The EconoMic Person

서울 내에는 많은 곳을 이사 다녀 봤지만 제대로 된 공원을 끼고 있는 동네가 많이 없다.

그래서 그런지 소위 '공세권'이라고 하여 공원 근처에 있는 아파트들의 가격이 상승하는 것을 볼 수 있는데, 그 대표적인 예로 보자면 북서울 꿈의 숲과 서울숲이 있다. 근처의 아파트들이 공원 조성 이후 미친 듯이 상승되었고 항상 아파트를 홍보할 때 공원과의 거리를 강조하게 된다. 어쩌면 쓰레기 매립지역에다 세운 상암 쪽도 역시 하늘공원 등에 힘입어 가격 상승을 맛보았다. 그래서 주변에 거대한 공원이 존재하는 지역의 아파트 중 조망권이 확보가 된다면 가격 상승에 기폭제가 되기도 한다. 그런데 찾다 보니 그것에 해당하지 않는 곳을 발견했다. 바로 보라매 공원 지역이다.

보라매 공원은 보통 어릴 적에 고무동력기나 글라이더 날리러 많이 갔던 기억이 있다. 그래서 그런지 전체적으로 공원 자체가 굉장히 올드한 느낌을 받을 수 있는데 공군 관련 아파트도 많이 있고 회관도 근처인지라 공군 관련된 것들이 많이 있고(전투기나 헬기 등) 기상청과 소방서 등의 공무원이 있는 시설도 존재하고 있으며 서울 시내에 꽤나 큰 공원 중 하나이다. 어쩌면 중심에 굉장히 가깝게 붙어 있기도 한데, 이곳을 보다보면 한쪽에 주상복합 건물들이 다닥다닥 붙어 있는 것을 볼 수 있다.

건설사 이름을 보자면 롯데 현대 삼성 등등 어디가서 빠지지 않는 건설사가 정말 무식할 정도로 탄탄하게 지었다. 주상복합 아파트인데 굉장히 오래된 형태인데 20년 정도 지난 지금에도 외관에 특별히 이상이 없는 것을 본다면 굉장히 관리를 잘할 듯 보인다. 그리고 평수가 전체적으로 큰 평수로만 채워져 있기 때문에 규모에 비해 세대수가 매우 작은 편이다. 그래서 그런지 주상복합이라는 메리트를 가지고도 편의 시설 자체는 그리 많지는 않다. 그리고 전체적으로 관리비는 꽤나 많이 나오는 편이다. 하지만 그만한 규모를 유지하기 위해서 필요한 것이기도 하다. 개인적으로는 삼성 쉐르빌(과거 삼성중공업 건설 건물)의 외관이 가장 마음에 들긴 하는데 삼성 쉐르빌 건물에 가장 큰 문제는 바로 '중앙난방' 방식이라는 점이다(나름 또 예습 복습 좀 했다) 몇 년 전에 투표를 했었는데 실패했다고 하는데 거주민 분들께서는 중앙난방 방식이 가격이 저렴하고 일괄적이라 더 마음에 드는가 보다.

아마 단일 건설사에서 지은 것이라면 굉장한 가격 상승을 보였을 텐데 다 각자 지은 나머지 주변 아파트에 비해, 그리고 조금 더 멀리 가보자면  신길 뉴타운의 33평 아파트에 비해서도 이곳 60평대 아파트 가격이 싸다. 가격 차이도 많이날 뿐더러 매매도 거의 이뤄지지 않고 있는데 세대수가 적은 것도 있겠지만 사람들의 선호가 너무 신규 아파트에만 몰려 있어서 이기도 하다. 그리고 그동안 굉장히 문제라고 판단이 되었던 지하철 부분에 있어서는 신림선(경전철)이 지어지고 있고 2022년 경에는 운행이 가능하다고 한다. 따라서 그 시점에 맞춰서 이 곳의 저평가는 어느 정도 해소가 되지 않을까 생각이 된다. 특히 보라매 공원을 마주 보고 있는 4개의 주상복합의 경우 조망권이 무조건 확보가 되어 있고 옆의 보라매 병원도 있으며 문제였던 역도 보강이 된다면 가격은 지금보다 확 뛰어오를 것이라 예상이 된다(한 2년 정도 뒤에 다시 읽어봐야지, 현재 60평대 가격은 10억 수준이다) 향후 빈틈을 노려본다면 이런 곳도 괜찮지 않을까?

지역별로 차이가 있지만 각 지역마다 랜드마크 형태의 주상복합들이 있다. 내가 예전에 살던 동탄 1 신도시의 경우 메타폴리스라고 하는 포스코에서 지은 거대한 건물이 있다. 기회가 닿아 59층에 올라갈 일이 있었는데 그 위에서 내려다보는 도시의 모습은 가히 장관이었다. 우리가 63 빌딩이나 롯데타워 위에서 내려다볼 때 사실 배경이 멋지고 그렇다기보다는 그저 가까울 때는 전혀 모르던 곳이 작게만 보이고 나보다 아래 있다는 사실에 굉장한 희열을 느끼게 된다. 고층 건물의 특징이라고나 할까? 중랑구에서 현재 그러한 건물을 찾으라고 하면 단연코 현대 프리미어스 엠코를 뽑을 수 있다. 그만큼 높고 튼튼하게 지었다.

처음에 가게된 계기는 최근 부동산 시장의 정세 변화에 의해서 그렇다. 우리는 지난 수십 년간 학습을 통해서 다음과 같이 기억을 하고 있다.

'주상복합은 오르지 않는다'

'주상복합은 주변이 번잡하고 시끄러워서 살기 어렵다'

'주상복합은 향후 재개발이 불가능하다. 용적률을 더 늘릴 수가 없다'

'주상복합은 항상 아파트에 비해 선호도가 떨어진다'

그런데 이게 과연 참인가? 실제로 강남의 타워팰리스가 2000년대 중반에 엄청난 인기를 끌었던 것은 기억을 하는가? 그곳의 가격은 주변에 비해 평당 가격이 우월하진 않지만 그렇다고 주변 사람들이 쉽게 살 수 있는 가격은 아니다. 물론 당시 1세대 주상복합의 경우 환기에 문제가 있는 경우가 많이 있었지만 지금도 현역으로 많은 부유한 사람들이 살고 있는 것을 확인할 수 있다. 그들은 바보라서 거기 있는 것이 아니다. 실제로 입주자의 만족도를 보자면 주상복합만큼 높은 곳은 없다고 본다. 원스톱 쇼핑과 더불어 각종 편의시설을 다 갖추고 있는 입장에서 입주민들이 멀리 나갈 필요가 없다는 것을 본다면 굉장히 좋은 것을 알 수 있다. 아까 잠시 언급했던 타워팰리스의 경우 벌써 20년 가까이 된 주상복합임에도 20억 이상의 가격을 유지하고 있는 것을 본다면 재개발은 이제 고려 대상에서 제외해야 맞는 것이 아닌지 모르겠다.

중랑구의 랜드마크인만큼 확실히 규모가 남다르긴 하다. 물론 497세대 밖에 되지 않는 어쩌면 크지 않은 규모이지만 주상복합의 보통 규모가 100~200세대 정도의 규모를 보인다고 보았을 때 이것은 상당히 큰 규모이며 아파트와 관리비 측면에서 어깨를 나란히 할 수 있는 좋은 아이템이다. 더군다나 16,000원만 내면 할 수 있는 수영장, 헬스장, 골프시설, 키즈카페, 독서실 등등 편의 시설에 있어서는 당연히 아파트에 비해서 월등히 좋다고 볼 수 있다. 수영장의 경우 레인이 2개로 확인되나 실제로 사용하는 사람이 많지는 않아서 편하게 사용할 수 있다고 하니 얼마나 좋은 시설 인가? 헬스장 역시도 러닝머신만 좀 많고 나머지는 별로 사용하는 사람이 없다고 하니 근육 키우는 데는 금상첨화라고 할 수 있겠다. 

주상복합의 단점 중 하나가 바로 환기 문제가 있는데 2013년에 완공된 해당 주상복합의 경우에는 그래도 많이 보완을 했다. 환기 부분에서 고급 자재를 사용했을 뿐만 아니라 90도로 문도 열리기도 한다. 고층의 경우 바람 때문에 완전히 여는 것을 그리 추천할만한 사항은 아니지만 완전히 불가능 한 것은 아니라고 확인은 되니 사용할 수 있을 것으로 보인다. 전체적인 평은 겨울에는 굉장히 따뜻한 반면에 여름에 다소 더워서 에어컨이 필수라고 하니(어차피 시스템 에어컨은 거의 모두 달려 있다) 환기 부분에 있어서도 적절히 활용할 수 있는 편이 좋을 것으로 생각된다. 그리고 한 층에 5세대가 있으며 엘리베이터는 4개가 있어서 적어도 아침 출근시간에 격하게 막히는 것은 아닐 것으로 판단이 된다.

향후 아파트의 경우 계속 진화하겠지만 현재의 모습에서 크게 벗어나지 않을 것으로 보인다. 특히 새 아파트의 경우 일반적인 사람으로는 감히 엄두도 못낼 가격으로 계속 유지되겠고 인프라가 갖춰지기까지 최소 3년 이상이 소요가 되기 때문에 그들만의 리그로 전락할 수 있을 것으로 파악된다. 따라서 생활의 편리성과 함께 다양한 시설을 제공하는 주상복합이 향후 다시 뜰 확률이 높다(특히 최근과 같이 멀리 나가지 않는 사회가 된다면 더 가속화될 것으로 파악된다) 향후 재건축에 대한 것은 고려할 필요가 없고 특히 고층 주상복합의 경우 일반 아파트의 형태와 다르게 짓기 때문에 상대적으로 층간소음이나 지진에 강하게 될 수밖에 없다. 따라서 향후 미래를 보고서 투자를 해보고자 한다면 현재 아파트에 비해 가격이 낮은 주상복합을 한 번 돌아보는 것은 어떨까?

PS: 현대 엠코의 명칭이 합병으로 인해 사라지면서 힐스테이트로의 이름 전환이 진행되고 있다고 한다. 이름에 민감한 분에겐 또 다른?ㅋ

최근 구상을 하고 있는 것이 있어서 한 번 확인차 성수동 까페거리를 가 보았다. 평소같았으면 운동화 뽝 신고 지하철로 도보로 계속 이동을 하면서 보았을텐데 아이들도 같이 움직여야 하는지라 자연스레 자동차를 타고왔고 지도를 펴서 보니 가장 효율적으로 자동차를 주차할만한 곳이 어디일까 보니 성수동 이마트였다. 이마트 본사가 있는 곳이기도 한데 규모가 타 이마트에 비해 상당히 큰 편에 속했고 점심 때 갔던 푸드코트도 리모델링을 한 지 얼마 되지 않아서 그런지 굉장히 깨끗했다(심지어 물이 탄산수도 나온다!ㅋㅋ) 어찌됐건 이마트에 장 볼일도 있고 해서 차를 모셔다 놓고 밖으로 나오니 제일 먼저 보이는 건물은 '서울숲 힐스테이트' 였다.

메이져 건설사 중 가장 오랜 경험을 가지고 있는 회사를 꼽으라면 단연코 현대건설을 꼽을 수 있는데 전체적으로 현대건설의 경우 래미안 자이와는 다르게 브랜드 이미지가 사실 젊다기보다는 조금 중후한 맛이 있는 그런 브랜드이다. 노골적으로 홍보도 많이하는 편도 아니고 경박한 싸움질도 사실 그리 많이하지 않는 편이다(물론 건설사에서 일하시는 분들은 정말 피터지게 싸우고 있는데 나만 모르는 것일수도 있다) 어찌됐건 이 아파트는 지어진 지가 벌써 10년이 넘은 아파트임에도 최신 아파트와 같은 형태로 유지되고 있다. 외관에 글자가 조금 흐려져서 이제 도색을 다시해야 한다는 것 이외에는 전체적으로 깔끔함 그 자체였다.

겉만 보고 볼일을 본 다음 돌아올 때 아이들과 같이 놀이터에서 놀았는데 상대적으로 세대수가 500세대가 채 안되는 규모인지라 기타 시설이 크고 그러진 않았다. 놀이터의 경우 이마트 방향으로 두 개가 있었는데 세대 내에 아이들이 적어서 그런 것인지는 몰라도 사용하는 사람이 그리 많지는 않았다. 뭐 굳이 여기서 사용을 안해도 한 10분만 걸어가면 거대한 공원인 서울숲이 펼쳐지는데 굳이 그럴 필요가 있지 않을 것이라 생각도 되긴 하고 거기서 네이버 부동산과 호갱노노를 켜서 확인해 본 결과 고층에 한강 뱡향으로는 한강 조망이 된다는 사실도 알아냈다. 최근에는 한강 조망이 굉장히 워너비가 되어 여기저기 화려하게 설명하는데 일단 느낌 상으로는 그냥 머~~~얼리 보이는 정도로 판단된다. 아예 1층 쪽에서는 보이지도 않으니 말이다.

지난번 영등포를 다녀왔을 때도 그렇고 아직도 발전을 많이 해야 하는 것이 이 동네의 학군이다. 학군은 뭐 그냥 없다고 보면 된다고 생각될 정도 수준인데 전체적으로 준공업지역이 많았던 지역이기도 하고 과거에는 극서민층들이 많이 살아서 그런지 전체적인 학구열은 높지는 않은 상태이다. 하지만 전체적으로 타 지역에 비해 가격이 폭등을 하면서 동네 거주를 하시는 여러 학부모들도 신경을 조금씩 쓰기 시작하는 것 같은데 향후 왕십리나 상왕십리 쪽부터 치맛바람이 솔솔 몰려오지 않을까도 생각을 해 본다(이곳도 전체적으로 고급 주택들이 들어오면서 상승하리라고 본다)

전체적으로 평지에 이만한 효율성(한강/공원/마트/카페거리 등)을 보자면 가격은 현재 7/12 당시 33평 기준 호가로 17억 내외인데 추가로 더 상승할 요소는 있다고 본다. 서울숲 근처의 곳곳이 전체적으로 굉장히 크게 발전되고 있고 가격도 폭등이라고 생각이 될 정도로 계속 상승되고 있다. 향후 20억 내외까지 가지 않을까 개인적으로는 판단은 하고 있으나 주변 지역 정비는 다소 아쉬운 점 중 하나이다. 지하철까지의 거리는 좀 있으나 지하철까지 가는 길이 평지임을 고려한다면 굳이 초역세권이 아니어도 충분히 좋은 아파트로 자리매김 할 수 있지 않을까 생각한다.

전에 중고나라에서 직거래를 한 번 한 적이 있는데, 퇴근하고 신도림으로 가서 지하철비라도 아끼고자 지도를 보니 집에서 생각보다 멀지 않다는 것을 확인할 수 있었다. 그래서 어젯밤에 한 번 도보로 신도림역까지 가보기로 마음을 먹었다. 그런데 그냥 무작정 가자고 하니 뭔가 목적성이 불분명(?)해서 중간에 한 아파트를 한 번 구경 가보기로 마음먹고 출발을 했다. 개인적으로 걷는 것을 무척 좋아하는데, 이곳은 특히나 평지 위주라 상당히 편하게 걸을 수 있었다.

사실 왜 '아트' 인지는 잘 모르겠으나 신도림역을 가보니 문화인의 거리가 있더라. 그래서 아트인가? 뭐 어찌됐건 요즘 아파트들은 일단 대문 하나로도 충분히 먹어주기 때문에 대문부터 한 번 찍어 봤다. 나름 간지 난다. 거기다가 자이니까ㅋ

전체적으로 높게 뻗은(최고 31층) 전형적인 서울 시내의 아파트이다. 솔직히 말하자면 다른 아파트와의 특색을 찾기는 조금 어려운 듯한 느낌인데, 바로 오른쪽에 붙어 있는 영등포 푸르지오랑 비교글 하자면 이곳은 전형적인 타워형 아파트이고 영등포 푸르지오는 판상형 아파트로 볼 수 있다. 타워형은 대부분 남서/남동향으로 배치가 가능하나 판상형은 남향과 동/서향으로 나눠져서(일반적으로는 대부분 남/동향) 단지 내 선호되는 동이 존재하게 된다. 뭐가 더 좋고 나쁘고 말할 것은 없지만 아마도 최근에 다시 판상형을 좋아하는 것을 본다면 타워형의 환기 안 되는 부분은 큰 약점으로 작용하고 있는 듯하다. 개인적으로 타워형 살다가 판상형으로 이사를 왔는데 확실히 다르긴 하더라.

안쪽은 밤에 근처에 1호선 기차가 지나간다고 알고 있음에도 매우 조용했다. 단지 외부의 환경은 그리 좋지 못하나 내부 환경은 정말 잘 해놓았고 길게 뻗은 형태의 아파트로서 중앙통로가 산책 혹은 운동하기가 상당히 괜찮아 보였다. 위의 사진은 뛰어가면서 찍어본 것인데, 저렇게 쭉 뻗은 길이 생각보다 길다. 남녀노소 활용해도 괜찮을 것 같다는 생각을 했다. 그리고 여느 아파트에 있는 시설들은 모두 있는 것을 본다면 자이에서 공간 활용을 잘했다는 생각도 든다.

최근에 지어지는 아파트들은 보기 좀 힘든, 쪽문도 있다. 요즘에는 약간 개방형(?) 이라고 하여 아예 문 자체를 두지 않고 다 들어올 수 있게 구성이 된 경우가 많이 있는데 이곳은 당시 상황에 맞추어 카드를 찍고 들어가는 형태인 쪽문이 있다. 근데 뭐 의미 없다. 이 아파트 주민이 아닌 나도 다른 문으로 걸어 들어갔는데 이 쪽문은 사실 그냥 이쪽 방면으로 들어가기 어렵게(?) 한 정도의 문이 아닐까 생각을 해 본다. 

위의 네이버 부동산 호가창을 보면 대략적으로 33평이 12억 내외 수준이라는 것을 알 수 있는데 재미있는 것은 1층과 31층의 차이점을 극명하게 알 수 있는 부분이 있다는 점이다.(2억 5천 차이)  이 아파트는 저층이 너무 밖에서 잘보이는 형태로 되어 있어서(특별히 차단할 만한 껀덕지가 없다) 가격 차이가 상당할 것이라는 생각을 하긴 했다. 최근에는 1층에 테라스 형태로 많이 꾸며주기도 하니 다른 아파트에서는 가격 차가 조금 덜하지 않을까라는 생각도 해 본다.

위의 호가를 보자면 위치상으로는 가격이 아직은 저평가된 상태라고 판단이 된다. 1호선과 2호선을 모두 이용할 수 있고(살짝 거리가 있긴 하지만) 서울 시내로의 진입이 용이한 위치임에도 영등포가 가질 수 밖에 없는 주변 환경의 미개선과 거의 뭐 바닥이나 다름없는 학군은 향후 풀어가야 할 숙제이긴 한데, 신길 뉴타운이 자리 잡고 어느 정도 커 나가면 그에 대한 반사이익도 얻을 수 있지 않을까라는 생각도 해본다. 

비교적 새아파트에 학군은 그리 신경 쓰지 않는다고 하면 서울 시내에서는 이 정도 가격 경쟁력을 보기 힘들 정도의 탁월한 선택이니 한 번 고려해 보는 것은 어떨까?

여전히 부동산 시장은 뜨끈뜨끈하다.

지난 12.16 대책이 나왔어도 신고가가 나오는 곳은 아직도 계속 나오고 있다. 다만 코로나 등으로 인해 전체적인 모수가 줄어서 주춤해 보이는 것 뿐, 실제로는 여전히 뜨겁고 호가가 내려가는 곳도 많이 없다. 그나마 차이가 있다면 이제는 조금은 현실적인 호가로 보이는 것들이 있다는 정도? 그만큼 대한민국, 특히 서울의 신축 아파트의 인기는 하늘을 찌른다. 이제는 신축 아파트가 10억 이하로 있는 곳이 없을 정도로(33평형 기준) 인기가 넘치고 있으며 회사에서도 친구들 사이에서도 30~60대까지 아파트 투자 혹은 분양에 대해서 말하지 않는 사람이 없는 정도이다. 그런데 신기한 건 매번 똑같은 사람들이 '이제는 꼭지다' 라고 이야기 하고 있고 먼저 성공한 사람은 '가즈아' 를 외쳐대고 있다. 그런데 단순히 그렇게 볼 것이 아니라 왜 오르는지, 어떻게 하면 투자를 할 수 있는지를 알고 비판을 하든 해야 하지 않을까?

이 책은 어쩌면 여타 다른 책과는 다른 소소한(?) 맛이 있다.

비슷한 여타 책을 보면 애초에 처음부터 따라할 수 없는 수준으로 진행이 된다. 그리고 결말은 정말 몇 십억 이상을 번 것으로 끝나버리는데 읽다보면 의욕이 사라지고 아파트로 투자하는 것은 그냥 소수의 사람들만 할 수 있다는 생각을 하게 된다. 이렇게 마무리가 되는게 맞는가? 사실 1억도 엄청나게 큰 나에게는 정말 말도 안되는 수익률을 보여주는 책들을 보자면 그냥 덮어버리는 게 마음 안상하고 좋다. 그런데 이 책은 좀 다르다. 뭔가 마지막까지 소소한 것들을 챙기면서 약간의 이득을 쌓아 나가는 그런 맛이 있는데 그래서 그런지 좀 더 현실적이고 지금 당장 신혼부부부터 보면 굉장히 좋을 것 같다는 생각을 하게 되었다.

개인적으로 부동산 투자를 하면서 신기한 사람들을 많이 보았다.

대부분 일평생 가장 큰 투자 혹은 구매를 하는 것인데 명품백이나 자동차 고르는 것보다 빠르고 그리고 쉽게 결정을 하는 경우가 많이 있다. 이 분이 책을 쓸 수 있었던 이유는 바로 이런 곳에 있는데 직접 임장하는 것도 중요하지만 비교를 위해 사진이든 표든 만들어서 객관적으로 분석을 할 수 있는 사람이 별로 없다는 것이다(물론 요즘 젊은 분들은 그렇게 하는 사람도 있다고 하는데 계속 쭉하지 않으면 그것도 감을 잃게 된다) 실제로 나 역시 첫 집을 매수할 때 단순히 지도만 보고 가서 좋을 것이라 판단했던 위치는 정말 애가 있으면 살 수가 없을 만한 고도(?) 였고 1억 이상 비싼 아래 쪽 집을 매수한 적이 있다. 임장을 가지 않았다면 제대로 알기나 했을까? 그리고 시간을 재보고 주변 시설을 보며 향후 오를 수 있을지 여부를 판단하지 않았다면 지금도 그냥 그 집에서 머물고 있지 않았을까 라는 생각도 해 본다.

위에도 언급했듯 인생에서 가장 큰 금액으로 투자를 하는 것이다.

개인적으로 가지고 있는 아파트는 청약으로 얻은 것이지만(정확히는 청약에 밀려 나온 것을 줍줍하여 뽑기해서 당첨된 케이스이긴 함) 이후에도 항상 주변을 돌아다니면서 임장을 멈추지 않는다. 더 나아가서 부동산을 주말마다 들락날락 하는(지금은 개인적으로는 하지 못하고 있지만 그전에는 많이 했었다) 것이 단순히 부동산 업자와 대화를 하기 위함이 아니라 부동산에 대한 감각을 익히고 꾸준한 관심을 통해 기회가 났을 때 재빨리 낚아챌 수 있는 기회를 갖게 되는 것이다. 이런 책을 읽고 사실 그렇게 실행하지 않는다면 아무런 의미가 없을 것이고 거기다가 이사를 다니지 않으면 내가 깔고 있는 돈의 중요성을 알 수 없기 때문에 투자로서의 성공은 어려울 수 있다.

김현미 장관께서 이런 이야기를 한다. 집으로 돈을 버는 시대는 지났다고.

물론 의식주 중 하나이기 때문에 매우 중요한 것은 안다. 그래도 세계 어느 나라든 누군가는 그것을 투자하기 때문에(다수를 보유하고 있기 때문에) 그 안에서 저렴한 임대를 할 수 있다. 역기능만 있는 것이 아니라 순기능도 있는데 그것을 그냥 무조건 안된다 잘못되었다라는 이분법적인 잣대로 진행을 하기 때문에 이렇게 반발심리로 더 상승하고 있는 것인지도 모른다. 개인적으로는 이렇게 생각한다. 신혼부부가 본인들만의 힘으로 서울 시내의 신축 아파트를 사는 것은 이제는 어렵다라고, 그래서 가격이 떨어져야 하냐고 물어본다면 아니라고 하겠다. 그만큼 신축 아파트를 원하는 사람은 많고 희귀한데 왜 막기만 할까? 아파트가 많은 것이 보기 흉해서? 그런데 바꿔 생각해 보면 이런 기회를 자꾸 미루고 안되게 하기 때문에 한 번 할 때 무조건 높고 크게 그리고 빠르게 하는 것은 아닐까 생각해 볼 필요도 있다. 지금 이 시스템이 유지되는 한 가격이 떨어지는 일은 좀 요원하지 않을까? 그래서 이런 방식의 투자는 앞으로도 계속 될 것이다. 어떻게 하는 것이냐고? 그건 책을 읽어봐야지!

부동산에 관심이 조금이라도 있으면 너무나 자연스럽게 알게될 강남지역, 특히 그 중에서도 재건축이 성공적으로 이루어져 이제는 모든 엄마들의 워너비로 거듭나고 있는 아파트들이 있다. 이전에 강남 대치동 아파트들이 가장 비쌌다고 하면 지금은 단연코 서초 반포지역이 패권을 가지고 있다고 할 수 있다. 이는 직주근접과 더불어 다양한 지하철 노선과 깔끔한 아파트 구성, 그리고 한강뷰 등과 같이 조건을 거의 모두 갖추고 있다고 해도 과언이 아닌데, 그저 저 사람들은 부자겠거니 하고 바라보는 사람이 있는 반면 그 변화를 눈치채고 탑승을 한 저자와 같은 영특한 사람들이 있다. 어떤 점이 다르길래 이런 다른 결과가 나타나게 되었을까?

실제로 내 주변에 회사 동기들을 보면 선택에 따라서 많은 돈을 번 친구도 있고 현 상태만 간신히 유지하고 있는 친구들도 있다. 나름 국내 최고 대기업에 다니고 있음에도 이정도로 차이가 나는데, 회사 동기가 아닌 서로 다른 일을 하는 사람들과 비교하면 당시 선택이 어떤 결과를 끼쳤을지 알 수가 없다. 하지만 이 책에서 말하는 그런 찬스들이 분명 나에게도 있었을텐데, 내가 보지 못하고 저자는 보았으니 이런 결과가 나왔을 것이다. 그 차이는 바로 집을 바라보는 '시선' 일 것이다. 우리는 보통 집은 잠을 자고 생활하는 그저 1개만 있으면 되는 그런 공간이라고 생각을 한다. 아니 그렇게 배워왔다. 하지만 실제로는 그 집을 통해서 자신의 부를 축척하고 있었는데, 이런 사실을 인지하게 되는 시점이 결혼 이후 실제 집을 구하게 될 때 알게 된다. 다른 것은 그렇게 조기교육을 열심히 하는데 왜 이런 것은 조기교육을 하지 않을까라는 비난을 하게 되지만 이미 지난 일이니 접어두자.

저자가 받은 돈이 많아서 반지하에서 갑자기 반포 아파트를 구매하게 되었다면 이 책은 성립되지 않았을 것이다. 그 사이에 여러 아파트를 거쳐가게 되는데, 최근 전문가들의 의견이 분분하긴 하지만 대한민국에서 아파트만큼 환금성이 좋은 부동산이 없을 것이라 자신한다. 그런데 나도 좋아하고 너도 좋아하고 다른 사람도 좋아하는 그런 아파트는 일단 무조건 가격이 비싸다. 그것을 극복하기 위해서는 해당 값이 어떤 수준인지를 알아야 하는데, 가장 영향이 큰 것은 국제 경기가 아닐까 싶다. 1998년 IMF 직후 결국 바닥을 친 한국 경제가 다시 살아나면서 2000년 닷컴버블이 터지기 전까지 세계 호황 시기가 다가오게 되는데, 이 때 위치가 좋았던 아파트를 매입했던 저자(옥수 삼성아파트)는 큰 차액을 갖고 나가게 된다. 바닥이었다가 상승기에는 국가에서 부흥을 위해 세금감면의 조치도 자추 취하게 되는데 저자는 그런 혜택을 크게 얻었었다.

이후 송파를 거쳐 서초로 입성을 하게 되는데, 그가 청약 운이 좋아서 당첨이 된 것이 아닌 '다른 이의 운을 샀다' 라는 표현이 딱 어울리는 분양권 매수를 선택하게 된다. 최근 국가에서 이러한 행동 자체가 문제가 있다고 적폐세력으로 몰고 가는 경우가 있는데, 개인적으로 법이 허용하는 안에서 이루어지는 모든 행동은 '문제 없다' 라는 것이 기본 생각이다. 그 사람이 놀고 있는데 저절로 집이 구매가 되서 부자가 된 것이 아니지 않겠는가? 그만큼 그 법을 공부했고, 기회가 되었고 거액을 베팅할 수 있는 능력이 있었기에 성공할 수 있었다고 생각된다. 그런 내용을 정리해서 이렇게 책을 낼 정도이니 그의 실력은 말할 필요도 없을 것이다.

책에서는 참 쉼게쉼게 할 수 있을 것처럼 되어 있지만 지금 사회 초년생 혹은 30대가 갑자기 강남으로 입성하는 것은 불가능에 가깝다. 그렇기 떄문에 향후 유망한 지역을 찍어주었는데, 보통 다른 저자들과 마찬가지로 유망하다고 판단되는 곳을 설명해 두었다. 대부분 사람들이 유망하다고 하는 곳이 비슷한 이유는 동일한 생각을 가지고 있기 때문인데, 누가 먼저 실행에 옮기느냐가 관건이 아닐까 생각한다. 실행하지 않는 사람에게는 아무런 과실이 없는 것과 같이 나 역시 항상 준비할 수 있는 기회를 갖기 위해 자본을 준비해 놓을 필요가 있다. 지금 이렇게 회사도 다니면서 가게도 창업하고 준비하는 것은 바로 이런 기회를 노리고 있기 때문일지라.

최근 부동산 시장이 묘하게 어지럽고 복잡하다. 이유는 간단하다. 정부와 시장이 서로 경쟁을 하고 있기 때문이다. 사실 여러가지 이야기가 많다. 정부가 절대 시장을 이길 수 없다는 낙관론과 시장은 결국 정부에 의해 좌지우지된다는 신중론 등이 계속 나오고 있는데, 사실 결론적으로 문재인 정부에 이르러서 부동산 정책은 정부가 원하는데로 된 적이 없기 때문에 후자의 말은 틀린 것이 된 상태이다. 하지만 이번 9.13 정책의 경우 어떻게 될지는 아직 모르겠지만, 기존보다 더 단단한 정책이라고 하니 정책의 온기를 한 번 지켜봐야 할 것이다. 결론적으로 진짜 '소심한' 사람은 차마 들어오기도 애매한 곳이 바로 부동산이 아닐까 생각된다.

사내에서 30대가 되면 가장 많이 이야기 하는 것이 재테크 이야기이다. 얼마 전까지 가상화폐가 핫이슈였는데, 분명 그 가상화폐로 인해 크게 돈을 번 사람이 주변에서 나타났기 때문이다. 하지만 한 순간에 사그라드는 것을 보고 뒤늦게 진입한 나와 같은 사람들은 큰 손해를 볼 수 밖에 없었는데, 뭔가 한 순간에 올랐다가 떨어지는 것에 대해서 굉장히 무서워지게 되었다. 보통 이렇게 여러 재테크 방식 중 격하게 올라가거나 떨어지는 것을 싫어하는 사람의 최고 대안은 바로 '예금' 일텐데, 우리는 어쩌면 최근 10년 동안 예금을 차곡차곡해서 돈을 모았다는 사람을 전혀 볼 수 없기 때문에 이제 예적금은 거의 머리 속에서 지워진지 오래가 되는 것 같다.

그러면 차선책은 무엇일까? 주식도 사실 우량주에 차곡차곡 투자하면 된다고 하는데, 실제로 10년 단위로 보자면 우량주라고 생각했던 회사들이 너무 많이 사라졌다. 10년 전에 네이버가 지금의 네이버가 될 것이라고 누가 상상이나 했겠으며, 10년 전 최고 전성기였던 현대중공업이나 기타 중공업들의 몰락을 누가 예견할 수 있었을까? 어쩌면 실물이 없기 때문에 망하면 휴지조각으로 변하는 것이라 더 걱정이 될 수 밖에 없는 구조일 것이다. 그렇다고 옵션이나 선물투자를 하기에는 단위도 크고 거의 도박에 가까운지라 직장이나 자영업을 하면서 하기에는 어려움이 있고 그렇다면 차선책은 바로 '부동산' 이 될 것이다.

흔히 서울 불패, 혹은 부동산 불패라고 하는 부동산의 경우 실제로는 떨어진 적이 전혀 없는 것은 아니다. 하지만 전체적인 그래프가 소심한 사람들이 매우 흡족해 할만한 우상향 그래프가 그려진다. 물론 10년 단위로 큰 위기가 있을 때마다 곤두박질 쳤지만 흔히 TV나 인터넷에서 들어봤을 만한 위치의 아파트의 경우 원래 이상의 성적을 지금도 거둬가고 있다. 당장 우리 집만해도 2년 전에 비해 60% 가량 상승된 것을 본다면 이거만큼 안정적이고 확실한 투자 방법은 없을 것 같다는 생각을 하게 된다. 정말 이 책에 따라 소심하고 의심많고 조심해야 하는 사람들에게 딱 적당한 방법이 아닐까?

투자를 하면서 어느정도 역발상 투자도 필요한 부분이 있지만 모든 사람이 선호하는 곳은 당연히 비싸다. 주식도 모든 사람이 선호하는 것은 당연히 비싸기 마련인데, 부동산 역시 선호하는 사람이 많을수록 올라간다. 더군다나 최대의 매력은 '망해도 내가 살 집은 남는다' 라는 부분이다. 이 책에서는 여러 채를 동시에 매매해서 하는 방법을 추천하는 것이 아니다. 중간중간 실패와 실수가 있겠지만 그런 과정을 거쳐서 하나씩 밟아 나아가면 일정 이상의 자산을 모을 수 있다는 것인데, 평생 집을 못 살 것 같다고 그냥 앉아서 울고만 있는 지금의 청년들보다는 좀 더 현실적인 대안이지 않을까 생각한다. 부조리하다 말도 안된다라고 치부하지 말고 그 속에서 성공할 수 있는 방향을 찾아보는 것은 어떨까? 소심한 김대리처럼 말이다.

오늘은 산책 겸 해서 집부터 신금호역까지 걸어봤다. 갔다오니 거의 한시간 반정도(이런저런 구경을 하다보니...) 소요가 되었는데, 거리 상 얼마 되지 않은 것 같아도 지도 상에서 보는 것과 다르게 굉장한 맹점이 존재하는 곳이기도 하다. 그래서 이 곳을 소개하기 전에 다음과 같은 전제를 깔고 보자.

1. 학군은 그냥 생각하지 말자.

 - 학군으로 먹고 사는 곳은 아니고 교육열은 이제 막 불지피기 시작한 정도다. 특별히 유명한 학교도 없다.

2. 아파트 밀집지역이니 주변 배경은 솔직히 뭐 없다.

 - 여기서 한강이 그리 멀진 않으나 심지어 '리버~나 한강~' 붙은 아파트도 솔직히 한강이 거의 안보인다.

3. 산악지형이다.

 - 저 밑에 센트라스/텐즈힐 제외하고는 그냥 산악지형이다. 평면도에서만 가까워 보이는 것이다.

1. 왕십리 자이

이 곳은 가장 최근에 입주된 곳인데, 전체적으로 조경이 굉장히 훌륭한 편이다. 내부를 보자면 평탄화 작업이 잘 되어 있어서 다니기엔 어렵지 않겠으나 결과적으로 상하의 차이가 굉장히 크다. 그리고 주변 상권의 경우 정말 열악하기 그지 없다. 위쪽으로 센트라스/신당역 쪽 상권을 이용하는 편이 속편하다(행당 쪽으로 가기에도 거리가 좀 된다) 25평 매매가가 7억정도 되는 수준인데 신규아파트가 아니었다면 이정도까지 높은 수준이 유지되었을까 싶기도 하다. 대중교통은 이용하기 굉장히 불편한 수준이며 상권도 다소 아쉽다. 다만 전체적인 동간 거리나 완성도에 있어서는 기타 다른 아파트에 비해 월등히 뛰어난 편이다.

2. 풍림아이원/대림아파트

대림아파트는 내가 이전에 살던 곳으로 굉장히 많은 세대 수를 가지고 있는 관계로 행당역 주변과 왕십리 자이 주변과의 가격 편차가 큰 편인데, 입주 시점이 1999년으로 약간 애매한 감이 있다. 행당역 주변의 상권은 상대적으로 상부(왕십리 자이) 쪽 보다는 월등히 좋은 편이며 유해 시설이 거의 없고 아이들 학원가가 밀집되어 있어 성동구 내에서는 가장 학구열이 높은 지역이라고 볼 수 있다. 풍림아이원의 경우 대림아파트 보다는 다소 연식은 적으나 산악지형에 위치한 관계로 그리 높은 평가는 받지 못하고 있다. 다만 주변 신축 아파트들이 들어서면서 최근 재평가를 받고 있는 것으로 보인다. 어느정도 수리만 되어 있다면 가성비가 뛰어난 아파트라고 볼 수 있겠다.

3. 신금호 파크힐스

최근 입주 대기 중인(3월 예정) 신금호 파크힐스다. 대단지이기도하면서 신금호 파크자이와 함께 신금호역을 공유(?) 하는 사이이기도 하다. 이곳 역시 산악지형이다보니 평탄화 작업에 만전을 기울였다. 논골 쪽 상업지구가 다소 약한 면은 있으나 왕십리 자이 지역보다는 그나마 나은 편이다. 물론 입주가 끝나고 상권이 어느정도 생기면 기본적인 기반 시설은 잡힐 수 있다고 보며 2번째 사진의 응봉공원은 신금호 파크힐스가 누릴 수 있는 가장 큰 혜택이 아닌가 싶다(신금호 두산위브와 함께) 서울시내에 여기보다 큰 공원이 몇 개 없을 정도로 생각보다 큰 공원이니 입주하시면 즐겁게 활용해 보시라. 그리고 건설사가 대림인 만큼 색채도 뚜렷하고 내부 조경도 꽤나 좋은 편이다.

4. 신금호 두산위브

위의 신금호 파크힐스와 함께 응봉공원의 가장 큰 혜택을 누리는 곳 중 하나인데, 그동안은 거의 나홀로 아파트 수준이라 크게 조명받지 못했던 곳이다. 응봉공원을 제외하면 상권도 불편하고 산악지형에 나홀로였는데 이제 든든한 지원군들이 있어 어쩌면 가장 환호하고 있을 아파트가 아닌가 생각된다. 그래서 그런지 기존보다는 상승폭이 좀 있는 편으로 보인다.

5. 신금호 파크자이

역세권에 그래도 앞쪽의 파크힐스나 왕십리자이 보다는 다소 누그러진 산악지형을 가지고 있고 교통 편의성도 괜찮은 편이라 분양 때보다 많이 상승된 지역 중 하나이다. 하지만 첫 번째 사진과 같이 역세권 지역임에도 마치 섬과 같은 형태의 상권으로 인해 굉장히 낙후되어 보이는 문제가 있다. 앞에 신금호 파크힐스가 완성되어 상권이 넓어지기 시작하면 전체적으로 건물들을 리모델링 하는 형태로 바꿔나가야 하지 않을까 싶다. 앞서 있는 아파트들 중에 가장 금액이 높게 유지되지 않을까라는 생각을 하게 된다.(그래도 역에서 봤을 때는 평지 구간이 존재한다)

6. 하왕십리 극동 미라주

솔직히 매번 운동을 다니면서 보기는 했지만 쳐다보지도 않던 아파트인데, 산악지형이긴한데 해당 아파트는 정말 완전 평지이다(산 위에서...) 전형적인 성냥갑 아파트에 동간 거리도 어느정도 있어 고층의 경우 살기에 굉장히 좋지 않을까 생각된다. 향후 재개발은 힘들겠지만 리모델링 이야기가 나오면 수직증축이 가능하다고 했을 때 주변 아파트의 시세에 따라 같이 연동되지 않을까 하는 생각도 있다. 개인적으로는 투자처를 고르라고 하면 이곳을 선택하지 않을까 싶다. 초품아에 전체적으로 내부는 평지라 다니기도 편하다. 다만 왕십리 자이 건너편이기 때문에 단점은 완전히 동일하다.

7. 신당 래미안 하이베르

왕십리자이/센트라스 입주로 인해 그 사이에 있던 이곳도 굉장히 급격히 상승되었다. 내가 몇 년전에 보았을 때 갓 5억이 넘는 수준이었는데 어느덧 8억에 가까운(33평 기준) 가격으로 거래가 되고 있는 것을 본다면 상전벽해라고 할 수 있다. 물론 팔리는지 안팔리는 지는 잘 모르겠지만... 신당역/센트라스 쪽 상권을 이용하면 되고 그나마 내리막 쪽에 있어 신당역을 이용하는데는 편리하다고 한다(지름길 이용 시 10분 내 가능) 다만 이곳은 성동구가 아닌 중구에 속해 있어 학군이 완전히 달라지게 되는데 바로 밑에 초/고등학교가 있어 학교 다니는데는 크게 문제가 없을 것으로 보인다. 아파트 가격이 상승한다는 것은 그동안 낮았던 부분이 많이 상쇄되었다는 느낌인데 이전에 투자처로 물색을 하다가 놓치게 된 사실은 매우 안타깝다.

글을 마치면서... 전체적으로 동네가 환곭탈태라고 볼 수 있을 정도로 싹 바뀌긴 했다. 거기다가 행당 쪽 지역까지 재개발이 다 되면(이미 거의 다 되긴 했지만) 성동구 전체적으로 업그레이드가 될 수 있는 기회가 아닌가 싶다. 이전까지 성동구라는 이미지가(특히 왕십리라는 이미지) 그리 좋은 이미지가 아니었다면 최근에는 마용성으로 불리는 3대 상승구로서 역할을 톡톡히 하고 있는 것으로 보인다. 정부 정책에 따라 신규 아파트의 건설이 어려워 진다고 하면 이곳은 이제 마무리에 접어드는 재개발 사업들이 많아서 동네가 더 빛을 발할 수 있지 않을까 생각된다.

경매, 최근 부동산에 무척 관심이 많아진 내가 분양권으로 신나게 공부하고 있을 때 쯤, 장인어른께서 추천해 준 방법이다. 사실 장인어른은 경매라는 것에 대해서 잘 모르긴 하지만, 그 안에서 굉장한 보석을 채취할 수 있을 것이라 하셨는데, 그 덕분에 지금 다니고 있는 사이버 대학교에서도 부동산 학과 내 경매강의를 듣고 있고 이런 책을 읽을 기회가 점차 늘어나고 있다. 하지만 현재까지는 경매 자체를 글로만 보는 수준이라서 조금 답답한 감이 있었는데, 여기 이 책에서는 저자가 무려 400채나 샀다고 한다. 그것도 자기 돈 거의 들이지 않고 말이다. 얼마나 충격적인 이야기인가??

사실 경매에 대한 일반인(?)의 생각은 조금 회의적인 것이 많다. 최근 많이 대중화 되긴 했지만 누군가의 눈물을 뒤에 안고 가는 그런 모습인지라 왠지 모르게 도덕적으로는 어긋나 보이는 것이 사실이다. 그런데 바꿔 생각을 해보면 돈을 빌려준 사람(혹은 사업체)은 무슨 죄가 있어서 그 돈을 받지 못하는 것일까? 그들을 회전 시키기 위해서는 없으면 안되는 제도인 것 같기도 하다. 최근처럼 부동산이 활황이라 경매가격이 100%에 가깝게 된다면 어쩌면 채권자들도 손해 없이 모두 받아갈 수 있는지라 만족해 하지 않을까? 사실 그 법 테두리 밖에 있는 사람이 문제인데, 그런 큰 금액을 들이면서 그런 학습을 하지 않았다는 것에 대해서는 반성을 해야할 필요성이 있다.

이 책이 일반적인 책과 다르다고 평가를 받는 것은 한가지다.

'남들이 투자하지 않을 법한 투자처만 투자한다'

라는 것이다. 위에 말했듯 최근 경매 시장은 활황을 거듭하고 있다. 그래서 그런지 경매라고 보기 힘들 만한 낙찰가가 나오는데, 심지어 감정평가 금액을 넘어서는 낙찰가가 나오는 것을 본다면 그것을 산다고 해도 크게 이득이 없지 않을까도 생각이 된다. 그러면 반대로 남들이 바라보지 않는 70% 이하의 낙찰가를 보이는 상품들은 전혀 필요가 없는 것일까?

결국 직접 발품을 팔아야 하는 것이다. 직접 보지도 않고 1층 주택이라고 안좋다고 패스하고 지하 상가라고 넘어가는 경우가 많이 있는데, 실제 주소를 찾아서 가 보면 1층 주택인데 필로티가 있고 지하상가인데 반지하 형태라 언덕 아래 쪽에서는 1층으로 보이는 상가 등, 실제로 진주와 같은 보석들이 있다. 그것을 바라보는 눈은 결국 직접 가보지 않고서는 알 수 없는 부분인데, 저자는 이 책 내에서 모든 곳을 직접 돌아보았다고 하니 임장의 중요성은 말로 할 필요가 없을 것이다. 사실 회사를 다니면서 그런 시간을 내기는 힘들 수는 있지만 그정도의 시간 투자를 못할 정도로 엄청나게 바쁜 것은 아니니 내 스스로 반성을 좀 해야겠다^^;;

필요없다고 생각되는 주택이나 상가도 조금의 상상력을 추가하면 생각보다 많은 것을 얻을 수 있다. 저자는 그런 모습을 보여 지금의 성공으로 우뚝 솟았으며, 그의 상상력이 없었다면 그저그런 경매쟁이 중 한 명에 불과했을 것이라 생각이 된다. 어차피 학교 수업에서도 직접 가보라는 항목이 있으니 이번에는 꼭 경매장에 발을 붙여볼 것이다. 실수는 하지 않게 이 책을 들고 가서 계속 읽어보고, 내 스스로 판단해서 해 보도록 하겠다. 그 전에 이 책을 세 번 더 읽어봐야지.

요즘은 조감도를 보면 정말 멋있긴 하다. 그대로 지어지긴 하는데 왜 조감도와 느낌이 다를까?

최근 '센트럴' 이라는 부속 보조문구에 심취해 있는 현대산업개발의 작품(이 될)이다. 아래 위치와 같이 사실 중심가이긴하나 지하철의 편의성에서는 많이 떨어지는 것이 사실이다.

개인적으로 그리 관심이 가지는 않는 곳이긴 하나, 이왕 걷기 시작한 거 끝까지 한 번 가보기로 했다. 모델하우스에서는 걸어가기가 좀 부담스러운 거리에 있긴하다.

서초역에서 쭐래쭐래 걸어가면 이런 길이 나온다. 그냥 평범한 보도, 그런데 주변에 아파트 단지가 따로 있는 것이 아니라서 아이를 키우기는 조금 애매한 경우가 생길수도 있을 것 같다. 다닥다닥 건물들이 붙어 있고 따로 공원도 넘어가야 있는 상황이라 주변 환경이 그리 좋지는 않다.

참고 하자면 교통의 거의 헬 수준이다. 평일 저녁이 이정도인데 주말에는 어느정도일지 상상도 가지 않는다. 하지만 그만큼 이곳이 교통의 요지라는 이야기이고 적어도 법원이 있으니 법 쪽으로 문제가 되면 쉽게 알 수 있지 않을까?(이건 위안일까...)

뭐 어찌됐건 공사현장에는 와 봤다. BMW 옆에 있긴 한데, 뒤 쪽 주변은 일단 룸싸롱들이 많이 있다. 모텔도 많이 있는데, 점점 거주지가 되어가면 좀 줄어들지 않을까 라는 생각을 하게 된다.

결론적으로 이곳은 당장 2~3년 뒤를 바라보고 가는 곳이 아닌, 향후 상업지가 주거지로 전환되는 부분을 염두해 두고 가야하는 것이 맞겠다. 사실 서초 쪽에 많은 회사들이 새로 생기기 보다는 다른 지역으로 이사를 가는 경우가 많아서 언젠가는 주거지로 전환되지 않을까 조심스레 생각해 보지만, 당장 눈 앞에 보이는 것으로는 높은 수익률을 기대하기는 조금 어려울 수 있겠다.

하지만 이 글을 쓰는 시점이 이미 청약이 다 끝나고 난 뒤인지라 확인 시 20:1이 넘어가는 경쟁율이 나오긴 했다. 적기도 했지만 마지막 추첨이라 사람이 좀 많이 몰리기도 했어라. 그래도 강남이라는 메리트와 더불어 상위권 건설사의 작품이라는 것만 가지고도 가격은 유지 혹은 상승되리라 믿는다.