기 때문이다. 이곳의 아파트들에서 굳이 입지나 역세권을 언급하지 않는 것은 2호선 신분당선 9호선 모두 국내에서 가장 선호하는 노선이며 이곳은 딱히 원하지 않더라도 다른 곳에서 이곳으로 알아서 뚫을 예정이니 말이다.

서초 푸르지오 써밋은 이번에 처음 가 보았다.

이곳이 유명해진 이유는 다른 이유보다는 스카이 브릿지가 가장 큰 이유인데 그냥 임장을 간 상황에서는 멀리서 찍을 수가 없어서 아래에서만 찍어보았지만 왠지 모르게 한 번 올라가보고 싶다는 생각은 많이 해 보았다(올라가는 데는 실패했다 ㅜㅜ) 사실 이곳에만 있는 스카이 브릿지는 아니다 이촌의 래미안 첼리투스의 경우 각 동마다 스카이 브릿지로 다 연결이 되며 여의도의 주상복합도 그리고 신도림 쪽의 디큐브 시티에도 스카이 브릿지가 있으며 단순히 통로뿐만 아니라 헬스장으로도 활용하는 곳이 있다. 영국에서는 스카이브릿지를 아예 입주민들을 위한 수영장으로도 활용하고 있는 것을 보면 미래에는 저 브릿지를 어떻게 활용하느냐에 따라서 고급 아파트의 기준이 나눠지지 않을까 생각을 해 본다. 푸르지오 써밋의 경우 전반적으로 아이들을 위한 놀이터의 놀이시설들이 여타 다른 곳에서 보기 힘든 고난도(?) 기구들이 많아서 아이들이 재미있어 보였다. 반면에 아마도 관리 미흡이겠지만 지시를 위한 돌 등이 지시표시가 다 지워져서 알아보기 힘든 상황을 겪기도 했다. 일전에 다른 서초의 아파트에 비해서 전반적으로 관리적인 측면에서는 미흡한 부분이 많이 있다. 아마 관리업체를 잘못 선정해서 이런 문제가 생기지는 않았을까 생각을 해 본다. 그래도 이 지역 최고 대장 아파트임에는 틀림없다(아, 조금만 더 가면 반포리체도 있는데 반포라고 적혀 있는 아파트 앞에서는 무릎을 꿇는 수준이니 참고만 하시라)

돌아가는 길에 보게 된 래미안 서초 스위트이다.

이전까지는 롯데캐슬클래식에 비해서 규모가 작아서 그리 신경을 쓰지 않았던 아파트인데 지금 와서 보니까 전반적으로 관리도 잘 되어 있고 조경도 괜찮으며 나름 문 주도 웅장하고 좋은 편이다. 전반적으로 규모는 작지만 나름 알짜라고 할까? 경부고속도로를 들어가고 나올 수 있는 나들목 쪽에 위치하고 있으며 (반포 IC) 신논현역과도 가깝고 각종 시외버스와도 그리 멀지 않은 위치인 데다가 오래되지도 않았다. 다만 직접 가서 보면 타워형으로 쫙 지어져 있는 것을 볼 수 있는데 한층에 4개 혹은 5개의 세대를 구성하고 있고 24평부터 39평까지 다양하게 구성이 되어 있다. 관리도 굉장히 잘 되어 있는 듯하고 내부적으로도 아늑한 공원의 느낌이 있어서 상당히 마음에 들었던 곳이다. 그런 이유에서인지 규모가 훨씬 큰 롯데캐슬보다도 가격은 높게 형성되어 있다. 이름 빨일까 아니면 실제 임장 왔던 사람들의 느낌일까?

마지막으로 사진 가장 우측에 보이는 두산위브는.....

사실 래미안 서초 스위트보다도 더 규모가 작은 편에 속한다. 100세대가 채 되지 않는데 그로 인해서 전반적으로 방범이 용이한 편이라 들어가는 길에 잡혀서 못들어갔다(ㅠㅠ) 배달이라도 한다고 하기에는 너무 빈손이라 그랬을까? 하지만 전반적으로 아파트의 관리는 잘되어 있는 편이며 정말 조용..... 하게 매매가 되는 듯하다. 1년에 몇 건 되지도 않아서 가격을 보기도 좀 애매한 감이 있는데 아마 롯데캐슬 클래식의 동일평수에서 1~2억 정도를 차감하면 나올 수 있는 가격으로 보는 것이 좋을 듯하다. 가격적인 부분에서 대형 아파트를 가지 못한다고 하면 대안책으로는 괜찮은 편이나 투자적인 측면에서는 그리 좋지는 않은 듯하다. 다만 앞서 있던 아파트 중 초등학교에 가장 가까운 편이고 소규모 단지이며 저층이기 때문에(상대적으로) 조용하게 살고 싶은 분들이 많이 모여사는 것으로 판단된다. 그럼에도 바로 입지가 너무나 뛰어나기 때문에 결국은 우상향 중에 있다.

가격은 전반적으로 33평 기준 25억은 다 넘어가고 있는 곳들이다.

이제 강남권은 20억 이하는 아파트가 아니라 빌라다 라는 느낌으로 진행이 되고 있다. 어디까지 올라갈지는 모르겠지만 반포 아크로 리버파크의 33평이 이제 40억에 육박하는 시점에서 20억대가 결코 비싸게 느껴지지 않는 것은 결코 기분 탓은 아닐 것이다. 실거주 하기에는 다소 번잡할 수는 있지만 향후 아이들이 어른이 되었을 때(?)는 결코 후회하지 않을만한 선택이 될 수도 있겠다(크아... 부럽다)

요번에는 서초구에서 번화가에 위치하는 곳을 선정해서 가 보았다.

물론 강남역 북쪽 방향인 서초 푸르지오 써밋이나 롯데캐슬 클래식보다는 강남역 한복판에서는 조금 떨어져 있지만 나름 주변이 회사와 오피스텔 천국이라서 전반적으로 유흥 시설이 많이 배치된 곳이다. 그리고 과거에는 아파트들이 전반적으로 낡게 되면서 약간 슬럼화가 이루어지기도 했는데(과거 무지개 아파트나 우성 2~3차 등등) 몇 년 전부터 재건축을 시작하더니 이제는 얼추 다 완성이 되었다. 그리고 이렇게 완성이 되고 보니까 정말 '깔끔, 청결' 해 진 것이 눈으로도 확 보이는데 양재에서부터 서서히 걸어오면서 내가 알고 있던 과거와 지금이 얼마나 다른지 눈으로 직접 확인하게 되었다.

래미안 신축 3총사 중에 가장 최근에 지어진 리더스 원이다.

전반적으로 아파트임에도 주상복합에 주로 사용되는 외관의 유리창들이 굉장히 인상적이다. 물론 사용자의 입장에서는 문이 열리지 않는다던가 하는 부분이 조금은 있을 수 있으나 외관상으로는 기존의 아파트들과 확연히 다른 부분이 보인다. 브랜드가 래미안이라서 그런지 조경은 '역시 래미안'이라고 불릴 정도로 깔끔하고 아름답게 되어 있는데 저기 4군데 모두 다녀와보고 느낀 부분 중 하나는 전반적으로 동 간 거리는 그리 멀지는 않게 구성되어 있다는 점이다. 서초 그랑 자이의 경우 센터를 넓게 뚫어놓고 아파트들을 전반적으로 바깥쪽으로 붙여놓아서 상대적으로 동 간 거리는 멀어 보이고 내부 공간이 넓다는 느낌이 드는 반면 리더스 원의 경우 아파트 주변으로 공원이 존재하고(물론 서초 그랑 자이도 존재는 상대적인 부분이 다르다는 의미)  상대적으로 서초 그랑 자이보다는 넓지 않은 공간을 활용하여 12개의 동을, 그랑 자이는 9개의 동을 지었으니 어쩌면 동 간 거리는 필연적인 결과라고 보인다. 실제로도 래미안이라는 브랜드에 지하철 역까지 더 가까운 리더스 원이 상대적으로 서초 그랑 자이보다 가격이 낮은 이유가 이런 이유이지 않을까.

래미안 삼총사 사이에 끼어 있는 서초 그랑자이이다.

외롭고 슬프지 않겠냐고? 노우! 절대 아니다. 내가 갔을 때는 이제 막 이사를 들어오고 있어서 다소 어수선한 부분이 없지 않았으나 자이만의 독특한 조경과 센터의 2층으로 된 연결 라인이 너무나 인상적이었다. 놀이터도 아파트 바로 우측에 공원 쪽으로도 굉장히 좋고 넓은 곳이 존재했으며 위에도 이야기했듯 동 간 거리가 넓어서 가장 쾌적하다. 많이 이사를 오지 않았음에도 모두들 나와서 중앙으로 집결하는(?) 것을 보면 아파트 내의 네트워크가 잘 이루어질 것 같다는 생각도 해 본다. 그리고 2층으로 구성되어 있는 중앙 시설 등은 아이를 가진 부모 입장에서는 그냥 풀어놔도 좋을 것 같은 곳이다. 현재 서초 독수리 오 형제 중 네 번째인 서초 그랑 자이가 완성이 되었고 대림에서 아크로 브랜드로 지을 신동아 아파트는 과연 얼마나 더 대단한 것을 내놓을지 무척 기대되고 있다.

신동아아파트는 현재 아직 건재한 상황이다.

설계 변경 시 서이초등학교의 일조권 문제로 인해 조합에서 수정 후 진행을 한다고 하는데 금년도 초에 나온 기사에는 3년째 진행을 하지 못하여 대림에서도 굉장히 고심을 하고 있다고 한다. 조만간 이주를 하더라도 최소 2025년이나 되어야 윤곽이 잡힐 것으로 보이는데 과연 어떤 대단한 퍼포먼스를 보여줄지 기대되고 있다(일단 좀 부수기나 하자 좀...)

나머지 독수리 친구들도 만나러 갔다.

사실 혹시 다시 임장 갈 기회가 있다면 이렇게 가면 안 되겠다는 생각을 했다. 원래 대형 단지의 경우 확보된 공간이 넓기 때문에 조경도 자유롭게 할 수 있는 부분이 많이 있는데 그렇게 되면 실제로 단지 수가 큰 아파트가 대부분 조경이 훨씬 아름답게 구성이 된다. 그런데 그걸 반대로 갔으니 솔직히 서초 에스티지와 에스티지 S의 경우 결코 떨어지는 아파트가 아님에도 앞서 있던 리더스 원이나 그랑자이보다는 확실히 떨어지는 조경 상황을 볼 수 있다(거기다가 각각 3년 5년으로 시간이 꽤 지난지라 아파트 노후도는 조금씩 시작되고 있다) 하지만 최신 아파트보다 떨어진다는 것이지 같은 가구수의 아파트에 비해서는 월등히 뛰어난 편에 속한다. 물론 완전 기본기에 충실한 아파트라고 하지 혁신적이라고 말하기는 힘든 부분이 있다. 상대적으로 리더스원이나 그랑 자이에 비해 가격이 떨어지지만 일반 사람들은 애초에 꿈도 못 꿀 수준이니 서초 쪽을 보시는 분들이 먼저 고민해 봐야 할 곳이 아닌가 생각해 본다. 초등학교와 중학교 바로 지근거리에 있고 4개의 아파트의 수준이 비슷해진다는 전제하에는 다른 곳보다 학습환경도 괜찮은 편이다. 다만 학원가는 이곳을 사용한다기보다는 대치 쪽으로 라이딩을 하는 경우가 많이 있다.

돌아오는 길에 뚝섬 유원지 역에 다녀왔다.

아파트 임장에 뜬금없이 뭔 소리냐고 물어본다면 그냥 개인적인 이유지만 지금 서초구에서도 20억대와 30억대를 나누는 기준은 다른 것이 아니라 바로 이 한강이라는 것이 그 기준이라고 생각이 된다. 방금 소개한 4개의 아파트는 정말 최고층에서 멀리 보지 않으면 한강은 전혀 보이지 않는다고 봐도 무방한데, 향후 장기적인 상승이나 투자가치에 대해서 물어본다면 한강변 아파트보다는 빠르게 오르기는 힘들 것이라는 것이 개인적인 의견이다. 아파트의 가격을 결정하는 것이 학군에서 서서히 역세권과 한강, 그리고 입지로 변화가 되어 가고 있는 시점에서 스스로 아파트를 고르는 조건에 대해서 한 번 생각해 볼 필요가 있다. 일반적으로는 평생 가장 큰 금액을 활용하는 것이기 때문에 오직 '나만 좋으면 되는 경우'를 많이 생각하지만 개인적으로는 남들도 좋아하는 '미인 선출방식'으로 바라보는 것이 더 좋은 것이 아닐까 생각이 된다. 다음에는 강남역 북쪽을 한 번 찾아가 보도록 하겠다.

우리가 흔히 강남을 통칭할 때 강남 3구라고 통칭을 한다.

그런데 이렇게 말하면 좀 애매한 게 강남 2구(강남, 서초)와 송파구 간의 차이도 굉장하다. 그렇다고 한다면 그 잘 나가는 강남 2구 중 '현재' 가장 비싼 곳은 어디인가? 지금은 당연히 '서초' 그리고 반포지구라고 할 수 있다. 서초구의 경우 과거 거의 대부분 아파트 단지로 뒤덮여 있었기 때문에 나름의 부촌 이미지가 있었지만 강남의 중심권(압구정 등) 보다는 다소 낮은 수준을 유지하고 있었고 학군적으로 강남 대치동 보다는 다소 밀리는 감이 있어서 과거에는 강남구보다는 다소 낮은 수준을 유지하고 있었다.

개인적으로 상권이든 학군이든 결국 '돈' 이 만들어 낸다.

계속적으로 개발이 되고 돈이 되는 지역, 거기다가 대부분 직사각형으로 구성이 되어 있는 토지들을 보면서 결국 '이런 곳이' 상승한다라고 볼 수 있는 부분이 많이 있다. 그리고 아직도 개발될 곳이 무궁무진하다는 것이 바로 반포지구의 최대 장점이다(물론 칠부능선은 넘은 것 같긴 하다. 반포 주공 시리즈 다 재건축하고 나면 어느 정도는 완성이 되지 않을까 싶다) 나중에 강남의 압구정 현대 아파트 지역이 개발되기 전까지는 아파트에서는 타의 추종을 불허할 가격이 유지될 것이다. 어느샌가 20억 이하는 아파트로 보이지도 않는 것 같은 동네가 되어 버려서 너무 넘사벽이다. 그래도 대체 이곳이 뭐가 그렇게 좋은지 알아보기는 좋았던 것 같다.

처음 간 곳은 반포 센트럴 자이 아파트이다.

반포에는 자이도 꽤나 많이 있는데 가장 최근에 지은 아파트 중 하나이다. 신반포자이, 반포자이, 반포 센트럴 자이.... 뭐 앞으로도 많이 나오긴 할텐데 네이밍을 어떻게 지으려나 모르겠다. 좌우로 대형 건설사들의 아파트들이 지어지고 있는데 우측에는 반포 르엘(롯데의 야심작? 브랜드 네이밍을 추가로 한 것 같은데 단지가 좀 작아서 아쉬운 감이 있음)과 좌측의 래미안 원 베일리(이변이 없는 한 신반포 센트럴 자이보다는 가격이 높을 것으로 보인다. 브랜드, 세대수, 위치(초중을 나중에 설명할 아크로 리버 파크와 공유하는 수준이다) 어느 것 하나도 뒤질 것이 없다) 다른 세대수 많은 아파트보다는 다소 아기자기한 수준이지만 전반적으로 반포지구의 아파트답게 동간 간격도 널찍널찍한 편이고 옆 아파트와의 폭도 상당히 넓은 편이다. 최소 25억 이상을 가지고 있는 아파트이니 이곳에 사시는 분들은 자부심을 가져도 충분할 것으로 판단된다.

반포 래미안 퍼스티지, 축약어로 반래퍼. 

과거 반포 자이와 서초구 최고의 가격을 보여주었으나 이제는 다른 아파트에 비해서 다소 오래된 감이 있다. 하지만 썩어도 준치라고 했던가? 지금 당장 지은 아파트와 견주어도 아쉬울 것이 없는 그런 아파트이다. 그래서 지금까지도 이 정도의 가격을 유지하고 있으며 최상위 클래스에서 내려오지 않고 있는 상황이다. 전반적으로 반포 자이와 비교를 하자면 반 래퍼는 길게 늘어뜨린 방식으로 동간 구성이 되어 있고 그 중앙을 자동차가 지나다닌다. 요즘에는 공원화가 되어 있는 곳을 엄마들이 좋아하는데 이곳은 그런 점에서는 다소 아쉬운 감이 있다. 눈으로 보았을 때 아이들이 그 차도를 건너가고 있고 차도 가끔씩 움직이고 있는 것을 볼 수 있는데 사고의 위험이 다소 존재한다는 것이 아쉬운 점이 아닌가 생각해 본다. 하지만 조그마한 공원과 붙어 있을 정도로 조경에 있어서는 타의 추종을 불허하는데, 일단 그냥 봐도 이전에 봤던 반포 센트럴 자이보다 개인적으로 좋아 보인다. 엄마들이 옹기종기 모여 티타임을 할 수 있는 곳이 꽤나 많이 있는 것은 정보교환에 굉장한 도움이 되지 않을까 생각을 해 본다.

마지막으로 찾은 곳은 아크로 리버파크, 약자로 아리팍이다.

현존 아파트 중 가장 높은 가격을 유지하고 있고 계속 신기록 경신 중에 있다. 대체 뭐가 그렇게 좋아서 저런지 한 번 찾아가 보았는데 의외로 역세권이라고 보기에는 조금 멀리 떨어져 있지만(고속터미널도 구반포역도 조금은 다 애매한 위치에 있다) 단연 한강이 쫘악 펼쳐진 것이 상부에서 보면 굉장히 멋지게 느껴질 것 같다(못 올라가 봐서 어떤 뷰가 나오는지는 정확히 모르겠지만 인터넷에 돌아다니는 뷰를 보면 가히 장관이라고 볼 수 있다) 그리고 집 값을 약 20% 향상해주는 3번째 사진(한강공원 가는 길)이 바로 앞에 펼쳐져 있다. 한강공원의 경우 한강을 끼고 있는 아파트들이 가진 절대적인 특권으로서 길이 바로 연결된다고 하면 정말 아파트 가격에는 영향이 있을 것으로 판단하고 있다. 그리고 앞서 설명했던 래미안 원 베일리와 초/중을 같이 공유하고 있어서 학부모 입장에서도 괜찮은 곳이고 전반적으로 한적하고 웨딩 사진을 이곳에서 찍는 커플이 있을 정도로(실제 임장 갔을 때 찍었던 사람들이 있었다) 녹지 조성이 잘 되어 있다. 가격이 굉장한 만큼 내부적인 시설들도 굉장히 잘 갖춰져 있는데 불과 몇 년 전까지만 해도 부실시공이라고 외부에 붙여놨던 것을 생각해 보면 상전벽해라는 느낌도 든다. 앞으로 더 발전될 일만 남은 이곳을 마지막으로 첫 번째 임장을 마무리하였다.

오랜만에 반포지구를 다녀왔다.

개인적으로 과거부터 강남이라는 곳에 대한 로망이 있어서 항상 가던 곳이긴 했는데 그간은 다른 지역의 아파트를 임장한 다는 핑계로 강남에는 오지 못하다가(현실적인 가격이 말이 안돼서) 이제는 가격이 더 말이 안 되는 상황이 돼서 도대체 얼마나 좋길래 이렇게 난리인가 싶어서 한 번 찾아와 봤다. 서초 반포의 얼마 전의 영광이라고 하는 반포 래미안 퍼스티지를 돌아다니면서 2008년에 완공된 아파트의 조경이 지금 조경보다 아름답다는 것을 새삼 깨달았고 지은 지 얼마 되지 않은 반포 센트럴자이는 다른 지역과 다르게 널찍널찍한 아파트의 동 간 거리가 마음에 들었다. 물론 조경은 말할 것도 없고. 그리고 마지막으로 찾아간 현존 최고 가격의 아크로 리버 파크(아리팍)는 동네의 여유로움과 선선한 바람, 그리고 멋진 티하우스 등이 이목을 끌었다.

왜 이런 곳이 성공했는가?

재건축의 성공이라고 할 수 있다. 단연코 향후 100년 안에 강남 서초를 뛰어넘는 지역은 나오지 않을 것 같다. 이는 두 가지를 생각해 볼 수 있는데 먼저 완전 빈 땅에다가 모든 것을 깔아주었던 정부 정책이 첫 번째이고 두 번째는 초기 지었던 아파트들이 정사각형 형태의 지역을 가지고 있어서 향후 개발하기도 너무 좋았다는 점이다. 삼호 아파트가 대체 몇 차까지 있는지도 모를 정도로 많이 있고 주공은 말 할 것도 없다. 과거의 주공 아파트가 가난한 사람들이 사는 아파트였다고 하면 이제는 부의 상징이 되어버린 황당한 경우도 있다. 이렇게 미래를 보고 사전에 투자를 했다면 얼마나 좋은 결과를 가져왔을까?

우리는 이제 재건축에 투자하기에는 시드머니가 부족하다.

당장 내 살 집도 구하기가 어려운 마당에 투자 하는 것 자체가 어렵다. 그렇다고 투자를 하지 않는다고 하면 요즘 말하는 '벼락 거지'를 벗어나기 힘들다. 그러면 어떤 것을 해야 하는가? 이 책의 제목인 재개발될 빌라와 리모델링할 아파트가 바로 그 대안이다. 물론 이 영역에서 소위 '물려있는' 사람들이 꽤 있긴 하다. 하지만 분명 향후 아파트의 재건축보다는 리모델링이 많아질 것이고 이해관계가 복잡해진 상황에서 대형 재개발이 아닌 소수 지역의 재개발이 될 것이라는 의견이 지배적이다. 우리는 과연 어떤 곳에서 성공할 수 있을까?

나 역시도 과거 지방 아파트라고 하면 손사래 친 적이 많다.

그런데 내가 일하고 있는 화성시나 얼마 전까지 일했던 평택시를 보면 대기업의 이동이 어마어마한 경제적 부를 가져다 준다는 사실을 알았다. 전반적으로 바로 눈앞에 보이는 것만 보면 너무 초라한데 미래를 보고 들어간다고 하면 굉장한 부를 얻을 수 있다는 것도 느꼈다. 당장 동탄 2 신도시의 동탄역 주변 우 포한은 15억에 거래가 되고 있지 않은가? 과연 서울 외의 지역에서 이만한 가격이 나올 줄 상상이나 했겠는가? 결국 교통과 기업, 그리고 미래 가치에 대한 시장의 종합평가는 꼭 서울이 왕은 아니다는 것을 보여준다. 부산의 해운대 지역은 이제 서울의 웬만한 구 이상의 가격을 보여준다. 지방의 아파트들도 이제는 확연히 달라진 모습을 보여준다.

각종 데이터를 보고 판단하라.

저자는 무조건 임장을 다니는 것에 대해서 그리 선호하지 않았다.  너무나 좋고 명확한 데이터들이 있는데 무조건 몸으로 떼운다고 되는 세상이 아니라는 의미다. 일단 먼저 데이터를 보고 가공하여 판단할 줄 알아야 한다. 특히 미분양과 향후 몇 가구나 완성이 되는지를 파악하는 것은 당연히 중요한 것이고 저자와 같이 어떤 기준을 가지고 판단을 해야 한다. 여담인데 이렇게만 보면 매력적인 지역이 좀 보이긴 하지만 향후 어떻게 될지는 2024년쯤 가봐야 안다. 하지만 적어도 저자가 쓴 글을 보면 실패한 케이스가 별로 없으니 한 번 믿어봐도 무방하지 않을까?

올해 더워지기 전 마지막으로 송파와 경기도 남부의 접점 위치인 장지역 부근을 탐방하고 왔다.

2013년에 송파 파크하비오를 분양했었는데 당시 얼마 높지 않았던 경쟁률(33평 기준 6억 분양가로 고분양가 논란이 있었음)과 더불어 높은 용적률(599%)로 인해서 건물이 다닥다닥 붙여서 지을 수밖에 없다는 이야기로 결국 청약을 하지 않았던 기억이 난다. 지금에 와서 생각을 해보면 정말 '바보 같은 결론' 이 아닐 수 없었는데 물론 그 사이에 더 좋은 조건의 청약들이 있었던 것을 생각해 보면 또 그런 것도 아닌 듯하다(뭘 바라는 건지?^^;;)

전반적으로 보자면 우려했던 결과가 그대로 나오긴 한다. 건물 층수는 높지 않은데 용적률이 워낙 높다 보니 소위 '닭장' 같다는 느낌이 진하게 들기는 하는데 전반적으로 대우에서 어떻게 하든 빗겨서 지어보려고 상당히 노력한 흔적이 돋보인다. 나름 준 신축인 데다가 송파구라는 이점이 있긴 하나 가격적인 면에서 보자면 마용성과 비슷한 수준으로 보인다. 바로 오른쪽 부분에 위례 신도시가 있는데 위례 신도시하고도 가격이 비슷한 수준이라고 보여진다. 초기에 초등학교가 먼 이슈로 인해서 버스를 빌려서 이동을 했었고 파인타운 쪽의 학교를 다녀야 하기 때문에 대로를 건널 수밖에 없는 구조이다. 전반적으로 매수라는 관점에서 볼 때는 다소 아쉬운 면이 많은 곳이라고 할까? 주상복합의 느낌으로 대단지를 구성하고 너무 높은 건물을 원하지 않는다고 하면 괜찮은 선택이 될 수 있을 것 같다. 시세 상승에는 그리 좋은 점수를 주기는 어렵다.

위 사진은 길 건너에 있는 송파 아이파크이다.

길 건너에 있고 오피스텔임에도 이게 건물이 더 간지 나긴 한다. 평수가 그리 크진 않아서 굉장히 오밀조밀 지어놨는데 뭔가 예술적으로 지어놓아서 보기에 굉장히 좋아 보인다. 강남 아이파크도 조금 특이한 형태로 지어진 곳이 있는데 실제로 살아가는 사람들 이야기를 들어보자면 그리 좋은 것은 아니나 외관상 멋드러 진 것은 사실이다.

길 건너의 나름의 대단지인 송파파인타운으로 이동을 했다. 

과거에 매수를 고려해 보았던 곳으로 개인적으로 최근 어떨까 고민을 해 보았는데 동이 쓰여 있지 않으면 12/13단지를 제외한 나머지 단지는 정말 구분 조차 하기 힘들 정도로... 똑같이 생겼다. 그래서 한 번 비교를 해 보았더니 아래와 같은 결과가 나온다.

이곳은 과거 공공택지에서 한꺼번에 공급된 곳으로써 '빈 땅'에서 시작한 곳이고 임대의 비중을 굉장히 높여서 한 곳이었기 때문에 사실 임대 딱지를 떼기는 조금 어려움이 있을 것 같다. 아, 물론 사람을 차별한다는 의미는 아니다 다만 부동산의 가격이라는 측면에서 본다면 분명 마이너스가 되는 요소가 아직은 있다(모든 사람은 평등하다고 본다면 이러면 안 되지만 자본주의 사회에서 분명 차이는 존재하므로) 지하철 위치만 봐서는 8,9,4단지가 좋아 보이나 향후 장기적으로 보자면 임대가 없는 3,12,13 단지가 가격을 유지함에 있어서 다소 유리하지 않을까 생각을 해 본다.

양우, 중앙, 극동 등 지금은 사실상 없는 건설사도 꽤 있는데 향후 보수 측면이나 리모델링 측면에서는 어떻게 될지 다소 궁금하긴 하다. 전반적으로 용적률이 높지 않아서 가격만 받쳐 준다면 앞으로 20년 정도 지났을 때 재건축도 가능할 것으로 보이는데 그때는 정말 빛을 볼 수 있는 동네가 아닐까 생각을 해 본다. 지금은 위례 신도시보다 서울이고 장지역이 더 가깝다는 점 외에는 큰 장점은 찾아보기가 다소 어렵다. 잠실 가기 좋고 교외로 나가기가 좋다는 정도가 장점이지 않을까 생각해 본다.