The EconoMic Person

지금 한국에서 가장 완벽한 입지는 어디일까?

아마 상권이라고 하면 강남을 의미하겠고 집이라고 하면 반포나 압구정을 의미할 것이다. 우리는 사실 강남이 한국에서 거의 좋은 것은 다 가지고 있다는 사실도 알고 있다. 그런데 그런 강남에 살 수 있는 사람은 불과 50만 명도 채 되지 않는 사실도 알고 있다. 그중 절반 이상은 집을 소유하지도 않은 사람이기도 하다. 그런데 투자라는 측면에서 보았을 때는 사실 이미 최고치에 있는 강남에 선뜻 투자하기에는 다소 걱정이 된다. 마치 주식에서 삼성전자가 큰 폭으로 상승하는 경우가 10년에 한 번 있을까 말까 한 일이라서 그렇지 않을까? 소위 블루칩의 경우 안정적이긴 하지만 돈을 버는 목적으로서는 그리 추천하지 못할 것이라는 부분이다. 그러면 어디를 투자해야 하는 것일까?

용산이나 성동은 어떨까?

이미 이전 대통령 시절부터 떠오르는 입지였지만 더 크게 떠오르는 곳이다. 용산의 경우 이미 풍수지리학적으로나 서울에서의 위치상 좋다는 것은 누구나 알 수 있는 사실이지만 그간 미군기지 때문에 발전을 하기 힘들었다. 그런데 그러한 장벽이 무너지게 되면서 그리고 서울역을 중심으로 하는 변화의 한 축으로서 엄청난 변화가 예상되기도 한다. 더군다나 이번 대통령이 처음으로 청와대를 나와 용산에 자리를 하면서 '이 곳이 사실 엄청 좋은 곳이야!'라고 홍보도 해주고 있다. 이번 하락기에 거의 유일하게 떨어지지 않은 곳이며 향후 발전만 남아있다는 평가를 받고 있다. 성동 역시 서울숲을 기점으로 하는 한강변은 전에 없던 부촌으로 자리매듭하면서 강남의 아성을 무너트리려 하고 있다.

강동구도 발전의 가능성이 농후하다고 한다.

내가 지금 살고 있는 곳이긴 하지만 어쩌면 서울치고는 굉장히 낙후한 동네이기도 하다. 논밭이 있으면서 산도 꽤 많이 있고 공원도 서울 시내 어디보다도 많은 곳이기 때문이다. 거기다가 다른 곳은 한강변 발전을 통해서 엄청나게 집값이 올랐는데 여긴 한강변에 아파트도 많이 없다(천호/선사역 부근 제외하면) 그런데 바꿔 생각을 해보면 이제는 발전할 수 있는 요소가 꽤 많이 있다고 생각된다. 황금노선이라고 불리는 9호선이 들어올 예정이고(착공 시작) 서울세종고속도로와 같은 거대한 도로망과 업무 지구의 개발로 인해서 많은 발전이 예상되는 직주근접의 도시가 될 것이라고 한다. 사실 살고 있기 때문에 더 큰 기대를 하고 있는 것이라고 할까?^^;

서쪽은 합정이 좋다고 한다.

사실 합정에 갈 일이 꽤 있었는데 갈 때마다 잘 만들어진 하나의 도시 같다는 생각을 했었다. 주상복합들도 꽤나 이쁘게 지어져 있고 세아그룹 등의 기업들도 많이 입주를 해 있어서 직주근접으로도 상당히 좋다는 생각을 했다. 특히 2호선과 6호선의 교차지점이기 때문에 적어도 '연결이 되어 있지 않아 불편한 곳' 으로는 불리지 않아도 된다는 생각이 들었다. 물론 다른 뉴스 상에서는 자주 언급되는 곳은 아니기에(오히려 마곡보다 덜 나오는 분위기인 듯하다) 투자자들의 관심이 높은 곳은 아니지만 장기적으로는 확실히 좋은 곳이 맞다. 이미 만들어진 것도 있겠지만 배후가 충분히 매력적인 곳이기 때문이다.

서울 시내 곳곳이 사실 발전될 곳이 꽤나 많이 있다고 생각이 된다.

앞으로 인구가 줄어들더라도 적어도 한국에서 서울이라는 존재는 2050년이 되더라도 결코 무너지지 않은 도시라고 생각이 된다. 그만큼 국가적으로도 많이 '밀어주는' 곳이라고 생각이 된다. 투자자의 입장에서도 중요한 곳이지만 실제 거주하는 입장에서도 '서울에 집 하나 있다는 사실' 이 얼마나 큰 안정감을 주는지 알 수 있을 것이다. 책에서 나온 곳을 실제 임장을 해 보면 저자가 참 많이 세심하게 알아봤다는 사실을 알 수 있는데, 실제 동네에서 돌아다녀봐야 알 수 있는 사실도 저자는 모두 알고 있다는 것이 꽤 놀라웠다. 책에 나온 대로 한 번 이번 기회에 임장을 통해서 투자처를 알아보아야겠다는 생각을 했다.

대한민국에서 부동산이란?
내가 회사를 다니고 가정을 꾸리기 시작하면서 제1위로 갖고 싶은 물건(?) 중 하나였다. 특히 월세로 시작한 사회생활에서 월세를 낼 때마다 너무 아까워서 안타까움이 있었고 전세 생활 7년에는 원하는 날짜에 이사를 갈 수 없고, 올 수도 없는 너무나도 불편함을 느끼기도 했으며 집주인과의 마찰도 상당한 스트레스로 기억이 된다. 그래서 내 집을 처음 마련했을 때 얼마나 기뻤는지 모른다. 물론 모든 사람이 나와 같지는 않을 수도 있지만 대부분 전월세의 스트레스를 한 번은 겪고 나면 내 집 마련이 얼마나 중요한 것인지 깨닫게 된다. 그래서 가격이 지금까지 유지가 될 수 있었다고 생각이 된다. 그런데 저자는 조금 다른 의견인 것 같다.

실제로 가격이 떨어졌다.

22년 중반까지는 정말 하늘 높은 줄 모르고 상승했던 부동산인데 하반기부터는 정말 신기하게도 속절없이 떨어졌다. 사실 한 발자국 뒤에서 보자면 문재인 대통령 시절에 시행했던 법들이 이제서야 약효가 들었나? 싶기도 하면서도 '금리'라는 부분 때문에 발생한 것 같다는 생각이 들기도 한다. 다만 하나 확실한 것은 이전 대통령 시기에 법을 자꾸 이상하게 만들어 놓아서 더 문제가 된 것은 사실인 듯하다. 전 세계적으로 올랐지만 더욱더 오른 곳이 한국이니 말이다. 하지만 지금은 조금 다르다. 미국의 금리는 계속 상승 중이고 한국도 최근에는 조금 주춤하지만 오르는 추세이다. 금리가 오르면 부동산이 떨어진다는 어쩌면 국룰과 같이 진행되는 것이었다. 

그래서 저자는 더욱 강조한다.

많은 사람들이 이야기하듯 부동산은 불패가 아니라는 사실을 말이다. 결국 부동산도 실물경제의 한 부분이기 때문에 아무리 소중하더라도 결국 팔아야 하는 시점이 오긴 한다. 그래서 결국 금리가 많이 상승이 되면 이자를 내면서 버티는 것에 한계가 오기 때문에 팔게 된다는 것이다. 딱 그 시점이 22~23년 시점이라고 한다. 그래서 점점 만기가 돌아오는 시점의 물건들이 점차 판매를 해야 하는 상황인데 수요와 공급의 법칙에 따라서 가격을 내리지 않으면 대책이 없는 상황으로 가게 된다고 한다. 그 예측에 반응을 하듯 실제로 22년 말부터 23년 초까지는 확연하게 떨어지는 것을 확인할 수 있었다.

그런데 조금 이상하다.

최근 3월 이후부터는 다시 가격이 상승이 되는 곳이 많다. 미국의 금리 상승이 어느정도 멈춰진 상황이고 가장 운을 잘못 타고났다고 하는 둔촌 주공조차도 결국 완판이 되었으며 주변 시세는 당연하게도 그것보다 높은 상태로 상승 중이다. 저자는 이런 것을 보고 과연 어떤 생각을 했을까? 지금 당장은 데드캣바운스 같은 '잠깐 오르다가 다시 하락하는' 시기라고 하지 않았을까? 실제로 부동산 하락을 말하는 거의 모든 유투버가 동일한 방식으로 설명을 하고 있으니 맞는지 틀린 지는 실제 시장을 보고 있으면 알 수 있겠지만 과연 어떨까? 저자는 맞을까?

나는 개인적으로 약상승론자이다.

가끔씩 할인판매는 할지언정 물가가 전반적으로 하락을 계속하는 것은 태어나서 단 한 번도 본 적이 없다. 그래서 너무나 당연하게도 공사비용이 상승하고 땅값이 상승하는 와중에서 주택 가격만 하락한다는 상황은 사실 이해는 되지 않는다. 물론 이러한 책에서 나온 내용도 분명 일리가 있는 말이 많이 있다. 그래서 이런 책을 보면서 미래를 조금 예측을 해 보곤 한다. 이 책 안에서도 내가 모르는 다양한 정보들과 표들이 있으며 그에 따라서 나의 생각을 조금씩 바꿔볼 수 있는 기회도 많이 갖게 된다. 물론 다 읽고 책을 덮고서도 결국 조금씩은 상승하지 않을까라는 생각을 하고 있지만 세상에 '절대적인 진리'

라는 것은 존재하지 않기 때문에 항상 시장을 주시하면서 나의 전략에 대해서 고민해 본다.

주변에 엄친아 한 명쯤은 있지 않은가?

엄친아들은 참 신기하다. 별로 공부하는 거 같지도 않은데 항상 성적도 좋고, 부모를 잘 만나서 돈도 많으며 아무런 부족함 없이 잘 사는 것 같다. 그런데 이 책에서는 그런 사람을 설명하고자 하는 것은 아니다. 여기서 말하는 돈 많은 고등학교 친구는 '자수성가'를 한 친구를 의미하게 된다. 그게 그거 아니냐고 반문을 할 수도 있는데 자신이 스스로 쟁취를 해 본 사람과 그렇지 않은 사람은 어쩌면 구분하기가 너무 쉽다. 대화를 해 보면 알 수 있기 때문이다. 과연 이 책에서는 나의 돈 많은 고등학교 친구를 어떻게 표현했을까?

주식도 안되고 부동산도 안된다.

남들은 주식으로 대박을 벌었다고 하고 부동산으로 가지고만 있었는데도 어마어마한 부자가 되었다고 한다. 왜 나는 아무것도 되지 않을까? 이런 생각으로 마음이 조급해지면서 투자는 이렇게 한다. '성공한' 사람의 투자를 따라하는 것이 아니라 '성공할 것 같은' 사람의 투자 방법을 따라 하게 된다. 급등주만 눈앞에 보이고 부동산의 경우 '내 눈에만 좋아 보이는' 것을 찾게 된다. 책에서도 타운 하우스에 대한 내용이 나온다. 사실 타운 하우스가 나쁘다는 생각은 하지 않는다. 하지만 부동산을 볼 때 가장 자주 언급되는 '역세권, 몰세권....' 등등은 그냥 심심해서 말을 하는 것이 아니다. 특히 부동산의 경우 나만 좋은 것이 아니라 남들도 좋아야 상승이 된다. 이것은 불변의 진리다.

아들은 정확했다.

돈 많은 고등학교 친구의 아들과 주인공의 아들. 그들은 동업을 하였고 결국 나름의 성과를 얻었다. 사실 이렇게 인연이 되기도 힘들 수 있지만 적어도 서로의 상황에서 최선을 다하는 모습이 이 책을 읽는 내내 다음 내용이 너무나 궁금해지게 만드는 요소였다. 사업 중에도 캠핑 사업을 통해서 시작을 하고 아이디어를 도둑맞는 상황에서도 굴하지 않으며 투자자에게 자신의 의견을 명확하게 설명할 수 있는(물론 이런 부분이 당연히 픽션이니 가능할 것이라는 생각도 해 본다) 모습을 보면서 비록 아버지 세대에서는 조금 어긋난 상황이었지만 진짜 '부자가 되는 방법'을 둘 다 이해한 것 같아서 흐뭇했다. 나도 아들이 있으니 저렇게 컸으면 하는 바람도 있었다.

그저 부러워만 해서는 바뀌지 않는다.

오랫만에 만난 광수를 바라보는 시선은 사실 고등학교 때와 변함이 없었다. 하지만 실제 광수가 롯데타워에서 산다는 이야기를 듣자마자 느꼈던 감정들은 뭔가 이해가 가기도 한다. 왠지 모르게 질투가 나고 나는 지금까지 무엇을 했는가에 대한 자책감이 느껴지는데 이루 형용할 수 없는 그 느낌이 실제로 나도 많이 겪어보았던 느낌이다. 하지만 그저 그저 부러워만 한다면 아무것도 바뀌지 않는다. 뭔가 경쟁을 통해서 이길 수 있는 것이라면 해 보겠지만 아니라면 '배워야' 한다. 이 책에서 보여주는 많은 내용들은 바로 그런 부분이 강조된다. 고등학교 친구라도 멘토가 될 자격은 충분하다. 나보다 뛰어나니 말이다.

나에겐 이런 멘토가 있는가?

우리는 나이가 들면서 자존심이라는 것 때문에 많은 것을 하지 못하는 경우가 많다. 이렇게 좋은 멘토가 있는데 다가가지 못해서 놓치는 경우도 많이 있을뿐더러, 말도 꺼내지 못하는 경우가 많다. 내 주변에는 과연 그런 사람이 없을까? 사실 어딘가 있다. 의외로 주변에 있지만 나의 편견 때문에 찾지 못하는 경우가 많이 있다. 이 책의 마지막 장을 덮으면서 내가 생각하는 멘토라는 사람이 워런 버핏과 같은 '현실적으로 말이 안 되는' 그런 사람이 아닌가? 뭔가 참된 멘토 한 명이 있으면 내 인생도 바뀔 수 있다는 생각이 들었던 책이다. 찾고 싶다!!!

믿었던 부동산마저 흔들거린다.

지금은 흔들리는 정도가 아니라 거의 무너지는 수준이라고 보이는데 그럼에도 항상 아침에 일어나면 부동산부터 확인을 한다. 사실 계속 숫자를 보고 있다가 보니까 숫자가 막 올라가도 재미있고 내려가도 재미있는(?) 그런 신기한 현상이 발생이 된다. 사실 그전에 보았던 부동산은 거의 숫자가 안 움직이는 것이 정석이었으니 말이다. 한 10여 년 전만 해도 부동산에 대해서 뭔가 알고 싶으면 책을 읽어도 정보가 너무나 딱딱해서 이해하기가 어려움이 있었는데 이제는 얼마나 좋아졌는지 이 책과 같이 굉장히 '편하게' 이해할 수 있게 만들어 놓았다.

가장 효율적으로 내 집마련이 가능한 청약

사실 선분양 방식이 여러가지 문제를 내포하고 있음에도 누구나 청약에 목숨을 거는 것은 바로 그 2~3년이라는 시간이 우리에게 주어지는 '편안함과 만족감'이 크다는 것이다. 최근에는 중도금 대출도 잘 안 되는 경우가 왕왕 있긴 하지만 그럼에도 대출만 된다면 10~20%만 가지고도 3년을 소유권과 같이 가져갈 수 있는 것이 청약이다. 다만 제도가 진짜 너무나 자주 바뀌어서 불과 얼마 전까지만 해도 가점이 없으면 아예 쓸모가 없는 수준의 통장이었으나 이제는 추첨제도 다시 한다고 하니 그냥 필수품과 같이 하나 있어야 하는 게 아닌가 싶다.

오피스텔과 아파트의 차이?

세금부터 해서 취득 방식, 그리고 집으로 인정을 하는가 하지 않는가에 대한 다양한 내용을 알아야 한다. 사실 항상 느끼는 것이지만 오피스텔이라는 것이 사용이 참 애매한 부동산이라는 생각이 드는데, 이걸 오피스로 쓰기도 집으로도 쓰기가 애매한데 이렇게 인기가 있는 것을 보면 사람들이 '다용도 활용'이라는 측면에서 매우 큰 점수를 주는 느낌이다. 가격이 상대적으로 저렴하여 쉽게 취득할 수 있지만 상대적으로 매매는 쉽지 않다. 비슷한 가격대의 물건이 있어서 그런 것이 있으며 이왕 매수했다면 그것을 최대한 활용할 방법을 생각해 봐야 할 것 같다.

세금은 또 왜이리 복잡한가?

지난 정부 때 정말 최악이라고 평가를 받을 정도로 많은 세제를 건드려놔서 너무 복잡하고 나는 그냥 가만히 있어도 세금이 늘어나는 기현상이 나타났다. 왜 그렇게 집 있는 사람을 '악의 축'으로 지정을 했었는지는 모르겠으나 이러한 세금을 모른다면 그냥 속수무책으로 당할 수밖에 없다. 특히 취득세나 양도세는 높아지면 높아질수록 나에게 큰 손해가 발생이 되므로 최대한 절세가 가능하도록 해야 하는 것이 필수라고 하겠다. 근데 세무사도 포기하는 상황인데 우리가 어떻게 해야 하는 거지? 책만 가지고도 공부가 될까?(이런 의문이 들었다)

금리는 계속 오르고 있고 부동산 시장은 여전히 불안정 하다.

하지만 우리가 2018년 이후부터 이렇게 올랐을 것이라고 생각을 못했던 것처럼 이것도 어느 시점이 되면 다시 반등을 할 것이라는 생각이 든다. 사실 그 시점만 안다면 근처에 투자를 해서 가장 큰 이득을 얻을 수 있겠지만 생각보다 쉽진 않다. 이렇게 기초부터 튼튼히 공부를 할 수 있다면 나중에 예측을 하는 것도 가능하지 않을까 싶다. 그나저나 책을 읽으면서 우리 집이 좀 더 올랐으면 하는 간절한 바람을 가져봤다. 

최근 부동산을 보면 가슴이 아픈가?

그렇다면 아마도 작년이나 재작년에 영글 한 번 하셨던 분이라고 생각이 된다. 사실 생각해 보면 인생을 살면서 갑부가 아니면 가장 많은 금액을 지불하게 되는 것이 주거비용이다. 그런데 좀 이상한 게 있다. 재테크라고 하면서 10원 한 푼도 엄청나게 아끼던 사람들이 막상 부동산에서 거래를 하게 되면 1~2천만 원은 너무나 쉽게 깎아주거나 더 주기도 한다. 신기하지 않은가? 물론 심리 효과가 있어서 그런 것도 있고 그렇게 해야 거래가 되기 때문에 그렇게 하기도 하지만 한편으로는 뭔가 너무 주먹구구식으로 거래가 이루어진다는 것을 알 수 있다. 거기다가 상대방의 물건 자체를 보기도 힘든 것이 현실이기도 하니 답답하기 그지없을 것 같다.

프롭 테크가 서서히 떠오르고 있다.

가장 전산화가 느린 항목으로 부동산이 꼽히고 있는데 이제는 그것도 옛말이 된 것 같다. 코로나 이후로 직접 가서 보는 것보다는 아예 비대면으로 거래를 하는 경우도 늘어났고 일조량 등도 인터넷으로도 충분히 확인이 가능한 부분이다. 거기다가 시설물에 대한 것은 특약으로 많이 묶어 놓으면 어느 정도 염려되는 부분도 해결될 수 있으니 실제 안 보고도 거래를 할 수 있는 세상이 오긴 한 것 같다. 그리고 가격이라는 측면에서도 많은 데이터가 쌓여서 그런가 주변과 심각하게 차이가 나는 경우가 거의 없어졌다. 정보의 권한을 공인중개사에서 점차 일반 사람들에게 넘어가는 추세라고 볼 수 있다.

거기다가 매매/임대 시장만 있는 것이 아니다.

조각투자나 협업 투자, 그리고 공유 오피스나, 셰어 하우스 등과 같이 정말 다양한 업이 등장하고 있다. 과거 P2P의 경우 암암리에 진행이 되었지만 구속력이 부족해서 마지막이 좋지 못했던 경우가 많이 있는데 이제는 법제화가 어느 정도 되고 큰 기업에서 하는 경우가 많이 생기면서 제도권으로 점차 흡수 중에 있다. 사실 부동산만큼 많은 금액이 들어가는 경우가 없기 때문에 분명 나왔어야 할 변화지만 아직도 조금 더딘감이 있다. 하지만 변화는 눈에 보일 정도이며 이제 주식 시장에서도 각종 리츠들이 나와 있는 것을 보면 프롭 테크는 점차 진보하고 있다는 생각이 든다.

앞으로 인구가 줄면 진짜 수요가 줄어들까?

아직 인구가 비약적으로 줄어들지는 않았기 때문에 정확하게 줄어든다는 말을 하기는 좀 애매하다. 하지만 확실한 것은 인구수 자체는 줄어들 수 있으나 수요 자체가 확확 줄어들지는 않을 것이라는 것이다. 사람이 1명 사니까 10평으로도 충분하다고? 사실 그건 고정관념이다. 혼자 살아도 지금의 집과 동일한 크기의 집을 갖고 싶어하는 것이 사람이고 그것이 더 편하고 좋다는 생각을 하게 된다. 개인적으로 집이 작아지면 내 활동 반경도 작아지는 것 같아서 굉장히 불편하고 그렇다. 이런 사람이 나 혼자만 있을 것은 아니라는 생각이 들며 그에 따라 수요도 어느 정도는 유지될 것이라 생각이 된다.

부동산은 아직 더 많이 변할 수 있다.

과거 지도를 펴서 임장을 하던 것이 기억이 난다. 이제는 네이버 부동산이든 호갱노노든 간에 스마트폰만 하나 있으면 어디든지 갈 수 있다. 심지어 아직 해가 없는 곳의 위치에도 빛이 드는지 안 드는지도 확인이 가능하다. 그리고 각종 개발 계획도(물론 원하는 시간에 딱 되지는 않겠지만) 미리 알 수 있다. 정보가 많아지면서 어쩌면 선택을 하는 것이 더 어려워질 수는 있다. 하지만 늘 그렇듯 사람들은 자신에게 가장 맞는 상황의 부동산을 구하려고 노력을 할 것이다. 그것은 과거에도 지금도 미래에도 동일하다. 이러한 기술들이 일련의 과정을 좀 더 편하고 즐겁게 할 수 있도록 도와주었으면 한다.

내 통장 좀 구제해줘!

직장인뿐만 아니라 모든 경제활동을 하는 사람의 외침이 아닐까 생각이 된다. 애초에 돈이 너무 많아서 어떻게 써야 할지 모르게 태어난 사람은 예외라고 생각이 되지만 우리 같은 일반 서민들은 항상 이 부분을 고민해야 한다. 월급날이 되더라도 그리 기분이 좋지 않은 느낌은 워낙 많은 돈이 카드값이나 공과금으로 사라지기도 하지만 내 소비 절제가 잘 되지 않는다는 것을 월급날이 되어서야 인지를 하기 때문일 것이다. 통장을 구제는 하고 싶지만 어떻게 해야 할지도 모르겠고 더군다나 의지가 월급을 받는 순간 자꾸 사라져서(자꾸 일을 열심히 한 나에게 선물을 주는데 선물 금액은 자꾸 커지고 그런다) 문제는 알지만 해결을 못하는 경우가 많이 생긴다. 그런 분들에게 바치는 책이다.

저자 역시도 동일했다.

심지어 월급쟁이보다 더 안 좋은 케이스가 바로 자영업자라고 생각이 된다. 특히 프리랜서의 경우 월급이라는 개념이 아니라 돈이 일정하지 않기 때문에 막 저축을 하기도 그렇다고 마냥 쓰기도 애매한 경우가 많이 있다. 웹툰 작가의 경우 돈을 많이 버는 사람도 있지만 그만큼 살벌한 마감 기일이라는 것이 존재하기 때문에 몸이 많이 상하는 경우가 있어서 중간에 휴재를 하는 경우도 있는데 이때 보릿고개를 넘기가 참 어렵다는 의견이 많다. 저자도 그런 보릿고개를 분명 경험하였고 돈을 충분히 모아놨다고 생각을 하더라도 결국 0원이 되어버리는 기가막힌 상황도 많이 경험을 했다고 한다. 우리도 사실 그리 다르지 않지 않은가?

소비를 줄여야 한다.

그래서 우리들은 가계부를 쓰기도 한다. 내 소비가 어떤 것이 문제가 있는지는 한 달만 적어보면 확실하게 알 수 있다. 다만 1원 단위까지 맞추거나 하는 과정에서 금방 질리게 되긴 하는데 그래도 한 달 정도는 쭉 적어가면서 줄일 수 있는 것과 없는 것을 구분할 필요가 있다. 가장 흔하게 줄일 법 한것은 바로 소유욕, 물욕, 음식 욕 정도일 텐데 이것만 줄여도 일반적으로 20% 이상의 감소 효과가 있으니 꼭 해볼 만하다. 카드도 체크카드로 변경을 하거나 물건을 좀 나중에 사는 방식으로 계속 늦춰보면 그 효과가 배가 된다. 나 역시도 뭔가 소비를 줄여야 한다고 하면 뭔가 요가 명상하듯이 멍하게 있다가 소비를 일부러 안 하게 되면 효과가 있다는 것도 알고 있다(근데 쉽지 않다)

소비가 조금 줄어들면 반대로 수입을 늘려야 한다.

사실 가장 매력적인 이야기지만 쉽지 않은 것도 사실이다. 대부분의 사람들이 '시간이 없다, 힘들다' 라는 이야기로 하지 못하는 경우가 많이 있는데, 개인적으로 쉬는 시간에 OTT를 보거나 하는 것 자체가 잘못되었다기보다는 모든 쉬는 시간에 저걸로 투자하는 것은 잘못이 있다고 보는 편이다. 그래서 그런가 그 시간을 쪼개서 자신의 업을 확장하는 것을 굉장히 추천하고 싶다. 만화가라면 이렇게 금융과 관련된 업으로 확장을 하거나 나와 같이 반도체업을 하고 있다면 강의 같은 것을 해 보는 것도 나쁘지 않다고 생각이 된다. 개인적으로 이렇게 책을 읽고 하는 것도 하나의 확장이라고 생각이 된다(일단 지식이라는 것이 쌓이는 것이니까?)

부가적인 수입을 위해 금융지식은 필수이다.

예적금 뿐만 아니라 ETF, 주식, 부동산 등등의 지식은 이제는 선택이 아니라 필수라고 생각이 된다. 어떤 식으로 구조가 이루어지는지, 어떤 방식으로 금액이 산정되는지에 대해서는 기초적으로 알아야 하며 미래를 바라보거나 미래가 바라보기 어렵다면 적립식으로 투자를 하는 것을 추천한다. 최근과 같이 급격한 하락이 오는데 신기하게도 세상이 망할 것 같은 불황에도 결국은 다시 살아나는 방법을 터득하는 것이 바로 사람의 모습이라고 생각이 된다. 그래서 우리는 결국 그 해결방법을 찾아서 살아나는데 그 혜택을 얻기 위해서는 우리는 적립식으로 투자를 하는 것이 '속 편한' 투자로 가는 길이라고 생각이 된다. 어쩌면 이 책은 굉장히 기초적이지만 기본에 충실하게 해 보자라는 게 중심 내용이 아닐까 생각해 본다.

부동산 투자를 해 보았는가?

나는 사실 투자를 하면서 이런 부분을 굉장히 중요하게 생각을 한다. 실제로 투자를 했는가 하지 않았는가에 대한 의견을 말이다. 투자를 해 보지도 않았으면서 투자를 해 보았다고 하는 사람들이 있는데 막상 실제로 물어보면 체계적이지 못한 경우를 많이 볼 수 있다. 마치 주식 투자를 하라고 하면서 계좌도 없는 사람 같은 느낌이라고 할까? 한편으로는 부동산만큼 뭔가 사람마다 방식이 천차만별인 것도 없다는 생각을 해 본다. 그 덕에 스승이 꽤 많아야 이해가 되는 업종(?) 이기도 하다.

이 책은 조금 신기하다.

달력과 같이 되어 있는데 쭉 읽어보면 달력에 부동산 내용이 나와있다. 그리고 위의 사진과 같이 밑에는 학습을 할 수 있게 만들어져 있다. 오늘 어떤 경제기사를 보았는지, 어디를 공부했는지, 세금 정보는 어떤 것이 있는지 등을 적기 위해서는 실제로 뭐라도 하지 않으면 안되는데 그것이 하나에 뭉쳐있는 곳은 없기 때문에 스스로 찾아서 공부를 해야 한다. 개인적으로 지금과 같은 하락장을 즐겨야 한다는 생각을 가지고 있기 때문에 항상 내가 원하는 곳에 가격을 예의 주시하고 있는데 과연 어디까지 갈 수 있을까에 대한 관심이 많다.

세금에 대한 부분을 공부하라는 것도 인상적이다.

사실 항상 투자라는 측면에서 꼭 알아야 하는 것이 바로 세금이다. 그런데 실제로 거래를 하다보면 세금에 대한 부분에 대해서 잊어버리는 경우가 종종 있다. 항상 내가 사는 가격은 세금을 포함한 가격을 의미하는 것이다. 그래서 그 세금을 어떻게 해서든 절세할 수 있는 방법에 대해서 고민이 필요하다. 어떤 식으로 투자를 해야 하는지는 스스로의 몫이지만 수학공식과 같이 세금은 딱딱 나오게 되어 있다. 이것을 잘 이해하고 현명하게 대처하는 법이 꼭 필요하다.

매일매일 기록하면 도움이 된다.

이것은 사실이다. 영어도 한 번에 왕창하는 것보다 매일 꾸준히 하는 것이 더 효율적이라고 한다. 우리는 부동산도 일생에 가장 큰 돈을 들여서 하는 투자이기 때문에 이렇게 하루하루 꼭 공부가 필요하다고 생각이 된다. 특히 매일매일 하나씩 나와 있는 저런 간단한 내용도 공부해 보면 나에게 굉장한 도움이 되는 경우가 많다(개인적으로 법인에 관심이 많아서 법인 내용이 굉장히 인상적이긴 했다) 많은 사람들이 이렇게 체계적으로 할 수 있는 기회를 가졌으면 한다. 해 보면 달라질테니 말이다!

최근 투자 성적이 어떠한가?

나로 말할 것 같으면... 참담하다. 이렇게 안되기도 힘들 텐데 정말 처참하다. 그런데 나만 그런 것은 아니라 주변도 같이 망하고(?) 있어서 한편으로는 다행이라는 생각을 하기도 한다. 그런데 불과 작년까지만 해도 주변에서 투자 안 하면 바보 소리를 들었기도 했다. 왜 작년하고 올해 그렇게 다른 것일까? 물론 경제 상황이 많이 바뀌긴 했다. 금리도 상승 중이고 러시아와 우크라이나는 아직도 전쟁 중이며 물가는 미친 듯이 올랐다. 과거 코로나로 인해서 푼 돈들이 버블이 되어 회수 중인데 그것이 하필 내가 본격적인 투자를 할 때 걸린 문제가 되었다. 하필 내가 운이 없어서일까, 아니면 대부분 이런 실수를 반복하는 것일까?

여유가 부족한 탓이다.

주식 단타를 하다보면 성공을 할 때 느낄 수 있는 그 짜릿함이 있다. 원하는 대로 되었다는 자부심과 함께 돈이 바로 딱 보이니 금상첨화가 아닌가? 그런데 항상 그렇지는 않다는 것이 문제다(하긴 항상 잘되었으면 내가 굳이 이런 책을 읽지 않아도 되겠지...?) 그러면 뭔가 '물리기' 시작하면 정말 끝없이 나락으로 빠지는 경우가 많이 있는데 내가 8만 원 대에 투자했던 삼성전자가 어느덧 오만 전자가 되었던 것은 전혀 예상하지 못한 일이고(심지어 매 번 최대 매출이라는데 왜??) 성공한 투자라고 생각했던 부동산 투자는 어느덧 정말 부담스러운 이자 때문에 골머리를 앓고 있다. 나는 뭐가 그렇게 급해서 모든 것을 한 번에 다 투자하려고 했을까?

젊을 때 높은 리스크를 가질 수 있지만 계속 그럴 수는 없다.

시중에 나와 있는 수없이 많은 책들은 우리 같은 사람으로 하여금 '빨리 투자하지 않으면 너의 미래는 매우 어두워' 라는 이야기를 반복적으로 하고 있다. 물론 마케팅적인 표현이긴 하지만 투자를 어릴 때부터 해야 얻는 것이 많이 있는 것은 사실이다. 하지만 한편으로는 우리 인생은 굉장히 길어지고 있다. 그런데 단순하게 길어지는 것이 문제가 아니라 '돈을 벌 수 없는 기간' 이 길어지고 있다는 것이 문제이다. 그래서 리스크를 더 안고 가려고 하는 것인데 너무 조급하게 생각하는 것은 아닐까? 이 책에서 나온 '월급을 받고 있다면 적어도 20억 이상의 채권을 가지고 있는 것과 같다'라는 표현과 같이 이미 많은 것을 얻고 있는데 조급함 때문에 잃고 있는 것은 아닌가 말이다.

이 책은 조금 다른 결론이다.

조금 천천히, 되도록 채권을 많이 투자해 보라는 의미이다. 채권의 경우 회사채도 있겠지만 국가에서 발행한 채권은 안정성에 있어서는 단연코 대단하다. 과거 모라토리움을 선언했던 러시아채권도 오래도록 가지고 있던 사람들이 게는 성공의 기반이 되기도 했다. 과거 해외 투자자가 북한 채권을 모으고 있다는 소식을 접하기도 했는데 그런 것을 생각해 보면 채권투자는 안정적이기도 하고 지금과 같이 금리 인상기에는 굉장히 인상적인 투자 방안이 아닌가 생각이 된다. 저자는 수익률보다는 좀 길고 안정적인 투자를 선호한다고 할까?

우리는 일단 자신만의 투자 방법을 고민해야 한다.

부동산도 주식도 채권도 하나만 투자한다고 해서 해결이 되지 않는다. 경제적 자유를 얻기 위해서는 이러한 여러가지를 사실 동시에 할 필요가 있다. 마치 주식투자를 함에 있어서 꼭 기본적 투자, 기술적 투자를 나눠서 하나만 할 필요가 없다는 의미이기도 하다. 모든 방법을 총동원해서 해야 하는데 우리는 전문 투자자가 아니기 때문에 매일매일 투자하는 것에 목숨을 걸 수 없는 상황이기도 하다. 그렇다면 어떻게 해야 할까? 느긋하게 투자할 수 있도록 조금은 안정적으로 그리고 길게 투자하는 것을 스스로 터득하긴 해야 한다. 조급함의 뒤에는 아무것도 남지 않으니 말이다.

고시원의 이미지는 어떤가?

사실 많은 사람들의 이미지 속에 고시원은 정말 '못 사는 사람' 이 사는 곳이거나 좁고 습한 곳, 창문도 없고 내 몸 하나 간신히 누울 수 있는 곳으로 이미지가 그려져 있을 것이다. 물론 나 역시 그런 이미지로 생각이 된다. 흔히 드라마에서도 고시원에 사는 사람들은 항상 동일한 복장에 부스스한 머리를 하고 다니고 뭔가 돈이 생기면 바로 집부터 나오게 되는 그런 모습을 그리곤 한다. 그런데 뜬금없이 왠 '고시원 킹'이라는 제목의 책이 있는 것일까? 물론 이 책은 소설이 아니다. 엄연히 재테크의 한 종목, 혹은 업의 하나로서 설명을 하고 있는 부분이다.

경쟁자가 너무 많다.

과거에는 별로 없었던 경매도 이제는 정말 왠만한 사람들은 다 참여한다 싶을 정도로 많은 사람들이 하고 있으며 아파트 투자는 물론이거니와 재개발, 빌라, 상가 등등 마치 전 국민이 부동산 하나쯤은 다 가지고 있을 기세로 많은 사람들이 뛰어들었다. 물론 최근에는 금리 상승으로 인해서 전반적으로 싹 다 얼어붙은 듯한 느낌이지만 뭘 해도 경쟁자는 넘쳐났던 것은 사실이었던 거 같다. 그런데 그 와중에서도 '상대적'으로 경쟁자가 좀 덜 붙는 것이 있다. 개인적으로 나는 고시원을 꼽고 싶다. 초기 투자비용이 일반 자영업보다 큰 편이고(원룸 임대보다도 크다) 이미지도 아주 좋은 편은 아니며 뭔가 사람들에게 매번 시달릴 것 같은 이미지라서 그런 것 같다.

그런데 책을 보니 그게 아닌게 확실하다.

물론 여기 시장도 경쟁이 심하긴 하다. 강남에서 검색을 하면 300개가 넘게 나온다고 하니 굉장한 경쟁이 있는 것이라고 생각은 되지만 우리 일반적으로 오피스텔이나 기타 아파트를 생각해 보면 이 정도면 귀여운 수준이긴 하다. 물론 물건의 성격이 조금 다르기 때문에 그렇게 비교를 할 수는 없지만 경쟁 자체는 아직은 좀 덜한 편이고 거기다가 이것만 전문으로 하는 공인중개사가 물건을 쥐고 있고 일반 공인중개사는 거의 가지고 있지 않다고 하면(보통 그들만의 리그인 곳이 수익이 좋다고 생각이 된다) 분명 엄청나게 많은 사람들이 관심을 가지지는 않는 듯하다. 하지만 책에서 제시하는 수익률은 무려 30%이다. 리스크가 있겠지만 30%는 진짜 어마어마한 수익률이다(당연히 연 수익률이다)

물론 사람과 부딪히는 일은 쉽지 않은 일이다.

보통 다가구 주택을 투자할 때도 원룸만 잔뜩 있는 물건은 수익률은 좋지만 사람들에게 시달리다가 지치는 경우가 많다고 한다. 정말 더럽게 쓰는 사람도 있고 돈도 안 내는 사람이 있으며 여러가지 이유로 파손이나 소음 등을 일으키는 사람들이 있다. 원룸의 경우 한 번 내주고 나서 뭔가 주인이 해결할 수 없는 경우가 많이 있는데 고시원은 조금 다른 의미로 보인다. 일단 음식을 만들어 먹는 시설이 밖에 있다 보니 어쨌든 문 밖을 나와야 하고 공동시설이다 보니 코로나를 이유로 방을 소독하는 것도 가능하다(법으로 주인이 사유가 있으면 문을 열 수 있다고 한다) 상태를 점검할 수 있고 세입자 입장에서는 가끔씩 주인이 쳐다보니 무작정 더럽게 하고 다니기도 어려운 상황을 연출할 수 있지 않은가?

때론 단호하게...

결국 이것도 하나의 사업이다. 이 책에서는 오토로 돌리는 방법을 설명하였는데 말미에는 '완전한 오토는 될 수 없다' 라는 것이 결론이긴 하다. 자주 안 가봐도 해결이 가능하지만 그만큼 신경을 써야 할 것은 굉장히 많다. 특히 말도 안 되는 요구사항을 하는 사람은 그것이 해결이 되더라도 또 문제를 일으키곤 하는데 자신이 할 수 없는 범위의 것이라면 과감하게 안된다고 말을 하는 것도 중요하다고 한다. 어차피 몇 백만 원 주고 들어온 사람도 아닌데(여기가 호텔도 아닌데) 그것을 일일이 대응할 수 없는 노릇이기도 하다. 책을 보다 보니 괜스레 주변에 고시원이 어디 있나 찾아보게 되고, 어떤 사람들이 사는지가 조금 궁금해졌다. 나도 해 보면 잘할 수 있지 않을까?

부동산 투자의 꽃은 무엇일까?

여러 의견이 있겠지만(심지어 나는 아파트 투자 외에는 특별히 해 본 것이 없지만) 바로 토지 투자라고 생각이 된다. 거래량이 미친 듯이 많지는 않지만 사 두면 정말 '돈이 된다는' 그것. 투자의 고수들만 하는 것이라고 하지만 실제로 보면 주변에 투자를 한 사람이 무척이나 많은 것이 바로 땅 투자라고 생각이 된다, 그런데 항상 부동산 투자를 보면 그 큰돈이 움직이는데 생각보다 결정도 엄청 쉽고 빠르게 하는 많은 사람들을 보게 된다. 이상하지 않은가? 당장 햄버거만 사 먹어도 할인쿠폰이 없나 정말 열심히 찾아보는데 정작 그러한 엄청난 금액이 들어가는 투자는 너무나 쉽게 생각을 하는 경우가 많다.

이 책은 토지투자를 처음 하는 사람에게 필요한 책이다.

저자는 사실 토지투자 뿐만 아니라 각종 다양한 업력을 가지고 있는데 특히 사기를 많이 당해보았다고 한다. 저자뿐만 아니라 나 역시도 다른 사람에게 사기를 당한다는 사실이 얼마나 짜증 나고 분노가 일어나는 일인지 잘 알고 있을 텐데 저자는 정말 '웬만한 사기는 다 당해보았다'라고 말을 할 정도로 이야기를 한다. 그에 대한 자세한 이야기는 없지만 당장 돈이 없는데 고시원의 보증금도 사기를 당했다는 것을 보면 그 안타까움이 절로 나오기도 한다(+ 경찰서에서 하소연하고 나서 경찰이 안타까운 나머지 빵과 우유를 사 먹으라고 돈을 줬다는 이야기까지)

법은 내 편이 아니다.

모르는 것이 모든 것을 해결해 주는 무기가 아니다. 아는만큼 더 많이 얻어갈 수 있는 것이 바로 이 세상이라고 생각이 된다. 저자가 말하는 각종 토지에 대한 내용에서 그런 생각을 많이 느꼈는데 흔히 맹지(도로가 없이 사방이 막힌 토지)는 절대 투자하면 안 된다고 하지만 토지를 합치거나 도로를 낼 수 있는 방안을 마련한다고 하면 분명 돌파구가 있는 것이다. 그 돌파구를 아는 사람이 바로 고수이고 미래를 내다보는 사람이라고 한다. 이 책에서 말하는 것은 단순히 토지를 돈을 내고 투자하라는 의미가 아니라 그런 것을 볼 줄 아는 사람이 되자는 의미이다(물론 살짝살짝 광고를 넣은 것이 분명 있지만 저자의 말에 틀린 것은 없다)

기획부동산은 무조건 나쁜 것인가?

기획부동산에서 산 것이 오히려 나중에는 전화위복이 되는 경우가 있다고도 한다. 미래는 정말 알 수 없는데 당장 나의 장모님도 예전 기획부동산에서 샀던 땅이 머리 속에서 없다가(심지어 그 땅이 그린벨트가 되어버림) 이제는 엄청난 결실이 되어 큰 행운을 가져다주었다. 장모님이 잘한 것은 아닐 수 있다. 그간 그 땅에 대해서 이야기가 나올 때마다 눈물이 나오실 정도였으니 말이다. 하지만 지금은 그 이야기만 하면 '무용담' 수준으로 이야기를 하신다. 이렇게 땅은 미래를 알 수 없기는 하다. 물론 시간과 돈이 어느 정도 있었으니 40년 가까이 기다릴 수 있었지만 우리는 40년 지금부터 기다리기에는 너무 긴 시간이지 않은가?(그럴 거면 책 안 보고 그냥 사서 40년 뒤에 팔면 되지) 기획부동산이 나쁘다기보다는 그 옥석을 제대로 가리지 못하는 내가 더 나쁜 것이라고 생각을 하면 된다.

옥석을 가리는 과정이 쉽지 않다.

토지 관련 책을 보면 항상 임장을 하고 다양한 상식을 알아야 한다고 적혀있다(이 책도 예외는 아니다) 하지만 그만큼 시간 투자를 하기 어렵기도 하거니와 단어도 어렵고 부동산이라는 곳에 가서 직접 이야기를 하면서 정보를 얻는 것이 생각보다 그리 녹록치 않기는 하다. 그래도 이런 많은 기회가 있다면 토지 투자에 한 번은 뛰어들어보는 것이 좋다. 적어도 실물이 남기도하고 법이 아파트보다는 느슨한 편이며 미래 가치는 한국과 같이 좁은 나라에서는 확실하게 보장되어 있으니 말이다. 나도 다음 주에 임장을 하러 가 볼 예정이다. 책에서 본 그대로 말이다!