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부동산 투자의 지대가 바뀌고 있다?

개인적으로 부동산 투자에 항상 관심이 많다. 내가 처음 관심을 가지기 시작한 시점은 2016년이었는데 이때가 처음으로 청약이라는 것에 당첨이 되었을 시기이다. 당시에는 그저 돈 조금 더 번다는 생각에 약간의 차액을 남기고 매도를 했는데 청약에 되자마자 불과 3개월도 되지 않았을 때 매도한 것인데 몇 천만 원이라는 돈을 벌었기에 참 신기했다. 물론 누군가는 '집은 사는(Buy) 곳이 아니라 사는(Live) 곳이기 때문에 투자로 하면 안 된다'라고 하는 고루한 생각을 하고 있을 수도 있다. 그런데 우리는 자본주의 사회에 살고 있다. 모든 것에는 가격이라는 것이 붙어 있고 그것에 따라서 수요와 공급이 결정이 된다. 주택시장의 경우 큰돈이 들어가기 때문에 정부에서 참여를 하여 조정을 하는 경우가 있긴 하지만 그것을 완전히 무너뜨리면 안 되기 때문에 항상 투자의 목적도 분명 존재한다고 생각이 된다.

그런데, 저자는 이러한 주거형 투자에는 회의적이다.

이 부분은 사실 나와 다소 다른 생각을 가지고 있지만, 저자의 직업을 보고서 이해를 했다. 상업용 부동산 컨설팅을 하는 사람이 중개로도 충분히 매수매도가 가능한 부동산을 좋다고 평가할 순 없지 않은가? 다른 사람이 이 책을 읽을 때 초기 2번째 장까지 다소 불편한 부분이 있을수도 있다는 생각이 든다. 하지만 저자의 생각이기에 그 의견 역시도 좋은 의견이라는 생각이 든다. 실제로 인구가 이제 줄어들기 시작하는 시점이 왔고, 적극적인 대책이 없다면 2030 세대의 출산율은 앞으로 더 바닥으로 떨어질 것이니 말이다(이상하게 주변에서는 2~3명씩 낳는 경우가 많이 있던데 참 의외다) 이 책에서 나오는 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등에 대해서는 관심을 아예 끊는 게 더 낫다는 의견에 나도 동의하는 바이다.

그 외에 다른 투자처도 분명히 있다.

토지라던가, 재건축, 그리고 지식산업센터, 호텔 등이 그 대상일 것이다. 사실 토지나 재건축의 경우 과실은 어마어마하다. 그리고 토지의 경우 지난 몇 십년간 가격이 떨어지는 경우를 찾는 것이 더 힘들 수 있다. 다만 원하는 때에 원하는 가격으로 팔 수 있는 확률이 매우 낮을뿐더러, 가지고 있어도 뭔가 활용을 하지 않는다면 그냥 빈 공터처럼 사용하고 세금만 축내는 시스템으로 갈 수밖에 없다. 개인적으로도 투자에 대해서 어느 정도 해박한 지식이 없다면 토지에 섣불리 투자하는 것은 좋은 선택은 아니라는 생각이 든다. 그리고 그 외에 다른 투자처의 경우 부침이 굉장히 심하고 불안한 요소가 많으니 그 역시도 상승 기류를 탈 것이 아니라면 선뜻 선택하기는 어려울 것 같다.

그렇다면 상업형 부동산은 좋은가?

사실 이런 문구가 가장 마음에 와 닿았다. 정부의 정책은 오직 '주거' 에만 맞춰져 있다. 대출 등도 사실 상업용의 변동은 별로 정책적으로 더하거나 덜하거나 하는 경우가 많이 없다. 거기다가 주거를 늘리기 위한 정책을 펴기 때문에 기존에 좋은 상업지구 자리들도 오피스텔이나 주상복합 등으로 바뀌는 경우가 많이 있다. 거기다가 이제 직원 채용 시 보통 과거에는 1.5평 내외의 공간만으로도 충분히 인원 보충에 문제가 없었으나 이제는 각종 편의시설을 포함하여 1인당 보통 4평 이상의 사옥이 필요한 상태이다. 아무리 재택이 가능하다고 하지만 결국 사원들조차도 그러한 편의시설에 더 끌리는 것이 있는 것이 사실이다(외적으로 얼마나 중요한 나라인가?) 그런 공간 자체가 점점 줄어들고 있다는 것이다.

결국 서울이다.

상업이든 주거든 부동산을 투자하게 된다면 사실 인구가 밀집되어 있고 장기적으로도 호재가 많은 곳을 선택해야 한다. 판교나 용인 등의 경우 사실 호재가 없는 것은 아니지만 한곳에 집중이 되어 있는 것이 아니라 사방팔방으로 퍼져나가는 방식이며 외곽으로 갈수록 그 온기를 느끼기가 어렵다. 하지만 서울의 경우 어느 한 지점이 아니라 여기저기서 개발이 이루어지고 있으며 상업형 부동산의 경우 이제 리모델링 등으로 바꿔야 하는 연한에 온 건물들이 많이 있어서 향후에는 투자 목적으로 좋은 선택이 될 수 있다는 의견이다. 단순히 이자를 낼 수 없을 것 같아서 하지 않는다는 것은 너무 멍청한 선택이라고 생각이 된다. 다양한 옵션을 두고 우리는 투자를 해 나가야만 '살아남을 수 있는' 세대가 아닌가?

조물주 위에 건물주

이런 이야기를 가끔 들었을 것이다. 많은 사람들이 뭔가 TV에서 보는 악덕 건물주에 대한 환상(?)에 많이 젖어있어서 그런 것일까? 건물주를 부러워하면서도 그들이 너무 돈을 날로 먹고 있다고 생각하는 사람이 많다. 건물주가 되면 모든 것이 편해지고 한다는 것 같은데, 왜 그렇게 부러워하면서 건물주가 될 생각은 해 보지 않은 것일까? 그렇게 좋은 것이라면 전재산을 털고 빚을 풀로 당겨서라도 건물을 사서 떵떵거려야 하는데 말이다. 한편으로는 건물이 있어도 세입자 때문에 골치가 아프다는 사람들 투성이기도 하다. 본인도 세입자라고 하면 요구 사항이 많았을 텐데 그런 사람을 여럿 상대하는 것도 쉽지 않은 선택일 수 있다. 뭐든 다 빛과 어둠이 있는 법이다.

상가에서 가장 큰 문제는 바로 공실이다.

아무리 상가가 좋아도 공실이 된 상태로 계속 진행이 되면 어쩔 수 없이 가격을 낮추던지 해야 한다. 물론 딱 정확하게 수요와 공급이 이루어지는 것이 아니라서 언제든 공실에서 만실로 바꿀 수도 있지만 공실이 늘어나고 있다는 것은 분명 상권의 변화가 있다는 의미이다. 건물을 가지고 있는 사람의 경우 여러 방향으로 모색할 수 있는 부분도 있지만(통임대 등) 상가 하나 두개 가지고 있는 사람의 경우 이러한 전략이 어려울 수 있다. 그렇다고 테넌트를 항상 부동산 등에만 내주는 것도 금액 상승을 방해하는 요소이다. 그저 앉아서 남들이 임대해 주는 곳이라면 문제가 없지만(애초에 그런 곳은 이런 책도 필요 없겠지만) 그런 곳이 아니라면? 스스로 마케터가 되어야 한다.

상가주라도 소비자의 입장이 되어야 한다.

내 건물에 스타벅스가 들어온다는 상상을 해 보자. 개인적으로는 상상만 해도 너무 행복한 일인데 정작 스타벅스가 들어왔다고 해서 월세가 상승되는 것은 매우 미비하거나 거꾸로 내려가는 경우가 많다. 핵심 테넌트이기 때문에 가격을 높게 받을 수도 없고 본사에서 이미 정해져서 내려오는 상황이라 가격 흥정도 어렵다. 그러니 건물을 매도해야 하는 상황이 아니라 주구장창 가져가야 하는 경우 스타벅스+알파가 필요한 상황이 된다. 물론 스타벅스 건물주라고 하는 엄청난 메리트가 이런 부분을 다 상쇄해 주지만 말이다.

공실이 늘어나고 있다면?

그러면 재정의가 필요하다. 이 책에서도 나온 다양한 케이스에 빗대어서 현재 어떤 업종이 뜨고 어떤 업종이 지고 있는지, 그리고 어떤 부분을 보완하면 좀 해결이 될 수 있는 요소가 있는지, 그리고 공실 외에 MD 부분도 다시 정리해 볼 필요가 있다. 혐오 시설이 뭔가 있어서 다른 업종이 들어오지 못하고 있는 것은 아닌지 말이다. 건물주라고 해서 뒷짐지고 앉아있으면 사람들이 저절로 오는 세상이 지났다. 상가 건물들도 점차 정보가 누적이 되고 공유되기 시작하면서 누구나 알 수 있는 내용들도 늘어났다. 이제는 건물주 스스로 변화가 필요하다는 의미로 보인다.

내 상가에 커피숍 유치하는 것이 최선일까?

아마 많은 건물/상가주 분들이 이러한 생각으로 이 책에 접근할 것이다. 스스로 MD가 되어볼 수도 있지만 그 역시 많은 공부가 필요한 것도 사실이다. 하지만 건물주가 심심해서 된 것이 아니라면 우리는 학습이 필요하다. 특히 이 책에 나와 있는 많은 내용 중에 상가에 어떤 업종에 적합할 지에 대해서 고민하는 부분을 내 것으로 습득해야 할 필요가 있다. 반대로 창업을 생각하는 사람에게도 꼭 추천할 만한 책이다. 무엇보다 좋은 건물주와 만나서 계약을 맺는 것도 중요한데 이러한 접근 방식을 이해해 주는 사람을 만나야 가게도 롱런할 수 있지 않을까?

법인을 만든다?

사실 법인을 만든다고 말을 하면 굉장히 어색하긴 하다. 특히 나와 같은 직장인들은 나이를 허투루 먹었는지 이런 것에 대해서 걱정과 불신(?)이 가득하다. 뭔가 법인이라는 것은 돈이 많거나 복잡해서 불편함이 가득한 것 같은데 왜 사람들이 법인을 자꾸 만드는지 의문이 가기도 한다. 회사에서 보면 소위 '엘리트' 들이 회사의 전권을 휘어잡고 있지 않던가? 나는 사실 그럴 수준은 아닌 거 같은데 그것도 부동산에 대한 법인을 만든다는 것은 많은 거래를 해야 하는 사람들만 하는 것이 아닌가 생각이 된다. 과연 그럴까?

사실 아니라고 말을 할 수 있다.

부동산 법인을 만드는 이유는 간단하게 이야기 하자면 세제와 대출의 문제라고 할 수 있는데 조그마하거나 거래가 거의 없다면 굳이 법인을 세울 이유가 없지만 거래를 그래도 자주 하거나 금액이 좀 된다고 하면 대출의 혜택을 크게 받을 수 있고 양도세에 대해서 일괄로 적용되는 부분을 활용할 수 있는 법인이 좀 더 유리하다고 한다. 물론 그런 혜택을 얻기 위해서 이렇게 책 한 권을 독파해야 하는 정도로 공부를 해야 하는 것이 맞지만 어차피 투자를 하기 위해서 공부를 하지 않고 하는 경우는 망하는 지름길이라고 했다. 이렇게 법인을 세우게 되면 저러한 엄청난 혜택을 얻을 수 있다. 특히 당장 법 때문에 가중으로 붙는 아파트 같은 거래에서 말이다.

1인 법인이지만 엄연히 법인이다.

법인을 세우기 때문에 발생할 수 있는 대부분의 상황은 일반 목적의 법인을 세울 때와 크게 차이가 없다. 자본금에 따른 차이와 더불어 세금문제(부가가치세 등) 1인으로 가야 할 지, 아니면 동업이나 직원을 두어야 할지 등 의사적 결정을 해야 하는 경우가 굉장히 많이 있다. 이런 것 자체가 귀찮다고 하면 아예 투자 자체를 하지 않는 것이(차라리 그냥 예적금이나 들고 가만히 있는 게 더 나을지도?) 속편 하겠지만 지금 사회에서 과연 예적금만 가지고 자산을 늘릴 수 있는 사람이 몇이나 될지 의문이기도 하다. 거기다가 지금은 이렇게 먼저 힘들게 고생해서 길을 닦아 놓은 사람의 길을 그대로 따라갈 수 있지 않은가? 충분히 활용할 수 있다면 이렇게 활용하는 것이 좋다고 생각이 된다.

책의 절반 지점을 지나면...

법인에 대한 기초적인 지식은 이제 배울 것은 다 배웠고 법인을 만드는 일을 '저지르게' 되면 이제는 본격적으로 어떤 식으로 투자를 해야 하는 지를 고민해 봐야 한다. 특히 가장 유리한 쪽은 너무나 당연하게도 경매 부분인데, 여타 경매 서적에서도 다양한 방법이 선보여지지만 이 책에서 나오는 경매 방식은 조금 다른 부분이 있다. 법인을 세웠기 때문에 할 수 있는 것이 좀 있는데 상가를 단순 차익을 보기 위해서 분양을 받는 것이 아니라 피트니스나 공유형 오피스의 법인을 새로 세울 수 있게 하는 방식을 활용하기 때문에 어쩌면 경매 시장에서 가장 '바람직한' 모습을 보여주는 것이 아닐까 생각이 된다. 특히 코로나 직후의 공실이 된 상가를 부흥하게 하는 것은 투자자뿐만 아니라 주변에서도 좋은 케이스가 아닐까 생각을 해 본다.

'무조건 돈 버는' 방법이지만...

사실 진짜 이 책을 읽고 따라할 수 있는 사람은 많이 되지 않을 것 같다. 이 책이 어렵고 해서 그런 것이 아니라 사람의 특성상 타성에 젖어서 항상 하지 않던 것을 먼저 하는 사람이 그리 많이 없을 것이기 때문이다. 그래서 나는 이번에 이 책을 보고 실제로 투자를 하기 위해서 법인을 신청해 두었다. 저지르지 않으면 시작도 되지 않을 것 같아서 시작한 것이지만 뭔가 나의 법인을 가지게 된 것에 마음이 설레긴 한다. 책을 두 번, 세 번 읽으면서 앞으로의 계획을 찬찬히 세워봐야지.

현존하는 가장 큰 단일 아파트 단지. 거의 10,000세대에 육박하는 가구수가 존재를 하며 하나의 도시를 이루고 있는 정말 큰 아파트 단지인 송파 헬리오시티에 다녀왔다. 사실 헬리오라는 이름이 썩 어감이 좋거나 하지도 않고 정말 몇 년 동안 붇까페 등지에서 대차게 까였던 아파트 단지인데 이제 33평 기준 20억 대에 점점 다가가고 있는 것도 사실이다. 지금과 같은 분위기라면 쉽게 20억도 터치할 수 있지 않을까 생각이 되는데(7/18 기준 실거래가 19억 확인) 항상 대표적으로 비교가 되는 곳이 잠실의 엘리트파레 요 다섯단지와의 비교이다. 시작은 살짝 미약했던 것 같았으나 어느덧 실거래가 기준으로는 파크리오를 넘어섰고 슬슬 잠실 대장 아파트(이제는 조금 구축에 가까워지고 있는) 들과 어깨를 나란히 하기 위해 순항 중에 있다. 

부동산을 배울 때(책으로 배웠지요.....) 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 배웠는데 신축 아파트에 대한 선호도가 너무가 크게 증가하면서 상대적으로 입지가 떨어진다고 판단하던 헬리오시티가 급격히 상승된 부분이다. 물론 크게 보면 같은 생활권을 공유한다고 볼 수 있으나 걸어나가는 것과 지하철이나 버스를 타고 이동하는 것과는 분명 차이가 있으니 최근 트렌드는 입지가 신축이라는 것에 조금은 밀리는 것은 아닐까 생각을 해 본다. 최근 상계 8단지 재건축을 하는 노원의 포레나의 경우 호가는 이미 33평 기준 13억이 넘어간 상태이다. 누가 노원구에서 33평 아파트를 13억 이상 사겠는가? 라는 말을 한다면 하나가 팔리고 둘이 팔리면 그것은 결국 동네의 기준이 되어가는 수순으로 가게 된다. 정보의 비대칭성을 보여주는 모습이자 하나하나에 민감하게 반응할 수 밖에 없는 시장의 모습이라고나 할까?

실제로 송파역 앞에서 4단지를 기준으로 들어가서 구경을 하였는데 가장 일품인 것은 사진과 같은 공원 구성이다. 단지가 워낙크니 이렇게 활용할 수 있는 공간이 많이 있는 것이겠지만 주변에 녹지가 많은 지역이 아니라 그런 부분에 있어서 부족한 부분을 단지 내부에서 아름답게 채워주었다. 실제로 많은 사람들이 중간에 있는 이 길과 같은 공원을 활용하고 있었으며 정말 많은 사람이 나와도 충분할 정도의 규모를 자랑했다. 1000~2000세대 아파트에서는 사실 꿈도 꾸기 힘든 모습인데, 이곳은 그게 가능했다.

아파트 형태는 타워형도 존재하지만 전체적으로 길쭉길쭉 뻗은 판상형이 많이 배치되어 있다. 국내 정서상 당연히 남향을 위주로 많이 짓는데 공원의 규모가 큰데 비해 분명 아파트 간의 동간 거리에는 다소 문제가 있는 것으로 보이긴 한다. 10층 이하의 경우 각 시간대마다 다르긴 하겠지만 계속 빛이 가려지는 문제가 있다. 당시 상황에서는 어쩔 수 없는 문제였겠지만 동간 거리 자체는 다소 답답함이 드는 것은 사실이다. 그런데 한편으로는 최근 사회가 낮에 집에 거의 없고 밖에서 활동을 많이 하며 남향이 가장 선호되던 이유가 바로 빨래 문제였는데 건조기의 발달로 인해서 무조건 적으로 남향이 선호되는 것은 아니게 되었다(오피스텔의 경우 오히려 북향이 선호....) 아파트의 저층과 고층의 가격 차는 이래서 존재하는 것이지만 점차 줄어들고 있는 추세는 그런 이유가 아닐까?

아파트의 지도를 보다보니 이렇게 상가가 3군데에 포진되어 있는 것으로 확인된다. 송파역 쪽으로가 가장 발달이 되어 있는데 내부를 보자니 너무 상가들 쪼개놔서 종류와 가지 수는 굉장히 많으나 어느 동네에나 전부 있는 동일한 프랜차이즈를 제외하면 특색있는 부분은 거의 없는 것으로 보여진다. 일단 상가 수가 너무 많아서 이곳에서 장사를 하는 자영업자들은 계속 강력한 경쟁상대를 만날 것으로 보인다.조금 생뚱맞지만 3단지 쪽으로 생긴 스타벅스가 죽어가는 상권을 한방에 일으켜 세운 1등 공신이며 이렇게 송파역에 가까운 메리트가 있음에도 아직 상권 자체는 크게 발전되지는 않은 것으로 판단된다.

보통 붇까페에서 까이면 가격이 계속 올라가는 기현상을 보이곤 하는데 대표적인 케이스의 아파트인듯 하다. 초기 33평 전세가가 5억으로 시작했음에도 이제는 전세가 9억이 훌쩍 넘어가고 있다. 공급이 많이 되어 가격이 떨어질 거라는 예상을 보기좋게 뒤집고 성장 중인 헬리오시티의 앞날이 더 기대된다.

최근 11/3 정책이 발표되어 부동산 시장은 혼동에 빠지고 그동안 소위 분양권 매매로 많은 이득을 본 사람만이 결국 위너로 남게 되었다. 뒤늦게 시도해 보려고 했던 나같은 사람은 그냥 이렇게 허무하게(?) 당하고 끝나버렸다(ㅠ,ㅠ) 물론 국가적으로 보았을 때는 이렇게 급격하게 오르거나 빠른 매매가 활성화 되는 것이 좋은 것은 아니기 때문에 정책을 펼쳤겠지만 나로선 재테크 방안을 하나 잃어버린 것 같다는 생각이 드는 것도 사실이다.

이 책에서 나오는 월세 받는 부동산도 사실 최근 유행하는 것이 아니라 유행이 시작된지 한 3~4년 된 것 같다. 어느덧 오피스텔이 너무 많아서 문제라는 말이 나올 정도로 많이 지어졌으며 예전만큼 원하는 금액을 벌 수 없다는 사실을 아직 사람들이 인식하지 못하는 것 같다. 우리가 집이 없을 때 겪던 그 설움이 우리 사회를 이런 부동산의 세계로 빠트린 것은 아닌지 모르겠다. 나 역시도 왠지 모르게 소유를 해야 할 것 같은 느낌이 드는 것은 단지 나만의 느낌은 아닐 것이라 생각된다.

최근 동네 근처에 있는 뉴타운에 주상복합에 전세 계약을 했다. 개인적으로 지하철 역이 가까운 것을 원하기 때문에 주상복합을 선택한 것도 있지만 아래 상가를 바로 활용할 수 있다는 사실이 매력적으로 다가와서 선택하기도 했다. 그런데 무리 5개의 층으로 이루어져 있는 상가에 문제가 생겼다. 전부 쪼개서 팔았고 업종 제한을 두지 않았더니 2층과 3층 전체가 병원으로 뒤덮이게 된 것이다. 그런데 그 곳에서 불과 지하철 2정거장 떨어진 곳에는 대학병원이 존재하며, 주변에는 이미 10개 이상의 병원이 존재한다. 이곳이 무슨 병원 타운도 아니고 왜 새로 지운 건물에 몽땅 건물만 들어오게 된 것일까?

우리 나라는 모든 상가를 분양하는 형태를 활용을 한다. 사업주가 그냥 분양만 잘되면 나야모르지라는 분위기여서 어떻게서든 분양가를 높이고 그것을 팔아 다른 건물을 짓는 방식을 활용하는데, 해외에서는 조금 다르다고 한다. 일본의 경우 일본에서 가장 부촌이라고 불리는 롯폰기 힐즈에 모리타워는 모리그룹이 소유하고 있는데 전체를 임대형태로 하고 내부의 상가들을 업종제한 및 서로 장사가 잘 될 수 있도록 구조를 배치하여 활용한다고 한다. 우리나라처럼 50미터마다 편의점있고 PC방 있는 그런 곳이 아니라는 의미이다. 건축주가 사업주 겸 건물주가 되어 건물의 가치를 높일 수 있는 영업자를 끌어와 건물의 가치를 상승시키는 방법이다. 어떻게 보면 지금 월세를 받는 주체가 개인이 아닌 기업이 되는 것인데, 대수의 법칙에 의해서 공실이 생겨도 휘청거리지 않고 활용할 수 있는 방법이 아닌가 생각된다.

위에 나오는 월세 받는 부동산도 사실 입지에 의해 많이 좌우된다. 하지만 저자는 단순히 지금과 같은 방식으로는 건물의 몰락이 예상되는 부분으로 기업화하여 건물 전체의 파이를 키울 수 있게 하는 것이 방법이라고 한다. 사실 개인이 하는 것은 한계가 있지만 그것이 단체가 되어 할 수 있는 것은 사실 많을 것이라 보고 있다. 분양을 받거나 하는 것이 목적이 아닐 그 건물의 값어치를 늘릴 수 있는 투자가 이루어지는 사회는 어떨까? 단지 꿈이 아닌 언젠가 돌아올 방법인데, 그 방법에 먼저 다가간다면 황금알을 낳는 거위를 먼저 가져갈 수 있는 것이 아닐까 생각한다.