The EconoMic Person

날씨가 슬슬 시원에서 쌀쌀로 변해가고 있는 이 시점에...

주말에 회사 퇴근길이 조금 일찍 되어서 이곳을 들여보았다. 그러고 보니 이름이 참 겁나게 길다. 

'서울숲아이파크리버포레' (심지어 1,2차도 있으니...)

이 위치에 아파트를 짓는지도 모르는 사람이 많을 텐데 2호선 역세권 라인에 서울숲/한강뷰가 가능한(그 뒤에 있는 서울숲 리버뷰자이도 한강뷰가 된다고 하는데 그냥 보이기만 하면 다 뷰지 뭐...) 아파트가 이렇게 알려지지 않은 이유는... 지역주택조합 아파트이기 때문이다.

흔히 원수에게나 추천해주라고 하는 지역주택조합 중 그나마 성공한 케이스라고 보이는데,

100% 성공이라고 하기에는 다소 무리가 있는 글들이 있다.

http://www.bizhankook.com/bk/article/20328

참고로 이곳의 예전 이름은 서울숲벨라듀. 이 동네에서 서울숲 건너편에 항상 모델하우스를 꾸려놓고 열심히 호객행위를 하던 때가 기억난다. 크... 아깝다.. 이런 곳에 들어갔으면 진짜 대박일 텐데... 사실 이렇게 성공할 줄은 몰랐다. 흔히 동작구 쪽이 지역주택조합이 많이 성공한 케이스가 있는데 성동구는 트리마제라고 하는 걸출한 아파트가 지역주택조합의 '망함'의 대표를 보여줬기 때문에 성공이 어려울 것이라고 당시에는 판단했었다(그 좋은 땅을 두고도 그랬는데...)

https://medico.tistory.com/860

일단 먼저 분당선 서울숲역 쪽으로 나왔다. 2호선으로 가도 되지만 퇴근길에 이쪽이 더 편한 관계로...

4번이든 5번이든 출구로 나오면(심지어 별도로 D-TOWER라고 SM 타운이 있는 곳으로 나와도 보인다) 웅장한 아크로 서울 포레스트 건물이 나온다. 세대수는 얼마 되지 않지만 고가의 아파트이다 보니 외관부터 색다르다. 물론 건물이 멋지기는 갤러리아 포레 쪽이 좀 더 나아 보이긴 하는데 연식 차이가 있어서 그런가 아크로도 상당히 이뻐 보인다. 이 동네 땅값은 이 놈들 덕택에 천정부지로 올라가고 있다. (+서울숲, 한강)

최근 서울에서 가장 핫한 곳을 뽑으라고 하면 단연 성수동인데 왜 성수동이 핫한지를 보여주는 건물 형태이다. 올드한 건물들도 나름의 특색이 있지만 사진과 마찬가지로 새로 짓는 상가들조차 너무 이쁘게 잘 지어놨다. 군데군데 핫한 브랜드나 전혀 처음 보는 브랜드인데도 사람이 줄 서 있는 것을 보면 상권의 위력을 깨달을 수 있다. 주말이라서 사람이 더 많은 것 같기는 하지만 무엇보다도 일본인을 위시한 외국인들이 정말 많은 것을 보면 외국에서도 굉장히 핫한 지역이라고 생각이 된다.

드디어 공사 현장에 도착을 했다. 

주말임에도 한창 공사가 진행 중이었고 개인적으로 주변 도로 환경이 나쁘지 않았다고 생각이 된다. 흔히 뚝섬역 부근의 경우 과거 구두 공장이나 최근에는 지식산업센터, 그리고 2호선 지상철로 인해서 도로 상황이 그리 좋지 않은 것으로 알고 있는데 이곳은 연결은 되지만 살짝 벗어나 있는 곳이라, 그리고 이면도로도 상당히 넓은 편이었다.

북으로는 중랑천, 남으로는 한강이 보이니 적어도 북쪽/남쪽 모두 물을 볼 수 있는 여건이 되는 곳이다. 상당히 메리트가 있지 않은가? 그리고 다리 건너에는 응봉체육공원도 사용할 수 있으니 공원적인 측면에서 서울숲+응봉공원이 있다는 것은 어디 가서도 꿇리지 않는 조건으로 보인다. 2호선/분당선을 활용할 수 있다는 것 역시도 엄청난 메리트가 있다고 생각이 된다. 강남 가는 쪽으로도 잠실/광화문 방향으로 가는 쪽도 모두 쉽게 활용이 가능하다. 직주근접이라는 측면에서 결혼하고 중간지점이 애매한 부부에게는 엄청나게 좋은 곳이다(근데 아마도... 신혼부부가 살기에는 가격이 어마어마하지 않을까 싶긴 하다)

장점만 있냐고 물어보면 그럴리는 없다. 

장점을 다시 보자면, 한강/공원/마트(왕십리)/직장 등등등 너무나 장점이 많은데 단점은 바로 초등학교다. 주변에 초등학교가 생길 일도 없겠지만 걸어갈 거리도 아니고 심지어 해당 초등학교의 학군이 그리 좋은 것도 아니다. 그래서 부부만 있는 분들이나 중학교가 넘어가는 시점이 돼서 이쪽으로 넘어와서 자리 잡을만하다. 성수중/고등학교가 있다(아, 학군은 생각하지 말자. 모든 사람이 공부에만 목숨 걸진 않을 테니 이러한 단점도 있다고 생각을 하면 되겠다)

서울숲 덕택에 주차장이 부족한 곳이지만 사람들이 이곳을 어찌 알고 오는지 뚝섬유수지 공영주차장에도 차가 한가득이었다. 이곳에 사는 분들은 이런 걱정을 할 필요가 없겠지만 이곳에 주차장이 있기에 불편한 점은 매연 냄새를 좀 맡을 수 있다는 정도가 있겠지만 이곳이 용도 변경되어 뭔가 커다란 건물이 생길 수는 없는 조건이니(빗물정수장) 당연하게도 시야가 탁 트인다. 북쪽/서쪽의 경우 아예 시야가 탁 트이기 때문에 상당히 쾌적할 수 있겠다(나름 중랑천도 좋다...)

또 다른 단점이라고 하면 바로 소음이겠다.

동부간선도로+2호선 지상철이 문제라면 문제일 수 있겠는데 그래도 북쪽의 서울숲 리버뷰자이 노선보다는 괜찮다. 2호선만 다니니 말이다(거긴 일반 열차도 다녀서 소리가 좀 색다르게 크긴 하다) 최근(23/10/08 기준) 서울숲 리버뷰자이의 호가는 33평 기준 19~20억 수준인데 자이와 아이파크가 서로 엄청난 차이가 있는 브랜드는 아니기에(둘 다 뭐 붕괴 친구들이라서...) 지금 기준대로 하면 22~24억 수준은 되지 않을까 싶다. 아마도 행당 7 구역과 비슷한 수준으로 가격이 유지되지 않을까 싶다(참고로 행당 7 구역도 열심히 짓고 있다. 후분양이다. 엄청난 가격으로 나올 듯...)

향후 가격은 이제 다 지어지고 나서 지역주택조합의 분담금이 나올 때 살살 나올 예정이다(매도 호가) 기존에 이곳에 있던 조합원들이 과연 얼마나 많은 분담금을 내야 할까? 지금 있는 재건축/재개발 조합들도 내홍과 더불어 가격이 점점 올라가는 것에 대해서 분담금이 나와야 하는 상황인데 애초에 저렴한 수준으로 시작했던 이 조합의 마무리는 어떻게 될까 궁금하다. 지역주택조합이 성공하는 보기 드문 케이스로 마무리가 될지, 끝까지 마무리가 안되어서 질질 끌고 갈지는 좀 궁금하긴 하다. 그럼에도 위치적인 측면이 너무 매력적이라서 여건만 되면 투자를 하고 싶은 곳이기도 하다.

아크로 서울 포레스트나 트리마제와 같이 특색 있게 지어지는 아파트는 아니겠지만 향후 성동구의 아파트 평균 가격을 업그레이드해 줄 수 있는 곳이라는 생각이 들며, 입주가 기대되는 곳이다. 어서 완성돼라!

주변에서 투자를 해서 성공했다는 사람 많이 보지 않았던가?

그런데 그 사람이 끝까지 롱런하는 경우는 많이 보았는가? 난 솔직히 그런 경우를 많이 보지 못했다. 원래 부모가 부자였기 때문에 뭘 해도 크게 문제가 없는 경우는 보았지만 한 번 성공한 이후 그대로 쭈욱 이어지는 케이스를 쉽게 보지 못했다. 아마도 돈을 버는 것에 대해서 운과 함께 본인의 실력도 작용했겠지만 장기적인 시스템이 없었다면 길게 가기는 힘들 수 있다. 그래서 우리는 '돈 되는 투자' 방법을 만드는 것도 필요하지만 그것을 '시스템' 화 하는 것도 필요하다. 인생은 길고 돈은 많이 벌수록 좋지 않은가?

시스템이 필요한 이유는...

사람이면 어쩔 수 없이 생길 수 밖에 없는 '편향'이라는 것 때문이다. 한국에서 부동산만큼 계속 잘 오르는 것이 없다고 말은 하지만 정작 국가적 위기 발생 시마다 매도를 하게 되었다면 자산이 늘어나지 않고 오히려 줄어드는 문제가 생길 수밖에 없다. 말과 행동이 다른 상황이 발생되는 것인데 이렇게 하게 된다면 돈을 절대 벌 수 없다. 또한 주식 시장에서도 역시 이런 방식에서 항상 올랐기 때문에 이번에도 오를 거야 라는 확증편향이 있기에 갑자기 하락이 되더라도 과거의 일만 생각하다가 손해를 보는 경우가 많아진다. 특히 투자의 세계에서는 내가 무제한적인 돈을 가지고 있는 것이 아니기 때문에 이러한 부분을 매우 신경 써야 한다.

매도가 더 중요하다.

우리는 매수를 할 때는 굉장히 즐겁게 하는 경우가 많다. 이정도면 충분히 많이 떨어졌고, 이 정도면 매력적인 가격이고 등등 마치 자동차나 사치품을 살 때와 같은 느낌으로 사는 것 같은데 반대로 실제 수익을 내야 하는 매도 상황에서는 그리 현실적이지 못한 방식으로 매도를 하는 경우가 많다. 매수도 전략이 필요하겠지만 매도는 더 큰 전략이 필요하다. 무엇보다도 수익이 실현되지 않는다면 굳이 투자를 할 이유가 없고(자손들에게 물려줄 생각이 아니라면 말이다) 편향성 때문에 매매가 제대로 안 되는 것은 더더욱 피해야 하기 때문이다. 그래서 시스템이 필요하다.

누가 만들어 줬으면 좋겠지만...

투자 방식도 사람마다 굉장히 다르다. 내가 아는 친구 하나는 증권사 프로그램을 활용해서 자동매매 하는 방식을 만들었는데 원래 데이트레이더였기 때문에 가장 잘 이해하고 있을 것이라고 생각했지만 실제 수익을 낼 수 있는 수준까지 완성되는데 거진 5년이라는 시간이 소요가 되었다. 지금은 상당히 부럽게 쳐다보고 있지만 실제로 내가 저런 방식으로 매매를 하라고 하면 절대 못할 것 같다는 생각이 들었다. 그만큼 사람마다 굉장히 다르고 리스크를 얼마나 안을 수 있는가도 차이가 있을 수 있다. 이 시스템은 자신이 가지고 있는 원칙을 정렬해야 하는 시간이 수반된다. 이 책의 두께만큼이나 쉽지 않은 방식이라고 생각이 된다.

이러한 모델을 만들면 진짜 돈을 많이 벌 수 있을까?

투자라는 것이 사실 하루에도 몇 번이나 마음이 바뀌기 마련이다. 다만 모델을 계속 수정하는 작업은 필요하고 자신만의 원칙에서 벗어나는 것을 매우 금기시 해야 하는 것도 필요하다. 개인적으로 이 책은 투자를 처음 하는 사람에게 필요한 책이 아니라 투자를 하면서 산전수전을 다 겪어본 사람에게 필요한 책이 아닌가 싶다. 시스템을 만든다는 것이 그렇게 쉬운 일이 아니고(5년 걸렸다고 하지 않았는가! ㅋㅋ 오직 주식만 하는 사람조차도) 시장도 변화하지만 우리의 투자 방법, 다양성도 변화하기 때문이다. 월급만으로 살기 힘든 세상, 이런 것이 꼭 필요하지 않나 생각해 본다.

진짜? 살 수 있어?
나는 부동산에 관심이 엄청나게 많다. 실제로 아파트 거래는 꽤 해 본 경험이 있다. 아파트의 경우 최고의 장점은 안정성과 환금성이라고 생각이 되는데 생각보다 참 빨리 돈으로 환산이 가능하다. 물론 그 덕에 세금문제가 상당히 복잡하고 정부에서도 정책적으로 세금이 오락가락하기 때문에 타이밍을 맞추기가 상당히 힘들다. 그리고 가격이 어느 정도 통일화 되어 있기 때문에 기회를 잡는 것이 생각보다 어려움이 있다. 뭐 장단점을 열거해 보자면 이렇지만 다른 것도 분명 있다. 토지나 상가 등 말이다. 개인적으로 이중에 가장 로망은 바로 빌딩, 상가주택 등이 아닌가 싶다. 단순히 토지의 경우 내가 농사를 짓는 것이 아니라면 딱히 필요가 없고 빌딩이나 상가주택의 경우 내가 임대를 해서 돈을 벌 수 있다는 엄청난 장점이 있지 않은가?

그런데 강남빌딩을 살 수 있다고?
가끔 퇴근하면서 강남 거리를 지나가다가 보면 내가 여길 살 수 있을까에 대한 의문이 있다. 가격도 가격이거니와 뭔가 나와는 다른 세상의 사람들이 거래를 하거나 기업의 입장에서만 거래가 가능한 것이 아닌가 생각을 했다. 그런데 정보의 보편성이 대두되면서 생각보다 꽤 많은 사람들이 이렇게 빌딩 투자를 하고 있는 것을 볼 수 있는데 개인적인 로망이었던 상가주택 등을 이렇게 투자할 수 있는 방법에 대해서도 책이 나오기 시작했다. 실제로 투자를 해 보지 않았다면 절대 알 수 없을만한 정보와 함께 말이다. 그래서 책을 보면서 조금씩 빌딩에 대한 꿈을 키워나가 보았다.

어디로 선택을 해야 할까?
물론 돈이 가장 큰 문제이긴 하지만 제대로 볼 줄 알아야 선택이 가능하다. 건물을 새로 지을지, 기존의 것을 활용할 지도 정해야 하고 전체가 상가인 것과 상가주택과 같이 상업과 거주를 목적으로 할 것인지도 정해야 한다. 원룸만 많이 있어서 원룸사업 등도 가능하지만 어디까지나 '회사 다니면서'라는 전제가 붙기 때문에 그런 부분은 배제를 하고 생각을 해보면 어느 정도 상권이나 가격이 받쳐주는 강남이 가장 현명한 방법일 것이다. 근데 가격은 어떻게 해결하지? 강남대로 한복판을 선택할 수 없다. 거기는 소위 '쩐의 전쟁'이 벌어지는 곳이기 때문에 개인이 뭔가 사고팔기에는 무리가 있는 곳이다. 저자가 선택한 개포4동은 이제는 가격이 많이 올랐지만 당시에는 재건축으로 인해서 상권이 많이 퇴색되어 있고 미래를 바라봐야 했던 곳이라 정말 '올바른' 선택이 아니었나 생각을 해 본다. 개인적으로도 봐 둔 곳이 있어 매주 찾아가 보는 중이다.

어떻게 할까?
건물을 아예 부시고 짓거나 하면서 공법에 대해서 많은 공부가 필요하다는 생각이 든다. 물론 건축사의 의견이 많이 반영되겠지만 책에 나오듯 우리는 '디자인이 아름다운 집' 을 원하는 것이 아니라 최적의 조건에 맞는 상가주택을 짓기 위한 방법에 대해서 고민을 해야 한다는 것이다. 건축사의 조사도 필요하며 다양한 비교가 필요하다. 이러한 분야는 어쩌면 체면 차리고 걱정만 하는 것이 필요한 것이 아니라 일단 가서 부딪히고 물어보고 해야 되는 것이다. 그래서 이렇게 책에서도 하나씩 설명이 되어 있다. 어떤 식으로 준공이 되는지, 어떤 법에 적용이 되는지, 어떠한 사람을 만나야 하는지 말이다. 귀찮으면 돈이 더 들어간다. 돈을 아끼고 발품을 많이 팔아야 하는 만큼 얻는 것도 많은 방법이라고 생각이 된다. 이런 것이 바로 부유해지는 길이라고 할까?

조물주 위에 건물주라고 하지만...
사실 신경 쓸 일이 적다라고 하지는 않겠다. 회사를 다니면서도 충분히 할 수 있지만 분명 많은 시간과 돈이 들어간다. 건물주 되는 것도 생각보다 쉬운 일은 아니다. 그럼에도 이것이 매력적이라고 생각이 되는 것은 제2의 물줄기를 만들 수 있고 가장 안정적인 수입이 된다는 것이다. 특히 부동산의 경우 '안되면 내가 살면 되지'라는 것이 가능하기에 그리고 적어도 땅은 배신하지 않는다는 말이 있듯 토지 가격이 내려가는 케이스는 극히 드물기도 하며 타깃을 강남으로 잡았기에 적어도 향후 내가 죽기 전까지는 수요가 떨어지는 케이스를 보기 힘들다는 점이다. 성공의 열매는 달기도 하지만 그 과정은 쉽지 않다. 책으로만 보면 금방 쉽게 할 수 있을 것 같지만 생각보다 많은 어려움이 있을 것이고 그럴 때마다 책을 다시 펴서 세세히 읽어보는 습관도 필요하겠다.

이 책은 기존의 재테크 책이랑은 조금 다르다.

저자가 엄청난 성공을 거둬서 그 성공을 바탕으로 책을 쓴 것이 아니라 책의 제목과 마찬가지로 '부자가 되어가고 있는 현재 진행형'으로 쓰인 책이다. 책 어디에서도 얼마큼 벌었는지는 나와있지 않지만 분명 이대로 살면 반드시 부자가 될 것 같다는 생각이 들긴 한다. 사실 많은 사람들이 이러한 재테크 책을 보면서 성공한 사람들의 책을 보겠지만 막상 하는 방식도 시간과 여건도 전혀 맞지 않는다는 사실을 알게 된다. 막상 보면 너무 비현실적이다. 우리가 고 이건희 회장 등의 기업 총수의 생각이나 행동을 따라 할 수 있지만 절대 그와 같이 하는 것은 불가능하다는 것도 알고 있다. 그렇다면 따라 할 수 있는 모델은 현실적으로 없다는 것인데 저자는 그러한 역할을 할 수 있을 것이라 생각한다.

누구에게나 재정적으로 힘든 시기가 있다(부자 말고)

저자 역시도 가정 주부로 살게 되면서 그러한 삶을 겪게 되었다. 사실 힘든 상황이 와야 역경을 버티고 해결할 수 있는 것은 당연한 일이다. 물론 그렇게 했음에도 그냥 포기를 하는 경우도 분명 있지만 저자는 그 상황을 해결하기 위해서 다양한 방식을 활용하였다. 먼저 자신이 하던 운동인 요가를 가지고 활용했던 점인데 최근 코로나가 어느정도 정리가 되어 다시 활기를 띄긴 했지만 코로나와 같은 것은 이렇게 집합으로 해야 하는 직업을 가지고 있는 사람들에게는 엄청난 재앙이었다. 그래서 그런가 결국 이러한 방식의 부업은 포기를 했다고 나온다. 개인적으로 부업을 해 보긴 했지만 이렇게 2~3년을 버틸 수 있는 자영업자가 몇이나 있을까 싶기도 하다. 

예금 아닌 주식투자는...

결과적으로 저자와는 다소 맞지 않긴 했지만 하나 확실한 것은 그녀는 대출 자체도 무서워 했음에도 도전을 했다는 점이다. 돈도 써보는 사람이 잘 쓰고, 잃어봐야 따는 것도 알 수 있다고 했다. 적어도 저자는 이러한 부분에서 경험을 가지고 있기에 다음에 다시 도전을 할지, 아니면 펀드나 채권으로 투자를 할지를 선택할 수 있다. 주변에 무조건 안전제일주의가 최고라고 예금에만 넣는 사람이 있는데 아직까지도 매 번 돈 때문에 힘들다는 이야기를 자주 한다. 예금에 넣고도 안전은 하지만 돈을 벌지 못한다는 것 때문에 결국 불안해하는데 과연 그렇게 계속하는 것이 안전한 것인지는 조금 의문이 간다.

청약 당첨을 계기로 부동산에도 눈을 떴다.

부부가 가장 많이 싸우기도 하는 분야가 바로 부동산인듯 하다. 보통 남자나 여자 둘 중 한 명은 공격적이면 한 명이 방어적이기 때문에 발생할 수밖에 없는 부분인데 저자도 동일한 케이스에 들어갔다고 한다. 남편은 대출을 크게 해서 해야 하는 사업을 하는 사람이고 대출에 대해서 부담감을 갖지 않지만 저자는 어렸을 적 빚에 대한 안 좋은 추억 때문에 대출을 무조건 줄여야 한다는 생각으로 말이다. 사실 나의 아내도 동일한 생각을 했었지만 부동산으로 버는 것을 보고 그런 생각을 싹 고치긴 했다. 부동산의 경우 큰 금액이 들어가지만 말 그대로 소유를 할 수 있기에 가격이 떨어지는 케이스는 그리 많지 않은 것 같다. 최근 서울 아파트 시장이 다시 올라가는 것을 보면 말이다.

책을 많이 읽자.

갑자기 무슨 소리냐고? 사실 저자 역시 이러한 책을 쓰기 위해서 다른 사람의 책을 너무나 많이 읽어야만 했다. 글이라는 것이 읽지 않고는 절대 나오지 않으니 말이다. 자신의 생각을 이렇게 글로 적을 수 있다면 앞으로 실천하는데 있어서 큰 어려움이 없을 것이다. 정리하고 행해야 글을 쓸 수 있으니 말이다. 책의 뒤로 갈수록 책에 대한 중요성이 더 많이 드러나는데 책의 마지막을 덮고 생각하는 이 책의 교훈은 실행과 독서가 아닐까 싶다. 저자가 지금하고 있는 쇼핑몰(어떤 것인지는 잘 모르겠다) 도전도 멋지지만 이렇게 책을 쓴 것이 가장 멋진 부분이 아닌가 싶다. 멋지다!

경매는 어떻게 하면 잘할 수 있을까?
최근 경매 학원도 많이 생겼고 저자와 마찬가지로 소위 '고수'라고 하시는 분들의 강연도 많아졌다. 그리고 과거와 다르게 경매에 대한 안 좋은 이미지도 사라지게 되면서 많은 사람들이 노리는 경우가 많아졌다. 그래서 그럴까...? 우리가 흔히 잘 알고 있는 아파트 경매의 경우 권리가 이상하게만 되어있지 않다면 가격이 꽤 높은 상태에서 낙찰되는 경우가 많이 있다. 굳이 경매가 아니더라도 살 수 있을만한 수준으로 말이다. 그런데 우리가 경매를 하고자 하는 이유는 어디까지나 '싸게' 사고 싶어서인데 일반 시가와 비슷하다면 굳이 이렇게 할 필요가 없지 않을까? 그래서 잘하고 싶은데 어떻게 해야 할까?

사실 답은 간단하다.
직접해 봐야 한다. 여느 책에도, 당장 나에게도 큰 문제가 있다라고 하면 바로 실행력이다. 단순히 책을 읽는 것은 얼마든지 할 수 있는데 그것을 읽고 실행하는 것이 굉장히 어렵다. 왜 어렵냐고? 아마도 처음에는 스스로가 '적정 가격'이라는 것에 대해서 잘 모르니 그럴 수 있다. 그런데 그다음에는 공부를 하다 보면 '예외 케이스'가 생기기 마련인데 혹시나 그 예외 케이스에 내가 걸리게 되어 돈을 잃을 수도 있다는 생각이 들 수 있다. 사실 이 책에는 거장의 '성공담' 위주로 나와있지만 중간중간 내용을 보자면 법정 지상권을 해결하는 부분이나 꼬부랑 길을 10배에 판매하는 과정에서 사실 얼마나 식은땀이 났을까에 대한 생각도 든다. 지나고 나니 웃으면서 이야기를 할 수 있지만 당시에는 정말 지푸라기라도 잡는 심정으로 노력하지 않았을까?

법정지상권 이야기는 신기하기도 재미있기도 하다.
공인중개사 공부를 하면서 법정지상권에 대해 알게 되었는데,  뭔가 내용 자체로는 이해가 되지만 어째서 이러한 상황이 발생이 되는지에 대해서 의문이었다. 그런데 생각을 해 보니 법정지상권 자체가 생길 수는 있지만 경매라는 특수성을 생각해 보자면 '은행에서 대출이 될 리가 없으니' 법정지상권 자체가 성립이 되기 어려운 점이라는 것이다. 읽고 보니 머릿속에서 좀 이해는 되는데 막상 내가 그 상황에서 그런 생각을 할 수 있을까? 그런 의문이 들긴 한다. 아마도 실제 법정지상권 분야에는 스페셜리스트라고 하시는 분이니 당연히 이제는 쉽게 설명할 수 있고 어떤 상황에서 들어간다라는 것도 알고 있겠지만 한편으로는 이런 것을 자신 있게 설명할 수 있다는 것이 재미있었다.

농지취득자격?
알기는 하는데 사실 아직도 이게 왜 필요한지는 조금 의문이긴 하다. 하지만 법적으로 농지를 취득하기 위해서는  농지취득자격증이 필요하다고 한다. 농지를 가지고 마음대로 활용하거나 그냥 사 놓고 아무것도 하지 않는 등에 대한 것을 방지하기 위함이라는데, 사실 한편으로는 이런 것이 투기를 어느 정도 방지를 하긴 했다는 생각이 들면서도, 이촌향도 등으로 활용하는 방법이 더 좋지 않았을까 생각도 해 본다(물론 법을 잘 찾아보면 이렇게 활용할 수 있는 방법이 많이 있긴 한데, 반년에 한 번 간다고 하면 안 해줄 거 같다) 저자는 일정 평수 이하에서는 내주지 않는 것을 스스로 경험을 통해서 해결하는 방식을 보여주었는데 무조건 부딪히면 된다라기보다는 목마른 사람이 우물을 찾는다는 느낌으로 어떻게 해서든 가능하게 만들려고 하는 의지를 보여주는 모습이 아니었나 생각을 해 본다.

도전하는 사람만이 성공을 할 수 있다.
물론 실패도 할 수 있다. 하지만 도전 자체를 하지 않으면 남는 것도 경험도 아무것도 얻을 수 없다. 최근 서울의 아파트 가격이 다시 상승하면서 경매장이 후끈 달아오르는 경우가 있는데 이렇게 토지를 기준으로 경매를 하는 사람들에게는 어떤 상황에서도 기회가 많이 제공이 되는 것 같다. 그리고 기회는 항상 존재한다. 우리는 단순히 경매라고 해서 두려움을 가질 것이 아니라 이렇게 직접 뛰어들어서 성과를 쟁취할 수 있는 기회를 가져보는 것은 어떨까? 한편으로는 아직까지도 남들이 두려워 할 이 시기가 기회가 아닌가 싶다.

법인을 만든다?

사실 법인을 만든다고 말을 하면 굉장히 어색하긴 하다. 특히 나와 같은 직장인들은 나이를 허투루 먹었는지 이런 것에 대해서 걱정과 불신(?)이 가득하다. 뭔가 법인이라는 것은 돈이 많거나 복잡해서 불편함이 가득한 것 같은데 왜 사람들이 법인을 자꾸 만드는지 의문이 가기도 한다. 회사에서 보면 소위 '엘리트' 들이 회사의 전권을 휘어잡고 있지 않던가? 나는 사실 그럴 수준은 아닌 거 같은데 그것도 부동산에 대한 법인을 만든다는 것은 많은 거래를 해야 하는 사람들만 하는 것이 아닌가 생각이 된다. 과연 그럴까?

사실 아니라고 말을 할 수 있다.

부동산 법인을 만드는 이유는 간단하게 이야기 하자면 세제와 대출의 문제라고 할 수 있는데 조그마하거나 거래가 거의 없다면 굳이 법인을 세울 이유가 없지만 거래를 그래도 자주 하거나 금액이 좀 된다고 하면 대출의 혜택을 크게 받을 수 있고 양도세에 대해서 일괄로 적용되는 부분을 활용할 수 있는 법인이 좀 더 유리하다고 한다. 물론 그런 혜택을 얻기 위해서 이렇게 책 한 권을 독파해야 하는 정도로 공부를 해야 하는 것이 맞지만 어차피 투자를 하기 위해서 공부를 하지 않고 하는 경우는 망하는 지름길이라고 했다. 이렇게 법인을 세우게 되면 저러한 엄청난 혜택을 얻을 수 있다. 특히 당장 법 때문에 가중으로 붙는 아파트 같은 거래에서 말이다.

1인 법인이지만 엄연히 법인이다.

법인을 세우기 때문에 발생할 수 있는 대부분의 상황은 일반 목적의 법인을 세울 때와 크게 차이가 없다. 자본금에 따른 차이와 더불어 세금문제(부가가치세 등) 1인으로 가야 할 지, 아니면 동업이나 직원을 두어야 할지 등 의사적 결정을 해야 하는 경우가 굉장히 많이 있다. 이런 것 자체가 귀찮다고 하면 아예 투자 자체를 하지 않는 것이(차라리 그냥 예적금이나 들고 가만히 있는 게 더 나을지도?) 속편 하겠지만 지금 사회에서 과연 예적금만 가지고 자산을 늘릴 수 있는 사람이 몇이나 될지 의문이기도 하다. 거기다가 지금은 이렇게 먼저 힘들게 고생해서 길을 닦아 놓은 사람의 길을 그대로 따라갈 수 있지 않은가? 충분히 활용할 수 있다면 이렇게 활용하는 것이 좋다고 생각이 된다.

책의 절반 지점을 지나면...

법인에 대한 기초적인 지식은 이제 배울 것은 다 배웠고 법인을 만드는 일을 '저지르게' 되면 이제는 본격적으로 어떤 식으로 투자를 해야 하는 지를 고민해 봐야 한다. 특히 가장 유리한 쪽은 너무나 당연하게도 경매 부분인데, 여타 경매 서적에서도 다양한 방법이 선보여지지만 이 책에서 나오는 경매 방식은 조금 다른 부분이 있다. 법인을 세웠기 때문에 할 수 있는 것이 좀 있는데 상가를 단순 차익을 보기 위해서 분양을 받는 것이 아니라 피트니스나 공유형 오피스의 법인을 새로 세울 수 있게 하는 방식을 활용하기 때문에 어쩌면 경매 시장에서 가장 '바람직한' 모습을 보여주는 것이 아닐까 생각이 된다. 특히 코로나 직후의 공실이 된 상가를 부흥하게 하는 것은 투자자뿐만 아니라 주변에서도 좋은 케이스가 아닐까 생각을 해 본다.

'무조건 돈 버는' 방법이지만...

사실 진짜 이 책을 읽고 따라할 수 있는 사람은 많이 되지 않을 것 같다. 이 책이 어렵고 해서 그런 것이 아니라 사람의 특성상 타성에 젖어서 항상 하지 않던 것을 먼저 하는 사람이 그리 많이 없을 것이기 때문이다. 그래서 나는 이번에 이 책을 보고 실제로 투자를 하기 위해서 법인을 신청해 두었다. 저지르지 않으면 시작도 되지 않을 것 같아서 시작한 것이지만 뭔가 나의 법인을 가지게 된 것에 마음이 설레긴 한다. 책을 두 번, 세 번 읽으면서 앞으로의 계획을 찬찬히 세워봐야지.

토지 거래는 어렵다?

사실 이러한 고정관념 때문에 오히려 투자처가 확실한 분야가 아닌가 싶다. 예전에 회사가 확장이 되면서 평택으로 간다기에 건물을 짓고 있는 시점에 주변의 땅을 후배랑 보러 간 적이 있는데 생각보다 어떤 방식으로 어떻게 접근을 해야 할지 난감한 경우가 많았다. 일단 어떤 부분을 중점적으로 보아야 할지 모르겠고 아파트 시장과는 다르게 인터넷에 나와 있는 자료도 거의 없으며, 대체 이 땅을 가지고 어떻게 어떤 방식으로 개발을 하는지도 몰랐던 것이다. 가끔 논밭에 나무로 가격이 나와 있는 팻말 등이 있었는데 가격에 대해서 전혀 가늠이 안 되는 것도 문제였다. 왜 서울의 아파트는 대충 위치에 따라서 가격이 규격화되어 있지 않은가?

주식이나 코인 시장은 접근이 쉽다.

정말 직관적이다. 숫자가 올라가면 오르는 것이고 반대라면 떨어진다. 항상 확률 50%의 게임을 한다고 하지만 우리는 자본도 부족하고 경쟁력도 매우 낮은 편이기 때문에 결국 인내심을 버티지 못하고 손절을 하는 케이스가 발생을 한다. 존버하면 이긴다고? 존버를 100년 쯤 할 자신이 있는가? 100년이 지나도 오르지 않는 것은 절대 오르지 않더라. 그래서 그런가 쉽게 접근하고 쉽게 포기를 해 버리는데, 요즘에는 자식 대까지 물려주는 케이스도 종종 나오긴 하지만 그렇게 롱런하는 회사가 몇이나 있을까? 그런데 토지는 좀 다르다. 적어도 자식대, 손주대까지 물려줘도 아무런 문제가 없는 경우가 많다(전쟁으로 나라가 없어지지만 않으면 말이다)

그래도 쉽다고는 못하겠다.

규격화 된 아파트보다는 정말 공부할 것이 많이 있다. 저자의 경우 임장을 나갈 때 드론까지 동원을 한다고 하는데, 평지의 경우 당연히 가격이 비쌀 테고 우리는 남들이 비싸게 사지 않는 지역을 저렴하게 구입하여 나중에 비싸게 파는 것이 목적이니 숨은 원석을 찾아야 하는 의무가 있다. 그래서 그런가 산도 있고 천도 있으며 강도 있다. 그에 따른 공법도 당연히 알아야 하고 모르면 그것을 찾아야 하는 악착같은 근성도 필요하다. 물론 시간을 자유롭게 낼 수 있도록 하는 것도 중요한데 임장 횟수가 늘어나면 그 또한 어렵지 않게 가능한 일이라고 한다. 

그리고 무엇보다 중개사와의 관계도 중요하다고 한다.

아무리 좋은 지역이나 토지도 결국 누군가의 중개로 살 수 밖에 없다. 내가 유명인사라면 모를까 직접 토지를 나에게 파는 케이스가 나오기도 힘들고 실제로 그러하다고 해도 서로를 믿지 못하기 때문에 거래가 성립이 되기 어려움이 있을 것이다. 그렇기 때문에 중개사와의 관계를 돈독히 할 필요가 있는데, 특히 새로 온 신참보다는 그 지역에서 계속 있었던 곳을 선택해야 한다고 한다. 그래서 1층을 찾고 되도록 허름한 간판을 찾으라고 말을 하거나 마을 이장님을 찾아가서 문의를 하라는 것은 어쩌면 '토지 투자에 당연히 해야 하는 것'이라는 생각이 든다. 마을 이장님이 이렇게 보고 싶어질 줄이야?

매수는 기술이고 매도는 예술이라고 했다.

주식 시장에서 도는 말이지만 어떠한 거래든지 사는 것보다 파는 것이 중요하다고 생각이 된다. 토지의 경우 사실 가격 측정이 어렵다. 한 번 샀을 때 푹 묵혀둬야(?) 가격이 상승한다는 이야기가 있지만 그것은 성공했을 사례에만 해당되는 것이고 보통 거래가 되기 어렵기 때문에 기회가 될 때 거래를 하고 다른 것에 투자하는 것도 투자의 방법이라고 생각이 된다. 특히 자본금이 그리 많지 않을 때 한 곳에 몰빵하는 방식이 아닌 여러 군데에 투자를 해서 리스크를 분산하는 것은 비단 주식뿐만 아니라 토지 투자에서도 반드시 필요한 항목이 아닌가 생각을 해 본다. 이 책은 그러한 리스크를 분산할 수 있는 최고의 책이 아닌가 싶다.

최근 전세사기 때문에 떠들썩하다.

사실 정확하게는 전세사기가 아니라 돈을 돌려주지 못하는 상황이 돼서 그렇지만 정부 차원에서 가격이 급격하게 상승하거나 하락하는 것을 절대적으로 주의해야 하는 부분이 아닌가 싶다. 물론 그런 리스크를 가지고 전세 갭투자를 왕창하는 것이긴 하지만 말이다. 전 세계에서 딱 3개의 나라만 있다고 하는 전세제도 때문에 말이 많은데 그 때문에 전세 제도의 종말을 고하자고 하는 사람이 많긴 하지만 한편으로는 그렇게 쉽게 될 내용이 아니다. 결국 집값이 오른다는 전제하에는 세입자나 임대인 모두가 가장 유리한 방식이기 때문이다.

아파트는 사실 그렇게 큰 문제가 있진 않은 것 같다.

이미 좌우옆집의 가격이 딱 정해져 있고 시세가 거의 정확하게 형성이 되어 있기 때문에 특별히 크게 더 싸거나 하는 경우가 없고 등기부등본 역시 심각한 케이스의 경우 아예 들어가려고 하지도 않기 때문에(대부분 아파트를 선택하는 사람들은 금액적인 여유가 있기에) 문제가 없다. 그런데 문제는 사실 일반 주택이다. 보통 빌라라고 하는 것들이 문제를 많이 일으키게 되는데, 특히 신규 빌라의 경우 특별히 가격이 정해져 있지도 않고 외관과 내관이 새것이다 보니 당연하게 주변보다 가격을 조금 더 받는 것이 일상화되어 있으며 새것만 선호하는 사람들의 생각 덕분에 이런저런 이슈가 있어도 신축은 꽤나 잘 나가는 편이다.

그래서 저자가 책을 썼다. 

정말 최대한 간단하게. 우리는 공인중개사도 아니고 굳이 공인중개사 시험을 봐야 하는 사람도 아니다. 그러다면 굳이 뭐 모든 것을 다 알 필요는 없고 '사기만 안 당하는 수준'에서 알면 되지 않을까? 기본적으로 단독주택/다층주택/다가구/다세대 주택 등에 대한 분리와 더불어 건축물대장에 대해서도 알아야 한다고 한다. 아파트도 아니고 조그마한 빌라 하나 전세 들어가는데 뭐 그렇게 어렵게 하냐고? 그렇게 생각하는 사람이 있다면 그냥 속 편하게 월세를 살든 아니면 돈을 더 들여서 아파트를 가라고 추천을 하고 싶다. 

그리고 많이 알아봐야 한다.

스스로 구하면서 대충 한두군데 가서 구하는 경우가 태반이다. 심지어 주변에 돈에 대해서는 그래도 많이 알 것 같은 금융권 사람들도 여전히 동일하다. 무작정 가서 대충 물어보고 하는 경우가 태반인데 신기하게 10원도 아끼고 명품을 사거나 차량을 살 때는 그렇게 많이 알아보면서 정작 인생에서 가장 비싼 것을 구할 때는 대충 구하는 경우가 많다. 이러한 부분을 지금부터라도 고쳐나가야 한다고 생각이 된다. 알아본 만큼 시야가 넓어지고 사기를 당할 확률이 줄어든다. 공인중개사, 혹은 그 직원들의 말은 약 50%는 거짓이거나 부풀린 케이스가 많다. 그만큼 우리가 그것을 알아채기 위해서는 학습하고 준비하는 방법밖에는 현실적인 대안이 없는 것 같다. 일단 이 책은 가볍고 쉽게 볼 수 있으며 일상적으로 모두 할 수 있는 부분이다. 이 정도 준비는 들어가는 돈에 비하면 아무것도 아니니 준비해 놓는 것이 어떨까?

경매에 대한 부정적인 이미지?

경매는 뭔가 파묻거나 설움이 묻어있는 것이라는 편견이 있다. 아, 정확하게 이야기를 하자면 편견이 아니라 그것이 맞는 이야기이긴 하다. 그런데 사연 없는 사람이 어디 있으며 경매를 것에 대해서 그렇게 부정적으로 바라볼 것은 아니라고 생각이 된다. 채권자 입장에서도 돈을 받지 못하면 다른 사연이 생길 수밖에 없게 되어 있다. 그러므로 돈을 다시 돌리기 위해서는 이 경매라는 것은 필수불가결한 조치이고 그래서 부동산 법이 다른 것은 다 건드려도 경매에 대한 부분을 잘 건드리지 않는 이유는 바로 이러한 순작용 때문에 그렇다. 그래서 개인적으로는 경매가 꼭 필요한 것이라고 생각은 하지만 생각보다 어렵고 권리 분석도 쉽지 않은 것이 사실이다. 어떻게 해야 할까?

소액으로도 충분하다고?

이렇게 말을 할 수 있는 것은 저자가 고수이기도 해서 그렇겠지만 실제로 경락대출을 받게 되면 들어가는 돈이 많이 상쇄되기 때문이다. 그리고 원하지 않더라도 강제로 공부가 되기 때문에 일반적인 케이스보다는 분명 저렴한 가격으로 매수를 할 수 밖에 없고 그로 인해서 자신의 이득이 늘어나거나(또는 무한대까지!) 하는 경우가 발생되는 것이다. 이렇게 좋은 것을 왜 아무도 안 하냐고? 생각보다 쉽지 않아서이다. 그리고 누군가와 대립을 하거나 아쉬운 소리를 해야 하는 것이 쉽지만은 않은 사람들이 있다. 하지만 뭐든 돈을 벌기 위해서는 남들이 하지 못하는 무엇인가를 해야 하는 것이 사실이다. 그래서 이 경매 시장은 굉장히 매력적이다. 

이 책에는 다양한 경매가 쓰여져 있다.

다른 책에서는 자신의 전문 분야가 딱 정해져 있다는 생각이 든다. 토지면 토지, 건물이면 건물, 아파트면 아파트. 물론 실제로 경매를 하게 되는 경우 자신의 전문 분야를 정해서 하기 마련이지만 저자의 경우 '포항'이라는 지역 내에서 토지, 모텔, 아파트 등을 두루두루 섭렵하는 모습을 보여주었다. 무엇보다도 모텔 건의 경우 굉장히 장기간의 '싸움'이 될 수밖에 없는 상황이었는데 서로의 선처와 협상을 하는 부분이 아니라 실제 명도/강제집행까지 진행하는 것을 시간 순서대로 보여주면서 '결국 이러한 것이 어쩌면 정식 절차에 가깝다'라는 것을 보여주었다. 항상 정에 이끌려서 일을 할 수는 없지 않겠는가?

동업도 아니고 같이 투자?

한국에서는 사업을 할 때 절대 하지 말라고 하는 것이 보증을 서는 것과 동업을 하는 것을 말한다. 하도 사기치는 경우가 많고 딴 맘을 먹고 뒤통수 치는 경우가 많아서 이렇게 하게 되는데 무엇보다도 이렇게 하게 되는 이유는 바로 '계약서'가 제대로 있지 않아서 그렇다고 생각이 된다. 그런데 저자는 마음에 맞는 사람들끼리 같이 공동투자를 하는 방식으로 세를 불려 나가는데 참 신기한 부분이 많이 있다. 과정에서 많이 나와 있지는 않지만 분명 사람들 간의 관계를 든든하게 하는 그러한 계약 조건이 있지 않을까 싶다(그걸 한 번 소개해 줬으면 얼마나 좋았을까?) 지금까지 성공적이라는 것을 보니 참 대단하다는 생각이 든다.

경매는 오히려 내려갈 때 더 매력적이다.

경매장에 사람이 많다는 것은 오히려 해당 매물은 매력이 넘치지만 내가 가져갈 확률도, 많은 돈을 벌 수 있는 확률도 매우 적다고 생각이 된다. 책에서는 혼자 입찰하여 성공한 케이스가 꽤 많은데 다른 사람들이 오히려 '이런 것은 힘들 거야'라고 생각을 할 때 더 큰 이익이 있는 것이라 생각이 된다. 책을 읽고 나서 경매에 대한 매력도가 더 올라갔다. 물론 가장 가까운 곳에 있는 곳부터 진행을 해야(나는 서울인데 너무 비싸다ㅠ.ㅠ) 하겠지만 내 회사 근처, 내가 살았던 곳 근처를 계속 임장을 다녀보면서 나 역시도 저자와 같은 기회를 잡아보기 위해 노력해 보겠다.

99보다 1이 뭐야?

사실 책을 다 읽고 나면 조금은 이해하기 쉬운 말이지만 처음에만 보자면 대체 무슨 의미인지 잘 모르겠다. 의미는 간단한다. 99%의 사람들이 하는 방식으로는 99% 속에서만 살아갈 수 있고(이건 딱 먹고 살만큼 아등바등한다는 의미이다) 1%의 방식으로 돈을 벌어야 변화를 가질 수 있다는 의미이다. 저자의 경우 그러한 허들을 부동산 투자라는 카테고리로 넘어섰고 책의 여기저기에서 자신감이 넘치는 문체를 알 수 있다. 이 책은 뭔가 자신을 포장하거나 에피소드가 엄청나게 '영화' 같은 것은 없지만 솔직 담백하게, 성공 방식도 어쩌면 매우 간단하게 서술을 한 것이 큰 특징이다.

저자의 가장 맘에 드는 점은...

돈이라는 것이 자신의 '지배' 하에 있을 때만 자유롭게 벌 수 있다는 사실을 인지했다는 것이다. 우리는 항상 '돈이 없다' 라는 말을 입에 달고 살면서도 돈에 대한 지배를 자신이 하려고 하는 것이 아니라 남이 알아서 해주고 나는 그 과실만 얻기 위해서 노력을 하는 경우가 많이 있다. 그러면 돈은 말 그대로 '지맘대로' 움직이게 된다. 내가 사기를 당했다면 바로 이러한 부분이 가장 큰데, 안전하다고 생각을 하고 다른 사람에게 돈을 맡기면서 신경도 쓰지 않는 사람들을 너무나 많이 봐왔기 때문이다. 그래서 저자는 이것 하나는 확실하게 이야기를 한다. 돈은 무조건 내가 컨트롤할 수 있는 상황이 되어야 벌 수 있는 기회도 얻을 수 있다고 말이다.

99명의 회계사와 다른 길로 가다.

사실 저자의 가장 독특한 점은 회계사라는 안정적인 직업을 두고 뜬금없이 부동산 투자로 발길을 돌렸다는 점이다. 일반적으로 이러한 투자서를 보면 무일푼으로 시작을 했다던가 공부로서는 성공을 하기 힘들어서 방향을 바꿔서 성공했다는 사례는 참 많이 보았는데 이와같이 애초에 소위 '사'자 직업으로 시작을 했다가 방향을 바꿔서 성공했다는 부분은 굉장히 대단하다는 생각을 한다. 그 와중에 MBA와 공인중개사 자격증도 획득을 할 정도이니 적어도 자신의 일이라고 생각하는 부분에 있어서는 스페셜리스트라고 생각이 된다. 단순히 부동산 하나로 우연한 기회에 돈을 벌었던 것으로 끝나는 것이 아니라 그것을 사업화하여 더 크게 가져갈 수 있는 '큰 손'이 되었으니 말이다.

투자 방법은 어쩌면 간단하다.

직업의 안정성 때문일까? 대출이라는 부분에 대해서 아주 어려웠다라는 다른 사람들이 말과는 다르게 전반적으로 좀 쉬웠다는 표현이 적절하다고 생각이 될 정도로 대출 부분에 있어서 책의 비중은 적은 편이다. 심지어 거래를 몇 번 하게 되면서 은행의 지점장님과도 친분이 쌓일 정도이니 얼마나 대단한 일인가? 그리고 방식에 있어서는 최근 유행하는 세일 앤 리스백 방식도 활용을 하며 되도록 B, C급이 아닌 A급으로 구매를 하여 상승이 되는 것을 목표로 하는 것을 원칙으로 한다고 한다. 물론 거래하는 모든 물건이 그렇지는 않았겠지만 이렇게 원칙이 있다는 것은 거래에 있어서 물건을 보는 안목이 상당하다는 의미를 가지기도 한다. 아마 회계사라는 직업 상 분명 유리한 점이 많이 있지 않을까? 생각해 본다.

아무리 좋은 직업을 가지고 있어도...

결국 실행하지 않으면 아무것도 진행되지 않는다. 저자의 글과 행동력을 보면서 말로는 누구나 전문가가 될 수 있지만 이렇게 실전으로 옮겨서 성공한 케이스는 매우 적기 때문에 많이 와 닿는 내용이 많다. 아마도 전문적으로 글을 쓰는 사람들이나 글로서 뭔가를 표현하고 싶었던 사람들의 글보다는 다소 투박한 부분은 있다. 하지만 하나 확실한 것은 진실된 부분과 더불어 꾸밈이 없기에 받아들이기에도 굉장히 좋았다는 점이다. 항상 부동산에 관심이 많이 있지만 실행을 제대로 못했었는데 이번에는 이 책의 힘을 빌어 꼭 한 번 실행에 옮겨 봤으면 한다.