The EconoMic Person

법인을 만든다?

사실 법인을 만든다고 말을 하면 굉장히 어색하긴 하다. 특히 나와 같은 직장인들은 나이를 허투루 먹었는지 이런 것에 대해서 걱정과 불신(?)이 가득하다. 뭔가 법인이라는 것은 돈이 많거나 복잡해서 불편함이 가득한 것 같은데 왜 사람들이 법인을 자꾸 만드는지 의문이 가기도 한다. 회사에서 보면 소위 '엘리트' 들이 회사의 전권을 휘어잡고 있지 않던가? 나는 사실 그럴 수준은 아닌 거 같은데 그것도 부동산에 대한 법인을 만든다는 것은 많은 거래를 해야 하는 사람들만 하는 것이 아닌가 생각이 된다. 과연 그럴까?

사실 아니라고 말을 할 수 있다.

부동산 법인을 만드는 이유는 간단하게 이야기 하자면 세제와 대출의 문제라고 할 수 있는데 조그마하거나 거래가 거의 없다면 굳이 법인을 세울 이유가 없지만 거래를 그래도 자주 하거나 금액이 좀 된다고 하면 대출의 혜택을 크게 받을 수 있고 양도세에 대해서 일괄로 적용되는 부분을 활용할 수 있는 법인이 좀 더 유리하다고 한다. 물론 그런 혜택을 얻기 위해서 이렇게 책 한 권을 독파해야 하는 정도로 공부를 해야 하는 것이 맞지만 어차피 투자를 하기 위해서 공부를 하지 않고 하는 경우는 망하는 지름길이라고 했다. 이렇게 법인을 세우게 되면 저러한 엄청난 혜택을 얻을 수 있다. 특히 당장 법 때문에 가중으로 붙는 아파트 같은 거래에서 말이다.

1인 법인이지만 엄연히 법인이다.

법인을 세우기 때문에 발생할 수 있는 대부분의 상황은 일반 목적의 법인을 세울 때와 크게 차이가 없다. 자본금에 따른 차이와 더불어 세금문제(부가가치세 등) 1인으로 가야 할 지, 아니면 동업이나 직원을 두어야 할지 등 의사적 결정을 해야 하는 경우가 굉장히 많이 있다. 이런 것 자체가 귀찮다고 하면 아예 투자 자체를 하지 않는 것이(차라리 그냥 예적금이나 들고 가만히 있는 게 더 나을지도?) 속편 하겠지만 지금 사회에서 과연 예적금만 가지고 자산을 늘릴 수 있는 사람이 몇이나 될지 의문이기도 하다. 거기다가 지금은 이렇게 먼저 힘들게 고생해서 길을 닦아 놓은 사람의 길을 그대로 따라갈 수 있지 않은가? 충분히 활용할 수 있다면 이렇게 활용하는 것이 좋다고 생각이 된다.

책의 절반 지점을 지나면...

법인에 대한 기초적인 지식은 이제 배울 것은 다 배웠고 법인을 만드는 일을 '저지르게' 되면 이제는 본격적으로 어떤 식으로 투자를 해야 하는 지를 고민해 봐야 한다. 특히 가장 유리한 쪽은 너무나 당연하게도 경매 부분인데, 여타 경매 서적에서도 다양한 방법이 선보여지지만 이 책에서 나오는 경매 방식은 조금 다른 부분이 있다. 법인을 세웠기 때문에 할 수 있는 것이 좀 있는데 상가를 단순 차익을 보기 위해서 분양을 받는 것이 아니라 피트니스나 공유형 오피스의 법인을 새로 세울 수 있게 하는 방식을 활용하기 때문에 어쩌면 경매 시장에서 가장 '바람직한' 모습을 보여주는 것이 아닐까 생각이 된다. 특히 코로나 직후의 공실이 된 상가를 부흥하게 하는 것은 투자자뿐만 아니라 주변에서도 좋은 케이스가 아닐까 생각을 해 본다.

'무조건 돈 버는' 방법이지만...

사실 진짜 이 책을 읽고 따라할 수 있는 사람은 많이 되지 않을 것 같다. 이 책이 어렵고 해서 그런 것이 아니라 사람의 특성상 타성에 젖어서 항상 하지 않던 것을 먼저 하는 사람이 그리 많이 없을 것이기 때문이다. 그래서 나는 이번에 이 책을 보고 실제로 투자를 하기 위해서 법인을 신청해 두었다. 저지르지 않으면 시작도 되지 않을 것 같아서 시작한 것이지만 뭔가 나의 법인을 가지게 된 것에 마음이 설레긴 한다. 책을 두 번, 세 번 읽으면서 앞으로의 계획을 찬찬히 세워봐야지.

제목이 2음절씩 연결되는데...

다 이어지는 것이 처음에는 좀 신기했다. 그러고 보니 요즘 한창 잘 오르는 미국 주식에 대한 내용인 것을 확실하게 알 수 있었는데 국내 주식의 차트 분석의 경우 워낙 Back Data가 부족한 것도 있겠지만 CFD 사태와 마찬가지로 시장 교란의 요소가 너무 많아서 쉽게 믿지를 못하는 것이 사실이다. 차트 분석으로 주식을 하기 위해서는 그래도 어느 정도 공식화 된 것이 있어야 하는데 최근 발생하는 현상들은 차트 분석과는 너무나 다른 상황이 선보여지고 있기에 한동안 차트 분석을 멀리한 것이 사실이다.(그렇다고 기본적 분석을 잘했냐라고 물어보면 딱히 할 말이 없다. 그냥 뇌동매매를 했다고 할까?)

그런데 그게 미국이면?

차트 분석을 하는 책이 사실 미국에 더 많이 있을 것이다. 역사도 오래 되었고 워낙 세계적으로 투자를 하기 때문에 한국과 같이 세력이 주식을 조작하는 케이스는 상당히 드물다. 특히 미국 내 대기업들의 경우 경이로운 시가총액이기에 절대 불가능하다고 확신할 수 있다. 그렇다면 알고 있던 차트 매매가 가능하다고 생각이 되는데 한편으로는 한국에서 하는 것과 미국에서 하는 것이 맞는지를 알 수 없다. 주변에 미국 주식을 차트 매매한다는 사람을 본 적이 없어서일까? 다소 걱정이 되긴 한다. 미국 주식을 차트매매 할 수 있을까?

있다! 그러면 뭐가 문제지?

일단 아는 것도 적긴 하지만 그것이 맞는지 여부를 판단해 줄 수 있는 자료가 부족하다는 점이다. 그리고 막상 차트를 열어서 보면 주변에 고수가 좀 있었으면 하는 생각이 막 든다. 중고등학교 때 암기를 하라고 하면 잘했는데, 하려고 하니 쉽게 되지도 않는다. 차라리 문제집 같은 것이 있었으면 좋겠다는 생각을 했는데 딱 이러한 방식으로 나온다. 이 책은 진짜 중고등학교 학습서와 마찬가지로 문제집 형태로 되어 있다. 가로로 긴 문제집 있지 않은가? 손으로 가지고 다니기도 편한 그런 것 말이다.

미국 차트만 있는 것도 아니다.

굉장히 친숙한(?) 한국 차트도 있다. 우리 주식하는 사람들은 사실 미국 차트는 아니더라도 한국 차트는 보면서 '내가 배웠을 때는 딱 이 때쯤 가격이 상승하던데' 하는 시점이 있지 않던가? 그래서 이 책에서는 한국과 미국의 차트를 번갈아가면서 학습을 할 수 있게 만들어 주었다. 한편으로는 중고등학교로 돌아간 것 같아서 조금 웃기기도 하지만 이렇게 진지하게 투자를 하기 위해서 학습을 할 수 있는 기회를 마련해 주는 것을 보면 이 책의 값어치는 충분히 얻은 것 같아서 기분이 좋다.

탄소거래권?

이게 뭔지는 알 것 같긴 한데 거래를 어떻게 하는지 좀 아리송하다. 왜 국내에서 탄소를 배출하는데 거래를 해야 하는 것일까? 일단 우리는 이것부터 정의를 해야 알 수 있을 것 같다. 먼저 탄소배출권은 유엔기후변화협약에서 발급하며 발급된 탄소배출권은 시장에서 상품처럼 자유롭게 거래할 수 있다고 한다. 이는 할당량 배출권과 크레디트 배출권, 두 가지로 나뉘는데 할당량은 의무 감축 주체별로 배출할 수 있는 온실가스 배출 권리로, 정부가 기업에 배출권을 할당하면 기업은 초과하거나 남는 배출량을 배출권 형태로 시장에서 거래할 수 있다. 그리고 크레디트는 온실가스 저감 활동을 통해서 원래 배출할 것으로 예상됐던 전망치보다 온실가스를 줄였을 때 그 저감량에 해당하는 만큼 크레디트를 발행해 주는 방식을 의미한다.

물론 이러한 탄소배출권이 누구에게나 공평하진 못하다.

이미 선진국의 경우 '탄소를 쓸만큼 쓴' 상황에서 갑자기 이러한 기후협약으로 인해서 사용하지 말라고 이야기를 한다. 이를 가장 강력하게 반대를 하는 곳이 바로 중국이다. 중국은 대부분 공장으로 이루어져 있는 산업구조인 데다가 이제 막 돈을 왕창 벌어들이고 있는데 이것 때문에 재생에너지나 대체에너지를 써야 한다는 사실이 너무나 불합리하다고 생각이 들 것이다. 그런데 현실은 조금 다르다. 우리가 여름만 되면 더워 미치겠다고 하면서 에어컨을 여기저기 틀면 온도가 더 올라간다. 이제는 후진국일수록 오히려 더 크게 영향을 받을 수 있다. 아직 인프라조차 구축이 안돼서 그렇다는 의미다. 선진국 역시도 기후가 변화되고 삶이 변하게 되면서 크게 느끼고 있는 것이 많을 것이다. 당장 섬나라들은 자신들의 삶의 터전이 없어지는 문제가 있을 수 있으니 그 얼마나 걱정되지 않겠는가?

한국도 2015년부터 탄소배출권 거래제를 시행하고 있다.

사실 탄소배출권 거래를 함에 있어서 이것을 자본거래라고 생각을 하고 차익을 본다던가 하는 것은 사회적으로 비난을 받을 소지가 있긴 하다(환경을 가지고 장난친다는 비난을 받지 않을까?) 하지만 한편으로는 기업의 입장에서는 이러한 거래를 통해서 안전하게 그리고 인정받는 배출을 할 수 있으므로 마치 어린이집에 항상 지각을 하던 아이를 둔 엄마가 벌금을 내면서 당당하게 지각을 하는 효과로 바뀔 수 있다는 생각이 든다고 할까? 말 그대로 돈만 있으면 배출을 할 수 있다는 생각을 가지게 될 수 있다. 물론 그럴경우 금액이 더 올라갈 테니 수요와 공급에 의해서 적정선이 맞춰질 것이다. 그런데 앞으로 이런 것이 가격이 더 오르면 올랐지 떨어질 것 같지는 않다. 점점 공장은 북동아시아에서 동남아시아로, 그리고 아프리카로 이동하게 될 것이니 말이다.

이 책은 투자 전략에 대해 나와 있는 책이다.

사실 개인이 탄소배출권을 거래하거나 하는 케이스는 드물긴 하다. 금액대도 크기도 하거니와 대부분의 경우 국가 단위로 거래가 되기 때문에 개인 투자자의 경우 ETF로 투자하는 경우가 대부분이다. 다만 거래량이 많지 않기 때문에 투자를 했을 때 빠져나오기가 어려운 단점이 있을 것이라 생각이 된다. 이 책은 탄소배출권 투자를 염두해 둔 개인 투자자를 위한 책이라기보다는 회사나 국가에서 해당 업무를 맡고 있는 사람에게 '탄소배출권 거래는 이렇게 하는 거야'라는 것을 이해시켜 주는 교과서 같은 책이라는 생각을 하면 된다. 생소한 단어가 많고 조금 읽기가 어려울 수 있지만 찬찬히 읽어보면 어떤 식으로 거래가 되는지 머릿속에 읽히기 시작할 것이다.

토지 거래는 어렵다?

사실 이러한 고정관념 때문에 오히려 투자처가 확실한 분야가 아닌가 싶다. 예전에 회사가 확장이 되면서 평택으로 간다기에 건물을 짓고 있는 시점에 주변의 땅을 후배랑 보러 간 적이 있는데 생각보다 어떤 방식으로 어떻게 접근을 해야 할지 난감한 경우가 많았다. 일단 어떤 부분을 중점적으로 보아야 할지 모르겠고 아파트 시장과는 다르게 인터넷에 나와 있는 자료도 거의 없으며, 대체 이 땅을 가지고 어떻게 어떤 방식으로 개발을 하는지도 몰랐던 것이다. 가끔 논밭에 나무로 가격이 나와 있는 팻말 등이 있었는데 가격에 대해서 전혀 가늠이 안 되는 것도 문제였다. 왜 서울의 아파트는 대충 위치에 따라서 가격이 규격화되어 있지 않은가?

주식이나 코인 시장은 접근이 쉽다.

정말 직관적이다. 숫자가 올라가면 오르는 것이고 반대라면 떨어진다. 항상 확률 50%의 게임을 한다고 하지만 우리는 자본도 부족하고 경쟁력도 매우 낮은 편이기 때문에 결국 인내심을 버티지 못하고 손절을 하는 케이스가 발생을 한다. 존버하면 이긴다고? 존버를 100년 쯤 할 자신이 있는가? 100년이 지나도 오르지 않는 것은 절대 오르지 않더라. 그래서 그런가 쉽게 접근하고 쉽게 포기를 해 버리는데, 요즘에는 자식 대까지 물려주는 케이스도 종종 나오긴 하지만 그렇게 롱런하는 회사가 몇이나 있을까? 그런데 토지는 좀 다르다. 적어도 자식대, 손주대까지 물려줘도 아무런 문제가 없는 경우가 많다(전쟁으로 나라가 없어지지만 않으면 말이다)

그래도 쉽다고는 못하겠다.

규격화 된 아파트보다는 정말 공부할 것이 많이 있다. 저자의 경우 임장을 나갈 때 드론까지 동원을 한다고 하는데, 평지의 경우 당연히 가격이 비쌀 테고 우리는 남들이 비싸게 사지 않는 지역을 저렴하게 구입하여 나중에 비싸게 파는 것이 목적이니 숨은 원석을 찾아야 하는 의무가 있다. 그래서 그런가 산도 있고 천도 있으며 강도 있다. 그에 따른 공법도 당연히 알아야 하고 모르면 그것을 찾아야 하는 악착같은 근성도 필요하다. 물론 시간을 자유롭게 낼 수 있도록 하는 것도 중요한데 임장 횟수가 늘어나면 그 또한 어렵지 않게 가능한 일이라고 한다. 

그리고 무엇보다 중개사와의 관계도 중요하다고 한다.

아무리 좋은 지역이나 토지도 결국 누군가의 중개로 살 수 밖에 없다. 내가 유명인사라면 모를까 직접 토지를 나에게 파는 케이스가 나오기도 힘들고 실제로 그러하다고 해도 서로를 믿지 못하기 때문에 거래가 성립이 되기 어려움이 있을 것이다. 그렇기 때문에 중개사와의 관계를 돈독히 할 필요가 있는데, 특히 새로 온 신참보다는 그 지역에서 계속 있었던 곳을 선택해야 한다고 한다. 그래서 1층을 찾고 되도록 허름한 간판을 찾으라고 말을 하거나 마을 이장님을 찾아가서 문의를 하라는 것은 어쩌면 '토지 투자에 당연히 해야 하는 것'이라는 생각이 든다. 마을 이장님이 이렇게 보고 싶어질 줄이야?

매수는 기술이고 매도는 예술이라고 했다.

주식 시장에서 도는 말이지만 어떠한 거래든지 사는 것보다 파는 것이 중요하다고 생각이 된다. 토지의 경우 사실 가격 측정이 어렵다. 한 번 샀을 때 푹 묵혀둬야(?) 가격이 상승한다는 이야기가 있지만 그것은 성공했을 사례에만 해당되는 것이고 보통 거래가 되기 어렵기 때문에 기회가 될 때 거래를 하고 다른 것에 투자하는 것도 투자의 방법이라고 생각이 된다. 특히 자본금이 그리 많지 않을 때 한 곳에 몰빵하는 방식이 아닌 여러 군데에 투자를 해서 리스크를 분산하는 것은 비단 주식뿐만 아니라 토지 투자에서도 반드시 필요한 항목이 아닌가 생각을 해 본다. 이 책은 그러한 리스크를 분산할 수 있는 최고의 책이 아닌가 싶다.

내 주식은 왜 이모양이야?
매주 월요일에 항상 이런 생각을 한다. 왜 내 주식만 이런 모양일까? 그런 생각 때문에 마음이 흔들리고 그 흔들린 마음 때문에 오늘 당장 올라가는 주식만을 쫓아간다. 몇 번 성공을 거둬도 다음에는 결국 '물리는' 현상이 발생하게 된다. 왜 그럴까? 한편 개인적으로 부동산을 투자한 적이 있었는데 그것은 상대적으로 수익이 꽤 괜찮게 났던 적이 많다. 어쩔 수 없이 깔고 앉아 있어야 하는 경우가 있다고 하지만 충분한 시간을 두어야 하며 매물마다 너무나 다른 성격이 있기 때문에 그 많은 것 중에 하필 내 것이 팔려야 하는 것이 꽤 어렵다. 그럼에도 수익을 낼 수 있던 것은 분명 충분한 기간과 생각, 그리고 어쩔 수 없이 홀딩되어야만 하는 상황이기 때문에 그렇다는 생각이 든다. 그런데 부동산의 경우 여러 개를 동시다발적으로 하기도 힘들뿐더러 굉장히 큰돈이 묶이는 상황이 있어 쉽게 투자하기도 애매하다. 그럼 어떤 것을 해야 하지?

나와 같은 상황이라면 채권이 어떨까?
사실 과거에는 채권이라고 하면 최소 몇 천만 원 이상의 현금이 있어야 가능하다고 알고 있었다. 그리고 주로 기업들이 투자를 하는 형태로 알고 있는 경우가 많을 것이다. 하지만 천 원부터 투자를 할 수 있다. 다만 주식보다 활성화가 되지 않은 이유는 증권사라면 거의 모두 거래가 가능하지만 수수료가 상대적으로 적고 채권의 경우 오늘 사서 오늘 팔고 하는 단타 투자를 하는 경우는 없기 때문에 수수료를 여러 번 받을 수가 없어 상대적으로 소외되는 상황이라고 생각이 된다. 하지만 포트폴리오 입장에서 채권이 들어가 있다면 어느 정도 안정적인 수입이 가능하다고 생각이 된다. 그래서 같은 상황이라면 채권도 포트폴리오에 슬쩍 끼워 넣는 것을 추천한다.

코코본드 같은 채권 때문에 무서운 것 아니냐고?
사실 후순위 채권의 경우 애초에 투자 대상에서 빼고 생각을 해도 되겠지만 한국에서 바라보는 코코본드와 해외에서의 코코본드는 분명 다른 부분이라고 한다. 한국에서는 고위험의 채권이 상대적으로 주식에 밀려서 판매가 잘 되지 않기 때문에(주식은 심지어 양도세 면제니 굳이 채권으로 오래 위험을 홀딩할 필요가 없지 않은가?)  중위험 수준에서 판매를 한다. 아무리 쳐다봐도 적어도 주식보다는 훨씬 안전하고 예적금보다는 좀 더 액티브하며 조금 더 수익이 나긴 한다. 물론 채권이라고 전혀 망할 확률이 없다고 말을 하는 것은 아니다. 하지만 주식은 갚아도 되지 않은 것이지만 채권은 파산을 하더라도 1순위로 갚아야 하는 것이기 때문에 안정성에 있어서는 주식보다는 월등히 뛰어나다고 한다.

그간 채권 관련 책은 금리부터 가격 변화에 대한 내용 투성이었는데...
이 책은 확실히 다른 부분이 있다. 바로 금리에 대한 내용을 주저리주저리 적어놓는 다른 책과는 다르게 초기 투자할 수 있는 방법부터  어떤 방식으로 선택을 해야 할지, 어떤 증권사가 채권의 수수료가 가장 저렴한지 등의 '가장 현실적인 필요'가 있는 것들만 다뤘다. 뒤쪽에 가격에 대한 부분에 대해서도 학습을 할 수 있는 내용이 있지만 투자하는 방식이 '채권을 사고팔고 하여 돈을 번다'라는 방식이 아니라 채권을 사서 만기까지 쭉 유지하여 돈을 번다라는 방식을 추구하기 때문에 굳이 듀레이션 같은 부분에 대해서 깊은 학습은 필요가 없다는 부분이다. 우리는 채권을 몇 백억 씩 투자하는 사람이 아니다. 알면 좋지만 그러한 전략을 활용하기에는 금액도 시간도 부족하다. 그러니 현실적인 것을 다뤄주는 것이 더 마음에 들었다.

Do it!
이러한 책을 읽으면서 나는 단돈 천 원이라도 투자를 해보지 않으면 쓸모없다고 생각을 한다. 책에서 나온 증권사는 한국투자증권. 그리고 채권에 투자하는 최소 금액은 천 원이다. 그래서 나는 실제로 투자를 시작했고 한전채와 회사채 하나씩을 매수하여 보유 중이다. 과정에 있어서 주식투자하는 것과 동일하게 할 수 있고(다만 매물 등은 상대적으로 굉장히 적긴 하다)  보유 현황도 손쉽게 알 수 있다. 개인적으로 가장 마음에 드는 것은 분기별 이자이기도하지만 무엇보다 주식처럼 회사에 대한 흥망성쇠를 걱정할 필요는 없다는 것이다. 부도나고 없어지지만 않으면야(사실 부도가 굳이 나더라도 당장 상관은 없긴 하다) 내 돈은 확실하다. 예적금만에 최고다라고 하는 살마에게는 어쩔 수 없겠지만 채권도 이렇게 투자를 하고 포트폴리오에 넣는 것이 안정성 있고 좋다는 생각을 해 보았다. 일단 투자하자!

경매에 대한 부정적인 이미지?

경매는 뭔가 파묻거나 설움이 묻어있는 것이라는 편견이 있다. 아, 정확하게 이야기를 하자면 편견이 아니라 그것이 맞는 이야기이긴 하다. 그런데 사연 없는 사람이 어디 있으며 경매를 것에 대해서 그렇게 부정적으로 바라볼 것은 아니라고 생각이 된다. 채권자 입장에서도 돈을 받지 못하면 다른 사연이 생길 수밖에 없게 되어 있다. 그러므로 돈을 다시 돌리기 위해서는 이 경매라는 것은 필수불가결한 조치이고 그래서 부동산 법이 다른 것은 다 건드려도 경매에 대한 부분을 잘 건드리지 않는 이유는 바로 이러한 순작용 때문에 그렇다. 그래서 개인적으로는 경매가 꼭 필요한 것이라고 생각은 하지만 생각보다 어렵고 권리 분석도 쉽지 않은 것이 사실이다. 어떻게 해야 할까?

소액으로도 충분하다고?

이렇게 말을 할 수 있는 것은 저자가 고수이기도 해서 그렇겠지만 실제로 경락대출을 받게 되면 들어가는 돈이 많이 상쇄되기 때문이다. 그리고 원하지 않더라도 강제로 공부가 되기 때문에 일반적인 케이스보다는 분명 저렴한 가격으로 매수를 할 수 밖에 없고 그로 인해서 자신의 이득이 늘어나거나(또는 무한대까지!) 하는 경우가 발생되는 것이다. 이렇게 좋은 것을 왜 아무도 안 하냐고? 생각보다 쉽지 않아서이다. 그리고 누군가와 대립을 하거나 아쉬운 소리를 해야 하는 것이 쉽지만은 않은 사람들이 있다. 하지만 뭐든 돈을 벌기 위해서는 남들이 하지 못하는 무엇인가를 해야 하는 것이 사실이다. 그래서 이 경매 시장은 굉장히 매력적이다. 

이 책에는 다양한 경매가 쓰여져 있다.

다른 책에서는 자신의 전문 분야가 딱 정해져 있다는 생각이 든다. 토지면 토지, 건물이면 건물, 아파트면 아파트. 물론 실제로 경매를 하게 되는 경우 자신의 전문 분야를 정해서 하기 마련이지만 저자의 경우 '포항'이라는 지역 내에서 토지, 모텔, 아파트 등을 두루두루 섭렵하는 모습을 보여주었다. 무엇보다도 모텔 건의 경우 굉장히 장기간의 '싸움'이 될 수밖에 없는 상황이었는데 서로의 선처와 협상을 하는 부분이 아니라 실제 명도/강제집행까지 진행하는 것을 시간 순서대로 보여주면서 '결국 이러한 것이 어쩌면 정식 절차에 가깝다'라는 것을 보여주었다. 항상 정에 이끌려서 일을 할 수는 없지 않겠는가?

동업도 아니고 같이 투자?

한국에서는 사업을 할 때 절대 하지 말라고 하는 것이 보증을 서는 것과 동업을 하는 것을 말한다. 하도 사기치는 경우가 많고 딴 맘을 먹고 뒤통수 치는 경우가 많아서 이렇게 하게 되는데 무엇보다도 이렇게 하게 되는 이유는 바로 '계약서'가 제대로 있지 않아서 그렇다고 생각이 된다. 그런데 저자는 마음에 맞는 사람들끼리 같이 공동투자를 하는 방식으로 세를 불려 나가는데 참 신기한 부분이 많이 있다. 과정에서 많이 나와 있지는 않지만 분명 사람들 간의 관계를 든든하게 하는 그러한 계약 조건이 있지 않을까 싶다(그걸 한 번 소개해 줬으면 얼마나 좋았을까?) 지금까지 성공적이라는 것을 보니 참 대단하다는 생각이 든다.

경매는 오히려 내려갈 때 더 매력적이다.

경매장에 사람이 많다는 것은 오히려 해당 매물은 매력이 넘치지만 내가 가져갈 확률도, 많은 돈을 벌 수 있는 확률도 매우 적다고 생각이 된다. 책에서는 혼자 입찰하여 성공한 케이스가 꽤 많은데 다른 사람들이 오히려 '이런 것은 힘들 거야'라고 생각을 할 때 더 큰 이익이 있는 것이라 생각이 된다. 책을 읽고 나서 경매에 대한 매력도가 더 올라갔다. 물론 가장 가까운 곳에 있는 곳부터 진행을 해야(나는 서울인데 너무 비싸다ㅠ.ㅠ) 하겠지만 내 회사 근처, 내가 살았던 곳 근처를 계속 임장을 다녀보면서 나 역시도 저자와 같은 기회를 잡아보기 위해 노력해 보겠다.

99보다 1이 뭐야?

사실 책을 다 읽고 나면 조금은 이해하기 쉬운 말이지만 처음에만 보자면 대체 무슨 의미인지 잘 모르겠다. 의미는 간단한다. 99%의 사람들이 하는 방식으로는 99% 속에서만 살아갈 수 있고(이건 딱 먹고 살만큼 아등바등한다는 의미이다) 1%의 방식으로 돈을 벌어야 변화를 가질 수 있다는 의미이다. 저자의 경우 그러한 허들을 부동산 투자라는 카테고리로 넘어섰고 책의 여기저기에서 자신감이 넘치는 문체를 알 수 있다. 이 책은 뭔가 자신을 포장하거나 에피소드가 엄청나게 '영화' 같은 것은 없지만 솔직 담백하게, 성공 방식도 어쩌면 매우 간단하게 서술을 한 것이 큰 특징이다.

저자의 가장 맘에 드는 점은...

돈이라는 것이 자신의 '지배' 하에 있을 때만 자유롭게 벌 수 있다는 사실을 인지했다는 것이다. 우리는 항상 '돈이 없다' 라는 말을 입에 달고 살면서도 돈에 대한 지배를 자신이 하려고 하는 것이 아니라 남이 알아서 해주고 나는 그 과실만 얻기 위해서 노력을 하는 경우가 많이 있다. 그러면 돈은 말 그대로 '지맘대로' 움직이게 된다. 내가 사기를 당했다면 바로 이러한 부분이 가장 큰데, 안전하다고 생각을 하고 다른 사람에게 돈을 맡기면서 신경도 쓰지 않는 사람들을 너무나 많이 봐왔기 때문이다. 그래서 저자는 이것 하나는 확실하게 이야기를 한다. 돈은 무조건 내가 컨트롤할 수 있는 상황이 되어야 벌 수 있는 기회도 얻을 수 있다고 말이다.

99명의 회계사와 다른 길로 가다.

사실 저자의 가장 독특한 점은 회계사라는 안정적인 직업을 두고 뜬금없이 부동산 투자로 발길을 돌렸다는 점이다. 일반적으로 이러한 투자서를 보면 무일푼으로 시작을 했다던가 공부로서는 성공을 하기 힘들어서 방향을 바꿔서 성공했다는 사례는 참 많이 보았는데 이와같이 애초에 소위 '사'자 직업으로 시작을 했다가 방향을 바꿔서 성공했다는 부분은 굉장히 대단하다는 생각을 한다. 그 와중에 MBA와 공인중개사 자격증도 획득을 할 정도이니 적어도 자신의 일이라고 생각하는 부분에 있어서는 스페셜리스트라고 생각이 된다. 단순히 부동산 하나로 우연한 기회에 돈을 벌었던 것으로 끝나는 것이 아니라 그것을 사업화하여 더 크게 가져갈 수 있는 '큰 손'이 되었으니 말이다.

투자 방법은 어쩌면 간단하다.

직업의 안정성 때문일까? 대출이라는 부분에 대해서 아주 어려웠다라는 다른 사람들이 말과는 다르게 전반적으로 좀 쉬웠다는 표현이 적절하다고 생각이 될 정도로 대출 부분에 있어서 책의 비중은 적은 편이다. 심지어 거래를 몇 번 하게 되면서 은행의 지점장님과도 친분이 쌓일 정도이니 얼마나 대단한 일인가? 그리고 방식에 있어서는 최근 유행하는 세일 앤 리스백 방식도 활용을 하며 되도록 B, C급이 아닌 A급으로 구매를 하여 상승이 되는 것을 목표로 하는 것을 원칙으로 한다고 한다. 물론 거래하는 모든 물건이 그렇지는 않았겠지만 이렇게 원칙이 있다는 것은 거래에 있어서 물건을 보는 안목이 상당하다는 의미를 가지기도 한다. 아마 회계사라는 직업 상 분명 유리한 점이 많이 있지 않을까? 생각해 본다.

아무리 좋은 직업을 가지고 있어도...

결국 실행하지 않으면 아무것도 진행되지 않는다. 저자의 글과 행동력을 보면서 말로는 누구나 전문가가 될 수 있지만 이렇게 실전으로 옮겨서 성공한 케이스는 매우 적기 때문에 많이 와 닿는 내용이 많다. 아마도 전문적으로 글을 쓰는 사람들이나 글로서 뭔가를 표현하고 싶었던 사람들의 글보다는 다소 투박한 부분은 있다. 하지만 하나 확실한 것은 진실된 부분과 더불어 꾸밈이 없기에 받아들이기에도 굉장히 좋았다는 점이다. 항상 부동산에 관심이 많이 있지만 실행을 제대로 못했었는데 이번에는 이 책의 힘을 빌어 꼭 한 번 실행에 옮겨 봤으면 한다.

지금 한국에서 가장 완벽한 입지는 어디일까?

아마 상권이라고 하면 강남을 의미하겠고 집이라고 하면 반포나 압구정을 의미할 것이다. 우리는 사실 강남이 한국에서 거의 좋은 것은 다 가지고 있다는 사실도 알고 있다. 그런데 그런 강남에 살 수 있는 사람은 불과 50만 명도 채 되지 않는 사실도 알고 있다. 그중 절반 이상은 집을 소유하지도 않은 사람이기도 하다. 그런데 투자라는 측면에서 보았을 때는 사실 이미 최고치에 있는 강남에 선뜻 투자하기에는 다소 걱정이 된다. 마치 주식에서 삼성전자가 큰 폭으로 상승하는 경우가 10년에 한 번 있을까 말까 한 일이라서 그렇지 않을까? 소위 블루칩의 경우 안정적이긴 하지만 돈을 버는 목적으로서는 그리 추천하지 못할 것이라는 부분이다. 그러면 어디를 투자해야 하는 것일까?

용산이나 성동은 어떨까?

이미 이전 대통령 시절부터 떠오르는 입지였지만 더 크게 떠오르는 곳이다. 용산의 경우 이미 풍수지리학적으로나 서울에서의 위치상 좋다는 것은 누구나 알 수 있는 사실이지만 그간 미군기지 때문에 발전을 하기 힘들었다. 그런데 그러한 장벽이 무너지게 되면서 그리고 서울역을 중심으로 하는 변화의 한 축으로서 엄청난 변화가 예상되기도 한다. 더군다나 이번 대통령이 처음으로 청와대를 나와 용산에 자리를 하면서 '이 곳이 사실 엄청 좋은 곳이야!'라고 홍보도 해주고 있다. 이번 하락기에 거의 유일하게 떨어지지 않은 곳이며 향후 발전만 남아있다는 평가를 받고 있다. 성동 역시 서울숲을 기점으로 하는 한강변은 전에 없던 부촌으로 자리매듭하면서 강남의 아성을 무너트리려 하고 있다.

강동구도 발전의 가능성이 농후하다고 한다.

내가 지금 살고 있는 곳이긴 하지만 어쩌면 서울치고는 굉장히 낙후한 동네이기도 하다. 논밭이 있으면서 산도 꽤 많이 있고 공원도 서울 시내 어디보다도 많은 곳이기 때문이다. 거기다가 다른 곳은 한강변 발전을 통해서 엄청나게 집값이 올랐는데 여긴 한강변에 아파트도 많이 없다(천호/선사역 부근 제외하면) 그런데 바꿔 생각을 해보면 이제는 발전할 수 있는 요소가 꽤 많이 있다고 생각된다. 황금노선이라고 불리는 9호선이 들어올 예정이고(착공 시작) 서울세종고속도로와 같은 거대한 도로망과 업무 지구의 개발로 인해서 많은 발전이 예상되는 직주근접의 도시가 될 것이라고 한다. 사실 살고 있기 때문에 더 큰 기대를 하고 있는 것이라고 할까?^^;

서쪽은 합정이 좋다고 한다.

사실 합정에 갈 일이 꽤 있었는데 갈 때마다 잘 만들어진 하나의 도시 같다는 생각을 했었다. 주상복합들도 꽤나 이쁘게 지어져 있고 세아그룹 등의 기업들도 많이 입주를 해 있어서 직주근접으로도 상당히 좋다는 생각을 했다. 특히 2호선과 6호선의 교차지점이기 때문에 적어도 '연결이 되어 있지 않아 불편한 곳' 으로는 불리지 않아도 된다는 생각이 들었다. 물론 다른 뉴스 상에서는 자주 언급되는 곳은 아니기에(오히려 마곡보다 덜 나오는 분위기인 듯하다) 투자자들의 관심이 높은 곳은 아니지만 장기적으로는 확실히 좋은 곳이 맞다. 이미 만들어진 것도 있겠지만 배후가 충분히 매력적인 곳이기 때문이다.

서울 시내 곳곳이 사실 발전될 곳이 꽤나 많이 있다고 생각이 된다.

앞으로 인구가 줄어들더라도 적어도 한국에서 서울이라는 존재는 2050년이 되더라도 결코 무너지지 않은 도시라고 생각이 된다. 그만큼 국가적으로도 많이 '밀어주는' 곳이라고 생각이 된다. 투자자의 입장에서도 중요한 곳이지만 실제 거주하는 입장에서도 '서울에 집 하나 있다는 사실' 이 얼마나 큰 안정감을 주는지 알 수 있을 것이다. 책에서 나온 곳을 실제 임장을 해 보면 저자가 참 많이 세심하게 알아봤다는 사실을 알 수 있는데, 실제 동네에서 돌아다녀봐야 알 수 있는 사실도 저자는 모두 알고 있다는 것이 꽤 놀라웠다. 책에 나온 대로 한 번 이번 기회에 임장을 통해서 투자처를 알아보아야겠다는 생각을 했다.

대한민국에서 부동산이란?
내가 회사를 다니고 가정을 꾸리기 시작하면서 제1위로 갖고 싶은 물건(?) 중 하나였다. 특히 월세로 시작한 사회생활에서 월세를 낼 때마다 너무 아까워서 안타까움이 있었고 전세 생활 7년에는 원하는 날짜에 이사를 갈 수 없고, 올 수도 없는 너무나도 불편함을 느끼기도 했으며 집주인과의 마찰도 상당한 스트레스로 기억이 된다. 그래서 내 집을 처음 마련했을 때 얼마나 기뻤는지 모른다. 물론 모든 사람이 나와 같지는 않을 수도 있지만 대부분 전월세의 스트레스를 한 번은 겪고 나면 내 집 마련이 얼마나 중요한 것인지 깨닫게 된다. 그래서 가격이 지금까지 유지가 될 수 있었다고 생각이 된다. 그런데 저자는 조금 다른 의견인 것 같다.

실제로 가격이 떨어졌다.

22년 중반까지는 정말 하늘 높은 줄 모르고 상승했던 부동산인데 하반기부터는 정말 신기하게도 속절없이 떨어졌다. 사실 한 발자국 뒤에서 보자면 문재인 대통령 시절에 시행했던 법들이 이제서야 약효가 들었나? 싶기도 하면서도 '금리'라는 부분 때문에 발생한 것 같다는 생각이 들기도 한다. 다만 하나 확실한 것은 이전 대통령 시기에 법을 자꾸 이상하게 만들어 놓아서 더 문제가 된 것은 사실인 듯하다. 전 세계적으로 올랐지만 더욱더 오른 곳이 한국이니 말이다. 하지만 지금은 조금 다르다. 미국의 금리는 계속 상승 중이고 한국도 최근에는 조금 주춤하지만 오르는 추세이다. 금리가 오르면 부동산이 떨어진다는 어쩌면 국룰과 같이 진행되는 것이었다. 

그래서 저자는 더욱 강조한다.

많은 사람들이 이야기하듯 부동산은 불패가 아니라는 사실을 말이다. 결국 부동산도 실물경제의 한 부분이기 때문에 아무리 소중하더라도 결국 팔아야 하는 시점이 오긴 한다. 그래서 결국 금리가 많이 상승이 되면 이자를 내면서 버티는 것에 한계가 오기 때문에 팔게 된다는 것이다. 딱 그 시점이 22~23년 시점이라고 한다. 그래서 점점 만기가 돌아오는 시점의 물건들이 점차 판매를 해야 하는 상황인데 수요와 공급의 법칙에 따라서 가격을 내리지 않으면 대책이 없는 상황으로 가게 된다고 한다. 그 예측에 반응을 하듯 실제로 22년 말부터 23년 초까지는 확연하게 떨어지는 것을 확인할 수 있었다.

그런데 조금 이상하다.

최근 3월 이후부터는 다시 가격이 상승이 되는 곳이 많다. 미국의 금리 상승이 어느정도 멈춰진 상황이고 가장 운을 잘못 타고났다고 하는 둔촌 주공조차도 결국 완판이 되었으며 주변 시세는 당연하게도 그것보다 높은 상태로 상승 중이다. 저자는 이런 것을 보고 과연 어떤 생각을 했을까? 지금 당장은 데드캣바운스 같은 '잠깐 오르다가 다시 하락하는' 시기라고 하지 않았을까? 실제로 부동산 하락을 말하는 거의 모든 유투버가 동일한 방식으로 설명을 하고 있으니 맞는지 틀린 지는 실제 시장을 보고 있으면 알 수 있겠지만 과연 어떨까? 저자는 맞을까?

나는 개인적으로 약상승론자이다.

가끔씩 할인판매는 할지언정 물가가 전반적으로 하락을 계속하는 것은 태어나서 단 한 번도 본 적이 없다. 그래서 너무나 당연하게도 공사비용이 상승하고 땅값이 상승하는 와중에서 주택 가격만 하락한다는 상황은 사실 이해는 되지 않는다. 물론 이러한 책에서 나온 내용도 분명 일리가 있는 말이 많이 있다. 그래서 이런 책을 보면서 미래를 조금 예측을 해 보곤 한다. 이 책 안에서도 내가 모르는 다양한 정보들과 표들이 있으며 그에 따라서 나의 생각을 조금씩 바꿔볼 수 있는 기회도 많이 갖게 된다. 물론 다 읽고 책을 덮고서도 결국 조금씩은 상승하지 않을까라는 생각을 하고 있지만 세상에 '절대적인 진리'

라는 것은 존재하지 않기 때문에 항상 시장을 주시하면서 나의 전략에 대해서 고민해 본다.

금수저, 회귀 없으면 절대 안 되나?

최근 각종 만화나 드라마에 회귀가 엄청나게 나온다. 뭐 금수저 이야기는 이미 식상할 정도로 오래되었으니 너무나 당연한 이야기로 생각이 된다. 그런데 이렇게 이야기가 나오는 이유가 뭘까? 아마도 이런 식으로 과거로 돌아가지 않으면 현재 상태에서는 '노답'인 상태여서 그런 듯하다. 얼마 전 '재벌집 막내아들'이라는 드라마가 큰 반향을 일으키게 된 이유도 아마 현실에서 불가능하지만 이미 알고 있는 지식을 과거로 가져가서 사용하면 '큰돈을 벌 수 있는' 능력을 가지게 될 것이라는 확신이 있어서이다.

그렇다면 현재는 망한 것인가?

아니다. 그리고 일단 현재를 망했다고 해버리면 굳이 이렇게 아등바등 열심히 살 필요가 없다. 그래서 이 책은 금수저, 회귀 이런 것 없이도 가능한 목돈 1억 만들기에 집중을 하고 있다. 특히 이 책의 가장 큰 특징은 '투자'라는 것에 대한 비중을 줄이고 '꾸준하게 할 수 있는 것들을 설명' 하는 것에 초점을 맞추고 있는데 코로나 완료 직후 물가 상승과 더불어 금리의 계속적인 상승으로 인해서 각종 투자 지표가 엉망인 현재에 비춰 봤을 때 '이런 때는 그냥 예적금이 최고다'라고 말을 하는 최근 심리를 그대로 반영한 책이 아닌가 생각을 해 본다.

의외로 모르는 사람이 너무 많다.

다들 돈이 없으면 못 사는 그런 자본주의 사회에 살고 있으면서 정작 돈에 대해서 이해를 하려고도 하지 않는 사람이 너무 많다. 주변에서 나이 40이 다 되어가도 예적금 이외에는 아무것도 해 본 적이 없어서 대출받는 방법을 몰라 물어보는 사람도 있는데 그간 편하게는 살아왔을지언정 정작 돈이 더 필요한 시기가 되어서는 아무것도 몰라서 마치 바다에 수영을 할 줄 모르는 상태로 빠져있는 상태인 듯하다. 어떻게 모를 수가 있는가에 대해서 물어봐도 '누군가 가르쳐 주지도 않았고 알려고 노력하지도 않았다'라는 말을 듣곤 한다. 적어도 이 책에 나와 있는 것은 정말 '기초 중에 기초' 다. 이 정도 모르면 자본주의 사회에 살 권리가 없다 없어~!

돈을 모으는 것을 즐겨야 한다.

물론 가상화폐나 주식 등은 정말 '단기간'에 투자하면 성공의 과실을 얻을 수 있다. 반대로 큰 투자 손해를 볼 수도 있다. 22년 말에 투자한 사람치고 성공한 사람을 거의 보지 못하는 것은 경제 환경을 내가 컨트롤할 수 없는 문제도 있겠지만 정세가 빠르게 변화하는 것을 일반적인 사람들이 하기에는 어려움이 있어서이다. 이 책에서는 안정성을 기반으로 일단 '모으는 방법을 알아야 한다'라는 전제를 가지고 있다. 특히 무작정 '안 쓰기 챌린지'가 아니라 '적절하게 줄이는 방향'을 배워야 하는 것이고, 대출을 받더라도 국가에서 지원하는 가장 나에게 유리한 방법을 알아가는 것도 중요하다고 말을 하고 있다. 정말 현실적인 대안이고 좋은 방법이라고 생각이 된다.

투자를 아예 하지 말라는 것은 아니다.

다만 처음 시드머니를 만들기 위해서 가상화폐나 주식으로 시작을 하면 단기간에 성공할 수도 있지만 결국 시장과의 경쟁에서 이기기 위해서 더 많은 시간과 노력이 필요하다. 우리는 워런 버핏이 아니다. 세계적인 투자가들도 실제로는 10~20년 이상의 기간이 지나고 나서야 스노볼 효과로 성공을 거뒀는데 우리는 불과 1년도 되지 않는 기간에 성공을 가지려고 한다. 당장 1~2년보다는 미래를 바라보는 혜안이 있다면 지금 당장 투자비중을 늘리는 것보다는 있는 돈을 안전하게 쌓고 남은 돈으로 투자를 하는 현실적인 대안이 필요한 것이 아닐까? 이 책은 바로 그런 사람을 위해 꼭 필요한 책이다. 적어도 이 책에 나와 있는 내용 모든 것은 다 알고 있어야 한다.