프롭테크 // 초규제 시대, 부동산 투자의 정석

 

이번에는 좀 특이하게 2개의 책을 콜라보했다.

제목만 봐서는 부동산이라는 것 이외에는 전혀 같지 않아 보이는 두 책이지만 바로 그 부동산이라는 것 때문에 내용이 중복되는 것이 있어서 한 번 엮어 보았다. 초규제 시대라는 말은 지금 당장도 계속 이어지고 있는 내용인데 작년에 나온 책이지만 정말 정확하게 짚어주었다. 규제는 순전히 '정치'라는 것에 의해 좌우되는데 흔히 진보 쪽은 규제로 모든 것을 해결하려고 하는 '큰 정부'를 바라기 때문에 규제 일변도만 진행이 되게 된다. 우리는 비단 지금 뿐만 아니라 과거 김대중, 노무현 정부 때도 동일한 방식을 택해왔는데 적어도 부동산 부분에 있어서는 세 명 모두 대실패라고 봐도 무방할 정도의 수준이다. 차라리 앞의 두 분은 다른 해외 이슈라도 있지, 이번에는 코로나 19 이외에는 다른 이슈도 없다(심지어 코로나 때문에 거꾸로 더 올랐다고 표현을 해야 하나 싶기도 하다)

 

한국의 아파트는 무려 61%이다.

사실 주거용 부동산에 있어서 아파트는 거의 60% 이상의 비중을 차지하고 있으니 아파트만 알아도 거의 다 안다고 볼 수 있다. 혹자는 빌라나 단독 주택의 경우에도 큰 수익을 얻을 수 있으니 투자를 해야 한다고 하지만 어디까지나 그것은 아파트 투자가 어려운 상태에서나 효율적인 방법이지 어떤 방법도 아파트 투자보다는 좋을 수가 없다. 그만큼 환금성도 뛰어나도 수요도 굉장히 많기 때문에 그런 것인데 이미 2016년도 이후부터 서서히 상승하기 시작한 아파트 가격은 이제는 귀족과 천민을 나누는 도구로 활용될 정도로 벌어지게 되었다. 이제 강남 산다고 하는 것이 하나의 벼슬이 되어 버린 것이다. 세계 전반적으로 경제가 좋아지면서 다 같이 상승을 하고 있지만 유독 한국이 더 크게 오르는 까닭은 아까 말한 '규제' 덕이다.

 

규제는 결국 로또를 양산하게 된다.

새로 짓는 아파트를 원하는 사람은 너무나 많은데 그것을 얻을 수 있는 사람은 한정적이다. 그래서 아예 규제를 해서 얻을 수 있는 사람의 모수를 줄여버렸다. 중간에 낀 사람들은 이도 저도 할 수 없으니 기존의 시장에 뛰어든다. 그래서 수요로 인해 가격이 폭등한다. 정말 희한하게 이번 정권에서 보여준 이 모습이 무한정 반복이 되고 있다. 정말 바보 아니면 정책이 잘못되었으니 변경을 해야 한다고 하는데 이미 여기서 아니라고 하기에는 자존심도 정치적인 세력의 반발도 해결할 수 없다. 그러니 계속 이대로 갈 수밖에...... 그리고 금리가 너무 오래도록 낮은 상태로 유지된 것도 하나의 역할을 담당했다고 본다. 하지만 이 모든 게 결국 핑계다. 이유야 어쨌든 결국 오르고 있고 더 오를 것으로 보인다. 왜? 망할 규제 때문에 말이다.

 

가격이 오르니 부가적인 것도 덩달아 오른다.

특히 프롭 테크에서 가장 이슈화 되고 있는 '중개인 수수료' 부분이다. 세금이야 어차피 상황에 따라 모두 동일하게 내는 것이니 그나마 좀 덜 이슈화(아닌가... 더 이슈화 되고 있는 것 같기도 하다) 되고 있는데 수수료 부분은 계속 상승하고 있다. 규정은 이미 몇 십년 전에 정해놓고 바꿀 생각 자체를 안하고 있다. 서울에서 아파트 하나 매매를 하면 중개인에게 1000만원 주는 것은 일도 아닌 상황이 되어 버린 것이다. 프롭테크 중 하나인 직방이나 여러 스타트업들, 그리고 초규제 시대 책에 나와 있는 우대빵 공인중개사들은 가격 혁신을 무기로 나오고 있다. 여기서 우리는 과거 우버나 에어비앤비 등의 갈등을 다시 보고 있는데 장기적으로는 빅데이터를 무기로한 프롭테크 업체들이 성공을 할 것이라고 생각을 한다. 사람들은 점차 쉽고 편하고 저렴한 것에 끌리게 될 것이고 그들이 얻는 빅데이터가 어느 정도 궤도에 올라오게 되면 더 쉽게 영업도 가능할 것이기 때문이다. 왜냐고? 바로 아파트이기 때문이다. 보지 않아도 어차피 어느 정도는 확인이 되니 말이다!

 

아파트 투자는 사실 돈이 많이 들어간다.

그래서 상가나 토지 등을 투자하는데 앞으로는 리츠나 사모펀드, 그리고 나아가서는 댑스와 같은 자산유동화 증권을 쪼개서 파는 방식의 투자가 늘어날 것으로 보인다. 안정적인 것을 원한다면 거대한 리츠를 조금 리드미컬한 움직임을 원한다면 바로 소형 시장을 노린다는 것이다. 우리도 먼 미래에 서브프라임 모기지와 같은 사태가 벌어지지 않으리라는 법은 없지만 정부에서 하도 규제를 많이 해놔서 그러고 싶어도 그럴 수 없는 상황이다. 그런 와중에 법의 테두리 안에서 이렇게 투자를 할 수 있는 것은 또 하나의 매력적인 투자처로 거듭나게 될 것이다. 

 

각종 혁신과 변화는 무엇인가의 불편함을 먹고 자란다.

태어나서 어쩌면 가장 큰 금액이 오고 가는 이런 부동산 거래를 단순히 사람만 보고 하는 것은 이제 불안하기도 하고 불편하기도 하다. 코로나 19 이후 아예 매도자 얼굴조차 제대로 보지 않는 경우가 왕왕 있는데 점차 계약서도 온라인으로 검증된 상태로 작성이 가능하다면 이러한 테크 기업들의 발전 가능성이 무궁무진하지 않을까? 가끔 여러 사이트를 활용하면서 그늘도 볼 수 있고 조망권도 확인할 수 있으며 이동하는 사람의 숫자나 거리를 직접 가보지 않고도 확인할 수 있다는 사실에 깜짝 놀라곤 한다. 규제는 겹겹이 늘어나고 있지만 부동산을 사랑(?) 하는 사람들의 마음에는 변화가 없을 듯하다. 앞으로 또 어떤 테크가 나타날까?