The EconoMic Person

경제적 자유를 꿈꾼다!

아마 누구에게나 동일한 생각이 있겠지만 지금의 2030 세대에게는 더 절박한 일이다. 국가가 폭발적으로 성장하는 시기에는 여기저기 기회가 많이 존재했었는데, 이제는 어느 정도 갖춰진 상태에서 시작을 하려니까 생각보다 기회는 보이지 않고 오히려 있는 기회조차 갖기도 어려워지고 있다. 그래서 많은 젊은이들이 주식이나 가상화폐 등의 재테크에 목숨을 걸기 시작하는데 그러한 분위기가 벌써 꽤나 오래된 이야기다. 과연 그들은 경제적 자유를 꿈꾸었을까? 아마 이렇게 질문을 하면 거의 대부분의 사람들은 '그렇지 못하다'라고 답을 할 수밖에 없다. 그렇다. 사실 그 시장은 생각보다 엄청나게 비대칭적이다. 거대한 기관과 외국인의 놀이터에서 우리가 조금 벌겠다고 아웅다웅하는 그런 상황 말이다.

나 역시도 동일하다.

항상 누군가 나에게 벌었냐는 질문을 하면 내 대답은 동일 하다.

"물렸어"

뭔가 시스템이 너무나 쉽게 사고팔기를 할 수 있기 때문에 짧은 시간 안에 돈을 벌 수 있다고 생각이 된다. 그런데 이렇게 하면 할수록 돈을 버는 것은 내가 아니라 시스템인 것은 아마 말하지 않는 비밀이 아닐까? 하지만 우리는 알고 있다. 급하게 돈을 벌려고 하면 오히려 좀 더 멀어진다는 사실을...

한국에서 부동산은 과연 불패인가?

사실 불패라고 말하기는 좀 그렇다. 하지만 지금까지의 결과는 불패에 가깝다. 특히 토지 부분의 경우 내려간 경우가 거의 없다고 봐도 무방할 정도니 말이다. 그래서 우리는 이 방향이 경제적 자유를 꿈꾸는 데는 더 낫다고 생각이 된다. 벤치마킹을 좋아하는 사람들이 다른 나라의 사례를 가져오지만 글쎄, 과연 한국만큼 조그마한 나라에서 수도권에 모두 모여서 이렇게 많은 사람이 사는 곳이 또 있을까? 아마 비교할만한 대상이 없지 않을까 생각이 된다. 거기다가 인구가 줄어든다고 하지만 천만명이 줄어도 인구 밀집도는 상상을 초월하는 곳이다. 적어도 이 책을 읽는 사람들이 생각하는 그러한 폭락은 절대 오지 않을 것이라 생각이 된다.

부동산 공부를 해야 한다.

이 책에 나오는 내용들은 어쩌면 다소 딱딱한 내용일 수 있다. 하지만 어떤 공부라도 시작은 쉽지 않고 점점 공부를 해 나가면서 흥미가 붙기 마련이다. 특히 경매 같은 경우에는 실제 해 보지 않으면 절대 흥미를 찾을 수 없기도 하는데, 주변에서 뭔가 좋지 않은 이야기를 많이 하겠지만 그것으로 돈을 번 사람도 그만큼 많다. 그야말로 '적은 경쟁률'을 바라볼 수 있는 곳이라는 의미이다. 당연하게도 경매에 대한 이야기도 수록이 되어 있다. 특히 경매의 경우 부동산이 위기로 갈수록 내가 가질 수 있는 '노른자 땅'이 생기기 마련인데 주식도 위기에 사야 수익률이 높듯, 부동산도 마찬가지라고 생각이 된다. 다만 차이점이 있다면 주식은 바로 손절을 하는 경우가 많지만 부동산은 진득이 가지고 있으면 성과가 나오는 경우가 많이 있다는 점이다.

정보를 바탕으로 싸게 사야 한다.

투자에 있어서 '싸지 않게 구매하는 것'은 잘못된 행위이다. 강남의 노른자 땅을 시세보다 높게 사는 것은 확실히 오르지 않는다면 결국 실패한 투자라는 의미이다. 물론 우연히 샀는데 오르는 경우도 있다(이것은 주식이나 가상화폐도 동일할 것이다) 하지만 승률을 높이려면 정보를 얻어야 한다. 단순히 풍문이 아니라 실제 많은 정보가 국가에서 공시되는 것이 있다. 이것만 가지고도 충분히 효과를 볼 수 있으며 준비할 수 있다(그렇게 하는 사람이 적으니까 충분히 할 수 있다는 의미이다) 머릿속에 조금 잊혀가는 새만금이나 국토균형발전은 사실 현실적으로 불가능하다는 것에 대해서 생각을 해 보면 마음속에 투자할 곳이 어느 정도 윤곽이 잡히지 않을까. 나는 일단 그렇다. 

토지 거래는 어렵다?

사실 이러한 고정관념 때문에 오히려 투자처가 확실한 분야가 아닌가 싶다. 예전에 회사가 확장이 되면서 평택으로 간다기에 건물을 짓고 있는 시점에 주변의 땅을 후배랑 보러 간 적이 있는데 생각보다 어떤 방식으로 어떻게 접근을 해야 할지 난감한 경우가 많았다. 일단 어떤 부분을 중점적으로 보아야 할지 모르겠고 아파트 시장과는 다르게 인터넷에 나와 있는 자료도 거의 없으며, 대체 이 땅을 가지고 어떻게 어떤 방식으로 개발을 하는지도 몰랐던 것이다. 가끔 논밭에 나무로 가격이 나와 있는 팻말 등이 있었는데 가격에 대해서 전혀 가늠이 안 되는 것도 문제였다. 왜 서울의 아파트는 대충 위치에 따라서 가격이 규격화되어 있지 않은가?

주식이나 코인 시장은 접근이 쉽다.

정말 직관적이다. 숫자가 올라가면 오르는 것이고 반대라면 떨어진다. 항상 확률 50%의 게임을 한다고 하지만 우리는 자본도 부족하고 경쟁력도 매우 낮은 편이기 때문에 결국 인내심을 버티지 못하고 손절을 하는 케이스가 발생을 한다. 존버하면 이긴다고? 존버를 100년 쯤 할 자신이 있는가? 100년이 지나도 오르지 않는 것은 절대 오르지 않더라. 그래서 그런가 쉽게 접근하고 쉽게 포기를 해 버리는데, 요즘에는 자식 대까지 물려주는 케이스도 종종 나오긴 하지만 그렇게 롱런하는 회사가 몇이나 있을까? 그런데 토지는 좀 다르다. 적어도 자식대, 손주대까지 물려줘도 아무런 문제가 없는 경우가 많다(전쟁으로 나라가 없어지지만 않으면 말이다)

그래도 쉽다고는 못하겠다.

규격화 된 아파트보다는 정말 공부할 것이 많이 있다. 저자의 경우 임장을 나갈 때 드론까지 동원을 한다고 하는데, 평지의 경우 당연히 가격이 비쌀 테고 우리는 남들이 비싸게 사지 않는 지역을 저렴하게 구입하여 나중에 비싸게 파는 것이 목적이니 숨은 원석을 찾아야 하는 의무가 있다. 그래서 그런가 산도 있고 천도 있으며 강도 있다. 그에 따른 공법도 당연히 알아야 하고 모르면 그것을 찾아야 하는 악착같은 근성도 필요하다. 물론 시간을 자유롭게 낼 수 있도록 하는 것도 중요한데 임장 횟수가 늘어나면 그 또한 어렵지 않게 가능한 일이라고 한다. 

그리고 무엇보다 중개사와의 관계도 중요하다고 한다.

아무리 좋은 지역이나 토지도 결국 누군가의 중개로 살 수 밖에 없다. 내가 유명인사라면 모를까 직접 토지를 나에게 파는 케이스가 나오기도 힘들고 실제로 그러하다고 해도 서로를 믿지 못하기 때문에 거래가 성립이 되기 어려움이 있을 것이다. 그렇기 때문에 중개사와의 관계를 돈독히 할 필요가 있는데, 특히 새로 온 신참보다는 그 지역에서 계속 있었던 곳을 선택해야 한다고 한다. 그래서 1층을 찾고 되도록 허름한 간판을 찾으라고 말을 하거나 마을 이장님을 찾아가서 문의를 하라는 것은 어쩌면 '토지 투자에 당연히 해야 하는 것'이라는 생각이 든다. 마을 이장님이 이렇게 보고 싶어질 줄이야?

매수는 기술이고 매도는 예술이라고 했다.

주식 시장에서 도는 말이지만 어떠한 거래든지 사는 것보다 파는 것이 중요하다고 생각이 된다. 토지의 경우 사실 가격 측정이 어렵다. 한 번 샀을 때 푹 묵혀둬야(?) 가격이 상승한다는 이야기가 있지만 그것은 성공했을 사례에만 해당되는 것이고 보통 거래가 되기 어렵기 때문에 기회가 될 때 거래를 하고 다른 것에 투자하는 것도 투자의 방법이라고 생각이 된다. 특히 자본금이 그리 많지 않을 때 한 곳에 몰빵하는 방식이 아닌 여러 군데에 투자를 해서 리스크를 분산하는 것은 비단 주식뿐만 아니라 토지 투자에서도 반드시 필요한 항목이 아닌가 생각을 해 본다. 이 책은 그러한 리스크를 분산할 수 있는 최고의 책이 아닌가 싶다.

당신을 부자로 만들어주는 단어?

최근 재테크 수익률은 좋은가? 개인적으로 너무 처참해서 할 말이 없다. 세계적인 긴축도 그렇고 금리도 그렇고 어느 하나 나에게 유리한 것이 하나도 없다. 지나고 나서 생각하는 부분이지만 차라리 이럴 거면 그냥 가만히 있었으면 이득을 보는 거라고 생각이 들 정도이다. 한편으로는 곱 버스라도 한 번 탔으면 얼마나 신선(?) 했을까 라는 생각을 해 본다. 그래서 그럴까? 최근 도서 판매점에서 가장 인기 있는 경영도서들이 바로 '초심으로 돌아가자'라는 내용을 가지고 있는 것들이다. 오를 때야 각종 다양한 방법들이 나오지만 지금은 '어떻게 하면 잃지 않을 수 있을까?'라는 것에 대한 해답을 얻기 위해서 많은 사람들이 노력 중이다.

개인적으로 투자를 하면서 느끼는 짜릿함이 좋다.

뭔가 마약이나 도박을 할 때의 느낌이라고 할까? 한편으로는 그런 것을 하면서 느끼는 감정이나 투자를 하면서(물론 하는 것을 보면 투자라고 쓰고 투기나 다름이 없을 수도 있다) 자꾸 더 하게 된다. 쉽게 말해서 자꾸 생각했던 원칙을 잊어버리게 된다. 항상 보면 후회를 하면서 이런 생각을 하게 되는데

 '사서 잃는 것보다 안사서 따지 못하는 게 더 화가 난다'

라는 생각이다. 비단 나만 그런 것은 아닌가 보다. 주변에 많은 사람들이 동일한 '증상'을 보이고 있으니 말이다. 그런데 이 책은 다시 초심으로 돌아와서 '되도록 천천히 사고 그대로 가지고 있어라'라는 내용을 말을 한다. 그 재미있는 행동을 적게 하라고? 어떻게?

우리 인생은 꽤 길다.

10년 뒤에 죽는 것이 아니라는 의미이다. 내가 지금 나이가 40이라고 해도 최소 50년 이상은 더 살 수 있다(최근 추세를 보면 말이다) 당장 10년 뒤에 죽는다면 2~3년만 모으고 그냥 쓰다가 죽으면 되지만 지금은 내가 언제 죽을지 알 수 없을 만큼 많은 기간이 남았을 수 있는데 무턱대고 그렇게 할 수 없다. 그래서 사고 쭈욱 기다리라는 의미이다. 우리는 더군다나 전문 투자자가 아니다(전문 투자자가 굳이 이런 책을 볼 필요도 없고 말이다) 매 시간 시간마다 즐거움을 느낄 수도 있지만 적지 않은 스트레스가 찾아오는데 굳이 이렇게 힘들게 투자를 할 필요가 있을까? 그냥 주식=적금이다 생각하고 분할해서 투자하는 것이 속 편하다는 의미다.

그렇다고 침몰하는 배에 투자하라는 의미는 아니다.

분할을 해서 투자를 하는 것은 맞지만 얼마 안가서 부도가 날 수 있는 종목에 투자하는 것은 아니다. 사실 가장 손쉬운 것은 업종 대표주만 골라서 투자하는 것이고 그마저도 불안하면 인덱스 펀드나 ETF에 투자를 하는 것이다. 적어도 순위에서 벗어나면 과감하게 그 회사의 비율을 쳐내고 다른 좋은 회사로 알아서 옮겨줄 테니 말이다. 작년에 유행했던 SPY/QQQ 투자가 괜히 유행했던 것은 아니라고 생각이 된다. 해외에서도 각광받는 투자법이 한국에서도 서서히 물들어 간다고 할까? 불나방들이 서서히 아름다운 나비가 되어가는 과정이라고 나는 생각을 한다.

지금이 기회인가? 를 고민할 필요가 없다.

이미 100년 이상의 투자가 가능했던 해외 유수의 국가에서 금리가 미친듯이 높았던 시기를 제외하면 항상 저축보다는 투자가 수익률이 좋았다. 지금 금리가 올라가고 있지만 결국은 누군가 죽는소리를 하는 것이 늘어나면 결국은 멈출 것이다. 그렇다면 그 이후부터는 다시 경제는 회복이 될 것이라 판단한다. 그렇다면 과연 지금 이렇게 떨어진 것이 기회일까? 물론 여러 가지 의견이 있겠지만 이 책에서는 그러한 판단을 하는 것보다는 일단 투자를 하고 쭉 묻어두면 그 결실이 올 것이라는 것이 답이다. 계속 넣었는데 떨어지기만 했다면 운에 문제가 있을 수도 있지만 그런 나라나 사회가 과연 제대로 동작이나 할까? 미친 듯이 떨어졌던 최근 상황을 보면서 우리는 이런 책을 통해서 마음을 가다듬을 필요가 있다고 생각했다.

지금이 기회일까?

이 책을 읽을 당시의 상황을 보자면 세계 경제는 전쟁 때문에 흔들거리며 폭발적으로 물가가 상승하고 있고 루나 코인 사태로 인해서 가상화폐 시장은 붕괴가 되었으며 미국, 한국 가릴 것 없이 주식조차 흔들거리는 상황이다. 오히려 아무것도 안 하고 그냥 예적금만 한 사람이 부러워질 정도인데 이런 어려운 시기가 지나가면 과연 빛이 올까? 개인적으로 의문이기도 하지만 못내 그다음이 기다려지는 것도 사실이다. 바로 찬스라는 측면에서 보자면 지금이 기회일 수도 아니면 더 뒤가 기회일 수도 있다. 책 제목만 보자면 뭔가 인생의 기회를 의미하는 것 같기도 하지만 실제로 내용은 '기회를 기회인지 알 수 있는 경제적 방법'에 대한 내용이다.

장기적으로는 우상향했다.

사실 이런 이유로 많은 사람들이 장기투자를 하곤 한다. 물론 이 책에서도 장기 투자를 권장하긴 한다. 장기 투자가 좋은 점은 매 번 시시각각 걱정할 필요가 없고 말 그대로 '기다리기'만 하면 되는 것이기 때문이며 과거를 돌아보았을 때 결국 우상향 하는 트렌드를 보여줬기 때문이다. 그런데 한편으로 과거를 다시 돌아보자면 우상향을 했다는 말이 틀린 말은 아니지만 한 번 급락으로 간 이후 다시 원래대로 돌아가기까지는 굉장한 시간이 소요됨을 알 수 있다. 어찌 보면 탄력 성적인 측면에서 보자면 그리 좋은 상황은 아닌 것으로 판단된다. 그럼 한 번 떨어진 다음이 기회일까?

그것이 기회이다라는 것을 이해하려면 사실 경제 전반에 대해서 이해가 필요하다.

1980년대 세계 1위를 향해 달려가던 일본이 한순간에 고꾸라진 이유는 플라자 합의라는 것 때문에 그런데, 아무리 그렇다고 해도 세계 최고의 제조업 기업들을 가지고 있던 일본이 그렇게 한순간에 무너질 것이라고 생각도 못했을 것이다. 환율이 사실 이렇게 무서운 것이다. 과거 영국 파운드화를 공격하던 방식도 이러한 환율을 강제로 유지하기 위한 방법을 활용하다가 헤지펀드에 무너지고 마는데, 이런 사건으로 인해서 국가가 기업에게도 무너질 수 있다는 것을 보여주었다. 환율이라는 것은 어쩌면 각 나라마다의 국력을 의미하는 것으로 그것을 억지로 약화시켜서 제품 경쟁력을 높이는(가격적인 측면에서) 방식을 과거 많이 활용을 하기도 했다. 물론 지금은 그렇게 하는 것이 무조건 '옳다'라는 표현을 하기는 다소 어려울듯하다. 일본의 화폐 가치가 지금 많이 떨어지고 있음에도 굳이 Made in Japan을 원하는 사람들이 생각보다 많지 않을 것을 보면 말이다.

저자는 부동산은 그리 신뢰하지 않는 듯 하다.

개인적인 의견으로는 주식보다 부동산이 더 낫다고 보는 사람이지만(국내 한정적으로) 국가적인 입장에서 보았을 때 부동산으로 돈이 몰리는 것보다는 주식으로 몰리는 쪽이 경제 발전에는 더 큰 도움이 되기 때문에 주식 시장을 계속 키워가야 한다고 생각된다. 저자의 의견 때문인지는 모르겠지만 부동산에 대한 내용은 굉장히 조그마하게 나온다.

이렇게 사회 전반적으로 이해가 되기 시작하면 찬스가 보인다.

찬스는 사실 쉽게 오지 않는다. 주식이나 가상화폐를 하면서 '바로 지금이 기회다'라는 생각을 많이 했을 것이다. 그런데 그런 생각이 모두 맞았는가? 나 같은 경우에는 틀린 경우가 더 많았고 바닥이 더 깊었던 기억이 난다. 아직은 기회를 잘 쟁취하지 못하고 있는 것 같다. 하지만 이제는 좀 다를 것이라 생각이 된다. 책에서 나온 내용을 바탕으로 나 스스로 판단할 수 있는 능력을 많이 길렀기 때문이다. 물론 지금 당장의 어떤 종목을 추천할 수 있을만한 능력은 아니지만 기회를 잡을 수 있는 방법을 얻었기 때문에 이제는 그 기회만을 호시탐탐 노려보고 있다.

엇, 도발적인 문구다?

최근 기안84의 만화에서도 보면 대한민국은 아파트 공화국이다. 희한한 건 윗집 옆집 아랫집 다 누군지 알고 싶지 않지만 그래도 다 같이 사는 것을 원한다는 것이다(진짜 희한하네??) 최근 수도권을 중심으로 가격은 매일 고공행진 중이고 그 덕에 정책 마련은 정말 징그럽게 되어가고 있지만 실패를 계속 거듭하고 있다. 결과적으로 보자면 어떤 정책도 지금 사람들의 욕망을 잠재울 수 없다는 것인데 그렇게 계속 비싸지고 있는 아파트를 지금 사야 하는가? 이만큼 올랐는데?

미래를 예측할 수는 없지만...

확실한 것은 내가 아파트를 사야겠다는 생각을 할 때부터 내가 사고 싶은 아파트는 항상 가격이 높았다는 것이다. 그 가격에 이제 살 수 있을 것 같다는 생각이 들 때가 되서 보면 더 가격이 올라가 있고 다시 거기까지 뛰어가면 저 위로 날아가 있다. 그런데 자포자기하기에는 이제는 주변 아파트뿐만 아니라 서울 시내 어느 아파트를 사려고 해도 살 수 없을 만큼 가격이 올라가 있다. 도대체 내가 어떤 잘못을 해서 그런 것일까? 뭐 당장의 현실만 봐서는 내가 잘못한 것은 딱 하나다. 기회를 잡지 못한 것. 지금 20대는 정말 마음이 아프겠지만 나에게는 정말 인생에 한 번의 기회가 온 것이었는데 정말 당시에는 그것이 기회였는지를 몰랐다는 것이 내 문제였을까? 반대로 저자는 그 기회를 정말 기회로 알고 많은 대출을 일으켜서 성공을 했다. 결과론적인 이야기지만 그런 리스크를 안고 했기 때문에 이렇게 은퇴도 하고 책도 쓰고 여유롭게 살고 있는 것은 아닐까?

첨부터 원래 투자를 잘하는 사람 아니었을까?

내용을 읽어보면 저자도 처음에는 단순히 본인의 회사에서 가까운 곳, 그나마 타협이 가능한 곳으로 설정을 했던 것으로 보인다. 내가 알던 홍제동 쪽의 아파트들은 사실 지금은 최신 아파트가 몇 개 들어서긴 했지만 한동안 발전되지 않은 곳이다. 전반전에서 매수했던 아파트들은 사실 시간에 비해서 그리 많은 이득을 거두지 못했다(전반전 3채) 그러는 사이에 소송도 했었고 저자로서는 인생경험을 초반에 톡톡히 했다고 할까? 일반적인 사람은 이렇게 소송을 한 번 하고 나면 동일한 투자를 잘하지 않는 성향이 있는데 저자는 조금 달랐다. 스스로의 확신을 가지고 계속 자산을 늘려갔다. 한 채의 집을 사기 위해서 저어도 100채의 집을 보는 습관은 지금의 사람들에게 꼭 필요한 것은 아닐까 생각을 한다(물론... 최근 코로나 때문에 집을 보여주는 사람 찾는 것도 힘들긴 하지만 그만큼 다른 부동산 업자들과 말을 많이 했다는 것이니 그만큼 대화의 기술도 늘어나지 않았을까?)

그렇다면 어떤 아파트를 사라는 말인가?

후반전에 드디어 나온다. 강남 3구. 엄두도 못낼 가격이라고? 불과 3년 전으로 돌아가 보면 지금 강북에서 유명한 아파트의 반값밖에 안된다. 그런데 그때는 왜 못 샀냐고? 지금 하고 똑같은 답을 낼 것이다. 엄두도 못 낼 가격이라고. 과연 3년 뒤에 이 가격은 어떻게 될 것인가? 강남 3구가 좋다고 하는 이유는 대충 알겠는데 어떤 것이 좋을까? 우리 장인어른이 도봉구에 사신다. 도봉구에는 정말 많은 호재가 있다고 매일 이야기를 하시는데 결혼한 지 12년이 지난 지금 당시에 한다고 했던 것 중 실행된 건 정말 손에 꼽는다. 대부분 시도하다가 망하거나 공기가 점점 늘어지고 있는 것들이 대부분이다. 그런데 강남 3구에서 실행한다고 했던 대부분의 것들은 이미 완성이 되었거나 착착 진행 중이다. 적어도 이런 부분을 본다면 강남 3구의 집값은 절대 떨어지기가 힘들다는 생각이 든다. 좋은 것은 다 만들어 놓고 있는데 이곳이 가격이 떨어진다고? 여기 가격이 떨어지면 다른 곳은 폭락할 거 같다는 것이 옳은 판단이겠지.

저자는 분명 기회를 잘 잡았다.

임대사업자 등록도 때마침 잘했고 최근 폭등이 오기 전에 강남 3구에 집을 3채나 완성시켰다. 하지만 단순히 운이 좋았다고 하기엔 그들의 노력은 남다르다고 보인다. 당시 대출을 그만큼 일으켜서 할 수 있는 용기가 있는 사람이 몇이나 있었을까? 지금처럼 무작정 법을 막는 걸로만 재정하고 있는 정부가 들어설 것이라는 생각은 누가했을까? 아무도 몰랐을 것이다. 사람들은 이런 사람들을 보고 단순히 '벼락부자'라고만 생각을 한다. 그런데 나는 그렇게 생각하지 않는다. 집을 사기 위해 이만큼 노력을 한 사람이 있는가? 아니면 적어도 내가 대출이 얼마나 나오고 나의 자금이 어디까지 융통되는지 확인해 본 사람이 있는가? 난 별로 본 적이 없다. 항상 이렇게 집을 구할 때 되어서야 허겁지겁 구하는 사람과 이렇게 준비된 사람과의 차이는 이 책에서 보이는 것이 아닐까 생각한다. 준비된 자만이 성공을 잡을 수 있다는 말이 있듯 이제 지금부터라도 부동산 법에 대해 공부하고 기회를 노려보는 것이 어떨까 생각을 해 본다. 기회는 또 온다!