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부동산 투자를 해 보았는가?

부동산 투자를 하면서 가장 어려운 것은 아마 정부 정책의 변화일 것이다. 부동산만큼 정부가 민감하게 반응하는 아이템이 없는데 이미 이전 정부에서는 수십가지 이상의 변화를 주었기에 뭔가 부동산을 매매하는 사람이나 집이 없어서 어쩔 수 없이 전세나 월세를 오고가는 사람들 조차도 굉장히 고통스러운 한 해가 아니었나 생각을 해 본다. 그런데, 이러한 부동산 투자에서 어려운 정부 정책 변화는 어떤 것으로 확인할 수 있냐면 바로 세금이다. 뭔가 벌금과 같은 세금이라는 생각도 들지만 투자자 입장에서는 그 법이 바뀌기를 바라긴 하지만 바꿀 수 없다면 순응하고 빠르게 이해를 해야 하는 의무가 있다.

1가구 1주택 이상부터는 정말 너무 헷갈린다.

세무사 분들 중 부동산 관련, 특히 아파트 관련 세무 내용을 전문으로 다루거나 아니면 아예 다루지 않는 케이스가 늘어나고 있다. 세법이 너무 자주 바뀌고 금액적인 차이가 크기 때문에 그렇다는 생각이 드는데, 이러한 부분은 사실 정치인들이 정말 정책을 거지같이 짜고 있다는 생각이 든다. 모든 법은 당장 오늘 시행되는 것이 아니라 어느정도 버퍼가 되는 기간이 있어야 하는데, 부동산 정책들은 하나같이 오늘 발표하고 내일부터 시작인 케이스가 많아서 중간에 피해를 보는 사람이 나타난다. 정말 답답한 노릇이다.

문제는 법이 변경된 다음이다.

1세대 1주택의 비과세 부분은 너무 자주 바뀌고(거기다가 실거주 의무가 어디는 있고 어디는 없고 하는 오락가락 정책...) 거주용과 비거주용, 오피스텔, 농가 등을 어떤 식으로 처리를 해야 하는지에 대해서 변화가 있는 것을 당장이 아니라 나중에 알아버리게 되어서 다른 것을 하지 못하게 되는 케이스도 나타나고 있다. 이러한 책을 읽으면서 얻을 수 있는 지식이기 때문에 어렵지 않을 수 있지만 일반적으로 평생 부동산 거래를 5회 이상 하는 경우도 많이 없는 사람들도 있어서 이러한 부분을 일일이 다 기억하는 것은 쉽지 않다. 그런데 모르면 손해를 본다.

조합원 입주권과 분양권은 왜 다를까?

태생이 다른 두 권리는 사실 토지로 시작하는가 건물로 시작하는가에 대해서 차이가 있다. 다만 이러한 부분에 있어서 모든 조건에 대해서 사족과 같은 법을 붙여버리니 케이스 바이 케이스 별로 세금이 천차만별이 되는 경우가 있다. 또한 국세청에서 유권해석을 하는 경우에 따라서 세금이 더 혹은 덜 부과되는 경우도 있어 일반 서민들은 이러한 부분에 굉장히 큰 불편함을 느낀다. 얼마나 짜증나고 스트레스 받겠는가? 이유는 알지만 왜 이렇게 차이나는지를 모르면 당할 수 밖에 없다.

우리는 왜 부동산에 투자하는가?

한국에서 부동산은 제한된 땅덩어리와 함께 계속 우상향 할 수 밖에 없는 정말 가치있는 투자처이다. 물론 기다림이 필요할 수도 있도 법의 테두리 밖에서 거래를 하다가 문제가 되는 경우도 종종 발생할 수 있다. 하지만 무엇보다 투자를 해도 좋다고 이야기를 하는 것은 주식은 망하면 종이가 되어버리지만 부동산은 망해도 땅은 남을 수 있다는 점이다. 내가 이제 부동산 투자를 해야 하거나 투자를 이미 하고 있다면 이 책에 나와 있는 다양한 케이스에 대해서 꼭 학습이 필요하다. 내게 언제동일한 케이스로 다가와서 골치를 썩일지 모르니 말이다.

제목에 뭐 이리 집대성되어 있어?

우리는 흔히 식당에 갈 때 많은 음식이 적혀있는 것을 보고 이렇게 생각을 한다.

 "이 가게는 잘하는 것이 없나 보구나"

보통 잘되는 음식점일수록 가장 자신 있는 것만 집대성하여 만든다. 그래서 메뉴의 가짓수가 적다. 그런 생각을 비춰봤을 때는 이 책은 그리 좋은 책은 아니라는 생각을 했다. 그래서 사실 꽤 오랫동안 책이 있었음에도 읽지 않았는데 이제는 한 번 읽어봐도 되겠다는 생각이 들어서 차근차근 읽어보기 시작했다.

어라? 내 착각이네?

심지어 이 책은 이미 2022년에 한 번 나와서 개정판이다. 책에 대한 고정관념이 나를 이상하게 만든 것일까? 처음에는 시작이 힘들었는데 시작하니 책의 세계로 쏙쏙 빠져들어가는 기분이다. 처음에 설명을 할 때 맛집은 음식의 가지 수가 적어야 한다고 했는데 이건 가지 수의 문제가 아니었다. 우리가 생각하기에 주식, 디지털 자산, 연금, 부동산 등이 서로 다른 것이라고 생각하겠지만 하나만 놓고 따로 볼 수 있는 문제가 아니었다. 왜 디지털 자산에 주목을 해야 하는지, 언론에서는 사기라는 이야기도 많이 나왔는데 지금까지도 계속 유지가 되고 점점 뻗어 나고 있는지를 실물 경제를 이해하지 못하면 이해할 수 없는 부분이고 투자에 있어서 옵션이 증가한다는 것이 얼마나 중요한 요소인지 생각해 본다.

주식은 여기서 막 테마주 설명하고 그러는 것 아니다.

장기적인 관점에서 보면 재미있는 것이 많다. 그리고 평생 성공할 주식도 없다고 생각이 된다. 반도체를 예를 들어보자면 1980년~1990년 대의 일본 NEC나 히타치는 반도체 주식으로 엄청난 성공을 거둔다. 삼성전자는 10위권 내에도 없었는데 지금은 그 회사의 흔적만 남아있다. 합병에 합병을 거듭했음에도 삼성전자의 반에 반도 안 되는 주식이 되어버렸다. 과연 그 당시 최고 순위의 주식을 투자했다면 성공할 수 있었을까? 지금 세계 곳곳의 투자가 가능한 부분이 있지만 단일 주식보다는 ETF가 인기를 끄는 것은 장기적인 관점에서 더 유리한 점이 많기 때문이다. 내가 원하든 원하지 않든 자동으로 리밸런싱을 해주니 말이다.

저자의 부동산 관점은...

다소 보수적으로 바라보고 있다. 개인적으로는 서울 불패라는 생각이 아직도 있긴 하지만 저자의 말대로 지금의 출산율을 해결하지 못한다면 우리는 결국 소멸해 가는 도시들을 볼 수밖에 없을 것이다. 특히 지금 신도시라고 말하는 위성도시들이 그럴 위험이 가장 큰데, 일산과 분당과 같이 기업과 함께 있는 자족도시가 아니라면 단순 베드타운뿐만 아니라 도시의 노후화를 막을 수 없는 문제가 생길 수도 있다. 이 책에서 저자는 달러나 가상화폐 등을 주로 고려해 보라는 이야기를 많이 하는데 장기적으로도 이러한 불안요소는 계속 있으니 개인적으로는 서울에만 보수적으로 투자를 하는 것이 맞다고 본다.

연금까지 마무리하면 최고!

나이가 들기 전까지는 연금에 대해서는 그저 세금과 같은 느낌이었는데 이제는 작은 희망이라는 생각이 든다. 왜 나이가 드신 분들이 연금에 대해서 목숨을 걸고 있는지 이해가 가는 부분이다. 그런데 그 연금마저도 제대로 관리가 되지 않으면 노후가 불편해질 수도 있다. 그러니 하나씩 해 나가야 한다. 물론 이 책은 연금에 대해서 A TO Z를 말하고자 하는 책은 아니다. 다만 보험이나 연금 부분에서 우리가 어떤 부분을 잘 몰랐는지, 그리고 어떤 방향이 좀 더 효율적인지에 대해서 자세히 나와 있다. 어쩌면 이 책은 더 깊은 내용을 알기 위한 프롤로그 같다는 느낌이 든다. 자본주의 시대에 살고 있는 우리는 적어도 이 정도는 알아야 하지 않을까?

오늘도 많은 사람들이 주식투자를 한다.

아니 정확하게는 코인판이 좀 더 큰 것 같다. 그런데 코인의 경우 데이터가 많이 쌓여 있는 것도 아니고 언젠가는 한 번 무너져 내릴 것이기 때문에(난 솔직히 확신한다. 세상에 이렇게 빠르게 오르고 마냥 오르는 자산은 없다) 주식 쪽이 좀 더 이성적이고(적어도 시간제한과 가격 제한이 있으니 말이다) 현실적이다. 그런데 무작정 투자하는 것보다는 그래도 뭘 좀 알아야 투자를 하는 데 있어서 도움이 되지 않을까?

스마트 개미?

보통 개인 주식투자자를 개미라고 일컫는다. 일은 열심히 하지만 결국 개미인지라 더 큰 생명체에게 짓밟히는 경우가 많아서 그런가 보다 하고 있는데 점점 파생어가 굉장히 많이 늘어나곤 한다. 불과 몇 개월 전까지만 해도 '동학개미운동' 이라고 하여 주식 가즈아를 외치던 사람들이 많았는데 최근에는 코인에 목숨을 걸다가 오늘은 추락을 거듭하기도 했다. 과연 우리 개미들은 매 번 이렇게 남 좋은 일만 해야 하는 것일까? 좀 더 스마트하게 위기는 피하고 다른 사람의 돈을 얻어(?) 낼 수는 없을까? 뭐, 결국 내가 팔 때 누가 사는 사람이 있어야 거래가 성립되는 시스템이니 당연히 다른 사람의 돈을 가져오는 것이 어쩌면 목표(?)가 될 수밖에 없는 상황일 것이다.

공포와 탐욕

이것이 바로 주식시장을 지배하는 두 가지 큰 키워드 일 것이다. 가격이 오르는 것은 바로 탐욕의 이유일 것이고 가격이 급격하게 하락하는 것은 공포의 결과일 것이다. 사실 우리는 이미 알고 있다 공포에서 사서 탐욕 때 팔아야 한다는 사실을. 하지만 대부분 반대로 하기 때문에 이런 책을 보고 있는 것은 아닐까? 이 책은 차트로 하여금 우리가 어떤 공포를 느끼고 혹은 어떤 시점에 더 큰 탐욕을 가지게 되는지 자세하게 나와 있다. 어쩌면 올라가면 더 오를생각에 매도를 하지 못하고 반대로 떨어지게 되면 공포에 휩싸여서 가장 낮은 가격에 매도를 했다가 다시 상승하면 그것이 후회되어 다시 사게 되는 것은 비단 나만의 문제는 아닐 것이라 생각한다.

전고점 돌파와 호재

이 책에서 참 자주 나오는 내용이다. 호재가 있는데 호재를 가지고 어떻게 오를 것인가? 오르다 말 수도 있고 상한가를 기록할 수 있으며 오히려 하락을 하는 경우도 있을 것이다. 대부분 호재가 나왔음에도 하락이 나오면 진짜 그것은 호재가 나오기만을 기다렸던가 호재가 별 의미없다는 것을 의미한다고 한다. 다시 말해 진짜 팔아야 한다는 것이다. 하지만 윗꼬리를 달고 하락을 했음에도 다음에도 계속 상승하는 트렌드를 보인다고 하면 앞으로도 충분히 오를 수 있는 기회가 있기 때문에 가지고 있다면 홀딩을 해야 하는 것이 맞다. 상한가로 갔으면 다음 날 초반 분위기를 봐야 한다는 것은 우리가 얼마 전부터 공모주들이 상장하면서 따상상을 보며 다음 날 흔들거리는 상황을 보면서 판단해야 하는 것을 보았다. 재미있지 않은가?

자, 너무나 많은 조건이 있지 않느냐고?

그래서 뷔페식으로 준비했다. 이 책은 정말 사람 심리를 잘 파악하고 있는 것 같다. 거의 모든 케이스에서 나올 수 있는 경우의 수를 다 적어놨다. 더 올랐다, 올랐다, 답보다, 떨어진다, 급락한다. 뭐 이정도로 상을 차려줬으면 알아서 해야 하는 것도 있지 않을까 생각을 해 본다. 한편으로는 이런 책을 정석으로 삼고 모든 사람이 다 읽어서 동일한 패턴으로 움직이게 되면 그것도 문제가 아닌가 생각을 해 본다. 그러니 우리만 쏙 읽고 한 번 그대로 실험을 해 보는 것은 어떨까? 좋은 것은 남에게 알려줘야 하는 것이 아니라 나만 알고 있어야 하는 것이 아닌가? 과연 저자의 말이 맞는지 틀린 지 판단하는 것은 우리 스스로의 몫이다.