내 상가/건물에 어떤 업종이 적합할까

 

내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까?

2020년 초 시작되었던 코로나19는 우리 생활의 많은 부분을 바꿔놓았다. 우리 일상은 새로운 형태로 변하고 있고, 특히 상업용 부동산 시장은 더욱 빠르게 변하고 있다. 금리 불안정성, 원자재 비용의 급등, 인건비 상승으로 인해 건축비가 과거 5년 전과 비교했을 때 2배 이상 올랐고, 여기에 건설 경기 불황으로 부동산 PF 시장이 위축되면서 대형 건설사조차 위험하다고 한다. 뿐만 아니라 그동안 적체된 상업용 부동산의 공실 문제와 더불어 코로나19를 겪으면서 소비자들의 트렌드가 변화하는 등 상업용 부동산에서는 이제 새로운 접근의 필요성이 더욱 커지고 있다. 적절한 업종 구성과 좋은 임차인은 부동산의 가치에 직접적인 영향을 미친다. 그러나 건설, 시행사는 장기적이고, 안정적인 활용보다는 고가 분양에 중점을 두는 실정이다. 중소 규모의 상가 소유자나 창업자를 위한 상권 분석에 대한 정보는 희소할 수밖에 없는 이유다. 이 책은 우리가 흔히 접하는 상권과 신도시의 상가, 구분상가에 어떤 업종을 유치할 때 건물과 상가의 가치가 상승할 것인지 알 수 있는 흔치 않은 책이다. 수십 년간 현장 상권 분석 전문가로 활동해온 지은이가 발로 뛴 상권 조사와 건물주, 임차인의 실제 니즈를 반영한 생생한 업종 분석 등을 풍부한 사례와 함께 담았다. 상가 시행을 준비하는 개인, 법인(건설사)과 상가를 소유하거나, 매수를 염두에 둔 분, 구분상가에 투자한 분, 점포형 창업을 준비하는 분이나 프랜차이즈 본사, 관련 컨설팅을 하는 이들에게 상권과 상가에 대한 인사이트를 줄 수 있는 상권 분석, 상가 MD의 바이블과 같은 책이 될 것이다.

저자

박균우

출판

두드림미디어

출판일

2024.02.07

 

 

조물주 위에 건물주

이런 이야기를 가끔 들었을 것이다. 많은 사람들이 뭔가 TV에서 보는 악덕 건물주에 대한 환상(?)에 많이 젖어있어서 그런 것일까? 건물주를 부러워하면서도 그들이 너무 돈을 날로 먹고 있다고 생각하는 사람이 많다. 건물주가 되면 모든 것이 편해지고 한다는 것 같은데, 왜 그렇게 부러워하면서 건물주가 될 생각은 해 보지 않은 것일까? 그렇게 좋은 것이라면 전재산을 털고 빚을 풀로 당겨서라도 건물을 사서 떵떵거려야 하는데 말이다. 한편으로는 건물이 있어도 세입자 때문에 골치가 아프다는 사람들 투성이기도 하다. 본인도 세입자라고 하면 요구 사항이 많았을 텐데 그런 사람을 여럿 상대하는 것도 쉽지 않은 선택일 수 있다. 뭐든 다 빛과 어둠이 있는 법이다.

 

상가에서 가장 큰 문제는 바로 공실이다.

아무리 상가가 좋아도 공실이 된 상태로 계속 진행이 되면 어쩔 수 없이 가격을 낮추던지 해야 한다. 물론 딱 정확하게 수요와 공급이 이루어지는 것이 아니라서 언제든 공실에서 만실로 바꿀 수도 있지만 공실이 늘어나고 있다는 것은 분명 상권의 변화가 있다는 의미이다. 건물을 가지고 있는 사람의 경우 여러 방향으로 모색할 수 있는 부분도 있지만(통임대 등) 상가 하나 두개 가지고 있는 사람의 경우 이러한 전략이 어려울 수 있다. 그렇다고 테넌트를 항상 부동산 등에만 내주는 것도 금액 상승을 방해하는 요소이다. 그저 앉아서 남들이 임대해 주는 곳이라면 문제가 없지만(애초에 그런 곳은 이런 책도 필요 없겠지만) 그런 곳이 아니라면? 스스로 마케터가 되어야 한다.

 

상가주라도 소비자의 입장이 되어야 한다.

내 건물에 스타벅스가 들어온다는 상상을 해 보자. 개인적으로는 상상만 해도 너무 행복한 일인데 정작 스타벅스가 들어왔다고 해서 월세가 상승되는 것은 매우 미비하거나 거꾸로 내려가는 경우가 많다. 핵심 테넌트이기 때문에 가격을 높게 받을 수도 없고 본사에서 이미 정해져서 내려오는 상황이라 가격 흥정도 어렵다. 그러니 건물을 매도해야 하는 상황이 아니라 주구장창 가져가야 하는 경우 스타벅스+알파가 필요한 상황이 된다. 물론 스타벅스 건물주라고 하는 엄청난 메리트가 이런 부분을 다 상쇄해 주지만 말이다.

 

공실이 늘어나고 있다면?

그러면 재정의가 필요하다. 이 책에서도 나온 다양한 케이스에 빗대어서 현재 어떤 업종이 뜨고 어떤 업종이 지고 있는지, 그리고 어떤 부분을 보완하면 좀 해결이 될 수 있는 요소가 있는지, 그리고 공실 외에 MD 부분도 다시 정리해 볼 필요가 있다. 혐오 시설이 뭔가 있어서 다른 업종이 들어오지 못하고 있는 것은 아닌지 말이다. 건물주라고 해서 뒷짐지고 앉아있으면 사람들이 저절로 오는 세상이 지났다. 상가 건물들도 점차 정보가 누적이 되고 공유되기 시작하면서 누구나 알 수 있는 내용들도 늘어났다. 이제는 건물주 스스로 변화가 필요하다는 의미로 보인다.

 

내 상가에 커피숍 유치하는 것이 최선일까?

아마 많은 건물/상가주 분들이 이러한 생각으로 이 책에 접근할 것이다. 스스로 MD가 되어볼 수도 있지만 그 역시 많은 공부가 필요한 것도 사실이다. 하지만 건물주가 심심해서 된 것이 아니라면 우리는 학습이 필요하다. 특히 이 책에 나와 있는 많은 내용 중에 상가에 어떤 업종에 적합할 지에 대해서 고민하는 부분을 내 것으로 습득해야 할 필요가 있다. 반대로 창업을 생각하는 사람에게도 꼭 추천할 만한 책이다. 무엇보다 좋은 건물주와 만나서 계약을 맺는 것도 중요한데 이러한 접근 방식을 이해해 주는 사람을 만나야 가게도 롱런할 수 있지 않을까?