The EconoMic Person

미술로는 뭘 해 먹고살지?

아이가 중학교를 예술중학교를 가게 되면서 어쩌면 장래 진로를 이미 정해놓은 것이나 마찬가지라서 미래가 다소 궁금하긴 하다. 지금이야 내가 어떻게든 먹여 살리면 되겠지만 결국 시간이 지나서 자신이 스스로 먹고 살아가야 하는 나이가 될 텐데 예체능 계열이 사실 미래가 그렇게 밝지만은 않다고 주변에서 이야기를 많이 들었다. 그런데 이런 와중에 상당히 재미난 책이 하나 나온 것을 보았다. 이름하여 '인스타툰으로 온라인 건물주 되기' 귀여운 그림에(뱁새툰이니까 뱁새라고 봐야 하나...) 인스타를 가지고 성공한 이야기를 보여주었는데, 이름부터 상당히 끌리기 시작했다.

4년 6개월 동안 무명이었던 작가가 떡상한 이유?

어쩌면 알고리즘의 대단함이라는 것이 보이는데, 꾸준히 하다가 보면 어느 시점에 딱 '터지는' 그런 것이 분명 인스타나 유튜브에는 있는 것이 확실한 듯하다. 그리고 한 번 터지기 시작하면서 다른 것도 덩달아서 성공하는 경우가 생기는데 작가도 그러한 부분을 경험하게 되었다. 물론 우연이 아니라 기본기가 탄탄하고 스토리를 잘 만들었기 때문에 그런 것이라고 생각은 들지만, 그렇게 하더라도 쉽게 성공하는 것은 아니니 한편으로는 꾸준함과 운이 겸비된 사람만이 성공할 수 있는 곳이라고 할 수 있겠다. 

성공한 비결은?

사실 많은 사람들이 영상에 집중을 하게 되면서 나타난 점인데, 내용이 어렵거나 하면 아예 쳐다보지도 않는 경우가 대부분이며, 글도 많으면 읽지도 않는 경우가 많다. 그렇기 때문에 저자는 최대한 표정이나 감탄사 같은 부분은 그림으로 나타내고 내용만 간결하게 적어주어 상황을 빠르게 이해할 수 있도록 하게 하였다. 이것은 한편으로는 기획의 승리라고도 볼 수 있는데, 어떤 내용이 있으면 이것을 가장 효과적으로 만화로 표현할 수 있도록 하는 것이 저자의 성공 비결이라고 할 수 있다. 결국 캐릭터가 눈에 잘 보이고 귀엽기 때문에 내용에 집중하게 되고 그로 인해서 점차 체류시간이 길어지게 된다는 것이다.

인스타로는 할 수 있는 것이 무궁무진하다.

유튜브로도 할 수 있는 것이 꽤나 많지만 인스타 또한 수익화할 수 있는 것이 꽤 많다(다 구글에서 배워왔나...) 그런데 유튜브의 경우 자주 언론에서도 언급된 것과는 다르게 인스타에 대해서는 별로 알려진 것이 없어서 뒤쪽에 수익구조가 나올 상당히 재미가 있었다. 거기다가 광고도 할 수 있다는 점이 상당히 매력적인데, 유튜브의 경우 광고를 천편일률적으로 강제 삽입을 해야 하는 상황이지만 인스타의 경우 직접 만들 수도 있기에 더 자유롭게 할 수 있다는 것이 장점으로 느껴진다. 인스타를 통해서 단순 사진 공유가 아닌 이렇게 툰을 만들어서 하고 싶다면 반드시 읽어야 할 필독서라고 생각이 된다. 관심이 조금만 있어도 상당히 재미있게 느껴진다.

건물주! 

어쩌면 현대 사회에서는 조물주보다 더 많은 인기를 얻고 있는 직업(?)이 아닐까 싶다. 초등학생조차도 하고 싶은 직업에 건물주라고 적는 아이들이 종종 있는 것을 보면 대단한 결과라고 볼 수 있는데, 직업으로서의 건물주도 분명 있겠지만 사업의 일환으로도 활용할 수 있다는 것이 어쩌면 장점이다. 자영업자에게 가장 큰 걸림돌 중 하나인 월세가 건물주가 된다면 사라지는 부분이 있어 이익의 극대화도 될 수 있는데 병원의 경우 이렇게 스스로 건물을 취득해서 활용하는 경우가 꽤 많은 편이다(다른 자영업자에 비하면 말이다) 흔히 엘리트라고 소문난 병원장들도 결국은 공부해서 치료하는 것만 배웠지, 건물을 사거나 운영하는 것은 배운 적이 없다. 그러니 이렇게 책으로 배워야 할 필요가 있다.

사실 이 책은 처음에 내가 읽으려고 한 것은 아니었다.

친구가 치과의 사이기도 하고 자신이 세 들어 있는 건물에서 자꾸 배관이 터지거나 건물주와의 마찰이 있는 것을 보면서 아예 새롭게 건물을 취득해 보는 것이 어떨까라는 생각을 가지고 있었는데 그것에 맞춰서 이런 책이 나와서 한 번 읽어보라고 하고자 한 것이었고 읽고 나서의 느낌은 당장 나에게는 그리 영양가가 없을 수도 있지만(사실 일반 건물도 없는데 메디컬 건물을 내가 굳이 구할 필요가 있을까) 의사인 친구에게는 정말 필요한 책이 아닐까 싶다. 다시 말해서 타깃층이 확실한 책이라는 의미이다. 메디컬 건물에 대한 관심이 없는 사람에게는 그리 추천해 주고 싶은 책은 아니다.

물론 대부분 세무사를 끼고 일을 할 것이다.

하지만 일반적인 자영업도 마찬가지로 모든 것을 맡겨버리기만 한다면 문제점을 찾을 수도 없을 뿐더러 더 큰 손해를 볼 수도 있는 것이 사실이다. 다른 것도 아니고 돈 관련된 것에 대해서는 적어도 건물주가 되려면 빠삭하게 알아야 하는데, 특히 메디컬 건물로 활용을 하고자 그리고 스스로 건물을 활용하고자 한다면 부가세, 양도소득세 등에 대해서 '반드시' 알아야 한다. 본인의 영업을 통해서 나오는 금액보다 배 이상 많이 나올 수 있는 요소이기 때문에 이러한 세금 처리에 있어서 철두철미하게, 세무사보다 더 많은 것을 알고 있어야 한다. 그렇지 않으면 오히려 건물이 있다는 사실 자체가 더 큰 손해로 다가올 수도 있다.

어떤 방식으로 운영할 것인가?

배우자 명의로 할 것인가? 아니면 법인으로 돌릴 것인가? 이런 부분에 대해서는 사실 누구에게 물어봐도 속 시원하게 대답해 줄 수 없다. 그리 곳 세무사 역시도 그런 부분에서 많은 지식이 없다면 섣불리 설명하기도 힘든 것이 사실이다(많은 케이스가 없으니 말이다) 적어도 이 책을 쓴 저자만큼은 그런 부분에 있어서는 예외라고 생각이 된다. 이 분의 책을 꽤나 많이 읽어보는데, 막 뭐랄까 재미있게 작성된 내용은 아니지만 구독자의 궁금한 점을 어떻게 이렇게 잘 파악했을까 싶을 정도로 정확하게 적혀있다. 이것을 읽고 세무사랑 대화를 다시 해 보는 것이 어떨까 싶을 정도로 말이다.

이 책 한 군으로 확실하게 해결할 수 있다.

책의 뒷 부분에 나와 있는 내용이다. 그렇다. 적어도 메디컬 빌딩에 대해서 고려를 하고 있는 분이 있다면 반드시 읽어야 할 필독서라고 자부할 수 있다. 해외도 그렇지만 국내에서 나름 그래도 세금 체계가 잘 잡혀 있고 물어볼 수 있는 사람이 많다고 하지만 이런 분야에서는 주변 사람들에게 속 시원히 물어보기가 힘들다(다른 사람에게 이런 고민을 한다면 배부른 고민이라고 하면서 뭔가 사달라고 하는 사람 투성일 테니 말이다) 그래서, 일단 나는 다 읽었고(잘 알지 못하는 부분도 있지만) 친구가 메디컬 건물에 입주하여 성공하는 모습을 보면 뭔가 얻어먹어볼 생각이다. 하하하...

꼬마빌딩도 어려운데 꼬마호텔이라고?

사실 말이 좋아서 꼬마빌딩에 투자하는 사람이라고 하지, 그 정도 투자할 수 있는 능력이 되면 정말 상위 1% 수준이라고 봐도 무방할 정도이다. 물론 어깨너머 배우면서 이것부터 시작한 사람은 그것을 능숙하게 할 수 있겠지만 일반적인 경우에는 절대 상상하기 힘든 투자이다. 그런데 꼭 그렇게만 생각을 하는가? 저자와 같이 생각을 조금 달리할 수 있다. 단순히 돈이 모여서 하는 투자가 아니라 '사업'이라는 측면으로 접근을 한다면? 그렇다면 일의 연장선 상에서 투자를 같이 할 수 있는 아주 좋은 기회가 되지 않을까?

우리가 투자를 하는 이유는 무엇일까?

물론 당연히 돈을 벌기 위해서이다. 어떤 이유를 대건 돈을 벌지 못하면 실패한 투자이다. 그런데 투자는 언제나 성공하지 않는다. 저자 역시도 많은 성공을 거뒀기에 이런 책을 쓸 정도로 성장을 했지만 실패했던 투자도 있다. 우린 사실 이런 부분을 좀 더 집중해서 볼 필요가 있다. 많은 과학자나 수학자들도 어떤 공식이든 법칙을 확인하기 위해서 많은 실패를 거듭하게 된다. 투자하는 방법도 물론 다양한 변수가 있지만 스스로에게 가장 유리한 공식을 만들어서 준비하는 사람이 더 성공에 가깝게 할 수 있다. 왜 주식도 본인만의 공식에 맞춰서(물론 수정을 하긴 하지만) 손절을 제대로 할 줄 아는 사람이 성공하지 않던가?(난 못해서 망했다)

결국 부동산은 입지를 봐야 한다.

발품, 아니 이제 손품도 거의 기본 베이스로 해야 한다. 흔히 아파트를 매수할 때도 하는 네이버 부동산부터 해서 디스코 등, 주변 건물 시세 등과 위치, 그리고 법적 제한까지 이해를 해야 한다. 아파트의 경우 사실 부동산으로 보자면 초보자 코스 정도라고 생각이 될 정도로 눈에 확연히 보이는데 이러한 건물은 이야기가 다르다. 하지만 이것 역시도 호텔이라는 관점으로 보면 생각이 좀 다르게 된다. 당연히 메인도로가 좋긴 하겠지만 가성비를 생각해서 한 블록, 두 블록 뒤에 있다고 하더라도 강점을 가지고 있으면 손님이 찾아오게 된다. 이러한 부분을 고려하고 발품을 팔아야 하고, 원하는 매물이 올 때 바로 계약이 가능하도록 돈과 시간, 그리고 부동산 중개인들과의 인연도 미리 만들어 두어야 한다.

저자의 컨셉 잡는 능력은 대단한 것 같다.

저자가 호텔 투자에 있어서 대단하다는 생각이 드는 것은 자신만의 철학이 어느 정도 있다는 부분이다. 메리어트, 하얏트와 같이 세계적인 호텔 체인의 경우 당연히 좋은 직원들도 많고 자본금도 많으니 얼마나 투자하느냐에 따라서 결과물이 달라지겠지만 이렇게 개인이 투자하는 경우(물론 투자자와 같이 진행한다고 적혀있다) 누군가 기획을 해야 하는 부분이 생긴다. 그런 부분을 저자가 진행하게 되는데, 단어를 가지고 콘셉트를 잡고 다른 호텔과의 차별성을 두는 부분이 굉장히 인상적이긴 했다. 그리고 또 하나 인상적인 것은 처음부터 Exit를 준비하고 진행을 한다는 점이다. 대단하지 않은가?

나도 할 수 있을까?

당연히 할 수 있다. 다만 시작하기에 앞서서 튼튼히 단련은 필요하다. 이건 어디까지나 사업의 영역이다. 단순히 '돈 잃으면 어쩔 수 없지' 라는 이야기로 진행이 되면 안 된다는 의미이다. 은행 대출 등과 각종 세금에 대해서도 어느 정도는 빠삭하게 이해하고 있어야 하며, 한국에서 동업이란 절대 하면 안 된다고 이야기를 하지만 투자는 받아야 할 수 있는 상황이 될 수도 있다(돈이 많으면 뭐...) 그럼에도 단순 건물투자보다 이렇게 하는 것이 경험치와 더불어 더 큰 이득을 가져올 수 있다는 점에서 굉장히 매력적이다. 이런 매력 속을 한 번 들여다보는 것은 어떨까?

빌딩 투자?

우리는 사실 원룸에 투자한다던가 아파트에 투자하는 것 정도도 사실 엄청나게 무리가 갈 정도로 부동산은 가격이 많이 비싸다. 아니 비싸다고 생각을 할 수 있다. 그런데 부동산의 최고 장점은 사실 가격이 아니라 대출이라고 생각이 된다. 국내에서 아파트는 지금 야당에서는 2개 가지면 악이자 나쁜 사람으로 치부하는 경향이 있기 때문에 그만큼 법을 계속 재정을 해서 곤란하게 만드는 경우가 많이 있다. 양도세를 늘리고 토지거래허가제 등을 만들어서 거주 제한을 두어 주거 이동의 자유를 침해(?) 하는 경우도 있다. 그런데 신기하게도 상업용 부동산의 경우 특별히 뭔가 법이 더 만들어지는 것이 없는 것을 알 수 있다 왜 그럴까?

이 영역은 다른 개념의 영역이다.

말 그대로 사업적 영역, 돈을 벌기 위한 영역이기 때문이다. 일단 돈이 없으면 제대로 들어오지도 못하겠지만 정보가 많이 부족해서 말 그대로 '하던 사람만 하는' 그들만의 리그이다. 물론 아파트로도 충분히 돈을 벌 수 있는 기회는 있다. 하지만 항상 세금 문제로 골머리를 앓고 있기도 하고, 결국 상업적으로 안정적으로 벌 수 있는 것은 빌딩 투자라고 생각이 된다. 빌딩은 아무나 사는 것이냐고? 사실 아무나 살 수 있다. 심지어 대출도 잘 나온다. 생각하기에 따라서는 아파트 투자보다 더 쉬울 수도 있다. 물론, 대부분은 그렇지 않지만...

무작정 사는 것은 정답이 아니다.

과거 빌딩 가격이 명확하지 않을 때는 무작정 좋은 위치의 빌딩을 매수해서 가지고 있으면 대대손손 먹여 살릴 수 있는 금액이 나왔다. 대출도 잘 나온 데다가 임차인이 주는 월세와 지가 상승에 따른 차익도 상당해서 거의 손해보지 않고 계속 가지고만 있어도 효자노릇을 했던 것이 사실이다. 그런데 이제 이런 책과 같이 일반적인 사람들도 그 틈새를 이해하기 시작했다. 거기다가 프롭테크의 발달로 인해서 주변의 빌딩이 어떤 식으로 언제 판매가 되었는지도 확인이 가능하며, 어떤 법적 문제가 있는지에 대해서도 임장을 다녀보면 확인이 가능하다. 정보가 점점 공유되는 폭이 늘어나고 있다는 점이다. 이런 상황에서 빌딩 투자가 성공하려면 바로 '차별화'가 필요하다.

이 책은 어쩌면 재테크 관련 책이 아니다.

자세히 읽어보면 읽어볼수록 재테크가 아닌 빌딩 '디자인' 책과 같다는 생각이 든다. 무엇보다도 나와 있는 사례들이 그전에는 그리 주목받지 못했던 빌딩이었는데 이제는 사람들의 머릿속에 깊게 각인이 될 수 있는 요소를 갖고 있다고 한다. 단순히 시각적인 효과뿐만 아니라 오감을 자극할 수 있는 디자인들이 들어감에 따라서 집객을 할 수 있는 부분이 늘어나고 있는데 이에 따라서 리모델링 등을 할 때 어떤 사람이 디자인을 했는가도 그 건물의 값어치를 좌지우지할 수 있다. 심지어 아이유가 산 건물, 서장훈이 산 건물과 마찬가지로 유명인이 산 건물은 그 이름값을 한다는 느낌도 있다. 다른 곳보다 가격이 더 상승할 요소가 많이 있다는 것이다. 이런 것들이 사실 '스토리'가 되는 것이고 그로 인해서 빌딩의 값어치를 상승시킬 수 있다(우리가 이런 것을 쉽게 하긴 어렵겠지만 디자인은 바꿔볼 수 있지 않은가)

나도 내 빌딩을 가지고 싶다.

책을 읽는 내내 나의 미래에는 꼭 '빌딩주'가 되어서 월세를 받고 싶다는 생각을 했다. 월세를 받는 안정감도 분명 한 몫하겠지만 뭔가 빌딩을 가질 수 있다는 그 행복감이 꼭 느껴지기 때문이다. 그렇다고 무작정 매수만 해서 돈도 안 되는 것을 가지고 싶지는 않다. 그러니 어떻게 빌딩을 바라봐야 하는지, 법적으로는 어떤 것이 있는지는 기본으로 장착을 해야 한다고 생각된다. 빌딩 건물주의 생각이 1이라도 있다면 반드시 읽어봐야 할 필독서가 아닌가 생각이 된다.

젠트리피케이션이 무엇인지 아는가?

간단하게 설명을 하자면 상권이 형성되면서 소위 '잘 나가는 상권'이 되면 상권을 만들어낸 상인이 오히려 월세 등의 상승으로 인해서 쫓겨나는 현상을 의미한다. 얼마 전 백종원 대표가 예산 시장을 살려보기 위해서 다양한 노력을 통해서 상권을 부흥시켜 놓았으나 어이없게도 기존에 있던 상인들을 쫓아내고 직접 들어오는 사람이 있기도 했으며 상가의 월세 비용을 급격하게 늘리기도 했다. 도의에 어긋나는 일이라고 많은 사람들이 비난했지만, 글쎄...? 비난을 하더라도 그들이 콧방귀나 뀔까? 상권이 만들어져서 내가 돈을 더 벌 수 있는 상황이 되었는데 안 올린다고? 그건 어쩌면 바보라고 거꾸로 놀림을 받아야 하는 상황이 아닐까 싶다.

그렇다면 상인들은 결국 재주만 부리다가 끝나는 것일까?

아니다. 책의 제목과 같이 조금 바꿔서 세계관을 가질 수 있었으면 한다. 레버리지 서클은 상인이라고 대출이라는 측면에서 무지하고 건물을 '사서 하는 것이 아니라 임대해서 해야 나중에 실패해도 빠져나가기 쉽다' 라고 하는 고정관념에서 벗어나야 한다고 말을 하고 있다. 우리가 상가를 매수하면서 가장 걱정되는 부분은 바로 '콘텐츠가 없다'라는 것이다. 그런데 내가 직접 창업을 하는 사람이라고 한다면 이러한 부분에 있어서 자유롭다. 그래서 많은 상인들에게 '돈이 좀 벌리면 상가를 사라'라고 말을 한다. 특히 자신의 업종이 확실하다면 말이다.

우리는 하나의 상가, 하나의 업종만 할 수 있는 것이 아니다.

저자는 부동산 관련 업을 하면서 의외로 사람들이 상가에 투자하는 것을 너무 어렵게 생각하고 있다는 것을 알 수 있었다고 한다. 아파트 투자를 그래도 몇 번 해 본 나조차도 생각조차 해 본 적이 없었는데 의외로 여러가지 방법이 있다는 것도 알 수 있다. 저자의 화려한(?) 투자 결과는 책의 마지막에 하나씩 나오는데 그렇게 투자를 해서 성공시킬 수 있다는 것을 보여줄 수 있다면 참 뿌듯하겠다는 생각이 든다. 그리고 마음에 맞는 사람과 같이 투자하는 방법도 있다. 물론 동업이 상당히 리스크가 있지만 정확한 계약서와 더불어 서로 간에 윈윈이 될 수 있도록 하는 방향을 모색하면 못할 것도 없다고 한다. 애초에 뭐든 고정관념 때문에 하지 못한다고 하면 할 수 있는 것이 없지 않은가.

이자를 걱정하고 있는가?

인생을 살다보니 가장 많이 듣는 말이 남의 돈으로 뭔가 하면 안 된다는 이야기다. 우리가 은행에서 대출을 받는 것도 모두 남의 돈으로 무엇인가를 하는 것이다. 사람에게 빌리거나 제2, 제3 금융권에서 빌리는 것만이 잘못되었다고 하는 것도 좀 이상한 것 같다. 상황에 따라서는 그렇게 해야만 해결이 가능한 일도 있다. 우리 인생이 항상 장밋빛 미래만 있는 것이 아니니 말이다. 그렇지만 그런 대출의 이자가 무서워서 시작을 못한다면 정말 할 수 있는 것이 없다. 좋은 레버리지는 이러한 레버리지를 통해서 더 큰 이익을 얻는 것이다. 계산을 했을 때 이자를 뛰어넘는 이득을 가져올 수 있다면 왜 마다만 해야 하겠는가?

자영업이 현재 많이 힘들다.

오프라인과 온라인의 모호한 경계선이 되어버린 상황도 어렵고 남과 다르지 않으면 성공하기 힘든 세상이기도 하다. 반대로 생각해 보면 뭔가 내세울 것이 있고 자신이 있으며 경험도 있다면 어디에서도 성공이 가능하다는 이야기다. 서울부터 광주까지 다양한 지역에서 성공을 거듭한 라라브레드를 보면서 스스로 입지를 보는 눈과 더불어 성공으로 가는 길에는 반드시 건물을 매수해서 내가 '건물주'로 거듭나야 한다는 것을 거듭 설파하는 책이다. 읽고 있다 보면 그동안 왜 내가 건물에는 관심이 없었는지 반성을 하게 되며 한편으로는 어떤 콘텐츠를 통해서 성공을 모색할 수 있을까 고민도 해 본다.

조물주 위에 건물주

이런 이야기를 가끔 들었을 것이다. 많은 사람들이 뭔가 TV에서 보는 악덕 건물주에 대한 환상(?)에 많이 젖어있어서 그런 것일까? 건물주를 부러워하면서도 그들이 너무 돈을 날로 먹고 있다고 생각하는 사람이 많다. 건물주가 되면 모든 것이 편해지고 한다는 것 같은데, 왜 그렇게 부러워하면서 건물주가 될 생각은 해 보지 않은 것일까? 그렇게 좋은 것이라면 전재산을 털고 빚을 풀로 당겨서라도 건물을 사서 떵떵거려야 하는데 말이다. 한편으로는 건물이 있어도 세입자 때문에 골치가 아프다는 사람들 투성이기도 하다. 본인도 세입자라고 하면 요구 사항이 많았을 텐데 그런 사람을 여럿 상대하는 것도 쉽지 않은 선택일 수 있다. 뭐든 다 빛과 어둠이 있는 법이다.

상가에서 가장 큰 문제는 바로 공실이다.

아무리 상가가 좋아도 공실이 된 상태로 계속 진행이 되면 어쩔 수 없이 가격을 낮추던지 해야 한다. 물론 딱 정확하게 수요와 공급이 이루어지는 것이 아니라서 언제든 공실에서 만실로 바꿀 수도 있지만 공실이 늘어나고 있다는 것은 분명 상권의 변화가 있다는 의미이다. 건물을 가지고 있는 사람의 경우 여러 방향으로 모색할 수 있는 부분도 있지만(통임대 등) 상가 하나 두개 가지고 있는 사람의 경우 이러한 전략이 어려울 수 있다. 그렇다고 테넌트를 항상 부동산 등에만 내주는 것도 금액 상승을 방해하는 요소이다. 그저 앉아서 남들이 임대해 주는 곳이라면 문제가 없지만(애초에 그런 곳은 이런 책도 필요 없겠지만) 그런 곳이 아니라면? 스스로 마케터가 되어야 한다.

상가주라도 소비자의 입장이 되어야 한다.

내 건물에 스타벅스가 들어온다는 상상을 해 보자. 개인적으로는 상상만 해도 너무 행복한 일인데 정작 스타벅스가 들어왔다고 해서 월세가 상승되는 것은 매우 미비하거나 거꾸로 내려가는 경우가 많다. 핵심 테넌트이기 때문에 가격을 높게 받을 수도 없고 본사에서 이미 정해져서 내려오는 상황이라 가격 흥정도 어렵다. 그러니 건물을 매도해야 하는 상황이 아니라 주구장창 가져가야 하는 경우 스타벅스+알파가 필요한 상황이 된다. 물론 스타벅스 건물주라고 하는 엄청난 메리트가 이런 부분을 다 상쇄해 주지만 말이다.

공실이 늘어나고 있다면?

그러면 재정의가 필요하다. 이 책에서도 나온 다양한 케이스에 빗대어서 현재 어떤 업종이 뜨고 어떤 업종이 지고 있는지, 그리고 어떤 부분을 보완하면 좀 해결이 될 수 있는 요소가 있는지, 그리고 공실 외에 MD 부분도 다시 정리해 볼 필요가 있다. 혐오 시설이 뭔가 있어서 다른 업종이 들어오지 못하고 있는 것은 아닌지 말이다. 건물주라고 해서 뒷짐지고 앉아있으면 사람들이 저절로 오는 세상이 지났다. 상가 건물들도 점차 정보가 누적이 되고 공유되기 시작하면서 누구나 알 수 있는 내용들도 늘어났다. 이제는 건물주 스스로 변화가 필요하다는 의미로 보인다.

내 상가에 커피숍 유치하는 것이 최선일까?

아마 많은 건물/상가주 분들이 이러한 생각으로 이 책에 접근할 것이다. 스스로 MD가 되어볼 수도 있지만 그 역시 많은 공부가 필요한 것도 사실이다. 하지만 건물주가 심심해서 된 것이 아니라면 우리는 학습이 필요하다. 특히 이 책에 나와 있는 많은 내용 중에 상가에 어떤 업종에 적합할 지에 대해서 고민하는 부분을 내 것으로 습득해야 할 필요가 있다. 반대로 창업을 생각하는 사람에게도 꼭 추천할 만한 책이다. 무엇보다 좋은 건물주와 만나서 계약을 맺는 것도 중요한데 이러한 접근 방식을 이해해 주는 사람을 만나야 가게도 롱런할 수 있지 않을까?

한동안 교육부서에서 일을 하면서 신입사원들의 솔직한 이야기를 많이 들었다.

일단 해가 지나면 지날수록 정말 눈에 띄게 승진에 대한 욕심이 있는 사람이 없다. 거의 모든 신입사원들이 가늘고 길게만 고려를 하고 있고(결코 나쁘다고 말하는 것이 아니다. 나 역시 그렇게 생각을 하고 있으니 말이다) 워라벨이 나쁘면 언제든지 회사를 뛰쳐나갈 준비를 하고 있다. 아직까지 해 보지 않아서 좋은지 나쁜지 알 수 없는 이직이라는 것에 대해서도 정말 긍정적으로 생각을 하고 있다. 실제로 내가 다니는 대학원에서 많은 사람들이 이직을 하는 것을 보면 우리도 분명 그런 세대를 지나가고 있다는 생각도 든다(그냥 내가 못했을 뿐) 결론적으로는 앞으로 들어오는 대부분의 신입사원들은 '어차피 회사에서 나를 먹여 살려주지 않으니 이용을 해야겠다'라는 마인드로 대부분 입사를 하게 된다는 것이다. 이런 생각이 없어지려면 그만큼 연봉이 엄청나게 오르던가 해야 할 텐데 최근 회사가 뒤숭숭한 이유는 분명 이런 임금 문제겠지. 숫자놀음만 좋아하는 회사 회계 부서의 이야기를 들어보면 인건비로 인해 깎일 많은 부분에 대해서 걱정을 할 테고 생각보다 오르지 않은 임금 때문에 나가는 사람은 늘어나고. 악순환의 반복이라고나 할까?

나는 최근 투자하는 것 중에 가장 안정적인 투자처로 부동산을 꼽고 싶다.

정말 어지간한 투자는 다 해본 것 같은데 코인도 주식도 변동성이라는 측면에서 보자면 정말 꽝이다. 내가 언제든지 넣고 빼고 할 수 있지만 반대로 다른 사람도 동일하게 가능하기 때문에 쳐다보지 않고 있으면 손절도 어렵고 천년만년 오를 것도 아니기 때문에 언젠가 하락장세가 오면 손절을 하지 않을 경우 계속 가지고 가게 된다. 소위 '존버' 가 되는데 그 돈이 여유돈이라면 크게 문제가 안되지만 그렇지 않다면 결국 시간을 이기지 못하게 된다. 그런 점에 있어서는 자동 존버가 되지만 결국 상승이 미세하게나마 되는 부동산 쪽이 좀 더 안정적이지 않을까? 물론 이것도 천년만년 오르지만은 않지만 적어도 물가 상승률 이상의 성과를 보여주긴 한다. 지금까지의 통계를 보면 말이다.

한동안 아파트 투자가 붐이었다.

지금도 조금 꺽이긴 했지만 신규 아파트의 인기는 하늘을 찌른다. 경쟁률 100:1은 정말 일도 아니게 높게 형성이 되고 많은 사람들이 분양으로 당첨되기를 기원한다. 내가 4년 전에 분양을 받았는데 그때도 지금 같았다면 아마 엄두도 못 냈을 거 같기는 하다. 저자는 직장인 신분으로 30대에 건물주가 된 사람이다. 뭐, 그런 사람 주변에 있을 수 있다. 하지만 그런 사람 중에 이렇게 글을 써서 남기는 사람으 몇 되지 않는다. 그래서 재테크 서적 중에 간간히 나오면 재미있게 읽을 수 있는 분야이기도 하다. 회사 높은 직위를 갖더라도 이렇게 부동산으로 승부를 봤던 사람들보다 더 많은 돈을 가지고 있는 사람을 거의 본 적이 없어서 말이다. 어찌 됐건 저자는 아파트 투자보다는 실질적으로 계속 돈이 들어오는 다른 투자를 권하곤 한다. 지금 이 시기에 딱 맞는 투자법이 아닌가?

대출을 무서워하지 말라.

사실 대출은 적어도 내가 대출을 받는 동안에는 특별한 이슈가 아니라면 무작정 회수를 하는 경우도 드물다, 매 년 갱신하는 시스템이라면 갱신 때 일정이상 갚으라고 하는 경우는 있어도 중간에 갑자기 갚으라고 하는 경우는 없다. 그래서 대출을 받아 이자를 내기는 하지만 그 시간을 활용해서 더 많은 금액을 벌 수 있다면 당연히 대출은 최대치로 받는 것이 맞다고 본다. 어쩌면 부동산 투자에 있어서 얼마나 큰 레버리지를 활용할 수 있는 가가 수익의 큰 영향을 주는 요소라는 생각이 든다. 이 책에서 나오는 좋은 빚과 나쁜 빚을 보면서 나는 어떤 빚을 안고 있는가를 한 번 고민해 볼 수 있었고 앞으로도 대출을 무서워하지 않을 생각이다(나에게 은행이 안 빌려줘서 문제만...ㅠㅠ)

부동산 투자의 꽃은 결국 건물을 새로 짓거나 리모델링을 하는 것이다.

개인적인 버킷리스트이긴 하다. 언젠가 건물을 사서 그 건물을 리모델링하거나 다시 새로 짓는 것인데 혹자의 말에 의하면 10년은 늙는다는 이야기도 있다. 내가 원하는대로 되지 않아서 그렇겠지. 그런데 그렇게 돼서 심각한 부실만 아니라고 하면 나름의 만족도가 분명히 있을 것이라 생각이 든다. 지금도 가끔 네이버 부동산 어플을 켜서 그런 건물을 찾아보곤 한다. 허름하지만 내가 리모델링을 하면 크게 성공할 수 있을 법한 위치의 건물 말이다. 그러기 위해서 계속적으로 임장도 다니고 있고 부동산도 가끔씩 들어가서 물어보곤 한다. 저자는 분명 나보다 더 많은 노력을 했을 것이다. 그렇기 때문에 이제는 경제적인 자유를 얻고 편안하게 투자를 할 수 있을 것이다. 부럽다. 부럽지만 나도 할 수 있을 것 같다. 하고 싶고 그렇게 할 것이다. 이렇게 계속 다짐하면서 마지막 페이지를 덮는다.

나도 빌딩주가 되고 싶다!

뭐 말로만 이렇게 해서는 안 되겠지? 그래서 책을 이것저것 사 모아보고 있는데(물론 책을 산다고 해서 저절로 빌딩을 살 수 있었다면 좋겠지만 현실적으로 가능한지 타진하기 위해서?) 읽어보면 볼수록 이 과정을 어떻게 극복했는지 신기하다. 물론 무소불위의 권력을 가진(듯한) 건물주가 되는 과정이 쉽다면 정말 개나 소나 다 하겠지만 읽어보면 볼수록 왠지 어렵다. 그래도 그 많나 가치가 있는지 많은 사람들이 실행한다. 특히 연예인들 건물주 되는 거 보면 엄청 쉽게 되던데 나는 어떻게 안되나?

사실 뭐든 준비가 필요하다.

건물주가 도깨비 방망이처럼 휘두르면 짠하고 나타나는 것이 아니다. 그것에 대한 제반 법률을 공부를 해야 하고 많은 임장을 통해서 그 건물의 가치가 얼마나 되는지 그리고 그 가치를 찾고 어떻게 흥정을 하는지를 초반에 고민을 해야 한다. 이런 부분을 사실 대신해 주는 곳이 바로 컨설팅업체인데, 공인중개사들과 마찬가지로 컨설팅 비용을 지불한다기보다는 계약이 돼서 나오는 수수료를 기준으로 일을 하기 때문에 어떻게 하든 계약이 될 수 있도록 말하기 마련이다. 내 돈을 허투루 쓰고 싶지 않다면 이런 경우도 걸러내야 한다. 그런 것을 생각하면 책을 쓴 사람을 찾아가서 컨설팅을 받는 것도 하나의 방법이다(책을 좀 감명 깊게 읽었다면?) 물론 이렇게 이름이 알려진 사람은 가격이 비싸겠지만 일생에 가장 큰돈을 들여서 하는 것인데 그 정도 못할까? 그만큼 시작부터 차근차근 준비가 필요하다.

흥정을 해서 매수를 했다면? 이제 공사를 시작해야 한다.

건축사와 시공업체 등과의 여러 부분에 있어서 싸움 아닌 싸움을 해야하고 솔직히 읽으면서 가장 짜증이 났던 주변에 클레임 거는 사람들(물론 이해는 한다. 하지만 정도가 있어야 하고 그것에 대한 보상도 할 용의가 있지만 여기 나오는 진상들은 정말 아우 ㅋㅋㅋ)을 해결해야 한다. 이것도 나 스스로 할 수 있지만 정신건강에 해롭다고 하면 대체자를 활용할 필요도 있다. 그렇게 생각을 해보면 예비비로 꽤나 많은 금액을 놔둬야 하는 것은 아닌가 생각이 된다. 리모델링이라면 몇 개월, 신축이면 거의 1~2년 정도의 시간이 흐를 텐데 왠지 모르게 조바심도 나고 주변 시선에서 빨리 탈출하고 싶은 생각도 많이 들 것 같다. 이때가 어쩌면 가장 심적으로 힘든 시기가 아닐까?

드디어 완성이 되면 세입자를 들이게 된다.

물론 건물을 사기 전부터 미리 준비를 해야하겠지만 세입자를 들이는 데 있어서 스스로의 영업/마케팅 능력을 발휘할 필요가 있다. 단순히 공인중개사가 모든 것을 해준다는 생각을 할 수도 있는데 요즘에는 할 수 있는 방법이 굉장히 여러 가지로 바뀌면서 여러 방법을 활용해야 한다. 물론 이렇게 새로 꽃단장 한 곳은 특별히 마케팅을 하지 않아도 충분히 할 수 있지만 일단 스스로 공부를 한다는 생각으로 장점을 홍보할 필요가 있다고 생각을 한다. 이것도 단순히 방을 내주고 임대료만 받는 것이 아니라 하나의 사업이라고 생각을 한다면 당연히 해야 할 부분이기도 하다. 조물주 위에 건물주라고 하지만 건물주라고 무조건 앉아서 돈만 버는 것은 아니다.

부동산 재테크는 왜 그렇게 국가에서 막을까?

지금 생각해 보면 참 의아하긴 하다. 사실 투기와 투자를 구분할 수 있는 방법은 난 잘 모르겠다. 그리고 집을 사면서 이 집이 떨어질꺼라고 생각하고 집을 사는 경우가 몇이나 있을까? 당연히 앞으로 오를 것이라 생각하고 사는 경우가 대부분일 것이다. 그거 아니면 전부 임대를 해야 하는데 지금 국가에서 그렇게 좋아하는 임대를 전부 국가 돈으로 할 수 있어서 이런 이야기를 하는 것일까? 솔직히 너무 한심스럽다. 국가는 사실 거대한 정부가 필요한 것이 아니라 어느 정도 작은 정부를 지향하여 큰 틀 안에서 문제만 없다면 시장 스스로가 움직이게 하는 것이 맞다. 무슨 철학인지 모르겠지만 뉴스에 나올 때마다 새로운 법을 만들어 내고 있으니 정말 바보들이 따로 없는 것 같다. 이렇게 부동산으로 임대사업을 하는 사람이 있어야 결국 시장은 안정되지 않는가? 현실이 암흑인데 뭘 장밋빛 미래를 기대하라고 하는 것일까? 개인적으로 책을 마무리하면서 이렇게 빌딩 하나에도 많은 공을 들이고 노력하는 사람들이 많은데 왜 이 업을 단순히 '공짜로 돈 버는 사람'이라는 이미지로 도매금을 하는지 알 수가 없었다. 내가 정치인이 아니기 때문에 이렇다 하게 할 수 있는 것은 없지만 적절한 공급을 통해서 수요를 일정하게 유지했다면 과연 이런 상황까지 왔을까라는 생각을 한다. 어쨌든 책은 재밌다! ㅋ

요즘은 초등학생도 장래희망이 건물주인 세상이다. 그만큼 선망(?)의 직업이라고 볼 수 있는데, 과연 우리 김 부장님은 그 대열에 합류하기 위해서 어떤 일을 했을까? 사실 최근 뉴스에도 자주 나오듯 연예인들의 부동산 매입이 너무 당연시 하게 나온다. 그들의 사생활이 없는 것 같다는 느낌이 들기도 하지만 언제 그런 많은 돈을 벌어서 그렇게 부동산에 투자를 하고 있는지 모르겠다. 근데 그냥 부러워만 하면 아무 의미 없지 않은가? 하지만 내가 버는 돈은 그들이 비해서 월등히 적으니 생각을 다시해 본다. 아파트나 빌라 투자라면 그래도 할 수 있겠는데 과연 빌딩 투자는 내가 살고 있는 세상에서 가능한 일이긴 한가?

그런데 살다보니 가능할 수도 있다는 생각을 했다. 대출이건 뭐건 불가능할 건 또 뭐가 있나? 라는 생각에 찾아보니 이미 지어진 건물 중 외관 디자인도 내맘에 들지 않을 뿐더러 맘에 들더라도 그건 가격이 어마어마하다. 그런데 진짜 이 건물의 가격이 이정도인가? 사실 이 바닥이 좁기 때문에 어쩌면 내가 모르는 무언가가 있을 수도 있을 것이라 생각했다. 그것이 바로 이 책의 시작이라 볼 수 있다. 건물을 살 생각만 했지 누가 있는 건물을 부시고 새로 지을 생각을 했을까? 말은 쉽지만 그 과정이 너무 힘들고 복잡해서 선뜻 나서지 못했을 것이다. 그런데 이 책을 읽고 보니 그렇게 어렵기만 한 것은 아닌 것 같다.

사실 건물을 짓는 것이 근본적으로 어려운 까닭은 건축사와 시공사를 믿을 수가 없어서라고 말을 해도 과언이 아니다. 물론 싸고 튼튼하게 좋은 재료로 짓는 것이 가장 좋겠지만 마치 빠르게 천천히 하라는 의미와 같이 싸고 좋은 것은 정말 없다고 봐도 무방할 것이다. 더군다나 내가 건축에 대해서 뭘 알고 있어서 그들의 말을 거역할 수 있을까? 그렇게 되면 건축주 입장에서는 무조건 싸게 하는 것을 원할 수 밖에 없다. 건물은 짓고 싶은데 공부하기는 싫고 그런 아이러니에 빠져있기 때문에 시작조차 하지 않는 것이 아닐까? 조금은 어려울지 모르지만 건축 관련 공부를 해 나가면서 그것을 같이 Co-work 할 수 있는 건축사와 시공사를 만나면 훨씬 싸게 건물을 지을 수 있다. 다만 그 방법은 책에서도 나와있긴 하지만 스스로 터득해야 하는 부분이 다소 어려운 문제라고나 할까?

나중에는 건축주가 아닌 건물주가 되어 여러 업종을 모집하게 될 것이다. 이 떄는 스스로의 감도 필요한 부분이긴 한데, 주변을 계속 돌아다니고 확인하면서 주변에 어떤 영업점이 들어와야 효율이 가장 높을지 스스로 판단해야 한다. 금전적인 거래가 들어가면 계약서 작성 시에도 주의할 점이 너무나 많으며 항상 갑을 관계라고 생각한 관계가 생각보다는 서로 신경 써야 할 것들이 너무나 많은 관계라는 것도 알 수 있을 것이다. 갑이라고 해서 항상 떵떵거리기만 하는 것은 아니지 않은가? 그래서 건축과 마찬가지로 이 부분도 건물주 스스로 공부를 해야 하지 않을까 생각된다.

일련의 과정에 힘들다면 힘들고 귀찮다고 하면 귀찮을 수 있다. 하지만 건물주가 되는 것이 그렇게 쉬웠다면 누구나 했을 것이다. 부모님께 물려받은 것이 아니고서야 건물주가 되려면 최대한 아껴서 해야 하는 부분인데 이런 과정들을 거쳐서 자신만의 꼬마빌딩을 얻어내면 더 노력하고 알아가려고 하지 않을까? 개인적으로는 어느정도의 돈만 충족되면 이와같은 빌딩건축을 실제로 진행을 하려고 한다. 머지않아 할 수 있을꺼라 생각하지만 그때 다시 이 책을 펴서 건물주의 마음을 이해할 수 있었으면 좋겠다.