The EconoMic Person

 

최근 2030세대에서도 화두가 되는 내용은 바로 '은퇴 이후의 삶' 에 대한 내용입니다. 어쩌면 고용불안과 더불어 현재의 6070세대들의 모습을 보면서 매우 불안해 하고 있는 것 같기도 합니다.앞으로 60세에 정년 퇴임을 해도 최대 40년 이상을 더 살아야 하는 모습을 보면서 오래 사는 것이 과연 축복이라고 해야하는지는 조금 더 따져봐야 알겠습니다만, 먹고 살 수 있을만큼의 돈은 계속 벌어야 하는 것도 사실이 되었습니다. 그래서 연금의 폭이 넓어지고 있고 기초연금/국민연금 등이 국가에서 지원해주는 핵심 목표에 되어있지요. 사실 이것도 불안한 것은 점차 인구 증가 폭이 줄어드는데 연금 수령자는 늘어나는 비현실적인 구조가 얼마나 지속될 지는 모르겠습니다. 투자를 해서 겁나게 돈을 많이 벌면(?) 이야기는 조금 바뀔 수도 있겠지만요~^^;

 

그래서 생각을 합니다. 과연 은퇴 이후에는 어떻게 돈을 벌어야 할까요? 사실 연금만 가지고 살기에는 세상은 아직 너무나 재미있는 것이 많고 먹고 싶은 것이 많습니다. 더군다나 시간이 많아지면 돈을 안 쓸래야 안 쓸 수 없는 구조로 바뀌는 것이 사실이기 때문이지요. 그래서 더욱 열심히 준비를 해야 하는 것입니다. 저자는 은퇴 이후에 또 다시 일을 할 수 있다면 정말 금상첨화겠지만 그러는 경우가 매우 적기 때문에 부동산을 통해서 멈추지 않는 수도꼭지를 만들고자 합니다. 흔히 부자들이 가지고 있는 '임대수익'에 대해서 심도있게 고민하는 시간을 말이지요. 만들기는 조금 어렵기도 하고 관리하기도 까다로운 면이 있지만 시간이 필요한 부분이 아니기 때문에 굉장히 노동적으로 유리한 면이 있으며, 실물 자산이기 때문에 가격이 '제로'가 될 위험이 없습니다.

 

우리가 임대수익을 만들기 위해서 가장 크게 걱정하는 부분은 다음과 같습니다. '초기 자본금이 없다' 사실 부동산이 저렴하지는 않습니다. 저 멀리 썰물 때만 생기는 그런 땅이 아니라고 한다면 굉장히 비싼 편인 것이 사실입니다만, 한정된 땅덩어리에서 인플레이션이 발생하는 것은 어쩔 수 없는 것 같습니다. 특히 도시화가 진행되면서 중심지로 갈수록 어마어마하게 비싸지는 이유는 많은 사람들이 바로 그곳을 원하기 때문이지요. 그래서 최근까지 강남의 오피스텔들이 가격이 천정부지로 올랐던 것은 은퇴자가 급격히 늘어나고 돈으로 하여금 투자할 곳이 줄어들면서 발생한 하나의 사회적 모습이라고 볼 수 있습니다.

 

결국 부동산은 똘똘한 것을 잡지 못하면 손해가 날 수 밖에 없습니다. 실제 저희 어머니께서도 테마상가에 투자하였다가 상가주가 부도를 내고 도망가는 바람에 이도저도 못하고 몇 년째 이자만 날리고 있는 것이 현실인데, 부동산에 투자하면서 발품을 팔지 않고 고민을 하지 못한 것이 바로 큰 패착이지 않나 싶습니다. 상가투자도 나름 유망할 수 있지만 그나마 환금성이나 회전성이 좋았던 오피스텔 쪽으로 투자를 했다면 적어도 손해는 보지 않을 수 있지 않았나 생각합니다. 최근에는 오피스텔도 많이 수익률이 떨어졌다고 하나, 임차인이 존재하는 한 적어도 마이너스 수익률은 발생하지 않을 수 있으니 그 또한 장점 입니다.

 

도시형 생활주택, 오피스텔과 같이 이제 열풍으로 왔다가 똘똘한 것만 남는 상황이 되어가고 있습니다. 임대수입을 올리기 위한 투자를 위해서는 먼저 매입비용을 줄이고 월세를 많이 받는 것이 필요한데요, 그래서 공부를 하는 것이 바로 경매이며, 부동산에 관련된 법 공부 입니다. 매입비용을 줄이기 위해서는 경매가 가장 저렴하게 구할 수 있으며 그에 따른 법령에 대해서 공부를 하여 사전에 발생될 문제에 대해서 미리 제거하는 것이 필요하다고 봅니다. 2030세대부터 준비하라고 하는 것은 이 모든 것을 50대 이후 준비하기에는 벅차기도 하고 배우는 능력도 떨어지기 때문입니다. 사전에 재테크에 눈을 뜨는 것이 중요한 만큼, 관심을 가져보는 것이 어떨까요?

 

대한민국 부동산은 이렇게 주저 앉는가?

최근 몇 년간 나온 소식을 종합해 보자면 부동산이 주저 앉고 있다는 이야기를 많이 듣곤 합니다. 실제로 가장 높았던 2006년에 비해 강남의 고가 아파트 들의 경우 30% 이상 떨어진 것들이 굉장히 많으며 그 시절로 돌아가기까지는 더 많은 시간 혹은 불가능 할 것이라고 많은 전문가들이 판단하고 있습니다. 사실 현재 규제로 인한 것들이 많이 있으며 규제 변화에 따른 변동은 있겠지만 예전처럼 급등하거나 급락하는 경우는 매우 적어질 것으로 판단됩니다(기존 경험에 의해서)

 

하지만 그에 대비해서 토지의 경우 그동안 알게 모르게 꾸준하게 올라왔습니다. 공시지가가 계속 상승되고 있는 추세이고 모든 곳은 아니지만 한정된 부동산에 결국은 개발을 계속 하고 있기 때문에 그 개발로 인한 토지가격 상승은 계속되고 있습니다. 다만 그 단위가 조그마한 것도 있지만 몇몇 사람들은 십억 이상의 토지거래를 하고 있기 때문에 일반적으로는 부모님께서 물려주신 땅이 아니라고 한다면 토지거래 부분에는 쉽게 손을 대기 힘든 것이 사실입니다. 더군다나 각종 규제와 더불어 연관 세법과 개발방식에 대해서 이해하지 못한다면 다른 사람에게 쉽게 속기도 쉬운 물품일 뿐더러, 이렇다 할 명쾌한 답이 나오지 않는 분야이기도 하기 때문이지요. 다르게 본다면 의외의 노다지에 속하는 분야이기도 합니다.

 

그래서 책의 저자는 부동산 투자라는 것을 어느정도는 수도권에 집중 시켜서 이 글을 작성한 듯 보입니다. 이유는 저자가 분명 수도권 주민인 것도 있겠지만, 한국은 특히 수도를 중심으로 발전하는 구조로 되어 있고 수도권 이외의 지역과 수도권 지역과의 격차가 오히려 더 심화되고 있다는 것을 본다면 당연히 투자 방향은 수도권 안쪽으로 잡는 것이 현명하다고 봅니다. 거기다가 누구나 알 수 있는 정보(지하철/철도)지만 정확히 활용하는 방법이 어려운 것을, 그리고 그 정보가 가장 확실한 상승여력이 있다는 것을 알고 있기에 이 책이 정말 중요한 책 중에 하나라고 생각이 됩니다. 수도권이지만 그동안 개발에서 조금은 소외 받던 곳들을 정확히 짚어주기 때문이지요.

 

사실 개인적으로 가장 투자가 유력한 곳을 꼽자고 하면 동탄2신도시와 평택이라고 할 수 있겠습니다. 책의 내용 상 경기도 북부도 투자가 유리한 지역으로 나타나고 있으나 일반적인 시각에서 보자면 한반도에서 전쟁이 발생할 경우 가장 위험한 지역 중 하나이며, 개발 제한이 너무나 많이 걸려있어 개발 자체가 어려운 면이 많이 있다고 보여지는 지역입니다. 10년 전이나 지금이나 포천지역의 도로 상태가 여전히 그대로 인것을 본다면 알 수 있겠지요. 그에 비해 동탄과 평택은 교통의 편리함에 힘입어 점차 살기 좋은 도시의 모습을 그대로 답습해가고 있다고 생각이 됩니다. 다만 여유 자금이 있으신 분이 지금 투자하는 편이 좋고, 동탄의 경우도 동탄 2신도시 완성 시점이 아닌 2017년 이후 GTX가 완공 시점에 이르렀을 때 투자를 하는 편이 좋다고 판단이 됩니다. 물론 확신한다면 지금 당장 투자하는 편이 좋겠지요. 평택 역시 향후 삼성전자의 이동처가 될 곳을 중심으로 도심이 발전할 것으로 판단되며, 기존의 1호선 연장 구간이 아닌 다른 지역과의 지하철이 연동되는 시점이 가장 큰 전성기가 되지 않을까라는 판단이 됩니다. 지금의 천안과 같은 개념이겠지요.

 

솔직히 지금 상황에서 아파트를 투자하는 것은 조금 무모한 것 같습니다. 완전 소형 아파트라면 모를까 중대형 이상의 아파트의 경우 실거주자가 아니라면 그리 큰 메리트가 없어진 것도 사실이며 임대업자를 위한 법 개정도 결코 우호스럽지 않은 것이 사실입니다. 최근 오피스텔이 경매에 자주 나오는 것을 보면 알 수 있겠지요. 하지만 특수 케이스가 아닌 일반적인 경우 어느 나라든 일정한 인플레이션을 갖게 될 수 밖에 없고, 부동산 역시 물품으로 본다고 하면, 개발 여하에 따라 달라지기는 하겠지만 조금씩은 상승할 것이라고 생각이 됩니다. 단순히 먼 나라 이야기라고 생각할 것이 아니라 지금이라도 조금 더 눈을 떠서, 이러한 투자 방법이 있다는 것부터 미리 알아두는 것이 어떨까요? 모든 사람이 복잡하고 어렵다고 생각하는 것이 더 많은 이익을 남길 수 있다는 것을 누구든 알아야 할 것입니다. 특히 여러분은 말이지요^^

 

이 분, 대표적인 한국 부동산계의 회의주의자 입니다. 일단 책의 처음에서 보다시피 '절대 사지 마라' 를 강조하시는 분입니다. 사실 최근 부동산에 무척 관심이 많고 실제로 거래를 한 사람으로서 매우 쓴 소리로 보이긴 합니다만, 분명 어느 부분에 있어서는 맞는 부분이 존재합니다. 사실 어떤 예측이든 정확히 할 수 없지만 금융과 관련된 부분은 사실 긍정적인 시각보다는 회의적인 시각을 해서 맞으면 굉장한 사람으로 평가받곤 하지요. 이 분도 사실은 그것을 바란게 아닐지? 라는 생각을 하게 됩니다. 책을 읽으면서 어디 하나에도 '집을 사야 겠다' 라는 생각을 전혀 갖지 않게 해 주시는 분이니 말이지요.

 

요 몇 년간 오피스텔이 호황을 이루면서 하던 이야기가 있습니다. 전체 인구가 앞으로는 줄어들 것이고 1~2인 인구가 3인 이상 인구를 훨씬 상회할 것이라는 진단을 말이지요. 사실 맞는 이야기 입니다. 세계적인 출산율 부족 국가이며 너무나 가파르게 올랐던 부동산 때문에 원룸이나 오피스텔로 많이 쫓겨난 상태지요. 실제 신혼부부들도 오피스텔을 더 선호하는 경향이 있기도 하니 그 말이 틀린 것은 아닐 것입니다만, 어디든 호황이라고 하면 불빛의 나방처럼 달려들게 되어 있습니다. 그래서 최근 너무나 많은 오피스텔이 분양이 되어 향후 2~3년 간은 오피스텔 가격은 점차 하락될 수 밖에 없습니다. 저희 동네(동탄)도 최근 약 4천실에 가까운 오피스텔이 분양되었으며 언제 지나가더라도 1/3이상 불이 켜진 것을 본적이 없습니다(전부 밤에 근무하는 걸까요??;;) 그만큼 호황이라는 분위기에 도취되어 너무나 많은 사람들이 몰렸다는 이야기지요.

 

이 분 말씀대로 부동산을 구매하지 않으면 사실 가장 좋은 것은 전세로 계속 옮겨다니는 방안입니다. 집 계약 방식 중 세입자에게 가장 유리한 제도이기도 하며, 월세와 같은 부가적인 금액이 전혀 필요가 없는 정말 환상적인 방법입니다. 물론 지인 중에는 2년마다 돌아다니는 것 그 자체를 싫어하는 사람들도 꽤 되어 아예 월세 혹은 매매로 가는 경우도 많긴 합니다만, 한국에서만 존재하는 몇 안되는 희안한 방책임에 틀림 없습니다. 사실 이것도 이제 점차 옛날로 잊혀질 위기에 놓여 있습니다. 금리 문제로 인해 월세가 점차 늘어나고 전세도 반전세와 같이 월세 형식을 띄는 경우가 많아지고 있습니다. 돈이 없는 상태에서 전세를 갖고 매매한 사람이 아니라면 누구라도 월세로 돌릴 만큼, 월세 방식이 대세를 이루고 있습니다.

 

이처럼 월세보다는 차라리 더 투자해서 집을 매매하는 것이 어떨까? 라는 시장의 시그널입니다만, 이 분은 절대 아니라고 합니다. 앞으로 매매로 성공하기는 어려울 뿐더러 가격이 오를리가 없다는 내용입니다. 사실 학자 출신들의 대부분의 문제점은 이처럼 다른 것과의 비교를 통해 통계로 모든 것을 바라보는 문제가 있습니다. 우리가 미국이나 독일 그리고 일본과 같은 조건에서 부동산을 생각해 본다면 사실 비교가 안됩니다. 도시 하나가 남한만한 곳을 가지고 있는 국가들과 비교를 한다고 하면 정말 당황스러운 것이지요. 아예 대다수의 사람이 차를 타고 기본 30~40분을 가는 것을 당연히 생각한다면 모르겠지만 서울에 거의 모든 시설이 집중되어 있는 상태에서 서울 집값이 앞으로 폭락할 거라고 보는 것은 무리가 있겠지요. 부동산도 결국 재물인데, 무조건 떨어질 수는 없다는 것입니다.

 

재건축과 리모델링을 통해, 여러 개발을 통해 집이 계속 생산이 된다고 해도, 모든 가구의 소원을 들어 줄 수 없는 상태입니다. 결국 가진자가 더 편한 위치에 더 좋은 곳을 갖게 되고 그로부터 조금씩 퍼져나가게 됩니다. 2000년대를 거치면서 부동산의 폭락과 급등을 모두 경험해 보았지만 하나 확실한 것은 내가 살아야 할 한 곳은 꼭 사둬야 겠다는 생각을 갖게 되었습니다. 물론 모두가 아파트를 원할 때 단독주택과 같은 것을 원한다고 하면 더 좋겠지만 아파트를 원하는 것은 그만큼 그 부분이 편리한 것이 많이 존재한다는 것입니다. 특히 세계 어디에도 보기 힘든 커뮤니티와 부대시설들이 아파트로 많은 사람들을 몰리게 하는 것일 것입니다.

 

제가 생각하는 결론은 간단합니다. 투기적 목적으로 하는 것은 이제 조금은 다른 시야에서 생각해 볼 일입니다. 다같이 오르는 시기는 분명 지났기 때문이지요. 하지만 거주 목적인 집은 그게 시기가 언제든 꼭 필요하다는 생각입니다. 이사가는 것 만큼 많은 시간과 금액이 소요되는 일이 드물고 거기다가 정서적인 안정감에 있어서는 의식주 중에 꼭 필요한 것이 '주' 이기 때문이지요. 금액적으로는 발전 여하에 따라 변동이 있겠지만 살기 좋은 곳은 언젠가는 오를 것이라는 것이 제 짧은 소견입니다. 부동산이 전체적으로 미치긴 했지만 그것도 다 자본주의의 한 부분이 아닐까 생각이 되네요^^

 

징그러운 전세난!

그 속에 점점 사람들은 '이럴꺼면 차라리 집을 사는 게 낫겠다' 라는 생각과 '어차피 오르긴 글렀다 어떻게든 전세로 버텨볼까?' 라는 이중적인 생각에 살고 있습니다. 사실 국가입장에서는 세수가 확실해 지는 매매가 증가하는 것을 원하겠지만 너무나 급격히 오른 집 때문에 선뜻 매매는 꿈도 꾸지 못하는 그런 모습이 있습니다. 예전에는 경매에 대한 이미지가 너무 좋지 않아 경매로 집을 사면 집안이 망한다는 이야기도 있었는데 점차 보는 시각이 달라지고 체계화 되면서 전처럼 분석 없이 무작정 뛰어드는 사람도 드물어 지게 되었습니다. 물론 그 덕이 저자와 같은 분들이 먹고 사는 것 일수도 있겠지만 분명 요 몇 년 간 많은 인식 변화와 가격을 생각하게 된다면(대박 기회는 많이 줄어든듯...) 경매를 한 번쯤 공부할 필요가 있다고 생각이 됩니다.

 

최근에 읽어 본 경매 책들이 많지만 이것만큼 '권리분석' 에 대해서 정확하게 적어 놓은 책이 없는 것 같습니다. 권리분석이 완벽하다고 해도 실수나 다른 요소 때문에 문제가 되는 경우가 많은데 그 경우를 하나하나 소개하는 것하며, 책의 내용에서도 '이렇게 해서 완벽하다고 할 수는 없다' 라고 하며 다른 유사사례를 든 것을 본다면 경험에 있어서는 다른 어떤 책의 저자보다 뛰어나다고 생각이 됩니다. 권리 분석이 완벽하다고 해도 '사기' 와 같은 문제에 휘말리게 되면 알고 있던 권리를 잃어버릴 수도 있는 지경에 빠지기 때문입니다. 이미 책의 서두에 적어놓았지만 '대박' 을 노리는 것이 아니라 '얼마만큼 안전하게' 구매를 할 수 있는가를 중심으로 하는 것입니다.

 

최근 계속되는 전세난 속에 경매 시장에도 점차 아파트나 빌라등 구매든 판매든 많이 이루어지는 것은 점차 가격대가 일정해 지는 경향이 있습니다. 사실 대박을 노리자면 공장부지나 토지와 같은 남들이 쉽게 넘어올 수 없는 분야에서 성공을 해야하는데 이 부분은 주식이나 채권과 마찬가지로 노하우가 없는 사람이 쉽게 성공하기 힘든 부분입니다. 그나마 다행인 것은 주식이나 채권은 어떤 심각한 상황에 이르면 그냥 종이쪼가리가 될 수 밖에 없으나 이것은 적어도 현물이 남기 때문에 한편으로는 최악의 상황만은 모면할 수 있다는 장점이 있습니다만, 생각보다 거래는 쉽게 이루어 지기 힘들다는 단점이 있습니다. 그 때문에 경매에서 좋은 물건 구하기가 힘든 것이지만 아직 많은 사람이 경쟁하는 분야가 아니기에 조금 더 노력을 하면 성공할 수도 있겠지요. 이 책에서 권리 분석에 대한 기본 방향을 갖추면 말이지요.

 

사실 이 책을 보면서 단순히 경매를 해야 하는 사람만 이 책을 보는 것은 아닌 것 같다는 생각을 하였습니다. 왜냐하면, 당장 내 집 전세도 어떻게 되는 지 모르는 사람들이 태반인 상황에서 먼저 나의 사는 곳이 어떤 위험에 처할지에 대해 고민하는 것도 중요한 것이기 때문입니다. 만원 이만원은 아끼면서 집에 대한 몇 천만원 이상의 금액에 대해서는 왜 그리 편하게 생각하는지 모르겠으나 권리 분석하는 방법을 알고 내가 살고 있는 집이 전세나 월세라면 최악의 경우 어떻게 그것을 피할 수 있을 지에 대해서도 공부할 수 있는 장점이 있습니다. 부동산에 어느정도 관심이 있는 사람이라면 누구나 한 번 쯤 보고 판단해야 할 책이 아닌가 싶네요.

 

최근 오피스텔 열기가 장난이 아니지요?

개인적으로 부동산에 관심이 많은지라 지나다니면서 건물들을 자주보곤 하는데, 최근에는 아파트 지어지는 수보다 오피스텔이나 원룸 짓는 개수가 월등히 많아 보입니다. 분명 그 쪽이 현재는 더 경쟁력이 있기에 많은 건설사들이 뛰어든다고 생각이 되는데요, 최근에 저희 동네에서도 분양하는 오피스텔이 5개가 넘어 갑니다. 메이져 건설사부터 듣도 보도 못한 건설사 까지 말이지요. 이렇듯 예전에는 돈이 별로 안되는 거 같아 대형 건설사에서는 시작하지도 않았던 오피스텔이 이제는 부동산의 핵심으로 떠올랐습니다. 그렇다면 그동안은 어떻게 되었길래 이제야.... 되었을까요?

 

사실 이전의 원룸은 나이드신 분이 퇴직하시고 남은 돈으로 제일 위층에 살고 나머지 층을 쪼개서 원룸을 만들어서 하는 것이 대부분이었습니다. 지금도 거의 변하지 않은 부분인데요. 초기 투자비용이 상당히 많이 들고 젊어서 하기에는 액티브한 면이 조금 없는 것이 사실입니다. 그래도 분명 남는 장사이기 때문에 지금까지 유지되고 있었는데요, 앞으로는 조금 달라질 것 같습니다. 소위 인구분포에 따른 세대 수의 감소로 인해 1인 가구가 4인 가구를 역전한 시기가 되었습니다. 원룸 사업자에게는 꿈과 같은 일이겠지만, 그만큼 원룸이 더 많아진다면 지금보다 업그레이드를 하지 않아서 도태되는 일이 많이 발생할 수 있다는 의미이기도 합니다. 즉 서비스가 점차 뛰어나져야 한다는 의미이지요.

 

블루오션에서 점차 레드오션으로 움직이게 되면서 기존의 사업을 하던 사람들은 점차 도태되어 가는 모습을 보이기도 합니다. 가격에 정말 민감해야 하나 그저 방만을 가지고 사업을 한다면 원룸에 가장 많이 살고 있는 20~30대의 경우 모든 것이 갖춰져 있는 신식 오피스텔을 선호할 수 밖에 없습니다. 그동안은 원룸의 가격과 오피스텔의 가격 차이가 꽤 있었기 때문에 경쟁상대가 아니었지만 점차 경쟁이 치열해 지면서 가격차이가 많이 줄었고 스스로에게 투자하는 비용이 늘어난 세대이기 때문에 더더욱 외관과 내부 편리성에 큰 비중이 들어가게 됩니다. 즉 이런 것을 투자로 성공하기 위해서는 프렌차이즈와 같이 균일한 형태의 서비스와 대외홍보를 통해 입지를 다지게 되어야 한다는 의미이지요. 이전처럼 그냥 방만 세놓으면 되는 세대는 지난 것 같습니다.

 

이 책을 읽으면서 가장 마음에 들었던 부분은 저와 같이 향후 방 하나, 두 개를 가지고 원룸 사업을 하고 싶은 사람에게 '턴키(시동 걸면 바로 움직일 수 있는 자동차와 같이 한 번에 다 해결해 줄 수 있는 업체)방식' 과 같은 업체가 존재하는 장점입니다. 공실과 관계없이 금액을 받을 수 있으며(물론 스스로 순수 월세를 주는 것보다는 떼이는 것이 많기도 하겠습니다만서도...) 법적인 문제에 대해서도 원활하게 대비할 수 있으며 세입자와 직접 얼굴을 맞대지 않아도 돈을 받을 수 있다는 장점들이 있겠지요. 사람을 상대하는 것을 너무나 좋아하지 않고서야 이런 사업에 능통한 쪽에 맡겨 놓는 쪽이 더 좋지 않을까라는 생각을 해보게 됩니다.(하나 두개는 이런거 해 줄지 모르겠어요..ㅠ)

 

앞으로의 임대 사업은 여전히 어린 사람보다는 나이가 어느정도 있으신 분들이 주도해 나갈 공산이 큽니다. 아무리 가격이 떨어졌다고 해도 부동산의 가격은 어린 사람이 감당하기에는 조금 큰 금액이니 말이지요. 하지만 향후 나이와 관계없이 그 시대의 트렌드를 정확히 읽는 사람만이 성공하는 레드오션 시장으로 변화하게 될 것 같습니다. 신규 오피스텔도 늘어남에 따라 월세도 조금씩 안정화가 될 것으로 보이구요. 이렇듯 어쩌며 사업을 시작하기 위한 사람들에게는 불리한 시장이 되고 있지만 그만큼 그 시장에서 경쟁력을 갖출 수 있는 기회는 점차 늘어날 것입니다. 저 역시 늘 이 시장에 뛰어들 마음을 가지고 있으며, 여유가 되면 바로 시작해 보려고 합니다. 그 전에 이 책을 적어도 3번 이상 정독하고 말이지요^^

 

 

에고, 이거 조금 부끄럽네요. 1권은 읽지도 않았는데 2권부터 읽고 서평을 쓰자고 하니 뭔가 좀 찜찜해서 지금 인터넷으로 1권을 주문하고 있습니다^^;; 사실 2권만 보아도 특별히 연계되는 부분이 없기에 큰 문제는 없지만 1권의 내용이 보다 더 기본적인 내용에 충실하지 않을까 생각이 됩니다. 2권은 지금 환율에 따른 세계 각국의 정세 및 한국에서의 재태크 방향에 대해서 자세히 나와 있습니다. 솔직히 환율만 가지고 이렇게 많은 부분을 알 수 있을 것이라고는 생각을 해 본 적이 없는데, 이 책에서는 꽤나 자세히, 그리고 정확하게 설명되어 있습니다. 그동안 주식이나 채권에만 목 매고 있던 분들은 꼭 한 번 읽어봐야할 필독서 이지요.

 

사실 환율자체는 매일 신문에도 뉴스에도 나오지만 당장 나에게 문제가 되는 것은 환율 그 자체가 아니라 석유값 상승이나 해외 송금문제 정도입니다. 그것도 사실 차를 타지 않고 한국에만 그냥 산다고 보았을 때는 크게 문제될 부분이 아니지요. 특히 최근 유행을 했던 FX 마진 거래의 경우 이미 기존에 일본에서 유행이 있어서 넘어온 것이 얼마 되지 않았습니다. 실제로 그런 거래가 가능했는지 조차 몰랐던 사람들이 대다수였지요. 그만큼 중요하다고 인식은 하지만 그것에 대해 적극적으로 해지를 하는 사람은 생각보다 많지 않다고 합니다. 환율 때문에 가장 크게 신문에 나는 것은 원화가치 상승으로 인해 기업들의 판매부진으로 인하여(특히 중소기업) 발생되는 문제가 있겠지요. 사실 세계 1위 제품이며 2위와 엄청난 차이를 보이는 것이 있다면 오히려 반가워할 일이겠지만 최근 어떤 제품도 그런 제품은 없는 것 같습니다. 그래서 많은 나라들이 환율에 목숨을 걸고 있는 것이겠지요.

 

한국은 특히 환율 때문에 많은 몸살을 안고 있습니다. 중국과 같이 고정환율제라고 한다면(거기다가 경제가 어느정도 탄탄하며 내수시장이 충분히 뒷받침된다면) 사실 환율에 크게 흔들릴 필요는 없습니다. 그냥 그것에 시장을 맞춰 놓으면 되니 말이지요. 하지만 한국과 같이 수출과 수입이 90% 이상을 차지하고 있을 때는 이야기가 다릅니다. 하루하루 변화에 따라 엄청난 차이를 보일 수 밖에 없지요. 특히 자국의 경제 사정 문제가 아닌 주변국의 경제 사정으로 인해(중국과 일본의 냉전이나 일본의 주변국 죽이기 같은 환율정책에 의해서...) 엄청나게 흔들리 수 있습니다. 그 떄문에 해지를 하고는 하지만 이전에 금융위기의 KIKO와 같이 그것이 부메랑이 되어 돌아올 수도 있는 것이겠지요(물론 이것이 비 이상적인 시장 문제라고 하지만 그래도 전혀 없는 것이 아니고 최근에는 꽤 자주 발생하는 듯 합니다)

 

책에서는 처음에 환율은 통화 속도와 양에 대해 상승하고 하강한다고 되어 있습니다. 정말 신기하게도 그 공식에 맞춰서 움직이고 있는데요, 실제로 부동산 시장도 비교를 하자면 환율이 최고 높아졌던(최근 8년 내에) 2008년에 가장 떨어졌던 것을 알 수 있습니다(비교 대상은 대치동 은마아파트) 부동산 시장을 따로 떨어뜨려 놓고 보자면 단순히 구매자가 없었기 떄문에 떨어졌다고 볼 수도 있겠습니다만, 환율의 경우 여러가지 경우의 수가 많아지기 때문에 단순히 구매자가 없다고 해서 떨어지는 경우는 없습니다. 하지만 환율로 인해 주식 채권 부동산 시장이 움직일 수 있다는 것은 그냥 설명 뿐이 아닌 그래프로 설명이 되겠지요. 경제학자들에게 가장 중요한 것은 가설보다는 그것에 따라 움직였다는 변화의 모습(즉 결과)가 아닐까 생각이 되기도 합니다.

 

책을 읽으면 정말 환율공부를 시작하지 않으면 안될 것 같다는 생각이 들기도 합니다. 왜냐하면 환율에서 파생되는 여러 금융문제들이 제 생활 속 여기저기에 많이 들어와 있기 때문입니다. 지금까지 그것을 전혀 모르고(인지하지 못하고) 있었기 때문에 저의 재태크가 실패할 수 밖에 없었다면 이번에는 그것을 습득하여 좀 더 나에게 이로운 방향으로 갈 수 있지 않을까 조심스레 생각해 보게 되네요. 나머지 1권을 읽어보고 좀 더 공부해서 적어도 은행 이율보다는 높은 수익을 얻어보도록 해봐야겠어요^^;;

 

2008년 가장 큰 이슈는 무엇이었을까요?

사실 많은 것이 있겠지만 세계 최강대국인 미국의 금융위기였던 것 같습니다. 사실 한국의 경우 그 근원지가 아니었음에도 여러 회사들이 기우뚱 거리고 파산한 회사도 존재하였으며, 한국의 많은 금융기관들이 국가로부터 자본을 수혈받는 현상까지 있었습니다. 그것은 그렇게 다들 원하던 글로벌화의 충격이었지요. 예전에는 자국에서 발생된 문제는 자국에서 해결이 가능한 수준이었으나 지금은 자국에서의 문제가 타국의 문제로 번져나가는 현상이 크게 되었지요 펀드도 선물도 옵션도 다 타국의 것을 가져와서 진행할 수 있기 때문이지요. 자본의 자유가 의외의 결과를 낳는다는 사실은 왜 그제서야 알았는지는 잘 모르겠습니다.

 

이 책은 그 때 발생되었던 사실을 기초로 소설같이 기록한 팩션(faction) 입니다. 그래서 사실 이 내용이 진짜인지 거짓인지는 조금 헷갈리는 경우가 많이 있습니다. 실제로 그 사람들이 그렇게 말한 것도 있고 아닌 것도 존재하기 때문이지요. 하지만 책을 읽으면서 2008년 금융위기를 알지 못하는 사람이 읽기에는 다소 어려운 내용들이 포함되어 있지 않나라는 생각을 하게 됩니다. 그도 그럴 것이 등장하는 인물만 10명이 넘고 금융단어들이 정신없이 쏟아지는 관계로 그것을 하나하나 이해하려고 하다보면 내용을 잃어버리는 경우가 있었습니다(저만 그런가요....ㅠ) 주석을 뒤쪽에 몰아 놓는 것보다 중간중간에 넣어주었으면 어땠을까 라는 아쉬움이 남기도 합니다.

 

본론으로 들어가서 금융위기에 대해서 얼마나 알고 있나요? 단순히 월가의 탐욕 때문이라고 생각을 한다면 조금은 잘못 짚은 것이 아닐까 생각이 됩니다. 왜냐하면 그들이 그렇게 탐욕을 갖기 위해서는 어떤 시장 배경이 마련되어야 하기 때문이지요. 모든 것은 사람의 탐욕 때문에 발생한다고 하겠지만 그것을 감독하기 위해서 만들어진 기관들이 있습니다. 연방준비위원회나 재무부와 같은 형태의 국가 기관들이지요. 사실 이들은 분명 금융시장의 경찰과 같은 역활로 금융시장의 문제가 발생을 하게 되면 먼저 선조치를 취할 필요가 있습니다. 그 때문에 리먼 브라더스는 파산을 하였고 AIG는 구제 금융을 받게 되었지요. 단순히 보자면 AIG의 경우 보험사이기 때문에 파산할 경우 문제가 더 커질 위험이 있는 것으로 보이지만 여기서 보이는 것은 결국은 '대마불사' 라는 점입니다. 리먼 브라더스의 경우 국가에서 해결해도 하지 않아도 될 수준이었지만 AIG의 경우 그 금액이 너무 커서 문제가 될 수 밖에 없던 것 같습니다.

 

사실 그 많던 돈들이 다 어디로 갔을까요? 소위 서브프라임 모기지라는 신용등급이 낮은 사람에게도 돈을 빌려줘서 그렇게 되었다고 하지만 결국은 다 월가의 명석한 두뇌를 가진 사람들이 만들어낸 허상에 불과했다는 것입니다. 영원히 가격이 올라갈 수도 없고 그렇다고 영원히 가격이 내려갈 수도 없습니다. 사실 그 흐름을 잘 탄 사람의 경우 성공에 성공을 거듭할 수도 있었지만 결국은 그 늪에 빠져 돌아올 수 없는 강을 걷게 되었습니다. 하지만 이렇게 시장이 우왕좌왕하고 어려웠음에도 각 금융기관의 수장과 임원들은 보너스를 받고 유유히 사라질 수 있었습니다. 더군다나 미국의 경우 '경험' 이라는 것에 많은 점수를 주고 있기 때문에 회사 하나를 말아먹었음에도 또 다른 회사에서 CEO로 기용하는 경우가 많습니다. 그래서 그런지 그들의 끝은 아직 멀었다는 느낌도 받고 있습니다. 더 많이 벌 수 있고 더 일을 할 수 있는 기회가 있다는 것이겠지요.

 

사실 제가 제목에 달았던 것은 그 돈이 사실 있지 않은 돈이라고 생각되기 때문입니다. 사실 금융의 기본 목적은 새로운 투자 방법의 창출이라고 생각은 합니다만 이것은 투자가 아닌 투기와 불과한 모습이었습니다. 특히 통계학적 방법에 힘입어 문제가 발생할 확률을 줄인다고 해서 그 확률 자체가 발생하지 않는 것은 아니기 때문이지요. 특히 이경우 하나 두 개의 문제만 있는 것이 아니라 여러 가지 문제가 동시에 발생하게 되면 그동안 생각치도 못했던 문제로 더 크게 발전될 수 있다는 사실을 보여준 것이라 생각됩니다. 현재 한국도 동일한 문제를 가지고 있는지도 모르겠습니다. 더욱 늘어나는 하우스푸어들을 바라보면서 과연 우리는 그것을 빗겨 나갈 수 있을지에 대해서는 조금 의문입니다. 당장 있는 자산을 처리할 필요는 없겠지만 새로 구매할 때는 조금 더 고민하고 진행할 수 있었으면 합니다.

 

부자라는 것은 어떤 의미일까요?

사실 상대적인 의미가 담겨 있다고 생각됩니다. 내가 당장 100만원을 벌어도 주변에서 80만원 밖에 못버는 사람이 수두룩 하다면 내가 부자로 느껴질 수도 있고 그에 반대되는 경우를 보게 된다면 내가 가난하다는 느낌을 받겠지요. 다만 이제는 당장 내 옆에 있는 사람이 아닌 모든 사람들이 공유할 수 있는 재산 가치가 나오게 되니 이미 많은 것을 가지고 있는 사람들보다는 상대적으로 적은 것을 가지고 있는 사람들이 박탈감을 느낄 수 밖에 없는 위치에 있는 것 같습니다. 사실 이 책에 나오는 두 분도 다른 사람에 비해서는 어떻게 보면, 선택받은 부유한 사람 축에 속합니다(물론 부양가족 수가 많아서 조금 반감되는 감이 없지 않아 있지만서도 말이지요^^;;;) 처음에는 이런 분들이 무슨 좌담일까 싶었는데 이런 좌담식이어서 그런지 오히려 더 내용을 이해하기 쉬웠던게 아닐까 생각됩니다.

 

부동산, 사실 현재 부유한 사람치고 부동산에 손을 대보지 않은 사람이 없을 것입니다. 1970년대부터 이어지는 호황기에 소위 땅사고 집사면 저절로 올라가는 형태의 경제구조 때문에 지금까지도 유일무이하게 존재하는 전세라는 임대가 존재하고 있는데, 사실 이것도 이제 얼마 지나지 않으면 역사속으로 사라지게 되는 것이 아닐까 생각을 하기도 합니다. 더 이상 집 값이 상승하기에는 인구구조도 그렇고 인식도 많이 바뀌었기 때문이지요. 사실 1인 세대가 증가하는 것도 있겠지만 지금의 50~60대가 올려놓은 집값은 이제 20~30대가 감당하기에는 너무나 먼 집입니다. 그리고 그들은 자식에게도 많은 것을 물려주었기에 자식은 더 이상 목숨걸고 집을 사지 않아도 되는 입장에 놓여있구요. 큰 아파트를 위해 위로위로 올라가려고 했던 예전 세대와는 다르게 소위 '잠만 자면 되는 곳' 이라는 인식에 의해서 부동산은 특정 지역을 제외하면 전체적으로 오르기 힘들 것이라 합니다.

 

주식은 사실 호재도 존재하겠지만 악재가 더 많이 나도는 시장입니다. 호재의 경우 한 순간에 올랐다가 점차 하향 평준화되지만 악재의 경우 정말 끝모르고 떨어지는 경우가 많아 예전에는 주식에 투자하면 망한다는 낭설까지 있었다고 합니다. 객관적으로 바라봤을 때는 투자자의 능력에 문제가 있는 것이겠지만 부동산과는 다르게 비교적 소액으로도 투자가가 가능하다보니 공부를 전혀 하지 않고 그냥 무작정 투자하는 경우가 많은 것 같습니다. 이것으로 재테크를 성공하고 싶다면 주변 환경의 변화라던가 기업에 대한 공부가 뒷받침 되어야 할 것으로 판단됩니다. 하지만 이것에만 매달리기에는 우리는 전문 투자자가 아니기 때문에 저자는 직접투자를 하되 여러 주식을 두루 공부해보고 넣어놓고 조금은 믿음을 가지고 기다려 볼 필요가 있다고 하네요. 뒤에는 글로벌 기업에도 투자할 수 있다고 하니... 사실 말이 쉽지 조금 투자하기는 어려워 보입니다.(저는 지금 돈이 없어 당장 투자할 돈이 없어요...ㅠ)

 

그 외에 채권과 예금, 파생상품과 같은 것들을 하나씩 소개하는 내용이 있습니다. 다른 책들과는 다르게 두 사람이 이런저런 대화 방식으로 이루어 지기 때문에 책이라는 생각보다는 포장마차에서 옆 사람의 말을 엿듣는 것과 같은 효과를 얻을 수가 있었습니다. 물론 두 분 다 경제 쪽에는 정통하신 분들이기에 이런 자유로운 대화가 가능하겠지만 저는 다른 사람과 이런 대화를 하고 싶어도 머리 아프다고 시작도 안할 법 합니다^^;; 사실 이 책에서 추구하고자 하는 것은 이런 것들을 아는 것도 중요하지만 슈퍼 리치, 빌딩 부자, 주식 부자와 같은 너무 높은 타켓을 잡을 필요가 있는 것이 아니라 당장 눈 앞의 동산을 올라갈 수 있는 능력을 키우자는 것입니다. 워렌 버핏이 좋다고 그 사람을 따라할 수 있는 여력이 안되는 것처럼 눈 앞의 동산도 올라가지 못하는 데 에베레스트를 올라갈 수 있을리 만무합니다.

 

돈, 특히 금융의 경우 실제로는 우리를 더 편하게 하기 위해 발달된 것입니다. 더 편하게 거래할 수 있도록 더 편하게 투자할 수 있도록 말이지요. 하지만 지금처럼 뭔가 미래를 예측하기 힘든 불안정한 시대에는(예전에도 그랬겠지만서도요^^;;) 스스로의 공부와 지식이 다른 유명한 사람들의 조언보다 중요한 게 아닐까 생각이 됩니다. 사실 큰 부자는 바라지도 않습니다. 자그마한 부자라도 좋으니 마음의 부자가 되어 돈이라는 굴레에서 벗어나고 싶습니다.(그래서 더 많이 벌고 싶어요!ㅋ) 여러분은 어떠세요? 작은 부자 해보시겠어요?

 

이전부터 부동산 경매에 대한 관심은 많았지만 이렇다 할 실행 능력을 보여주지 못한 저입니다. 그냥 소리 소문만 듣고 실행을 하기에는 너무나 많은 금액이 필요할 것 같아서... 당장 먹고 살기도 바쁜 삶에 어떻게 할 수 있을까라는 고민을 했지만 이제는 상황이 조금 바뀐 것 같습니다. 당장 내년에 이사를 가야 하는데, 제가 바라보는 집은 제가 가지고 있는 금액보다 조금씩 더 비쌉니다(많이 인가...;) 그것을 더 싼 가격으로 얻을 수 있는 것은 짧은 기간 내에 한국 경제가 파탄(?) 나거나 경매 밖에는 방법이 없는 것 같습니다. 그것이 현실적인 방법이겠지요.(뭐, 로또에 맞거나 연금복권 같은 게 된다면 더 좋을 수도 있겠습니다만....ㅋ)

 

사실 그 전에 이미 경매에 관련된 서적은 3~4권 읽어봤습니다. 읽어보고 느낀 점은 하나같이 '이게 무슨 말인가?' 라는 생각이었습니다. 그리고 어떻게 되었다는 무용담 뿐이었구요. 사실 기존에 살던 거주자와 아무런 마찰이 없을 수는 없을 것이라 생각됩니다. 하지만 그런 사람을 법의 테두리 안에서 승리하여 내쫓았다는 내용만 있는 것입니다. 사실 법으로 많은 것을 해결할 수 있지만 원한이나 증오같은 것까지 완전히  해결하는 방법은 없기에 '부동산 경매' 라는 것들이 조금은 무서워지기도 합니다. 결국은 사람을 상대로 내몰아갈 수 밖에 없는 입장이 될 수 밖에 없다는 것이지요. 사실 이런 부분에서는 경험담보다는 어떻게 하면 원만하게 해결할 수 있었을까라는 제시가 있었으면 더 좋았을 것이라는 생각을 하기도 합니다.

 

어찌됐건 부동산 경매는 저는 아직 시작도 하지 못 하였습니다. 그런 저에게 이 책은 구세주와 같은 책입니다. 지극히 평범한 부분부터 권리분석까지 많은 부분을 할애해서 보여주고 있는 것을 본다면 직접 나서서 한 번 할 수 있겠다는 생각을 하기도 합니다. 실제로 서울에 있는 법원에 한 번 가 볼 생각입니다. 가서 보고 느끼는 것이 있다보면 '아, 직접 한 번 나서봐도 되겠다' 라는 생각이 들 수도 있을 것 같으니까요. 물론 그 전에 알아둘 것은 많습니다. 결코 아마추어를 위한 시장이 아니라는 사실이지요. 물론 모든 투자 방법에 아마추어가 성공하기는 매우 드뭅니다만 워낙 거래 대금이 크다보니 조그마한 금액으로는 이렇다할 성과를 내기가 힘든 것이 사실입니다. 하지만 실물을 가지고 있는 것이기에 단지 종이쪼가리에 불과한 주식보다는 안전하다고 볼 수도 있겠지요.

 

최근 소형 오피스텔이 각광받고 있습니다. 제가 결혼할 시기인 2009년만 해도 정말 오피스텔을 왜 사나? 라는 분위기였던 것을 생각한다면 이미 1년 전부터 매입을 하고 있던 여러 사람들이 부러워질 따름입니다. 직접 매입하는 것보다 경매로 더 싸게 구입했었다면 금상첨화이지요. 책의 저자는 이미 몇 년만에 95억 상당의 부동산을 소유하고 있다고 이야기 하는 것을 본다면 놀랍기도, 부럽기도 합니다. 아직은 시작도 못한 저에게는 말이지요. 하지만 저도 책에 따른 철저한 원칙과 더불어 하나씩 파악해 나간다면 기회가 있지 않을까요? 로또나 연금복권보다는 그래도 확률이 높지 않을까 조심스레 생각을 해 봅니다.

 

결론은 책을 읽고 또 읽고 시도하자는 것입니다. 복권도 사는 사람이 당첨되는 것처럼 경매에 대한 두려움만으로 아무것도 하지 못할 수는 없습니다. 여기서 보는 눈을 길러서 꼭 내집 마련의 꿈을 이뤄보고자 합니다^^

요즘 '나는 ~~~다' 패러디가 무척이나 많은 것 같습니다. 하다 못해 동네 노래방에도 그런 것이 쓰여 있는 걸 본다면 정말 인기가 많은 것 같습니다. 그 제목 중에 하나 패러디 일까요? '나는 부동산이다' 왠지 7개의 노른자 위 부동산을 소개하는 것 같다는 느낌은 저만 받는 것일까요?(그런 거 없어요...;)

이 책은 부동산 자체를 소개하는 것이 아니라 부동산 법률에 대한 상식을 소개해 주는 책입니다. 뭔가 대박 기회를 노리고 이 책을 사신 것이라면 반품을...(?) 할 게 아니라 천천히 읽어보시면서 어떤 상황에서 어떤 답을 생각해야 할지를 고민하셔야 합니다. 사실 부동산의 처음 시작은 '그래도 안전하고 적당한 금액을 벌 수 있겠다' 라는 생각으로 시작하지만 생각보다 복잡한 세금 때문에 많이 힘들어 하는 사람들을 보았습니다. 무엇보다 차익에 대한 양도소득세에 대해서는 내가 생각했던 것과 국세청이 생각하는 것이 차이를 보이기 때문에 많은 소송이 오가기도 합니다. 그 때에는 스스로 상식이 없다면 무너질 수 밖에 없는 것이지요(물론 일부러 그런 것이 아니라면 승리하는 경우도 왕왕 있습니다만...ㅋ)

여타 부동산 책처럼 이 책도 처음에는 앞으로의 부동산 대세론에 대해서 설파 합니다. 최근 중소형 아파트 위주의 정책으로 인해서 향후 중대형 아파트의 시대가 다시 올 것이라는 이야기와 함께 부동산 불경기에는 팔지 말라는 이야기를 덧붙이기도 합니다. 사실 팔고 싶어서 팔겠습니까.ㅋㅋ 돈이 없으니 현금화 하려고 파는 것이겠지요..ㅋㅋ 사실 부동산이라는 것 자체가 레버리지가 없이는 구매가 불가능한 지경에 이른지라 그 빚의 무덤에 파묻히면 사실 헐값에라도 팔고 나올 수 밖에 없지요. 하지만 그 고비를 넘길 능력이 된다면 기회는 온다는 이야기 입니다. 처음 살 때부터 큰 레버리지를 두는 것은 좋지 않겠지요.

뒤쪽에 나오는 법률이야기는 어쩌면 실생활에서 가장 필요한 것인지도 모르겠습니다. 재미있는 부분은 '바람핀 사람에게 증여하는 것이 위법이냐 아니냐' 를 따지는 내용인데, 결론만 얘기하면 다 위법, 관계 청산을 위한 증여만 법적으로 효력이 있다는 결론이 나옵니다. 이거... 여자들이 알면 정말 황당한 일이겠지만 이런 일들이 꽤나 많나봅니다. 이런 식으로 법정에서 결론이 나는 경우가 많다구 하더라구요. 개인적으로는 이런 법률에 손 댈 생각 없습니다.ㅋㅋㅋㅋ

최근 침체되었던 부동산 시장에 구름이 걷힐듯 말듯 합니다. 새로 지어지는 신규 아파트는 줄어들고 무조건적인 아파트 선호사상이 점차 단독이나 연립으로 번져나가고 있는 것을 본다면 더 큰 토지를 원하는 사람들도 늘어나고 있는 것 같습니다. 사실 이제부터는 재개발을 하더라도 저층으로 되어 있는 곳이 거의 없기 때문에 수지타산도 맞기 힘들 것 같습니다. 공법이 좋아져서 30년도 더 살 수 있을 것이라 생각되니까요. 서민들의 내집마련의 꿈은 아직도 먼 미래의 이야기인 것 같습니다. 앞으로 10년 쯤 지나면 저도 아파트 매매에 대한 고민을 하고 있을까요? 그 때가 조금은 기대되기도 걱정되기도 합니다.