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공인중개사에 대한 이미지가 어떤가?

많은 사람들의 이야기를 들어봐도 사실 그리 좋은 이미지는 아니다. 노력을 얼마 하지도 않은 것 같은데 많은 이득을 취하고 있는 것 같고, 아파트 상가에 가서 보면 정말 너무 많아서 '개나 소나' 할 수 있는 업종이라는 이미지도 강하다. 그런데 아이러니하게도 이것을 퇴직 후 돈을 벌 수 있는 수단으로 생각하는 사람들이 굉장히 많고 실제로도 굉장히 많은 사람들이 들어갔다가 나갔다가 하는 업종이기도 하다. 같은 '사' 자 직업인데 왜 이렇게 많은 차이가 있을까? 아마도 직접적인 '영업' 이기 때문에 그런 것도 있겠지만 직업의 특성상 정말 '누구도 할 수 있는' 업종이기 때문이다. 그리 좋은 이미지는 아닌 듯 하지만 의외로 인기는 꽤나 많은 것이 바로 공인중개사의 이미지가 아닌가 싶다.

여기 여러 사람들이 자신을 소개한다.

이제 세상은 마케팅 시대이다. 자신을 어필하지 않으면 아무도 관심을 가져주지 않는다. 방송 프로그램만 보아도 과거 '짝'에서 보는 수줍고 부끄러워하는 와중에 몇몇만 자신있게 이야기하던 시기가 아니라 '나는 솔로'와 같이 자신의 과거나 치부를 드러내더라도 자신을 과감하게 어필할 수 있는 세대가 왔다는 것이다. 그건 사실 그동안 자신이 아니라 항상 매물로만 소개했던 공인중개사들도 마찬가지이다. 최근에는 부동산 관련 프로그램도 늘어났기 때문에 자신의 이름을 알리는 공인중개사들도 꽤나 많이 늘어났다. 그렇게 이름을 알리면 어떤 좋은 점이 있는가? 사실 영업에 있어서 다른 사람이 나를 알고 있다는 사실(긍정적으로)은 굉장히 중요하다. 특히 부동산이라는 업계에서는 말이다.

부동산 거래가 사실 빈번하게 하는 사람은 몇 되지 않는다.

공인중개사 입장에서도 그렇게 빈번하게 하는 사람에게는 정말 온 정성을 다해서 해야 한다. 특별히 연락이 없더라도 계속 연락과 함께 주변 시세 근황 등을 계속 이야기를 해야 하는 것이 사실이다. 언제든 거래를 할 수 있는 사람이기 때문이다. 그런데 우리와 같이 정말 10년에 한 번 할까 말까 한 사람에게 좋은 이미지로 남는 것이 사실 별로 없을 수 있다. 하지만 최근 MZ 세대 이후부터는 부동산이라는 것에 대해서 오히려 기존보다 더 많은 '욕심'을 가지고 있다고 할까? 재테크 수단으로도 굉장히 각광을 받고 있고 자신이 사는 집은 비록 거지 같을지언정 투자하는 집은 번쩍번쩍한 것을 하는 사람들도 늘어나고 있다(소위 몸테크) 과거보다 거래가 더 많이 일어날 수 있는 요소가 있다는 것이다.

그럼 그들의 삶은 어떨까?

이 책에 나온 공인중개사들은 다 자신만의 개성을 가지고 있다. 블로그를 잘하는 사람, 글을 잘 쓰는 사람, 분석력이 뛰어난 사람 등등, 자신이 가질 수 있는 다양한 마케팅 방법을 활용해서 영업을 한다. 물론 부동산이라는 것이 이런 것을 아무리 잘한다고 해도 국가의 정책적 변화나 시황에 따라서 성공율 등이 급격히 변하는 것이 사실이다(어쩌면 외부 경기에 굉장히 민감한 한국과 같은 모습이라고나 할까?) 앞으로 단순히 중개업만 하는 것이 아니라 모든 것이 원스톱 서비스로 이어진 부동산이 나타날 것이라고 생각은 하지만 한국만큼 서비스라는 측면에서 인색한 나라가 없기에 아직은 시기상조로 보이긴 한다. 그럼에도 나에게 부동산 공인중개사를 하라고 하면 기업형으로 여러 가지를 한 번에(이사-청소-서비스 등등) 할 수 있는 여건을 만들지 않을까 싶다.

오늘도 집 앞의 부동산을 보면서 이런 생각을 한다.

부동산 공인중개소 자체는 좀 줄어들어야 맞지 않나 싶다. 그들 스스로 너무 눈앞의 돈만을 위해서 안일하게 영업을 하고 있는 것은 아닐까 생각이 들면서 말이다. 저 공간에 다른 것이 있었다면 주민 편의 시설로서는 더 좋은 결과를 가져올 수 있지 않을까 생각했다. 그럼에도 그들의 치열함이 공감이 가는 것은 어쩌면 학벌이나 이런 것 하나도 없이 공평하게 경쟁을 하는 업종이 아닌가 생각했다. 결국 '결과' 를 위주로 경쟁하는 것이기 때문에 중간에 실수하지 않고 고객의 마음을 사로잡을 수 있는가에 대한 그 열정이 느껴졌다. 혹시 공인중개사로서 첫 발을 내딛고 싶다면 여기 있는 이 책의 사람들의 마음을 먼저 이해해 보면 좋겠다.

토지 거래는 어렵다?

사실 이러한 고정관념 때문에 오히려 투자처가 확실한 분야가 아닌가 싶다. 예전에 회사가 확장이 되면서 평택으로 간다기에 건물을 짓고 있는 시점에 주변의 땅을 후배랑 보러 간 적이 있는데 생각보다 어떤 방식으로 어떻게 접근을 해야 할지 난감한 경우가 많았다. 일단 어떤 부분을 중점적으로 보아야 할지 모르겠고 아파트 시장과는 다르게 인터넷에 나와 있는 자료도 거의 없으며, 대체 이 땅을 가지고 어떻게 어떤 방식으로 개발을 하는지도 몰랐던 것이다. 가끔 논밭에 나무로 가격이 나와 있는 팻말 등이 있었는데 가격에 대해서 전혀 가늠이 안 되는 것도 문제였다. 왜 서울의 아파트는 대충 위치에 따라서 가격이 규격화되어 있지 않은가?

주식이나 코인 시장은 접근이 쉽다.

정말 직관적이다. 숫자가 올라가면 오르는 것이고 반대라면 떨어진다. 항상 확률 50%의 게임을 한다고 하지만 우리는 자본도 부족하고 경쟁력도 매우 낮은 편이기 때문에 결국 인내심을 버티지 못하고 손절을 하는 케이스가 발생을 한다. 존버하면 이긴다고? 존버를 100년 쯤 할 자신이 있는가? 100년이 지나도 오르지 않는 것은 절대 오르지 않더라. 그래서 그런가 쉽게 접근하고 쉽게 포기를 해 버리는데, 요즘에는 자식 대까지 물려주는 케이스도 종종 나오긴 하지만 그렇게 롱런하는 회사가 몇이나 있을까? 그런데 토지는 좀 다르다. 적어도 자식대, 손주대까지 물려줘도 아무런 문제가 없는 경우가 많다(전쟁으로 나라가 없어지지만 않으면 말이다)

그래도 쉽다고는 못하겠다.

규격화 된 아파트보다는 정말 공부할 것이 많이 있다. 저자의 경우 임장을 나갈 때 드론까지 동원을 한다고 하는데, 평지의 경우 당연히 가격이 비쌀 테고 우리는 남들이 비싸게 사지 않는 지역을 저렴하게 구입하여 나중에 비싸게 파는 것이 목적이니 숨은 원석을 찾아야 하는 의무가 있다. 그래서 그런가 산도 있고 천도 있으며 강도 있다. 그에 따른 공법도 당연히 알아야 하고 모르면 그것을 찾아야 하는 악착같은 근성도 필요하다. 물론 시간을 자유롭게 낼 수 있도록 하는 것도 중요한데 임장 횟수가 늘어나면 그 또한 어렵지 않게 가능한 일이라고 한다. 

그리고 무엇보다 중개사와의 관계도 중요하다고 한다.

아무리 좋은 지역이나 토지도 결국 누군가의 중개로 살 수 밖에 없다. 내가 유명인사라면 모를까 직접 토지를 나에게 파는 케이스가 나오기도 힘들고 실제로 그러하다고 해도 서로를 믿지 못하기 때문에 거래가 성립이 되기 어려움이 있을 것이다. 그렇기 때문에 중개사와의 관계를 돈독히 할 필요가 있는데, 특히 새로 온 신참보다는 그 지역에서 계속 있었던 곳을 선택해야 한다고 한다. 그래서 1층을 찾고 되도록 허름한 간판을 찾으라고 말을 하거나 마을 이장님을 찾아가서 문의를 하라는 것은 어쩌면 '토지 투자에 당연히 해야 하는 것'이라는 생각이 든다. 마을 이장님이 이렇게 보고 싶어질 줄이야?

매수는 기술이고 매도는 예술이라고 했다.

주식 시장에서 도는 말이지만 어떠한 거래든지 사는 것보다 파는 것이 중요하다고 생각이 된다. 토지의 경우 사실 가격 측정이 어렵다. 한 번 샀을 때 푹 묵혀둬야(?) 가격이 상승한다는 이야기가 있지만 그것은 성공했을 사례에만 해당되는 것이고 보통 거래가 되기 어렵기 때문에 기회가 될 때 거래를 하고 다른 것에 투자하는 것도 투자의 방법이라고 생각이 된다. 특히 자본금이 그리 많지 않을 때 한 곳에 몰빵하는 방식이 아닌 여러 군데에 투자를 해서 리스크를 분산하는 것은 비단 주식뿐만 아니라 토지 투자에서도 반드시 필요한 항목이 아닌가 생각을 해 본다. 이 책은 그러한 리스크를 분산할 수 있는 최고의 책이 아닌가 싶다.

부동산 투자의 꽃은 무엇일까?

여러 의견이 있겠지만(심지어 나는 아파트 투자 외에는 특별히 해 본 것이 없지만) 바로 토지 투자라고 생각이 된다. 거래량이 미친 듯이 많지는 않지만 사 두면 정말 '돈이 된다는' 그것. 투자의 고수들만 하는 것이라고 하지만 실제로 보면 주변에 투자를 한 사람이 무척이나 많은 것이 바로 땅 투자라고 생각이 된다, 그런데 항상 부동산 투자를 보면 그 큰돈이 움직이는데 생각보다 결정도 엄청 쉽고 빠르게 하는 많은 사람들을 보게 된다. 이상하지 않은가? 당장 햄버거만 사 먹어도 할인쿠폰이 없나 정말 열심히 찾아보는데 정작 그러한 엄청난 금액이 들어가는 투자는 너무나 쉽게 생각을 하는 경우가 많다.

이 책은 토지투자를 처음 하는 사람에게 필요한 책이다.

저자는 사실 토지투자 뿐만 아니라 각종 다양한 업력을 가지고 있는데 특히 사기를 많이 당해보았다고 한다. 저자뿐만 아니라 나 역시도 다른 사람에게 사기를 당한다는 사실이 얼마나 짜증 나고 분노가 일어나는 일인지 잘 알고 있을 텐데 저자는 정말 '웬만한 사기는 다 당해보았다'라고 말을 할 정도로 이야기를 한다. 그에 대한 자세한 이야기는 없지만 당장 돈이 없는데 고시원의 보증금도 사기를 당했다는 것을 보면 그 안타까움이 절로 나오기도 한다(+ 경찰서에서 하소연하고 나서 경찰이 안타까운 나머지 빵과 우유를 사 먹으라고 돈을 줬다는 이야기까지)

법은 내 편이 아니다.

모르는 것이 모든 것을 해결해 주는 무기가 아니다. 아는만큼 더 많이 얻어갈 수 있는 것이 바로 이 세상이라고 생각이 된다. 저자가 말하는 각종 토지에 대한 내용에서 그런 생각을 많이 느꼈는데 흔히 맹지(도로가 없이 사방이 막힌 토지)는 절대 투자하면 안 된다고 하지만 토지를 합치거나 도로를 낼 수 있는 방안을 마련한다고 하면 분명 돌파구가 있는 것이다. 그 돌파구를 아는 사람이 바로 고수이고 미래를 내다보는 사람이라고 한다. 이 책에서 말하는 것은 단순히 토지를 돈을 내고 투자하라는 의미가 아니라 그런 것을 볼 줄 아는 사람이 되자는 의미이다(물론 살짝살짝 광고를 넣은 것이 분명 있지만 저자의 말에 틀린 것은 없다)

기획부동산은 무조건 나쁜 것인가?

기획부동산에서 산 것이 오히려 나중에는 전화위복이 되는 경우가 있다고도 한다. 미래는 정말 알 수 없는데 당장 나의 장모님도 예전 기획부동산에서 샀던 땅이 머리 속에서 없다가(심지어 그 땅이 그린벨트가 되어버림) 이제는 엄청난 결실이 되어 큰 행운을 가져다주었다. 장모님이 잘한 것은 아닐 수 있다. 그간 그 땅에 대해서 이야기가 나올 때마다 눈물이 나오실 정도였으니 말이다. 하지만 지금은 그 이야기만 하면 '무용담' 수준으로 이야기를 하신다. 이렇게 땅은 미래를 알 수 없기는 하다. 물론 시간과 돈이 어느 정도 있었으니 40년 가까이 기다릴 수 있었지만 우리는 40년 지금부터 기다리기에는 너무 긴 시간이지 않은가?(그럴 거면 책 안 보고 그냥 사서 40년 뒤에 팔면 되지) 기획부동산이 나쁘다기보다는 그 옥석을 제대로 가리지 못하는 내가 더 나쁜 것이라고 생각을 하면 된다.

옥석을 가리는 과정이 쉽지 않다.

토지 관련 책을 보면 항상 임장을 하고 다양한 상식을 알아야 한다고 적혀있다(이 책도 예외는 아니다) 하지만 그만큼 시간 투자를 하기 어렵기도 하거니와 단어도 어렵고 부동산이라는 곳에 가서 직접 이야기를 하면서 정보를 얻는 것이 생각보다 그리 녹록치 않기는 하다. 그래도 이런 많은 기회가 있다면 토지 투자에 한 번은 뛰어들어보는 것이 좋다. 적어도 실물이 남기도하고 법이 아파트보다는 느슨한 편이며 미래 가치는 한국과 같이 좁은 나라에서는 확실하게 보장되어 있으니 말이다. 나도 다음 주에 임장을 하러 가 볼 예정이다. 책에서 본 그대로 말이다!