The EconoMic Person

부동산 70채?

처음에는 솔직히 의아했다. 회사도 아니고 일반 개인이 70채나 되는 부동산을 가지고 있다고? 물론 지금은 30 채라고 하지만... 일단 30 채도 말이 안 되는 수치이기는 하다. 그런데 내가 성별에 대한 편견이 많았는지 모르겠지만 거기다가 주부이다. 물론 부동산 공인중개사이기 때문에 가능한 수치라고 할 수 있지만 일반적으로 많아도 10개 내외인데, 그것을 훨씬 뛰어넘는 수치이다. 이 정도면 책의 역전세와 하락장을 어떻게 견뎌낼 수 있었던 것일까? 한편으로는 책을 써도 70권을 쓸 수 있어야 하는 다양한 스토리가 나오지 않을까 생각을 해 봤다. 솔직히 너무나 신기한 분이었다.

한국에서 부동산은 참 묘한 존재이다.

장기적으로 보면 우상향이다. 뭐, 물가도 우상향이니 뭐든 우상향이 아니겠는가? 그럼에도 이렇게 우상향이라고 담담하게 이야기를 할 수 있는 것은 아마도 다른 것보다 안정적으로 오르기 때문일 것이다. 주식은 샀다가 조금 떨어지면 바로 팔면 되지만 이건 바로 파는 것 자체가 세금까지도 고려를 해야 하기 때문에 바로 매매를 하기가 쉽지 않다(내가 그래서 세금이 싫다!) 그래서 많은 사람들이 한 번 매매를 하면 꽤 오랫동안 시간을 지나서 거래를 하기 때문에 복합적인 이유로 계속 상승이 되었고 개인적으로는 앞으로도 계속 오를 것이라는 생각이 많이 든다(이건 뭐 개인 차가 워낙 클 테니 마음대로 생각하자) 그리고 많은 사람들이 돈 좀 벌었다 싶으면 마지막으로 하는 것이 집을 사거나 건물을 사는 것이다. 그만큼 부동산이 주는 안정검은 상당히 크다고 볼 수 있다.

부동산 중개사 겸 투자자인 저자는, 

말 그대로 상승장과 하락장을 몸소 경험한 사람이다. 작년에 나역시도 집을 보러 다니면서 내 집이 팔려야 다른 집을 살 수 있겠다는 생각 때문에 결국 내 집이 늦게 팔려서 생각한 것보다 1억 이상을 더 주고 살 수밖에 없었는데, 어차피 팔릴 것이라는 확신이 있었다면 거꾸로 해도 될 듯했으나 신념과 현실은 다르기에 그렇게 매매를 할 수가 없었다. 그런데 저자의 경우 거래 개수가 증가를 함에 따라서 순서가 먼저 사는 경우가 더 많았을 것인데, 그것들이 한꺼번에 전세나 월세 만기가 되었을 때 돌아오는 후폭풍은 상당할 것이다. 물론 전월세 가격이 상승했다면 그만한 과실을 얻는 것이겠지만 반대의 경우 정말 뜬 눈으로 밤을 지새우지 않았을까? 정신적인 스트레스가 상당했을 것 같다.

정부정책 때문에 울고 웃는 경우가 늘어난다.

정부 입장에서는 어쩌면 당연한 선택일 수 있지만 항상 아파트로 한정지어서 정책을 펴기 때문에 아파트를 원하는 많은 사람들이 굉장히 정신없을 것 같다는 생각이 든다. 저자와 같은 투자자가 있어야 전월세가 생기는 것인데, 왜 꼭 1채만 사야 한다는 명분을 두게 될까? 아파트 가격이 현재에서 멈춘다고 해서 과연 일반 사람들이 쉽게 살 수 있을까? 결국 수요와 공급이라는 측면에서 자꾸 법으로 막아서게 되는데 그 법이 지나가는 순간 하락장은 올지언정, 나중에는 더 큰 쓰나미로 다가오는 것이 현실이다. 한편으로는 욕망덩어리라는 생각이 들면서, 다른 한편으로는 정부정책을 이렇게 밖에 할 수 없는 것이 답답할 따름이다.

항상 준비가 되어 있어야 한다.

나는 저자처럼 투자를 하면서 버틸 수 있는 능력은 없을 것 같다. 책에서는 담담하게 썼지만 얼마나 속은 썩어 문드러져 갔을까? 이렇게 되지 않기 위해서는 항상 일정이상의 현금을 보유해야 한다는 것이다. 그런데 주식이든 부동산이든 투자를 시작하면 눈앞에 현금이 남아있을 때 항상 '써야 한다는' 강박관념이 오기 마련인데, 이 책에서 나온 여러 사례를 보면서, 그런 부분을 어떻게 해서든 준비를 해 놔야 이렇게 되지 않겠다는 교훈(?)을 갖게 되었다. 책 속의 이야기를 한 번 차근차근 읽어보자. 결국 피가 되고 살이 되는 엄청난 교훈들이 숨겨져 있으니 말이다.

수도권 아파트 시장은 다시 붐이다.
몇 년 전 상승세가 시작되고 많은 정책을 퍼부었지만 막지 못하고 결국 정권이 바뀐 일이 있었다. 그런데 이번에도 그리 차이 없이 진행이 되고 있는 것을 보면 정책이라는 것이 수요와 공급 자체를 막는 데는 무리가 있는 것이 아닐까 생각이 된다. 어찌 됐든 현재 수도권 시장은 점점 상승으로 가고 있고 전고점을 서서히 넘어가는 아파트들이 많이 보이고 있다. 이런 이야기가 나오면 항상 ‘사줄 사람이 없을 것 같은데 왜 오르는가?’라는 질문을 하는 사람들이 있는데 개인적인 생각으로는 아파트 가격이 상승한다기보다는 내가 가진 현금의 가치가 하락하고 있는 것이 아닐까 생각해 본다. 국가 구성상, 그리고 자본주의를 택한 이상 인플레이션은 필수적일 수밖에 없으니 말이다.

여기 국가에서 싫어할만한 책이름이 있다.
이름하여 2 주택자가 되어라. 현재 있는 야당에서 아주 극혐 하는 사람들을 의미할 거 같기도 한데, 사실 투자자라는 포지션에서 보았을 때 2 주택자는 상당히 좋은 포지션이라고 생각이 된다. 특히 일시적 2 주택자라는 포지션(3년 유예)의 경우 취등록세를 1 주택자와 같이 활용할 수 있으며 법이 당장 바뀌지 않는다면 3년 단위로 투자를 계속 거듭하여 일정 이상의 돈을 확보할 수 있는 메리트를 얻기도 한다. 1 주택만 있는 경우와 크게 차이는 없지만 계속 변화를 주면서 인플레이션에 베팅을 할 수 있는 부분인데 특히 서울 아파트의 경우 신축에 대한 메리트가 상당하고 수요도 어마어마하기 때문에 기회를 가질 수 있다면 주요 지역의 신축 아파트로 이동하는 것이 가장 효율적이기도 하다.

기본기가 탄탄해야 한다.
아마 일반적인 사람들은 부동산이라는 것에 대해서 일평생 번 돈을 다 때려 붓는다고 표현을 할 정도로 많은 돈이 들어가는 것이 사실이다. 그런데 막상 주변에서 부동산에 대한 이야기를 하면 너무나 무심하거나 투자를 하더라도 근시안적인 생각만을 가지고 있는 경우가 대부분이다. 이런 경우 투자자의 포지션이 아니라 그냥 거주의 포지션만 가지고 다른 것에 투자하는 것이 더 현명하다는 생각이 드는데, 나 역시도 각종 다른 투자를 해보고 있지만 부동산만큼 투자가 안정적이고 확실한 것은 없다고 자부할 수 있다. 일단 주식이나 가상화폐의 경우 인간이기에 있을 수밖에 없는 불안함과 표리부동 등이 어이없게 행동을 하게 만들게 되며, 투자한 종목이 망해버리면 정말 휴지조각이 되어버린다는 문제가 항상 걱정을 만들어 낸다. 부동산의 경우 적어도 부동산 자체는 남으니 그나마 다행이라고 볼 수 있지 않을까?

서울 내에서도 점차 벌어진다.
성수, 용산, 강남, 서초, 잠실 등등… 아마 서울에 있는 사람들이라면 누구나 선호할만한 지역이다. 그냥 이름만 듣고도 알 수 있을 정도이니 얼마나 수요가 많이 있겠는가? 하지만 수요만큼 땅이 남지는 않으니(이건 당장 땅이 겁나게 넓은 미국이나 중국도 사람들이 선호하는 지역은 극히 비싸다는 것을 알 수 있다) 당연히 가격이 상승한다. 특이 이들 지역에서 나오는 신축의 경우 경이로운 경쟁률이 나오는데 청약으로 할 수도 있지만 현실적으로 어렵다면 레버리지를 빌려서 투자하는 방법이 가장 효율적이다. 청무피사, 이게 웃자고 나온 이야기 아니라는 것이 다시 한번 느껴진다. 1 주택자 포지션인 나는 항상 다음 주택을 고민해 보고 있다. 저자의 생각과 마찬가지로 말이다.

이 책은 데이터를 기반으로 이야기를 한다.
그런데 아마 유튜브에서도 흔히 폭락이라고 말하는 사람들도 각종 데이터를 가지고 이야기를 한다. 하지만 데이터 자체는 거짓말을 하지 않지만 그것을 받아들이는 사람들은 자의적으로 판단을 하기도 한다. 개인적으로 나는 더 가격이 오른다에 베팅을 하는 사람이다. 사회전반적으로도 물가 상승이나 공사비 상승, 인건비가 상승이 되고 있는 상황에서 과연 부동산, 특히 모든 사람들이 선호한다는 서울의 아파트 가격이 떨어질까? 향후 20년간은 절대 아니라는 판단이다. 책의 내용은 학습적인 내용을 많이 담고 있어서 자신이 필요한 부분을 캐치해서 활용하면 좋을 것이라는 생각을 했으며, 앞으로도 이 포지션을 계속 유지해야겠다는 생각을 했다.

나도 빌딩주가 되고 싶다!

뭐 말로만 이렇게 해서는 안 되겠지? 그래서 책을 이것저것 사 모아보고 있는데(물론 책을 산다고 해서 저절로 빌딩을 살 수 있었다면 좋겠지만 현실적으로 가능한지 타진하기 위해서?) 읽어보면 볼수록 이 과정을 어떻게 극복했는지 신기하다. 물론 무소불위의 권력을 가진(듯한) 건물주가 되는 과정이 쉽다면 정말 개나 소나 다 하겠지만 읽어보면 볼수록 왠지 어렵다. 그래도 그 많나 가치가 있는지 많은 사람들이 실행한다. 특히 연예인들 건물주 되는 거 보면 엄청 쉽게 되던데 나는 어떻게 안되나?

사실 뭐든 준비가 필요하다.

건물주가 도깨비 방망이처럼 휘두르면 짠하고 나타나는 것이 아니다. 그것에 대한 제반 법률을 공부를 해야 하고 많은 임장을 통해서 그 건물의 가치가 얼마나 되는지 그리고 그 가치를 찾고 어떻게 흥정을 하는지를 초반에 고민을 해야 한다. 이런 부분을 사실 대신해 주는 곳이 바로 컨설팅업체인데, 공인중개사들과 마찬가지로 컨설팅 비용을 지불한다기보다는 계약이 돼서 나오는 수수료를 기준으로 일을 하기 때문에 어떻게 하든 계약이 될 수 있도록 말하기 마련이다. 내 돈을 허투루 쓰고 싶지 않다면 이런 경우도 걸러내야 한다. 그런 것을 생각하면 책을 쓴 사람을 찾아가서 컨설팅을 받는 것도 하나의 방법이다(책을 좀 감명 깊게 읽었다면?) 물론 이렇게 이름이 알려진 사람은 가격이 비싸겠지만 일생에 가장 큰돈을 들여서 하는 것인데 그 정도 못할까? 그만큼 시작부터 차근차근 준비가 필요하다.

흥정을 해서 매수를 했다면? 이제 공사를 시작해야 한다.

건축사와 시공업체 등과의 여러 부분에 있어서 싸움 아닌 싸움을 해야하고 솔직히 읽으면서 가장 짜증이 났던 주변에 클레임 거는 사람들(물론 이해는 한다. 하지만 정도가 있어야 하고 그것에 대한 보상도 할 용의가 있지만 여기 나오는 진상들은 정말 아우 ㅋㅋㅋ)을 해결해야 한다. 이것도 나 스스로 할 수 있지만 정신건강에 해롭다고 하면 대체자를 활용할 필요도 있다. 그렇게 생각을 해보면 예비비로 꽤나 많은 금액을 놔둬야 하는 것은 아닌가 생각이 된다. 리모델링이라면 몇 개월, 신축이면 거의 1~2년 정도의 시간이 흐를 텐데 왠지 모르게 조바심도 나고 주변 시선에서 빨리 탈출하고 싶은 생각도 많이 들 것 같다. 이때가 어쩌면 가장 심적으로 힘든 시기가 아닐까?

드디어 완성이 되면 세입자를 들이게 된다.

물론 건물을 사기 전부터 미리 준비를 해야하겠지만 세입자를 들이는 데 있어서 스스로의 영업/마케팅 능력을 발휘할 필요가 있다. 단순히 공인중개사가 모든 것을 해준다는 생각을 할 수도 있는데 요즘에는 할 수 있는 방법이 굉장히 여러 가지로 바뀌면서 여러 방법을 활용해야 한다. 물론 이렇게 새로 꽃단장 한 곳은 특별히 마케팅을 하지 않아도 충분히 할 수 있지만 일단 스스로 공부를 한다는 생각으로 장점을 홍보할 필요가 있다고 생각을 한다. 이것도 단순히 방을 내주고 임대료만 받는 것이 아니라 하나의 사업이라고 생각을 한다면 당연히 해야 할 부분이기도 하다. 조물주 위에 건물주라고 하지만 건물주라고 무조건 앉아서 돈만 버는 것은 아니다.

부동산 재테크는 왜 그렇게 국가에서 막을까?

지금 생각해 보면 참 의아하긴 하다. 사실 투기와 투자를 구분할 수 있는 방법은 난 잘 모르겠다. 그리고 집을 사면서 이 집이 떨어질꺼라고 생각하고 집을 사는 경우가 몇이나 있을까? 당연히 앞으로 오를 것이라 생각하고 사는 경우가 대부분일 것이다. 그거 아니면 전부 임대를 해야 하는데 지금 국가에서 그렇게 좋아하는 임대를 전부 국가 돈으로 할 수 있어서 이런 이야기를 하는 것일까? 솔직히 너무 한심스럽다. 국가는 사실 거대한 정부가 필요한 것이 아니라 어느 정도 작은 정부를 지향하여 큰 틀 안에서 문제만 없다면 시장 스스로가 움직이게 하는 것이 맞다. 무슨 철학인지 모르겠지만 뉴스에 나올 때마다 새로운 법을 만들어 내고 있으니 정말 바보들이 따로 없는 것 같다. 이렇게 부동산으로 임대사업을 하는 사람이 있어야 결국 시장은 안정되지 않는가? 현실이 암흑인데 뭘 장밋빛 미래를 기대하라고 하는 것일까? 개인적으로 책을 마무리하면서 이렇게 빌딩 하나에도 많은 공을 들이고 노력하는 사람들이 많은데 왜 이 업을 단순히 '공짜로 돈 버는 사람'이라는 이미지로 도매금을 하는지 알 수가 없었다. 내가 정치인이 아니기 때문에 이렇다 하게 할 수 있는 것은 없지만 적절한 공급을 통해서 수요를 일정하게 유지했다면 과연 이런 상황까지 왔을까라는 생각을 한다. 어쨌든 책은 재밌다! ㅋ

아오! 너무 복잡하네!

2014년에 처음으로 아파트를 취득하면서 '이런 세금도 있어?'라고 처음 생각했었다. 이름만 봐서는 내가 대체 이 세금을 왜 내야 하는지 아직도 이해가 안 되지만 도대체 국가가 집을 사는데 뭘 보태줬다고 이렇게 많은 세금이 있는지 답답한 경우가 많이 있는데 시간이 지나서 보니 세제는 더 복잡해지고 도통 기준 금액은 오르지도 않았으며 나름 집 한 채 일 때는 있지도 않았던 양도소득세가 이제는 서울 내 아파트는 웬만하면 무조건 붙어나가는 희한한 상황이 되었다. 가격이 오르니 너도나도 구매를 시작했고 그러다가 보니 가격은 이제 어마어마해졌고 법령은 점점 더 복잡해지고 있다. 얼마나 복잡하면 항상 바뀔 때마다 공부를 해도 뾰족한 답을 들을 수 없는 경우가 많이 있어서 한 번쯤 공부를 해 볼 필요가 있을 것이라고 생각했다.

케이스가 이렇게 많나?

부동산에 관심을 갖기 시작하는 시점은 대부분 사회에 나와서 결혼할 때쯤 많이 갖게 된다. 집이라는 것을 갖거나 세를 얻어서 시작을 해야 하는데 그전까지는 즐기면서 사는 것도 나쁘지 않다고 생각했던 사람들도 가격을 보고는 이제 뭔가 다 줄이고 이것에만 목숨 걸어야 겠다라는 생각을 하곤 한다. 물론 집에서 많은 지원을 해준다면 이런 고민을 할 필요가 없겠지만 대부분은 아닐 테니(나 역시도 아니었고) 전세나 월세일 때는 복비만 생각하면 되었는데 매수 시에 드디어 제대로 된 세금과 맞닥트리게 된다. 취득세, 등록세, 양도소득세... 거기다가 알고 보니 '내가 집이 있는 사람이었네?'라고 뒤늦게 알게 되어 양도소득세 폭탄을 맞는 사람들도 있다. 사람마다 너무나 다른 부동산 모습을 보이고 있어 스스로 공부하지 않으면 돈을 더 잃게 된다.

이 책을 읽으면서 나 자신의 부동산에 대해 알게 된다.

단순히 집을 사서 보유하고 나중에 더 큰 집으로 이사가는 과정조차도 전략이 필요하다. 어떤 집을 어떻게 구해야 하는 것도 중요하지만 무엇보다 중요한 것은 결국 이동 시 필요한 '처분' 이 더 중요하다고 한다. 이것이 세금의 향방을 좌지우지하게 되며 사람 단위로 진행되는 재산세의 경우 6/1 자로 기준이 되기 때문에 매도 시 6/1 이전에 매도를 어떻게 해서든 할 필요가 있고 반대의 경우 재산세를 이야기를 하여 가격을 흥정할 수 있는 좋은 핑곗거리가 될 수 있다. 그리고 두 채가 있을 때 어느 것을 먼저 처분해야 하는 것도 굉장히 자세하게 나와 있다. 나는 그릴리 없을 것이라고 생각하겠지만 살다 보니 1가구 2 주택 되는 것이 생각보다 간간히 있어서 이런 부분에 대해서도 공부가 필요한 것이라 생각한다.

임대와 상속도 공부가 필요하다.

집 하나도 구하기 어려운데 임대를 어떻게 하냐고? 그런데 살다보니까 내가 그런 케이스가 되는 경우가 생기기는 하더라. 한국의 경우 이제는 예적금으로는 돈을 불리기 어려운 구조이고 주식의 경우 정보가 부족할 때 발생하는 문제가 너무 커서 많은 돈을 투자하기 꺼려지는 부분이 있다. 그러면 부동산으로 눈을 돌리기 마련인데 최근 아파트에 덕지덕지 붙은 세금 문제로 더 넓게 상가나 임대주택 등을 생각하게 된다. 돈이 많아서 선택하는 것이 아니라 차선책으로 생각을 많이 하게 되는데 공실 부분도 중요하긴 하지만 세금 문제에 있어서도 절대 소홀히 볼 수 없다, 상속도 마찬가지다. 과거에는 상속세를 내는 사람이 정말 적어서 신경도 쓰지 않았는데 몇십 년 동안 금액은 전혀 변하지 않고 인플레이션만 왔기 때문에 이제와서는 상속세를 안내는 사람 찾는 것도 어려울 지경이다(정석적인 상태에서 말이다) 결국은 이런 부분도 공부해야 한다(계속 반복하는 거 같은데 진짜 모르면 마음 아픈 일이 일어난다!)

책을 덮으면서...

사실 내가 세금 때문에 이렇게 공부를 해야 하나 싶다. 세무사에게 맡겨두거나 해도 되긴 하겠지만 기본적인 부분을 알아야지 자금 계획을 세우고 그 자금계획에 맞춰서 움직이게 되는데 일단 법을 만드는 사람들이 굉장히 원망스럽다. 기존의 법을 수정할 생각은 안하고 자꾸 위에 엎어서 덧대고 덧대고 하니까 이렇게 누더기 법률 조항이 만들어진 것이다. 생각으로는 뭔가 법을 만들면 다른 법 하나를 무조건 제거해야 하는 총량제 같은 부분이 있어서 좀 심도 있게 고민하고 하지 않을까 생각을 한다(아마 그럴 일은 없겠지만) 최근 읽었던 부동산 법 책 중에는 가장 자세하고 친절하게 나와 있다. 내 케이스에 맞는 것을 찾아서 볼 수 있으니 절세를 할 수 있는 상태에서 못해서 문제가 되는 경우는 없도록 하는 게 맞지 않나 싶다. 앞으로 더 누더기 같은 법들이 나오겠지만 어쩔 수 없이 공부를 더 해야겠다. 덮으면서도 좀 한심스럽지만 이런 책은 계속 업데이트가 되었으면 하는 게 바람이다.

전에 중고나라에서 직거래를 한 번 한 적이 있는데, 퇴근하고 신도림으로 가서 지하철비라도 아끼고자 지도를 보니 집에서 생각보다 멀지 않다는 것을 확인할 수 있었다. 그래서 어젯밤에 한 번 도보로 신도림역까지 가보기로 마음을 먹었다. 그런데 그냥 무작정 가자고 하니 뭔가 목적성이 불분명(?)해서 중간에 한 아파트를 한 번 구경 가보기로 마음먹고 출발을 했다. 개인적으로 걷는 것을 무척 좋아하는데, 이곳은 특히나 평지 위주라 상당히 편하게 걸을 수 있었다.

사실 왜 '아트' 인지는 잘 모르겠으나 신도림역을 가보니 문화인의 거리가 있더라. 그래서 아트인가? 뭐 어찌됐건 요즘 아파트들은 일단 대문 하나로도 충분히 먹어주기 때문에 대문부터 한 번 찍어 봤다. 나름 간지 난다. 거기다가 자이니까ㅋ

전체적으로 높게 뻗은(최고 31층) 전형적인 서울 시내의 아파트이다. 솔직히 말하자면 다른 아파트와의 특색을 찾기는 조금 어려운 듯한 느낌인데, 바로 오른쪽에 붙어 있는 영등포 푸르지오랑 비교글 하자면 이곳은 전형적인 타워형 아파트이고 영등포 푸르지오는 판상형 아파트로 볼 수 있다. 타워형은 대부분 남서/남동향으로 배치가 가능하나 판상형은 남향과 동/서향으로 나눠져서(일반적으로는 대부분 남/동향) 단지 내 선호되는 동이 존재하게 된다. 뭐가 더 좋고 나쁘고 말할 것은 없지만 아마도 최근에 다시 판상형을 좋아하는 것을 본다면 타워형의 환기 안 되는 부분은 큰 약점으로 작용하고 있는 듯하다. 개인적으로 타워형 살다가 판상형으로 이사를 왔는데 확실히 다르긴 하더라.

안쪽은 밤에 근처에 1호선 기차가 지나간다고 알고 있음에도 매우 조용했다. 단지 외부의 환경은 그리 좋지 못하나 내부 환경은 정말 잘 해놓았고 길게 뻗은 형태의 아파트로서 중앙통로가 산책 혹은 운동하기가 상당히 괜찮아 보였다. 위의 사진은 뛰어가면서 찍어본 것인데, 저렇게 쭉 뻗은 길이 생각보다 길다. 남녀노소 활용해도 괜찮을 것 같다는 생각을 했다. 그리고 여느 아파트에 있는 시설들은 모두 있는 것을 본다면 자이에서 공간 활용을 잘했다는 생각도 든다.

최근에 지어지는 아파트들은 보기 좀 힘든, 쪽문도 있다. 요즘에는 약간 개방형(?) 이라고 하여 아예 문 자체를 두지 않고 다 들어올 수 있게 구성이 된 경우가 많이 있는데 이곳은 당시 상황에 맞추어 카드를 찍고 들어가는 형태인 쪽문이 있다. 근데 뭐 의미 없다. 이 아파트 주민이 아닌 나도 다른 문으로 걸어 들어갔는데 이 쪽문은 사실 그냥 이쪽 방면으로 들어가기 어렵게(?) 한 정도의 문이 아닐까 생각을 해 본다. 

위의 네이버 부동산 호가창을 보면 대략적으로 33평이 12억 내외 수준이라는 것을 알 수 있는데 재미있는 것은 1층과 31층의 차이점을 극명하게 알 수 있는 부분이 있다는 점이다.(2억 5천 차이)  이 아파트는 저층이 너무 밖에서 잘보이는 형태로 되어 있어서(특별히 차단할 만한 껀덕지가 없다) 가격 차이가 상당할 것이라는 생각을 하긴 했다. 최근에는 1층에 테라스 형태로 많이 꾸며주기도 하니 다른 아파트에서는 가격 차가 조금 덜하지 않을까라는 생각도 해 본다.

위의 호가를 보자면 위치상으로는 가격이 아직은 저평가된 상태라고 판단이 된다. 1호선과 2호선을 모두 이용할 수 있고(살짝 거리가 있긴 하지만) 서울 시내로의 진입이 용이한 위치임에도 영등포가 가질 수 밖에 없는 주변 환경의 미개선과 거의 뭐 바닥이나 다름없는 학군은 향후 풀어가야 할 숙제이긴 한데, 신길 뉴타운이 자리 잡고 어느 정도 커 나가면 그에 대한 반사이익도 얻을 수 있지 않을까라는 생각도 해본다. 

비교적 새아파트에 학군은 그리 신경 쓰지 않는다고 하면 서울 시내에서는 이 정도 가격 경쟁력을 보기 힘들 정도의 탁월한 선택이니 한 번 고려해 보는 것은 어떨까?

한동안 미친듯이 오르던 집값이 이제는 다소 완화(?) 되고 있는 시기로 보인다. 물론 이 와중에서도 더 오를 것이라 확신하는 사람들도 많이 있는데 사실 미래를 예측하는 것은 내가 할 수 있는 부분이 아니기 때문에 그건 논외로 하자. 어찌됐건 최근의 집에 대한 생각은 예전과는 다르게 굉장히 많이 바뀐 것을 알 수 있다. 하지만 무엇보다 달라진 것은 사람들의 결혼에 대한 생각과 더불어 1인 가구의 급격한 증가가 기존 전통 사회의 선호를 바꿀 수 있는 하나의 길이 아닐까 생각을 한다. 일단 이 책에서 나오는 일본은 한국과 완전히 동일하지 않지만 보통 일본에서 유행했던 것들이 5~6년 지나면 한국에서 유행을 한다는 말이 있듯, 경제 구조가 거의 흡사하게 변하고 있는다는 것을 알 수 있다.

특히 서울/경기권이 아닌 지방 도시의 경우 예외없이 심각하게 사람이 줄어들고 있는 것을 알 수 있다. 지금은 명맥만 간신히 유지하는 도시가 점점 유령도시화 되는 경우가 생기고 있는데 이미 일본에서는 자녀들이 땅을 물려받지 않고 그냥 버리고 가는 경우가 있어 심각한 사회문제로 대두되고 있다. 물론 일본이 한국보다 면적이 월등히 넓은 면은 있겠지만 그에 비례해서 사람도 2배 이상 많다는 것을 본다면 한국도 그렇게 진행이 될 거라는 것을 보여주는 예고편이라고 볼 수 있다. 그러면 이런 상황에서 어떤 대책을 내 놓아야 할 것인가?

사실 개인적으로 정책이 항상 규제 일변도로 가는 방식은 좋다고 판단하지 않는다. 물론 자연이라는 것이 한 번 망가지면 돌이킬 수 없는 것이지만, 그 자연을 활용할 수 있는 방법을 열어줘야지 어차피 동일하게 망가지는 것에서 동일한 규제를 가지고 가는 것은 미련한 방법이라고 생각이 된다(서울시의 35층 층고제한이 그런 모습인데 그 덕에 그냥 성냥갑같은 아파트들만 양산되고 있다. 어차피 용적율과 건폐율이 정해져 있다면 자유롭게, 조화롭게 할 수 있도록 서로 동화되면 증대시켜주는 방법을 사용할 수는 없었을까?) 하지만 다른 방향을 생각을 해보자. 전체적으로 국토 활용을 증대시키기 위해서 분산하는 방식은 나쁘지는 않다고 생각하나 그냥 저 지역에 한 개, 이 지역에 한 개 이런식의 분산은 아무런 의미가 없다. 여러 인센티브를 통해 땅을 발전 시킬 수 있는 방법을 찾되, 되도록 그 이상의 토지용도 변경을 하지 않는 방향이다. 토지가 한정적이 되면 주변 자연이 보호되고 한정된 토지를 가장 최상으로 활용할 수 있도록 다양한 아이디어가 오갈 수 있다.

특히 서울지역의 경우 용도변경이 너무나 자주 일어나고 그로인해 변경된 토지를 최대한 활용하기 위해 결국 주거 혹은 상업지구로 최종 변경을 해버린다. 애초에 튼튼하지 못한 건물들은 조기에 폐쇄를 하고 그 외에 보강이 가능한 곳은 빠르게 할 수 있도록 리모델링에 대한 인센티브를 강화하는 쪽으로 선회하면 좋을 것이다. 실제로 서울시에서 그렇게 진행을 하려고 하고 있긴 하나 아직 미미하고 재건축에 대한 선호도가 너무 높아서(너무 부실한 건물이 많아서...) 실행이 더디게 진행되고 있다. 마냥 집이 층수가 올라가고 가구수가 증가한다고 해서 모든 사람이 서울에만 살 수는 없는 것이잖는가...

사람들은 누구나 새 집에 살기를 원한다. 특히 한국에서는 이런 상황이 너무나 크게 작용하는데, 아파트만 짓다보니 공동으로 의견을 내야만 움직일 수 있어 앞으로는 새 아파트가 헌 아파트가 되는 시기에는 과연 재건축이라는 것을 할 수 있기나 할 지 의문이 되기도 한다. 홍콩과 같이 정말 높은 건물만 엄청나게 많은 곳이 되어 주변 경관과 어울리지 않는 모습을 연출하고 싶지 않으면 지금부터라도 준비를 해야 한다. 다만 그 방식이 그냥 무식한 규제 일변도가 아니라 좀 더 조화로운 모습이 될 수 있도록 Top-down 방식의 명령이 아닌 Bottom-Up 방식의 의견 개진이 많이 일어나야 할 것으로 보인다. 책은 일본의 모습을 보여주었지만 우리도 얼마 남지 않았다는 사실을 어쩌면 너무나 잘 알고 있지 않은가?

경매, 최근 부동산에 무척 관심이 많아진 내가 분양권으로 신나게 공부하고 있을 때 쯤, 장인어른께서 추천해 준 방법이다. 사실 장인어른은 경매라는 것에 대해서 잘 모르긴 하지만, 그 안에서 굉장한 보석을 채취할 수 있을 것이라 하셨는데, 그 덕분에 지금 다니고 있는 사이버 대학교에서도 부동산 학과 내 경매강의를 듣고 있고 이런 책을 읽을 기회가 점차 늘어나고 있다. 하지만 현재까지는 경매 자체를 글로만 보는 수준이라서 조금 답답한 감이 있었는데, 여기 이 책에서는 저자가 무려 400채나 샀다고 한다. 그것도 자기 돈 거의 들이지 않고 말이다. 얼마나 충격적인 이야기인가??

사실 경매에 대한 일반인(?)의 생각은 조금 회의적인 것이 많다. 최근 많이 대중화 되긴 했지만 누군가의 눈물을 뒤에 안고 가는 그런 모습인지라 왠지 모르게 도덕적으로는 어긋나 보이는 것이 사실이다. 그런데 바꿔 생각을 해보면 돈을 빌려준 사람(혹은 사업체)은 무슨 죄가 있어서 그 돈을 받지 못하는 것일까? 그들을 회전 시키기 위해서는 없으면 안되는 제도인 것 같기도 하다. 최근처럼 부동산이 활황이라 경매가격이 100%에 가깝게 된다면 어쩌면 채권자들도 손해 없이 모두 받아갈 수 있는지라 만족해 하지 않을까? 사실 그 법 테두리 밖에 있는 사람이 문제인데, 그런 큰 금액을 들이면서 그런 학습을 하지 않았다는 것에 대해서는 반성을 해야할 필요성이 있다.

이 책이 일반적인 책과 다르다고 평가를 받는 것은 한가지다.

'남들이 투자하지 않을 법한 투자처만 투자한다'

라는 것이다. 위에 말했듯 최근 경매 시장은 활황을 거듭하고 있다. 그래서 그런지 경매라고 보기 힘들 만한 낙찰가가 나오는데, 심지어 감정평가 금액을 넘어서는 낙찰가가 나오는 것을 본다면 그것을 산다고 해도 크게 이득이 없지 않을까도 생각이 된다. 그러면 반대로 남들이 바라보지 않는 70% 이하의 낙찰가를 보이는 상품들은 전혀 필요가 없는 것일까?

결국 직접 발품을 팔아야 하는 것이다. 직접 보지도 않고 1층 주택이라고 안좋다고 패스하고 지하 상가라고 넘어가는 경우가 많이 있는데, 실제 주소를 찾아서 가 보면 1층 주택인데 필로티가 있고 지하상가인데 반지하 형태라 언덕 아래 쪽에서는 1층으로 보이는 상가 등, 실제로 진주와 같은 보석들이 있다. 그것을 바라보는 눈은 결국 직접 가보지 않고서는 알 수 없는 부분인데, 저자는 이 책 내에서 모든 곳을 직접 돌아보았다고 하니 임장의 중요성은 말로 할 필요가 없을 것이다. 사실 회사를 다니면서 그런 시간을 내기는 힘들 수는 있지만 그정도의 시간 투자를 못할 정도로 엄청나게 바쁜 것은 아니니 내 스스로 반성을 좀 해야겠다^^;;

필요없다고 생각되는 주택이나 상가도 조금의 상상력을 추가하면 생각보다 많은 것을 얻을 수 있다. 저자는 그런 모습을 보여 지금의 성공으로 우뚝 솟았으며, 그의 상상력이 없었다면 그저그런 경매쟁이 중 한 명에 불과했을 것이라 생각이 된다. 어차피 학교 수업에서도 직접 가보라는 항목이 있으니 이번에는 꼭 경매장에 발을 붙여볼 것이다. 실수는 하지 않게 이 책을 들고 가서 계속 읽어보고, 내 스스로 판단해서 해 보도록 하겠다. 그 전에 이 책을 세 번 더 읽어봐야지.