The EconoMic Person

부동산이 다시 들썩이기 시작한다.

불과 몇 개월 전까지만 해도 많은 언론에서 이제 다시 미분양이 쌓이고 더 이상 부동산으로 벌긴 힘들다는 기사를 쏟아냈는데 불과 반년도 되지 않아서 다시 들썩인다. 사실 정치적인 이슈도 상당히 강하게 작용을 하는데 민주당 정권 하에서는 끊임없이 규제를 쏟아내고 그렇기 때문에 공급이 되지 않아서 상승한다는 거의 공식과 같은 상황이 나온다는 것이다. 정치적으로 잘되고 잘못한 것을 따지자고 하는 자리가 아니지만 영향을 분명 받는 것은 사실이다. 현 상황에서 경제적으로 더 힘들어지지 않는다면 상승으로 갈 수 있는 요건은 충분히 만들어졌다고 생각이 된다.

그런데 우리는 준비되어 있는가?

부동산의 경우 사실 책에서 자주 나오는 내용은 갭투자 내용이긴 하지만 갭투자도 어느정도 자본이 있어야 준비가 된다. 갭이 0이라고 해도 세금과 날짜에 따른 금액이 존재해서 그렇다. 그렇기 때문에 준비가 되어 있지 않은 사람들이 무턱대고 투자를 하다가 돈을 제대로 메꾸지 못하는 경우도 종종 발생을 하는데, 그렇기 때문에 부동산 투자는 철저한 준비와 버퍼가 필요하다는 생각이 맞다. 특히 이 책을 읽으면서 이해가 가지 않는 부분이 많다면 아예 투자 자체를 하지 말고 다시 공부하는 것이 낫다고 생각이 된다. 그만큼 이 책에 나온 내용은 부동산 투자를 함에 있어서 기본 중에 기본이라고 생각이 된다. 

상승기는 상승기대로... 하락기는 하락기대로...

무서운 것이 사실이다. 내가 아파트를 산다고 칠 때 사고 떨어지면 어떻게 할까, 그리고 내가 사지 않았을 때 오르면 어떻게 될까, 시작하면서 그런 고민이 드는 것이 사실이다. 자기집 1채는 무조건 가지고 있는 게 낫다고 말을 들었지만 그게 좀 비싸야 그렇게 하지라는 생각을 하고 있다면 프롭테크가 충분히 발달했기 때문에 장기적인 트렌드를 보면서 다시 한번 고민을 해 볼 필요가 있다. 과연 안 사고 전월세로 있는 것이 낫다고 할 수 있는가? 물론 무조건 사야 한다라고는 하지 않지만 여건이 된다면 자본을 끌어 모아서 하는 것은 반드시 필요하다는 생각이다. 이 책에서 나온 여러 지역을 그냥 저자의 말만 믿지 말고 실제로 한 번 임장을 가 보면 나한테 가장 알맞은 곳을 찾을 수 있을 것이다.

우리는 데이터로 말해요.

물론 투자의 영역은 조금 다를 수 있다. 하지만 그것을 왜 사야 하지? 라는 질문에는 반드시 필요한 것이 데이터라고 할 수 있다. 과거에는 정보가 정말 적었다는 생각이 들긴 한다(물론 그럼에도 더 좋은 정보는 중개사가 많이 가지고 있긴 하다) 하지만 지금은 어느 정도의 정보는 거의 대부분 쉽게 찾을 수 있다. 적어도 내가 사고자 하는 혹은 팔고자 하는 매물의 경우 어떤 상황이고 장단점 정도는 알아야 하는 것이 당연하지 않을까? 특히 매수를 할 때 가끔 보면 굉장히 갑자기 매수를 결정하는 경우가 많이 있는데, 중개사 등의 말을 들으면서도 본인의 소신을 꾸준히 지킬 수 있는 능력이 되어야 한다는 것은 실제 거래를 하다 보면 많이 느낄 수 있다. 그만큼 알아야 멘탈도 유지가 된다.

나도 서울 중심부 한강변 아파트 입성, 할 수 있을까?

할 수 있다. 물론 과정이 다소 길 수 있다. 나 역시도 투자를 함에 있어서 상당히 적은 금액으로 시작을 했었고 하나씩 단계를 거치면서 자신감 뿐만 아니라 보는 눈이 확실히 늘어나긴 했다. 가끔은 다른 사람들에게 조언을 하기도 하는데 하면서도 '내가 이런 말을 할 자격이 되나?' 싶은 생각이 들기도 한다. 이 책을 읽는 내내 저자를 '평가하는 시선'으로 바라보았는데 이 정도 평가를 하고 나니까 참 많은 부분을 고려해서 책을 써야 한다는 생각이 든다. 똑같이는 힘들어도 저자의 내용처럼 분명 많은 부분을 고려하고 매수나 매도를 해야 하지 않을까. 특히 갭투자를 하는 사람이라면 정말 반드시 봐야 하는 책이 아닐까 싶다.

또 규제야?

진짜 부동산 규제는 징그럽게 많이 늘어간다. 근데 이 정도 규제를 해도 오르는 거면 규제를 해서 오른다는 생각은 조금도 안 해보는 것일까? 아무리 부동산이 정치적으로 활용된다고 하지만 이 정도면 동네 개가 정책을 세워도 이거보다는 잘할 거 같다는 생각이다. 오직 규제 말고는 할 줄 아는 것이 없는데 어디부터가 잘못되었는지도 모르겠고 이 정도 실패를 해도 아무도 잘못했으니 다시 원래대로 돌려보겠다는 말도 없다. 심지어 작년에는 법 중에서 가장 안 좋다는 소급적용까지 해 버렸으니 이제는 부동산 정책을 누가 믿고 따르겠는지 솔직히 궁금하다. 거기다가 각종 정치인들의 우리는 그럼에도 알아서 처먹는 다식의 불법과 편법들은 사람들로 하여금 정치하는 사람들에 대해서 굉장히 실망을 하게 만들었다. 서두가 좀 길었는데(괜스레 분노해서!!) 결론적으로는 우리도 그러면 어떻게 하면 부동산에 투자를 잘해서 돈을 벌 수 있을까를 효율적으로 공부해야 한다는 것이다.

얼마 전까지 부동산 투자는 많은 사람들이 할 수 있었다.

나 역시 투자를 해서 꽤 많은 금액을 얻을 수 있었는데 지금에 이르러서는 아파트를 투자해서는 얻기가 많이 힘들어졌다. 보유세, 양도세 등등 세금이 엄청나게 증가를 하였고 대출도 급격하게 줄어서 투자할 때 사용하는 레버리지 사용을 늘릴 수가 없어져서 그렇다. 사실 아파트는 투자로서는 그리 좋은 아이템은 아님에도 많은 사람들이 하는 이유가 바로 '환금성' 때문인데 그 환금성을 이제는 갖기가 어려워졌다. 그렇다고 토지나 상가를 투자하기에는 기초적인 지식도 부족하거니와 미래를 내다보기가 좀 어려운 감이 있다. 내가 개발업자가 아닌 이상 무엇인가 지을라고 하면 더 많은 돈이 투입이 되어야 하거나 그 토지가 개발이 되는 것을 노려야 하는데 확실한 정보가 없다면 그마저도 절대 쉬운 방식이 아니다(물론 사 놓고 존버 하면 오른다고 하는 분들도 많이 있긴 하다)

그럼 안정적인 투자처는 무엇일까?

이 책의 제목과 같은 '재개발' 이 가장 안정적이라고 보여진다. 조합이 성립되어 깨지지만 않는다면 얼마든지 개발이 될 수 있는 소지가 있으며 일정 이상 진행된 상태에서 투입이 된다고 하면 결국은 당시의 상황에 따라서 더 빠르게 진행이 되거나 돌려받는 금액이 많아질 수 있기는 하나 느리게 되어도 확실하게 얻을 수 있는 메리트가 있다. 특히 서울의 재개발 구역의 경우 상품성이 굉장히 높은 경우가 많이 있어서 그것을 활용할 수 있으면 좋다는 생각이 든다.

이 책은 서울 시내의 재개발이 진행되는 핵심 위치만 쏙쏙 짚어주었다.

처음에는 당연히 재개발에 대한 정보와 방식, 그리고 복잡하지만 비례율이나 각종 규정에 대한 내용이 나와있다. 이것만 보자면 여타 다른 책들과 크게 차이가 없어 보이긴 하지만 실제로는 뒤에 나오는 각 지역의 물건들이 바로 이 책의 보물과도 같은 내용들이다. 사실 우리가 알고 있는 곳 중 가장 비싼 동네인 강남과 서초는 계획도시이기 때문에 재개발이 없다. 도로가 멀쩡해서 대부분 재건축이다. 재개발보다 재건축이 속도도 빠르고 시간적인 소모도 적은 편이나, 우리가 애초에 서초나 강남의 재건축을 살 수 있을 정도의 능력이었다면 이런 책을 보지도 않고 돈을 쏟아부었을 테니 일단 북쪽으로 올라가서 확인해 보기로 한다.

흔히 마용성이라고 불리는 곳이 재개발로 봐서는 블루칩이다.

용산의 한남의 경우 향후 최고의 부촌으로 거듭날 것으로 보인다. 거기다가 성수 지역의 전략정비구역의 경우 건물 하나만 들어와도 평당 1억 가까운 금액으로 나올 것으로 보인다. 한강은 북쪽에서 남쪽으로 바라보아야 남향이 잘 나오는데 성수가 바로 그 핵심지역이기도 하다. 그리고 마포 지역의 경우 한강보다는 아현과 공덕 쪽의 재개발이 많이 완성되어 가고 있는데 그것들이 전부 완성되면 많은 사람들이 살고 싶어하는 그런 지역으로 탈바꿈할 것으로 보인다. 돈이 어느 정도 있다면 이들 지역을 공략하는 것이 당연히 우선순위이다. 물론 한남의 경우 강남 쪽에서 봐도 높은 가격을 보이고 있어 향후 어떻게 될지 굉장히 궁금하긴 하다.

돈이 좀 부족하다면 이문뉴타운지역과 노량진, 흑석 쪽이 어떤가 싶다.

이문동과 흑석동의 경우 전반적인 뉴타운 공사가 이제는 빠르게 진행되고 있는 편이고 주변이 상전벽해되어가고 있다. 바로 옆이 잘 개발이 되면 주변에서도 개발이 될 수 있도록 동의율이 올라가는 것을 볼 때 두 군데는 앞으로 굉장히 빠르게 진행될 소지가 있다고 생각이 된다. 특히 이문 뉴타운의 경우 아직도 가격적인 면에서는 많은 메리트가 있기 때문에 발품을 잘 팔아보면 좋다는 생각이 든다. 그리고 노량진의 경우 조금은 장기투자가 될 수도 있지만 강북에서 성수 쪽이 굉장히 각광받는 지역이라고 생각이 되면 강남 쪽에서 주목받는 지역 중 하나는 바로 노량진이라는 생각이 든다. 위치도 중앙에 가깝고 한강을 끼고 있으며 수산시장과 각종 학원가들이 즐비하여 적어도 상업적인 면에서는 상당히 우수하 상태이다. 물론 상업지 때문에 전반적으로 뉴타운 시작이 제대로 안되고 있지만 하나만 제대로 성공을 하게 되면 줄줄이 진행될 것이라 생각이 된다. 이 책은 어쩌면 우리를 재개발 투자라는 신세계로 살포시 빠져들게 하는 묘약과 같은 책이라고나 할까?

서울 아파트 가격 보았는가?

이제는 황당하다 못해서 경이로울 지경이다. 서울 시내 안 오른 아파트를 찾아보는 것이 어렵고 이제 10억 이하는 아파트 같아 보이지도 않는다. 매일신문과 뉴스에는 집값 상승으로 인한 문제점이 보도되고 있고 매 달 정책이 추가되는 모습을 보고 있다. 솔직히 한심스럽다 4년째 조이기만 하다가 막상 하다 보니 모자라요 이제 좀 늘려 볼까요 이러고 있는 상황인데 생각대로 되지 않는다. 애초에 설계 자체를 잘못했으니 그러한 결과가 나오는 것인데 누구를 탓하리? 정치적으로 경제를 바라보고 있는 이 상황이 솔직히 아직도 이해가 안 가지만 이미 지나간 상황이니 나름대로의 방책을 찾아봐야 하는 상황이다.

그러면 대체 어디를 사야하는가?

이미 직장인 월급으로 서울에 있는 집을 사는 것은 불가능에 가깝다. 며칠 전 본 것은 성동구에 있는 트리마제 88평형이 호가가 100억이 넘어간다. 물론 원래 비싼 아파트이기도 하지만 과거에는 꿈이라도 꿀 수 있는 상황이었다. 하지만 지금은 아니다. 그렇다면 이제 우리가 사야 할 곳은 빈틈으로 남아있는 아파트들이다. 소위 동네 1군 아파트들은 가격이 너무 올라서 웬만큼 돈을 가지고 사기도 어렵다. 특히 강남 3구의 경우 1군이 아니라 2군 3군 조차도 타 지역에 비교할 수 없을 을만큼 가격이 비싼데 네이버 부동산을 보다가 보면 또 생각보다 가격이 저렴한 아파트들이 좀 있는 듯하다. 그러면 나에게 가장 최적화되고 저렴한 아파트를 고르면 되는 것이 아닐까?

골라도 임장을 가지 않으면 아무 의미가 없다.

최근에는 직접 찾아가도 문을 열어주지 않기 때문에(부동산을 통해도 진짜 가보기가 힘들다) 주변의 현황과 상권 정도만 알 수 있는데 그마저도 모두들 바쁘다 보니 하지 않는 경우가 있다. 네이버 부동산이나 여타 다른 어플만 가지고 가격을 보다가 보면 '이렇게 좋은' 곳이 있는 것 같은데 가격이 유독 저렴한 곳이 눈에 띄게 된다. 그래서 실제로 찾아가 보면 그 가격에 나온 이유를 알게 된다. 일평생 가장 비싼 돈을 사용하는(누군가는 아니겠지만?) 일인데 어째서 이렇게 단순하게 할까? 그래서 이러한 책이 필요하다. 기본적인 지식은 있어야지.

아파트는 솔직히 내가 살고 싶은 집을 사는 것이 아니라..

미스코리아 선발전과 같이 '남도 살고 싶은' 집을 고르는 것이 중요하다고 생각이 된다. 동네 랜드마크 아파트는 당연히 좋겠지만 실제로 랜드마크를 살 정도로 돈이 있었다면 애초에 이런 책을 고르지도 않았겠지. 그래서 차선책으로 향후 가치가 유지 혹은 더 오를 것이라 판단되는 아파트들을 선택하는 것이다. 1등은 확실하지만 2~3등을 찾는 것은 생각보다 어렵다. 뭔가 하나씩 부족한 것이 있는데 그것을 판단할 능력이 아직까지 없어서 그런 것이다. 하지만 적어도 이 책에 나와 있는 곳들은 대부분 한 번씩은 다녀왔었는데 나름 괜찮다. 이 책에 나와 있는 아파트를 산다고 해서 손해 볼 것이라는 생각은 하지 않아도 된다. 그만큼 탑 곰님의 안목이 뛰어나다는 증거일 테다.

개인적으로 부동산 임장을 좋아해서일까?

이렇게 부동산을 조사한 것을 가지고 멋들어지게 글로 풀어내고 또 그것을 책으로 편찬해서 내었다는 것이 상당히 부러운 일이긴 하다. 부동산 가격이 유지되는 한 거의 매 년 나오지 않을까라는 생각이 들기도 하는데 이 책을 읽으면서 직접 찾아가 보고 정말 '진짜인가?'라는 것에 대한 답을 얻을 수가 있어서 좋았다. 또한 어떤 단점이 있더라도 내가 생각하기에 단점이 아니라고 생각이 되면 또 그 나름대로의 중요한 정보를 얻을 것과 마찬가지이다. 이제는 내가 가지고 있는 돈에서 알뜰하게 선택을 할 수 있으면 된다. 개인적으로는 이러한 책이 몇 가지 더 나와서 서로 비교할 수 있었으면 하는 조그마한 바람이 있다(내가 내?ㅋㅋㅋㅋㅋ)

전에 중고나라에서 직거래를 한 번 한 적이 있는데, 퇴근하고 신도림으로 가서 지하철비라도 아끼고자 지도를 보니 집에서 생각보다 멀지 않다는 것을 확인할 수 있었다. 그래서 어젯밤에 한 번 도보로 신도림역까지 가보기로 마음을 먹었다. 그런데 그냥 무작정 가자고 하니 뭔가 목적성이 불분명(?)해서 중간에 한 아파트를 한 번 구경 가보기로 마음먹고 출발을 했다. 개인적으로 걷는 것을 무척 좋아하는데, 이곳은 특히나 평지 위주라 상당히 편하게 걸을 수 있었다.

사실 왜 '아트' 인지는 잘 모르겠으나 신도림역을 가보니 문화인의 거리가 있더라. 그래서 아트인가? 뭐 어찌됐건 요즘 아파트들은 일단 대문 하나로도 충분히 먹어주기 때문에 대문부터 한 번 찍어 봤다. 나름 간지 난다. 거기다가 자이니까ㅋ

전체적으로 높게 뻗은(최고 31층) 전형적인 서울 시내의 아파트이다. 솔직히 말하자면 다른 아파트와의 특색을 찾기는 조금 어려운 듯한 느낌인데, 바로 오른쪽에 붙어 있는 영등포 푸르지오랑 비교글 하자면 이곳은 전형적인 타워형 아파트이고 영등포 푸르지오는 판상형 아파트로 볼 수 있다. 타워형은 대부분 남서/남동향으로 배치가 가능하나 판상형은 남향과 동/서향으로 나눠져서(일반적으로는 대부분 남/동향) 단지 내 선호되는 동이 존재하게 된다. 뭐가 더 좋고 나쁘고 말할 것은 없지만 아마도 최근에 다시 판상형을 좋아하는 것을 본다면 타워형의 환기 안 되는 부분은 큰 약점으로 작용하고 있는 듯하다. 개인적으로 타워형 살다가 판상형으로 이사를 왔는데 확실히 다르긴 하더라.

안쪽은 밤에 근처에 1호선 기차가 지나간다고 알고 있음에도 매우 조용했다. 단지 외부의 환경은 그리 좋지 못하나 내부 환경은 정말 잘 해놓았고 길게 뻗은 형태의 아파트로서 중앙통로가 산책 혹은 운동하기가 상당히 괜찮아 보였다. 위의 사진은 뛰어가면서 찍어본 것인데, 저렇게 쭉 뻗은 길이 생각보다 길다. 남녀노소 활용해도 괜찮을 것 같다는 생각을 했다. 그리고 여느 아파트에 있는 시설들은 모두 있는 것을 본다면 자이에서 공간 활용을 잘했다는 생각도 든다.

최근에 지어지는 아파트들은 보기 좀 힘든, 쪽문도 있다. 요즘에는 약간 개방형(?) 이라고 하여 아예 문 자체를 두지 않고 다 들어올 수 있게 구성이 된 경우가 많이 있는데 이곳은 당시 상황에 맞추어 카드를 찍고 들어가는 형태인 쪽문이 있다. 근데 뭐 의미 없다. 이 아파트 주민이 아닌 나도 다른 문으로 걸어 들어갔는데 이 쪽문은 사실 그냥 이쪽 방면으로 들어가기 어렵게(?) 한 정도의 문이 아닐까 생각을 해 본다. 

위의 네이버 부동산 호가창을 보면 대략적으로 33평이 12억 내외 수준이라는 것을 알 수 있는데 재미있는 것은 1층과 31층의 차이점을 극명하게 알 수 있는 부분이 있다는 점이다.(2억 5천 차이)  이 아파트는 저층이 너무 밖에서 잘보이는 형태로 되어 있어서(특별히 차단할 만한 껀덕지가 없다) 가격 차이가 상당할 것이라는 생각을 하긴 했다. 최근에는 1층에 테라스 형태로 많이 꾸며주기도 하니 다른 아파트에서는 가격 차가 조금 덜하지 않을까라는 생각도 해 본다.

위의 호가를 보자면 위치상으로는 가격이 아직은 저평가된 상태라고 판단이 된다. 1호선과 2호선을 모두 이용할 수 있고(살짝 거리가 있긴 하지만) 서울 시내로의 진입이 용이한 위치임에도 영등포가 가질 수 밖에 없는 주변 환경의 미개선과 거의 뭐 바닥이나 다름없는 학군은 향후 풀어가야 할 숙제이긴 한데, 신길 뉴타운이 자리 잡고 어느 정도 커 나가면 그에 대한 반사이익도 얻을 수 있지 않을까라는 생각도 해본다. 

비교적 새아파트에 학군은 그리 신경 쓰지 않는다고 하면 서울 시내에서는 이 정도 가격 경쟁력을 보기 힘들 정도의 탁월한 선택이니 한 번 고려해 보는 것은 어떨까?

개인적으로 부동산에 관심이 많기도 하거니와 최근 계속 반복되는 정책들을 항상 유심히 지켜보고 있다. 그러던 와중 정말 내가 하고 싶었던 이야기가 딱 적혀있는 '수도권을 산다!' 라는 책이 나왔다. 물론 '서울을 산다!' 라고 했었으면 더 좋았을 것이라 생각하지만 그렇게 되면 너무 한정적이 되어 버려서 이런 제목으로 바꾸고 경기도 권도 자세히 살펴본 것이 아닌가 생각이 된다. 왜 수도권을 사야한다고 생각하냐고? 정부 정책이 너무 한심하다 못해 이렇게 하면 돈을 벌 수 있다고 보여주고 있기 때문이다. 모든 규제를 수도권에 몰빵하고 있는데 그렇다면 서울에 있는 집을 산다면 계속 가격이 오르는 축복을 받을 수 있다는 결과가 나오는 것이다. 내가 배운 경영학에서는 수요가 많으면 공급을 늘리라고 했는데 도대체 공급을 늘릴 생각은 왜 조금도 안하는 것일까?

물론 토지라는 관점에서 보았을 때 항상 나오는 문제점은 '공공재' 로서의 성질도 가지고 있으며 국가가 사적 활용에 문제가 되는 경우 공적 활용을 강제로 할 수 있다는 조항이 나오긴 한다. 하지만 근원적으로 우리는 너무 압축적인 경제발전으로 인해서 이미 30년 이상 된 아파트의 경우 사람이 살기가 너무 어려울 정도의 상태가 되었다. 그것을 몽땅 한 번에 갈아엎는 것은 경제적으로도 좋진 않다고 생각이 되지만 무조건 막고 또 막는다고 해서 문제가 해결되는 것이 아니라고 생각이 된다. 독일이나 기타 유럽 국가들과 같이 국가가 부강하여 공공임대의 아파트 혹은 주택들이 많이 나온다고 한다면 문제가 조금 덜 하겠지만 결국 민간 건설사의 손을 빌릴 수 밖에 없는 상황이면서도 공급을 할 생각 자체를 하지 않는 것이 정책 방향의 문제라고 할 수 있다. 서울은 한정적이어서 그렇다고? 위로도 충분히 지을 수 있다는 것을 타워팰리스로부터 혹은 롯데타워로부터 충분히 배웠다. 빌딩 숲이 되어 문제가 될 수 있다고? 그러면 뉴욕이나 두바이 같은 도시들은 벌써 망했을 것이다. 표본도 있는데 걱정부터 하는 부분이 답답한 노릇이다.

책에도 이미 나와 있다. 각종 호재가 있는 지역을 구매하라고, 특히 강남과 서초를 이을 최대의 부촌 중 하나인 용산의 경우 완전 중심의 용산 가족공원과 더불어 각종 개발을 할 수 있는 구역이 넘쳐난다. 얼마 전 지어진 래미안 용산에 가보면 우리나라의 건축 기술의 발전도를 가늠해 볼 수 있다. 저렇게 멋지게 지을 수 있는데 어쩌면 하나같이 비슷한 층수에 비슷하게 생긴 아파트만 만들어질까? 물론 조합원들의 욕심이라고도 할 수 있겠지만 항상 아파트마다 임대 아파트를 소셜로 넣으려고 하는 부분 때문에 수지타산이 너무 맞지 않는 것도 그 원인이라고 할 수 있으며 뭔 근거인지 모를 층수 제한으로 다 똑같아 지는 부분이 있다. 개인적으로 한 지역에 10층짜리 10동보다는 100층짜리 한 동과 주변 풀숲이 낫지 않겠는가? 용적율 풀고 건폐율을 고정하여 높이는 방식은 어떨까도 한 번 생각해 볼 필요가 있다.

어찌됐건 이 책은 엄밀히 부동산을 '투자' 라는 측면에서 바라본 내용이다. 그렇다보니 핵심 위치와 더불어 향후 개발 방향 및 최근 법 개정에 따른 방법에 대해서 나와 있다. 수도권이 인기가 있는 이유는 한국이라는 나라에 정말 모든 것이 다 집중되어 있기 때문이다. 극단적으로 정부종합청사와 더불어 각종 공기업을 이동 시키고 세종으로 행정부를 옮겼다고 하더라도 결국 다른 것을 분산하려는 당근이 없다면 서울로 모두 모일 수 밖에 없다. 기업 입장에서는 많은 뛰어난 인재는 모두 서울에 있는데 지방에서 어떻게 찾는단 말인가? 그래서 부동산이 향후에도 오를 수 밖에 없는 곳을 고르자면 서울 그리고 서울오기가 편하고 깔끔하게 잘 되어 있는 판교나 광교 등이 바로 그 상승을 같이 가져갈 것이라 생각하는 것이다.

부동산에 관심을 갖게 된 10년 전부터 항상 듣던 이야기는 '부동산은 이제 끝났다', '부동산으로 돈 버는 시기는 이제 지났다' 라는 이야기다. 앞으로 무조건 오른다고는 말을 못하겠지만 이런 부동산 책이 나오는 동안은 절대 떨어지지 않을 것이라고 확신할 수 있다. 아직 개발될 여력이 많이 있고 1980~1990년대 해당 사이클이 다시 돌아오는 시기이기 때문이다. 서울시장도 국토부 장관도 사실 재개발/재건축 부분에 많은 관심이 없지만(다시 진행하는 것에 대해서) 결국 사람이 살기 어렵기 때문에 개발을 다시 해야 하는 문제가 생길 수 있다. 그렇다면 이왕 개발을 하는거 거지같은 건물을 남긴다던가 이상한 보전을 하는 것이 아니라 하나를 짓더라도 많은 사람이 '이런 곳에서 살아보고 싶다' 라는 것을 할 수 있도록 디자인과 수익을 적절히 조화하는 그런 곳이 나와야 하지 않을까? 규제는 그런 방향으로 이끌어 가는 것이 맞다고 보고 그만큼 공급을 적절히 유지는 한 것도 필요하지 않을까 생각한다. 평당 1억이고 2억이고 간에 결국 그 가격이 맞지 않다고 하면 다시 하락하게 되어 있다. 모두 똑같은 건물이니 브랜드를 보거나 아니면 비슷한 가격을 유지하는 것이 아닐까? 국내 정치인들의 생각을 다소 바꿨으면 좋겠다는 생각을 하면서 글을 마친다.

최근 부동산 시장이 묘하게 어지럽고 복잡하다. 이유는 간단하다. 정부와 시장이 서로 경쟁을 하고 있기 때문이다. 사실 여러가지 이야기가 많다. 정부가 절대 시장을 이길 수 없다는 낙관론과 시장은 결국 정부에 의해 좌지우지된다는 신중론 등이 계속 나오고 있는데, 사실 결론적으로 문재인 정부에 이르러서 부동산 정책은 정부가 원하는데로 된 적이 없기 때문에 후자의 말은 틀린 것이 된 상태이다. 하지만 이번 9.13 정책의 경우 어떻게 될지는 아직 모르겠지만, 기존보다 더 단단한 정책이라고 하니 정책의 온기를 한 번 지켜봐야 할 것이다. 결론적으로 진짜 '소심한' 사람은 차마 들어오기도 애매한 곳이 바로 부동산이 아닐까 생각된다.

사내에서 30대가 되면 가장 많이 이야기 하는 것이 재테크 이야기이다. 얼마 전까지 가상화폐가 핫이슈였는데, 분명 그 가상화폐로 인해 크게 돈을 번 사람이 주변에서 나타났기 때문이다. 하지만 한 순간에 사그라드는 것을 보고 뒤늦게 진입한 나와 같은 사람들은 큰 손해를 볼 수 밖에 없었는데, 뭔가 한 순간에 올랐다가 떨어지는 것에 대해서 굉장히 무서워지게 되었다. 보통 이렇게 여러 재테크 방식 중 격하게 올라가거나 떨어지는 것을 싫어하는 사람의 최고 대안은 바로 '예금' 일텐데, 우리는 어쩌면 최근 10년 동안 예금을 차곡차곡해서 돈을 모았다는 사람을 전혀 볼 수 없기 때문에 이제 예적금은 거의 머리 속에서 지워진지 오래가 되는 것 같다.

그러면 차선책은 무엇일까? 주식도 사실 우량주에 차곡차곡 투자하면 된다고 하는데, 실제로 10년 단위로 보자면 우량주라고 생각했던 회사들이 너무 많이 사라졌다. 10년 전에 네이버가 지금의 네이버가 될 것이라고 누가 상상이나 했겠으며, 10년 전 최고 전성기였던 현대중공업이나 기타 중공업들의 몰락을 누가 예견할 수 있었을까? 어쩌면 실물이 없기 때문에 망하면 휴지조각으로 변하는 것이라 더 걱정이 될 수 밖에 없는 구조일 것이다. 그렇다고 옵션이나 선물투자를 하기에는 단위도 크고 거의 도박에 가까운지라 직장이나 자영업을 하면서 하기에는 어려움이 있고 그렇다면 차선책은 바로 '부동산' 이 될 것이다.

흔히 서울 불패, 혹은 부동산 불패라고 하는 부동산의 경우 실제로는 떨어진 적이 전혀 없는 것은 아니다. 하지만 전체적인 그래프가 소심한 사람들이 매우 흡족해 할만한 우상향 그래프가 그려진다. 물론 10년 단위로 큰 위기가 있을 때마다 곤두박질 쳤지만 흔히 TV나 인터넷에서 들어봤을 만한 위치의 아파트의 경우 원래 이상의 성적을 지금도 거둬가고 있다. 당장 우리 집만해도 2년 전에 비해 60% 가량 상승된 것을 본다면 이거만큼 안정적이고 확실한 투자 방법은 없을 것 같다는 생각을 하게 된다. 정말 이 책에 따라 소심하고 의심많고 조심해야 하는 사람들에게 딱 적당한 방법이 아닐까?

투자를 하면서 어느정도 역발상 투자도 필요한 부분이 있지만 모든 사람이 선호하는 곳은 당연히 비싸다. 주식도 모든 사람이 선호하는 것은 당연히 비싸기 마련인데, 부동산 역시 선호하는 사람이 많을수록 올라간다. 더군다나 최대의 매력은 '망해도 내가 살 집은 남는다' 라는 부분이다. 이 책에서는 여러 채를 동시에 매매해서 하는 방법을 추천하는 것이 아니다. 중간중간 실패와 실수가 있겠지만 그런 과정을 거쳐서 하나씩 밟아 나아가면 일정 이상의 자산을 모을 수 있다는 것인데, 평생 집을 못 살 것 같다고 그냥 앉아서 울고만 있는 지금의 청년들보다는 좀 더 현실적인 대안이지 않을까 생각한다. 부조리하다 말도 안된다라고 치부하지 말고 그 속에서 성공할 수 있는 방향을 찾아보는 것은 어떨까? 소심한 김대리처럼 말이다.

이곳은 사실 앞서 살펴본 두 곳보다는 가격이 2배 이상 차이나는(정확하지 않지만) 곳이다. 사실 아직 재개발이 시작되지 않은 곳도 33평이면 10억이 넘어가는 이곳이라서, 뭐 말할 것도 없이 주변이 여건이 좋다는 것을 느낄 수 있다. 이미 사전에 분양이 진행되었던 래미안 블래스티지의 가격을 보면 경악을 금치 못할 수도 있다.

그냥 가격만 봐도 압도적이지 않은가? 도대체 어떤 곳이길래 이렇게 가격이 비싼지 직접 알아보러 갔다.

구룡역부터 차근차근 걸어가는데, 서울에 이런 곳이 있나 싶을 정도로 녹지 공간이 넓게 포진되어 있다. 다른 곳의 아파트 들은 왠지 억지로 나무를 심은 듯한 느낌이었다면 여기는 정말 울창하게 나무가 자라서 나무의 데코레이션이 굉장히 깔끔하게 느껴지는 그런 느낌이 있다(신도시의 느낌이 아니라 조화가 잘 된 아파트 단지라고나 할까?)

가는 길에 보이는 주공 1단지, 어릴 적에는 이런 아파트가 많아서 왜이렇게 똑같이 지었는지 모르겠다라는 생각을 했었는데 이렇게 5층 아파트가 이런 성과를 보여줄 지는 정말 몰랐다. 알았다면 예전에 사놓고 배깔고 누워 있었을 것이다.ㅠ.ㅠ

길을 걷다보니 공원 중에 왠 '로이킴숲' 이라는 정자가 있다. 로이킴이 음반 발매를 기념으로 팬들이 만들어 준 것이라고 하는데 내가 집에 갈 때 압구정 역에서 여러 팬들이 만들어 준 간판은 보았어도 이런 경우는 솔직히 처음봤다. 집을 보러 가는 건데 괜시리 공원이나 이런 것에 더 눈길이 가는 것은 자연환경이 정말 훌륭해서지 않을까도 생각해 본다.

다시 구룡역으로 돌어와서 보니 도곡동 쪽에 타워팰리스 그리고 정말 마음에 드는 주택인 상지라츠빌이 오른편에 보인다. 청담동이나 강남구청역 부근에서도 몇 군데 보았는데 정말 단단해 보이고 깔끔하고 항상 교통이 편한 곳에 존재하는 '비싸디 비싼' 빌라이다. 주변 아파트촌과는 다소 어울리지 않는 부분이 있지만 여기 사는 사람들은 정말 편하겠다라는 생각을 해본다.

뒤에 보이는 구룡산(솔직히 좀 낮긴하네.ㅋㅋ)이 있고 깔끔한 평지와 더불어 바로 도곡 쪽으로 나갈 수 있는 직주근접을 갖추고 있다. 더군다나 도곡 다음은 대치인데, 대치동의 학원가와도 붙어 있고 일단 강남 내 좋은 학군을 가지고 있는 곳이기 때문에 많은 혜택을 볼 수 있는 곳 중에 하나다. 물론 지하철과는 거리가 있긴 하다만, 여기 사는 사람들이 지하철에 그리 민감하게 반응할 사람들은 아니고 정말 일정 이상의 자본이 있어야 들어올 수 있는 곳이기 때문에 자본력이 받쳐주는 사람이 들어와야 할 것이다. 갭투자로도 보기는 좀 어려운데 금액대가 워낙 높아 집단대출이 불가능할 것으로 보이는 구역 중 하나이다. P가 오를 것이라고 확신은 하지만 일단 자금 자체가 넘사벽이라 가까이 다가갈 수 있을지는 조금 의문이 드는 곳 중 하나다.

개포 쪽 단지들을 처음 가봤는데, 전체적으로 고층 단지로 구성이 되면 지금의 경관이 다소 무너질 수 있다는 생각은 해본다. 하지만 근처에 유해시설이 정말 전무하고 환경조건도 우수해서 그냥 나오면 완판되는 것은 시간 문제가 아닐지 생각해 본다.

오늘 소개할 곳은 수색4구역(뉴타운)이다. 현재 DMC역에 모델하우스를 한창 짓고 있는데 6/15 부터 볼 수 있다고 하니, 그때가면 모델하우스를 한 번 구경가야 겠다는 생각을 한다. 사실 수색이라는 지역이 개인적으로는 다소 생소한 면이 있는데, 아버지 회사가 길 건너에 있어(MBC) 지도상으로는 이렇게 가까운지 처음 알았다. 아래 사진과 같이 수색역 뒤쪽으로 MBC가 바로 보일 정도이니, 개인적으로는 직주근접이라는 개념으로 너무 좋다는 생각을 했었다.

수색역에서 나와서 보니 솔직히 큰 기대는 안했지만 주변 환경은 썩 좋지 않다.

수색이름을 빼면 그냥 지방 어느 동네라고 해도 믿을정도로 전체적으로 낙후된 분위기였고, 어쩌면 해당 구역이 선두주자이기 때문에 미래를 보고 투자한다고 생각을 하면 좋을 듯 싶기도 했다.

걷다보니 주변에 거대한 철탑이 존재를 하고 있다. 수색 변전소라고 생각이 되는데, 향후 지중화 작업에 들어간다고 하니 일단 믿어보도록 하자

사실 수색역의 가장 큰 문제가 있는데, 실제 업무지구인 DMC 쪽으로 가기 위해서는 결국 다른 방향으로 들어가야 한다는 것이다. 수색역 자체가 그냥 출구가 달랑 하나라 넘어갈 수가 없다는 것인데, 지도 상으로도 실제로도 넘어가는 길을 아래 두 개 말고는 찾지를 못했다(혹시 다른 길이 있나??? 가르쳐 주시면 정말 감사하겠는데....) 그래서 그런지 의외로 상당히 불편한 부분이 있었다.

일단 현장에 가보면 터파기가 한창인데 지대가 좀... 높다. 평탄화 작업을 하고 있는 듯 한데, 과연 얼마나 평탄화가 될 수 있을지는 조금 의문이긴 하다. 도로에 가까운 쪽의 가격이 월등히 높아지지 않을까라는 생각을 하게 된다.

그래도 주변에 뉴타운 식으로 아파트가 하나씩 들어서면 향후 개발이 잘 될 곳으로 판단이 되며, 다만 최근 서울 시내의 아파트들이 33평형은 기본 6억이 넘어가는 시점에서 주변에 딱히 비교할만한 아파트가 없는 이곳에는 일단 뒤쪽에 대림한숲타운(2001년)의 경우 4억 5천이 넘지 않는 수준으로(33평형) 형성되어 있다. 주변 아파트와 가격 차이가 상당히 날 것으로 보이는데, 분양 후 전매제한이 풀리는 시점까지 적어도 1~2개의 추가 지역이 분양을 하지 않는다면 가격 상승은 상당히 더딜수도 있다고 생각된다.

일단 15일이 되어서 나오는 가격대를 보면 경쟁율을 대충 알 수 있겠는데 33평 6억에서 더 넘어가기 시작을 하면 경쟁율 자체는 계속 감소되지 않을까 싶다. 기대는 하지만 조금 아쉬운 주변환경이 마음에 걸린다. 중학교는 다소 머나 초등학교를 품은 초품아 단지로서 상승여력 자체는 충분히 있다고 보니 한 번 도전해 봐도 좋을 듯 싶다.