The EconoMic Person

개인적으로 최근에 할 수 있는 재태크 방법 중에 가장 뛰어난 가성비를 가진 것이 바로 이 경매라고 생각이 됩니다. 사실 부동산이라는 것이 선뜻 접근하기가 조금 어려운 면이 없지는 않지만 회사가 망하면 휴지조각이 되어버리는 주식이나 1% 대에서 벗어나지 못하고 있는 예금을 본다면 책의 내용처럼 1000%의 수익까지는 바라지 않아도 어느정도 수익이 보장되어 있는 부분이 상당히 매력적입니다. 더군다나 이 책을 보면서 경매에 대한 편견이 많이 사라지기도 하였고 무엇보다도 '부동산은 무조건 많은 돈이 필요하다' 라는 고정관념에서 탈피할 수 있는 시간이 되었던 것 같습니다.

사실 최근 이런 경매 서적이 대중화가 되면서 경매를 기존부터 해왔던 사람들은 오히려 경매하기가 더 어려워 졌다고 합니다. 워낙 분석을 잘하는 사람들이 늘어나면서 경쟁이 심화된 부분이 있다는 의미인데, 어떻게 보면 이 때문에 경매 시장이 더 커져서 더 많은 물건이 쏟아져 나오고 있는 것은 아닌가 생각이 됩니다. 예전 많은 사람들의 애환이 담겨있다고 해서 경매로 산 집은 저주(?) 비슷한 느낌의 내용들이 많았는데 지금 생각해 보면 자본주의 경제체제에서 돈을 원할하게 돌릴 수 있게 도와주는 하나의 시스템으로 인식할 수 있겠습니다. 최근에는 그냥 애환이라기 보다는 일부러 경매로 돌리는 경우도 있다고 하니 많이 대중화가 되었다고 볼 수 있겠습니다.

권리 분석은 당연한 것이지만 많은 경매 참여자가 많이 하지 않는 것은 바로 '임장 활동' 입니다. 몇 십만원짜리 구매를 하는 것이 아니고 최소 천 만원이 넘어가는 것을 사는데 어떻게 생겼는지 주변은 어떤지 사람들의 평은 어떤지를 전혀 모르고 있다는 것이 말이 안되긴하는데, 그저 '낙찰' 받는 것에만 목숨을 거는 사람들이 주변 상태를 전혀 보지 않고 낙찰을 받았다가 낭패를 보는 경우가 많이 있다고 합니다. 물론 저자도 처음에는 그랬었을지 않았을까 생각을 하게 되는데, 책에서는 다른 사람의 예를 들면서 '유찰 최저가에 3%만 더해서 낸다' 와 같이 스스로의 기준이 필요하다고 합니다. 어떤 시장이든 탐욕이 생기면 힘이 들어지기 마련이니, 당연히 기준이 있어야 겠지요.

그리고 불과 몇 년 해보지도 않고 그냥 포기하는 경우가 많이 있다고 합니다. 책에서 나오듯, 박지성이 축구를 1~2년만에 엄청나게 잘하게 된 것이 아니고 추신수가 갑자기 안타를 잘치게 된 것이 아닙니다. 그만큼 많은 시간을 투자하고 노력을 했기 때문에 그렇게 된 것인데요, 우리는 그들의 노력을 결코 쉬이 생각할 필요는 없는 것 같습니다. 그래서 저자는 한 두번 성공에 심취하지 말고 꾸준하게 노력할 수 있는 사람을 제자로(?) 받기를 원하고 있습니다. 어쩌면 당연한 모습이겠지만, 왠지 저도(!!?) 할 수 있을 것 같다는 생각이 들었었습니다^^;

저자와 같이 고수가 되기 위해서는 지금 다니고 있는 회사와 병행을 하기에는 조금 힘든 부분이 있을 것입니다. 하지만 무엇보다도 '실행하는 것' 이 뒷받침 되지 않는다면 아무리 이론을 빠삭하게 알지라도 실전에 도움이 되지는 않게 됩니다. 경매 관심이 있다면 실제로 법원에 가서 한 번 그 모습을 지켜보고 직접 참여해 보세요. 참여하지 않고 그것이 어렵고 힘들다고 한다면 아무것도 할 수 없는 사람에 불과한 것입니다. 저도 이번에 참여를 하기 위해서 연차를 준비하고 있습니다. 언젠가 저도 이런 책을 쓸 수 있는 날이 올 수도 있지 않겠어요?^^;

예전에는 이슈화되지 않았지만 지금은 살기 좋다고 소문난 북유럽 국가들! 사실 그 국가들의 발전 원동력은 가까운 유럽이라는 곳도 있겠지만 천연가스와 석유가 매장되어 있었기 때문에 국고가 크게 증가하여 성공한 것은 맞다. 하지만 현재 이란이나 사우디 아라비아처럼 국가는 부강한대도 아무도 선진국이라고 하지 않는 나라가 있는 반면 북유럽의 나라들의 민주주의와 사회주의가 적절히 배합되어 있는 강소국으로 이름을 날리고 있다. 최근에는 딱히 북유럽 쪽에서 발생하는 전쟁이나 정쟁도 없을 뿐더러, 우리에게는 그저 돈 욕심많은 나쁜 사람으로만 평가를 받고 있는 정치인 조차 이곳에서는 자전거를 타고 직접 출퇴근을 하는 진풍경을 볼 수 있다고 한다. 어찌보면 천국같은 이 곳, 도대체 그 사이에 어떤 투자를 했기에 이런 성공적인 결과를 나타내게 된 것일까?

노르웨이 오일펀드는 세계 최고의 국부 펀드이다. 물론 한국의 국민연금도 세계 5위 안에 드는 굉장한 펀드(?)이긴 하지만 애초에 투자가 엉성하다는 평가를 많이 받고 있고 정치적인 영향을 많이 받기도 하며 인재풀은 거의 없는 실정이다. 그 거대한 돈을 움직임에 있어서 그때그때 상황을 봐가면서 한다는 것이 솔직히 좀 어이없는 일이긴 하지만 현재의 상황이 그렇다고 한다. 하지만 노르웨이의 국부펀드는 조금 다른 모습을 갖고 있다. 흔히 선진국의 척도라고 나타내는 '원리 원칙을 준수하는가' 에 대한 부분이 철저하다. 우리나라처럼 그때 그때 변칙적으로만 승부하려고 하는 것이 아니라는 뜻이다.

사실 금융의 발달이 서방 세계부터 이루어 진 면이 있어서 이제 60년을 지나고 있는 우리 금융의 모습은 사실 미래를 내다보지 못하고 있다. 마치 신기술 개발은 가장 빠르지만 그것을 뒷받침 해 줄 금융은 시간이 거꾸로 하고 있다고나 할까? 하지만 이곳의 펀드는 10년 뒤를 내다보고 투자를 한다. 특히 주식 투자 비율을 점차 상승시키는 부분의 경우 국내에서는 많은 정치적인 요소 때문에 쉽게 진행되지 않고 있지만 노르웨이 국부펀드의 경우 정쟁과 관계 없이 일정 기간 단위로 점차 상향 조정한다는 룰에 의해서 상승되어 왔다. 그로 인해 더 많은 이득이 발생하기도 했고 여러 경제 위기로 큰 손해를 본 경우도 있지만 어떠한 경우에도 원리 원칙을 깨지 않고 지금까지 진행해 왔기 때문에 안정적인 수익을 거둘 수 있었다.

노르웨이의 정말 대단한 점이라고 생각되는 점은, 결국 석유는 한정적인 자원이라는 것을 인지했다는 것이다. 지금 아까 언급했던 사우디 아라비아나 이란에서 석유를 제외한 어떤 산업도 발전되지 못하고 있다는 사실을 알고 있을 것이다. 근본적인 문제는 그 많은 돈을 계속 이상한 곳에 사용하고 있는데 결국 나라의 구성원 모두가 같이 살아가려면 모두에게 혜택이 될 수 있는 방향으로 돈을 사용해야 한다. 하지만 그 나라들은 그렇게 벌어들인 돈을 특정 사람의 부를 축적하는데만 사용을 하고 있다. 결국 왕정주의가 실패하고 정당정치가 발달하게 되는 과정을 아직 그들은 겪지 못하고 있는 것이다. 그로인해 미래에 석유가 끝난다고 하면 그들은 다시 거지가 될 수 밖에 없는 상황이 아닐까 싶다.

한국은 경제적으로 성장하기 위해서 많은 편법을 활용하고 원리 원칙을 깨는 것을 당연하게 생각해 왔다. 사회 구성원 중 가장 큰 권력을 가지고 있는 사람들 조차 전혀 자신의 권력을 내려 놓을 생각이 없을 뿐더러 원칙을 자꾸만 어기는 것을 당연하게 생각하고 있기 때문에 지금의 사회가 매우 혼잡한 것이 아닐까 생각이 된다. 더군다나 한중일 세 나라는 외교적으로도 그리 좋지 못한 상태이며 서로 간의 치부를 자국의 정치에 활용하는 것이 너무 심하다. 노르웨이도 다른 북유럽 국가와의 사이가 그렇게 좋은 것은 아니다. 하지만 그들과의 협력을 항상 중요시 하며, 자국에서 생긴 이득을 사회 구성원들이 모두 갖을 수 있게 항상 노력하고 있다. 어쩌면 우리는 그동안 정상이라고 생각했던 것을 모두 버리고 다시 시작해야 할 수도 있다. 무엇보다 부강해지기 위해서는 노르웨이의 국부펀드의 모습부터 배워야 하지 않을까?

요즘은 초등학생도 장래희망이 건물주인 세상이다. 그만큼 선망(?)의 직업이라고 볼 수 있는데, 과연 우리 김 부장님은 그 대열에 합류하기 위해서 어떤 일을 했을까? 사실 최근 뉴스에도 자주 나오듯 연예인들의 부동산 매입이 너무 당연시 하게 나온다. 그들의 사생활이 없는 것 같다는 느낌이 들기도 하지만 언제 그런 많은 돈을 벌어서 그렇게 부동산에 투자를 하고 있는지 모르겠다. 근데 그냥 부러워만 하면 아무 의미 없지 않은가? 하지만 내가 버는 돈은 그들이 비해서 월등히 적으니 생각을 다시해 본다. 아파트나 빌라 투자라면 그래도 할 수 있겠는데 과연 빌딩 투자는 내가 살고 있는 세상에서 가능한 일이긴 한가?

그런데 살다보니 가능할 수도 있다는 생각을 했다. 대출이건 뭐건 불가능할 건 또 뭐가 있나? 라는 생각에 찾아보니 이미 지어진 건물 중 외관 디자인도 내맘에 들지 않을 뿐더러 맘에 들더라도 그건 가격이 어마어마하다. 그런데 진짜 이 건물의 가격이 이정도인가? 사실 이 바닥이 좁기 때문에 어쩌면 내가 모르는 무언가가 있을 수도 있을 것이라 생각했다. 그것이 바로 이 책의 시작이라 볼 수 있다. 건물을 살 생각만 했지 누가 있는 건물을 부시고 새로 지을 생각을 했을까? 말은 쉽지만 그 과정이 너무 힘들고 복잡해서 선뜻 나서지 못했을 것이다. 그런데 이 책을 읽고 보니 그렇게 어렵기만 한 것은 아닌 것 같다.

사실 건물을 짓는 것이 근본적으로 어려운 까닭은 건축사와 시공사를 믿을 수가 없어서라고 말을 해도 과언이 아니다. 물론 싸고 튼튼하게 좋은 재료로 짓는 것이 가장 좋겠지만 마치 빠르게 천천히 하라는 의미와 같이 싸고 좋은 것은 정말 없다고 봐도 무방할 것이다. 더군다나 내가 건축에 대해서 뭘 알고 있어서 그들의 말을 거역할 수 있을까? 그렇게 되면 건축주 입장에서는 무조건 싸게 하는 것을 원할 수 밖에 없다. 건물은 짓고 싶은데 공부하기는 싫고 그런 아이러니에 빠져있기 때문에 시작조차 하지 않는 것이 아닐까? 조금은 어려울지 모르지만 건축 관련 공부를 해 나가면서 그것을 같이 Co-work 할 수 있는 건축사와 시공사를 만나면 훨씬 싸게 건물을 지을 수 있다. 다만 그 방법은 책에서도 나와있긴 하지만 스스로 터득해야 하는 부분이 다소 어려운 문제라고나 할까?

나중에는 건축주가 아닌 건물주가 되어 여러 업종을 모집하게 될 것이다. 이 떄는 스스로의 감도 필요한 부분이긴 한데, 주변을 계속 돌아다니고 확인하면서 주변에 어떤 영업점이 들어와야 효율이 가장 높을지 스스로 판단해야 한다. 금전적인 거래가 들어가면 계약서 작성 시에도 주의할 점이 너무나 많으며 항상 갑을 관계라고 생각한 관계가 생각보다는 서로 신경 써야 할 것들이 너무나 많은 관계라는 것도 알 수 있을 것이다. 갑이라고 해서 항상 떵떵거리기만 하는 것은 아니지 않은가? 그래서 건축과 마찬가지로 이 부분도 건물주 스스로 공부를 해야 하지 않을까 생각된다.

일련의 과정에 힘들다면 힘들고 귀찮다고 하면 귀찮을 수 있다. 하지만 건물주가 되는 것이 그렇게 쉬웠다면 누구나 했을 것이다. 부모님께 물려받은 것이 아니고서야 건물주가 되려면 최대한 아껴서 해야 하는 부분인데 이런 과정들을 거쳐서 자신만의 꼬마빌딩을 얻어내면 더 노력하고 알아가려고 하지 않을까? 개인적으로는 어느정도의 돈만 충족되면 이와같은 빌딩건축을 실제로 진행을 하려고 한다. 머지않아 할 수 있을꺼라 생각하지만 그때 다시 이 책을 펴서 건물주의 마음을 이해할 수 있었으면 좋겠다.

2018년은 부동산 규제의 해인가?

사실 노무현 전 대통령 시절의 전철을 그대로 밟고 있다는 비난이 많았던 정부인지라, 어떻게 해서든 시장을 이겨보기 위해서 정말 미친듯이 규제를 내놓은 한 해였다. 심지어 공동명의 주택은 1주택이 아니라 2주택이라는 기상천외한 상황의 규제도 만들어 내는 방식인데, 기존에 알고 있던 절세 방법을 모두 세금 포탈로 변경을 하고 싶었던 것인지는 정확히 모르겠으나 그저 규제 일변도로만 진행이 되었고 법이 너무 누더기 같이 짜여 있어서 법을 집행하는 곳도 그 법이 맞는지 정확히 확인이 어려운 경우가 많이 있어 혼돈의 부동산 시장이라고 할 수 있겠다.

물론 근본적으로 '혼돈의 부동산시장' 이라고 되어 있는 것은 연초와 연말의 모습이 너무나 다르기 때문에 그런 것이 아닐까 생각은 한다. 상반기 때는 정말 서울 내 모든 부동산 가격이 상승되었다고 한다면 지금은 상승세가 한풀 꺽인데다가 하락을 걱정해야 하는 시점이 아닌가 생각이 들 정도이다. 그것이 꼭 규제 때문이라는 생각이 들지 않는 것이, 작년부터 줄기차게 규제일변도로 가다가 보니 서울 부동산 가격은 어느정도 잡히고 있다는 생각이 있다고 하면, 지방은 정말 '폭망' 으로 대변될 정도로 안좋은 것이 사실이다. 법 적용에 있어 너무 과한 것은 아니었나 조심스레 생각해 볼 필요도 있다.

네이버에서 부동산 기사를 찾아보면 항상 댓글들에 이런 내용이 있다.

'집 한 채 이외에는 못 사게 하는 법을 제정하면 어떨까요?'

'집 한 채만 있으면 되지 두 채부터는 투기니까 징벌세를 내게 하자'

정말 이게 맞는 내용일까? 모든 사람이 집이 한 채 씩만 있고 그것에 딱 맞춘다면 더 좋은 집으로 갈 수도 없고 필요에 따라서 집을 옮기는 것도 매우 어려울 수 있다. 즉 거주의 자유가 훼손될 수 있다는 의미이다. 거기다가 사람의 가장 기본적인 욕구 중 하나인 '의식주' 중 다른 것은 차별화가 가능한데 宙만 차별이 불가능하다는 것도 웃긴일이다. 모든 사람은 똑같고 평등해야 한다는 멍청한 공산주의 사상 때문에 그런 것이 아닐까 생각도 해본다.

어찌됐건, 이 책에서는 이런 와중에서도 기회를 찾기 위해서 다양하게 나와 있는데, 결국 부동산은 정부 시책에 따라서 '교통' 에 따라 움직일 수 밖에 없다는 것을 보여준다. 최근 가장 통과하기 힘든 항목 중 하나인 '예비타당성' 점검 부분이 GTX-C의 경우 자동 통과가 되었다. 이것은 어떻게 보면 정부 스스로 원칙을 어기는 황당한 경우가 되어 버렸는데, 자신들이 만들어 놓은 룰은 자신 마음대로 수정해서 급한건 마음대로 되도록 하는 것이 과연 옳은가가 한동안 도마 위에 올라왔었다. 어찌됐건 결국 통과가 되었기 때문에 이미 진행되고 있는 GTX-A노선과 함께 진행이 될 것으로 보이며 그로 인해 동북권과 서남권 쪽의 수혜가 예상이 된다. 그에 발 맞추어 투자를 하는 것이 가장 현명한 방법으로 판단이 된다고 한다. 알 수 있긴 하지만 이렇게 빨리 실현될 줄은 몰랐을 것 같긴하다.

결국 부동산 투자를 하기 위해서는 사전 지식도 필요하고 스스로의 나침반이 될 수 있는 능력도 필요하긴 하다. 남들 좋다고 하는 곳은 이미 오를대로 올라서 손 대기도 어려울 뿐더러 유명 연예인 처럼 몇 십억 씩 쉽게 투자할 수도 없는 노릇이니 소중하게 돈을 생각하면 하나씩 투자해 나가는 것이 필요하다고 생각이 된다. 이런 책을 읽으면서 대부분 비슷하다고 생각하는 부분이 많이 있었는데, 투자의 원칙을 스스로 세워야 한다는 부분이다. 교통이 중요하고 해서 투자하는 것은 어찌보면 당연하지만 교통으로 투자될 수 있는 곳을 알아보는 것은 스스로의 능력인 듯 하다. 그래서 더욱 이런 책을 계속 읽으면서 스스로의 혜안을 늘려가는 것만이 부동산 투자 확률을 늘릴 수 있는 방법이지 않을까 생각이 된다.

얼마 전 신문에 이런 기사가 났다.

'한국에서는 기업하기가 어려워 기업을 팔고 빌딩을 매수한다'

이 내용의 댓글 대부분은 한국의 기업하기 어려움을 토로하는 것과 함께 결국 부를 빌딩으로 하는 나쁜 습관을 문제 삼고 있었다. 그런데 그런 부를 갖춘 사람이 심심해서 빌딩을 구매를 했을까? 개인이 살 수 있는 빌딩은 사실 어느정도 한정되어 있다. 수십억부터 수백억 수준의 사이인데 그런 빌딩은 소위 꼬마빌딩이라고 하는 소규모 빌딩이 될 수 밖에 없다. 그들의 부가 무조건 잘못되었다고 문제를 삼기보다는 그들의 부를 얻는 방식을 우리는 따라해야 하는 것이 아닐까? 그런 점에서 이런 책은 '빌딩으로 돈을 벌 수 있다' 라는 말도 안되는 내용 말고 실질적으로 '관리' 를 할 수 있는 방법을 나열하였기 때문에 더 현실적인 책이 아닌가 싶다.

사실 아파트의 경우 이미 수많은 책들이 출간되어 아파트 보는법, 오를 것 같은 동네, 향후 계획 등등 이미 너무 많은 정보들이 넘쳐나고 있다. 물론 최근에는 이러한 빌딩 관련 서적들도 나오고 있는데, 사실 거의 표준화가 되다시피한 아파트와는 다르게 아직 모르는 사람이 너무 많아서 정보도 적을 뿐더러 빌딩을 어떻게 사서 성공했다라는 내용만 나와 있고 그 빌딩을 대체 어떻게 사용을 하고 있는지에 대해서는 전무한게 사실이다. 그래서 개인이 다가가기 굉장히 어려운 면이 있다. 빌딩을 매수하는 것도 매우 중요한 일이지만 무엇보다 운용과 관리를 하는 것이 빌딩을 매수 후 차익이 생기기 때문이다. 가만히 둔다고 오르는 것을 산다면 빌딩이 아니라 토지가 더 현명한 투자일 것이다.

빌딩을 매수할 때 가장 크게 보는 것이 무엇일까?

무엇보다도 역세권 여부를 가장 크게 보는 것 같다. 결국 누군가가 사용을 하기 위해서는 교통이 편해야 하는데 역세권에 있는 빌딩의 경우 괜히 가격이 비싼 것이 아니다. 하지만 누구나 원하는 빌딩은 가격이 높기 때문에 개인이 다가가기 어렵다면, 앞으로 역세권이 될 곳을 미리 선점하는 방식도 괜찮은 방법이라고 볼 수 있다. 9호선이나 7호선 등의 연장 노선 위치에 있는 빌딩을 준비한다면 성공에 한 발자국 다가갈 수 있을 것이다. 추가적으로 보자면 주차시설을 볼 수 있다. 최근에는 기계식 주차시설을 아예 만들지 않는 경우가 많이 있는데, 많은 운전자들이 기계식 주차장에 차를 놔두려고 하지 않기 때문이다. 스크래치 발생 위험도도 높은 편인데다가, 필요할 때 차를 바로바로 빼낼 수 없는 경우가 많아 지하나 지상 일반주차장이 준비되어 있는 빌딩이 필요하며 경비 또한 빌딩 선택의 한 부분이라고 한다.

매수 이후 세입자를 유치하는 방법도 나와 있는데, 나 역시 가게의 세입자로서 주인과의 줄다리기가 있었다. 모든 가능성을 열어둠과 동시에 결국은 세입자의 사업이 잘 되어야 나에게도 큰 이득이 오기 때문에 장기적으로 갈 수 있다면 세입자가 필요한 사항에 대해서는 양보하는 편이 옳다고 한다. 우리 가게의 주인은 어떤 생각을 가지고 있는지는 모르겠으나 향후 2년 뒤에 어떤 계약이 이뤄질지 궁금하긴하다. 건물 주인 경우 계약을 1년 단위로 하는 것을 멀리하라고 하는 조언도 있었다. 이는 가격 하락을 부추길 수 있는 요소가 된다고 하며, 초기에 어느정도의 가격을 유지할 수 있도록 가격을 설정하고 렌트프리 형식으로 진행하는 편이 좋다고 한다. 그래서 우리 주인도 렌트 프리 형식으로 우리에게 진행을 했던 것 같다.

많은 사람들이 건물주를 꿈꾸지만 그저 꿈으로만 유지하는 경우가 많다.

나는 다르게 생각한다. 돈을 모아서 건물주는 누구나 될 수 있다. 하지만 건물주가 된 다음의 방법을 모르면 건물주가 될 자격이 없다고 생각을 하고 있다. 그래서 항상 이와 같은 책을 꾸준히 읽을 예정이다. 돈 버는 꼬마빌딩은 이제 찾아보면 되니 그 이후를 미리 한 번 준비해 보도록 하겠다.

최근 부동산 시장이 묘하게 어지럽고 복잡하다. 이유는 간단하다. 정부와 시장이 서로 경쟁을 하고 있기 때문이다. 사실 여러가지 이야기가 많다. 정부가 절대 시장을 이길 수 없다는 낙관론과 시장은 결국 정부에 의해 좌지우지된다는 신중론 등이 계속 나오고 있는데, 사실 결론적으로 문재인 정부에 이르러서 부동산 정책은 정부가 원하는데로 된 적이 없기 때문에 후자의 말은 틀린 것이 된 상태이다. 하지만 이번 9.13 정책의 경우 어떻게 될지는 아직 모르겠지만, 기존보다 더 단단한 정책이라고 하니 정책의 온기를 한 번 지켜봐야 할 것이다. 결론적으로 진짜 '소심한' 사람은 차마 들어오기도 애매한 곳이 바로 부동산이 아닐까 생각된다.

사내에서 30대가 되면 가장 많이 이야기 하는 것이 재테크 이야기이다. 얼마 전까지 가상화폐가 핫이슈였는데, 분명 그 가상화폐로 인해 크게 돈을 번 사람이 주변에서 나타났기 때문이다. 하지만 한 순간에 사그라드는 것을 보고 뒤늦게 진입한 나와 같은 사람들은 큰 손해를 볼 수 밖에 없었는데, 뭔가 한 순간에 올랐다가 떨어지는 것에 대해서 굉장히 무서워지게 되었다. 보통 이렇게 여러 재테크 방식 중 격하게 올라가거나 떨어지는 것을 싫어하는 사람의 최고 대안은 바로 '예금' 일텐데, 우리는 어쩌면 최근 10년 동안 예금을 차곡차곡해서 돈을 모았다는 사람을 전혀 볼 수 없기 때문에 이제 예적금은 거의 머리 속에서 지워진지 오래가 되는 것 같다.

그러면 차선책은 무엇일까? 주식도 사실 우량주에 차곡차곡 투자하면 된다고 하는데, 실제로 10년 단위로 보자면 우량주라고 생각했던 회사들이 너무 많이 사라졌다. 10년 전에 네이버가 지금의 네이버가 될 것이라고 누가 상상이나 했겠으며, 10년 전 최고 전성기였던 현대중공업이나 기타 중공업들의 몰락을 누가 예견할 수 있었을까? 어쩌면 실물이 없기 때문에 망하면 휴지조각으로 변하는 것이라 더 걱정이 될 수 밖에 없는 구조일 것이다. 그렇다고 옵션이나 선물투자를 하기에는 단위도 크고 거의 도박에 가까운지라 직장이나 자영업을 하면서 하기에는 어려움이 있고 그렇다면 차선책은 바로 '부동산' 이 될 것이다.

흔히 서울 불패, 혹은 부동산 불패라고 하는 부동산의 경우 실제로는 떨어진 적이 전혀 없는 것은 아니다. 하지만 전체적인 그래프가 소심한 사람들이 매우 흡족해 할만한 우상향 그래프가 그려진다. 물론 10년 단위로 큰 위기가 있을 때마다 곤두박질 쳤지만 흔히 TV나 인터넷에서 들어봤을 만한 위치의 아파트의 경우 원래 이상의 성적을 지금도 거둬가고 있다. 당장 우리 집만해도 2년 전에 비해 60% 가량 상승된 것을 본다면 이거만큼 안정적이고 확실한 투자 방법은 없을 것 같다는 생각을 하게 된다. 정말 이 책에 따라 소심하고 의심많고 조심해야 하는 사람들에게 딱 적당한 방법이 아닐까?

투자를 하면서 어느정도 역발상 투자도 필요한 부분이 있지만 모든 사람이 선호하는 곳은 당연히 비싸다. 주식도 모든 사람이 선호하는 것은 당연히 비싸기 마련인데, 부동산 역시 선호하는 사람이 많을수록 올라간다. 더군다나 최대의 매력은 '망해도 내가 살 집은 남는다' 라는 부분이다. 이 책에서는 여러 채를 동시에 매매해서 하는 방법을 추천하는 것이 아니다. 중간중간 실패와 실수가 있겠지만 그런 과정을 거쳐서 하나씩 밟아 나아가면 일정 이상의 자산을 모을 수 있다는 것인데, 평생 집을 못 살 것 같다고 그냥 앉아서 울고만 있는 지금의 청년들보다는 좀 더 현실적인 대안이지 않을까 생각한다. 부조리하다 말도 안된다라고 치부하지 말고 그 속에서 성공할 수 있는 방향을 찾아보는 것은 어떨까? 소심한 김대리처럼 말이다.

최근 부동산 투자를 하면서 느낀 점은 정말 가슴이 콩닥콩닥 뛰는 시점이 온다는 것이다. 계획을 한대로 그대로 된다면 문제가 없겠지만 항상 일이라는게 틀어지고 차선책을 준비해야 하는 경우가 있었는데 2월에 시작한 갭투자가 생각외로 전세를 빼는데 어려움이 발생을 하게 되자 차선책을 준비하지 못한 나로서는 굉장히 힘든 시간을 보냈었다. 이유야 어쨌건 결국은 이득을 보고 마무리가 되긴 했지만 더 시간이 지체되었을 경우 어떻게 되었을지 솔직히 모르겠다는 생각을 했다. 사실 부동산은 단연코 '시간' 이 돈을 벌어다 주는 크며 그 사이에 일희일비 하는 것이 그다지 필요가 없는 종목이라고 생각을 한다.

결국 그 시간을 어떻게 활용하느냐가 부동산 투자의 묘미라고 할 수 있는데 나처럼 흔들리게 되면 정말 마음이 불안해서 오래 못하게 된다. 하지만 원칙을 세워놓고 하면 그런 부분을 상당수 해소할 수 있게 되는데, 이 책에서 이렇게 서술한다. 이유야 어쨌던 간에 결국은 월급보다는 많은 수익률을 자랑한다. 기다린만큼 돌아오는 것도 많으나 결국 투자할 장소는 '남들이 더 선호하는 곳' 이 되어야 한다고 한다. 어찌보면 너무 당연하다. 개인적인 선호도는 차이가 있으나 결국 큰 틀에서 좋아하는 것은 대부분 동일하다고 본다. 새 집을 더 좋아하고 역세권을 더 좋아하며 언덕이 없고 조금이나마 덜 걷는 곳을 선호하는 것은 당연하며 학군은 사실 말할 것도 없는 중요 포인트이기도 하다.

특히 계절적인 요인을 빗대어, 겨울에 매수를 하고 봄/가을을 매도를 해야 한다고 한다. 왜 그럴까?

사실 이유는 간단한데, 사람들이 겨울에는 춥기 때문에 이동이 어려워져 매수자가 급격히 줄어드는 현상을 보이게 된다. 그래서 매수자가 원하는데로 이끌려 나올 수 있는데, 이 점을 활용하라는 것이다. 봄/.가을의 경우 자녀를 둔 부모들이 움직이기 가장 수월한 시기이기 때문에 매매가 활발히 이루어지게 된다. 이 때 주변에 많은 사람들이 선호하는 매물일 경우 더 높은 가격에도 팔 수 있는 여건이 된다. 나 역시 이번 투자 때 겨울에 사서 봄에 팔았으니 나름 원리원칙에 맞게 성공한 케이스가 아닌가 조심스레 생각을 해 본다.

최근에 가장 핫한 투자방법이었던(지금은 다소 어려워지긴 했으나) 분양권 투자의 경우 일단 투자의 목적으로 바라보자고 하면(누군가는 비난을 할 수도 있지만) 기존에 당첨이 되었던 분양권의 경우 소위 '로또' 라고 칭할 정도로 많은 돈을 벌어들일 수 있는 기회였으며 주변의 친구들도 그 기회를 잡은 친구와 잡지 못한 친구간의 자산 차이가 극명하게 갈라져 있다. 돈이 되니 오히려 비난하는 사람조차 관심을 갖고 쳐다보게 되는데, 합법적인 창구 안에서 돈을 벌어들이는 것은 분명 투자로 봐야하는 것이지 투기라고 몰아세우는 것은 옳지 못한 행동으로 판단된다.

서울 전 지역을 투기지역으로 등록하면서 오히려 풍선효과에 의해 경기도 지역의 활성화가 진행되고 있다. 특히 분당이나 용인 지역의 경우 한동안 침체되었던 부동산 시장이 껑충 뛰어 올라가게 되었으며 그 덕에 최근 분양에서도 많은 성공을 거두고 있다. 과연 정부 정책은 정상적으로 작동되고 있는가라는 의구심이 들긴하지만 현재로서는 부동산으로 돈을 버는 방법은 많이 줄어들게 되어 잠시 대기중(?)이라고 생각이 된다. 이 책과 같이 투자 원칙을 세워서 어떤 시점이 되었을 때 과감하게 투자하는 방식으로 한다면 절대 지지 않을 것이라 생각이 된다. 누군가에게는 거주하는 지역일 뿐이지만 누군가에게는 투자의 기회가 될 수 있는 것, 그것이 부동산의 양면이 아닐까 생각한다.

최근 개인적으로 투자하고 있는 부동산과 주식은 모두 불안한 상태이다.

사실 얼마 전까지만 해도 가상화폐의 급격한 상승으로 인해 대체 투자처가 나타났나 생각을 했었는데 지금은 속절없이 하락하기만 하고 있다. 각국의 강력한 정책에 의해서 사실 크게 무너지는 경우가 많이 있는데 최근 부동산과 가상화폐를 보면 정부가 정말 병적으로 하락을 유도하고 있다는 생각이 들기도 한다.

그런데 이런 와중에 채권은 특별히 규제라고 할 만한 규제가 없다는 사실을 알고 있는가? 사실 변동폭이 앞서 제시한 많은 투자들보다는 적은데다가 오히려 주식보다 회사 운영에 있어 더 큰 역할을 하고 있기 때문에 특별히 심한 규제를 가하지 않는 것으로 보인다. 무엇보다 '안정적' 이라는 것은 일확천금을 노리는 사람들에게는 매우 불만족스러운 것이겠지만 반대로 생각하면 나같은 일반 회사원의 경우 어떤 투자처보다 안정적인 역할을 한다고 볼 수 있다.

채권은 사실 매우 기초적인 규칙에 의거한다. 경기가 하락하는 경우 국채나 국공채에 투자를 해서 안정성을 늘리고 경기 상승기에는 하이일드 채권에 투자해서 수익률을 대폭 향상시키는 것이라던가, 단기로 가져가는 것보다 장기로 가져가는 것이 수익률이 높다라던가(물론 반대 상황이 되는 콘탱고같은 경우가 있는데 결국 이것은 시장 원리에 의해서 바로잡혀지게 된다. 어쩌면 대부분 큰손들만 움직이기 때문에 시장 자정 능력이 굉장히 뛰어난 상품이 아닐까도 생각해 본다) 하는 기본적인 규칙을 알 수 있고 설사 그것을 모르더라고 해도 경기는 어느정도 순환이 되기 때문에 큰 손해를 보는 것은 대부분 아닐 것이다.

다만 이 채권의 큰 맹점은 투자 금액이 상당하다는 것이다. 부동산보다는 적지 않냐고 이야기를 하는 경우도 있는데 부동산의 경우 실물자산이기 때문에 어느정도 눈에 보이는 상품에 대해서는 값어치를 인정해 주는 경우가 많이 있으나 채권은 주식과 마찬가지로 결국 하나의 종이에 불과한 경우가 많아 선뜻 큰 금액을 내기 어려운 경우가 있다. 그래서 그런지 아직 많은 개미들의 놀이터로 전락하지는 않고 있다고 보고 있다. 개미들에게는 펀드 형태로 들어가는 것이 훨씬 안전한 선택은 아닐까도 생각해 본다.

대부분의 채권 책은 사실 어렵게 적혀있다. 일단 듀레이션 부분에서 조금씩 어려워지면서 나중에는 어떤 전략에 대해서 설명하는 부분이 있는데 주식의 기술적 분석만 나열한 책과 다름없이 그냥 어려워 지면 책을 덮게 된다. 하지만 이 책은 정말 다르다. 철저하게 이해하기 쉽게 모든 부분을 2~3등분으로 나눠서 반대 상황을 설명하였고 그 와중에 어려운 용어는 솔직히 거의 들어가지 않는 것으로 파악된다(내가 많이 아는 것이 아니라 실제로 정말 적다) 그 와중에 정말 채권투자를 해야겠다라는 생각이 불쑥불쑥 드는 부분이 '국내에서는 최고등급에 가까운 SK하아닉스의 채권은 해외에서는 간신히 적격이다' 라는 부분을 보고 SK하이닉스가 국내가 아닌 해외에 채권을 내놓으면 그걸 구매해서 기다리는 것이 어떨까라는 생각을 하게 되었다. 물론 말대로 쉽게 되진 않겠지만 이런 식으로 자신만의 방식을 한 번 추구해 보는 것도 나쁘지 않을 것으로 보인다. 최근 주식은 내가 산 주식만 신나게 오르락내리락 해서 어떻게 해야할지 모르는 경우가 많았는데, 조금 더 안정적으로 생각을 하기 위해서 채권에도 많은 관심을 가져야 하지 않을까?

사실 개인적으로 주식투자를 계속 하고 있는데 생각보다 주변 친구들보다 수익률이 높지 않다.

이유는 간단하다.

'기다림을 잘 못한다'

라는 부분이다. 사실 전체적인 장이 호황임에도 불구하고 내가 얻은 성적은 원금과 거의 같은 수준이라고 볼 때 그 사이에 가상화폐나 다른 적금에 투자를 해도 더 많은 성과를 볼 수 있었을 것이라 생각된다. 사실 귀가 얇은 것인지 두꺼운 것인지 모르겠으나 개인적인 고집(?)이 너무 강해서 그런지 사기 전까지는 너무나 많은 의심을 하다가 사고나면 주식과 결혼한 것과 같이 계속 믿음으로 갖고 있게 된다. 그러다가 어느 시점에 갑자기 그 믿음을 잃고 팔아버리고 나면 항상 후회를 한다. 혹시 여러분도 이런 일을 반복하고 있지 않은가?

그래서 생각을 한다. 개별 종목으로 투자를 하느니 아예 펀드로 바꿔보는게 낫지 않을까? 라는 생각을.

그런데 이것 또한 좀 어이가 없다. 그렇게 훌륭한 사람들이 펀딩을 해서 하는데 왜 저렇게 비실비실할까? 오를 때는 천천히 내려갈 때는 후두두둑인데 정작 내가 햇지 하고자 하는 시점에는 햇지를 할 수가 없다. 그렇다면 펀드도 내가 생각하는 방식이 아닌데 그럼 어떤 것이 있을까? 나와 같은 사람이 있다면 이 책에서 나오는 ETF를 추천한다. 지금은 많이 활성화가 되어서 ETF도 해외지수를 추종하는 것이 많이 늘어났고 실제로 인덱스 펀드와 액티브 펀드 간의 경쟁 시 결국은 인덱스 펀드가 대부분 이기는 결과를 갖게 된다는 연구결과도 있으니 충분히 신뢰할 만 하지 않은가?

사실 그렇게 생각하고 ETF 쪽 창을 열었는데 당혹스러운 것이 있다. 유명한 ETF를 제외한 나머지는 솔직히 너무 거래량이 없다. 이것도 주식이라고 생각을 하면 거래량이 있어야 호가가 형성되고 오르락내리락 할텐데 내가 가진 돈이 2천만원인데 하루 거래량이 천만원이라고 하면 다 살 수도 없는 것이 아닌가?

물론 그렇지 않다. LP(유동성 제공자)라고 하여 해당 건에 대한 것을 사고파는 거래자가 있는데(ETF 제공 업체) 그들이 자선사업가는 아니기 때문에 어느정도 낮은 수준으로 거래를 하게 되니 아예 유동성 자체가 무너지는 일은 없다고 볼 수 있다.

이렇게 본다면 어쩌면 가장 이상적인 방법이기도 하다. 전체적으로 유명한 혹은 검증된 주식만을 담아서 매수할 수 있는 것이고 어느 한 쪽이 무너진다 해도 어느정도는(시장 전체가 흔들리지만 않는다면) 버텨줄 수 있는 것이다. 더군다나 매일 투자 방식을 바꾸어도 수수료는 결국 주식 매매와 같은 수준이니 폭넓게 활용할 수 있다. 특히 이 책에서 나오는 여러가지 투자 방식들을 자신이 원하는대로 바꿔서 사용을 해도 충분히 습득할 때까지의 비용이 아마 다른 어떤 방법보다 적지 않을까 싶기도 하다.

사실 이러한 책들이 정말 많이 나와주어야 하는데, 국내의 ETF의 가장 큰 문제는 결국 '유동성' 이다. 아무리 LP가 있다고 해도 적은 유동성이라고 하면 바로바로 체결이 되지 않기 때문에 곤욕을 치루고 ETF를 멀리하는 경우가 많이 생길 수 있을 것이다. 어쩌면 ETF 시장을 계속 활성화 하기 위해서는 국민연금이나 사학연금 등에서 개별 주식 투자보다는 ETF 투자로 선회하여 진행을 해야 많은 유동성이 공급되지 않을까? 그 펀드를 담당하는 사람들에게 꼭 설득히여 투자할 수 있도록 하는 것이 지금 유동성을 향상시킬 수 있는 가장 좋은 방법이 아닐까 생각된다. 그 부분만 해결된다면 개별투자보다는 월등히 안전하고 성공적인 투자 방법이라 할 수 있겠다.

얼마 전에 가상화폐 투자로 쓰디쓴 잔을 마시고...ㅠ.ㅠ 다시 한 번 초심으로 돌아가기로 했습니다.

사실 주식의 경우 투자하는 방식은 어떤 기술적인 분석보다는 기본적 분석에 의거하여 장기적으로 분석을 하여 투자를 하게 되는데 이렇게 하는 경우 급등/급락주를 우선하기 보다는 대형주 혹은 유망주에 투자를 하기 때문에 전체적으로 수익률은 매우 더디게 변하게 됩니다. 개인적으로는 그렇게 하는 편이 마음이 편해서 진행을 하였는데, 이번 가상화폐 투자의 경우 정말 귀가 얇아져서 기술적인 투자를 하여 그래프와 호재 등을 보고 투자했는데 국가 한 마디에 정말 50% 이상씩 뚝뚝 떨어지는 것을 보니 투자를 제가 잘못했다는 생각이 들었습니다.

그러면 올라가고 떨어지는 것을 어떻게 하면 판단할 수 있을까? 라는 것이 어떤 투자(혹은 투기?)를 함에 있어 매우 중요한 포인트가 될텐데, 미래를 바라보는 것은 제 영역이 아닌 듯 합니다(신의 영역이겠지요?) 그러면 어떤 낌새를 보면 알 수 있을까를 조심스레 생각을 해 보았습니다.

친구가 보유하던 팀스가 정말 미친듯이 올라가는 것을 보고 도대체 어떤 시점에 이렇게 될 것인가를 생각해 보았습니다. 책에도 나와 있지만 거래량이 적은 상태에서 점차 주가가 하락하다가 거래량이 급격히 증가하게 되면 급등을 하게된다는 이야기가 있습니다. 아니나 다를까 책에 나온 그대로 상승하는 것을 보여주고 있습니다. 물론 당시 호재가 엄청난(시디즈 합병) 것이라고는 하나 결국 그 Output은 바로 거래량으로 드러나게 되었다고 봅니다. 기다림의 성공이라고 볼 수 있겠지요.

내용이 국내 주식에 그대로 적용되지는 않겠지만 읽다보면 기본적으로 알아야 할 것들이 굉장히 많다는 것을 알 수 있습니다. 어쩌면 이 책을 토대로 자신만의 투자 방식을 만들어 보는 것도 투자를 함에 있어 굉장히 중요한 이정포인트가 될 수 있다고 생각됩니다. 다만 이런 수많은 지표들을 다 이해하고 적용하는 것은 어쩌면 저와같은 회사원들에게는 다소 힘들 수도 있다고 생각은 됩니다. 하지만 여러 경험에 따라서 자신 만의 룰을 정립하는 것이 꼭 필요하듯 자신만의 투자 방법을 이번 기회에 만들어 보는 것은 어떨까요? 개인적으로는 어떤 시점에 손절을 해야 할 지 짚어줬던 책이 아닐까 생각됩니다.

PS: 가상화폐에는 이것이 전혀 통용되지 않더이다...