The EconoMic Person

입지가 모든 것을 뒤집는다?

내가 이전에 살고 있던 아파트가 있었다. 분명 분양 초기부터 조금 더 서쪽에 있는 아파트보다 높은 가격 수준을 유지했다. 차이가 13년 이상 나기 때문이기도 하겠지만 더 많은 새로운 아파트 촌이 내가 있는 곳에서 생겨나기 시작했기 때문에 계속 그 가격이 유지될 것이라고 생각을 했었다. 그런데 시간이 지나고 내가 살던 아파트도 어느 정도 '나이'를 먹기 시작하자 기존의 위치에 있던 아파트가 점점 가격이 비슷해지기 시작하면서 뒤집히는 것을 눈으로 목격하고야 말았다. 지금 대한민국에서 '새 아파트'가 가지는 위상이 얼마나 큰지 알고 있음에도 이렇게 입지가 모든 것을 뒤집을 수 있다는 것을 새삼 크게 느끼게 된 사건이었다. 그럼 앞으로의 입지는 어디가 제일 유리할까?

GTX가 대체 뭔데 난리지?

사실 부동산 투자를 고려한다고 했을 때 이젠 GTX를 모르고서는 투자라는 말을 할 수조차 없을 것이다. 솔직히 몇 년 전까지만 해도 그저 빠른 전철 정도로만 생각을 했었는데 이게 개통되는 것이 눈앞에 보이자 후속 노선에 대한 기대가 엄청나게 커지고 있다. 선행적으로 뚫릴 동탄 - 수서의 경우 이미 SRT가 다니는 노선인데 그것보다 반가격에 약간의 차이가 나는 수준 정도로 이동이 가능하게 될 것이며 2024년 하반기가 될 운정-서울역의 경우 파주 꼭대기에 있는 운정이라는 도시가 많은 사람들의 성원을 하게 될 도시로 바뀌고 있다는 것을 보여주는 부분이 있다. 속도도 속도이거니와 그간 불편하다는 평가를 받았던 지역에 숙원 사업을 일거에 해결할 수 있다는 것이다.

정부 입장에서는 서울 내부보다 외곽 도시를 더 키우고 싶을 것이다.

일단 서울 내부의 경우 어떤 방식으로든 개발을 시키는 경우 누군가가 이득을 볼 수 밖에 없는 구조인데, 기존에 기득권이 가져갈 수밖에 없을 뿐 아니라 사업의 진행 방식도 원주민들이나 투자자들의 의견이 너무 상이하게 갈리기 때문에 기존에 그런 부분이 없는 곳에서 개발을 하기가 더 쉬울 것이다. 마곡지구 이후 서울 시내에서 재건축 외에는 대안이 없기 때문이 이렇게 제2, 제3 신도시를 개발하게 되면서 교통 부분을 해결할 수 있는 방법을 고민하게 되었고 그것이 GTX라는 것으로 일거에 해결될 수 있다는 것을 알게 되었다.

그렇다면 투자의 눈으로 보았을 때 어떻게 바라봐야 할까?

당연히 노선이 뚫리는 곳의 임장이 선행되어야 한다. 예를 들어보면 GTX-A노선 중 대곡역의 경우 실제 임장을 가서 보면 주변이 온통 논밭에 그린벨트 지역이 꽤나 많이 있다는 것을 알 수 있다(개인적으로 3호선을 타면서 대체 여기다가 왜 지하철을 연결해 두었을까 의문인 곳이기도 했다) 주변 지역에 있는 아파트도 그리 높은 가격대를 형성하고 있지 않은데, 이런 곳이 결국 미래에 큰 이득을 가져오게 될 곳이라는 것도 생각해 볼 수 있었다. 3호선/GTX-A/서해선 결국 3군데 지나가게 되는데, 주변이 발전되지 않을 수 없다는 의미이다. 이렇듯 실제 임장을 가서 볼 수 있는 것과 실제 개발과정의 모습을 같이 그려볼 수 있다면 이 책은 엄청난 도움이 될 것이다.

이제는 GTX 시대이다.

그간 지하철로 연결된 곳을 공략했다면 이제는 넓게 GTX 노선을 따라서 투자를 해야 한다고 생각이 된다. 물론 아직까지 상상 속의 노선인 D,E,F에 지금부터 투자를 한다면 최소 20년가량은 그대로 갈 수밖에 없다는 생각이 들지만 A노선의 경우 이미 확정적이기 때문이 이 라인에 투자처를 잡고 기다린다면 10년 정도면 결실을 거둘 수 있을 것이라는 생각이 든다. 저자의 임장노트 속에서 우리는 어떤 방식으로 투자를 해야 할지, 그리고 어떤 시선으로 땅이나 건물을 바라봐야 하는지를 배운다면 우리의 삶이 풍족해지지 않을까.

아니, 대출도 공부를 해야 해?

우리는 대출이라는 것에 대해서 그저 은행에 가서 돈을 빌려서 활용하는 것을 의미한다고 생각한다. 물론 그 대전제에 틀린 것은 없다. 하지만 사람마다 모두 신용등급이 다르기도 하지만 법적으로 인정해 주는 담보나 신용이 차이가 있어서 모든 사람들이 서로 다른 결괏값을 가지게 된다. 심지어 반대의 입장에서 개인이 여러 군데를 돌아다니다가 보면 금액이나 금리가 천차만별인 것을 알 수 있다. 최근에는 플랫폼에서 한 번에 볼 수 있으니 그 얼마나 편해지지 않았는가? 그럼에도 감춰진 것들이 많이 있으니 공부할 것이 많다. 그렇지 않은가?

특히 대출이 많이 필요한 것은 부동산일 것이다.

아마 우리 일생을 살면서 가장 큰돈을 투자하는 것이 부동산이라고 생각이 된다. 그런데 정부 정책은 거의 아파트에만 집중이 되어 있다. 그래서 뭔가 정책이 오락가락할 때마다 아파트를 가지고 있는 사람들 뿐만 아니라 비슷한 형태의 거주(생숙, 도생, 오피스텔 등등)의 수요가 크게 흔들리게 된다. 많은 사람들이 아파트를 선호하긴 하지만 막상 금액적인 문제로 인해 차선책을 택하는 경우도 많이 있는데 국가 정책이 그런 것에 많이 영향을 받으므로 각각의 대출하는 방식에 대해서 고민할 필요가 있다(물론 대출을 받지 않고도 충분히 살 수 있다면 그냥 책을 덮어도 된다, 근데 그런 사람이 있기나 할까?)

대출은 레버리지다.

부동산은 크게 월세와 같은 정기적인 수입과 시세 차익과 같은 단발성 수입으로 나뉘게 된다. 그런데 한국의 경우 나라가 좁고 사람은 많으며 더 뻗어나가기에는 이해관계가 너무나 크기 때문에 호재가 있거나 기존에 높은 평가를 받고 있는 건물들의 가격이 계속 올라가게 된다(물가는 오르고 수요도 증가하니 경제학적으로 보자면 당연한 일인 듯하다) 결국 많은 사람들은 시세차익을 더 크게 평가할 수밖에 없다. 이런 경우 상승이 가파를수록 대출을 받아서 얻는 수익이 늘어나니 대출은 없어서는 안 될 존재라고 생각이 된다. 특히 부동산 투자에서는 말이다. 

하지만 대출은 항상 잘 되지는 않는다.

그러니 항상 차선책이 필요하다. 나 역시도 많은 부동산 거래를 하면서 항상 거래가 되기 직전까지 대출에 대해서 걱정의 끈을 놓지 못한다. 물론 지금까진 아무 이상이 없었지만 그러는 사이에도 DSR부터 해서 수많은 법이 바뀌었다. 그리고 잔금까지는 문제가 없었는데 높아진 금리와 더불어 세금 문제로 인해서 추가 대출을 받아야 하는 상황이 되었다. 근데 추가 대출은 또 생각한 것만큼 쉽지 않았던 것도 사실이다. 너무 넉넉하게 대출받는 것도 문제가 있지만 너무 타이트하게 받는 것도 문제가 있다. 이 책에서는 언급되지 않았지만 대출을 받는 것도 나름의 스킬이 많이 필요하다. 특히 이러한 계산 하나하나 말이다.

다 외울 수는 없다.

우리가 은행원도 아니고 모든 대출에 대해서 전부 다 외울 필요는 없다. 단지 '이런 것이 있다' 정도로만 이해를 할 수 있다면 언제든지 이 책을 다시 펴서 나에게 필요한 대출을 찾으면 된다. 인터넷에서 대출이라는 단어를 치게 되면 너무 광고 글만 있고 뭔가 도움이 되는 것은 하나도 없다. 다른 것은 몰라도 적어도 대출에 있어서는 이렇게 책을 탐색해서 보는 것이 더 현명한 선택이라고 생각이 된다. 많이 활용하는 경우는 없겠지만 내가 가진 DSR보다 더 넘는 대출이 필요한 경우에는 그냥 아무것도 모르고 물어보는 것보다는 무엇인가 알고 나서 확실하게 물어보는 쪽이 낫지 않겠는가.

조물주 위에 건물주

이런 이야기를 가끔 들었을 것이다. 많은 사람들이 뭔가 TV에서 보는 악덕 건물주에 대한 환상(?)에 많이 젖어있어서 그런 것일까? 건물주를 부러워하면서도 그들이 너무 돈을 날로 먹고 있다고 생각하는 사람이 많다. 건물주가 되면 모든 것이 편해지고 한다는 것 같은데, 왜 그렇게 부러워하면서 건물주가 될 생각은 해 보지 않은 것일까? 그렇게 좋은 것이라면 전재산을 털고 빚을 풀로 당겨서라도 건물을 사서 떵떵거려야 하는데 말이다. 한편으로는 건물이 있어도 세입자 때문에 골치가 아프다는 사람들 투성이기도 하다. 본인도 세입자라고 하면 요구 사항이 많았을 텐데 그런 사람을 여럿 상대하는 것도 쉽지 않은 선택일 수 있다. 뭐든 다 빛과 어둠이 있는 법이다.

상가에서 가장 큰 문제는 바로 공실이다.

아무리 상가가 좋아도 공실이 된 상태로 계속 진행이 되면 어쩔 수 없이 가격을 낮추던지 해야 한다. 물론 딱 정확하게 수요와 공급이 이루어지는 것이 아니라서 언제든 공실에서 만실로 바꿀 수도 있지만 공실이 늘어나고 있다는 것은 분명 상권의 변화가 있다는 의미이다. 건물을 가지고 있는 사람의 경우 여러 방향으로 모색할 수 있는 부분도 있지만(통임대 등) 상가 하나 두개 가지고 있는 사람의 경우 이러한 전략이 어려울 수 있다. 그렇다고 테넌트를 항상 부동산 등에만 내주는 것도 금액 상승을 방해하는 요소이다. 그저 앉아서 남들이 임대해 주는 곳이라면 문제가 없지만(애초에 그런 곳은 이런 책도 필요 없겠지만) 그런 곳이 아니라면? 스스로 마케터가 되어야 한다.

상가주라도 소비자의 입장이 되어야 한다.

내 건물에 스타벅스가 들어온다는 상상을 해 보자. 개인적으로는 상상만 해도 너무 행복한 일인데 정작 스타벅스가 들어왔다고 해서 월세가 상승되는 것은 매우 미비하거나 거꾸로 내려가는 경우가 많다. 핵심 테넌트이기 때문에 가격을 높게 받을 수도 없고 본사에서 이미 정해져서 내려오는 상황이라 가격 흥정도 어렵다. 그러니 건물을 매도해야 하는 상황이 아니라 주구장창 가져가야 하는 경우 스타벅스+알파가 필요한 상황이 된다. 물론 스타벅스 건물주라고 하는 엄청난 메리트가 이런 부분을 다 상쇄해 주지만 말이다.

공실이 늘어나고 있다면?

그러면 재정의가 필요하다. 이 책에서도 나온 다양한 케이스에 빗대어서 현재 어떤 업종이 뜨고 어떤 업종이 지고 있는지, 그리고 어떤 부분을 보완하면 좀 해결이 될 수 있는 요소가 있는지, 그리고 공실 외에 MD 부분도 다시 정리해 볼 필요가 있다. 혐오 시설이 뭔가 있어서 다른 업종이 들어오지 못하고 있는 것은 아닌지 말이다. 건물주라고 해서 뒷짐지고 앉아있으면 사람들이 저절로 오는 세상이 지났다. 상가 건물들도 점차 정보가 누적이 되고 공유되기 시작하면서 누구나 알 수 있는 내용들도 늘어났다. 이제는 건물주 스스로 변화가 필요하다는 의미로 보인다.

내 상가에 커피숍 유치하는 것이 최선일까?

아마 많은 건물/상가주 분들이 이러한 생각으로 이 책에 접근할 것이다. 스스로 MD가 되어볼 수도 있지만 그 역시 많은 공부가 필요한 것도 사실이다. 하지만 건물주가 심심해서 된 것이 아니라면 우리는 학습이 필요하다. 특히 이 책에 나와 있는 많은 내용 중에 상가에 어떤 업종에 적합할 지에 대해서 고민하는 부분을 내 것으로 습득해야 할 필요가 있다. 반대로 창업을 생각하는 사람에게도 꼭 추천할 만한 책이다. 무엇보다 좋은 건물주와 만나서 계약을 맺는 것도 중요한데 이러한 접근 방식을 이해해 주는 사람을 만나야 가게도 롱런할 수 있지 않을까?

부동산은 투자하는 것일까?

주변에 집이 없는 사람들은 흔히 부동산은 사는 것(Buy)이 아니라 사는 것(Live)라고 한다. 근데 그것이 맞는가? 세계 어디에서도 부동산이 가격이 저렴한 곳은 없다. 사회주의/공산주의인 북한 조차도 평양 땅은 지네들이 먼저 차지하고 나머지만 사람들이(그것도 돈 좀 있는 사람들이) 가지게 된다. 어찌 보면 당연한 욕망이다. 수렵생활을 하지 않는 상태에서 집이라는 것은 항상 존재해야 하는 것이며 꼭 필요한 것이다. 그리고 건물이라는 것은 현대 사회에 있어서 필수 불가결한 존재라고 생각을 할 수 있다. 그런데도 투자라는 개념을 버리고 오직 Live만 추구할 것인가? 나는 이런 사람들을 보면서 솔직히 한심하다는 생각을 한다.

저자는 군인이다.

사실 군인의 경우 관사가 존재하기 때문에 집에 대한 걱정이 다소 덜할 수 있다. 그런데 많은 한국 남성들은 군대를 다녀와 봤기 때문에 그들의 관사도 본의 아니게 모두 보았을텐데 정말 지금 생각하면 어떻게 그런 곳에서 사람이 살 수 있는가 싶을 정도로 상태가 열악하다. 실제로 이러한 이유 때문에 많은 곳을 리모델링하거나 새로 매입을 하는 등의 방식을 취하거나 군인 아파트를 아예 하나 만들어서 활용하는 경우도 있는데 이마저도 운이 굉장히 좋거나 고위 군인에게만 혜택이 돌아가는 실정이다. 군인이라고 서울 안 살고 싶겠나? 근데 주로 지방으로 전전하는 경우가 많으니 상대적으로 정보도 시간도 부족한 상황이다.

그런 와중에서도 재테크에 뛰어들었다.

사람들은 다 누구나 완벽한 조건에서 할 수 없다. 사실 돈이 많으면 재테크를 애초에 할 필요조차도 없다. 삼성의 이재용 회장이 돈이 아쉬워서 일을 하는 것은 아니지 않겠는가? 그러니 결국 자본은 부족할 수 밖에 없고 정보도 부족할 수밖에 없다. 저자는 1억이든 5천만 원이든 투자할 수 있다고 했지만 결국 돈이 적다면 몸으로 뛰어다닐 수밖에 없다. 그러니 이 책에서 나와 있는 많은 정보를 '수박 겉핥기' 식이더라도 많이 해야 한다고 생각한다. 특히 저자의 흑석동 선택은 지금에 와서는 엄청난 성공이라는 생각이 드는데, 결국 강남이 점점 뻗어나가게 되면 주변 위성 지역도 동반 상승할 수밖에 없다는 것을 이미 10여 년 전부터 알았다는 게 대단하다.

많은 투자 방식이 있다.

주식, 코인, 선물옵션, 금, 달러 투자 등등. 아마 예전보다 더 폭 넓어진 방식에 여러가지 투자를 병행하는 경우가 많이 있다. 그런데 이것으로 돈 좀 벌었다 싶은 사람들이 다음에 하는 투자는 거의 정해져 있다. 바로 부동산 투자이다. 아마도 본인 집을 먼저 우선해서 사고 그다음에 안전하다고 판단되는 부동산 상업 쪽 부자를 하거나 다른 아파트나 빌라 등에 투자를 한다. 왜 그들이 돈이 있음에도 부동산에 투자를 할까? 부동산의 경우 적어도 다른 투자 건에 비해서 '직접 활용'이 가능한 것이기 때문이다. 그렇기 때문에 항상 필요한 부분이 존재한다. 그래서 안정성에 있어서는 다른 어떤 것보다 뛰어나다고 생각이 된다.

나에겐 어떤 투자법이 맞는가?

부동산만큼 투자를 할 때 법을 많이 알아야 하는 것이 없다고 생각이 된다. 우리가 주식이나 코인 투자를 하면서 법이 어떻게 바뀔지 고민하고 한 적은 없지 않은가. 그만큼 투자금도 크지만 공부할 것도 꽤나 많아야 하는데 사람들은 이 거대한 규모의 금액을 투자하면서 너무 쉽게 결정을 하는 경우가 많이 있다. 나는 그러면 절대 안된다고 생각한다. 내 돈을 아끼고 안전하게 관리하기 위해서 이런 학습은 필수다. 이 책은 어쩌면 기초적일 수도 있다(고수들에게는) 하지만 나 같은 초보들에게는 꼭 알아야 하는 내용들만 엄선해서 담은 바이블이다. 읽고, 또 읽고 외워보자.

부동산 투자를 해 보았는가?

부동산 투자를 하면서 가장 어려운 것은 아마 정부 정책의 변화일 것이다. 부동산만큼 정부가 민감하게 반응하는 아이템이 없는데 이미 이전 정부에서는 수십가지 이상의 변화를 주었기에 뭔가 부동산을 매매하는 사람이나 집이 없어서 어쩔 수 없이 전세나 월세를 오고가는 사람들 조차도 굉장히 고통스러운 한 해가 아니었나 생각을 해 본다. 그런데, 이러한 부동산 투자에서 어려운 정부 정책 변화는 어떤 것으로 확인할 수 있냐면 바로 세금이다. 뭔가 벌금과 같은 세금이라는 생각도 들지만 투자자 입장에서는 그 법이 바뀌기를 바라긴 하지만 바꿀 수 없다면 순응하고 빠르게 이해를 해야 하는 의무가 있다.

1가구 1주택 이상부터는 정말 너무 헷갈린다.

세무사 분들 중 부동산 관련, 특히 아파트 관련 세무 내용을 전문으로 다루거나 아니면 아예 다루지 않는 케이스가 늘어나고 있다. 세법이 너무 자주 바뀌고 금액적인 차이가 크기 때문에 그렇다는 생각이 드는데, 이러한 부분은 사실 정치인들이 정말 정책을 거지같이 짜고 있다는 생각이 든다. 모든 법은 당장 오늘 시행되는 것이 아니라 어느정도 버퍼가 되는 기간이 있어야 하는데, 부동산 정책들은 하나같이 오늘 발표하고 내일부터 시작인 케이스가 많아서 중간에 피해를 보는 사람이 나타난다. 정말 답답한 노릇이다.

문제는 법이 변경된 다음이다.

1세대 1주택의 비과세 부분은 너무 자주 바뀌고(거기다가 실거주 의무가 어디는 있고 어디는 없고 하는 오락가락 정책...) 거주용과 비거주용, 오피스텔, 농가 등을 어떤 식으로 처리를 해야 하는지에 대해서 변화가 있는 것을 당장이 아니라 나중에 알아버리게 되어서 다른 것을 하지 못하게 되는 케이스도 나타나고 있다. 이러한 책을 읽으면서 얻을 수 있는 지식이기 때문에 어렵지 않을 수 있지만 일반적으로 평생 부동산 거래를 5회 이상 하는 경우도 많이 없는 사람들도 있어서 이러한 부분을 일일이 다 기억하는 것은 쉽지 않다. 그런데 모르면 손해를 본다.

조합원 입주권과 분양권은 왜 다를까?

태생이 다른 두 권리는 사실 토지로 시작하는가 건물로 시작하는가에 대해서 차이가 있다. 다만 이러한 부분에 있어서 모든 조건에 대해서 사족과 같은 법을 붙여버리니 케이스 바이 케이스 별로 세금이 천차만별이 되는 경우가 있다. 또한 국세청에서 유권해석을 하는 경우에 따라서 세금이 더 혹은 덜 부과되는 경우도 있어 일반 서민들은 이러한 부분에 굉장히 큰 불편함을 느낀다. 얼마나 짜증나고 스트레스 받겠는가? 이유는 알지만 왜 이렇게 차이나는지를 모르면 당할 수 밖에 없다.

우리는 왜 부동산에 투자하는가?

한국에서 부동산은 제한된 땅덩어리와 함께 계속 우상향 할 수 밖에 없는 정말 가치있는 투자처이다. 물론 기다림이 필요할 수도 있도 법의 테두리 밖에서 거래를 하다가 문제가 되는 경우도 종종 발생할 수 있다. 하지만 무엇보다 투자를 해도 좋다고 이야기를 하는 것은 주식은 망하면 종이가 되어버리지만 부동산은 망해도 땅은 남을 수 있다는 점이다. 내가 이제 부동산 투자를 해야 하거나 투자를 이미 하고 있다면 이 책에 나와 있는 다양한 케이스에 대해서 꼭 학습이 필요하다. 내게 언제동일한 케이스로 다가와서 골치를 썩일지 모르니 말이다.

공인중개사라는 직업의 이미지는 어떨까?

소위 '사' 자로 표현되는 직업 중에 어쩌면 가장 아래로 느껴지는 직종이기도 한 공인중개사는 흔히 '부동산 거래' 특히 일반적인 서민들에게는 아파트나 빌라, 오피스텔 등의 거래를 중개해 주는 사람으로 알려져 있다. 아마도 평생 이만한 돈이 움직일 일이 있을까 싶을 정도로 거대한 금액이 움직이기 때문에 누구보다도 거래를 보장해 줄 만한 요소가 필요하다. 그럼에도 우리가 이렇게 중개사라는 직업에 대한 이미지가 좋지 않은 것은 영업이 항상 수반되어야 하는 사람이기에 그런 것도 있지만 중개사를 끼고도 사고가 나는 경우가 왕왕 존재하기 때문에 믿음이 많이 없는 것 같기도 하다. 그럼에도 없어서는 안 될 그런 존재라고 생각이 된다.

많은 사람이 자격증을 따지만...

정작 창업을 해야 하는 시점에서는 그저 다른 사람을 그대로 따라하거나 맨땅에 헤딩을 하는 경우가 꽤나 많이 있다. 그런 이유는 일단 중개보조원이라는 역할까지만 가능하기 때문도 있겠지만 자신의 노하우를 가져가서 그대로 나의 경쟁자가 될 수 있다고 생각을 하는 일반적인 공인중개사들의 생각 때문이라고도 느껴진다. 이 시장의 경우 계속 경쟁자가 쏟아져 들어올 수밖에 없는 구조이니 경쟁자가 한 명이라도 적은 것이 좋은 시장이라고 생각이 되나 그건 장기적으로 보면 오히려 바보 같은 행동으로 보일 수 있다. 내가 제대로 키운 제자가 점점 확대를 해 나갈 수 있다면 공동중개와 같이 할 수 있는 것이 무궁무진해진다는 결과도 나오게 된다. 왜 하나만 생각하고 둘은 생각하지 못할까?

나이대 별로 이렇게 달라?

근데 당장 내가 집을 구하고 하는 경우에서는 받아들이는 것이 진짜 다르긴 하다. 내가 살 집을 구할 때는 되도록 40~50대 여성분이 차분하게 설명해 주는 사람을 찾아가게 된다. 개인적으로 정신없이 이야기 하거나 제대로 모르는 사람을 만나면 정말 싫어하기 때문에 몇 군데 다니면서 찾아보게 되는데 잘 맞는 사람을 만나면 그 끈이 끊어지지 않도록 많은 대화를 나누고 자주 연락도 하는 편이다. 부동산이라는 것이 물론 내가 살 집을 구하는 것이기도 하지만 한편으로는 재테크의 한 축으로서 나중에 진행해야 하는 부분도 있기에 이렇게 안면을 터 놓으면 나중에라도 정보를 얻기 좋다. 그런 점에서 사실 집은 여성 분들에게 상당히 유리한 부분이 많다. 따스하고, 편안하다.

이렇게 홍보 방법이 다양했어?

단순히 네이버 부동산 뿐만 아니라 홍보할 곳도, 해야 할 곳도 상당히 많다. 경쟁자가 많다고 했으니 당연히 그중에서도 성공하기 위해서는 다양한 무기를 장착해야 한다고 생각이 된다. 요즘에는 많이 온라인화 되면서 무작정 찾아와서 집을 보여 달라고 하는 경우가 많이 없다(실제로 이렇게 하더라도 집을 보여주기 힘든 경우가 많다. 예약! 해야지) 홍보뿐만 아니라 주변, 그리고 손님들을 사라잡기 위해서는 프로 의식도 확실하게 연도 확실하게 맺어줘야 한다. 그런 점에서 이렇게 먼저 책으로 익혀두는 것도 필요하다.

사실 공인중개사 공부를 하다보면...

실제로 단순 중개만을 하는 것이 이 직업의 특징은 아니다. 건물 관리에도 연관이 될 수 있을뿐더러, 투자처에서도, 토지나 건물 중개도 당연히 가능하다. 거기다가 장기적으로 보자면 원스톱 서비스(실제 건물을 짓는 것부터 임대, 관리까지 한 번에 가능하도록 하는 것)도 분명 가능할 요소가 있다. 다만 공인중개사 개개인이 다 따로 창업을 하는 경우가 많아서 조직이 제대로 이루어지지 않고 기업화가 되지 못했기 때문에 공인중개사의 입장에서는 더 큰 시장을 바라보지 못하고 있는 것이라고 생각이 된다. 지금은 로펌 등과 같이 거대한 시스템으로 하게 된다면 오히려 공인중개사들의 먹고사는 것이 좀 더 나아지지 않을까 생각해 보았다.

어느덧 40대가 되었다.

뭔가 20대와 30대가 너무나 정신없이 지나간 것 같은데 40대가 되니 문득 두려운 것이 생겼다. 일단 은퇴를 하는 나의 선배들을 보면서 이제 내가 회사에 있는 날보다 나가야 할 날이 더 가까워지기 시작했다는 것과 의외로 모아놓은 것들이 거의 없다는 생각이 든 것이다. 나름 대기업도 다니고 열심히 야근도 주말에도 근무를 하면서 벌었는데 결과물은 생각보다 별로라는 것이다. 왜 이렇게 된 것일까? 재테크라는 것에 대해서 그렇게 관심이 없진 않았지만 막상 실행을 했던 것은 별로 없던 것 같다. 특히 부동산 부분은 말이다.

40대에 부동산 투자는 선택이 아니라 필수다?

이 명제에 대해서 진짜 40대가 되니까 확실하게 이해가 간다. 회사가 경기도 동탄 쪽에 있어서 그곳에 사는 선후배들이 많은데 동탄 2 신도시가 처음 시작될 때 가격은 3~4억 수준으로 당시에는 허허벌판에 아파트를 짓고 있었기 때문에 그리 미래가 밝지 않았던 것으로 생각이 되었다. 그런데 동탄 1 신도시가 시작될 때의 학습효과가 있던 사람들은 너도나도 청약을 시작했고 항상 처음에 시작하는 시범단지를 기준으로 거의 3배 이상이 상승되었다. 아마 어떤 재테크, 혹은 일을 3배로 하더라도 이러한 수익률이 나올 수 없을 것이다. 그래서 우리는 부동산 투자를 반드시 해야 한다고 말을 하는 것이다. 최근 떨어진다고 말은 하지만 이미 오른 것에 대한 것이 급격히 하락하는 것은 정치적으로도 경제적으로도 불가능하다.

경매는 이렇게 하는건가?

경매는 사실 법적으로 원칙대로 하면 어려울 것은 없다. 다만 결국 사람이 연관이 되고 명도라는 것을 해야 하기 때문에 사람과의 관계를 껄끄럽게 여기는 사람은 손쉽게 하기 어려운 것이라고 하여 잘하지 않는다. 분명 저렴하게 할 수 있다고 알고 있음에도 경쟁률이 아주 높지 않은 이유는 이러한 이유일 것이다. 이 책에서는 경매에 대한 기초적인 부분과 저자 스스로 어떤 방식으로 접근했는지에 대한 경험담이 나와 있다. 사실 여타 경매 책에서도 이러한 방식으로 작성되어 있는 것이 많기 때문에 독특하다고 표현하기는 어렵지만, 명도 이후에도 상대방이 어떤 반응을 보였는지, 어떠한 부분에서 양보를 하면 안 되는지에 대해 어쩌면 원칙보다는 상황에 맞는 부분을 보여주는 것이 굉장히 인상적이었다.

경매는 돈이 움직이는 일이다.

거대한 돈이 움직이고 자신이 손해를 보면서까지 할 필요는 없을 것이다. 그런데 이러한 명도 과정에서 인간적인 부분 때문일까? 아니면 측은지심 때문일까? 말 한마디 때문에, 그리고 글 한 줄 때문에 엄청나게 손해를 보는 경우가 생긴다. 개인적으로 경매 자체 과정에 대해서는 사전에 공부를 하고 가지만 정작 명도의 대상자에게 갈 때는 고민이 없이 가는 경우가 많아서 이러한 문제를 많이 발생시키는 것 같다. 오히려 공부는 이러한 부분을 해야 하는 것이 아닐까 생각이 되는데 아무리 보석이라도 결국 완전히 내 것으로 만들지 못하면 그림에 떡이라는 좋은 '교훈'을 주는 부분이 아닐까?

저자는 40대 후반에 부동산 투자에 뛰어들었다.

그것이 실력이든 운이든 하나의 카페를 운영할 정도로, 그리고 하나의 강의를 진행할 수 있을 정도로 전문가가 되었다. 설마 나이 때문에 힘들어서 못한다는 그런 말로 본인을 위로할 생각인가? 아니다. 그리고 돈이 많으면 뭐 하냐는 사람도 있는데 경제적 자유가 보장되기 시작하면 자신이 할 수 있는 것들이 너무나 넓어지기 때문에 지금 당장 힘들어도 그것을 해야 하는 당위성이 있다는 생각이다. 엄청난 부자는 아니지만 시간의 자유, 영혼의 자유를 얻어서 지금까지 돈을 위해 삶을 살았다면 이번에는 자신을 위해, 가족을 위해 살아보는 것은 어떨까?

공인중개사에 대한 이미지가 어떤가?

많은 사람들의 이야기를 들어봐도 사실 그리 좋은 이미지는 아니다. 노력을 얼마 하지도 않은 것 같은데 많은 이득을 취하고 있는 것 같고, 아파트 상가에 가서 보면 정말 너무 많아서 '개나 소나' 할 수 있는 업종이라는 이미지도 강하다. 그런데 아이러니하게도 이것을 퇴직 후 돈을 벌 수 있는 수단으로 생각하는 사람들이 굉장히 많고 실제로도 굉장히 많은 사람들이 들어갔다가 나갔다가 하는 업종이기도 하다. 같은 '사' 자 직업인데 왜 이렇게 많은 차이가 있을까? 아마도 직접적인 '영업' 이기 때문에 그런 것도 있겠지만 직업의 특성상 정말 '누구도 할 수 있는' 업종이기 때문이다. 그리 좋은 이미지는 아닌 듯 하지만 의외로 인기는 꽤나 많은 것이 바로 공인중개사의 이미지가 아닌가 싶다.

여기 여러 사람들이 자신을 소개한다.

이제 세상은 마케팅 시대이다. 자신을 어필하지 않으면 아무도 관심을 가져주지 않는다. 방송 프로그램만 보아도 과거 '짝'에서 보는 수줍고 부끄러워하는 와중에 몇몇만 자신있게 이야기하던 시기가 아니라 '나는 솔로'와 같이 자신의 과거나 치부를 드러내더라도 자신을 과감하게 어필할 수 있는 세대가 왔다는 것이다. 그건 사실 그동안 자신이 아니라 항상 매물로만 소개했던 공인중개사들도 마찬가지이다. 최근에는 부동산 관련 프로그램도 늘어났기 때문에 자신의 이름을 알리는 공인중개사들도 꽤나 많이 늘어났다. 그렇게 이름을 알리면 어떤 좋은 점이 있는가? 사실 영업에 있어서 다른 사람이 나를 알고 있다는 사실(긍정적으로)은 굉장히 중요하다. 특히 부동산이라는 업계에서는 말이다.

부동산 거래가 사실 빈번하게 하는 사람은 몇 되지 않는다.

공인중개사 입장에서도 그렇게 빈번하게 하는 사람에게는 정말 온 정성을 다해서 해야 한다. 특별히 연락이 없더라도 계속 연락과 함께 주변 시세 근황 등을 계속 이야기를 해야 하는 것이 사실이다. 언제든 거래를 할 수 있는 사람이기 때문이다. 그런데 우리와 같이 정말 10년에 한 번 할까 말까 한 사람에게 좋은 이미지로 남는 것이 사실 별로 없을 수 있다. 하지만 최근 MZ 세대 이후부터는 부동산이라는 것에 대해서 오히려 기존보다 더 많은 '욕심'을 가지고 있다고 할까? 재테크 수단으로도 굉장히 각광을 받고 있고 자신이 사는 집은 비록 거지 같을지언정 투자하는 집은 번쩍번쩍한 것을 하는 사람들도 늘어나고 있다(소위 몸테크) 과거보다 거래가 더 많이 일어날 수 있는 요소가 있다는 것이다.

그럼 그들의 삶은 어떨까?

이 책에 나온 공인중개사들은 다 자신만의 개성을 가지고 있다. 블로그를 잘하는 사람, 글을 잘 쓰는 사람, 분석력이 뛰어난 사람 등등, 자신이 가질 수 있는 다양한 마케팅 방법을 활용해서 영업을 한다. 물론 부동산이라는 것이 이런 것을 아무리 잘한다고 해도 국가의 정책적 변화나 시황에 따라서 성공율 등이 급격히 변하는 것이 사실이다(어쩌면 외부 경기에 굉장히 민감한 한국과 같은 모습이라고나 할까?) 앞으로 단순히 중개업만 하는 것이 아니라 모든 것이 원스톱 서비스로 이어진 부동산이 나타날 것이라고 생각은 하지만 한국만큼 서비스라는 측면에서 인색한 나라가 없기에 아직은 시기상조로 보이긴 한다. 그럼에도 나에게 부동산 공인중개사를 하라고 하면 기업형으로 여러 가지를 한 번에(이사-청소-서비스 등등) 할 수 있는 여건을 만들지 않을까 싶다.

오늘도 집 앞의 부동산을 보면서 이런 생각을 한다.

부동산 공인중개소 자체는 좀 줄어들어야 맞지 않나 싶다. 그들 스스로 너무 눈앞의 돈만을 위해서 안일하게 영업을 하고 있는 것은 아닐까 생각이 들면서 말이다. 저 공간에 다른 것이 있었다면 주민 편의 시설로서는 더 좋은 결과를 가져올 수 있지 않을까 생각했다. 그럼에도 그들의 치열함이 공감이 가는 것은 어쩌면 학벌이나 이런 것 하나도 없이 공평하게 경쟁을 하는 업종이 아닌가 생각했다. 결국 '결과' 를 위주로 경쟁하는 것이기 때문에 중간에 실수하지 않고 고객의 마음을 사로잡을 수 있는가에 대한 그 열정이 느껴졌다. 혹시 공인중개사로서 첫 발을 내딛고 싶다면 여기 있는 이 책의 사람들의 마음을 먼저 이해해 보면 좋겠다.

날씨도 시원하고 하늘도 맑은 어느 날.

시간은 남고 아내와 아이들도 모두 다른 곳으로 놀러 간 그 시점!!!

그냥 집에서 뒹굴거리는 것은 내 사전에 없다. 그래서 밖으로 나왔다. 시원하고 좋고... 그래서 한 번 최근 분양하는 아파트가 어떤 것이 있나 차근차근 찾아본 결과는... 동대문구 쪽에 뭐 이렇게 많은 아파트들이 분양을 하지?라는 생각과 함께 발걸음을 향했다.

왼쪽 사진의 이문 3 주택 재개발 아파트 현장이 바로 이문 아이파크자이 위치이다. 넓기도 엄청 넓기도 하거니와 심지어 멀리 떨어져 있는 3단지도 있다. 1/2/3단지의 Needs가 완전히 다른 단지이기도 한데 조금 독특하긴 했다. 거기다가 지하철과 거리가 다소 먼 3단지가 가격은 제일 비싸게 분양이 되고 있으니 최근 산세권을 요구하는 사람들도 꽤나 있구라라는 생각도 해보았다.

회기역부터 천천히 걸어가 보는데 지상철이어서 그럴까? 주변 환경이 솔직히 그리 좋아 보이지는 않는다. 일단 지상철의 최대 난점인 좌우가 갈라져 있는(엄밀히 보자면 완전 다른 동네로 갈라져버리는...) 문제와 더불어 지상철의 어쩔 수 없는 소음 부분. 그리고 강북이다 보니 아파트 재건축을 하는 곳이 아닌 주변 지역은 난개발의 문제가 있다. 그나마 이문 뉴타운으로 많이 묶여 있었기 때문에 이 정도이지 당장 가는 길에 있는 한진 해모로 쪽만 가더라도 아파트는 너무나 살기 좋은데 주변은 너무 '헬'인 지역이 많이 있다.

휘경자이디센시아가 9억대, 래미안 라그란데가 10억대, 이제 아이파크자이가 11억대...(모두 후반...) 테라스가 14억 인 것도 있지만 그것은 예외로 하더라도 가격이 어마어마하게 올랐다... 주변 아파트 가격을 보더라도...(심지어 래미안 라그란데의 분양권도 11억대에 매도되었다) 현재로서는 먹을 것이 거의 없다고 보는 것이 맞다. 그럼에도 이곳이 무조건 나쁜 곳이라는 평가를 주기는 애매한 것은 일단 역세권+보기 드문 평지(물론 평지라고 하기에는 경사지형이지만 성동구 이런 데를 보자면 이 정도는...) 결과적으로는 청약도 아마 높은 경쟁률까지는 아니겠지만 완판은 될 것으로 판단된다. 서울 시내 신축 아파트에 대한 열망과 더불어 10억 언더로는 이제 나오지도 않을 것이 확실시되기 때문이다. 향후 가격이 아마 조금은 상승되지 않을까 생각은 하지만 투자 관점에서는 차라리 이러한 부분을 더 보는 것이 나을 듯하다.

1. 불변의 진리 역세권

2. 신축 단지 주변에 10년 이내의 준신축 단지와의 가격 차이가 좀 있는 경우(분양하는 단지가 더 비싼 경우)

결론: 차라리 주변 단지를 공략하는 쪽이 낫다 (예: 래미안 강동팰리스, 최근 11억에서 13억대까지 급상승, 주변 분양 많음)

개인적으로 청약을 하지 못하는 상황이라서 아쉬움이 있지만 이문 쪽에서 실거주를 생각하시는 사람이 있다면 충분히 넣어볼 만하다. 다만 학군이나 초중고의 혜택을 받기는 조금 어려움이 있다는 점과 사진과 같이 4차선 도로에 최소 7천 세대 이상의 아파트 사람들이 출퇴근을 해야 하는 것을 생각할 때 엄청난 교통난이 있을 것으로 생각이 된다. 

다만 상일동 역의 고덕 아파트들을 보자면 2만 세대 가까운 아파트가 들어왔음에도 4차선 도로로도 충분히 될 수 있었던 것은 주변에 각종 도로들이 추가적으로 만들어지고 나갈 수 있는 구간이 늘어났기 때문에 가능한 일이라고 생각이 된다. 다시 보자면 결국 인구가 증가하고 사람이 들어와서 민원이 제기되면 결국 도로가 추가적으로 증가될 수 있는 소지가 있을 것으로 보인다.

상권은 청량리 쪽으로 가면 충분히 활용할 수 있고 종로 쪽으로 출근하는 사람들은 이 동네가 좋을 수 있겠다. 과거 이 동네에서 자주 놀아본 경험이 있는 나로서는 이렇게 많이 바뀔 수 있는지 놀라운 점도 있기도 하고, 한편으로는 이 가격이 이쪽 동네에 맞는 가격인가에 대해서 의문이 들기도 한다.

돌아오는 길이 아쉬워서 쭉 걸어 내려왔다.

천지개벽이 진행 중인 청량리에 가장 유명한 주상복합 두 군데를 쓰윽 살펴보고 왔다. 강북의 스카이라인을 그리고 있는 곳인데 아직 입주가 계속 진행 중이라서 복잡 복잡하다. 그리고 아직 텅텅 빈 상가들을 볼 수 있는데 길 건너의 시장만 좀 해결이 되면 청량리라는 곳의 가치가 좀 더 올라가지 않을까(시장 사람들 죄송해요) 그리고 시간은 좀 더 필요한 곳이 아닐까 생각이 된다. 청량리역이 예전 서울역과 같은 느낌이라서 너무 복잡하고 정신이 없는데 주거지로서의 매력은 다소 떨어지는 부분이 있다. 아마도 지방으로 출퇴근을 하는 경우 큰 메리트가 있는 지역이 아닐까 생각해 본다.

좋은 아파트는 다시 또 나온다.

홍보로서 '이번은 마지막이다'라고 하지만 앞으로도 좋은 곳이 많이 나온다.

내년에 기대되는 곳은 '잠실래미안아이파크', '청담르엘' 등등이 있는데 아마 지금 내 상황에서 청약을 아예 못 쓸 수도 있고 아니면 당첨이 안될 확률이 100%에 거의 수렴을 할 것이다. 하지만 그 이후에도 분명 좋은 것은 나올 것이다. 가격이 올라가거나 떨어지면서 조급해질 수 있는 마음이 있겠지만 내가 사지 못한 것에 대해서 아쉬워하지 말고 마음의 여유를 좀 가졌으면 한다. 기회는 또 온다. 준비만 되어 있으면.

집에서 그리 멀지 않은 곳에 새로 분양을 하는 아파트가 있어서 가벼운 마음으로 찾아가 보았다. 점점 아파트 이름은 길고 길어지는 느낌인데 이젠 뭐 10자는 기본이고 좀 지나면 20자도 기본이 아닌가 생각이 된다. 강동구 같은 경우는 사실 크게 3 분류로 나눠지는 느낌인데 고덕-상일역을 중심으로 하는(흔히 알고 계시는 그라시움-아르테온 중심) 주공 재건축 아파트들과 단일로도 하나의 마을을 가지는 둔촌주공(올림픽파크포레온)과 지금 한창 때려 부수고 다시 짓고를 하고 있는 천호역 부근이다(물론 명일이나 그런 곳도 있지만 대체 언제쯤 재건축이 되려나...)

사실 이곳을 말하려고 하면 앞쪽에 있는 두 개의 아파트를 이야기하지 않을 수가 없다.

가격도 그렇고 뭔가 같이 가야할 것 같은 친구들이기 때문에 한 번 찾아보자면 힐데스하임(Heal-Death는 아니겠지...?)과 강동밀레니얼중흥 S-클래스(이것도 겁나 길다...)가 있다. 중흥 S-클래스는 아직 짓는 중이고(내년 9월 예정) 힐데스하임은 이미 입주를 시작했다. 참고하자면 호가는 힐데스하임이 33평 기준 13억대, 밀레니얼중흥S-클래스가 16억대이다.

바로 근처에 천호공원이 있는 것은 그래도 천호역 아파트 중에는 장점이긴 하다.

물론 내가 가 보았을 때 운동을 하는 사람이 많기도 했지만 그에 비례해서 담배를 피우는 사람도 너무 많아서 과연 이게 장점인가 싶을 정도였지만, 없는 것 보다야 훨씬 낫긴 하다. 남쪽은 천호동 로데오거리 뒤쪽은 천호공원으로 이루어진 나름의 장점 연결 지역이라고 할까? 중흥이 먼저 들어서고 나서 사람들이 들어오기 시작하면 많은 민원을 통해서 이러한 부분은 어느 정도 해결이 가능하지 않을까 생각해 본다.

주변은... 음... 솔직히 이야기를 하자면 정말 절망적일 정도로 별로다.

다 사람 사는 곳이니 언젠가 정리가 되고 하겠지만... 실제로 내가 이곳 근처에서 사람들이 분양이라고 임장을 온 사람들이 꽤나 있었다. 서로 민망하게 여기저기 사진을 찍고 있긴 했는데 그런 와중에 한마디씩 던지는 말이 있었다.

 "와 여기 주변 진짜 너무 별로다."

이건 사실 다 지어져도 변하지 않는 사실이라 하겠다.

장기적으로 위의 사진과 같은 골목이 얼마나 개선이 될 지는 모르겠으나 이렇게 구역으로 개발되지 않는다면 지금의 모습에서 크게 바뀌지 않을 것 같다. 가격적인 측면에서 근처 분양가가 나온 더샵보다도 사실 위치 상으로는 좋지 못한 곳인데 동일한 가격대(국평기 준 14억)가 나오는 경우 완판이야 될 것 같긴 하지만 상승이 많이 될 것이라고는 솔직히 말을 못 하겠다. 이렇게 단언을 하는 이유는 간단하다.

강동역에 붙어있고 '래미안' 브랜드에 굳이 주변으로 갈 필요가 없는 고층 주상복합 아파트가 15억대이다. 아무리 새 아파트가 좋다고 해도 천호-강동 쪽에서 대장은 래미안 강동팰리스가 확실시 된다. 가격이 잠시 뒤집어지는 경우가 있을 수는 있으나 실제 임장을 가서 아무리 쳐다봐도 여기보다 저쪽 3개 아파트가 좋은 점을 찾을 수가 없었다(공원이 있는 것이 좋지 않냐고 하는데 아파트가 층수가 높고 조경은 환상적이며 굉장히 편리하게 잘 되어 있다) 애초에 천호 지역이 학군으로 뭔가 비빌 구석이 없기 때문에 개인적인 생각으로는 차라리 래미안 강동팰리스를 매매하는 쪽이 향후 더 높은 결과로 가져오지 않을까 싶다. 사실 23년 상반기에 11~12억대에 매물을 가져가신 분들은 연말에 파티를 하셔도 되겠다(아, 부럽다...)

천호역이 5/8호선이 같이 다니고 공원도 있으며 서쪽으로는 높은 층은 한강뷰도 가능하다. 그리고 광나루 한강공원은 꽤 크고 잘되어 있다. 북쪽으로가면 수영장도 있으니 이 얼마나 좋은가? 그럼에도 확 추천하고 싶은 생각은 조금 안 드는 것이 바로 더 우수한 입지의 아파트조차 넘지 못한 가격대가 있기 때문에 현재로서는 모호하다고 표현을 하는 것이다. 그래도 최근 서울시내 분양은 하늘에 별따기 수준이니 많은 사람들이 지원을 할 것이고 2026년이면 아직 충분한 시간, 그리고 2024년부터 발생될 신축 아파트 공급 부족 등이 청약에 대한 파란불을 나타내고 있다. 가점이 높다면 굳이 여기를 할 필요가 없지만 애초에 가점이 별로라면 일단 넣고 보는 선택을 해야 하지 않을까.