부동산 부자가 되는 대출의 비밀

 

부동산 부자가 되는 대출의 비밀

우리가 사는 현대 사회는 자본주의 사회다. 자본주의 사회에서는 대출을 이용하는 사람과 이용하지 못하는 사람의 격차가 점점 벌어질 수밖에 없다. 대출을 잘 활용할 줄 알아야 자본주의 사회에서 빠르게 부자가 될 수 있다. 인플레이션으로 우리가 아무런 행동을 하지 않았음에도 우리가 가진 화폐의 가치는 하락하기에 움직여야만 한다. 은마아파트 시세로 생각해보자. 2009년에는 10억 원이면 은마아파트 35평을 구입할 수 있었다. 그런데 현재는 동일평수가 24억 원 정도다. 15년 만에 가격이 2배가 넘게 오른 것이다. 10억 원도 적은 돈은 아니기에 만약, 2009년에 대출을 받아서 은마아파트를 구입했다면, 대출을 50%까지 받는다고 가정했을 때, 내 돈 5억 원만 있어도 가능했을 것이다. 그러나 지금은 같은 조건이라 해도 내 돈 12억 원이 필요하다. 결국 과거에는 5억 원만 있으면 대출 5억 원을 받아서 은마아파트의 주인이 될 수 있었을 것이고, 지금까지 보유하고 있었다면 15억 원 넘는 시세 차익을 볼 수 있었을 것이다. 이처럼 대출을 활용하면 내가 가지고 있는 현금 자산에 비해서 훨씬 높은 가치의 부동산을 구입할 수 있다. 자본주의 시대에서는 준비한 자와 공부한 자만이 부자가 될 수 있다. 지금 바로 시작해야 한다. 대출에 대해 잘 알게 되면, 자신이 가지고 싶은 부동산을 좀 더 효율적인 가격, 적절한 타이밍에 구할 수 있을 뿐만 아니라, 내가 매수할 수 있는 부동산의 범위가 넓어지면서 최상의 결정을 내릴 수 있다. 이런 대출을 폭넓게 활용하면 자산을 증식할 수 있다.

저자

이훈규

출판

매일경제신문사

출판일

2024.02.15

 

아니, 대출도 공부를 해야 해?

우리는 대출이라는 것에 대해서 그저 은행에 가서 돈을 빌려서 활용하는 것을 의미한다고 생각한다. 물론 그 대전제에 틀린 것은 없다. 하지만 사람마다 모두 신용등급이 다르기도 하지만 법적으로 인정해 주는 담보나 신용이 차이가 있어서 모든 사람들이 서로 다른 결괏값을 가지게 된다. 심지어 반대의 입장에서 개인이 여러 군데를 돌아다니다가 보면 금액이나 금리가 천차만별인 것을 알 수 있다. 최근에는 플랫폼에서 한 번에 볼 수 있으니 그 얼마나 편해지지 않았는가? 그럼에도 감춰진 것들이 많이 있으니 공부할 것이 많다. 그렇지 않은가?

 

특히 대출이 많이 필요한 것은 부동산일 것이다.

아마 우리 일생을 살면서 가장 큰돈을 투자하는 것이 부동산이라고 생각이 된다. 그런데 정부 정책은 거의 아파트에만 집중이 되어 있다. 그래서 뭔가 정책이 오락가락할 때마다 아파트를 가지고 있는 사람들 뿐만 아니라 비슷한 형태의 거주(생숙, 도생, 오피스텔 등등)의 수요가 크게 흔들리게 된다. 많은 사람들이 아파트를 선호하긴 하지만 막상 금액적인 문제로 인해 차선책을 택하는 경우도 많이 있는데 국가 정책이 그런 것에 많이 영향을 받으므로 각각의 대출하는 방식에 대해서 고민할 필요가 있다(물론 대출을 받지 않고도 충분히 살 수 있다면 그냥 책을 덮어도 된다, 근데 그런 사람이 있기나 할까?)

 

대출은 레버리지다.

부동산은 크게 월세와 같은 정기적인 수입과 시세 차익과 같은 단발성 수입으로 나뉘게 된다. 그런데 한국의 경우 나라가 좁고 사람은 많으며 더 뻗어나가기에는 이해관계가 너무나 크기 때문에 호재가 있거나 기존에 높은 평가를 받고 있는 건물들의 가격이 계속 올라가게 된다(물가는 오르고 수요도 증가하니 경제학적으로 보자면 당연한 일인 듯하다) 결국 많은 사람들은 시세차익을 더 크게 평가할 수밖에 없다. 이런 경우 상승이 가파를수록 대출을 받아서 얻는 수익이 늘어나니 대출은 없어서는 안 될 존재라고 생각이 된다. 특히 부동산 투자에서는 말이다. 

 

하지만 대출은 항상 잘 되지는 않는다.

그러니 항상 차선책이 필요하다. 나 역시도 많은 부동산 거래를 하면서 항상 거래가 되기 직전까지 대출에 대해서 걱정의 끈을 놓지 못한다. 물론 지금까진 아무 이상이 없었지만 그러는 사이에도 DSR부터 해서 수많은 법이 바뀌었다. 그리고 잔금까지는 문제가 없었는데 높아진 금리와 더불어 세금 문제로 인해서 추가 대출을 받아야 하는 상황이 되었다. 근데 추가 대출은 또 생각한 것만큼 쉽지 않았던 것도 사실이다. 너무 넉넉하게 대출받는 것도 문제가 있지만 너무 타이트하게 받는 것도 문제가 있다. 이 책에서는 언급되지 않았지만 대출을 받는 것도 나름의 스킬이 많이 필요하다. 특히 이러한 계산 하나하나 말이다.

 

다 외울 수는 없다.

우리가 은행원도 아니고 모든 대출에 대해서 전부 다 외울 필요는 없다. 단지 '이런 것이 있다' 정도로만 이해를 할 수 있다면 언제든지 이 책을 다시 펴서 나에게 필요한 대출을 찾으면 된다. 인터넷에서 대출이라는 단어를 치게 되면 너무 광고 글만 있고 뭔가 도움이 되는 것은 하나도 없다. 다른 것은 몰라도 적어도 대출에 있어서는 이렇게 책을 탐색해서 보는 것이 더 현명한 선택이라고 생각이 된다. 많이 활용하는 경우는 없겠지만 내가 가진 DSR보다 더 넘는 대출이 필요한 경우에는 그냥 아무것도 모르고 물어보는 것보다는 무엇인가 알고 나서 확실하게 물어보는 쪽이 낫지 않겠는가.