The EconoMic Person

돈이라는 것이 참 묘하다.

없으면 힘들고 있으면 쓰고 싶고. 그래서 뭔가 어딘가에서 잘 있었으면 좋겠는데 어느 나라든 디플레이션이 오지 않고서야 계속 화폐의 가치는 떨어질 수밖에 없는 구조이다. 당장 한국에서만 보아도 아이스크림 가격을 보면 엄청나게 상승한 것을 알 수 있는데 내 월급과 나의 자녀의 성적만 빼고 다 오른다는 말이 결코 거짓말이 아니라는 생각이 든다. 그래서 우리는 이렇게 좀 생각을 바꿔야 할 필요가 있다. 돈을 좀 더 효율적으로 늘리기 위해서 돈이 일을 하게 해야 한다고 말이다. 우리가 일할 수 있는 시간은 한정적이고 투잡, 쓰리잡을 뛴다고 해서 돈이 폭발적으로 늘어나진 않기 때문이다.

한국 주식은 참 답답하다.

최고 실적이 나와도 떨어진다. 심지어 오르는 것들은 왜 오르는지 모르겠고 각종 테마주만 판을 친다. 일단 상대적으로 미국이나 일본 등보다 규모가 작다보니 조작이 자주 일어날 수 있는 여건이다. 그래서 그런가 돈을 제대로 벌었다는 사람이 별로 없는 것 같다. 장기적으로 가지고 있는다고 해서 세계 1~2위를 다툴 수 있는 능력이 되지 못하니 한국 주식으로 뭔가를 하기에는 어떤 공부를 하더라도 참 힘들 것이라는 생각이 든다. 그런 와중에 이 책은 조금 재미있게 느껴졌다. '미국주식으로 재테크의 잠을 깨워라'라고 표시가 되어 있으니 말이다.

미국 주식은 이런 장점이 있다.

일단 세계 투자자들이 모두 투자를 하고 있다. 적어도 이 상황에서 자의적으로 주가 조작을 한다던가 하는 부분에 있어서는 다소 안정적이다. 그리고 회계 조작 같은 것을 하면 징역이 100년 이렇게 구형이 되니 애초에 경제범죄에 대해서 자비롭지 않다. 투자자 입장에서는 이런 부분이 대단히 유리한 점이다. 거기다가 실적에 대해서 CEO 부터도 굉장히 민감하게 반응하기 때문에 어떻게든 노력을 많이 한다. 한국과 같이 오너경영을 한답시고 자손들에게 넘겨줄 때 주가를 강제로 떨어뜨리는 말도 안 되는 일을 하지 않는다는 의미이다. 그러다간 배임혐의로 바로 잡혀간다.

그래서 이 책에서는 미국 주식을 공부할 수 있게 섹터부터 준비했다.

한국에서도 존재하지만 미국 주식 역시 섹터들을 다 구분해 뒀다. 차이점이 있다면 한국의 경우 특정 몇몇 산업만 잘나가는 형태를 보이지만 이곳은 심지어 해외에서도 미국에 상장을 하는 경우가 있어서 세계 1~2위를 다투는 회사들이 너도나도 경쟁을 하고 있다는 것이다. 한국에서 삼성전자가 아무리 뛰어난 회사라고 해도 미국의 애플 하나만 있어도 삼성전자 10개를 사도 남는 돈을 가지고 있다. 그만큼 체급 차이가 크고 경쟁에 있어서 유리한 회사들이 많다는 것이다. 국내 1위 회사보다 세계 1위 회사에 투자하는 것이 안정성이라면 더 뛰어나지 않을까?

케이스 스터디

어쩌면 이 책에서 보여주는 가장 효율적인 학습 방법이다. MBA 과정에서도 케이스 스터디가 굉장히 유용했었는데 여기서는 더 중요하게 진행이 된다. '삼성전자가 특허 소송을 받았다면?', '러시아가 천연가스 판매를 중단한다면?'과 같은 케이스에서 어느 회사를 눈여겨봐야 할지, 그리고 어떤 회사가 이득이 되고 손해가 될 지에 대해서 분석해 놓은 부분이 상당히 인상적이었다. 우리는 단순히 분석은 가능하겠지만 미국의 기업이 어떤 일을 하는지 정확히 모르기 때문에 이러한 방식이 상당히 색다르다는 느낌을 받았는데, 이 책에 나와있는 그대로 찾아봐도 되지만 항상 여러 가지 변수가 있기에 스스로 케이스 스터디를 하는 것도 좋은 방법이라 생각된다. 이 책을 통해서 한 번 공부해 보는 것이 어떨까?

주변에서 투자를 해서 성공했다는 사람 많이 보지 않았던가?

그런데 그 사람이 끝까지 롱런하는 경우는 많이 보았는가? 난 솔직히 그런 경우를 많이 보지 못했다. 원래 부모가 부자였기 때문에 뭘 해도 크게 문제가 없는 경우는 보았지만 한 번 성공한 이후 그대로 쭈욱 이어지는 케이스를 쉽게 보지 못했다. 아마도 돈을 버는 것에 대해서 운과 함께 본인의 실력도 작용했겠지만 장기적인 시스템이 없었다면 길게 가기는 힘들 수 있다. 그래서 우리는 '돈 되는 투자' 방법을 만드는 것도 필요하지만 그것을 '시스템' 화 하는 것도 필요하다. 인생은 길고 돈은 많이 벌수록 좋지 않은가?

시스템이 필요한 이유는...

사람이면 어쩔 수 없이 생길 수 밖에 없는 '편향'이라는 것 때문이다. 한국에서 부동산만큼 계속 잘 오르는 것이 없다고 말은 하지만 정작 국가적 위기 발생 시마다 매도를 하게 되었다면 자산이 늘어나지 않고 오히려 줄어드는 문제가 생길 수밖에 없다. 말과 행동이 다른 상황이 발생되는 것인데 이렇게 하게 된다면 돈을 절대 벌 수 없다. 또한 주식 시장에서도 역시 이런 방식에서 항상 올랐기 때문에 이번에도 오를 거야 라는 확증편향이 있기에 갑자기 하락이 되더라도 과거의 일만 생각하다가 손해를 보는 경우가 많아진다. 특히 투자의 세계에서는 내가 무제한적인 돈을 가지고 있는 것이 아니기 때문에 이러한 부분을 매우 신경 써야 한다.

매도가 더 중요하다.

우리는 매수를 할 때는 굉장히 즐겁게 하는 경우가 많다. 이정도면 충분히 많이 떨어졌고, 이 정도면 매력적인 가격이고 등등 마치 자동차나 사치품을 살 때와 같은 느낌으로 사는 것 같은데 반대로 실제 수익을 내야 하는 매도 상황에서는 그리 현실적이지 못한 방식으로 매도를 하는 경우가 많다. 매수도 전략이 필요하겠지만 매도는 더 큰 전략이 필요하다. 무엇보다도 수익이 실현되지 않는다면 굳이 투자를 할 이유가 없고(자손들에게 물려줄 생각이 아니라면 말이다) 편향성 때문에 매매가 제대로 안 되는 것은 더더욱 피해야 하기 때문이다. 그래서 시스템이 필요하다.

누가 만들어 줬으면 좋겠지만...

투자 방식도 사람마다 굉장히 다르다. 내가 아는 친구 하나는 증권사 프로그램을 활용해서 자동매매 하는 방식을 만들었는데 원래 데이트레이더였기 때문에 가장 잘 이해하고 있을 것이라고 생각했지만 실제 수익을 낼 수 있는 수준까지 완성되는데 거진 5년이라는 시간이 소요가 되었다. 지금은 상당히 부럽게 쳐다보고 있지만 실제로 내가 저런 방식으로 매매를 하라고 하면 절대 못할 것 같다는 생각이 들었다. 그만큼 사람마다 굉장히 다르고 리스크를 얼마나 안을 수 있는가도 차이가 있을 수 있다. 이 시스템은 자신이 가지고 있는 원칙을 정렬해야 하는 시간이 수반된다. 이 책의 두께만큼이나 쉽지 않은 방식이라고 생각이 된다.

이러한 모델을 만들면 진짜 돈을 많이 벌 수 있을까?

투자라는 것이 사실 하루에도 몇 번이나 마음이 바뀌기 마련이다. 다만 모델을 계속 수정하는 작업은 필요하고 자신만의 원칙에서 벗어나는 것을 매우 금기시 해야 하는 것도 필요하다. 개인적으로 이 책은 투자를 처음 하는 사람에게 필요한 책이 아니라 투자를 하면서 산전수전을 다 겪어본 사람에게 필요한 책이 아닌가 싶다. 시스템을 만든다는 것이 그렇게 쉬운 일이 아니고(5년 걸렸다고 하지 않았는가! ㅋㅋ 오직 주식만 하는 사람조차도) 시장도 변화하지만 우리의 투자 방법, 다양성도 변화하기 때문이다. 월급만으로 살기 힘든 세상, 이런 것이 꼭 필요하지 않나 생각해 본다.

부동산 투자를 하는가?

사실 투자라는 말이 거창하기도 하지만 대부분의 사람들은 부동산을 자신의 '거주 목적'의 집으로 시작하기 마련이다. 부모님께서 물려주신 것들이 과거에는 전답이나 땅이 많았던 경우도 있지만 매매의 어려움과 함께 오랜 시간 기다림이 있어야 하므로(거기다가 운도 맞아야 하니) 쉽지 않은 선택일 수밖에 없을 것이다. 하지만 바로 그 거주라는 이유, 그리고 가장 환금성이 좋은 아파트로 하려다가 보니 법적으로 막혀있는 것들이 많아서 이것으로 뭔가 투자를 하기에는 어려움이 많다. 물론 이것도 깔고 앉아 있으면 돈이 무척 많이 되긴 하지만 한편으로는 투자의 꽃이라고 하면 개인적으로는 빌딩투자가 맞다고 생각이 된다.

초기 금액이 상당히 크다.

그래서 접근성이 떨어진다는 생각을 할 수도 있는데 개인적으로 투자라는 것은 누구나 할 수 있는 것이 아니라 특정한 사람들이 하는 것이 더 좋다고 생각하는 사람이다. 어중이떠중이 보다 좀 확실하게 할 수 있는 '고수들만의 경쟁'이 더 수익률이 좋다고 할까? 사실 빌딩 관련 서적을 보면 단순히 금액만 보면 절대 못할 것 같지만 실제로 대출을 일으켜서 하는 것이 아파트 등보다도 좋게 되어 있기 때문에 자신의 자본으로만 하는 케이스는 거의 없다고 보면 된다. 그럼 우리에게 필요한 것은 바로 이 빌딩을 보는 눈이다.

이 책에서 나오는 케이스는 실제 중개를 했던 케이스이다.

그래서 그런가 그 금액이 오고가는 과정에서의 긴장감이 많이 느껴진다. 엄청난 금액이 이동하는 것인데도 의외로 무조건 더 많이 부른 쪽이 이기는 것이 아니라 조건이라는 것이 굉장히 많이 얽힐 수밖에 없다는 것도 있다. 10억 이상의 차이가 나더라도 당장 돈이 필요한 사람에게는 지금 돈이 지급되지 않으면 그림의 떡일 수밖에 없는 돈이기에 10억을 더 얻을 수 있는 것을 포기할 수 있고, 반대로 금액만 보고 포기 상태에 있었는데 매도자의 상황에 따라서 갑자기 확 다운되어 있는 금액으로 매수가 가능한 경우도 나온다. 이 시장의 경우 모두 다른 생각을 가지고 있는 참여자가 많아서 여러 상황에 따라 확확 바뀔 수 있다는 생각이 든다.

어떻게 땅을 활용해야 할까?

빌딩에 투자를 하는데 왜 이런 고민을 해야 하냐고? 이런 투자가 어려운 이유는 단순히 매수만 하는 것이 아니라 리모델링을 하던가 아예 새로 짓던가를 해야 하는 의사 결정도 수반이 되어야 하기 때문이다. 특히 공법 등에 대해서도 이해를 해야 하는데 왜 빌딩은 북향이 좋은지, 사선형은 어떻게 법이 적용이 되는지, 그리고 땅을 합치거나 해서 불가능할 것 같았던 것을 하게 만든다던지는 순전히 그 빌딩을 사게 되는 사람의 능력으로 만들어지게 된다. 물론 컨설팅의 도움을 받기도 하겠지만 판단하는 것은 스스로이기 때문에 학습이 매우 중요한 역할을 하게 된다.

나는 빌딩 투자를 할 수 있을까?

사실 책을 읽는 것에서 멈추게 된다면 아무런 진전이 없을 것이다. 그래서 디스코도 한 번 검색해서 해보고 직접 걸어 다니면서 평가를 해 보기도 한다. 물론 당장은 여력이 없다. 집에 너무 몰빵을 한 나머지 돈을 제대로 남겨 놓은 적이 없으니 말이다. 하지만 시간이 지나면서 분명 기회가 올 것이라는 생각이 든다. 투자를 할 기회가 왔을 때 놓치지 않으려면 적어도 많은 것을 알고 있어야 가능하지 않을까? 이 책은 빌딩투자에 대한 마인드와 방법에 대해서 좀 더 깊게 생각할 수 있는 방안이라고 생각이 된다.

이번에도 세력 탓?

최근 2차전 지도 초전도체도 무엇인가 세력이 타고 들어와서 엄청난 상승을 한 다음 급격하게 떨어졌다. 나 같은 사람들은 이러한 주식 상황을 보면서 이렇게 이야기를 한다.

 "세력이 들어와서 이렇게 올라갔어. 그런데 난 무서워서 들어가지 못했고 꼭 마지막에 올라타는 기분이라 들어가기조차 무섭다. 내가 들어간 그 시점이 마지막이면 난 망하는 거잖아?"

물론 사실이면서도 다 핑계이다. 주변에 혜택을 본 사람도 있고 아닌 사람도 있지만 혜택을 본 사람보다는 피해를 본 사람이 더 크게 다가오는 느낌이다. 내가 해서는 안될 것 같고 그래서 애써 무시해 본다.

그런데 이게 맞는 것인가?

물론 혹자는 안정적인 주식만 사서 가지고 있으면 언젠가는 오른다는 이야기를 하는 사람도 있고 장기 투자를 통해서 절대 손해보지 않고 팔 수 있는 방법이 있다고 한다. 그런데 우리가 시간이 그렇게 무한한가? 그리고 내가 산 주식이 과연 얼마나 좋고 안정적인지는 누가 판단을 해 줄 수 있을까? 가끔은 이러한 테마에 걸쳐있는 주식을 통해서 단기 이익을 벌 수 있는 것은 아닐까? 이런 의문이 든다(아마 처음의 내용을 추천한 사람들은 절대 테마 주식을 하지 말라고 할 것이다) 그런데 그저 먼발치에서 구경만 하기에는 세상의 변화에 무심한 거이라고 생각이 된다. 테마라고 하지만 다 이유가 있으니 말이다.

물론 생각보다 쉽지 않다.

이 책에 나온 내용들은 분명 저자의 많은 경험을 바탕으로 필요한 지표들이 많이 있다. 사실 내가 모든 것을 다 한 번에 볼 수는 없다. 개인적으로 가장 솔깃한 내용은 거래량을 바탕으로 대비를 하는 것인데 순수하게 그것만 가지고 증권사의 API를 통해 뭔가 만들어 볼 생각까지 해 보았다(물론 내가 능력이 되지 않아서 그렇게 쉽게 만들지는 못하겠지만) 개인적으로 이렇게 지표를 보면서 주식을 한다면 기계적으로 하고 손절도 기계적으로 하는 것이 맞다고 생각이 된다. 차라리 하루에 한 종목만 사고판다라는 원칙을 두고 하는 것도 하나의 방법이라고 생각이 된다. 그만큼 신중을 기해서 찾아보고 진행을 할 테니 말이다.

어떻게 예술적으로 마무리할 수 있을까?

매수는 기술 매도는 예술이라고 했다. 무엇이든 결국 손해를 보지 않고 이득을 보는 것이 중요하다. 이제는 주변에 거의 대부분의 사람들이 주식을 하고 있을 정도로 '공식 도박'으로 자리매김하고 있다. 우리가 하는 행위 자체가 사실 '도박적인 요소'가 많이 있지만 그 와중에서도 공식화하여서 절제를 할 수 있는 사람만이 이득을 보는 경우가 많이 있다. 우리가 모두 워런버핏과 같은 여유롭고 통찰력이 있는 사람이라면 지금 당장 손해 보는 것이 그리 큰 문제는 아니겠지만 그런 사람이 아니기에 자신만의 원칙이 필요하다. 예술적으로 마무리하기 위해서는 어떤 시점에 팔아야 할지 꼭 학습이 필요하다.

오랜만에 '세력을 따라가라'라는 책을 읽어보았다.

물론 서점에는 지금도 그러한 책이 많이 있다. 각종 차트를 보면서 이런 차트대로 하면 벌 수 있다고 많은 사람들이 이야기를 하고 있다. 그 사람들이 다 부자였다면 아마도 나한테 그런 것을 가르쳐주지도 않았겠지? 이 책은 그렇게 특정 테마를 이야기하거나 이러한 차트를 집중적으로 공략하라와 같은 내용은 나오지 않는다. 하지만 100개의 법칙 중에서 자신에게 가장 적합한 것들을 몇 개 골라서 활용할 수 있다면 어느 정도는 성공할 수 있지 않을까 생각을 해 본다. 그런 신나는 상승주에 한 번 같이 타보고 싶은데, 이 책이 도와주겠지?

누군가 재무설계를 해 준다고 하면...

사실 보험설계사 분들의 선한 '의도'라고 생각이 될 수도 있겠지만 이 책에 나오듯 두 가지의 문제점을 갖게 된다. 첫째로 결국 자신이 파는 보험 상품으로 귀결된다는 점. 그리고 재무설계 자체가 사실 굉장히 사람마다 케이스도 다르고 어려운 것인데 '무료'로 해 준다는 점에서 스스로의 서비스 값어치를 떨어뜨리는 문제를 수반하게 된다. 이러한 점 때문에 선진국에서는 굉장히 고수익의 그리고 전문가로 인정받는 재무설계가사 한국에서는 길바닥에 널려 있는 사람 중 하나로 인식되곤 한다. 이러한 부분을 바로 잡아야 하겠지만 예전부터 있던 문제라 쉽지 않다. 그래서 이런 부분을 유료로 하는 사람을 찾아서 받는 게 더 낫다고 설명을 한다(근데 진짜 맞다!)

부동산 가격을 보면 살 엄두가 안 날 수도 있다.

그런데 신기한 것은 10년 전에도 동일한 이야기를 했고 다들 집 사기는 어렵다고, 월급 가지고는 못 산다고 이야기를 했다. 그런데 가슴에 손을 얹고 한 번 이야기를 해 보자. 정말 그게 맞는가? 인생에서 가장 큰 돈을 투자하는 것인데 시간 내기도 힘들고 대출받아서 이자 내는 것도 싫다고 말을 하고 본인은 안정적인 것을 추구한다는 사람들이 있다. 개인적으로는 가장 미련한 사람들 중 하나라고 생각이 된다. 거시적인 측면에서 보았을 때 화폐의 가격은 인플레이션에 의해서 서서히 하락할 수밖에 없는 구조이다. 이변이 없는 한 많이 오르지는 않았다고 해도 본인 월급도 10년 전에 비해서 올랐는데 다른 것은 아무것도 오르지 않고 그대로 이길 원하는가? 애초에 재무설계에 대한 인식이 제대로 되어 있지 않다는 점이다.

증권, 보험, 부동산, 채권 등등...

사실 우리가 알아야 할 금융상품은 굉장히 많다. 그리고 하나만 가지고는 제대로 된 포트폴리오를 구성할 수 없는 것도 사실이다. 그럼에도 더 알려고 하지 않는 것은 귀찮기도 하지만 손해에 대한 두려움, 그리고 새로운 것에 대한 두려움도 같이 포함되어 있을 것이라 생각이 된다. 하지만 가상화폐도 먼저 시작한 사람이 많은 과실을 얻어가듯, 그것이 투기인지 투자인지 알 수 없는 시기부터 미래에 대해서 더듬이를 세우고 있었다면 성과가 무엇인가 있었을 것이라는 생각이 든다(물론 책에서는 가상화폐를 권장하는 이야기는 나오지 않는다) 하지만 지금의 2차전 지도 사실 작년까지는 아는 사람만 알고 있는 그러한 종목이었다. 변화에 대해서 민감했다면 사전에 포트폴리오로 담고 있지 않았을까?

의외로 돈 공부는 제대로 하지 않는 사람이 많다.

유교사상 때문에 그럴까? 특히 부모님에게도 돈에 대한 것을 제대로 배운 적이 없기에 사회에 처음 나와서야 처음 공부하는 사람들도 많이 있다. 그덕에 현혹되기도 쉽고 도박적인 수에 넘어가기도 한다. 그걸 잡아줄 수 있는 단계가 필요한데 처음 설명과 마찬가지로 너무 재무설계라는 부분에 대해서 안 좋은 상황이니 누가 잡아줄 수도 없다. 특히 대학생 때부터 주변 사람들에 의해서 '가스라이팅' 당하는 경우가 많이 있어서 오히려 더 악화되는 케이스도 많이 있다. 한편으로는 굉장히 갑갑하다. 이 책은 그러한 사회초년생에게 바치는 정말 보물과도 같은 책이다. 담백하고 쉽게 쓰여 있다.

나는 과연 어떤 재무설계를 할 수 있을까?

이 책을 읽고 나면 자신만의 포트폴리오를 짜 봐야 한다. 남이 짜는 것이 아니라 스스로 짜고 나서 그것에 대해서 재무설계를 통해서 평가를 받아야 한다고 생각이 된다. 남이 하라는대로 해 버리면 결국 손해를 볼 때 그것을 다른 사람의 문제로만 치부하게 된다. 개인적으로 내 돈은 내가 지켜야 하고 내가 아껴야 한다고 생각이 된다. 무조건 적금, 무조건 주식이 정답은 아니라고 생각된다. 그래서 나만의 포트폴리오는 나 자신을 알고 그리고 다양한 지식을 합쳐서 결론을 낼 수 있도록 계속 학습해야 한다고 생각이 된다. 빚이 빛으로 다가올 수 있도록 한 번 바꿔 보는 것은 어떨까?

진짜? 살 수 있어?
나는 부동산에 관심이 엄청나게 많다. 실제로 아파트 거래는 꽤 해 본 경험이 있다. 아파트의 경우 최고의 장점은 안정성과 환금성이라고 생각이 되는데 생각보다 참 빨리 돈으로 환산이 가능하다. 물론 그 덕에 세금문제가 상당히 복잡하고 정부에서도 정책적으로 세금이 오락가락하기 때문에 타이밍을 맞추기가 상당히 힘들다. 그리고 가격이 어느 정도 통일화 되어 있기 때문에 기회를 잡는 것이 생각보다 어려움이 있다. 뭐 장단점을 열거해 보자면 이렇지만 다른 것도 분명 있다. 토지나 상가 등 말이다. 개인적으로 이중에 가장 로망은 바로 빌딩, 상가주택 등이 아닌가 싶다. 단순히 토지의 경우 내가 농사를 짓는 것이 아니라면 딱히 필요가 없고 빌딩이나 상가주택의 경우 내가 임대를 해서 돈을 벌 수 있다는 엄청난 장점이 있지 않은가?

그런데 강남빌딩을 살 수 있다고?
가끔 퇴근하면서 강남 거리를 지나가다가 보면 내가 여길 살 수 있을까에 대한 의문이 있다. 가격도 가격이거니와 뭔가 나와는 다른 세상의 사람들이 거래를 하거나 기업의 입장에서만 거래가 가능한 것이 아닌가 생각을 했다. 그런데 정보의 보편성이 대두되면서 생각보다 꽤 많은 사람들이 이렇게 빌딩 투자를 하고 있는 것을 볼 수 있는데 개인적인 로망이었던 상가주택 등을 이렇게 투자할 수 있는 방법에 대해서도 책이 나오기 시작했다. 실제로 투자를 해 보지 않았다면 절대 알 수 없을만한 정보와 함께 말이다. 그래서 책을 보면서 조금씩 빌딩에 대한 꿈을 키워나가 보았다.

어디로 선택을 해야 할까?
물론 돈이 가장 큰 문제이긴 하지만 제대로 볼 줄 알아야 선택이 가능하다. 건물을 새로 지을지, 기존의 것을 활용할 지도 정해야 하고 전체가 상가인 것과 상가주택과 같이 상업과 거주를 목적으로 할 것인지도 정해야 한다. 원룸만 많이 있어서 원룸사업 등도 가능하지만 어디까지나 '회사 다니면서'라는 전제가 붙기 때문에 그런 부분은 배제를 하고 생각을 해보면 어느 정도 상권이나 가격이 받쳐주는 강남이 가장 현명한 방법일 것이다. 근데 가격은 어떻게 해결하지? 강남대로 한복판을 선택할 수 없다. 거기는 소위 '쩐의 전쟁'이 벌어지는 곳이기 때문에 개인이 뭔가 사고팔기에는 무리가 있는 곳이다. 저자가 선택한 개포4동은 이제는 가격이 많이 올랐지만 당시에는 재건축으로 인해서 상권이 많이 퇴색되어 있고 미래를 바라봐야 했던 곳이라 정말 '올바른' 선택이 아니었나 생각을 해 본다. 개인적으로도 봐 둔 곳이 있어 매주 찾아가 보는 중이다.

어떻게 할까?
건물을 아예 부시고 짓거나 하면서 공법에 대해서 많은 공부가 필요하다는 생각이 든다. 물론 건축사의 의견이 많이 반영되겠지만 책에 나오듯 우리는 '디자인이 아름다운 집' 을 원하는 것이 아니라 최적의 조건에 맞는 상가주택을 짓기 위한 방법에 대해서 고민을 해야 한다는 것이다. 건축사의 조사도 필요하며 다양한 비교가 필요하다. 이러한 분야는 어쩌면 체면 차리고 걱정만 하는 것이 필요한 것이 아니라 일단 가서 부딪히고 물어보고 해야 되는 것이다. 그래서 이렇게 책에서도 하나씩 설명이 되어 있다. 어떤 식으로 준공이 되는지, 어떤 법에 적용이 되는지, 어떠한 사람을 만나야 하는지 말이다. 귀찮으면 돈이 더 들어간다. 돈을 아끼고 발품을 많이 팔아야 하는 만큼 얻는 것도 많은 방법이라고 생각이 된다. 이런 것이 바로 부유해지는 길이라고 할까?

조물주 위에 건물주라고 하지만...
사실 신경 쓸 일이 적다라고 하지는 않겠다. 회사를 다니면서도 충분히 할 수 있지만 분명 많은 시간과 돈이 들어간다. 건물주 되는 것도 생각보다 쉬운 일은 아니다. 그럼에도 이것이 매력적이라고 생각이 되는 것은 제2의 물줄기를 만들 수 있고 가장 안정적인 수입이 된다는 것이다. 특히 부동산의 경우 '안되면 내가 살면 되지'라는 것이 가능하기에 그리고 적어도 땅은 배신하지 않는다는 말이 있듯 토지 가격이 내려가는 케이스는 극히 드물기도 하며 타깃을 강남으로 잡았기에 적어도 향후 내가 죽기 전까지는 수요가 떨어지는 케이스를 보기 힘들다는 점이다. 성공의 열매는 달기도 하지만 그 과정은 쉽지 않다. 책으로만 보면 금방 쉽게 할 수 있을 것 같지만 생각보다 많은 어려움이 있을 것이고 그럴 때마다 책을 다시 펴서 세세히 읽어보는 습관도 필요하겠다.

이 책은 기존의 재테크 책이랑은 조금 다르다.

저자가 엄청난 성공을 거둬서 그 성공을 바탕으로 책을 쓴 것이 아니라 책의 제목과 마찬가지로 '부자가 되어가고 있는 현재 진행형'으로 쓰인 책이다. 책 어디에서도 얼마큼 벌었는지는 나와있지 않지만 분명 이대로 살면 반드시 부자가 될 것 같다는 생각이 들긴 한다. 사실 많은 사람들이 이러한 재테크 책을 보면서 성공한 사람들의 책을 보겠지만 막상 하는 방식도 시간과 여건도 전혀 맞지 않는다는 사실을 알게 된다. 막상 보면 너무 비현실적이다. 우리가 고 이건희 회장 등의 기업 총수의 생각이나 행동을 따라 할 수 있지만 절대 그와 같이 하는 것은 불가능하다는 것도 알고 있다. 그렇다면 따라 할 수 있는 모델은 현실적으로 없다는 것인데 저자는 그러한 역할을 할 수 있을 것이라 생각한다.

누구에게나 재정적으로 힘든 시기가 있다(부자 말고)

저자 역시도 가정 주부로 살게 되면서 그러한 삶을 겪게 되었다. 사실 힘든 상황이 와야 역경을 버티고 해결할 수 있는 것은 당연한 일이다. 물론 그렇게 했음에도 그냥 포기를 하는 경우도 분명 있지만 저자는 그 상황을 해결하기 위해서 다양한 방식을 활용하였다. 먼저 자신이 하던 운동인 요가를 가지고 활용했던 점인데 최근 코로나가 어느정도 정리가 되어 다시 활기를 띄긴 했지만 코로나와 같은 것은 이렇게 집합으로 해야 하는 직업을 가지고 있는 사람들에게는 엄청난 재앙이었다. 그래서 그런가 결국 이러한 방식의 부업은 포기를 했다고 나온다. 개인적으로 부업을 해 보긴 했지만 이렇게 2~3년을 버틸 수 있는 자영업자가 몇이나 있을까 싶기도 하다. 

예금 아닌 주식투자는...

결과적으로 저자와는 다소 맞지 않긴 했지만 하나 확실한 것은 그녀는 대출 자체도 무서워 했음에도 도전을 했다는 점이다. 돈도 써보는 사람이 잘 쓰고, 잃어봐야 따는 것도 알 수 있다고 했다. 적어도 저자는 이러한 부분에서 경험을 가지고 있기에 다음에 다시 도전을 할지, 아니면 펀드나 채권으로 투자를 할지를 선택할 수 있다. 주변에 무조건 안전제일주의가 최고라고 예금에만 넣는 사람이 있는데 아직까지도 매 번 돈 때문에 힘들다는 이야기를 자주 한다. 예금에 넣고도 안전은 하지만 돈을 벌지 못한다는 것 때문에 결국 불안해하는데 과연 그렇게 계속하는 것이 안전한 것인지는 조금 의문이 간다.

청약 당첨을 계기로 부동산에도 눈을 떴다.

부부가 가장 많이 싸우기도 하는 분야가 바로 부동산인듯 하다. 보통 남자나 여자 둘 중 한 명은 공격적이면 한 명이 방어적이기 때문에 발생할 수밖에 없는 부분인데 저자도 동일한 케이스에 들어갔다고 한다. 남편은 대출을 크게 해서 해야 하는 사업을 하는 사람이고 대출에 대해서 부담감을 갖지 않지만 저자는 어렸을 적 빚에 대한 안 좋은 추억 때문에 대출을 무조건 줄여야 한다는 생각으로 말이다. 사실 나의 아내도 동일한 생각을 했었지만 부동산으로 버는 것을 보고 그런 생각을 싹 고치긴 했다. 부동산의 경우 큰 금액이 들어가지만 말 그대로 소유를 할 수 있기에 가격이 떨어지는 케이스는 그리 많지 않은 것 같다. 최근 서울 아파트 시장이 다시 올라가는 것을 보면 말이다.

책을 많이 읽자.

갑자기 무슨 소리냐고? 사실 저자 역시 이러한 책을 쓰기 위해서 다른 사람의 책을 너무나 많이 읽어야만 했다. 글이라는 것이 읽지 않고는 절대 나오지 않으니 말이다. 자신의 생각을 이렇게 글로 적을 수 있다면 앞으로 실천하는데 있어서 큰 어려움이 없을 것이다. 정리하고 행해야 글을 쓸 수 있으니 말이다. 책의 뒤로 갈수록 책에 대한 중요성이 더 많이 드러나는데 책의 마지막을 덮고 생각하는 이 책의 교훈은 실행과 독서가 아닐까 싶다. 저자가 지금하고 있는 쇼핑몰(어떤 것인지는 잘 모르겠다) 도전도 멋지지만 이렇게 책을 쓴 것이 가장 멋진 부분이 아닌가 싶다. 멋지다!

퇴직연금이 뭐야?

퇴직금과 퇴직연금도 제대로 구분할 줄 모르는 때가 있었다. 사실 쌓여있는 것을 보고 어떻게 써야 할까 고민하다가 중간에 한 번 인출을 했었다. 결론만 놓고 보면 집을 샀기 때문에 많은 이득을 본 것은 맞지만 막상 예상보다 확 줄어든 퇴직금에 아쉬움이 조금 남기도 했다. 그리고 DB형에서 DC형으로 자동 전환이 되면서 사업자를 선택할 수 있게 되었는데 정말 가슴이 아팠던 것은 아무것도 하지 않았기에 금리 연동형으로 쭉 왔는데 1년에 수익률이 불과 1%도 채 되지 않았다는 사실이다. 그냥 적금을 넣어도 그거보다는 더 벌었을 텐데 말이다.

작년에 사업자를 바꾸면서 투자를 시도했다.

결과는 알다시피 망했다. 하필 사업자를 바꾸면서 작년까지 신나게 오르던 미국 ETF에 몰빵을 했는데 보기좋게 망했다. 그나마 플러스였던 수익률이 고꾸라지면서 마음만 아픈 상황이 발생되었다. 혼자 금액을 보면서 한심하다고 생각을 했다. 아무리 귀가 얇고 투자를 해야 한다는 의무감이 있었지만 하나에 몰빵을 한 나머지 원금을 손해 보다니... 이럴 거면 차라리 투자를 하지 않았던 것이 더 현명했던 것은 아닌가 생각을 했다. 하지만 뭐... 이미 투자를 했으니 리밸런싱이 좀 필요하다는 생각을 했다. 그런데 생각 외로 TDF TIF 등 너무나 생소한 단어들이 나오는 것이 아닌가?

퇴직연금은 내가 지금 하는 단순 투자와는 좀 다르게 생각을 해야 한다.

무엇보다도 수익률이 중요하긴 하지만 투자라는 것이 당장 1~2년만 하는 것이 아니기 때문에 기본적으로 탄탄한 구조를 가지고 있어야 한다고 생각한다. '달걀을 한 바구니에 담지 말라' 라는 투자 명언이 있다. 그리고 TDF와 같이 기간에 따라서 자동적으로 리밸런싱 되는 것은 사실 내가 부지런하기만 하면 그와 비슷하게 시대에 맞춰서 움직일 수 있다(물론 귀찮고 힘드니까 그냥 펀드로 투자하는 것이 속 편하다면 속 편할 수 있다) 당장 나 투자하는 것도 바빠 죽겠는데 이것도 따로 해야 하냐고 물어보면 나중에 굶어 죽지 않으려면 꼭 해야 한다고 이야기를 해 주고 싶다.

디폴트 옵션이 시작되었다.

나같은 바보(??)를 위해서 만들어진 법인데 사용자가 투자를 하지 않고 일정기간이 지나면 자동으로 디폴트 된 것으로 투자를 하게 된다는 의미이다. 그 와중에서도 이것을 금리에 맞춰서 투자를 할 수도 있겠지만 앞서 말한 듯이 한국이라는 나라가 부도 위기로 가지 않는 한 금리가 폭발적으로 늘어나기는 힘든 구조이다. 그래서 이것보다는 채권이나 채권+주식 혼합으로 하는 기초적인 투자 방법이 더 좋다는 판단이 된다. 이 책에서 정말 하나하나 잘 찾아보면 나에게 딱 알맞은 투자처를 찾을 수 있기도 하다(근데 진짜 많다)

심지어 원리금 보장인데 5% 수준도 있다.

ELB로 원리금을 보장해 주는 것도 있는데 마음이 불안하거나 하다면 이쪽도 나쁘지 않은 선택인 듯 하다(물론 그 회사가 망하면 문제가 될 수 있겠지만 적어도 내가 사는 동안에 망하기 힘든 회사에 투자하면 되는 것 아닐까?) 그리고 기간도 6개월부터 60개월까지 굉장히 다양한 투자 방향이 있다. 전반적으로 보자면 증권이나 자산운용사의 입장에서는 이러한 옵션이 기회 아닌 기회라고 볼 수 있다. 투자하는 사람들이 늘어나니 말이다. 그리고 한국 금융도 조금씩 더 발전해 나가고 있다는 느낌이 드는 것은 비단 나만의 느낌이 아니다. 책으로 공부하고 돈을 벌어서 노후에 행복하게 살아보고 싶다.

경매는 어떻게 하면 잘할 수 있을까?
최근 경매 학원도 많이 생겼고 저자와 마찬가지로 소위 '고수'라고 하시는 분들의 강연도 많아졌다. 그리고 과거와 다르게 경매에 대한 안 좋은 이미지도 사라지게 되면서 많은 사람들이 노리는 경우가 많아졌다. 그래서 그럴까...? 우리가 흔히 잘 알고 있는 아파트 경매의 경우 권리가 이상하게만 되어있지 않다면 가격이 꽤 높은 상태에서 낙찰되는 경우가 많이 있다. 굳이 경매가 아니더라도 살 수 있을만한 수준으로 말이다. 그런데 우리가 경매를 하고자 하는 이유는 어디까지나 '싸게' 사고 싶어서인데 일반 시가와 비슷하다면 굳이 이렇게 할 필요가 없지 않을까? 그래서 잘하고 싶은데 어떻게 해야 할까?

사실 답은 간단하다.
직접해 봐야 한다. 여느 책에도, 당장 나에게도 큰 문제가 있다라고 하면 바로 실행력이다. 단순히 책을 읽는 것은 얼마든지 할 수 있는데 그것을 읽고 실행하는 것이 굉장히 어렵다. 왜 어렵냐고? 아마도 처음에는 스스로가 '적정 가격'이라는 것에 대해서 잘 모르니 그럴 수 있다. 그런데 그다음에는 공부를 하다 보면 '예외 케이스'가 생기기 마련인데 혹시나 그 예외 케이스에 내가 걸리게 되어 돈을 잃을 수도 있다는 생각이 들 수 있다. 사실 이 책에는 거장의 '성공담' 위주로 나와있지만 중간중간 내용을 보자면 법정 지상권을 해결하는 부분이나 꼬부랑 길을 10배에 판매하는 과정에서 사실 얼마나 식은땀이 났을까에 대한 생각도 든다. 지나고 나니 웃으면서 이야기를 할 수 있지만 당시에는 정말 지푸라기라도 잡는 심정으로 노력하지 않았을까?

법정지상권 이야기는 신기하기도 재미있기도 하다.
공인중개사 공부를 하면서 법정지상권에 대해 알게 되었는데,  뭔가 내용 자체로는 이해가 되지만 어째서 이러한 상황이 발생이 되는지에 대해서 의문이었다. 그런데 생각을 해 보니 법정지상권 자체가 생길 수는 있지만 경매라는 특수성을 생각해 보자면 '은행에서 대출이 될 리가 없으니' 법정지상권 자체가 성립이 되기 어려운 점이라는 것이다. 읽고 보니 머릿속에서 좀 이해는 되는데 막상 내가 그 상황에서 그런 생각을 할 수 있을까? 그런 의문이 들긴 한다. 아마도 실제 법정지상권 분야에는 스페셜리스트라고 하시는 분이니 당연히 이제는 쉽게 설명할 수 있고 어떤 상황에서 들어간다라는 것도 알고 있겠지만 한편으로는 이런 것을 자신 있게 설명할 수 있다는 것이 재미있었다.

농지취득자격?
알기는 하는데 사실 아직도 이게 왜 필요한지는 조금 의문이긴 하다. 하지만 법적으로 농지를 취득하기 위해서는  농지취득자격증이 필요하다고 한다. 농지를 가지고 마음대로 활용하거나 그냥 사 놓고 아무것도 하지 않는 등에 대한 것을 방지하기 위함이라는데, 사실 한편으로는 이런 것이 투기를 어느 정도 방지를 하긴 했다는 생각이 들면서도, 이촌향도 등으로 활용하는 방법이 더 좋지 않았을까 생각도 해 본다(물론 법을 잘 찾아보면 이렇게 활용할 수 있는 방법이 많이 있긴 한데, 반년에 한 번 간다고 하면 안 해줄 거 같다) 저자는 일정 평수 이하에서는 내주지 않는 것을 스스로 경험을 통해서 해결하는 방식을 보여주었는데 무조건 부딪히면 된다라기보다는 목마른 사람이 우물을 찾는다는 느낌으로 어떻게 해서든 가능하게 만들려고 하는 의지를 보여주는 모습이 아니었나 생각을 해 본다.

도전하는 사람만이 성공을 할 수 있다.
물론 실패도 할 수 있다. 하지만 도전 자체를 하지 않으면 남는 것도 경험도 아무것도 얻을 수 없다. 최근 서울의 아파트 가격이 다시 상승하면서 경매장이 후끈 달아오르는 경우가 있는데 이렇게 토지를 기준으로 경매를 하는 사람들에게는 어떤 상황에서도 기회가 많이 제공이 되는 것 같다. 그리고 기회는 항상 존재한다. 우리는 단순히 경매라고 해서 두려움을 가질 것이 아니라 이렇게 직접 뛰어들어서 성과를 쟁취할 수 있는 기회를 가져보는 것은 어떨까? 한편으로는 아직까지도 남들이 두려워 할 이 시기가 기회가 아닌가 싶다.

법인을 만든다?

사실 법인을 만든다고 말을 하면 굉장히 어색하긴 하다. 특히 나와 같은 직장인들은 나이를 허투루 먹었는지 이런 것에 대해서 걱정과 불신(?)이 가득하다. 뭔가 법인이라는 것은 돈이 많거나 복잡해서 불편함이 가득한 것 같은데 왜 사람들이 법인을 자꾸 만드는지 의문이 가기도 한다. 회사에서 보면 소위 '엘리트' 들이 회사의 전권을 휘어잡고 있지 않던가? 나는 사실 그럴 수준은 아닌 거 같은데 그것도 부동산에 대한 법인을 만든다는 것은 많은 거래를 해야 하는 사람들만 하는 것이 아닌가 생각이 된다. 과연 그럴까?

사실 아니라고 말을 할 수 있다.

부동산 법인을 만드는 이유는 간단하게 이야기 하자면 세제와 대출의 문제라고 할 수 있는데 조그마하거나 거래가 거의 없다면 굳이 법인을 세울 이유가 없지만 거래를 그래도 자주 하거나 금액이 좀 된다고 하면 대출의 혜택을 크게 받을 수 있고 양도세에 대해서 일괄로 적용되는 부분을 활용할 수 있는 법인이 좀 더 유리하다고 한다. 물론 그런 혜택을 얻기 위해서 이렇게 책 한 권을 독파해야 하는 정도로 공부를 해야 하는 것이 맞지만 어차피 투자를 하기 위해서 공부를 하지 않고 하는 경우는 망하는 지름길이라고 했다. 이렇게 법인을 세우게 되면 저러한 엄청난 혜택을 얻을 수 있다. 특히 당장 법 때문에 가중으로 붙는 아파트 같은 거래에서 말이다.

1인 법인이지만 엄연히 법인이다.

법인을 세우기 때문에 발생할 수 있는 대부분의 상황은 일반 목적의 법인을 세울 때와 크게 차이가 없다. 자본금에 따른 차이와 더불어 세금문제(부가가치세 등) 1인으로 가야 할 지, 아니면 동업이나 직원을 두어야 할지 등 의사적 결정을 해야 하는 경우가 굉장히 많이 있다. 이런 것 자체가 귀찮다고 하면 아예 투자 자체를 하지 않는 것이(차라리 그냥 예적금이나 들고 가만히 있는 게 더 나을지도?) 속편 하겠지만 지금 사회에서 과연 예적금만 가지고 자산을 늘릴 수 있는 사람이 몇이나 될지 의문이기도 하다. 거기다가 지금은 이렇게 먼저 힘들게 고생해서 길을 닦아 놓은 사람의 길을 그대로 따라갈 수 있지 않은가? 충분히 활용할 수 있다면 이렇게 활용하는 것이 좋다고 생각이 된다.

책의 절반 지점을 지나면...

법인에 대한 기초적인 지식은 이제 배울 것은 다 배웠고 법인을 만드는 일을 '저지르게' 되면 이제는 본격적으로 어떤 식으로 투자를 해야 하는 지를 고민해 봐야 한다. 특히 가장 유리한 쪽은 너무나 당연하게도 경매 부분인데, 여타 경매 서적에서도 다양한 방법이 선보여지지만 이 책에서 나오는 경매 방식은 조금 다른 부분이 있다. 법인을 세웠기 때문에 할 수 있는 것이 좀 있는데 상가를 단순 차익을 보기 위해서 분양을 받는 것이 아니라 피트니스나 공유형 오피스의 법인을 새로 세울 수 있게 하는 방식을 활용하기 때문에 어쩌면 경매 시장에서 가장 '바람직한' 모습을 보여주는 것이 아닐까 생각이 된다. 특히 코로나 직후의 공실이 된 상가를 부흥하게 하는 것은 투자자뿐만 아니라 주변에서도 좋은 케이스가 아닐까 생각을 해 본다.

'무조건 돈 버는' 방법이지만...

사실 진짜 이 책을 읽고 따라할 수 있는 사람은 많이 되지 않을 것 같다. 이 책이 어렵고 해서 그런 것이 아니라 사람의 특성상 타성에 젖어서 항상 하지 않던 것을 먼저 하는 사람이 그리 많이 없을 것이기 때문이다. 그래서 나는 이번에 이 책을 보고 실제로 투자를 하기 위해서 법인을 신청해 두었다. 저지르지 않으면 시작도 되지 않을 것 같아서 시작한 것이지만 뭔가 나의 법인을 가지게 된 것에 마음이 설레긴 한다. 책을 두 번, 세 번 읽으면서 앞으로의 계획을 찬찬히 세워봐야지.