The EconoMic Person

얼마 전 신문에 이런 기사가 났다.

'한국에서는 기업하기가 어려워 기업을 팔고 빌딩을 매수한다'

이 내용의 댓글 대부분은 한국의 기업하기 어려움을 토로하는 것과 함께 결국 부를 빌딩으로 하는 나쁜 습관을 문제 삼고 있었다. 그런데 그런 부를 갖춘 사람이 심심해서 빌딩을 구매를 했을까? 개인이 살 수 있는 빌딩은 사실 어느정도 한정되어 있다. 수십억부터 수백억 수준의 사이인데 그런 빌딩은 소위 꼬마빌딩이라고 하는 소규모 빌딩이 될 수 밖에 없다. 그들의 부가 무조건 잘못되었다고 문제를 삼기보다는 그들의 부를 얻는 방식을 우리는 따라해야 하는 것이 아닐까? 그런 점에서 이런 책은 '빌딩으로 돈을 벌 수 있다' 라는 말도 안되는 내용 말고 실질적으로 '관리' 를 할 수 있는 방법을 나열하였기 때문에 더 현실적인 책이 아닌가 싶다.

사실 아파트의 경우 이미 수많은 책들이 출간되어 아파트 보는법, 오를 것 같은 동네, 향후 계획 등등 이미 너무 많은 정보들이 넘쳐나고 있다. 물론 최근에는 이러한 빌딩 관련 서적들도 나오고 있는데, 사실 거의 표준화가 되다시피한 아파트와는 다르게 아직 모르는 사람이 너무 많아서 정보도 적을 뿐더러 빌딩을 어떻게 사서 성공했다라는 내용만 나와 있고 그 빌딩을 대체 어떻게 사용을 하고 있는지에 대해서는 전무한게 사실이다. 그래서 개인이 다가가기 굉장히 어려운 면이 있다. 빌딩을 매수하는 것도 매우 중요한 일이지만 무엇보다 운용과 관리를 하는 것이 빌딩을 매수 후 차익이 생기기 때문이다. 가만히 둔다고 오르는 것을 산다면 빌딩이 아니라 토지가 더 현명한 투자일 것이다.

빌딩을 매수할 때 가장 크게 보는 것이 무엇일까?

무엇보다도 역세권 여부를 가장 크게 보는 것 같다. 결국 누군가가 사용을 하기 위해서는 교통이 편해야 하는데 역세권에 있는 빌딩의 경우 괜히 가격이 비싼 것이 아니다. 하지만 누구나 원하는 빌딩은 가격이 높기 때문에 개인이 다가가기 어렵다면, 앞으로 역세권이 될 곳을 미리 선점하는 방식도 괜찮은 방법이라고 볼 수 있다. 9호선이나 7호선 등의 연장 노선 위치에 있는 빌딩을 준비한다면 성공에 한 발자국 다가갈 수 있을 것이다. 추가적으로 보자면 주차시설을 볼 수 있다. 최근에는 기계식 주차시설을 아예 만들지 않는 경우가 많이 있는데, 많은 운전자들이 기계식 주차장에 차를 놔두려고 하지 않기 때문이다. 스크래치 발생 위험도도 높은 편인데다가, 필요할 때 차를 바로바로 빼낼 수 없는 경우가 많아 지하나 지상 일반주차장이 준비되어 있는 빌딩이 필요하며 경비 또한 빌딩 선택의 한 부분이라고 한다.

매수 이후 세입자를 유치하는 방법도 나와 있는데, 나 역시 가게의 세입자로서 주인과의 줄다리기가 있었다. 모든 가능성을 열어둠과 동시에 결국은 세입자의 사업이 잘 되어야 나에게도 큰 이득이 오기 때문에 장기적으로 갈 수 있다면 세입자가 필요한 사항에 대해서는 양보하는 편이 옳다고 한다. 우리 가게의 주인은 어떤 생각을 가지고 있는지는 모르겠으나 향후 2년 뒤에 어떤 계약이 이뤄질지 궁금하긴하다. 건물 주인 경우 계약을 1년 단위로 하는 것을 멀리하라고 하는 조언도 있었다. 이는 가격 하락을 부추길 수 있는 요소가 된다고 하며, 초기에 어느정도의 가격을 유지할 수 있도록 가격을 설정하고 렌트프리 형식으로 진행하는 편이 좋다고 한다. 그래서 우리 주인도 렌트 프리 형식으로 우리에게 진행을 했던 것 같다.

많은 사람들이 건물주를 꿈꾸지만 그저 꿈으로만 유지하는 경우가 많다.

나는 다르게 생각한다. 돈을 모아서 건물주는 누구나 될 수 있다. 하지만 건물주가 된 다음의 방법을 모르면 건물주가 될 자격이 없다고 생각을 하고 있다. 그래서 항상 이와 같은 책을 꾸준히 읽을 예정이다. 돈 버는 꼬마빌딩은 이제 찾아보면 되니 그 이후를 미리 한 번 준비해 보도록 하겠다.

혼돈의 부동산 시장

최근의 부동산 시장을 바라보는 눈들의 모습이다. 정부는 벌써 몇 번이나 강력한 정책이라고 피고 있는데 생각보다 서울 집값은 떨어지지 않는다. 이유는 어찌보면 간단하다. 재건축이나 재개발을 더 많이 하면 내려갈 거 같긴하는데 당장 눈앞에 떨어진 인기영합으로 인해 그렇게 하기가 힘들다. 공급이 증가하면 수요가 넘어가면 다시 공급이 줄어드는 것이 내가 알고 있는 가장 기본적인 상식인데 상식을 벗어난 행동이 계속되고 있다. 이러면 어떤 정책을 피더라도 말짱 도루묵이며 결국은 장기적으로 상승이 될 수 밖에 없다.

서울이 상승이 되는 원인은 사실 간단하다. 집중이 서울이라는 것도 있겠지만 서울이 너무 편하게 구성이 되어 있다. 부산에 가도 없을 건 없다고 하지만 거의 모든 것들이 서울에 있으며 서울을 벗어나면 할 수 없는 것들이 너무나 많다. 거기다가 주변의 눈을 매우 의식하는 한국인들의 특징상, 적어도 서울에 집 한채, 아니 적어도 전세로라도 살아야 한다는 것이 큰 생각이다. 심지어 경기도에 살던 사람도 교육 때문에 다시 서울로 들어오는 것을 본다면 분명 상승되지 않을래야 않을 수 없는 구조이다. 정부에서 그런 점을 생각하여 공기업이나 기관들을 다 옮겨 놓아보고 있는데, 오히려 인재들만 떨어져 나가고 서울과 지방을 오가는 현상을 보이고 있다. 정부 정책 자체가 잘못되었다는 생각이 든다.

당장은 이렇겠지만, 일단 향후 3년간은 어떻게 될까? 사실 문재인 정부 들어서 초기 정책들이 하나같이 강력하다는 평가를 받았지만 정말 아무 쓸모가 없었다. 근본적인 공급 대책은 다 버리고 오직 수요억제 정책만을 폈기 때문이다. 그래서 이제야 공급 정책을 피려고 하지만 공급이라는 것이 지금 시작한다고 해서 1~2년만에 뚝딱 지어지는 것이 아니다. 결론적으로 향후 3년간의 부동산은 대세 상승기라고 할 수 있다고 생각이 된다. 물론 이런 과실을 얻는 것은 서민들이 아니라 그간 현금을 계속 들고 있던 부자들의 몫이다. 아쉽지만 사실 돈이라는 것이 그렇게 흘러갈 수 밖에 없는 것 같다. 자본주의니까.

하지만 결국 발전 자체는 정부 정책을 계속 따라갈 수 밖에 없다. 이미 한물 간 단어처럼 느껴지는 뉴타운도 아직까지 계속 개발되고 있으며 실제 뉴타운은 제대로 짓기만 하면 100%에 가까운 성공율을 보였다. 그렇기도 한것이 하나의 소규모 도시 형태이며 그 안에서 모든 것을 해결 가능하고, 비슷한 수준의 사람들이 모여 산다는 것이 굉장한 메리트로 작용한 것이다. 기존의 길음, 은평, 왕십리는 두말할 것도 없고 앞으로 지어지는 장위, 수색, 한남 등과 같이 그냥 지어지기만 하면 성공할 수 있는 뉴타운들이 많이 있다. 다만 들어가는 시기가 문제인데, 결국은 강북 쪽부터 먼저 서서히 풀리면서 강남으로 내려오지 않을까 생각이 된다.

정부 정책의 한 축인 지하철도 마찬가지다. 이제 지하철 9호선 까지 있고 각 수도권들도 여러가지 선으로 연결이 되고 있는데, 핵심은 어디가 '강남을 지나가느냐?' 이다. 그래서 9호선은 소위 황금노선이라고 하여 지나가는 거의 모든 곳의 아파트 가격이 상승이 되었고, 거기다가 향후 연장되는 곳은 이미 상승이 되고 있는 상황이다. 7호선 연장이나 신안산선과 같이 향후 준비가 되고 있는 곳도 많은 투자자들이 모여들고 있고 결국은 그렇게 진행이 되긴 할 것이라 누구나 생각하고 있다. 우리는 과연 이 '누구나' 생각할 수 있는 투자 방안에서 다른 투자 방안을 찾을 수 있을까? 우리가 이런 책을 읽는 것은 그 안에서 '틈새시장' 이 있지 않을까 찾아보는 것은 아닐까? 이 책에 정말 많은 투자처가 담겨 있지만, 나는 무엇보다 본인 스스로 투자할 곳을 정해서 직접 보고 느끼고 투자를 해 보는 것을 추천한다. 백문이 불여일견이라는 말이 있지 않은가? 보지 않았는데 실행을 못하는 것과 같이, 실제로 책에 나온 내용으로 실행해 보는 것은 어떠한가? 성공가능성이 보이지 않는가?

최근 부동산 시장이 묘하게 어지럽고 복잡하다. 이유는 간단하다. 정부와 시장이 서로 경쟁을 하고 있기 때문이다. 사실 여러가지 이야기가 많다. 정부가 절대 시장을 이길 수 없다는 낙관론과 시장은 결국 정부에 의해 좌지우지된다는 신중론 등이 계속 나오고 있는데, 사실 결론적으로 문재인 정부에 이르러서 부동산 정책은 정부가 원하는데로 된 적이 없기 때문에 후자의 말은 틀린 것이 된 상태이다. 하지만 이번 9.13 정책의 경우 어떻게 될지는 아직 모르겠지만, 기존보다 더 단단한 정책이라고 하니 정책의 온기를 한 번 지켜봐야 할 것이다. 결론적으로 진짜 '소심한' 사람은 차마 들어오기도 애매한 곳이 바로 부동산이 아닐까 생각된다.

사내에서 30대가 되면 가장 많이 이야기 하는 것이 재테크 이야기이다. 얼마 전까지 가상화폐가 핫이슈였는데, 분명 그 가상화폐로 인해 크게 돈을 번 사람이 주변에서 나타났기 때문이다. 하지만 한 순간에 사그라드는 것을 보고 뒤늦게 진입한 나와 같은 사람들은 큰 손해를 볼 수 밖에 없었는데, 뭔가 한 순간에 올랐다가 떨어지는 것에 대해서 굉장히 무서워지게 되었다. 보통 이렇게 여러 재테크 방식 중 격하게 올라가거나 떨어지는 것을 싫어하는 사람의 최고 대안은 바로 '예금' 일텐데, 우리는 어쩌면 최근 10년 동안 예금을 차곡차곡해서 돈을 모았다는 사람을 전혀 볼 수 없기 때문에 이제 예적금은 거의 머리 속에서 지워진지 오래가 되는 것 같다.

그러면 차선책은 무엇일까? 주식도 사실 우량주에 차곡차곡 투자하면 된다고 하는데, 실제로 10년 단위로 보자면 우량주라고 생각했던 회사들이 너무 많이 사라졌다. 10년 전에 네이버가 지금의 네이버가 될 것이라고 누가 상상이나 했겠으며, 10년 전 최고 전성기였던 현대중공업이나 기타 중공업들의 몰락을 누가 예견할 수 있었을까? 어쩌면 실물이 없기 때문에 망하면 휴지조각으로 변하는 것이라 더 걱정이 될 수 밖에 없는 구조일 것이다. 그렇다고 옵션이나 선물투자를 하기에는 단위도 크고 거의 도박에 가까운지라 직장이나 자영업을 하면서 하기에는 어려움이 있고 그렇다면 차선책은 바로 '부동산' 이 될 것이다.

흔히 서울 불패, 혹은 부동산 불패라고 하는 부동산의 경우 실제로는 떨어진 적이 전혀 없는 것은 아니다. 하지만 전체적인 그래프가 소심한 사람들이 매우 흡족해 할만한 우상향 그래프가 그려진다. 물론 10년 단위로 큰 위기가 있을 때마다 곤두박질 쳤지만 흔히 TV나 인터넷에서 들어봤을 만한 위치의 아파트의 경우 원래 이상의 성적을 지금도 거둬가고 있다. 당장 우리 집만해도 2년 전에 비해 60% 가량 상승된 것을 본다면 이거만큼 안정적이고 확실한 투자 방법은 없을 것 같다는 생각을 하게 된다. 정말 이 책에 따라 소심하고 의심많고 조심해야 하는 사람들에게 딱 적당한 방법이 아닐까?

투자를 하면서 어느정도 역발상 투자도 필요한 부분이 있지만 모든 사람이 선호하는 곳은 당연히 비싸다. 주식도 모든 사람이 선호하는 것은 당연히 비싸기 마련인데, 부동산 역시 선호하는 사람이 많을수록 올라간다. 더군다나 최대의 매력은 '망해도 내가 살 집은 남는다' 라는 부분이다. 이 책에서는 여러 채를 동시에 매매해서 하는 방법을 추천하는 것이 아니다. 중간중간 실패와 실수가 있겠지만 그런 과정을 거쳐서 하나씩 밟아 나아가면 일정 이상의 자산을 모을 수 있다는 것인데, 평생 집을 못 살 것 같다고 그냥 앉아서 울고만 있는 지금의 청년들보다는 좀 더 현실적인 대안이지 않을까 생각한다. 부조리하다 말도 안된다라고 치부하지 말고 그 속에서 성공할 수 있는 방향을 찾아보는 것은 어떨까? 소심한 김대리처럼 말이다.

최근 부동산 투자를 하면서 느낀 점은 정말 가슴이 콩닥콩닥 뛰는 시점이 온다는 것이다. 계획을 한대로 그대로 된다면 문제가 없겠지만 항상 일이라는게 틀어지고 차선책을 준비해야 하는 경우가 있었는데 2월에 시작한 갭투자가 생각외로 전세를 빼는데 어려움이 발생을 하게 되자 차선책을 준비하지 못한 나로서는 굉장히 힘든 시간을 보냈었다. 이유야 어쨌건 결국은 이득을 보고 마무리가 되긴 했지만 더 시간이 지체되었을 경우 어떻게 되었을지 솔직히 모르겠다는 생각을 했다. 사실 부동산은 단연코 '시간' 이 돈을 벌어다 주는 크며 그 사이에 일희일비 하는 것이 그다지 필요가 없는 종목이라고 생각을 한다.

결국 그 시간을 어떻게 활용하느냐가 부동산 투자의 묘미라고 할 수 있는데 나처럼 흔들리게 되면 정말 마음이 불안해서 오래 못하게 된다. 하지만 원칙을 세워놓고 하면 그런 부분을 상당수 해소할 수 있게 되는데, 이 책에서 이렇게 서술한다. 이유야 어쨌던 간에 결국은 월급보다는 많은 수익률을 자랑한다. 기다린만큼 돌아오는 것도 많으나 결국 투자할 장소는 '남들이 더 선호하는 곳' 이 되어야 한다고 한다. 어찌보면 너무 당연하다. 개인적인 선호도는 차이가 있으나 결국 큰 틀에서 좋아하는 것은 대부분 동일하다고 본다. 새 집을 더 좋아하고 역세권을 더 좋아하며 언덕이 없고 조금이나마 덜 걷는 곳을 선호하는 것은 당연하며 학군은 사실 말할 것도 없는 중요 포인트이기도 하다.

특히 계절적인 요인을 빗대어, 겨울에 매수를 하고 봄/가을을 매도를 해야 한다고 한다. 왜 그럴까?

사실 이유는 간단한데, 사람들이 겨울에는 춥기 때문에 이동이 어려워져 매수자가 급격히 줄어드는 현상을 보이게 된다. 그래서 매수자가 원하는데로 이끌려 나올 수 있는데, 이 점을 활용하라는 것이다. 봄/.가을의 경우 자녀를 둔 부모들이 움직이기 가장 수월한 시기이기 때문에 매매가 활발히 이루어지게 된다. 이 때 주변에 많은 사람들이 선호하는 매물일 경우 더 높은 가격에도 팔 수 있는 여건이 된다. 나 역시 이번 투자 때 겨울에 사서 봄에 팔았으니 나름 원리원칙에 맞게 성공한 케이스가 아닌가 조심스레 생각을 해 본다.

최근에 가장 핫한 투자방법이었던(지금은 다소 어려워지긴 했으나) 분양권 투자의 경우 일단 투자의 목적으로 바라보자고 하면(누군가는 비난을 할 수도 있지만) 기존에 당첨이 되었던 분양권의 경우 소위 '로또' 라고 칭할 정도로 많은 돈을 벌어들일 수 있는 기회였으며 주변의 친구들도 그 기회를 잡은 친구와 잡지 못한 친구간의 자산 차이가 극명하게 갈라져 있다. 돈이 되니 오히려 비난하는 사람조차 관심을 갖고 쳐다보게 되는데, 합법적인 창구 안에서 돈을 벌어들이는 것은 분명 투자로 봐야하는 것이지 투기라고 몰아세우는 것은 옳지 못한 행동으로 판단된다.

서울 전 지역을 투기지역으로 등록하면서 오히려 풍선효과에 의해 경기도 지역의 활성화가 진행되고 있다. 특히 분당이나 용인 지역의 경우 한동안 침체되었던 부동산 시장이 껑충 뛰어 올라가게 되었으며 그 덕에 최근 분양에서도 많은 성공을 거두고 있다. 과연 정부 정책은 정상적으로 작동되고 있는가라는 의구심이 들긴하지만 현재로서는 부동산으로 돈을 버는 방법은 많이 줄어들게 되어 잠시 대기중(?)이라고 생각이 된다. 이 책과 같이 투자 원칙을 세워서 어떤 시점이 되었을 때 과감하게 투자하는 방식으로 한다면 절대 지지 않을 것이라 생각이 된다. 누군가에게는 거주하는 지역일 뿐이지만 누군가에게는 투자의 기회가 될 수 있는 것, 그것이 부동산의 양면이 아닐까 생각한다.

조물주 위에 건물주

중고생들이 가장 되고 싶어하는 직업(?) 중 하나로 손꼽히는 건물임대업. 어쩌다가 세상이 이렇게 되었는가라고 생각할 수 있지만 나름 이 분야는 정말 어려운 분야 중 하나이다. 이렇게 쉽게 '소액 투자로~~' 라고 책을 냈지만 사실 6억 이상은 있어야 빌딩 근처에 발이라도 담궈본다. 집 한 채 사는 개념과는 사뭇 다르지만 집 한 채를 온전히 내것으로 할 수 있는 사람이라면 꼭 한 번 고민해 볼 필요가 있다. 저금리 시대이며 어쩌면 주식보다는 조금은 안전한 방법일지 모르기 때문이다.

종로나 강남에 가보면 빌딩들이 즐비해 있다. 사실 도로가에 있는 빌딩들은 아무리 낡아도 100억을 호가하는 금액이다. 그래서 우리는 그런 중심권에 있는 빌딩이 아닌 이면도로의 골목 상권을 노려야 한다. 거기가다 서울 중심지면 정말 좋겠지만 서울 중심지는 손을 댈 수 없을 만큼 비싼 경우가 많아 서울이 아닌 지역도 한 번은 고려해 보아야 한다. 그래서 나온 곳이 동탄1/2와 평택 쪽이다.

먼저 동탄의 경우 내가 일하고 있는 회사 바로 앞으로서 항상 가는 곳이기 때문에(심지어 거기 살기도 했으니 잘 알고 있지요) 어쩌면 가장 잘 아는 곳이기도 합니다. 항상 상가주택 근처에서 석식을 하곤 했는데, 그곳을 단순히 가게로 보는 것이 아니라 투자의 대상으로 보았으면 어떨까 싶기도 합니다. 제가 살았을 당시의 가격보다 거의 두 배로 뻥튀기가 되었으니 투자를 제대로 했다면 굉장히 성공하지 않았을까요? 지금은 동탄2신도시에 밀려 조금씩 가격이 하락되고 있습니다만, 동탄2의 분양가가 너무 비싸서 상대적으로 동탄1의 상가주택이 아직도 명맥을 유지하고 있습니다. 적어도 내가 살 집 하나 이상은 남는 것이니 투자를 하더라도 무작정 손해만 보는 것은 아니겠지요.

평택의 경우도 여기서는 빌딩 개념이 아닌 미군 렌탈하우스를 중심으로 설명이 되어있습니다. 최근 신문에서 분양 공고가 너무 자주 나서 아예 머리 속에서 지우고 있던 방식인데, 의외로 굉장한 돈이 된다는 사실을 알게 되었습니다(사실 그렇게 좋으면 분양하는 사람들이 하지...) 그런 곳의 장단점을 정확히 짚어주고 투자를 해야 할 곳을 다른 책과는 다르게 굉장히 명확하게 표현하는 부분이 저자의 믿음을 가게 합니다. 또한 단순 투자 뿐만 아니라 디자인에도 관심을 가져야 한다는 사실에 대해서 꼭 이야기 해 주는 것은 건물의 가치를 늘릴 줄 아는 사람이라는 생각을 하게 됩니다.

아파트 시장은 조금씩 얼어붙고 있는 상태에서 아직 빌딩 투자는 이렇다 할 정책이 나온 부분이 없습니다. 이미 기존에도 굉장히 높은 세율로 되어 있기 때문에 그런 것이겠지만, 아파트보다는 필수재라고 하기엔 거리가 머니 관심에서 벗어나 있는 것은 아닌가 생각됩니다. 이 책에서 나와 있는 여러가지 빌딩일 소유하는 방법과 투자하는 방법이 제 상황에 얼마나 잘 맞는지는 모르겠으나, 향후 꼭 필요할 때 다시 펴볼 수 있도록 준비하는 책이 아닌가 생각됩니다. 일단 모아 봅시다 6억...

몇 년 전부터 부동산에 부쩍 관심이 많아 이것저것 찾아보기도 하고 실제로 투자도 해보고 있는데, 얼마 전까지 그래도 손쉽게(?) 할 수 있었던 아파트 투자는 이제 좀 힘들어진 것 같다. 대출을 옥죄니 따로 돈이 나올 곳이 있어야 말이지. 그래도 생각을 해보면 이번 정부의 재제 방안은 정말 이상한 것 같다.

'수요는 많은데 공급은 다른 곳에 하고 전체적으로 공급이 많이되었다'

라고 하는 것은 무슨 화법일까? , 비정상의 정상화라고 하는 방식으로 여러 가지 정책을 펴고 있는데, 그럼에도 불구하고 오른다. 이것이 무엇을 의미하는 것일까?

부동산을 버는 사람만 번다는 의미는 사실 이렇다. 한국이라는 나라는 국토가 작기 때문에 구조상 특정 지역은 계속 오를 수 밖에 없는 구조이다. 이것이 바로 '공급'이라는 개념인데, 공급 자체가 더 되지 않는다고 하면 기존에 있던 지역은 수요가 넘칠 수 밖에 없어 계속적으로 상승될 수 밖에 없다. 공급을 늘리던가 하면 되는데 건설이라는 것이 지금 당장 딱 하고 만들어지는 것이 아니라 경기를 많이 타기 때문에 쉽게 선택을 하지 못한다. 지금과 같이 아파트 호황이라고 한다면 밀어내기를 하더라도 짓는 것이 맞는데, 그걸 법적으로 막고 서서 돈 있는 사람만 사라고 한다. 부동산으로 인해 자금이 연체되어서 국가가 위기라는 말은 들어본 적이 없는데 왜 이렇게 하는 것일까?

크게 보자면 국가의 정책 방향은 쥐었다 폈다를 반복하는 것이 맞다. 하지만 이번의 경우 쥐었다라는 부분에서는 어쩌면 경기 하강을 우려한 전면적인 선택이었겠지만 그 대안이 없다. 특히 서울 지역의 경우 국내에 다른 어느 곳과도 대체가 되지 않는 지역이 되었다. 경기도까지 인구의 절반 이상이 살고 있는데, 사람들이 대부분 새 집을 원한다. 30년된 집에서 사는 것보다 당연히 새 집을 원하고 그 새 집을 위해서는 결국 허물고 다시 짓는 방법밖에 없다(이 이유는 사실 너무 날림으로 대충 지어놔서 외관도 그렇고 내관도 부실해서 그렇다...) 다들 아파트만 선호하니 그렇게 되었다고는 하지만, 결국 수요를 이기는 시장은 없다고 보는 것이다.

저자도 서울 시내의 부동산을 주의깊고 보라고 한다. 거제시나 군산과 같이 공업도시의 경우 해당 공업이 무너지는 경우 심각한 경제 난을 겪게 되는데, 서울이나 수도권의 경우 특정 공업에 치중되거나 특정 상업에 치중되는 것이 아니라 여러 가지가 복합적으로 엮여있기 떄문에 앞으로도 계속 상승 추세를 그릴 수 밖에 없을 것이라 생각된다. 하다못해 짜장면 값도 오르는데, 집값은 떨어져야 한다는 이론은 도대체 누구의 이론일까? 이 책은 어쩌면 정부의 정책에 문제가 있다고 하는 것과 같다는 생각을 하게 된다. 이런 상황에서 이런 책을 자신있게 낸다는 것은 자신의 연구 결과가 맞다는 것을 반증하는 것일테니.

결국 사람의 의식주에 포함되는 문제이기 때문에 계속 오르는 것을 방치할 수는 없다. 그런데 오르는 지역이 왜 오르는지를 한 번 고민해 보면 쉽게 알 수 있는데, 그만큼 그곳의 시설이 좋다는 의미를 반증한다. 그러니 그 시설을 다른 지역에도 같이 활용할 방법을 찾아서 전체적인 조화를 이루도록 해야지, 그저 '하지마' 로 일관하는 지금 정부의 자세는 정말 답답하기 그지 없다. 국토교통부 장관이 이 책을 읽으면 무슨 말을 할까? 이 책에 나온 내용은 'Fact' 이다. 사실을 자꾸 바꿀 수 있다고 하는 것은 어쩌면 큰 문제이지 않을까.

최근 고덕에 아파트를 하나 분양받았다.

그런데 분양받는 날 날벼락 같이 부동산 대책이 나왔다. 투기를 하는 사람이 많다고 뭔가 매매 자체를 틀어막은 느낌인데, 이미 노무현 정부 때도 확인했듯, 자유경쟁이 진행되고 있는 와중에 정부의 개입은 필연적으로 더 큰 문제를 낳기 마련이다. 지금은 이제 실행된 지 얼마되지 않아 약발이 먹히는지 안 먹히는지 모르겠으나 부동산으로 많은 세금을 얻어 나라 살림을 장만하고 있는 와중에서 무조건 부동산 억제책을 가지고 진행하는 것이 과연 옳은 일일까는 조금 의문이 간다.

현재 문재인 정부에서는 부동산이 오르는 거 자체를 용납하지 않고 있는 듯 하다. 하지만 경제학적으로 보자면 무조건 오르는 것을 막는 것은 필연적으로 문제가 생기기 마련인데, 사실 서울 시내의 주요 입지(최근 말하는 강남4구와 마용성으로 대표되는 지역의 경우)들은 사실 수요가 공급에 비해 넘쳐서 상승되는 것이지 딱히 투기 세력만의 능력으로 상승되는 것은 아니라고 판단이 된다. 이렇게 오르는 부동산들을 본다면 비슷한 부분이 존재하게 되는데, 부동산에 관심이 있다면 너무나 당연히 알고 있겠지만 가장 큰 요인은 바로 '입지' 라고 할 수 있다.

책에서는 Timing/Location/Policy 라고 하는데, 실제로 2008년 회사 입사 시에는 많은 산업들이 무섭게 떨어질 정도록 전체적인 시장이 좋지 않았다. 당시에 잠실이나 강남의 집값도 사실 어느정도 손에 잡힐 수 있겠다라는 생각을 했다. 그런데 바꿔 생각을 하자면 부모님 집이지만 우리 집의 가격도 거의 반토막이 난 상태였다. 손에 잡을 수 있을 것이라 생각했지만 실제로는 별 차이없게 서로 떨어진 수준이다. 마치 리디노미네이션을 한듯한 느낌이라고나 할까? 필연적으로 하락된 것을 보자면 집값이 떨어져서 내가 더 쉽게 살 수 있는 그런 상황이 아니었다는 뜻이다.

부동산 불패라는 수식어를 가진 투자에 대해서는 사실 의견이 많다. 지금 당장 부동산을 사야겠다라고 한다면 너무나 당연하게 서울 이외의 지역은 아예 고려를 하지 않는다는 게 맞다. 부산 지역도 해운대 쪽이 아니라면 절대적으로 피하는 것이 좋고, 서울 내에서도 소위 '잘나가는 지역' 을 선택하는 것이 옳다. 부동산, 특히 아파트 시장의 경우 약간 미인 대회 성격이 강한데, 내가 좋아하는 것을 투자하는 것이 아니라 다른 모든 사람들이 좋아하는 곳을 투자해야만 투자로서 성공을 할 수 있다. 특히 아파트의 경우 이미 많은 부분이 표준화되어 있는 것이 많아, 환금성이 뛰어나고 가격을 약간만 낮춰도 매수자가 많이 있어 투자하기에는 상당히 수월하지 않을까 생각이 된다.

지금 정책은 사실 억누르는 정책이다. 단순히 국가의 포지션만 생각하면 투자를 멀리하는 것이 좋을 것이라 생각은 되지만, 나는 생각이 조금 다르다, 내 주변에서도 많은 사람들이 새 아파트를 원하고 있고 그 포지션이 바뀌지 않을 것이라 생각된다. 전 세계적인 공황이 아닌 전체적으로 살아나고 있는 와중에서 한국의 부동산 값만 가만히 있을 것이라고는 생각하지 않고 있고, 이 책을 읽고 상승에 더 배팅을 해야 겠다는 생각을 했다. 물론 다주택자와 같이 많은 부동산을 가지고 갈 수는 없겠지만, 적어도 내가 살아야 할 아파트는 똘똘해야 하지 않을까? 부동산에 관심이 없더라도 이 책을 읽어보면서 향후 어떤 부동산에 있어야 할 지는 꼭 한 번 기억해야 하지 않을까 싶다.

일평생 사는 것 중에 정말 가장 비싼 물건이 아닐까 생각되는 것 무엇일까?

단연코 집이라고 할 수 있다(혹시 차라고 말하는 사람 있는가? 대단하다...) 그런데 생각해 보면 그런 값비싼 물건을 살 때 생각보다 너무 쉽게 결정하고 쉽게 구매를 한다. 팔기도 그냥 파는 경우가 많고, 이게 정상적인 모습일까? 확실한 것은 '그것은 아니다' 라는 것이 결론이다. 그런데 왜 우리는 이런 문제를 계속해서 반복을 할까? 어찌보면 학습효과라고 볼 수 있다. 부모님 혹은 주변 사람들을 보면 그냥 부동산에서 찍어준 몇 개만 가지고 고민하다가 선택하는 경우가 많이 있었기 떄문이다. 사실 우리 부모님도 그런 경우가 많았는데 그래서 지금까지 제대로 된 집 하나 구하기가 힘들었을지도 모른다.

그래서 이런 책이 쓰여졌다.

부동산은 입지가 절반이라고 했다. 그런데 입지를 본인 위주로만 생각하지 않았는가? 나 역시 사회 초년생 때는 무조건 교통만을 생각했다. 그런데 집을 여러번 옮기다 보니 왜 사람들이 무조건 중심가의 집을 원하지 않는지를 알았다. 너무 시끄러웠던 것이다. 소음이라는 부분을 잘 생각하지 않고 있었는데 문만 열면 들어오는 소리에 매연 가득한 공기는 생각보다 참기가 어려웠다. 심지어 어렸을 때는 김포공항 근처에 살아서 매번 비행기 소리를  들으며 자라왔는데, 커서 보니 견딜 수 없는 고통이었던 것이다. 사실 어느정도 가격이라는 것이 그 아파트의 현실을 대변하고 있는 것이 아닌가 생각된다.

아파트 중 가장 최고의 성능을 가진 것으로는 직주근접, 기반시설, 학군까지 모두 있는 곳이 좋다고 한다. 강남이 좋다고 평가받는 이유가 여기서 나타나는데, 전체적으로 강남에 지나가는 도로와 지하철 버스노선을 보면 정말 대단하다는 생각이 들 것이다. 거의 안가는 곳 없이 다 뚫려있고 바둑판과 같은 형태의 깔끔한 도로와 더불어 소위 8학군이라고 하는 부유한 층의 공부 잘하는 학생이 많은 학교들까지, 어쩌면 팔방미인형 동네라고 할 수 있다. 해외에서도 각 나라마다 그런 곳이 있으나 사실 쳐다보기도 힘든 곳이라 그저 꿈에서만 보이는 동네이기도 하다. 하지만 대부분의 사람들이 원하는 워너비 동네가 아닌가 싶다.

위에 여러가지 것은 항상 생각하고 있던 것일수도 있다(아파트를 구매하러 조금만 고민해 본다면 말이다) 하지만 풍수지리적인 모습은 어떠한가? 최근 한강변이 인기를 끌면서 기존에 강남의 한강지역보다 오히려 강북의 한강변 아파트들이 각광을 받고 있는데, 특히 성수지역은 탈강북과 같은 모습으로 강남의 주상복합을 누르고 최고가를 경신하고 있다. 남향 아파트를 지을 수 있어 강남보다 유리한 부분이 있고 상대적으로 빼곡하게 쌓여진 강남보다는 전체적으로 다른 형태의 아파트를 지을 수 있었던 강북이 지금에 와서 각광을 받고 있는 것이다. 분명 당시에는 미분양이었던 아파트들이 지금은 굉장한 가격 대를 형성하고 있는 것을 본다면 당시 이 책을 읽고 풍수지리를 고민했다면 큰 돈을 만질 수 있지 않았을까라는 생각도 해본다.

책의 내용이 다소 딱딱한 부분이 있어 읽기에는 어려운 부분이 있을 수 있다. 하지만 아파트를 매매하기 위해 노력을 하는 부분을 생각해 보면 반드시 필요한 부분이 존재하고 이 책 한 권으로도 충분히 많은 고민과 결과를 도출할 수 있다. 여러가지 비대칭적인 모습을 보여주는 부동산 시장이지만 주식 시장과 마찬가지로 아는만큼 더 성장하고 얻을 수 있는 것이 많다. 책 한 권으로 생각 자체를 완전히 바꿀 수는 없겠지만, 적어도 내가 살아야 할 집에 대해서 가볍게 생각하지 않는 것은 길러지지 않을까 생각해 본다.

회사에 처음에 들어갈 때 가장 살고 싶었던 곳이 오피스텔이었다. 오피스텔이라는 곳은 원룸이나 하숙촌과는 다른 왠지 모를 도시적인 이미지가 있었다. 거기다가 대부분 풀옵션 형태로 되어 있으니(물론 요즘 원룸도 동일하다만 그래도 왠지 모르게 오피스텔의 물건들이 좀 더 나아보인다) 말 그대로 옷하고 몸만 들어가면 되는 정말 이상적인 조건이었다. 물론 금액 때문에 시도조차 하지 못하고 원룸에 살긴 했지만, 항상 그게 나의 로망이었다. 이후 결혼을 하게 되면서 강남 쪽의 오피스텔에 전세로 들어가려고 무진장 고민을 많이 했었으나 결론은 부모님의 반대에 힘입어... 그냥 지방 아파트로 전세로 가게 되었다. 그런데 당시가 2008년이니 그 때 오피스텔을 사서 2년만 가지고 있었어도 가격이 30%가까이 올랐다. 내가 있던 지방 아파트는 오히려 2년이 지나자 가격이 더 떨어지는 기이한 현상으로 보여주었고.

오피스텔이라는 이미지는 사실 월세를 받는다는 거에 치중을 하지 그걸로 시세차익을 노리기는 어렵다는 이야기를 한다. 그런데 생각을 해보면 오피스텔의 분양가는 조금씩 조금씩 높아져 서울 시내의 오피스텔이 1채에 2억이 넘는 것은 이상한 일도 아니다. 당장 집 앞에 뚝딱뚝딱 공사하던 오피스텔이 갑자기 2억 3천만원에 분양을(14평/전용 8평) 하는 것을 보면 솔직히 조금 어이가 없기도 하다. 지금은 이미 결혼도 했고 아이도 둘이나 있어서 그렇게 작은 곳에 살지 못하지만, 오피스텔이 그렇게 비싸면 대체 어떻게 이득을 봐야 하는지 의문스러웠다.

사실 오피스텔 매매 후 가장 중요한 것은 세입자를 얼마나 빠르게 구하고 얼마나 많은 이득을 거둘 수 있느냐하는 것이다. 건설사가 내거는 조건만 보고 들어가면 생각 외로 구멍이 많다는 생각을 하게 될 것이며 건설사 측에서 그렇게 5년이든 10년이든 옵션을 걸고 한다는 것은 어쩌면 자신의 물건에 그리 자신이 없어서라고 생각할 수도 있겠다. 더군다나 일반 아파트 분양과는 다르게 후분양을 하는 경우도 꽤나 있기 때문에 바로 수익을 얻을 수 있는 기회도 있고 아파트는 정 안되면 내가 들어가서 살면 되지만 오피스텔은 그러기 힘든 경우가 많아 투자를 할 때 항상 여러가지 고심을 해야 한다고 한다.

아파트든 뭐든 일단 서울 시내에서 투자를 한다고 하면 바라보는 것은 지하철이다. 흔히 황금노선으로 불리는 9호선에 급행역 주변 시세는 정말 눈이 부시게 올랐다, 아니 지금 이사간에도 조금씩 오르고 있다. 서울 주요 핵심 노선을 관통하는 라인이라 혜택을 안 받을 수가 없는 것 같은데, 사실 어느정도 올랐어도 지금도 더 오를 수 있는 여지가 있기 때문에 강남이 아닌 다른 지역을 한 번 보는 것이 좋다고 한다. 당산의 예가 많이 나왔는데, 실제로 친구가 당산에 살고 있어 직접 가 본 결과 예전에는 낙후된 이미지가 많았다면 지금은 천지개벽이라고 생각할 정도로 많이 바뀐 곳 중 하나이다. 그만큼 역의 효과가 큰 것도 있으니 추천을 하지 않았을까 생각해 본다.

뒤쪽에는 이 책에서 매우 중요하게 생각하는 오피스텔 관련 세금 문제에 대한 내용이 있다. 흔히들 매매가만 보고 달려들기 시작하는데 그에 따르는 부대비용이 상당히 많은 경우가 많이있다. 그래서 그런지, 오피스텔에 대한 부정적인 생각만 팽배하는 경우가 많이 있는데, 어쩌면 우리가 역세권 소형아파트를 지금 노래를 부르고 있는 것과 같이 오피스텔은 정말 거의 대부분 역세권에 배치되어 있으며, 1인 가구가 늘어나는 이 시기에 가장 알맞는 건물이라고 생각이 된다. 물론 구슬도 꿰어야 보배라고, 아직 오피스텔에 대한 투자는 직접 해보지 않았지만 이 책이 있다면 자신있게 시작할 수 있는 계기가 되지 않을까 생각된다.

오늘은 개인적으로 시간적 여유가 있어 6월에 분양하는 가재울 뉴타운의 DMC 에코자이 주변을 돌아보았다.

사실 이전에는 남/북가좌동의 기억이 '가난한 동네' 라고만 인식이 되어 있었는데, 정말 뉴타운이라는 것이 천지개벽을 했다고 할 정도로 주변이 많이 바뀌었다. 어쩌면 이쪽 동네는 경의 중앙선 이전까지는 다소 불편한 교통이 큰 문제로 대두되었을 부분이나 지금은 어느정도 그것이 상쇄되지 않았나라는 생각을 하게된다.

개인적으로 뉴타운 시리즈들의 모습 중 가장 좋아하는 부분이다. 넓은 도로와 보도 정리되어 있는 가로수 그리고 항상 존재하는 자전거 도로를 보면서 가장 이상적인 모습이 아닌가 싶다. 사진은 가좌역에서 시작되는 DMC 계열 아파트 들의 모습인데 많은 사람들이 이렇게 깔끔한 모습에 뉴타운이라는 곳에 끌리기 마련인가보다. 제일 처음 시작했던 길음뉴타운과 은평뉴타운도 많은 반대 속에 시작을 하였지만 이제는 그 곳 안에서는 정말 살기 좋다는 말을 자주 들을 정도로 잘 정비되어 있어 주변 사람들에 시샘을 받고 있다.

주말이라 다소 차가 없고 횡한 기운이 있겠지만 분명 많은 아파트들이 존재하기 때문에 출퇴근 시간에는 많은 차들이 도로를 메울 것이라 생각이 된다. 하지만 아파트 간에 도로들이 전체적으로 많이 존재하여 (5차선) 교통 체증까지 일어나지는 않을 것이라 생각된다. 더군다나 중심업무 지구가 DMC에 존재하는 사람들이 많이 살고 있어 도보로도 충분히 갈 수 있는 사람들이 많이 있을 것이라 생각된다. 최근 트렌드인 직주근접이라는 것에서 비춰본다면 상당히 경쟁력 있는 도시라 생각된다.

물론 완전 신도시처럼 전신주도 땅 내부로 가면 아름다웠겠지만 이정도라면 그냥저냥 인정해 줄만하다. 스트릿 상가들도 전체적으로 기존의 다른 뉴타운과 같이 많이 활성화가 된 편이다. 특히 해당 구역은 몇 년동안 하나씩 하나씩 세워진터라 오히려 상가 활성화 속도는 한 번에 지어진 뉴타운보다 빠르게 진행되고 있는 것 같다.

사실 최고 난점은 직주근접은 보장될 수 있으나(DMC에 회사가 있는 경우) 교통으로는 좀 불편한 감이 있다. 길 건너에 가장 가까운 신규단지인 DMC 2차 아이파크의 경우 현재 매물은 33평형 기준으로 5억 5천에서 6억 5천정도로 나오고 있는데 이번에 분양이 33평형 6억을 기준으로 넘는가 넘지 않는가가 분양 흥행에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 특히 흔히 말하는 초등학교/중학교의 경우 가좌역 쪽의 다른 DMC 아파트들과는 다르게 연가초등학교/연화중학교 학군이 될텐데, 그곳의 경우 아직 학군이 가재울초등학교 쪽보다는 저소득 계층이 많이 있는 구역이라 상대적으로 부족한 부분이 있을 수 있다(저소득층을 비하하는 것이 아니라 사실 교육이라는 부분이 부모가 어느정도 재정적인 뒷받침을 해줘야 얻을 수 있는 세상으로 바뀌어서 이런 말을 하는 것이다) 아이파크와 더불어 가재울 5구역도 완성이 되면 해당 학군도 괜찮은 학군으로 변모하지 않을까 생각이 된다.

그렇게 되면 현재 이동네 대장주라고 볼 수 있는 DMC파크뷰자이의 33평형 7억원 수준의 가격까지 올라갈 수 있지 않을까 조심스레 생각해 보며... 개인적으로 경쟁율이 좀 적어서 내집마련과 같은 것으로 내가 할 수 있었으면 좋겠다.ㅠ.ㅠ 상당히 매력적인 곳이다...