The EconoMic Person

애증의 아파트.

많은 사람들이 아파트에 살고 있다. 해외에서는 이렇게 아파트에 몰려 사는 것을 썩 좋아하지 않는다고 하지만 한국에서만큼은 아파트가 단연 최고이다. 흔히 국평이라고 말을 하는 33평형 아파트가 40억을 호가하는 지역도 있으니 얼마나 대단한가? 한국에서는 사실 아파트만큼 좋은 것이 없는데, 좁은 땅덩어리에 인구가 많이 있는데 한 지역에 모든 것이 집중되어 있고 다른 사람과 비교를 하기 좋아하고 나와 비슷하거나 조금 더 나은 수준의 사람을 알고 싶어 한다(너무 차이가 나면 자괴감이 든다고 하니 좀 아이러니하지 않은가?) 국민의 약 50% 이상이 아파트에 살고 있다고 하니 그 얼마나 선호도가 높은 건축물인가?

그런데 막상 사회에 나왔을 때 가격을 보면 경악을 금치 못한다.

특히 서울에서 자라온 사람들은 대체 서울에 있는 아파트들의 가격을 누가 내고 살 수 있는지 의아해 한다. 한편으로는 돈 많은 사람들이 이렇게 많은가 싶기도 할 것이다. 그런데 부모님들은 절대 가르쳐 주지 못한 것이 있다. 바로 돈의 사용법과 대출이라는 점이다. 현실적으로 부모의 도움 없이 순수하게 아파트를 매수하기는 힘들다. 또한 대출의 도움이 없이 매수하는 것도 불가능에 가깝다. 그래서 부모의 도움이 가능하다면 부모의 도움을 받으면 되지만, 그렇지 않다면 이렇게 공부를 해야 한다고 생각한다. 

역세권이 좋고 브랜드가 좋은 아파트가 좋은 것은 나도 안다.

요즘에는 자신들의 좋은 제품을 '반포자이, 아크로리버파크' 이런 식으로 부른다고 한다. 서울에서 가장 살고 싶은 지역의 아파트이며 역세권, 한강뷰 등등을 모두 갖춘 곳이다. 당연히 이런 곳은 사회 초년생부터 건드리기는 힘들다. 그렇다면 그냥 빌라나 이런 곳을 선택해야 하는가? 빌라의 경우 실제 우리 부모님이 사시는 곳이지만 항상 불안한 요소는 경매로 넘어가거나, 자가인 경우 대출의 어려움, 그리고 적절한 시기에 매도하기가 참 어렵다. 현금화하는 것이 쉽지 않다는 것이다. 혹자는 지분투자나 썩빌(썩은 빌라) 투자 등으로 높은 수익을 얻었다고 할 수 있지만 그런 돈조차도 차라리 내가 사는 집에 투자하는 것이 더 속 편하고 나은 선택일 수 있다.

차선책을 생각해 봐야 한다.

내가 원하는 시기에 내가 원하는 위치에 내가 원하는 아파트 층이 딱하고 나오면 좋으련만 아무리 넓은 아파트라도 딱 맞게 나오기는 어렵다. 그렇기 때문에 직접 임장이라는 것을 다녀와야 하는데 이상하게도 많은 사람들이 눈 앞에서 덥석 평생가도 벌기 힘든 돈을 계약을 하는 것을 많이 볼 수 있다. 그것은 어쩌면 최악의 선택이다. 이 책에 나와 있는 임장 방법대로 하나씩 소거를 해 나가면 내가 선택해야 하는 곳과 선택하지 말아야 할 곳을 확연하게 구분 지을 수 있다. 무엇보다도 부동산의 기싸움에 눌려서 원하지도 않는 가격에 원하지 않는 매물을 매수하게 된다면 그 피해는 이루 말할 수 없을 것이다. 우리는 항상 3~4개의 차선책을 가지고 아파트에 투자 혹은 매수를 선택해야 한다.

매수가 끝이 아니다.

투자라는 측면에서는 어쩌면 스스로 살아가고자 할 때는 불편한 것은 그냥 감수하고 살 수 있다. 하지만 전월세를 준다고 가정을 한다면 생각이 달라진다. 전월세입자가 불편한 것을 그대로 가만두지 않는다. 이미 전월세입자가 들어와 있는 상태에서 수리를 하게 되면 금액도 금액이거니와 굉장히 불편한 관계가 될 수 있다. 그전에 미리 보는 눈과 더불어 가장 저렴하게 할 수 있는 수리에 대해서도 익히 알아야 한다(적어도 투자라고 생각을 했다면 필수 불가결한 내용이다) 더불어서 하나가 끝이 아니라 다주택자가 되어 '임대업자'가 될 수 있다는 가정 하에 준비도 해야 한다. 직장인에게 어쩌면 가장 효율적인(?) 투잡 중 하나는 바로 임대업이기 때문이다. 지금 책을 읽으면서 한 번 준비해 보는 것은 어떨까?

최근 전세사기 때문에 떠들썩하다.

사실 정확하게는 전세사기가 아니라 돈을 돌려주지 못하는 상황이 돼서 그렇지만 정부 차원에서 가격이 급격하게 상승하거나 하락하는 것을 절대적으로 주의해야 하는 부분이 아닌가 싶다. 물론 그런 리스크를 가지고 전세 갭투자를 왕창하는 것이긴 하지만 말이다. 전 세계에서 딱 3개의 나라만 있다고 하는 전세제도 때문에 말이 많은데 그 때문에 전세 제도의 종말을 고하자고 하는 사람이 많긴 하지만 한편으로는 그렇게 쉽게 될 내용이 아니다. 결국 집값이 오른다는 전제하에는 세입자나 임대인 모두가 가장 유리한 방식이기 때문이다.

아파트는 사실 그렇게 큰 문제가 있진 않은 것 같다.

이미 좌우옆집의 가격이 딱 정해져 있고 시세가 거의 정확하게 형성이 되어 있기 때문에 특별히 크게 더 싸거나 하는 경우가 없고 등기부등본 역시 심각한 케이스의 경우 아예 들어가려고 하지도 않기 때문에(대부분 아파트를 선택하는 사람들은 금액적인 여유가 있기에) 문제가 없다. 그런데 문제는 사실 일반 주택이다. 보통 빌라라고 하는 것들이 문제를 많이 일으키게 되는데, 특히 신규 빌라의 경우 특별히 가격이 정해져 있지도 않고 외관과 내관이 새것이다 보니 당연하게 주변보다 가격을 조금 더 받는 것이 일상화되어 있으며 새것만 선호하는 사람들의 생각 덕분에 이런저런 이슈가 있어도 신축은 꽤나 잘 나가는 편이다.

그래서 저자가 책을 썼다. 

정말 최대한 간단하게. 우리는 공인중개사도 아니고 굳이 공인중개사 시험을 봐야 하는 사람도 아니다. 그러다면 굳이 뭐 모든 것을 다 알 필요는 없고 '사기만 안 당하는 수준'에서 알면 되지 않을까? 기본적으로 단독주택/다층주택/다가구/다세대 주택 등에 대한 분리와 더불어 건축물대장에 대해서도 알아야 한다고 한다. 아파트도 아니고 조그마한 빌라 하나 전세 들어가는데 뭐 그렇게 어렵게 하냐고? 그렇게 생각하는 사람이 있다면 그냥 속 편하게 월세를 살든 아니면 돈을 더 들여서 아파트를 가라고 추천을 하고 싶다. 

그리고 많이 알아봐야 한다.

스스로 구하면서 대충 한두군데 가서 구하는 경우가 태반이다. 심지어 주변에 돈에 대해서는 그래도 많이 알 것 같은 금융권 사람들도 여전히 동일하다. 무작정 가서 대충 물어보고 하는 경우가 태반인데 신기하게 10원도 아끼고 명품을 사거나 차량을 살 때는 그렇게 많이 알아보면서 정작 인생에서 가장 비싼 것을 구할 때는 대충 구하는 경우가 많다. 이러한 부분을 지금부터라도 고쳐나가야 한다고 생각이 된다. 알아본 만큼 시야가 넓어지고 사기를 당할 확률이 줄어든다. 공인중개사, 혹은 그 직원들의 말은 약 50%는 거짓이거나 부풀린 케이스가 많다. 그만큼 우리가 그것을 알아채기 위해서는 학습하고 준비하는 방법밖에는 현실적인 대안이 없는 것 같다. 일단 이 책은 가볍고 쉽게 볼 수 있으며 일상적으로 모두 할 수 있는 부분이다. 이 정도 준비는 들어가는 돈에 비하면 아무것도 아니니 준비해 놓는 것이 어떨까?

몇 해 전 이야기다.
처남이 미국에서 사업을 하다가 크게 망했다. 유학 사업이었는데 사실 처남 나름대로는 성실하게 진행은 하였으나 코로나로 인해서 애초에 유학생 자체의 수요가 끊어지게 되면서 결국 사업을 접게 되었고 거기다가 동업자와의 싸움으로 인해서 아무것도 남기지 못하고 소위 '쫄딱 망한 상태'로 한국에 돌아오게 되었다. 우리 집이야 내가 회사 생활을 일찍부터 해서 나름 재테크도 어느 정도 진행이 된지라 집도 있고 큰 문제가 없었는데 처남 쪽의 경우 가정에 애까지 있는데 아무것도 없는 상황이 되어서 문제가 되었다. 처음에는 자동차도 사고 집도 구해주고 했었는데 시간이 지나다 보니 좀 더 큰집이 필요하기도 했고 '자기 집'이 가지고 싶었던 모양이다.

개인적으로 욕심이라는 측면을 그리 좋아하지는 않지만...
원래 자식에게는 간이건 쓸개건 다 뗘 주고 싶은 것이 부모 마음이라고 했다. 나 역시도 아이에게 뭐든 주고 싶다는 생각을 많이 했는데 장인장모님도 부족한 처남 쪽으로 많이 마음이 쓰였나보다. 그래서 당시에 집이 두 채였었는데 한 채를 어떻게든 증여를 해 보기 위해서 다양한 방법을 고민했었다. 나 역시도 그 계획에 동참하여 법률을 찾아보고 케이스 바이 케이스 형태로 본의 아니게 '세금 공부'를 하게 되었는데 그때부터 사실 상속이나 증여에 대한 부분이 생각보다 많이 중요하다는 사실을 인지하게 되었다. 결과적으로 '쫄딱 망한' 처남에게는 아무것도 줄 수가 없었다.

왜냐고?
뭘 주고 싶어도 처남이 세금을 낼 돈이 없었다. 어떻게 증여를 해도 10억 짜리 아파트 기준으로 최소 2억 이상이 발생되는데, 서울 시내의 아파트 가격이 굉장히 많이 비싸다는 것을 생각해 보면 책의 제목과 마찬가지로 아파트 한 채만 있어도 고민이 되는 문제가 많지 않을까 생각을 한다. 이 책에서는 그러한 상속, 증여 플랜에 대해서 고민하는 부분에 대해서 자세히 나와 있다. 여러 다른 책보다는 전반적으로 편안하게 다가올 수 있도록 예시가 들어져 있으며 특히 단순 상속뿐만 아니라 다소 복잡한 형태의 상속 문제도 자세하게 나와 있다. 이런 일이 있으면 안 되겠지만 결국 상속을 하다가 싸움이 일어나는 케이스가 비일비재해서 그런 것 같다.

상속, 증여도 미리 준비가 필요하다.
지금 당장 아이들에게 돈을 주는 것도 증여에 포함이 된다. 단지 법적으로는 그렇지만 현실적으로 그것을 전부 문제 삼을 수 없기에 그냥 두는 것인데 법을 좀 바꾸던지 해야 할 것으로 보이지만 어찌됐건 그 법에 맞춰서 준비를 하긴 해야 한다. 그래서 미성년자 2천만 원, 배우자 6억 등 아예 머릿속에 외워두고 이왕 증여를 하겠다고 생각을 하면 미리미리 준비를 하는 것이 맞다. 흔히 은행 PB에게나 이러한 것을 받는다는 생각 때문에 돈이 많은 사람들만 하는 것으로 생각은 하겠으나 당장 우리도 필요한 것이다. 가족들 중 누군가는 이러한 부분에 신경을 써야 하고 가족 전체가 컨설팅을 받아야 한다. 책을 읽고 나서 생각이 이렇게 많이 들었다.

우리 처남에게는 제대로 증여가 될 수 있을까?
앞서 이야기를 했던 부분에 대해서 지금도 고민 중이다. 물론 나에게 하나도 이득이 되는 것은 없겠지만 대승적인(?) 생각으로 도와주고 있다. 그런데 사실 증여나 상속은 돈을 이동 시켜야 하는 부분이라 뭔가 서로 속 터놓고 이야기를 하기가 참 어렵다. 그래서 사실 서로가 생각하는 것이 너무 다른데 주는 사람이 우선이 되어야 하니, 그런 부분을 이 책에서 좀 도움을 받는 것이 가능했다. 결론적으로 지금은 법적 한도 내에서 증여를 열심히 하고 있다. 그 덕에 나도 조금 도움을 받고 있지만 적어도 책에 있는 그대로를 한다면 '법적인 문제'에서는 벗어날 것이라 생각된다. 고민이 되고 걱정이 되면 여러분도 당장 읽고 시행해 보자.

우리 집은 굉장히 이사를 많이 다니는 편이다.

사실 이사를 굳이 이 정도로 다니지 않아도 되긴 하는데, 결혼 후 초반에는 바퀴벌레다, 빛 안 든다, 좀 더 좋은 곳에 살고 싶다와 같은 다양한 이유로 계속 이사를 다니기도 했으나 한 8년 전부터는 진짜 '재테크' 때문에 이사를 다니기 시작했다. 그런 이사를 2년에 한 번씩 다니다가 보니 벌써 결혼 후 이사만 일곱 번 째이다. 내가 태어나서 결혼 전까지 이사를 5번도 안 해봤는데 말이다. 방랑벽이 있는 것일까? 뭐 어찌 됐건 이사를 자주 다닌다. 적어도 이사를 다니면서 다양한 아파트를 섭렵하면서 다니고 있는데 적어도 내가 살았던 지역 아파트는 정말 확실하게 꿰뚫고 있다고 자부할 수 있다. 그러면서 뭔가 다른 곳도 관심이 많아졌다고 할까? 개인적으로 이런 이유 때문에 돈을 번 게 좀 있으니 나쁜 습관은 아니라고 생각은 된다.

이다음에 살고 싶은 곳은 용산이다.

사실 아파트는 남자가 정한다기보다는 여자가 정한다고 보면 된다. 여자들은 본능적으로 이런 거주지에 있어서는 귀신과도 같은 촉을 가진다고 한다. 어떻게 수치로 보이지 않지만 지금까지 장모님의 따님께서 골라주신 아파트는 대부분 귀신같은 가격 상승과 더불어 아늑한 거주지의 모습을 항상 보여주었기 때문에 이번에도 선택을 함에 있어서 실패는 없을 것이라 생각은 한다. 물론 그 포커스를 줄여주는 것이 나의 할 일이기 때문에 항상 아파트가 새로 신설이 되면 그 주변을 돌아보는 것은 나의 임무이기도 하다. 그래서 2022년 3월에 입주한다고 하는 바로 요 '용산 데시앙 포레' 아파트를 가 보았다.

전반적으로 소규모 단지다.

그런데 역시나 신축/서울/용산이라는 엄청난 뒷배경 덕에 가격은 빠방하다. 서울 시내 어디에서도 뒤지지 않을 만한 가격을 유지하고 있다(실제로 거래가 되는지 까지는 모르겠다) 개인적으로 남영역 부근부터 쭉 걸어서 올라갔는데(올라갔다는 의미는 언덕이 있다는 의미다!) 거리가 꽤 있긴 했지만 숙명여대를 지나면서 마음이 아주 기뻤다(기분 탓이다. 기분 탓에헤헤헤헤) 숙대를 넘어가면 바로 존재한다.

초등학교는 합격

걸어서 15미터 가면 된다. 길을 건너기는 하지만 길이 막 도로같은 곳이고 그런 곳은 아니다. 문 앞에서 15미터 떨어져 있는 곳이 초등학교이니 이 정도면 초품아는 확실하다. 나중에 중학교부터야 사실 용산은 어딜 가도 애매한 것은 사실이지만 그래도 당장 초등학교는 걱정이 없으니 가격 방어적인 측면에서는 나쁘지 않은 선택이다. 예전 초등학교라서 그런지 초등학교도 규모가 꽤 있는 편이다(예전 행당동에 있던 초등학교는 아예 운동장이 보이지 않는 곳도 있었다)

솔직히 광고를 어떻게 했을지 모르지만 주변에 4개 이상의 역이 존재는 한다.

존재는 한다... 존재는 한다. 다만 대부분 최소 1km 이상 떨어져 있기 때문에 양심상 역세권이라는 말은 하지 못하겠다. 그리고 교통의 편의성은 용산까지는 들어오기는 편할지 모르나 주변 길이 결코 만만한 지역은 아니라서 교통적인 편의성도 그리 좋은지 모르겠다. 다만 앞에 있는 효창공원과 더불어 대학교도 있고(헤헤) 초품아, 그리고 조금은 높은 지형이라 비가 많이 와도 홍수의 위험은 없......(말해 놓도고 좀 웃기네...) 아무튼 현재 상황에서 가질 수 있는 장점은 공원, 학교, 용산 정도라고 볼 수 있겠다. 주변은 좀 개발이 되면 좋을 듯싶지만 개인적으로는 공덕역 쪽 아파트가 좀 더 메리트가 있지 않을까 생각을 해 본다.

아, 그렇다고 너무 심한 언덕은 아니다.

완만한 수준이고 단지 주변은 아직 정비가 좀 더 필요한 수준이다. 전반적으로 서울역이나 용산역의 마트나 복합몰의 시설을 이용하면 되고 마을버스를 통해서 밖으로 나갈 수 있는 곳은 꽤 많은 편이다. 장기적으로 용산의 발전 상황을 보자면 지금 이 가격이 오히려 저평가 되어 있는 수준이라고 볼 수도 있다. 아마 최고의 수혜자는 투자 목적으로 갭 투자를 하거나 혹은 가족 중에 한 분이 살 수밖에 없는 위치(회사 위치가 서울역/용산역/공덕역 부근이라면 진짜 걸어서라도 출근할 만한 수준이다)라고 한다면 현명한 선택이 될 수 있겠다.

나보고 동일 가격에 사는 곳을 정하라고 하면 이곳을 선택하기는 조금 어려울 수는 있겠다.

하지만 조금 시간을 두고 투자를 한다고 하면 나쁘지 않은 선택이다. 개인적으로는 이곳의 30평대를 가지고 계신 분들이 그렇게 부러울 수 없었다. 주변 환경이 바뀌면 가격은 더 상승하게 될테니 말이다. 그만큼 발전 가능성이 높고 새 아파트가 많이 없어서 흙 속의 진주와도 같은 곳이 아닐까 생각해 본다.