The EconoMic Person

이 책은 일단... 재테크 관련 서적은 아니다.

책의 제목만 보면 재테크에 대한 내용이 많이 나올 것 같지만(물론 없는 것은 아니다) 확실한 것은 결국 30대 후반에 회사를 그만두고 나와서 생존할 수 있는 방향성이 어떻게 되는가에 대한 내용이다. 한편으로는 에세이 같으면서도 한편으로는 자기 계발 서적 같은 느낌이 있다. 제목만 가지고 판단하는 것은 아니지만 참 의외다. 그런데 한편으로는 책을 내내 읽으면서 느껴지는 솔직함이 마음에 들기도 했다. 가끔 보면 책 내용이 완전 판타지 소설같이 말도 안 되는 거 같은 상황이 많이 있는 책들이 많은데 이 책은 조금 공감이 가는 부분이 많았다고 할까? 엄청난 부자가 책을 쓴 게 아니라는 점도 상당히 마음에 와닿는다(찐부자인데 부자가 아니라는 것도 아이러니한 일이긴 하다)

고생을 경험해 보았는가?

내가 생각하는 이러한 책의 문제점은 항상 패턴이 초기에 고생하다가 부동산으로 승승장구해서 지금 잘먹고 잘살고 있다로 끝나버린다는 것이다. 우리는 사실 지금 잘 먹고 잘살고 있는 것이 눈에 보이긴 하지만 그 안에서 어떤 것이 문제가 있고 위험한 지를 알 수 있어야 한다. 돈만 있으면야 무조건 사서 쟁여놓으면 언젠가는 오르겠지(인플레이션은 특별한 것 아니면 영원히 가긴 할 테니) 하지만 단순하게 원룸을 운영한다고 해도 공실이 발생하면 얼마나 힘든지, 그것을 극복할 수 있는 힘이 있는지 등에 대해서는 고민해  본 적이 없는 것 같다. 저자는 그런 고민을 심각하게 해서 잠도 안 오는 지경에 이르렀다고도 했지만...

회사는 한계가 있다.

한국에서 회사라는 곳은 사실 경쟁이 심한 곳이다. 물론 자영업이 더 경쟁이 심할 수 있으나 회사라는 곳은 그 안의 폐쇄적인 경쟁이 진행되는 곳이다. 그 경쟁에서 살아남기 위해서는 위의 자리를 뺏어야 하는데 그게 생각보다 쉽지 않다. 운과 노력이 합해져야 하는데 보통 이 두 가지가 같이 조합되기란 정말 쉬운 일 이 아니다. 그리고 그 두 개를 갖기 위해서 노력하다가 오히려 아무것도 얻지 못하고 끝나는 경우가 많이 있기도 하고 시간적 소비가 크기 때문에 최근에는 많은 사람들이 투잡, 쓰리잡으로 나서고 있다. 비단 한국뿐만 아니라 해외 여러 나라에서 발생되고 있는 모습이니 특별히 신기할 것은 없다. 저자는 그래서 부동산과 자영업으로 굳히고 회사를 그만둔 다음 시작을 했다.

물론 회사를 멀쩡하게 다니고 있으면 최대한 회사를 이용하는 것이 좋다.

대기업의 경우 복지가 상당히 좋은 편이다. 회사에 대한 불만이 많이 있지만 상황에 여의치 않아서 나와야 하는 상황이 아니라면 회사를 최대한 활용하는 것이 좋다고 생각이 된다. 하지만 그 안에서 계속 있다가 보면 온도가 올라가는 물에 있는 개구리가 되어버린다. 그래서 저자는 자영업을 선택했고 아내의 상황에 맞는 것을 골랐다. 그리고 월세를 내는 것이 생각보다 쉽지 않고 인테리어적인 측면에서 보았을 때 아예 건물을 매수해서 하는 방향이 더 낫다고 판단을 했다. 지금 생각해 보면 이 방향이 좀 더 나은 선택으로 보인다. 적어도 자영업이 잘못되어 포기를 하게 되는 상황이 오더라도 그 공간을 임대라는 측면으로 전환해서 사용할 수 있는 여건을 만들 수 있으니 말이다.

나는 앞으로 어떻게 살아남아야 할까?

이런 생각이 조금이라도 있으면 이 책에서 저자의 생각을 엿볼 수 있는 기회가 있다. 우리는 회사에서 기계처럼 하는 업무에서 이제는 진짜 '나를 위해' 일을 해야 하는 시기이다. 적어도 대한민국이라는 나라에서 부동산을 빼고는 논할 수 없을 것이라고 생각이 된다. 주식이나 코인으로 돈을 벌면 가장 먼저 하는 것이 부동산을 사는 것이다. 이 책에서 제시하는 원룸이나 상가주택 등은 시세 차익을 생각해서 매수하는 것이 아니라 철저히 사업으로 생각하고 진행을 해야 한다. 당신의 노후를 생각한다면 꼭 필요한 공부이며, 단순히 회사에서 승진을 하는 것보다 이것이 훨씬 중요한 포인트로 작용할 수 있을 것이라 생각이 된다. 그러니 책에서 좋은 정보를 얻었으면 한다.

꼬마빌딩도 어려운데 꼬마호텔이라고?

사실 말이 좋아서 꼬마빌딩에 투자하는 사람이라고 하지, 그 정도 투자할 수 있는 능력이 되면 정말 상위 1% 수준이라고 봐도 무방할 정도이다. 물론 어깨너머 배우면서 이것부터 시작한 사람은 그것을 능숙하게 할 수 있겠지만 일반적인 경우에는 절대 상상하기 힘든 투자이다. 그런데 꼭 그렇게만 생각을 하는가? 저자와 같이 생각을 조금 달리할 수 있다. 단순히 돈이 모여서 하는 투자가 아니라 '사업'이라는 측면으로 접근을 한다면? 그렇다면 일의 연장선 상에서 투자를 같이 할 수 있는 아주 좋은 기회가 되지 않을까?

우리가 투자를 하는 이유는 무엇일까?

물론 당연히 돈을 벌기 위해서이다. 어떤 이유를 대건 돈을 벌지 못하면 실패한 투자이다. 그런데 투자는 언제나 성공하지 않는다. 저자 역시도 많은 성공을 거뒀기에 이런 책을 쓸 정도로 성장을 했지만 실패했던 투자도 있다. 우린 사실 이런 부분을 좀 더 집중해서 볼 필요가 있다. 많은 과학자나 수학자들도 어떤 공식이든 법칙을 확인하기 위해서 많은 실패를 거듭하게 된다. 투자하는 방법도 물론 다양한 변수가 있지만 스스로에게 가장 유리한 공식을 만들어서 준비하는 사람이 더 성공에 가깝게 할 수 있다. 왜 주식도 본인만의 공식에 맞춰서(물론 수정을 하긴 하지만) 손절을 제대로 할 줄 아는 사람이 성공하지 않던가?(난 못해서 망했다)

결국 부동산은 입지를 봐야 한다.

발품, 아니 이제 손품도 거의 기본 베이스로 해야 한다. 흔히 아파트를 매수할 때도 하는 네이버 부동산부터 해서 디스코 등, 주변 건물 시세 등과 위치, 그리고 법적 제한까지 이해를 해야 한다. 아파트의 경우 사실 부동산으로 보자면 초보자 코스 정도라고 생각이 될 정도로 눈에 확연히 보이는데 이러한 건물은 이야기가 다르다. 하지만 이것 역시도 호텔이라는 관점으로 보면 생각이 좀 다르게 된다. 당연히 메인도로가 좋긴 하겠지만 가성비를 생각해서 한 블록, 두 블록 뒤에 있다고 하더라도 강점을 가지고 있으면 손님이 찾아오게 된다. 이러한 부분을 고려하고 발품을 팔아야 하고, 원하는 매물이 올 때 바로 계약이 가능하도록 돈과 시간, 그리고 부동산 중개인들과의 인연도 미리 만들어 두어야 한다.

저자의 컨셉 잡는 능력은 대단한 것 같다.

저자가 호텔 투자에 있어서 대단하다는 생각이 드는 것은 자신만의 철학이 어느 정도 있다는 부분이다. 메리어트, 하얏트와 같이 세계적인 호텔 체인의 경우 당연히 좋은 직원들도 많고 자본금도 많으니 얼마나 투자하느냐에 따라서 결과물이 달라지겠지만 이렇게 개인이 투자하는 경우(물론 투자자와 같이 진행한다고 적혀있다) 누군가 기획을 해야 하는 부분이 생긴다. 그런 부분을 저자가 진행하게 되는데, 단어를 가지고 콘셉트를 잡고 다른 호텔과의 차별성을 두는 부분이 굉장히 인상적이긴 했다. 그리고 또 하나 인상적인 것은 처음부터 Exit를 준비하고 진행을 한다는 점이다. 대단하지 않은가?

나도 할 수 있을까?

당연히 할 수 있다. 다만 시작하기에 앞서서 튼튼히 단련은 필요하다. 이건 어디까지나 사업의 영역이다. 단순히 '돈 잃으면 어쩔 수 없지' 라는 이야기로 진행이 되면 안 된다는 의미이다. 은행 대출 등과 각종 세금에 대해서도 어느 정도는 빠삭하게 이해하고 있어야 하며, 한국에서 동업이란 절대 하면 안 된다고 이야기를 하지만 투자는 받아야 할 수 있는 상황이 될 수도 있다(돈이 많으면 뭐...) 그럼에도 단순 건물투자보다 이렇게 하는 것이 경험치와 더불어 더 큰 이득을 가져올 수 있다는 점에서 굉장히 매력적이다. 이런 매력 속을 한 번 들여다보는 것은 어떨까?

빌딩 투자?

우리는 사실 원룸에 투자한다던가 아파트에 투자하는 것 정도도 사실 엄청나게 무리가 갈 정도로 부동산은 가격이 많이 비싸다. 아니 비싸다고 생각을 할 수 있다. 그런데 부동산의 최고 장점은 사실 가격이 아니라 대출이라고 생각이 된다. 국내에서 아파트는 지금 야당에서는 2개 가지면 악이자 나쁜 사람으로 치부하는 경향이 있기 때문에 그만큼 법을 계속 재정을 해서 곤란하게 만드는 경우가 많이 있다. 양도세를 늘리고 토지거래허가제 등을 만들어서 거주 제한을 두어 주거 이동의 자유를 침해(?) 하는 경우도 있다. 그런데 신기하게도 상업용 부동산의 경우 특별히 뭔가 법이 더 만들어지는 것이 없는 것을 알 수 있다 왜 그럴까?

이 영역은 다른 개념의 영역이다.

말 그대로 사업적 영역, 돈을 벌기 위한 영역이기 때문이다. 일단 돈이 없으면 제대로 들어오지도 못하겠지만 정보가 많이 부족해서 말 그대로 '하던 사람만 하는' 그들만의 리그이다. 물론 아파트로도 충분히 돈을 벌 수 있는 기회는 있다. 하지만 항상 세금 문제로 골머리를 앓고 있기도 하고, 결국 상업적으로 안정적으로 벌 수 있는 것은 빌딩 투자라고 생각이 된다. 빌딩은 아무나 사는 것이냐고? 사실 아무나 살 수 있다. 심지어 대출도 잘 나온다. 생각하기에 따라서는 아파트 투자보다 더 쉬울 수도 있다. 물론, 대부분은 그렇지 않지만...

무작정 사는 것은 정답이 아니다.

과거 빌딩 가격이 명확하지 않을 때는 무작정 좋은 위치의 빌딩을 매수해서 가지고 있으면 대대손손 먹여 살릴 수 있는 금액이 나왔다. 대출도 잘 나온 데다가 임차인이 주는 월세와 지가 상승에 따른 차익도 상당해서 거의 손해보지 않고 계속 가지고만 있어도 효자노릇을 했던 것이 사실이다. 그런데 이제 이런 책과 같이 일반적인 사람들도 그 틈새를 이해하기 시작했다. 거기다가 프롭테크의 발달로 인해서 주변의 빌딩이 어떤 식으로 언제 판매가 되었는지도 확인이 가능하며, 어떤 법적 문제가 있는지에 대해서도 임장을 다녀보면 확인이 가능하다. 정보가 점점 공유되는 폭이 늘어나고 있다는 점이다. 이런 상황에서 빌딩 투자가 성공하려면 바로 '차별화'가 필요하다.

이 책은 어쩌면 재테크 관련 책이 아니다.

자세히 읽어보면 읽어볼수록 재테크가 아닌 빌딩 '디자인' 책과 같다는 생각이 든다. 무엇보다도 나와 있는 사례들이 그전에는 그리 주목받지 못했던 빌딩이었는데 이제는 사람들의 머릿속에 깊게 각인이 될 수 있는 요소를 갖고 있다고 한다. 단순히 시각적인 효과뿐만 아니라 오감을 자극할 수 있는 디자인들이 들어감에 따라서 집객을 할 수 있는 부분이 늘어나고 있는데 이에 따라서 리모델링 등을 할 때 어떤 사람이 디자인을 했는가도 그 건물의 값어치를 좌지우지할 수 있다. 심지어 아이유가 산 건물, 서장훈이 산 건물과 마찬가지로 유명인이 산 건물은 그 이름값을 한다는 느낌도 있다. 다른 곳보다 가격이 더 상승할 요소가 많이 있다는 것이다. 이런 것들이 사실 '스토리'가 되는 것이고 그로 인해서 빌딩의 값어치를 상승시킬 수 있다(우리가 이런 것을 쉽게 하긴 어렵겠지만 디자인은 바꿔볼 수 있지 않은가)

나도 내 빌딩을 가지고 싶다.

책을 읽는 내내 나의 미래에는 꼭 '빌딩주'가 되어서 월세를 받고 싶다는 생각을 했다. 월세를 받는 안정감도 분명 한 몫하겠지만 뭔가 빌딩을 가질 수 있다는 그 행복감이 꼭 느껴지기 때문이다. 그렇다고 무작정 매수만 해서 돈도 안 되는 것을 가지고 싶지는 않다. 그러니 어떻게 빌딩을 바라봐야 하는지, 법적으로는 어떤 것이 있는지는 기본으로 장착을 해야 한다고 생각된다. 빌딩 건물주의 생각이 1이라도 있다면 반드시 읽어봐야 할 필독서가 아닌가 생각이 된다.

부동산 투자를 하는가?

사실 투자라는 말이 거창하기도 하지만 대부분의 사람들은 부동산을 자신의 '거주 목적'의 집으로 시작하기 마련이다. 부모님께서 물려주신 것들이 과거에는 전답이나 땅이 많았던 경우도 있지만 매매의 어려움과 함께 오랜 시간 기다림이 있어야 하므로(거기다가 운도 맞아야 하니) 쉽지 않은 선택일 수밖에 없을 것이다. 하지만 바로 그 거주라는 이유, 그리고 가장 환금성이 좋은 아파트로 하려다가 보니 법적으로 막혀있는 것들이 많아서 이것으로 뭔가 투자를 하기에는 어려움이 많다. 물론 이것도 깔고 앉아 있으면 돈이 무척 많이 되긴 하지만 한편으로는 투자의 꽃이라고 하면 개인적으로는 빌딩투자가 맞다고 생각이 된다.

초기 금액이 상당히 크다.

그래서 접근성이 떨어진다는 생각을 할 수도 있는데 개인적으로 투자라는 것은 누구나 할 수 있는 것이 아니라 특정한 사람들이 하는 것이 더 좋다고 생각하는 사람이다. 어중이떠중이 보다 좀 확실하게 할 수 있는 '고수들만의 경쟁'이 더 수익률이 좋다고 할까? 사실 빌딩 관련 서적을 보면 단순히 금액만 보면 절대 못할 것 같지만 실제로 대출을 일으켜서 하는 것이 아파트 등보다도 좋게 되어 있기 때문에 자신의 자본으로만 하는 케이스는 거의 없다고 보면 된다. 그럼 우리에게 필요한 것은 바로 이 빌딩을 보는 눈이다.

이 책에서 나오는 케이스는 실제 중개를 했던 케이스이다.

그래서 그런가 그 금액이 오고가는 과정에서의 긴장감이 많이 느껴진다. 엄청난 금액이 이동하는 것인데도 의외로 무조건 더 많이 부른 쪽이 이기는 것이 아니라 조건이라는 것이 굉장히 많이 얽힐 수밖에 없다는 것도 있다. 10억 이상의 차이가 나더라도 당장 돈이 필요한 사람에게는 지금 돈이 지급되지 않으면 그림의 떡일 수밖에 없는 돈이기에 10억을 더 얻을 수 있는 것을 포기할 수 있고, 반대로 금액만 보고 포기 상태에 있었는데 매도자의 상황에 따라서 갑자기 확 다운되어 있는 금액으로 매수가 가능한 경우도 나온다. 이 시장의 경우 모두 다른 생각을 가지고 있는 참여자가 많아서 여러 상황에 따라 확확 바뀔 수 있다는 생각이 든다.

어떻게 땅을 활용해야 할까?

빌딩에 투자를 하는데 왜 이런 고민을 해야 하냐고? 이런 투자가 어려운 이유는 단순히 매수만 하는 것이 아니라 리모델링을 하던가 아예 새로 짓던가를 해야 하는 의사 결정도 수반이 되어야 하기 때문이다. 특히 공법 등에 대해서도 이해를 해야 하는데 왜 빌딩은 북향이 좋은지, 사선형은 어떻게 법이 적용이 되는지, 그리고 땅을 합치거나 해서 불가능할 것 같았던 것을 하게 만든다던지는 순전히 그 빌딩을 사게 되는 사람의 능력으로 만들어지게 된다. 물론 컨설팅의 도움을 받기도 하겠지만 판단하는 것은 스스로이기 때문에 학습이 매우 중요한 역할을 하게 된다.

나는 빌딩 투자를 할 수 있을까?

사실 책을 읽는 것에서 멈추게 된다면 아무런 진전이 없을 것이다. 그래서 디스코도 한 번 검색해서 해보고 직접 걸어 다니면서 평가를 해 보기도 한다. 물론 당장은 여력이 없다. 집에 너무 몰빵을 한 나머지 돈을 제대로 남겨 놓은 적이 없으니 말이다. 하지만 시간이 지나면서 분명 기회가 올 것이라는 생각이 든다. 투자를 할 기회가 왔을 때 놓치지 않으려면 적어도 많은 것을 알고 있어야 가능하지 않을까? 이 책은 빌딩투자에 대한 마인드와 방법에 대해서 좀 더 깊게 생각할 수 있는 방안이라고 생각이 된다.

아이들이 가장 원하는 직업?

건물주다. 뭐 이렇게 말하니까 좀 속물 같아 보이긴 하지만 누구나 편하고 즐거운 삶을 즐기고 싶어 하는 것은 당연한 일이다. 물론 실제로 건물주가 된 사람이 편하냐고 물어보면 그렇지는 않을 것 같지만(생각보다 관리할 것이 굉장히 많다. 일반적으로 건물주를 원하는 사람은 본인 직업은 따로 있는데 건물을 가지고 있는 사람을 원하지 않던가? 아닌가?) 건물주가 가지는 매력은 상당한 것으로 생각이 된다. 하지만 누구나 쉽게 될 수 없기 때문에 원하는 직업(?)이라고 할 수 있는데 코로나 이후 투자의 폭이 넓어지면서 빌딩 한 채를 사볼까라는 생각을 가지는 사람도 늘어나고 있다. 

아파트는 사실 굉장히 안전한 자산 중 하나이다.

나는 아파트 예찬론자이기도 하다. 뛰어난 환금성 계속된 상승, 그리고 적어도 망해도 내가 그냥 깔고 앉아 있으면 되는 부분까지 생각을 해 보자면 아파트를 사지 않을 이유가 없다. 그런데 최근 계속된 지랄맞은 정책 때문에 뭘 사고 싶어도 살 수가 없고 팔고 싶어도 팔 수가 없는 상황이 발생했다. 사고파는 것 자체가 죄라고 생각을 하고 있는지는 모르겠는데 각종 세금으로 묶어 두는 바람에 동맥경화가 일어나고 있다. 새로 분양되는 아파트는 없고 경쟁률은 사상 최강이며 가격은 계속 올라가기만 하는 기이한 형태가 발생되고 있다는 의미이다. 이 상황에서 투자 개념으로 아파트를 추가하기에는 상당히 힘든 상황일 것이다.

빌딩은 어떤가?

사실 빌딩은 누가봐도 확실한 '투자'이다. 투기든 투자든 간에 결국 내가 온전히 다 사용하는 것이 아니기 때문에 이 부분에 있어서 대출이나 각종 세제가 아파트보다는 다소 누그러진다. 공급이 중요한 요소이기 때문인데 그로 인해서 투자란 개념으로는 딱 어울리는 것이다. 물론 강남이나 서초 한복판에 빌딩은 거의 조 단위로 움직이기도 한다. 그런 것은 사실 투자하면 좋긴 하겠지만 그냥 잊고 차선책을 선택해야 한다. 저자는 앞에서는 당연히 무조건 강남 빌딩을 사라고 했지만 아이러니하게도 정작 뒤쪽에 투자하라고 하는 곳은 강'남쪽'의 7호선 라인 동네가 많았다. 내가 사는 동네 주변이라 굉장히 재미있었는데 현실적인 가격이 되어야 투자가 가능하니 그렇게 말을 한 듯하다.

결국은 돈이 제일 중요하긴 하다.

책 제목에는 3천만 원으로 투자한다고 되어 있지만 내가 생각하기에는 거의 미니멈이 그 정도라고 생각이 된다. 그것도 한 20명은 모아야 뭐라도 될 수 있을 금액이긴 한데 최근에는 CASA와 같이 공동으로 투자하는 방식이나 리츠와 같이 주식을 사서 주주가 되는 방법도 있다. 거대한 건물의 0.0001% 소유하고 있다는 의미에서는 좋을 수 있으나 하나의 건물을 통째로 가지고 싶다면 개인적으로 못해도 3~4억 정도는 가지고 대출+주변 사람들을 동원할 수 있다고 생각이 된다. 동업의 경우에도 한 명이 나중에 돈을 제대로 내지 못하는 상황이 나오지 않도록 '통장 다 까고' 만나야 하는 것이 맞다. 그렇게 해도 가끔씩 뒤통수치는 사람이 나오니 말이다.

나는 과연 빌딩에 투자할 수 있을까?

개인적으로 45세 이전에 빌딩주가 되는 것이 꿈이긴 하다. 물론 그것을 위해서 돈을 모으고 있긴 한데 이 시장에 대해서 아직은 이해도가 상당히 부족한 편이다. 상가주택도 고려해 보고 있고 아니면 아예 빌딩을 하되 내가 1층에서 뭔가 다른 업종을 하는 것도 고려하는 중이다. 책을 읽다가 보니 내가 생각했던 미래를 조금씩 밝혀가는 느낌이었고 계획을 세우는데 좀 더 많은 도움이 되었던 것 같다. 단순히 꿈이라고만 생각하지 말고 눈앞에 다가온 미래라고 생각하고 읽어보면 좀 더 와닿는 내용이 많지 않을까.

나도 빌딩주가 되고 싶다!

뭐 말로만 이렇게 해서는 안 되겠지? 그래서 책을 이것저것 사 모아보고 있는데(물론 책을 산다고 해서 저절로 빌딩을 살 수 있었다면 좋겠지만 현실적으로 가능한지 타진하기 위해서?) 읽어보면 볼수록 이 과정을 어떻게 극복했는지 신기하다. 물론 무소불위의 권력을 가진(듯한) 건물주가 되는 과정이 쉽다면 정말 개나 소나 다 하겠지만 읽어보면 볼수록 왠지 어렵다. 그래도 그 많나 가치가 있는지 많은 사람들이 실행한다. 특히 연예인들 건물주 되는 거 보면 엄청 쉽게 되던데 나는 어떻게 안되나?

사실 뭐든 준비가 필요하다.

건물주가 도깨비 방망이처럼 휘두르면 짠하고 나타나는 것이 아니다. 그것에 대한 제반 법률을 공부를 해야 하고 많은 임장을 통해서 그 건물의 가치가 얼마나 되는지 그리고 그 가치를 찾고 어떻게 흥정을 하는지를 초반에 고민을 해야 한다. 이런 부분을 사실 대신해 주는 곳이 바로 컨설팅업체인데, 공인중개사들과 마찬가지로 컨설팅 비용을 지불한다기보다는 계약이 돼서 나오는 수수료를 기준으로 일을 하기 때문에 어떻게 하든 계약이 될 수 있도록 말하기 마련이다. 내 돈을 허투루 쓰고 싶지 않다면 이런 경우도 걸러내야 한다. 그런 것을 생각하면 책을 쓴 사람을 찾아가서 컨설팅을 받는 것도 하나의 방법이다(책을 좀 감명 깊게 읽었다면?) 물론 이렇게 이름이 알려진 사람은 가격이 비싸겠지만 일생에 가장 큰돈을 들여서 하는 것인데 그 정도 못할까? 그만큼 시작부터 차근차근 준비가 필요하다.

흥정을 해서 매수를 했다면? 이제 공사를 시작해야 한다.

건축사와 시공업체 등과의 여러 부분에 있어서 싸움 아닌 싸움을 해야하고 솔직히 읽으면서 가장 짜증이 났던 주변에 클레임 거는 사람들(물론 이해는 한다. 하지만 정도가 있어야 하고 그것에 대한 보상도 할 용의가 있지만 여기 나오는 진상들은 정말 아우 ㅋㅋㅋ)을 해결해야 한다. 이것도 나 스스로 할 수 있지만 정신건강에 해롭다고 하면 대체자를 활용할 필요도 있다. 그렇게 생각을 해보면 예비비로 꽤나 많은 금액을 놔둬야 하는 것은 아닌가 생각이 된다. 리모델링이라면 몇 개월, 신축이면 거의 1~2년 정도의 시간이 흐를 텐데 왠지 모르게 조바심도 나고 주변 시선에서 빨리 탈출하고 싶은 생각도 많이 들 것 같다. 이때가 어쩌면 가장 심적으로 힘든 시기가 아닐까?

드디어 완성이 되면 세입자를 들이게 된다.

물론 건물을 사기 전부터 미리 준비를 해야하겠지만 세입자를 들이는 데 있어서 스스로의 영업/마케팅 능력을 발휘할 필요가 있다. 단순히 공인중개사가 모든 것을 해준다는 생각을 할 수도 있는데 요즘에는 할 수 있는 방법이 굉장히 여러 가지로 바뀌면서 여러 방법을 활용해야 한다. 물론 이렇게 새로 꽃단장 한 곳은 특별히 마케팅을 하지 않아도 충분히 할 수 있지만 일단 스스로 공부를 한다는 생각으로 장점을 홍보할 필요가 있다고 생각을 한다. 이것도 단순히 방을 내주고 임대료만 받는 것이 아니라 하나의 사업이라고 생각을 한다면 당연히 해야 할 부분이기도 하다. 조물주 위에 건물주라고 하지만 건물주라고 무조건 앉아서 돈만 버는 것은 아니다.

부동산 재테크는 왜 그렇게 국가에서 막을까?

지금 생각해 보면 참 의아하긴 하다. 사실 투기와 투자를 구분할 수 있는 방법은 난 잘 모르겠다. 그리고 집을 사면서 이 집이 떨어질꺼라고 생각하고 집을 사는 경우가 몇이나 있을까? 당연히 앞으로 오를 것이라 생각하고 사는 경우가 대부분일 것이다. 그거 아니면 전부 임대를 해야 하는데 지금 국가에서 그렇게 좋아하는 임대를 전부 국가 돈으로 할 수 있어서 이런 이야기를 하는 것일까? 솔직히 너무 한심스럽다. 국가는 사실 거대한 정부가 필요한 것이 아니라 어느 정도 작은 정부를 지향하여 큰 틀 안에서 문제만 없다면 시장 스스로가 움직이게 하는 것이 맞다. 무슨 철학인지 모르겠지만 뉴스에 나올 때마다 새로운 법을 만들어 내고 있으니 정말 바보들이 따로 없는 것 같다. 이렇게 부동산으로 임대사업을 하는 사람이 있어야 결국 시장은 안정되지 않는가? 현실이 암흑인데 뭘 장밋빛 미래를 기대하라고 하는 것일까? 개인적으로 책을 마무리하면서 이렇게 빌딩 하나에도 많은 공을 들이고 노력하는 사람들이 많은데 왜 이 업을 단순히 '공짜로 돈 버는 사람'이라는 이미지로 도매금을 하는지 알 수가 없었다. 내가 정치인이 아니기 때문에 이렇다 하게 할 수 있는 것은 없지만 적절한 공급을 통해서 수요를 일정하게 유지했다면 과연 이런 상황까지 왔을까라는 생각을 한다. 어쨌든 책은 재밌다! ㅋ

얼마 전 신문에 이런 기사가 났다.

'한국에서는 기업하기가 어려워 기업을 팔고 빌딩을 매수한다'

이 내용의 댓글 대부분은 한국의 기업하기 어려움을 토로하는 것과 함께 결국 부를 빌딩으로 하는 나쁜 습관을 문제 삼고 있었다. 그런데 그런 부를 갖춘 사람이 심심해서 빌딩을 구매를 했을까? 개인이 살 수 있는 빌딩은 사실 어느정도 한정되어 있다. 수십억부터 수백억 수준의 사이인데 그런 빌딩은 소위 꼬마빌딩이라고 하는 소규모 빌딩이 될 수 밖에 없다. 그들의 부가 무조건 잘못되었다고 문제를 삼기보다는 그들의 부를 얻는 방식을 우리는 따라해야 하는 것이 아닐까? 그런 점에서 이런 책은 '빌딩으로 돈을 벌 수 있다' 라는 말도 안되는 내용 말고 실질적으로 '관리' 를 할 수 있는 방법을 나열하였기 때문에 더 현실적인 책이 아닌가 싶다.

사실 아파트의 경우 이미 수많은 책들이 출간되어 아파트 보는법, 오를 것 같은 동네, 향후 계획 등등 이미 너무 많은 정보들이 넘쳐나고 있다. 물론 최근에는 이러한 빌딩 관련 서적들도 나오고 있는데, 사실 거의 표준화가 되다시피한 아파트와는 다르게 아직 모르는 사람이 너무 많아서 정보도 적을 뿐더러 빌딩을 어떻게 사서 성공했다라는 내용만 나와 있고 그 빌딩을 대체 어떻게 사용을 하고 있는지에 대해서는 전무한게 사실이다. 그래서 개인이 다가가기 굉장히 어려운 면이 있다. 빌딩을 매수하는 것도 매우 중요한 일이지만 무엇보다 운용과 관리를 하는 것이 빌딩을 매수 후 차익이 생기기 때문이다. 가만히 둔다고 오르는 것을 산다면 빌딩이 아니라 토지가 더 현명한 투자일 것이다.

빌딩을 매수할 때 가장 크게 보는 것이 무엇일까?

무엇보다도 역세권 여부를 가장 크게 보는 것 같다. 결국 누군가가 사용을 하기 위해서는 교통이 편해야 하는데 역세권에 있는 빌딩의 경우 괜히 가격이 비싼 것이 아니다. 하지만 누구나 원하는 빌딩은 가격이 높기 때문에 개인이 다가가기 어렵다면, 앞으로 역세권이 될 곳을 미리 선점하는 방식도 괜찮은 방법이라고 볼 수 있다. 9호선이나 7호선 등의 연장 노선 위치에 있는 빌딩을 준비한다면 성공에 한 발자국 다가갈 수 있을 것이다. 추가적으로 보자면 주차시설을 볼 수 있다. 최근에는 기계식 주차시설을 아예 만들지 않는 경우가 많이 있는데, 많은 운전자들이 기계식 주차장에 차를 놔두려고 하지 않기 때문이다. 스크래치 발생 위험도도 높은 편인데다가, 필요할 때 차를 바로바로 빼낼 수 없는 경우가 많아 지하나 지상 일반주차장이 준비되어 있는 빌딩이 필요하며 경비 또한 빌딩 선택의 한 부분이라고 한다.

매수 이후 세입자를 유치하는 방법도 나와 있는데, 나 역시 가게의 세입자로서 주인과의 줄다리기가 있었다. 모든 가능성을 열어둠과 동시에 결국은 세입자의 사업이 잘 되어야 나에게도 큰 이득이 오기 때문에 장기적으로 갈 수 있다면 세입자가 필요한 사항에 대해서는 양보하는 편이 옳다고 한다. 우리 가게의 주인은 어떤 생각을 가지고 있는지는 모르겠으나 향후 2년 뒤에 어떤 계약이 이뤄질지 궁금하긴하다. 건물 주인 경우 계약을 1년 단위로 하는 것을 멀리하라고 하는 조언도 있었다. 이는 가격 하락을 부추길 수 있는 요소가 된다고 하며, 초기에 어느정도의 가격을 유지할 수 있도록 가격을 설정하고 렌트프리 형식으로 진행하는 편이 좋다고 한다. 그래서 우리 주인도 렌트 프리 형식으로 우리에게 진행을 했던 것 같다.

많은 사람들이 건물주를 꿈꾸지만 그저 꿈으로만 유지하는 경우가 많다.

나는 다르게 생각한다. 돈을 모아서 건물주는 누구나 될 수 있다. 하지만 건물주가 된 다음의 방법을 모르면 건물주가 될 자격이 없다고 생각을 하고 있다. 그래서 항상 이와 같은 책을 꾸준히 읽을 예정이다. 돈 버는 꼬마빌딩은 이제 찾아보면 되니 그 이후를 미리 한 번 준비해 보도록 하겠다.

조물주 위에 건물주

중고생들이 가장 되고 싶어하는 직업(?) 중 하나로 손꼽히는 건물임대업. 어쩌다가 세상이 이렇게 되었는가라고 생각할 수 있지만 나름 이 분야는 정말 어려운 분야 중 하나이다. 이렇게 쉽게 '소액 투자로~~' 라고 책을 냈지만 사실 6억 이상은 있어야 빌딩 근처에 발이라도 담궈본다. 집 한 채 사는 개념과는 사뭇 다르지만 집 한 채를 온전히 내것으로 할 수 있는 사람이라면 꼭 한 번 고민해 볼 필요가 있다. 저금리 시대이며 어쩌면 주식보다는 조금은 안전한 방법일지 모르기 때문이다.

종로나 강남에 가보면 빌딩들이 즐비해 있다. 사실 도로가에 있는 빌딩들은 아무리 낡아도 100억을 호가하는 금액이다. 그래서 우리는 그런 중심권에 있는 빌딩이 아닌 이면도로의 골목 상권을 노려야 한다. 거기가다 서울 중심지면 정말 좋겠지만 서울 중심지는 손을 댈 수 없을 만큼 비싼 경우가 많아 서울이 아닌 지역도 한 번은 고려해 보아야 한다. 그래서 나온 곳이 동탄1/2와 평택 쪽이다.

먼저 동탄의 경우 내가 일하고 있는 회사 바로 앞으로서 항상 가는 곳이기 때문에(심지어 거기 살기도 했으니 잘 알고 있지요) 어쩌면 가장 잘 아는 곳이기도 합니다. 항상 상가주택 근처에서 석식을 하곤 했는데, 그곳을 단순히 가게로 보는 것이 아니라 투자의 대상으로 보았으면 어떨까 싶기도 합니다. 제가 살았을 당시의 가격보다 거의 두 배로 뻥튀기가 되었으니 투자를 제대로 했다면 굉장히 성공하지 않았을까요? 지금은 동탄2신도시에 밀려 조금씩 가격이 하락되고 있습니다만, 동탄2의 분양가가 너무 비싸서 상대적으로 동탄1의 상가주택이 아직도 명맥을 유지하고 있습니다. 적어도 내가 살 집 하나 이상은 남는 것이니 투자를 하더라도 무작정 손해만 보는 것은 아니겠지요.

평택의 경우도 여기서는 빌딩 개념이 아닌 미군 렌탈하우스를 중심으로 설명이 되어있습니다. 최근 신문에서 분양 공고가 너무 자주 나서 아예 머리 속에서 지우고 있던 방식인데, 의외로 굉장한 돈이 된다는 사실을 알게 되었습니다(사실 그렇게 좋으면 분양하는 사람들이 하지...) 그런 곳의 장단점을 정확히 짚어주고 투자를 해야 할 곳을 다른 책과는 다르게 굉장히 명확하게 표현하는 부분이 저자의 믿음을 가게 합니다. 또한 단순 투자 뿐만 아니라 디자인에도 관심을 가져야 한다는 사실에 대해서 꼭 이야기 해 주는 것은 건물의 가치를 늘릴 줄 아는 사람이라는 생각을 하게 됩니다.

아파트 시장은 조금씩 얼어붙고 있는 상태에서 아직 빌딩 투자는 이렇다 할 정책이 나온 부분이 없습니다. 이미 기존에도 굉장히 높은 세율로 되어 있기 때문에 그런 것이겠지만, 아파트보다는 필수재라고 하기엔 거리가 머니 관심에서 벗어나 있는 것은 아닌가 생각됩니다. 이 책에서 나와 있는 여러가지 빌딩일 소유하는 방법과 투자하는 방법이 제 상황에 얼마나 잘 맞는지는 모르겠으나, 향후 꼭 필요할 때 다시 펴볼 수 있도록 준비하는 책이 아닌가 생각됩니다. 일단 모아 봅시다 6억...