The EconoMic Person

경제적 자유를 꿈꾼다!

아마 누구에게나 동일한 생각이 있겠지만 지금의 2030 세대에게는 더 절박한 일이다. 국가가 폭발적으로 성장하는 시기에는 여기저기 기회가 많이 존재했었는데, 이제는 어느 정도 갖춰진 상태에서 시작을 하려니까 생각보다 기회는 보이지 않고 오히려 있는 기회조차 갖기도 어려워지고 있다. 그래서 많은 젊은이들이 주식이나 가상화폐 등의 재테크에 목숨을 걸기 시작하는데 그러한 분위기가 벌써 꽤나 오래된 이야기다. 과연 그들은 경제적 자유를 꿈꾸었을까? 아마 이렇게 질문을 하면 거의 대부분의 사람들은 '그렇지 못하다'라고 답을 할 수밖에 없다. 그렇다. 사실 그 시장은 생각보다 엄청나게 비대칭적이다. 거대한 기관과 외국인의 놀이터에서 우리가 조금 벌겠다고 아웅다웅하는 그런 상황 말이다.

나 역시도 동일하다.

항상 누군가 나에게 벌었냐는 질문을 하면 내 대답은 동일 하다.

"물렸어"

뭔가 시스템이 너무나 쉽게 사고팔기를 할 수 있기 때문에 짧은 시간 안에 돈을 벌 수 있다고 생각이 된다. 그런데 이렇게 하면 할수록 돈을 버는 것은 내가 아니라 시스템인 것은 아마 말하지 않는 비밀이 아닐까? 하지만 우리는 알고 있다. 급하게 돈을 벌려고 하면 오히려 좀 더 멀어진다는 사실을...

한국에서 부동산은 과연 불패인가?

사실 불패라고 말하기는 좀 그렇다. 하지만 지금까지의 결과는 불패에 가깝다. 특히 토지 부분의 경우 내려간 경우가 거의 없다고 봐도 무방할 정도니 말이다. 그래서 우리는 이 방향이 경제적 자유를 꿈꾸는 데는 더 낫다고 생각이 된다. 벤치마킹을 좋아하는 사람들이 다른 나라의 사례를 가져오지만 글쎄, 과연 한국만큼 조그마한 나라에서 수도권에 모두 모여서 이렇게 많은 사람이 사는 곳이 또 있을까? 아마 비교할만한 대상이 없지 않을까 생각이 된다. 거기다가 인구가 줄어든다고 하지만 천만명이 줄어도 인구 밀집도는 상상을 초월하는 곳이다. 적어도 이 책을 읽는 사람들이 생각하는 그러한 폭락은 절대 오지 않을 것이라 생각이 된다.

부동산 공부를 해야 한다.

이 책에 나오는 내용들은 어쩌면 다소 딱딱한 내용일 수 있다. 하지만 어떤 공부라도 시작은 쉽지 않고 점점 공부를 해 나가면서 흥미가 붙기 마련이다. 특히 경매 같은 경우에는 실제 해 보지 않으면 절대 흥미를 찾을 수 없기도 하는데, 주변에서 뭔가 좋지 않은 이야기를 많이 하겠지만 그것으로 돈을 번 사람도 그만큼 많다. 그야말로 '적은 경쟁률'을 바라볼 수 있는 곳이라는 의미이다. 당연하게도 경매에 대한 이야기도 수록이 되어 있다. 특히 경매의 경우 부동산이 위기로 갈수록 내가 가질 수 있는 '노른자 땅'이 생기기 마련인데 주식도 위기에 사야 수익률이 높듯, 부동산도 마찬가지라고 생각이 된다. 다만 차이점이 있다면 주식은 바로 손절을 하는 경우가 많지만 부동산은 진득이 가지고 있으면 성과가 나오는 경우가 많이 있다는 점이다.

정보를 바탕으로 싸게 사야 한다.

투자에 있어서 '싸지 않게 구매하는 것'은 잘못된 행위이다. 강남의 노른자 땅을 시세보다 높게 사는 것은 확실히 오르지 않는다면 결국 실패한 투자라는 의미이다. 물론 우연히 샀는데 오르는 경우도 있다(이것은 주식이나 가상화폐도 동일할 것이다) 하지만 승률을 높이려면 정보를 얻어야 한다. 단순히 풍문이 아니라 실제 많은 정보가 국가에서 공시되는 것이 있다. 이것만 가지고도 충분히 효과를 볼 수 있으며 준비할 수 있다(그렇게 하는 사람이 적으니까 충분히 할 수 있다는 의미이다) 머릿속에 조금 잊혀가는 새만금이나 국토균형발전은 사실 현실적으로 불가능하다는 것에 대해서 생각을 해 보면 마음속에 투자할 곳이 어느 정도 윤곽이 잡히지 않을까. 나는 일단 그렇다. 

부동산 투자의 지대가 바뀌고 있다?

개인적으로 부동산 투자에 항상 관심이 많다. 내가 처음 관심을 가지기 시작한 시점은 2016년이었는데 이때가 처음으로 청약이라는 것에 당첨이 되었을 시기이다. 당시에는 그저 돈 조금 더 번다는 생각에 약간의 차액을 남기고 매도를 했는데 청약에 되자마자 불과 3개월도 되지 않았을 때 매도한 것인데 몇 천만 원이라는 돈을 벌었기에 참 신기했다. 물론 누군가는 '집은 사는(Buy) 곳이 아니라 사는(Live) 곳이기 때문에 투자로 하면 안 된다'라고 하는 고루한 생각을 하고 있을 수도 있다. 그런데 우리는 자본주의 사회에 살고 있다. 모든 것에는 가격이라는 것이 붙어 있고 그것에 따라서 수요와 공급이 결정이 된다. 주택시장의 경우 큰돈이 들어가기 때문에 정부에서 참여를 하여 조정을 하는 경우가 있긴 하지만 그것을 완전히 무너뜨리면 안 되기 때문에 항상 투자의 목적도 분명 존재한다고 생각이 된다.

그런데, 저자는 이러한 주거형 투자에는 회의적이다.

이 부분은 사실 나와 다소 다른 생각을 가지고 있지만, 저자의 직업을 보고서 이해를 했다. 상업용 부동산 컨설팅을 하는 사람이 중개로도 충분히 매수매도가 가능한 부동산을 좋다고 평가할 순 없지 않은가? 다른 사람이 이 책을 읽을 때 초기 2번째 장까지 다소 불편한 부분이 있을수도 있다는 생각이 든다. 하지만 저자의 생각이기에 그 의견 역시도 좋은 의견이라는 생각이 든다. 실제로 인구가 이제 줄어들기 시작하는 시점이 왔고, 적극적인 대책이 없다면 2030 세대의 출산율은 앞으로 더 바닥으로 떨어질 것이니 말이다(이상하게 주변에서는 2~3명씩 낳는 경우가 많이 있던데 참 의외다) 이 책에서 나오는 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등에 대해서는 관심을 아예 끊는 게 더 낫다는 의견에 나도 동의하는 바이다.

그 외에 다른 투자처도 분명히 있다.

토지라던가, 재건축, 그리고 지식산업센터, 호텔 등이 그 대상일 것이다. 사실 토지나 재건축의 경우 과실은 어마어마하다. 그리고 토지의 경우 지난 몇 십년간 가격이 떨어지는 경우를 찾는 것이 더 힘들 수 있다. 다만 원하는 때에 원하는 가격으로 팔 수 있는 확률이 매우 낮을뿐더러, 가지고 있어도 뭔가 활용을 하지 않는다면 그냥 빈 공터처럼 사용하고 세금만 축내는 시스템으로 갈 수밖에 없다. 개인적으로도 투자에 대해서 어느 정도 해박한 지식이 없다면 토지에 섣불리 투자하는 것은 좋은 선택은 아니라는 생각이 든다. 그리고 그 외에 다른 투자처의 경우 부침이 굉장히 심하고 불안한 요소가 많으니 그 역시도 상승 기류를 탈 것이 아니라면 선뜻 선택하기는 어려울 것 같다.

그렇다면 상업형 부동산은 좋은가?

사실 이런 문구가 가장 마음에 와 닿았다. 정부의 정책은 오직 '주거' 에만 맞춰져 있다. 대출 등도 사실 상업용의 변동은 별로 정책적으로 더하거나 덜하거나 하는 경우가 많이 없다. 거기다가 주거를 늘리기 위한 정책을 펴기 때문에 기존에 좋은 상업지구 자리들도 오피스텔이나 주상복합 등으로 바뀌는 경우가 많이 있다. 거기다가 이제 직원 채용 시 보통 과거에는 1.5평 내외의 공간만으로도 충분히 인원 보충에 문제가 없었으나 이제는 각종 편의시설을 포함하여 1인당 보통 4평 이상의 사옥이 필요한 상태이다. 아무리 재택이 가능하다고 하지만 결국 사원들조차도 그러한 편의시설에 더 끌리는 것이 있는 것이 사실이다(외적으로 얼마나 중요한 나라인가?) 그런 공간 자체가 점점 줄어들고 있다는 것이다.

결국 서울이다.

상업이든 주거든 부동산을 투자하게 된다면 사실 인구가 밀집되어 있고 장기적으로도 호재가 많은 곳을 선택해야 한다. 판교나 용인 등의 경우 사실 호재가 없는 것은 아니지만 한곳에 집중이 되어 있는 것이 아니라 사방팔방으로 퍼져나가는 방식이며 외곽으로 갈수록 그 온기를 느끼기가 어렵다. 하지만 서울의 경우 어느 한 지점이 아니라 여기저기서 개발이 이루어지고 있으며 상업형 부동산의 경우 이제 리모델링 등으로 바꿔야 하는 연한에 온 건물들이 많이 있어서 향후에는 투자 목적으로 좋은 선택이 될 수 있다는 의견이다. 단순히 이자를 낼 수 없을 것 같아서 하지 않는다는 것은 너무 멍청한 선택이라고 생각이 된다. 다양한 옵션을 두고 우리는 투자를 해 나가야만 '살아남을 수 있는' 세대가 아닌가?

부동산은 투자하는 것일까?

주변에 집이 없는 사람들은 흔히 부동산은 사는 것(Buy)이 아니라 사는 것(Live)라고 한다. 근데 그것이 맞는가? 세계 어디에서도 부동산이 가격이 저렴한 곳은 없다. 사회주의/공산주의인 북한 조차도 평양 땅은 지네들이 먼저 차지하고 나머지만 사람들이(그것도 돈 좀 있는 사람들이) 가지게 된다. 어찌 보면 당연한 욕망이다. 수렵생활을 하지 않는 상태에서 집이라는 것은 항상 존재해야 하는 것이며 꼭 필요한 것이다. 그리고 건물이라는 것은 현대 사회에 있어서 필수 불가결한 존재라고 생각을 할 수 있다. 그런데도 투자라는 개념을 버리고 오직 Live만 추구할 것인가? 나는 이런 사람들을 보면서 솔직히 한심하다는 생각을 한다.

저자는 군인이다.

사실 군인의 경우 관사가 존재하기 때문에 집에 대한 걱정이 다소 덜할 수 있다. 그런데 많은 한국 남성들은 군대를 다녀와 봤기 때문에 그들의 관사도 본의 아니게 모두 보았을텐데 정말 지금 생각하면 어떻게 그런 곳에서 사람이 살 수 있는가 싶을 정도로 상태가 열악하다. 실제로 이러한 이유 때문에 많은 곳을 리모델링하거나 새로 매입을 하는 등의 방식을 취하거나 군인 아파트를 아예 하나 만들어서 활용하는 경우도 있는데 이마저도 운이 굉장히 좋거나 고위 군인에게만 혜택이 돌아가는 실정이다. 군인이라고 서울 안 살고 싶겠나? 근데 주로 지방으로 전전하는 경우가 많으니 상대적으로 정보도 시간도 부족한 상황이다.

그런 와중에서도 재테크에 뛰어들었다.

사람들은 다 누구나 완벽한 조건에서 할 수 없다. 사실 돈이 많으면 재테크를 애초에 할 필요조차도 없다. 삼성의 이재용 회장이 돈이 아쉬워서 일을 하는 것은 아니지 않겠는가? 그러니 결국 자본은 부족할 수 밖에 없고 정보도 부족할 수밖에 없다. 저자는 1억이든 5천만 원이든 투자할 수 있다고 했지만 결국 돈이 적다면 몸으로 뛰어다닐 수밖에 없다. 그러니 이 책에서 나와 있는 많은 정보를 '수박 겉핥기' 식이더라도 많이 해야 한다고 생각한다. 특히 저자의 흑석동 선택은 지금에 와서는 엄청난 성공이라는 생각이 드는데, 결국 강남이 점점 뻗어나가게 되면 주변 위성 지역도 동반 상승할 수밖에 없다는 것을 이미 10여 년 전부터 알았다는 게 대단하다.

많은 투자 방식이 있다.

주식, 코인, 선물옵션, 금, 달러 투자 등등. 아마 예전보다 더 폭 넓어진 방식에 여러가지 투자를 병행하는 경우가 많이 있다. 그런데 이것으로 돈 좀 벌었다 싶은 사람들이 다음에 하는 투자는 거의 정해져 있다. 바로 부동산 투자이다. 아마도 본인 집을 먼저 우선해서 사고 그다음에 안전하다고 판단되는 부동산 상업 쪽 부자를 하거나 다른 아파트나 빌라 등에 투자를 한다. 왜 그들이 돈이 있음에도 부동산에 투자를 할까? 부동산의 경우 적어도 다른 투자 건에 비해서 '직접 활용'이 가능한 것이기 때문이다. 그렇기 때문에 항상 필요한 부분이 존재한다. 그래서 안정성에 있어서는 다른 어떤 것보다 뛰어나다고 생각이 된다.

나에겐 어떤 투자법이 맞는가?

부동산만큼 투자를 할 때 법을 많이 알아야 하는 것이 없다고 생각이 된다. 우리가 주식이나 코인 투자를 하면서 법이 어떻게 바뀔지 고민하고 한 적은 없지 않은가. 그만큼 투자금도 크지만 공부할 것도 꽤나 많아야 하는데 사람들은 이 거대한 규모의 금액을 투자하면서 너무 쉽게 결정을 하는 경우가 많이 있다. 나는 그러면 절대 안된다고 생각한다. 내 돈을 아끼고 안전하게 관리하기 위해서 이런 학습은 필수다. 이 책은 어쩌면 기초적일 수도 있다(고수들에게는) 하지만 나 같은 초보들에게는 꼭 알아야 하는 내용들만 엄선해서 담은 바이블이다. 읽고, 또 읽고 외워보자.

어느덧 40대가 되었다.

뭔가 20대와 30대가 너무나 정신없이 지나간 것 같은데 40대가 되니 문득 두려운 것이 생겼다. 일단 은퇴를 하는 나의 선배들을 보면서 이제 내가 회사에 있는 날보다 나가야 할 날이 더 가까워지기 시작했다는 것과 의외로 모아놓은 것들이 거의 없다는 생각이 든 것이다. 나름 대기업도 다니고 열심히 야근도 주말에도 근무를 하면서 벌었는데 결과물은 생각보다 별로라는 것이다. 왜 이렇게 된 것일까? 재테크라는 것에 대해서 그렇게 관심이 없진 않았지만 막상 실행을 했던 것은 별로 없던 것 같다. 특히 부동산 부분은 말이다.

40대에 부동산 투자는 선택이 아니라 필수다?

이 명제에 대해서 진짜 40대가 되니까 확실하게 이해가 간다. 회사가 경기도 동탄 쪽에 있어서 그곳에 사는 선후배들이 많은데 동탄 2 신도시가 처음 시작될 때 가격은 3~4억 수준으로 당시에는 허허벌판에 아파트를 짓고 있었기 때문에 그리 미래가 밝지 않았던 것으로 생각이 되었다. 그런데 동탄 1 신도시가 시작될 때의 학습효과가 있던 사람들은 너도나도 청약을 시작했고 항상 처음에 시작하는 시범단지를 기준으로 거의 3배 이상이 상승되었다. 아마 어떤 재테크, 혹은 일을 3배로 하더라도 이러한 수익률이 나올 수 없을 것이다. 그래서 우리는 부동산 투자를 반드시 해야 한다고 말을 하는 것이다. 최근 떨어진다고 말은 하지만 이미 오른 것에 대한 것이 급격히 하락하는 것은 정치적으로도 경제적으로도 불가능하다.

경매는 이렇게 하는건가?

경매는 사실 법적으로 원칙대로 하면 어려울 것은 없다. 다만 결국 사람이 연관이 되고 명도라는 것을 해야 하기 때문에 사람과의 관계를 껄끄럽게 여기는 사람은 손쉽게 하기 어려운 것이라고 하여 잘하지 않는다. 분명 저렴하게 할 수 있다고 알고 있음에도 경쟁률이 아주 높지 않은 이유는 이러한 이유일 것이다. 이 책에서는 경매에 대한 기초적인 부분과 저자 스스로 어떤 방식으로 접근했는지에 대한 경험담이 나와 있다. 사실 여타 경매 책에서도 이러한 방식으로 작성되어 있는 것이 많기 때문에 독특하다고 표현하기는 어렵지만, 명도 이후에도 상대방이 어떤 반응을 보였는지, 어떠한 부분에서 양보를 하면 안 되는지에 대해 어쩌면 원칙보다는 상황에 맞는 부분을 보여주는 것이 굉장히 인상적이었다.

경매는 돈이 움직이는 일이다.

거대한 돈이 움직이고 자신이 손해를 보면서까지 할 필요는 없을 것이다. 그런데 이러한 명도 과정에서 인간적인 부분 때문일까? 아니면 측은지심 때문일까? 말 한마디 때문에, 그리고 글 한 줄 때문에 엄청나게 손해를 보는 경우가 생긴다. 개인적으로 경매 자체 과정에 대해서는 사전에 공부를 하고 가지만 정작 명도의 대상자에게 갈 때는 고민이 없이 가는 경우가 많아서 이러한 문제를 많이 발생시키는 것 같다. 오히려 공부는 이러한 부분을 해야 하는 것이 아닐까 생각이 되는데 아무리 보석이라도 결국 완전히 내 것으로 만들지 못하면 그림에 떡이라는 좋은 '교훈'을 주는 부분이 아닐까?

저자는 40대 후반에 부동산 투자에 뛰어들었다.

그것이 실력이든 운이든 하나의 카페를 운영할 정도로, 그리고 하나의 강의를 진행할 수 있을 정도로 전문가가 되었다. 설마 나이 때문에 힘들어서 못한다는 그런 말로 본인을 위로할 생각인가? 아니다. 그리고 돈이 많으면 뭐 하냐는 사람도 있는데 경제적 자유가 보장되기 시작하면 자신이 할 수 있는 것들이 너무나 넓어지기 때문에 지금 당장 힘들어도 그것을 해야 하는 당위성이 있다는 생각이다. 엄청난 부자는 아니지만 시간의 자유, 영혼의 자유를 얻어서 지금까지 돈을 위해 삶을 살았다면 이번에는 자신을 위해, 가족을 위해 살아보는 것은 어떨까?

진짜? 살 수 있어?
나는 부동산에 관심이 엄청나게 많다. 실제로 아파트 거래는 꽤 해 본 경험이 있다. 아파트의 경우 최고의 장점은 안정성과 환금성이라고 생각이 되는데 생각보다 참 빨리 돈으로 환산이 가능하다. 물론 그 덕에 세금문제가 상당히 복잡하고 정부에서도 정책적으로 세금이 오락가락하기 때문에 타이밍을 맞추기가 상당히 힘들다. 그리고 가격이 어느 정도 통일화 되어 있기 때문에 기회를 잡는 것이 생각보다 어려움이 있다. 뭐 장단점을 열거해 보자면 이렇지만 다른 것도 분명 있다. 토지나 상가 등 말이다. 개인적으로 이중에 가장 로망은 바로 빌딩, 상가주택 등이 아닌가 싶다. 단순히 토지의 경우 내가 농사를 짓는 것이 아니라면 딱히 필요가 없고 빌딩이나 상가주택의 경우 내가 임대를 해서 돈을 벌 수 있다는 엄청난 장점이 있지 않은가?

그런데 강남빌딩을 살 수 있다고?
가끔 퇴근하면서 강남 거리를 지나가다가 보면 내가 여길 살 수 있을까에 대한 의문이 있다. 가격도 가격이거니와 뭔가 나와는 다른 세상의 사람들이 거래를 하거나 기업의 입장에서만 거래가 가능한 것이 아닌가 생각을 했다. 그런데 정보의 보편성이 대두되면서 생각보다 꽤 많은 사람들이 이렇게 빌딩 투자를 하고 있는 것을 볼 수 있는데 개인적인 로망이었던 상가주택 등을 이렇게 투자할 수 있는 방법에 대해서도 책이 나오기 시작했다. 실제로 투자를 해 보지 않았다면 절대 알 수 없을만한 정보와 함께 말이다. 그래서 책을 보면서 조금씩 빌딩에 대한 꿈을 키워나가 보았다.

어디로 선택을 해야 할까?
물론 돈이 가장 큰 문제이긴 하지만 제대로 볼 줄 알아야 선택이 가능하다. 건물을 새로 지을지, 기존의 것을 활용할 지도 정해야 하고 전체가 상가인 것과 상가주택과 같이 상업과 거주를 목적으로 할 것인지도 정해야 한다. 원룸만 많이 있어서 원룸사업 등도 가능하지만 어디까지나 '회사 다니면서'라는 전제가 붙기 때문에 그런 부분은 배제를 하고 생각을 해보면 어느 정도 상권이나 가격이 받쳐주는 강남이 가장 현명한 방법일 것이다. 근데 가격은 어떻게 해결하지? 강남대로 한복판을 선택할 수 없다. 거기는 소위 '쩐의 전쟁'이 벌어지는 곳이기 때문에 개인이 뭔가 사고팔기에는 무리가 있는 곳이다. 저자가 선택한 개포4동은 이제는 가격이 많이 올랐지만 당시에는 재건축으로 인해서 상권이 많이 퇴색되어 있고 미래를 바라봐야 했던 곳이라 정말 '올바른' 선택이 아니었나 생각을 해 본다. 개인적으로도 봐 둔 곳이 있어 매주 찾아가 보는 중이다.

어떻게 할까?
건물을 아예 부시고 짓거나 하면서 공법에 대해서 많은 공부가 필요하다는 생각이 든다. 물론 건축사의 의견이 많이 반영되겠지만 책에 나오듯 우리는 '디자인이 아름다운 집' 을 원하는 것이 아니라 최적의 조건에 맞는 상가주택을 짓기 위한 방법에 대해서 고민을 해야 한다는 것이다. 건축사의 조사도 필요하며 다양한 비교가 필요하다. 이러한 분야는 어쩌면 체면 차리고 걱정만 하는 것이 필요한 것이 아니라 일단 가서 부딪히고 물어보고 해야 되는 것이다. 그래서 이렇게 책에서도 하나씩 설명이 되어 있다. 어떤 식으로 준공이 되는지, 어떤 법에 적용이 되는지, 어떠한 사람을 만나야 하는지 말이다. 귀찮으면 돈이 더 들어간다. 돈을 아끼고 발품을 많이 팔아야 하는 만큼 얻는 것도 많은 방법이라고 생각이 된다. 이런 것이 바로 부유해지는 길이라고 할까?

조물주 위에 건물주라고 하지만...
사실 신경 쓸 일이 적다라고 하지는 않겠다. 회사를 다니면서도 충분히 할 수 있지만 분명 많은 시간과 돈이 들어간다. 건물주 되는 것도 생각보다 쉬운 일은 아니다. 그럼에도 이것이 매력적이라고 생각이 되는 것은 제2의 물줄기를 만들 수 있고 가장 안정적인 수입이 된다는 것이다. 특히 부동산의 경우 '안되면 내가 살면 되지'라는 것이 가능하기에 그리고 적어도 땅은 배신하지 않는다는 말이 있듯 토지 가격이 내려가는 케이스는 극히 드물기도 하며 타깃을 강남으로 잡았기에 적어도 향후 내가 죽기 전까지는 수요가 떨어지는 케이스를 보기 힘들다는 점이다. 성공의 열매는 달기도 하지만 그 과정은 쉽지 않다. 책으로만 보면 금방 쉽게 할 수 있을 것 같지만 생각보다 많은 어려움이 있을 것이고 그럴 때마다 책을 다시 펴서 세세히 읽어보는 습관도 필요하겠다.

부동산 투자를 해 보았는가?

나는 사실 투자를 하면서 이런 부분을 굉장히 중요하게 생각을 한다. 실제로 투자를 했는가 하지 않았는가에 대한 의견을 말이다. 투자를 해 보지도 않았으면서 투자를 해 보았다고 하는 사람들이 있는데 막상 실제로 물어보면 체계적이지 못한 경우를 많이 볼 수 있다. 마치 주식 투자를 하라고 하면서 계좌도 없는 사람 같은 느낌이라고 할까? 한편으로는 부동산만큼 뭔가 사람마다 방식이 천차만별인 것도 없다는 생각을 해 본다. 그 덕에 스승이 꽤 많아야 이해가 되는 업종(?) 이기도 하다.

이 책은 조금 신기하다.

달력과 같이 되어 있는데 쭉 읽어보면 달력에 부동산 내용이 나와있다. 그리고 위의 사진과 같이 밑에는 학습을 할 수 있게 만들어져 있다. 오늘 어떤 경제기사를 보았는지, 어디를 공부했는지, 세금 정보는 어떤 것이 있는지 등을 적기 위해서는 실제로 뭐라도 하지 않으면 안되는데 그것이 하나에 뭉쳐있는 곳은 없기 때문에 스스로 찾아서 공부를 해야 한다. 개인적으로 지금과 같은 하락장을 즐겨야 한다는 생각을 가지고 있기 때문에 항상 내가 원하는 곳에 가격을 예의 주시하고 있는데 과연 어디까지 갈 수 있을까에 대한 관심이 많다.

세금에 대한 부분을 공부하라는 것도 인상적이다.

사실 항상 투자라는 측면에서 꼭 알아야 하는 것이 바로 세금이다. 그런데 실제로 거래를 하다보면 세금에 대한 부분에 대해서 잊어버리는 경우가 종종 있다. 항상 내가 사는 가격은 세금을 포함한 가격을 의미하는 것이다. 그래서 그 세금을 어떻게 해서든 절세할 수 있는 방법에 대해서 고민이 필요하다. 어떤 식으로 투자를 해야 하는지는 스스로의 몫이지만 수학공식과 같이 세금은 딱딱 나오게 되어 있다. 이것을 잘 이해하고 현명하게 대처하는 법이 꼭 필요하다.

매일매일 기록하면 도움이 된다.

이것은 사실이다. 영어도 한 번에 왕창하는 것보다 매일 꾸준히 하는 것이 더 효율적이라고 한다. 우리는 부동산도 일생에 가장 큰 돈을 들여서 하는 투자이기 때문에 이렇게 하루하루 꼭 공부가 필요하다고 생각이 된다. 특히 매일매일 하나씩 나와 있는 저런 간단한 내용도 공부해 보면 나에게 굉장한 도움이 되는 경우가 많다(개인적으로 법인에 관심이 많아서 법인 내용이 굉장히 인상적이긴 했다) 많은 사람들이 이렇게 체계적으로 할 수 있는 기회를 가졌으면 한다. 해 보면 달라질테니 말이다!

요새 돈 벌었다는 사람 본 적 있는가?

나도 그렇지만 주변에도 도통 신통치 않은 사람 투성이다. 뭐 투자를 하려고 하면 다 떨어지기만 해서 이제는 그냥 인버스를 장기로 가지고 있어야 하는가에 대한 고민이 되기도 한다. 미국, 한국, 중국 할 거 없이 신나게 떨어지고 있고 부동산도 강남을 제외한 나머지 지역은 흔들거리고 있으며 가상화폐 시장은 황폐화된 수준까지 보이기도 한다. 물론 지금 자금이 있다면 기회가 될 수도 있지만 우리가 항상 자금이 있는 것도 아니고 어느 정도는 운도 따라야 하는 상황이다. 

그런데 주식시장을 생각해 보면.....

가상화폐든 주식이든 간에 변동성이 큰 것은 어쩔 수 없다. 그리고 나의 의지가 아니라 그 회사의 의지대로 움직이기 때문에 좋은 결과가 항상 나올 수가 없다. 그리고 내 소유이긴 하지만 실물이 아니기 때문에 온라인 상에만 존재를 한다. 그에 반해 부동산은 일단 '확실하게' 내 소유물이 보인다(뭐 전쟁나고 그러면 없어질 수도 있겠지만... 그런 예외 사항까지는 고민하지 않겠다) 다만 한국의 경우에는 땅이 좁은데 사람이 많이 살기 때문에 시세 차익으로도 충분한 이득을 보았으나 이제는 선진국형 부동산 투자법으로 전환을 해야 할 시기가 온 듯하다.

시세차익으로 돈을 벌기가 어려운 이유 중 하나는.....

지금 부동산 시장은 대출이 나온다고 하더라도 쉽게 진입하기 어려운 수준까지 가격이 올라간 상태이다. 거기다가 그간 그렇게 신경 쓰이지 않았던 금리도 살살 오르는 중이다. 러시아와 우크라이나의 전쟁이 끝나는 시점이 언젠지는 모르겠으나 그때까지 원자재의 가격은 계속 흔들릴 것이고 세계 곳곳에서 신음이 일어날 것이다. 이런 와중에서 가장 믿을만한 것은 무엇일까? 개인적으로는 단연 부동산이라고 생각한다. 이 책은 미국에서 가능한 부동산 투자법에 대한 내용이다. 다만 한국에서의 모습과는 사뭇 다른 부분이 대출 부분인데 한국은 대출에 대해서 정부가 간섭이 너무 심해서 변동성이 크다. 하지만 선진국 등에서는 그러한 부분이 일정하게 흐르기 때문에 투자에 대한 확신이 있을 수 있다. 금리 변동이야 어쩔 수 없는 부분이지만 말이다.

하지만 장기적으로 한국도 그런 선진국형 부동산 투자법을 따라가게 될 것이다.

세입자도 마찬가지로 주인이 자주 바뀌는 것을 그리 달가워하지 않는다. 한국의 집주인과 세입자의 관계는 마치 원수 같은 분위기인데 실제로는 서로 윈윈 하는 관계가 되어야 하는 것이 맞다. 그래야 투자를 하는 입장에서도 무조건 가격만 올리는 방식이 아니라 루틴 하게 금액이 계속 지급이 되는 형태의 투자가 안정성에 있어서 더 훌륭하기 때문이다. 전세제도 자체는 향후 없어질 것으로 판단되며 수익형 모델이 빠르게 자리 잡고 있다. 과거에 성공했다고 생각했던 차익 거래보다는 앞으로 대세가 될 이러한 투자 방식은 어떨까?

책의 내용이 조금 한국과 다르기는 하지만 핵심은 대출이다.

대출을 통해서 자산을 사들이고 그것에 대한 감가상각과 더불어 수입에 대한 정확한 계산을 통해서 이자 이상의 수입을 얻게 되는 것이다. 특히 상업용 부동산의 경우 코로나가 슬슬 마무리되는 지금에 이르러서는 다시 상승하는 형태로 변화를 하고 있는데 노동에 대한 문제가 조금 해결이 된다고 하면 앞으로 상업용 부동산 시장은 다시 규모가 커지게 될 것이라 생각이 된다. 이 책에서는 앞으로 해야 할 부동산 투자에 대해서 사전 준비해 본다는 생각을 가지고 고민해 볼 수 있었으면 한다.

오랜만에 반포지구를 다녀왔다.

개인적으로 과거부터 강남이라는 곳에 대한 로망이 있어서 항상 가던 곳이긴 했는데 그간은 다른 지역의 아파트를 임장한 다는 핑계로 강남에는 오지 못하다가(현실적인 가격이 말이 안돼서) 이제는 가격이 더 말이 안 되는 상황이 돼서 도대체 얼마나 좋길래 이렇게 난리인가 싶어서 한 번 찾아와 봤다. 서초 반포의 얼마 전의 영광이라고 하는 반포 래미안 퍼스티지를 돌아다니면서 2008년에 완공된 아파트의 조경이 지금 조경보다 아름답다는 것을 새삼 깨달았고 지은 지 얼마 되지 않은 반포 센트럴자이는 다른 지역과 다르게 널찍널찍한 아파트의 동 간 거리가 마음에 들었다. 물론 조경은 말할 것도 없고. 그리고 마지막으로 찾아간 현존 최고 가격의 아크로 리버 파크(아리팍)는 동네의 여유로움과 선선한 바람, 그리고 멋진 티하우스 등이 이목을 끌었다.

왜 이런 곳이 성공했는가?

재건축의 성공이라고 할 수 있다. 단연코 향후 100년 안에 강남 서초를 뛰어넘는 지역은 나오지 않을 것 같다. 이는 두 가지를 생각해 볼 수 있는데 먼저 완전 빈 땅에다가 모든 것을 깔아주었던 정부 정책이 첫 번째이고 두 번째는 초기 지었던 아파트들이 정사각형 형태의 지역을 가지고 있어서 향후 개발하기도 너무 좋았다는 점이다. 삼호 아파트가 대체 몇 차까지 있는지도 모를 정도로 많이 있고 주공은 말 할 것도 없다. 과거의 주공 아파트가 가난한 사람들이 사는 아파트였다고 하면 이제는 부의 상징이 되어버린 황당한 경우도 있다. 이렇게 미래를 보고 사전에 투자를 했다면 얼마나 좋은 결과를 가져왔을까?

우리는 이제 재건축에 투자하기에는 시드머니가 부족하다.

당장 내 살 집도 구하기가 어려운 마당에 투자 하는 것 자체가 어렵다. 그렇다고 투자를 하지 않는다고 하면 요즘 말하는 '벼락 거지'를 벗어나기 힘들다. 그러면 어떤 것을 해야 하는가? 이 책의 제목인 재개발될 빌라와 리모델링할 아파트가 바로 그 대안이다. 물론 이 영역에서 소위 '물려있는' 사람들이 꽤 있긴 하다. 하지만 분명 향후 아파트의 재건축보다는 리모델링이 많아질 것이고 이해관계가 복잡해진 상황에서 대형 재개발이 아닌 소수 지역의 재개발이 될 것이라는 의견이 지배적이다. 우리는 과연 어떤 곳에서 성공할 수 있을까?

나 역시도 과거 지방 아파트라고 하면 손사래 친 적이 많다.

그런데 내가 일하고 있는 화성시나 얼마 전까지 일했던 평택시를 보면 대기업의 이동이 어마어마한 경제적 부를 가져다 준다는 사실을 알았다. 전반적으로 바로 눈앞에 보이는 것만 보면 너무 초라한데 미래를 보고 들어간다고 하면 굉장한 부를 얻을 수 있다는 것도 느꼈다. 당장 동탄 2 신도시의 동탄역 주변 우 포한은 15억에 거래가 되고 있지 않은가? 과연 서울 외의 지역에서 이만한 가격이 나올 줄 상상이나 했겠는가? 결국 교통과 기업, 그리고 미래 가치에 대한 시장의 종합평가는 꼭 서울이 왕은 아니다는 것을 보여준다. 부산의 해운대 지역은 이제 서울의 웬만한 구 이상의 가격을 보여준다. 지방의 아파트들도 이제는 확연히 달라진 모습을 보여준다.

각종 데이터를 보고 판단하라.

저자는 무조건 임장을 다니는 것에 대해서 그리 선호하지 않았다.  너무나 좋고 명확한 데이터들이 있는데 무조건 몸으로 떼운다고 되는 세상이 아니라는 의미다. 일단 먼저 데이터를 보고 가공하여 판단할 줄 알아야 한다. 특히 미분양과 향후 몇 가구나 완성이 되는지를 파악하는 것은 당연히 중요한 것이고 저자와 같이 어떤 기준을 가지고 판단을 해야 한다. 여담인데 이렇게만 보면 매력적인 지역이 좀 보이긴 하지만 향후 어떻게 될지는 2024년쯤 가봐야 안다. 하지만 적어도 저자가 쓴 글을 보면 실패한 케이스가 별로 없으니 한 번 믿어봐도 무방하지 않을까?

이번에는 좀 특이하게 2개의 책을 콜라보했다.

제목만 봐서는 부동산이라는 것 이외에는 전혀 같지 않아 보이는 두 책이지만 바로 그 부동산이라는 것 때문에 내용이 중복되는 것이 있어서 한 번 엮어 보았다. 초규제 시대라는 말은 지금 당장도 계속 이어지고 있는 내용인데 작년에 나온 책이지만 정말 정확하게 짚어주었다. 규제는 순전히 '정치'라는 것에 의해 좌우되는데 흔히 진보 쪽은 규제로 모든 것을 해결하려고 하는 '큰 정부'를 바라기 때문에 규제 일변도만 진행이 되게 된다. 우리는 비단 지금 뿐만 아니라 과거 김대중, 노무현 정부 때도 동일한 방식을 택해왔는데 적어도 부동산 부분에 있어서는 세 명 모두 대실패라고 봐도 무방할 정도의 수준이다. 차라리 앞의 두 분은 다른 해외 이슈라도 있지, 이번에는 코로나 19 이외에는 다른 이슈도 없다(심지어 코로나 때문에 거꾸로 더 올랐다고 표현을 해야 하나 싶기도 하다)

한국의 아파트는 무려 61%이다.

사실 주거용 부동산에 있어서 아파트는 거의 60% 이상의 비중을 차지하고 있으니 아파트만 알아도 거의 다 안다고 볼 수 있다. 혹자는 빌라나 단독 주택의 경우에도 큰 수익을 얻을 수 있으니 투자를 해야 한다고 하지만 어디까지나 그것은 아파트 투자가 어려운 상태에서나 효율적인 방법이지 어떤 방법도 아파트 투자보다는 좋을 수가 없다. 그만큼 환금성도 뛰어나도 수요도 굉장히 많기 때문에 그런 것인데 이미 2016년도 이후부터 서서히 상승하기 시작한 아파트 가격은 이제는 귀족과 천민을 나누는 도구로 활용될 정도로 벌어지게 되었다. 이제 강남 산다고 하는 것이 하나의 벼슬이 되어 버린 것이다. 세계 전반적으로 경제가 좋아지면서 다 같이 상승을 하고 있지만 유독 한국이 더 크게 오르는 까닭은 아까 말한 '규제' 덕이다.

규제는 결국 로또를 양산하게 된다.

새로 짓는 아파트를 원하는 사람은 너무나 많은데 그것을 얻을 수 있는 사람은 한정적이다. 그래서 아예 규제를 해서 얻을 수 있는 사람의 모수를 줄여버렸다. 중간에 낀 사람들은 이도 저도 할 수 없으니 기존의 시장에 뛰어든다. 그래서 수요로 인해 가격이 폭등한다. 정말 희한하게 이번 정권에서 보여준 이 모습이 무한정 반복이 되고 있다. 정말 바보 아니면 정책이 잘못되었으니 변경을 해야 한다고 하는데 이미 여기서 아니라고 하기에는 자존심도 정치적인 세력의 반발도 해결할 수 없다. 그러니 계속 이대로 갈 수밖에...... 그리고 금리가 너무 오래도록 낮은 상태로 유지된 것도 하나의 역할을 담당했다고 본다. 하지만 이 모든 게 결국 핑계다. 이유야 어쨌든 결국 오르고 있고 더 오를 것으로 보인다. 왜? 망할 규제 때문에 말이다.

가격이 오르니 부가적인 것도 덩달아 오른다.

특히 프롭 테크에서 가장 이슈화 되고 있는 '중개인 수수료' 부분이다. 세금이야 어차피 상황에 따라 모두 동일하게 내는 것이니 그나마 좀 덜 이슈화(아닌가... 더 이슈화 되고 있는 것 같기도 하다) 되고 있는데 수수료 부분은 계속 상승하고 있다. 규정은 이미 몇 십년 전에 정해놓고 바꿀 생각 자체를 안하고 있다. 서울에서 아파트 하나 매매를 하면 중개인에게 1000만원 주는 것은 일도 아닌 상황이 되어 버린 것이다. 프롭테크 중 하나인 직방이나 여러 스타트업들, 그리고 초규제 시대 책에 나와 있는 우대빵 공인중개사들은 가격 혁신을 무기로 나오고 있다. 여기서 우리는 과거 우버나 에어비앤비 등의 갈등을 다시 보고 있는데 장기적으로는 빅데이터를 무기로한 프롭테크 업체들이 성공을 할 것이라고 생각을 한다. 사람들은 점차 쉽고 편하고 저렴한 것에 끌리게 될 것이고 그들이 얻는 빅데이터가 어느 정도 궤도에 올라오게 되면 더 쉽게 영업도 가능할 것이기 때문이다. 왜냐고? 바로 아파트이기 때문이다. 보지 않아도 어차피 어느 정도는 확인이 되니 말이다!

아파트 투자는 사실 돈이 많이 들어간다.

그래서 상가나 토지 등을 투자하는데 앞으로는 리츠나 사모펀드, 그리고 나아가서는 댑스와 같은 자산유동화 증권을 쪼개서 파는 방식의 투자가 늘어날 것으로 보인다. 안정적인 것을 원한다면 거대한 리츠를 조금 리드미컬한 움직임을 원한다면 바로 소형 시장을 노린다는 것이다. 우리도 먼 미래에 서브프라임 모기지와 같은 사태가 벌어지지 않으리라는 법은 없지만 정부에서 하도 규제를 많이 해놔서 그러고 싶어도 그럴 수 없는 상황이다. 그런 와중에 법의 테두리 안에서 이렇게 투자를 할 수 있는 것은 또 하나의 매력적인 투자처로 거듭나게 될 것이다. 

각종 혁신과 변화는 무엇인가의 불편함을 먹고 자란다.

태어나서 어쩌면 가장 큰 금액이 오고 가는 이런 부동산 거래를 단순히 사람만 보고 하는 것은 이제 불안하기도 하고 불편하기도 하다. 코로나 19 이후 아예 매도자 얼굴조차 제대로 보지 않는 경우가 왕왕 있는데 점차 계약서도 온라인으로 검증된 상태로 작성이 가능하다면 이러한 테크 기업들의 발전 가능성이 무궁무진하지 않을까? 가끔 여러 사이트를 활용하면서 그늘도 볼 수 있고 조망권도 확인할 수 있으며 이동하는 사람의 숫자나 거리를 직접 가보지 않고도 확인할 수 있다는 사실에 깜짝 놀라곤 한다. 규제는 겹겹이 늘어나고 있지만 부동산을 사랑(?) 하는 사람들의 마음에는 변화가 없을 듯하다. 앞으로 또 어떤 테크가 나타날까? 

개인적으로 가장 좋아하는 책 중 하나가 부동산 관련 도서이다.

부동산으로 재테크를 성공한 부분이 있기도 하지만 무엇보다 일단 가지고 있다는 것 그 자체로도 마음의 안정이 오는 재화라 항상 여러 가지 책을 읽곤 한다. 다만 책을 계속 읽다가 보니 중복으로 되는 책들도 많이 있고 이미 알고 있던 내용도 자주 나오고 있어서 최근에는 전반적으로 '검증된' 사람의 책을 읽곤 한다. 그중 한 분이 바로 김학렬 님(필명: 빠숑)의 책인데 이번에 신작이 나왔다고 해서 인터넷 서점에서 잽싸게 구매를 했다. 가격대가 상당함에도 큰 고민 없이 지른 이유는 이 분을 믿기도 하지만 제목부터가 다른 책들과는 확실히 달라서 그렇다. 최근 나오는 대부분의 책들은 특정 지역의 내용이나 특정 방법에 대해서 설명을 하는 경우가 많이 있는데 이 책은 전반적인 현재를 알고 미래를 그려본다는 의미가 있어서 역사책 같은 느낌이 들었다. 입지 전문가라고 소문 나 있는 분은 과연 어떤 방식으로 입지에 대한 내용을 해석을 할 지도 굉장히 궁금했다.

결론부터 이야기하자면 너무나 대만족이다.

서울 부분의 경우 25개구 전체를 다룬 것이 아니라 미래성이 보인다고 생각하는 8개의 구만 다루었다(강서구, 중랑구, 서초구, 강동구, 영등포구, 성북구, 노원구, 마포구) 최근 가장 인기가 있었던 소위 '마용성'이라고 불리는 곳 중에서는 마포구 하나만 있고 서초구를 제외한 나머지는 사실 이슈화 되는 동네는 아니었던 것 같은데 원래 스타는 원래 유명한 곳이 아니고 새롭게 유명해지는 곳에서 나오는 법이니 너무 비싸지도 너무 싸지도 않은 수준의 동네를 선정해 줬던 것 같다. 특히 과거 어떤 형태로 도시가 구역이 설정이 되어 있었고 그 구에서 떨어져 나가면서 새로운 구가되는 과정을 보여주었는데(많은 사람들이 알다시피 지금 강남 전 지역이 과거 영등포였다는 사실부터 말이다) 땅의 사이즈는 그대로이지만 그 안에서 구역 조정에 따라 변화를 하는 것을 보며 '땅은 살아있다'라는 느낌을 받았다. 특히 가장 놀라웠던 것은 1988년에 강남구에서 서초구가 분리되었다는 사실이었는데 그 좋은 지역이 사실은 한 지역이었다는 사실도 굉장히 놀라웠다.

경기도는 위와 마찬가지로 앞으로 떠오를 지역이 나와 있다.

지금 현재 대장 노릇을 하고 있는 일산이나 분당 그리고 과천 등이 아닌 안양, 평택, 화성 등 직주근접 효과를 최대로 발휘할 수 있는 여러 지역이 선정이 되었다. 내가 일하는 곳이 화성과 평택인데 실제로 허허벌판에서 이만큼 클 수 있었던 것은 바로 대기업의 효과가 아니었나 싶다. 미국과 같이 아예 일터가 원래 너무 멀어서 차를 타고 다니는 것이 아닌 한국에서는 직주근접이 굉장히 중요시 되는데 이런 부분에 소비자의 나즈를 잘 파고든 지역이 아닌가 생각을 해 본다. 특히 화성시의 경우 시 자체만으로도 서울보다 크기가 큰 데다가 동서가 너무나 다른 형태로 발전하고 있는 것을 본다면 동탄을 중심으로 행정구역이 또 나눠질 것이라는 생각을 해 보기도 한다. 이름은 어떻게 될까? 그리고 그렇게 나눠지고 나면 과연 어떻게 발전을 할까? 이런 재미난 생각을 해 볼 수 있는 시간도 되었다.

나라가 발전할수록 결국 집은 강과 바다, 숲과 공원을 찾게 된다.

거의 변하지 않는 진리같다는 느낌이다. 공장 지역 주변에 주거지가 생기는 것은 어쩌면 어쩔 수 없는 상황에 의해 생기게 되는데 점차 돈을 벌고 나라가 부강해지기 시작하면 사람들은 여유를 갖게 되고 그 여유로 인해서 자연을 원하게 된다. 몇 년 전부터 유행하는 한강 열풍은 사실 단순히 트렌드가 아니라 우리 삶이 조금 더 나아졌다는 의미를 갖게 된다. 책에 소개되어 있는 서울의 도시들이 강의 줄기나 강에 많이 붙어 있는 것을 알 수 있다. 그리고 그것이 없는 곳은 대규모 공원이 존재하는 것도 알 수 있다. 어떻게 보면 쉬운 일이다. 지도에서 녹색과 푸른색이 많은데 지하철이 깔려 있는 지역만 찾아서 투자를 하면 성공할 수 있다. 물론 많이 올랐지만 그중에는 분명 또 빈틈이 있어서 성공할 요인이 있다. 은근히 재미있지 않은가? 남들도 다 알 것 같지만 그럼에도 빈틈이 존재한다는 게?

대한민국 부동산의 미래는 나는 밝다고 본다.

나라가 작고 부존자원이 없지만 우리는 그만큼 높은 기술력을 타고났다. 그로 인해서 한강의 기적을 만들어 냈고 지금의 세계 제10대 강대국으로 발돋움할 수 있었다. 부동산 가격이 오르고 떨어지는 것은 분명 수요와 공급의 문제지만 장기적으로 보자면 나라가 발전하는 한 계속 상향으로 갈 것으로 보인다. 정책으로 인해 변하고 형질 변경으로 인해서 계속 변화하는 것을 보면서 유기적인 모습을 볼 수 있고 가격에 따라서 정치인들의 생명도 오고 가는 상황에서 부동산만큼 중요한 것은 없어 보인다는 생각도 해 본다. 유한한 자원을 어떻게 해서든 효율적으로 써 보고자 하는 사람의 의지는 부동산에서 가장 크게 이루어지는 것이 아닐까.