The EconoMic Person

한 때 개도 포기한 동네라고 했던 개포 주공 시리즈...

반포 쪽 다 개발될 때까지 개발이 되지 않아서 지지부진하던 이곳에 드디어 천지개벽이 이루어지고 있으니... 아마 강남구 내에서 가장 빠르게 상승한 지역이 아닌가 싶을 정도로 신축의 위력을 보여주는 이곳이다. 사실 강남구 치고는 지하철과는 다소 거리가 멀기도 하고 특별한 상권도 없어서 대치동 도곡동의 영향을 받을 수밖에 없는 구조로 되어 있긴 하지만 점차 개발이 되어감에 따라서 정말 다른 모습을 보여주는 이곳이 되고 있다. 

나는 지도를 펴서 볼 때 아파트 브랜드를 항상 본다.

래미안, 디에이치, 자이, 아크로 등등... 우리가 알고 있는 소위 1군 브랜드가 일단 하나라도 있으면 동네의 값어치를 밝게 본다고 생각하는 것인데(어쩌면 조합 측에서도 이러한 브랜드가 조금 더 비싸더라도 자신의 재산에 영향을 줄 수 있다고 생각하고 있지 않을까?) 이곳은 좋게 보면 정말 '잡브랜드' 가 거의 없이 1군 브랜드로 도배가 되어 있는 지역이기도 하다. 물론 강남구라는 브랜드가 주는 확신(?)이 있었을 것이라고 생각은 되지만 한편으로는 이 동네가 그만큼 중요한 지역이라는 생각이 들기도 한다.

퇴근 후 들린 지역이라 당연하게도 양재부터 터벅터벅 걸어가면서 시작했다.

지난번 대치 쪽과는 다르게 전반적으로 평지 지형이다.

아마도 동네에 주공 단지가 쭈욱 만들어질 수 있었던 원동력이 아닐까 생각이 되는데 그 옛날에 평탄화 작업을 시도했을리는 없고, 이렇게 애초에 평지인 지형에다가 균일한 아파트 단지를 만드는 것은 생각보다 쉽지 않았을까 생각을 해 본다. 단순히 주공만 있었던 시절에는 지나갈 때 다소 우울한 광경이 연출이 되었던 것 같은데 이제는 너무 세련된 모습을 보여주곤 한다. 

개포 래미안포레스트. 아늑하다.

전반적으로 평이한(?) 느낌이라고 할까? 개포 지역에서 빠르게 지어진 곳 중 하나로서 2296세대라는 굉장히 큰 세대이다. 주변에 학교 2개(포이/구룡초)가 있으며 주변에 공원 및 강남구민체육관 등이 가깝게 포진되어 있어 살기 좋은 아파트 중 하나이다. 해당 아파트도 같은 단지이지만 가운데 도로가 있어 두 단지로 구분이 되어 있으며 소형 평형 분포가 상당히 많은 편으로, 신혼부부나 첫 아이가 나왔을 때 '강남구'라는 네이밍을 보고 들어가기에 최적화되어 있는 곳이기도 하다(이건 비단 래미안포레스트뿐만 아니라 개포지구 전체가 그런 경향이 있다. 규모가 크기도 하지만 재건축 진행 시 받아야 될 조합이 꽤나 많아서 그렇지 않았을까(뭐 지금 생각해 보면 이러한 것이 더 이득이 큰? 그런 경향도 있다) 최근 실거래가 국평 기준 28~29억대이며 상승 중에 있다. 아마도 평당 1억 정도에서 키맞춤을 하지 않을까 생각이 들기도 한다. 다만 다른 개포지구 아파트에 비해서 상대적으로 역과의 거리도 좀 멀고, 다른 곳이 더 늦게 지어진 탓에 아마 새 아파트 중에는 가장 낮은 가격대를 유지하지 않을까 생각해 본다.

다음으로 간 곳은 디에이치퍼스티어아이파크이다.

이름 겁나 길지 않은가? 요즘 아파트 네이밍은 정말 긴 편인 것 같은데, 현대건설의 상위 브랜드이다. 디에이치, 이 동네만 무려 3개나 있는데 그 중 가장 큰 규모를 자랑하는 곳이다. 이곳은 초등학교 2개와 중학교 1개를 품고 있는데, 과거에는 다소 낮은 성과를 보이고 있었으나 이제는 다르다. 점점 성과가 올라갈 것으로 판단된다(주변 균일하고 부유층이 들어오기 시작) 단지 규모가 워낙 큰 관계로 걸어 다니다가 길을 잃어버릴 수 있는(?) 장점이자 단점이 있는데, 조경은 역시 1군에 하이엔드 브랜드답게 정말 훌륭하다. 하다못해 놀이터의 색마저도 너무나 이뻐서 사진으로 담아보았는데, 중간에 있는 브리지의 경우 귀엽다고 표현을 해야 할 정도로 애교스럽게 있었다. 얼마 전 줍줍으로 나왔던(미분양은 아니고...) 곳이기도 한데, 아마 되었으면 정말 10억은 깔고 가지 않았을까 싶기도 하다. 국평 기준 30~33억 정도 거래가 되었으며, 평당 1억은 이제 넘어야 거래가 제대로 되지 않을까 생각해 본다.

이 다음으로 간 곳은 래미안 블레스티지.

시작에 앞서 문득 블레스티지가 대체 뭔 뜻인가 싶어서 찾아봤는데 축복의 의미를 가진 블레스와 고품격, 특권, 명성을 의미하는 프레스티지의 합성어라고 한다. 이런 건 대체 어디서 가져온 거야...ㅋㅋㅋ 아마 이 동네 신축 아파트 시리즈 중에 가장 먼저 지어진 아파트이다. 과거에는 이곳 안에를 자유롭게 들어갈 수 있었으나 이제는 막아놓아서 들어가진 못했다. 사실 마음만 먹으면야 그냥 들어갈 수는 있겠지만 이거 아니고도 충분히 많은 아파트들이 있으니 그냥 '귀찮아서' 들어가 보진 못했다. 어차피 아파트 조경이야 어느 정도 균질함과 비슷함이 있을 것이고 내가 보고자 했던 것은 주변 환경이기 때문에 주변을 먼저 살펴보았는데, 아마 최고 장점이라고 하면 뒤쪽의 개포공원이 펼쳐져 있다는 점과(그 덕에 언덕도 같이 펼쳐지게 된다) 개포도서관이 지금 리모델링 중으로서 새롭게 개관이 되면 꽤나 활용도가 높을 것으로 판단된다. 어차피 디에이치퍼스티어와 초중의 거의 공유하다시피 하기 때문에 같은 영향권에 있다고 판단되나 디에이치퍼스티어보다는 다소 가격적인 면에서는 1~2억 정도 차이를 유지하지 않을까 싶다(규모/학교/위치 상 이기기 힘들다) 현재 국평기 준 29~31억 수준.

또다른 디에이치 브랜드다.

래미안블레스티지와 마찬가지로 개포공원을 끼고 넘어가는 구간에 있다. 시작점에 '강남힐링센터 개포'라고 있는데 왠지 모르게 고급 센터로 보이는 느낌이 있었다(사실 뭐랄까, 앞으로 많은 분들이 늙어갈 테니 주변에 이런 센터가 있는 것도 필요하다고 생각은 들었다) 이곳은 다음에 소개될 개포자이 프레지던스와 함께 개포초등학교 학군이다. 사실 아파트를 짓는 데 있어서 다른 곳보다 다소 좁은 땅을 가지고 있고 위아래로 길쭉한 형태라 위의 사진과 같이 길쭉길쭉한 구조를 가지고 있다. 다른 디에이치에 비해서 다소 조경은 아쉬운 감이 있지만 그럼에도 다른 지역의 아파트 이상의 모습을 보여주고 있다. 주변에는 온통 학교뿐이라 다소 심심할 순 있겠다(개포지구 전체가 그러하다 ㅋㅋ) 국평 기준 29~30.7억대. 래미안블레스티지와 거의 흡사하게 움직이지 않을까 생각해 본다.

그 다음은 말도 많고 탈도 많던 그 개포 프레지던스자이다.

아마 많은 사람들 속에 기억에 남는 내용은 물난리 부분이다. 구조 상으로 산 밑 쪽의 지형이고 어쩔 수 없이 물이 잘 마르지 않을 수 있는 구조이기도 하다(몽땅 지하에 넣어두니...) 여느 아파트도 동일하지만 특히 더 이슈가 되었던 것은 강남권 아파트의 물난리가 생길 수밖에 없었던 것이 크기도 하다. 아마 매 년 그런 문제 때문에 신경을 많이 쓰기 때문에 향후에는 더 적어지거나 일어나지 않을 수 있을 것이라고 생각은 되지만, 다소 아쉬운 감은 있다. 그런데 그런 문제는 뒤로하고 집주민들의 만족도는 상당히 높지 않을까 싶다. 다른 아파트에서 보기 힘든 조경뿐만 아니라 루프탑 수영장, 멋진 스카이라운지 등이 엄청난 효과를 가져오지 않을까 싶다. 아마 나에게 돈이 주어진다면 매수는 여기를 하지 않을까 생각이 된다. 침수야 매번 발생하진 않을 것 같고 말이다. 국평 기준 실거래가가 32억만 있긴 하지만, 실제 호가는 35~39억 수준이므로 아마 거래가 일어나면 손쉽게 평당 1억은 돌파하지 않을까 생각된다. 아마 직접 임장을 와보면 왜 여기가 좋다고 표현을 하는지 이해할 수 있을 것이다.

이어서 가는 길에 있던 개포상록스타힐스이다.

이곳은 매매가 되는 곳은 아니고 공무원 임대주택인데, 2년 전부터 입주를 해서 작년 입주 내용을 보면 25평 기준 전세가가 8.8억(이후 7억 수준으로 조정)이다. 결코 적은 금액은 아니지만 주변 시세보다 최대 30% 이상 저렴하기 때문에 공무원 분이라면 상당히 매력적인 모습이 아닐가? 기본 거주기간은 4년이며 6년까지 보장을 해 준다고 한다. 그래도 이 정도면 상당히 매력 있는 정책 아닐까 싶기도 하다(근데 공무원 월급으로 바로 옆 아파트를 살 수 있는지는 솔직히 모르겠...)

오늘 마지막으로 들렸던 곳은 디에이치자이 개포이다.

3개의 디에이치 브랜드 중 하나로서 (물론 옆에 디에이치 포레센트라고 또 있는데 여긴 안 갔으니까....) 정사각형에 가까운 땅모양에, 분당선 초역세권으로서 이곳부터는 사실 개포라기보다는 일원동이 맞지 않나 생각을 해 본다(실제 주소도 일원동이다) 일원초 초품아이며 중동/개원중학교도 근거리에 있어 학군도 나쁘지 않고 균일한 편이며 3호선/양재천과도 가까운 편이라서 지금까지 소개했던 다른 아파트보다는 대중교통에는 유리한 점이 많다는 생각이다. 그리고 소형 평형보다는 중대형 평형이 주력인 곳으로 균질성 생각시에는 다른 곳보다 좀 더 현실적인 대안이 될 수 있겠다는 느낌이긴 하다. 국평 기준 31~32억대이며 특별히 막 다른 아파트보다 내세울만한 것은 없어 보이긴 하지만 대중교통이라는 장점이 개포지구에서 상당히 크게 다가오는 편이다. 다만 주변부 아파트들이 재건축이 되는 경우 시야가 다소 좁아지는 면이 있어 아파트 곳곳에 '가려진다'라는 내용의 현수막이 꽤 있긴 했다(사실... 의미가 있는지는 잘 모르겠다...)

이미 강동구 상일동에서 있던 고덕지구의 성공에서 보듯...

1군 브랜드의 집중 참여와 균질화된 아파트 공급이 가져오는 파급 효과는 어마어마하다는 것을 알 수 있다. 반포야 어차피 기존에도 높은 가격대를 유지하고 있었으나 상일동의 경우 주공 아파트 시절에는 명일동에 비해 낙후된 것으로 판단이 되었으나 지금은 명일동보다 더 높은 가격대를 유지하고 있으니 오히려 과거 주공 아파트를 계속 가지고 있는 사람들이 더 성공을 하게 되는(?) 상황이 되었다. 아마 강남구에서 개포지구 쪽이 향후에는 가격 상승폭이 좀 더 높지 않을까 생각을 해 본다. 한강을 끼고 있지는 않기에 반포까지는 어려울 수 있지만 아마 점점 구축이 되어가는 대치/도곡보다 가격 상승률이 다소 높아지지 않을까. 결국 학원가는 충분히 쉽게 활용이 가능한 편이며, 각종 시설도 이미 만들어진 상태라 향후 상승폭이 더 크겠다. 뭐, 내 예상이니 안 맞을 수도 있지만... 나름 이런 것에 있어서는 대부분 잘 맞춰왔다. 믿고 매수!

한국에서 집값이 결정되는 요소는 무엇일까?
아마 누구나 알고 있듯, 교통/일자리/교육 이렇게 3가지라고 말을 할 수 있다. 수도권 내에서 그중 하나만 가지고 있어도 집값은 잘 떨어지지 않는다는 평가를 받을 수 있다고 하는데, 그 세 가지를 모두 가지고 있는 곳이 있다. 바로 도곡/역삼/대치 구간이다.
 

정확하게는 도곡동 타워팰리스 구간부터 한티역을 지나 선릉역 가까이의 학원가까지를 의미하게 되는데 선릉하고 삼성역 구간의 경우 테헤란로라고 일컫어지는 한국의 스타트업 산실인 구간이며 GTX-A 노선 완성 시 국내 최고의 일자리를 창출할 만한(+Mice, GBC) 곳이기도 하며 서울 3대 교육 위치(대치/중계/목동) 중 하나이자 지금은 누구나 원탑이라고 일컫는 곳이기도 하다. 그리고 두말할 것 없이 주변에 거미줄처럼 지하철 노선도가 펼쳐져 있다. 아마 세계적으로도 한 곳에 이렇게 많은 노선이 지나다니는 곳은 없을 것이다.

타워팰리스야 뭐, 이미 고급 주거지로도 충분히 알고 있는 곳이지만…
주상복합 1세대라서 사실 단점도 내포하고 있는 것도 사실이다. 향후 재건축은 당연히 안될 것이긴 하지만 어느정도 시간이 흘러도 명품은 계속 유지된다고 하나? 워낙 튼실하게 만들어 놓기도 하고 내부 내장재 등이 좋은 것이 쓰여서 그런가, 살짝 어둡다는 것 빼고는 웅장하고 호텔 같은 느낌이다. 아이가 없다면 한 번쯤 살아보고 싶은 곳이 아닐까 싶기도…? 다만 주상복합의 특성상 어쩔 수 없이 집의 모양이 좀 신기하거나 한 경우가 있어서 사각을 기준으로 집을 구성하는 우리들에게는 다소 낯설게 느껴질 수 있다(공간 활용이 영 별로라는 의미이기도 하다)
 

한 때 쌍둥이 시험 이슈로 유명했던 숙명여고가 있고… 그 사잇길을 지나다 보면 제일 먼저 보이는 아파트이다.
대치 동부센트레빌. 아마 근처 아파트 중에 외관이 가장 세련되지 않았을까 싶다. 다른 아파트에는 보이지 않는 커튼월 공법으로 만들어서 외관이 굉장히 멋있는데, 여름에 보니 안에는 상당히 더울 것 같다는 생각이 든다. 개인적으로 아파트는 소형 평수보다는 대형 평수가 많은 것이 더 관리가 잘되고 좋다고 생각이 되는데 이 아파트가 딱 그렇다. 46평부터 61평까지 있는데 강남에서 이보다 더 좋은 구성은 없지 않나 싶다. 도곡역 바로 앞이며, 숙명여중고 앞. 아마 여아가 있는 부모에게는 최선의 선택이 아닐까 싶기도 하다. 지금 기준으로 46평은 평당 1억 원에 가까워지고 있다. 43~44억 수준(46평 기준).
 

이제부터는 살짝 오르막이다.
평지가 아닌 것으로 까는 사람도 있는데 사실 이정도면 서울에서는 거의 평지라고 봐도 무방한 수준이다. 그냥 단차, 단차라고 생각을 하면 된다. 동네에서 가장 좋다고 평가받는 대도초등학교 기준으로 주변에 고급(?) 아파트들이 몰려있다. 그중 세대수가 가장 많고 주변 시세를 리딩하는 단지는 바로 ‘도곡렉슬’이다. 대체 2006년에는 무슨 일이 있었길래 강남권 쪽에 아파트가 이렇게 많이 지어졌을까? 2003년 정도가 제일 붐이 아니었나 싶다. 월드컵 이후로 갑자기 아파트가 짓고 싶어 졌던가… 어찌 됐건 서초와는 다르게 3천 세대 넘는 아파트가 주변에서는 달랑 하나라서 꽤나 커 보이기는 하는데, 단지 내에 살짝 단차가 있지만 당시 이러한 커뮤니티 시설들이 거의 없던 시기였음에도 이렇게 공간 활용을 할 수 있는 곳을 두어서 활용하고 있다. 컨소시엄인 관계로 해당 아파트를 잘 모르는 분도 조금 있긴 한데, 몇 년 전까지만 해도 국내에서 가장 유명한 아파트 중 하나였다. 학원도 학교도, 역도 모두 가까워서 실제로 가서 보면 아이들이 정말 많은 아파트이기도 하다. 현재는 31~32억 수준(33평 기준).
 

길 건너에 보이는 대치아이파크는 도곡렉슬과 비슷하게 생겼다.
2년정도 차이가 나긴 하지만 동일하게 25층이기도 하고, 평형 분포도가 비슷해서 크게 차이가 나진 않는 것 같았다. 가격은 렉슬보다는 1~2억 정도 저렴했는데, 개인적으로는 굳이 렉슬과 선택 선상에 있다면 렉슬 쪽을 추천하고 싶다. 규모의 경제라고 해서 단지가 큰 쪽이 전반적으로 더 잘 되어 있는 경우가 많이 있다. 물론 나쁘다는 의미는 아니었다. 그리고 옆 근처로 가면, 왠지 도곡렉슬과 한 아파트라고 보이는데, 아닌 거 같은 래미안 아파트‘들’ 이 있다.
 

래미안 도곡카운티, 래미안 그레이튼 2차
래미안 도곡카운티는 일자로 쭉 늘어선 단지이다. 역세권이기도 하지만 대로변에 있어서 먼지와 소음에는 어쩔 수 없이 취약할 수 밖에 없다. 하지만 학군은 동일하게 따라가기 때문에 도곡렉슬의 약 90% 정도 수준의 금액을 쫓아가게 된다. 래미안 그레이튼 2차는 신기하게도 대로를 두고 3개 동과 2개 동이 떨어져 있는 구조를 가지게 되었는데 그 덕에 104동과 105동은 대도초 학군이 되었다(?) 101~103동의 도곡초도 나쁘진 않지만 역시나 아파트 인원들만 다니는 곳을 선호하는 한국 부모님들의 특성상 104동 쪽이 좀 더 나은 평가를 받는다(104, 105동은 모두 33평밖에 없기도 하다) 가격은 현재 대략 28~30억 내외. 어차피 도곡렉슬도 커뮤니티가 엄청나게 좋은 것이 아닌 것을 가정하면 오히려 가성비는 이곳이 더 낫지 않나 싶기도 하다. 완전 평지이기도 하고 말이다. 다만 거래량은 매우 적은 편이다. 그럼에도 보통 세대수가 적은 곳은 관리가 잘 안 되기 마련인데, 이곳들은 예외다.

그리고 보니 래미안 그레이트는 2차와 3차는 보이는데, 왜 1차는 없을까?
이런 의문을 가지고 열심히 뒤져본 결과 과거 역삼 진달래 아파트라는 곳이 1~3차까지 있었는데…
1차 : 래미안 도곡카운티
2/3차 : 래미안 그레이튼
으로 변경이 된것이라고 하더라…
 

참고로 선릉역으로 올라가는 구간의 역삼 개나리 시리즈는 다음과 같다.

1/2차: 개나리 래미안
3차: 개나리 푸르지오
4차: 강남 센트럴 아이파크
5차: 역삼 개나리SK뷰
6차: 역삼 자이

보통 대단지는 한꺼번에 되는데 이곳은 참 특이하게 따로따로 개발이 되긴 했다. 그래서 10년 이상 차이나는 아파트도 있는데, 그 덕에 계속 새롭다는 느낌이 들기도 한다. 도곡 쪽과는 또 다른 느낌이 있기도 한데, 이곳은 또 중학교가 핫한 느낌이다. 역삼중학교가 참 인기가 많은데, 호갱노노에서 주변 아파트를 검색해 보면 거의 대부분 역삼중학교로 배정되는지 여부를 물어보는 내용이 참 많다. 비싸디 비싼 아파트 사이에 존재하기도 하거니와 한티역 부근의 학원가들을 자유롭게 이용 가능하기 때문에 아마 인기가 많은 것이 아닐까 생각을 해 본다.
 
이곳은 사실 이미 양재부터 파닥파닥 걸어온 나머지 따로 구경을 할 여력이 없었는데 다른 것은 몰라도 한티역 부근 상권이 이렇게 많은 사람들이 있는지는 처음 알았다. 한티역 롯백은 사실 그리 유명하지는 않은 듯 하지만 주변 아파트에서 거의 마트 수준으로 활용을 하고 있는 듯하며, 한티역 상권은 여느 대학교 상권보다 훨씬 낫다는 생각을 했다. 일반 방학에도 문제가 없고(애들은 방학에도 학원을 다닌다) 점심 저녁 모두 나와서 먹는다는 사실과 더불어 아파트와 회사가 공존하는 곳이라 상권 자체가 참 좋다는 생각을 했다. 아파트 가격은 33평 기준으로 아래와 같이 별도 확인을 해 보았다. 위치와 연차에 따라서 다소 다른 모습을 보이긴 하지만 전반적으로 반포 쪽보다는 낮은 수준이다.
 

개인적으로는 반포 쪽이 새아파트가 많고 한강이 가깝다는 매력이 있긴 하지만…
국내 최대의 학군지와 더불어 ’강남‘ 이라는 메리트, 정말 다 가지고 있는 지하철 노선 등등을 생각해 본다면 이곳도 가격 상승은 충분히 여건이 있다고 본다. 내가 쓴 내용에 이 동네 대장(?)이라고 말을 하는 래미안 대치팰리스가 빠져있는데, 개인적으로 주변에 우선미나 은마 아파트가 재건축되는 순간 순위가 뒤바뀔 것으로 보이기에 굳이 가보진 않았다(사실 이렇게 말해도 충분히 좋은 아파트이긴 하다) 어찌 됐건 강남 한복판의 너무나 좋은 여건의 아파트들이라는 것은 변하지 않는다. 부럽다. 부러워, 대치동 쪽은 토지거래허가제로 묶여있어서 도곡동 쪽과는 다소 차이가 있기는 하다. 다만 오히려 도곡동 쪽의 아파트들이 래대펠을 제외한 나머지는 더 신축이 많은 관계로... 토지거래허가제의 폐혜로 이동네가 소개되지는 않는 듯 하다. 풀릴까...? 아니면 더 묶일까? 앞으로 서울 시장이 지정하는 향방이 좀 궁금하긴 하다. 이동네 워낙 학원 때문에 이주하는 사람이 많은데(전월세) 그게 막히면 과연...? 오히려 이 위쪽이 상승되지 않을까?(성동구?) 규제 일변도인 이러한 방식은 결국 왜곡을 낳게 된다. 이런 것 좀 하지마 쫌.

진짜? 살 수 있어?
나는 부동산에 관심이 엄청나게 많다. 실제로 아파트 거래는 꽤 해 본 경험이 있다. 아파트의 경우 최고의 장점은 안정성과 환금성이라고 생각이 되는데 생각보다 참 빨리 돈으로 환산이 가능하다. 물론 그 덕에 세금문제가 상당히 복잡하고 정부에서도 정책적으로 세금이 오락가락하기 때문에 타이밍을 맞추기가 상당히 힘들다. 그리고 가격이 어느 정도 통일화 되어 있기 때문에 기회를 잡는 것이 생각보다 어려움이 있다. 뭐 장단점을 열거해 보자면 이렇지만 다른 것도 분명 있다. 토지나 상가 등 말이다. 개인적으로 이중에 가장 로망은 바로 빌딩, 상가주택 등이 아닌가 싶다. 단순히 토지의 경우 내가 농사를 짓는 것이 아니라면 딱히 필요가 없고 빌딩이나 상가주택의 경우 내가 임대를 해서 돈을 벌 수 있다는 엄청난 장점이 있지 않은가?

그런데 강남빌딩을 살 수 있다고?
가끔 퇴근하면서 강남 거리를 지나가다가 보면 내가 여길 살 수 있을까에 대한 의문이 있다. 가격도 가격이거니와 뭔가 나와는 다른 세상의 사람들이 거래를 하거나 기업의 입장에서만 거래가 가능한 것이 아닌가 생각을 했다. 그런데 정보의 보편성이 대두되면서 생각보다 꽤 많은 사람들이 이렇게 빌딩 투자를 하고 있는 것을 볼 수 있는데 개인적인 로망이었던 상가주택 등을 이렇게 투자할 수 있는 방법에 대해서도 책이 나오기 시작했다. 실제로 투자를 해 보지 않았다면 절대 알 수 없을만한 정보와 함께 말이다. 그래서 책을 보면서 조금씩 빌딩에 대한 꿈을 키워나가 보았다.

어디로 선택을 해야 할까?
물론 돈이 가장 큰 문제이긴 하지만 제대로 볼 줄 알아야 선택이 가능하다. 건물을 새로 지을지, 기존의 것을 활용할 지도 정해야 하고 전체가 상가인 것과 상가주택과 같이 상업과 거주를 목적으로 할 것인지도 정해야 한다. 원룸만 많이 있어서 원룸사업 등도 가능하지만 어디까지나 '회사 다니면서'라는 전제가 붙기 때문에 그런 부분은 배제를 하고 생각을 해보면 어느 정도 상권이나 가격이 받쳐주는 강남이 가장 현명한 방법일 것이다. 근데 가격은 어떻게 해결하지? 강남대로 한복판을 선택할 수 없다. 거기는 소위 '쩐의 전쟁'이 벌어지는 곳이기 때문에 개인이 뭔가 사고팔기에는 무리가 있는 곳이다. 저자가 선택한 개포4동은 이제는 가격이 많이 올랐지만 당시에는 재건축으로 인해서 상권이 많이 퇴색되어 있고 미래를 바라봐야 했던 곳이라 정말 '올바른' 선택이 아니었나 생각을 해 본다. 개인적으로도 봐 둔 곳이 있어 매주 찾아가 보는 중이다.

어떻게 할까?
건물을 아예 부시고 짓거나 하면서 공법에 대해서 많은 공부가 필요하다는 생각이 든다. 물론 건축사의 의견이 많이 반영되겠지만 책에 나오듯 우리는 '디자인이 아름다운 집' 을 원하는 것이 아니라 최적의 조건에 맞는 상가주택을 짓기 위한 방법에 대해서 고민을 해야 한다는 것이다. 건축사의 조사도 필요하며 다양한 비교가 필요하다. 이러한 분야는 어쩌면 체면 차리고 걱정만 하는 것이 필요한 것이 아니라 일단 가서 부딪히고 물어보고 해야 되는 것이다. 그래서 이렇게 책에서도 하나씩 설명이 되어 있다. 어떤 식으로 준공이 되는지, 어떤 법에 적용이 되는지, 어떠한 사람을 만나야 하는지 말이다. 귀찮으면 돈이 더 들어간다. 돈을 아끼고 발품을 많이 팔아야 하는 만큼 얻는 것도 많은 방법이라고 생각이 된다. 이런 것이 바로 부유해지는 길이라고 할까?

조물주 위에 건물주라고 하지만...
사실 신경 쓸 일이 적다라고 하지는 않겠다. 회사를 다니면서도 충분히 할 수 있지만 분명 많은 시간과 돈이 들어간다. 건물주 되는 것도 생각보다 쉬운 일은 아니다. 그럼에도 이것이 매력적이라고 생각이 되는 것은 제2의 물줄기를 만들 수 있고 가장 안정적인 수입이 된다는 것이다. 특히 부동산의 경우 '안되면 내가 살면 되지'라는 것이 가능하기에 그리고 적어도 땅은 배신하지 않는다는 말이 있듯 토지 가격이 내려가는 케이스는 극히 드물기도 하며 타깃을 강남으로 잡았기에 적어도 향후 내가 죽기 전까지는 수요가 떨어지는 케이스를 보기 힘들다는 점이다. 성공의 열매는 달기도 하지만 그 과정은 쉽지 않다. 책으로만 보면 금방 쉽게 할 수 있을 것 같지만 생각보다 많은 어려움이 있을 것이고 그럴 때마다 책을 다시 펴서 세세히 읽어보는 습관도 필요하겠다.

일전에 삼성생명에서 인턴십을 한 적이 있었다.

그때 했던 장소가 바로 이곳 테헤란로의 선릉역 부근이었다. 사실 그때까지만 해도 내가 이렇게 멋진 빌딩에서 일을 할 줄 알았는데 지방으로 내려가서 일을 해야 하는 상황이 될 줄 누가 알았겠는가?(사실 생각해 보면 나 빼고 다 알았겠다...) 그래서 당시의 기억을 되짚어 보면 말 그대로 테헤란로이니(이름만 들어도 딱 빌딩 숲 느낌이 들지 않는가?) 빌딩이 쭉 펼쳐져 있고 직장인들의 모습이 그려지는 곳이었는데 실제로 선릉부터 삼성까지 있는 회사들은 어마어마하게 많다. 물론 그곳에 내 일자리가 없는 것이 문제라면 문제라고 할 수 있겠지만 말이다.

선릉역 부근에서 한 블럭 내려가서 오른편으로 꺾으면 나오는 동부 센트레빌이다. 

사실 한 동짜리라서 그리 신경 쓰지도 않았고 그냥 소형 아파트다...... 정도로 지나가 볼만한 곳이다. 얼마 전 다녀온 강남구청 쪽의 소형 아파트와 비슷한 느낌이 드는데 좀 더 높고 관리는 잘 되어 있는 편이다. 역시 차량으로 인한 불편은 적은 것으로 확인되며 선릉역에서는 가장 가까운 곳이라서 향후 리모델링이 된다면 조금 기대가 되는 곳이기도 하다. 이곳은 여자 아이를 키우기가 상당히 좋은 곳으로 초중고가 한 곳에 몰려있는 곳이라 여자 아이가 있다면 한 번쯤 강남지역에 상대적으로 저렴한(???) 지역으로 고민해 볼 필요가 있다. 물론... 새 아파트는 당연히 비싸긴 하다.

가슴이 웅장해진다. 

그 이름도 아예 '테헤란 아이파크' 라고 명명해 두었다. 전 평형 맞통풍 가능, 좌우로 길게 늘어선 형태. 모든 평형이 일단 남향 부분은 다 깔고 가는 아파트이다. 나름에 철통 방어 때문에 안으로 들어갈 수 없었지만 전반적으로 아예 동네를 막아버리는 듯한 웅장함이 있었다. 저 사진에도 나오듯 철저한 문 주는 이방인을 멀리하는 느낌이고 지형이 약간 오르막 지형이기 때문에 가능한 B1층을 상가로 입주시키는 멋진 모습도 보여준다. 다만 앞쪽이 전부 유흥가(?)이고 오피스텔이 많아서 실제 코로나가 끝나면 휘황찬란하고 시끄럽지 않을까 생각을 해 본다. 나 역시 인턴생활 때 몇 번 근처에서 술을 먹었던 기억이 있으니 말이다. 그래도 뒤쪽은 학교와 다른 아파트들이 있어서 심심하지 않다.

그리고 개인적으로 참 마음에 들었던 소형 아파트인 현대아파트 까르띠에 710이다.

아 참고로 여긴 대형 평형 아파트이다. 일반적으로 임장을 다니면서 딱 볼 때 이름이 올드한데도(현대 힐스테이트가 아니고 그냥 현대 아파트) 외관이나 조경이 끝내준다고 하면 이건 거의 99% 확률로 대형 평형 아파트이다. 보통 33평이나 25평이 많은 이유는 많은 사람이 선택하기도 하지만 세대수가 많을수록 누군가가 이득을 보기 때문이다. 이곳은 분명 원주민들이 어느 정도 삶의 질을 요구하는 경우로서 이렇게 대형 평형으로 지어졌고(물론 90년대부터 일어난 대형 평형 우선주의 때문에 그럴 수도 있고) 지금 있는 아파트보다도 조경관리가 잘 되어 있는 것을 보면 현대가 당시에 참 아파트를 잘 지었구나 라는 생각이 든다.

이곳은 역삼 자이이다.

보통 초반에 지명을 쓰는 아파트를 만들면 지명+아파트 회사 브랜드를 짓는다. 역삼 자이, 역삼 센트럴 자이 이런식으로 점차 파생되기 마련인데 여기도 자이를 쓰는 곳이 처음이라서 이렇게 만들어진 것으로 파악된다. 3동뿐이지만 깔끔하고 멋들어진다. 테헤란 아이파크가 동서로 쫙 펼쳐져 있는데 이것은 남북으로 펼쳐져 있다. 이곳의 아파트들은 이렇게 동서, 남북으로 쫙쫙 펼쳐져 있는 경우가 많이 있는데 아마 기존에도 동일하게 되어 있어서 그렇지 않을까 생각해 본다. 걸어가는 와중에 건너의 개나리 아파트 시리즈가 보였는데 주변의 많은 아파트들이 개나리라는 단어를 사용하고 있는데 과거 1970년대부터 지어진 개나리 아파트가 6차까지 있어서 계속 재건축이 되고 있는 상황이라 과거의 모습을 그대로 가져오고자 개나리라는 단어를 사용하고 있는 듯하다(정확히는 이미 주변에 래미안 뭐시껭이가 다 써먹었으니 이거라도 써야겠다는 의미 아닐까...) 개인적으로는 테헤란 아이파크보다는 역삼 자이 쪽이 좀 더 조경이나 동 간 거리 같은 것이 낫지 않나 싶기도 하다.

그리고 마지막으로 대망의 래미안 펜타빌!

왼쪽 아래 사진을 보면 역삼 센트럴 아이파크가 신나게 지어지고 있는 것을 볼 수 있는데 규모로 봐서는 동네(순수하게 개나리 지역 말고 위쪽에서) 대장주로 자리 매김 할 것으로 판단된다. 아직 다 완성이 되지는 않았지만 어차피 1군 건설사에서 대규모로 지어 놓기만 하면 그냥 가격은 따 놓은 당상이기 때문에(부럽다...) 좋은 아파트가 될 것이다(나중에 입주하면 임장 와 봐야지) 그리고 그 옆의 래미안 펜타 빌은... 이제는 알겠지? 대형 평형 아파트이다. 진짜 조경은 환상적이다. 강남 어디를 가도 여기 조경보다 좋은 곳이 있을까 싶을 정도로 나무가 잘 덮고 있는데 외곽은 상대적으로 시끄러운 소리가 많이 들렸던 것과는 다르게(다른 아파트들이) 이곳은 아파트 숲 사이에 덩그러니 있는 곳이라 너무나 조용하고 평화로웠다. 거기다가 바로 앞에 진선여중, 진선여고가 배치가 되어 있어서 염탐(은 아니고...)하기도 쉽다. 여자 아이의 부모 입장에서는 대형 평형을 매수할 수 있다면 너무나 적합한 곳이 아닐까 생각된다. 물론 공부를 더 잘한다고 하면 아래쪽에 숙명여고를 가긴 할 테지만 말이다. 그래도 복잡 복잡한 지역임에도 충분히 학세권도 존재하는 것을 보면 역시 강남은 강남이다. 대부분 국평이 30억을 향해 뛰어가고 있어서 선뜻 매수를 하기는 어렵겠으나 입지적인 유리함은 어디 가질 않을 테니 어설프게 다른 지역의 고가 아파트보다는 이쪽이 더 훌륭하지 않나 싶다.

먼저 시작에 앞서서 기본적인 생각에 대해서 의문을 가져본다.

강남 3구, 아니 다시 말하면 강남 2구(송파구의 경우 나머지에 비해서 잠실을 제외하면 월등히 떨어지기 때문에 예외로 두자. 헬리오 시티 이야기를 할 수도 있는데 강남 산기슭에 새 아파트 1만 세대 지어놓으면 헬리오 시티보다 비싸질 것으로 나는 확신한다)는 우리가 절대 들어가지 못할 곳이라고 생각을 하는가? 물론 유명한 아파트는 정말 가격대가 말이 안 되는 수준이지만 가끔 찾다가 보면 '여기가 정말 강남 맞아? 가격이 왜 이모양이지?'라는 곳이 가끔씩 눈에 띈다. 특히 강남구청역 부근의 경우 대단위 아파트 단지는 안쪽으로 혹은 청담역 기준으로 펼쳐져 있고 강남구청역 쪽으로는 분명 소형 아파트들이 눈에 띈다. 간간히 오늘 일자 기준으로 국평이 20억이 넘지 않는 아파트들도 보인다. 왜 그런 결과가 나왔을까?

서초 지역의 경우 강남보다 현재 더 유리한 점이 있다.

바로 '토지거래허가구역' 이 아니라는 것이다. 전세를 주고 하는 갭투자도 가능하고 향후 나중에 들어올 것을 대비할 수 있기 때문에 충분히 준비를 할 수 있으나 강남, 특히 삼성역 부근의 경우 대부분 토지거래허가구역으로 묶이면서 투자라는 측면에서는 완전히 마이너스가 된 상태이다. 돈 많은 사람은 많지만 몸을 분신술을 쓸 수 없으니 말이다. 그래서 그런지 전반적으로 서초 쪽보다는 가격 상승세가 굉장히 더딘 편이다. 나는 개인적으로 이런 부분에 대해서 생각을 달리해 보고 싶다. 결국 내가 직접 강남에 산다고 하면 다른 지역보다 더 좋은 위치를 선점할 수 있으며 거기다가 현재 가격까지 리즈너블 하다(차마 싸다는 말을 못 하겠다) 어찌 보면 현 상황에서 똘똘한 1채에 대한 것으로 생각을 해 보자면 굉장히 좋은 부분이 아닐까?

먼저 처음 본 곳은 롯데캐슬 프레미어이다.

역시 비싼 동네에 대규모로 지어 놓은 곳에는 항상 롯데가 하나씩은 지어놓았다. 롯데의 경우 솔직히 내부 내장재나 층간 소음 부분에서는 그리 좋은 평가를 받고있지는 못하지만 외관의 경우 전반적으로 꽤 잘 만들어 놓았다는 평가를 많이 받는다. 이곳 역시 동일하게 외관상 잘 지어진 것으로 판단되며 관리도 강남이라는 이름에 걸맞게 깔끔하게 잘 유지되고 있다. 다만 역과의 거리가 조금 있는 편이기도 하고 강남의 아파트들이 전반적으로 아파트 외부로의 길을 전부 막아놓는 바람에 아파트 안에서는 잘 놀 수 있는데 밖으로 나가기가 참 모호한 경우가 많이 있다. 오른쪽 사진과 같이 약간 언덕을 끼고 있기 때문에 마이너스되는 부분도 분명 존재한다. 하지만 근처 아파트 중 꽤 높은 가격대를 선점하고 있는 것은 대단지에 준신축, 조경과 관리의 조화라고 할 수 있겠다.

길 하나만 건너면 래미안 삼성 2차가 있다.

어느 아파트나 CI를 보면 대충 연식이 나오는데 래미안의 초반 버전으로 보인다. 다만 어느 래미안이나 동일한 판단이 드는게 조경을 너무나 잘해놔서 5~6년 이상 지나게 되면 아파트가 정말 아름답게 변한다는 것을 볼 수 있다. 이곳 역시 환상적인 조경과 관리를 해서 내부가 상당히 좋았다. 그리고 내부에 자동차가 지나가지 않는 공원형이기 때문에 굳이 롯데캐슬을 선택하지 않아도 충분할 것만 같은 판단이다. 물론 바로 앞에 연예인 이승기가 산다고 하는 브라운스톤 레전드라고 하는 주상복합이 있어서 앞쪽은 다소 어수선 하긴 한데, 그래도 보건소도 바로 앞에 있고 주상복합이 있으며 역세권이라서 상가에 대한 불편함은 더 적은 듯하다. 연식이 있어서 롯데캐슬보다는 다소 낮은 가격대를 유지하고 있으나 장기적으로 보면 위치 상은 래미안이 좀 더 나은 듯하다.

 그리고 이제 현실로 돌아와서(?) 조금은 현실에 가까운 아파트를 보기 시작했다.

영끌 20억이라는 가정 하에 100세대 내외의 소규모 단지를 쳐다보기 시작했다. 래미안 1차, 청담 우방, 이 편한 세상 등...... 이전의 래미안 2차와 롯데캐슬과는 다르게 북쪽에 포진되어 있는(물론 남부에 포진되어 있는 아파트들도 꽤 많다. 대부분 1990~2000년 대에 지어진 것들이다) 소규모 아파트들을 보았다. 내가 모르는 건설사도 좀 보이는 것을 보면 연식이 꽤 된 것으로 보이나 다른 지역의 소규모 아파트에 비해서는 역시나 관리가 잘 되어 있다. 차도 평일 오후 치고는 주차난까지는 없는 것을 보면 적당하게 지하주차장을 활용하고 있는 것으로 보이며 투자라는 측면에서 장기적으로 보자면 나쁘지 않은 판단으로 보인다(향후 생각되는 것은 리모델링이다)

돌아오는 길에 이 동네 골목대장으로 나오고 있는 래미안 라 클래시를 보면서 왔다.

아직 입주는 아니고(10월) 이미 사전 점검은 진행한 이후라 막혀는 있지만 가끔씩 들어가는 일반인도 보이긴 했다. 전반적으로 아파트는 정말 '전형적인 래미안이다'라는 느낌으로 다가왔지만 상가 건물이 정말 '간지 난다'라는 느낌이 들었다. 물론 전면 유리창이라 안에서 일을 하거나 하는 사람은 다소 더울 수 있겠다는 생각이 들지만 최근 여러 건설사들이 주변의 다른 아파트와 차별을 두기 위해서 입면분할 창을 선보인다던가 옵션을 더 추가하거나 아니면 이렇게 상가를 멋들어지게 짓는 등의 방식을 활용하는 것으로 보인다. 청담역 역세권에 아래로 내려가면 바로 대치동이니 교육과 역세권을 적절하게 조합하고 싶은 사람들에게는 아주 적합한 곳이 아닐까(실제 30억은 이미 넘었다...)

솔직히 말하자면 반포보다는 현실적인 동네이다.

래미안 라 클래시 - 삼성동 센트럴 아이파크 - 힐스테이트 2차 등 청담에서 내려가는 길에 있는 대규모 단지들은 일반인들이 보기에 비현실적인 가격을 보여준다. 그러나 강남구청 앞 쪽의 아파트들은 그나마 현실적인 가격대를 보여주는데 외관에 너무 목숨 걸지 않는 사람이며 한 번 눌러앉아서 버텨보겠다는 생각이 있으면 정말 괜찮은 곳으로 판단이 된다. 개인적으로는 이곳의 아파트들의 모습이 오래되었음에도 계속 머릿속에 지워지지 않는 것은 현실성이 있어서가 아닐까?

이곳은 사실 앞서 살펴본 두 곳보다는 가격이 2배 이상 차이나는(정확하지 않지만) 곳이다. 사실 아직 재개발이 시작되지 않은 곳도 33평이면 10억이 넘어가는 이곳이라서, 뭐 말할 것도 없이 주변이 여건이 좋다는 것을 느낄 수 있다. 이미 사전에 분양이 진행되었던 래미안 블래스티지의 가격을 보면 경악을 금치 못할 수도 있다.

그냥 가격만 봐도 압도적이지 않은가? 도대체 어떤 곳이길래 이렇게 가격이 비싼지 직접 알아보러 갔다.

구룡역부터 차근차근 걸어가는데, 서울에 이런 곳이 있나 싶을 정도로 녹지 공간이 넓게 포진되어 있다. 다른 곳의 아파트 들은 왠지 억지로 나무를 심은 듯한 느낌이었다면 여기는 정말 울창하게 나무가 자라서 나무의 데코레이션이 굉장히 깔끔하게 느껴지는 그런 느낌이 있다(신도시의 느낌이 아니라 조화가 잘 된 아파트 단지라고나 할까?)

가는 길에 보이는 주공 1단지, 어릴 적에는 이런 아파트가 많아서 왜이렇게 똑같이 지었는지 모르겠다라는 생각을 했었는데 이렇게 5층 아파트가 이런 성과를 보여줄 지는 정말 몰랐다. 알았다면 예전에 사놓고 배깔고 누워 있었을 것이다.ㅠ.ㅠ

길을 걷다보니 공원 중에 왠 '로이킴숲' 이라는 정자가 있다. 로이킴이 음반 발매를 기념으로 팬들이 만들어 준 것이라고 하는데 내가 집에 갈 때 압구정 역에서 여러 팬들이 만들어 준 간판은 보았어도 이런 경우는 솔직히 처음봤다. 집을 보러 가는 건데 괜시리 공원이나 이런 것에 더 눈길이 가는 것은 자연환경이 정말 훌륭해서지 않을까도 생각해 본다.

다시 구룡역으로 돌어와서 보니 도곡동 쪽에 타워팰리스 그리고 정말 마음에 드는 주택인 상지라츠빌이 오른편에 보인다. 청담동이나 강남구청역 부근에서도 몇 군데 보았는데 정말 단단해 보이고 깔끔하고 항상 교통이 편한 곳에 존재하는 '비싸디 비싼' 빌라이다. 주변 아파트촌과는 다소 어울리지 않는 부분이 있지만 여기 사는 사람들은 정말 편하겠다라는 생각을 해본다.

뒤에 보이는 구룡산(솔직히 좀 낮긴하네.ㅋㅋ)이 있고 깔끔한 평지와 더불어 바로 도곡 쪽으로 나갈 수 있는 직주근접을 갖추고 있다. 더군다나 도곡 다음은 대치인데, 대치동의 학원가와도 붙어 있고 일단 강남 내 좋은 학군을 가지고 있는 곳이기 때문에 많은 혜택을 볼 수 있는 곳 중에 하나다. 물론 지하철과는 거리가 있긴 하다만, 여기 사는 사람들이 지하철에 그리 민감하게 반응할 사람들은 아니고 정말 일정 이상의 자본이 있어야 들어올 수 있는 곳이기 때문에 자본력이 받쳐주는 사람이 들어와야 할 것이다. 갭투자로도 보기는 좀 어려운데 금액대가 워낙 높아 집단대출이 불가능할 것으로 보이는 구역 중 하나이다. P가 오를 것이라고 확신은 하지만 일단 자금 자체가 넘사벽이라 가까이 다가갈 수 있을지는 조금 의문이 드는 곳 중 하나다.

개포 쪽 단지들을 처음 가봤는데, 전체적으로 고층 단지로 구성이 되면 지금의 경관이 다소 무너질 수 있다는 생각은 해본다. 하지만 근처에 유해시설이 정말 전무하고 환경조건도 우수해서 그냥 나오면 완판되는 것은 시간 문제가 아닐지 생각해 본다.