지금은 땅이 기회다

 

지금은 땅이 기회다

부동산 시장이 조정기에 접어들었다. 이 조정기가 언제쯤 끝날지, 부동산 시장 전문가들도 예단하기 어려워하는 상황이다. 부동산 거래량 그래프는 절벽을 그리고 있고, 특히 아파트 거래량은 반 토막이 났다. 미분양 아파트가 속출하면서, 청약통장을 해지하는 사람들도 급증하고 있다. 그러나 부동산 투자로 수익을 내본 사람이라면, 다른 투자처로 시선을 옮기기는 쉽지 않다. 토지 투자와 개발로 수익을 내는 전문 부동산 투자자인 지은이는 지금이야말로 토지 투자를 시작할 때라고 말한다. 토지 투자는 조정기에도 수익을 낼 수 있는 장점이 많은 투자처기 때문이다. 토지 투자의 장점은 첫째, 아파트 등 주택 투자와는 다르게, 정부의 규제에 크게 얽매이지 않을 수 있다. 둘째, 소액으로 투자할 수 있다. 갭 투자가 가능하지 않아, 소액 투자는 어렵다는 것은 선입견이다. 찾아보면, 오히려 소액으로 투자할 물건이 많이 있다. 셋째, 대출이 자유롭다. 대출 한도가 정해져 있는 주택과는 달리 대출이자를 갚을 여력만 있다면, 비교적 자유롭게 대출할 수 있다. 넷째, 토지는 가치를 상승시킬 수 있다. 용도를 변경하는 것이 대표적인 가치상승 방법이다. 가치상승은 수익과 이어지기 때문에 투자 면에서 아주 큰 장점이다. 다섯째, 토지 투자는 경쟁이 심하지 않다. 참여자가 많은 투자처일수록 경쟁이 심하고, 수익을 내기가 어렵다. 지은이가 축적한 모든 토지 투자 노하우가 담겨 있는 이 책으로 토지 투자를 시작해보자.

저자

정병철(정프로)

출판

매일경제신문사

출판일

2023.06.30

 

토지 거래는 어렵다?

사실 이러한 고정관념 때문에 오히려 투자처가 확실한 분야가 아닌가 싶다. 예전에 회사가 확장이 되면서 평택으로 간다기에 건물을 짓고 있는 시점에 주변의 땅을 후배랑 보러 간 적이 있는데 생각보다 어떤 방식으로 어떻게 접근을 해야 할지 난감한 경우가 많았다. 일단 어떤 부분을 중점적으로 보아야 할지 모르겠고 아파트 시장과는 다르게 인터넷에 나와 있는 자료도 거의 없으며, 대체 이 땅을 가지고 어떻게 어떤 방식으로 개발을 하는지도 몰랐던 것이다. 가끔 논밭에 나무로 가격이 나와 있는 팻말 등이 있었는데 가격에 대해서 전혀 가늠이 안 되는 것도 문제였다. 왜 서울의 아파트는 대충 위치에 따라서 가격이 규격화되어 있지 않은가?

 

주식이나 코인 시장은 접근이 쉽다.

정말 직관적이다. 숫자가 올라가면 오르는 것이고 반대라면 떨어진다. 항상 확률 50%의 게임을 한다고 하지만 우리는 자본도 부족하고 경쟁력도 매우 낮은 편이기 때문에 결국 인내심을 버티지 못하고 손절을 하는 케이스가 발생을 한다. 존버하면 이긴다고? 존버를 100년 쯤 할 자신이 있는가? 100년이 지나도 오르지 않는 것은 절대 오르지 않더라. 그래서 그런가 쉽게 접근하고 쉽게 포기를 해 버리는데, 요즘에는 자식 대까지 물려주는 케이스도 종종 나오긴 하지만 그렇게 롱런하는 회사가 몇이나 있을까? 그런데 토지는 좀 다르다. 적어도 자식대, 손주대까지 물려줘도 아무런 문제가 없는 경우가 많다(전쟁으로 나라가 없어지지만 않으면 말이다)

 

그래도 쉽다고는 못하겠다.

규격화 된 아파트보다는 정말 공부할 것이 많이 있다. 저자의 경우 임장을 나갈 때 드론까지 동원을 한다고 하는데, 평지의 경우 당연히 가격이 비쌀 테고 우리는 남들이 비싸게 사지 않는 지역을 저렴하게 구입하여 나중에 비싸게 파는 것이 목적이니 숨은 원석을 찾아야 하는 의무가 있다. 그래서 그런가 산도 있고 천도 있으며 강도 있다. 그에 따른 공법도 당연히 알아야 하고 모르면 그것을 찾아야 하는 악착같은 근성도 필요하다. 물론 시간을 자유롭게 낼 수 있도록 하는 것도 중요한데 임장 횟수가 늘어나면 그 또한 어렵지 않게 가능한 일이라고 한다. 

 

그리고 무엇보다 중개사와의 관계도 중요하다고 한다.

아무리 좋은 지역이나 토지도 결국 누군가의 중개로 살 수 밖에 없다. 내가 유명인사라면 모를까 직접 토지를 나에게 파는 케이스가 나오기도 힘들고 실제로 그러하다고 해도 서로를 믿지 못하기 때문에 거래가 성립이 되기 어려움이 있을 것이다. 그렇기 때문에 중개사와의 관계를 돈독히 할 필요가 있는데, 특히 새로 온 신참보다는 그 지역에서 계속 있었던 곳을 선택해야 한다고 한다. 그래서 1층을 찾고 되도록 허름한 간판을 찾으라고 말을 하거나 마을 이장님을 찾아가서 문의를 하라는 것은 어쩌면 '토지 투자에 당연히 해야 하는 것'이라는 생각이 든다. 마을 이장님이 이렇게 보고 싶어질 줄이야?

 

매수는 기술이고 매도는 예술이라고 했다.

주식 시장에서 도는 말이지만 어떠한 거래든지 사는 것보다 파는 것이 중요하다고 생각이 된다. 토지의 경우 사실 가격 측정이 어렵다. 한 번 샀을 때 푹 묵혀둬야(?) 가격이 상승한다는 이야기가 있지만 그것은 성공했을 사례에만 해당되는 것이고 보통 거래가 되기 어렵기 때문에 기회가 될 때 거래를 하고 다른 것에 투자하는 것도 투자의 방법이라고 생각이 된다. 특히 자본금이 그리 많지 않을 때 한 곳에 몰빵하는 방식이 아닌 여러 군데에 투자를 해서 리스크를 분산하는 것은 비단 주식뿐만 아니라 토지 투자에서도 반드시 필요한 항목이 아닌가 생각을 해 본다. 이 책은 그러한 리스크를 분산할 수 있는 최고의 책이 아닌가 싶다.