The EconoMic Person

우리가 흔히 강남을 통칭할 때 강남 3구라고 통칭을 한다.

그런데 이렇게 말하면 좀 애매한 게 강남 2구(강남, 서초)와 송파구 간의 차이도 굉장하다. 그렇다고 한다면 그 잘 나가는 강남 2구 중 '현재' 가장 비싼 곳은 어디인가? 지금은 당연히 '서초' 그리고 반포지구라고 할 수 있다. 서초구의 경우 과거 거의 대부분 아파트 단지로 뒤덮여 있었기 때문에 나름의 부촌 이미지가 있었지만 강남의 중심권(압구정 등) 보다는 다소 낮은 수준을 유지하고 있었고 학군적으로 강남 대치동 보다는 다소 밀리는 감이 있어서 과거에는 강남구보다는 다소 낮은 수준을 유지하고 있었다.

개인적으로 상권이든 학군이든 결국 '돈' 이 만들어 낸다.

계속적으로 개발이 되고 돈이 되는 지역, 거기다가 대부분 직사각형으로 구성이 되어 있는 토지들을 보면서 결국 '이런 곳이' 상승한다라고 볼 수 있는 부분이 많이 있다. 그리고 아직도 개발될 곳이 무궁무진하다는 것이 바로 반포지구의 최대 장점이다(물론 칠부능선은 넘은 것 같긴 하다. 반포 주공 시리즈 다 재건축하고 나면 어느 정도는 완성이 되지 않을까 싶다) 나중에 강남의 압구정 현대 아파트 지역이 개발되기 전까지는 아파트에서는 타의 추종을 불허할 가격이 유지될 것이다. 어느샌가 20억 이하는 아파트로 보이지도 않는 것 같은 동네가 되어 버려서 너무 넘사벽이다. 그래도 대체 이곳이 뭐가 그렇게 좋은지 알아보기는 좋았던 것 같다.

처음 간 곳은 반포 센트럴 자이 아파트이다.

반포에는 자이도 꽤나 많이 있는데 가장 최근에 지은 아파트 중 하나이다. 신반포자이, 반포자이, 반포 센트럴 자이.... 뭐 앞으로도 많이 나오긴 할텐데 네이밍을 어떻게 지으려나 모르겠다. 좌우로 대형 건설사들의 아파트들이 지어지고 있는데 우측에는 반포 르엘(롯데의 야심작? 브랜드 네이밍을 추가로 한 것 같은데 단지가 좀 작아서 아쉬운 감이 있음)과 좌측의 래미안 원 베일리(이변이 없는 한 신반포 센트럴 자이보다는 가격이 높을 것으로 보인다. 브랜드, 세대수, 위치(초중을 나중에 설명할 아크로 리버 파크와 공유하는 수준이다) 어느 것 하나도 뒤질 것이 없다) 다른 세대수 많은 아파트보다는 다소 아기자기한 수준이지만 전반적으로 반포지구의 아파트답게 동간 간격도 널찍널찍한 편이고 옆 아파트와의 폭도 상당히 넓은 편이다. 최소 25억 이상을 가지고 있는 아파트이니 이곳에 사시는 분들은 자부심을 가져도 충분할 것으로 판단된다.

반포 래미안 퍼스티지, 축약어로 반래퍼. 

과거 반포 자이와 서초구 최고의 가격을 보여주었으나 이제는 다른 아파트에 비해서 다소 오래된 감이 있다. 하지만 썩어도 준치라고 했던가? 지금 당장 지은 아파트와 견주어도 아쉬울 것이 없는 그런 아파트이다. 그래서 지금까지도 이 정도의 가격을 유지하고 있으며 최상위 클래스에서 내려오지 않고 있는 상황이다. 전반적으로 반포 자이와 비교를 하자면 반 래퍼는 길게 늘어뜨린 방식으로 동간 구성이 되어 있고 그 중앙을 자동차가 지나다닌다. 요즘에는 공원화가 되어 있는 곳을 엄마들이 좋아하는데 이곳은 그런 점에서는 다소 아쉬운 감이 있다. 눈으로 보았을 때 아이들이 그 차도를 건너가고 있고 차도 가끔씩 움직이고 있는 것을 볼 수 있는데 사고의 위험이 다소 존재한다는 것이 아쉬운 점이 아닌가 생각해 본다. 하지만 조그마한 공원과 붙어 있을 정도로 조경에 있어서는 타의 추종을 불허하는데, 일단 그냥 봐도 이전에 봤던 반포 센트럴 자이보다 개인적으로 좋아 보인다. 엄마들이 옹기종기 모여 티타임을 할 수 있는 곳이 꽤나 많이 있는 것은 정보교환에 굉장한 도움이 되지 않을까 생각을 해 본다.

마지막으로 찾은 곳은 아크로 리버파크, 약자로 아리팍이다.

현존 아파트 중 가장 높은 가격을 유지하고 있고 계속 신기록 경신 중에 있다. 대체 뭐가 그렇게 좋아서 저런지 한 번 찾아가 보았는데 의외로 역세권이라고 보기에는 조금 멀리 떨어져 있지만(고속터미널도 구반포역도 조금은 다 애매한 위치에 있다) 단연 한강이 쫘악 펼쳐진 것이 상부에서 보면 굉장히 멋지게 느껴질 것 같다(못 올라가 봐서 어떤 뷰가 나오는지는 정확히 모르겠지만 인터넷에 돌아다니는 뷰를 보면 가히 장관이라고 볼 수 있다) 그리고 집 값을 약 20% 향상해주는 3번째 사진(한강공원 가는 길)이 바로 앞에 펼쳐져 있다. 한강공원의 경우 한강을 끼고 있는 아파트들이 가진 절대적인 특권으로서 길이 바로 연결된다고 하면 정말 아파트 가격에는 영향이 있을 것으로 판단하고 있다. 그리고 앞서 설명했던 래미안 원 베일리와 초/중을 같이 공유하고 있어서 학부모 입장에서도 괜찮은 곳이고 전반적으로 한적하고 웨딩 사진을 이곳에서 찍는 커플이 있을 정도로(실제 임장 갔을 때 찍었던 사람들이 있었다) 녹지 조성이 잘 되어 있다. 가격이 굉장한 만큼 내부적인 시설들도 굉장히 잘 갖춰져 있는데 불과 몇 년 전까지만 해도 부실시공이라고 외부에 붙여놨던 것을 생각해 보면 상전벽해라는 느낌도 든다. 앞으로 더 발전될 일만 남은 이곳을 마지막으로 첫 번째 임장을 마무리하였다.

현재 내가 살고 있어서 그런 것은 아니지만 영등포의 경우 현재보다는 미래가 더 발달될 것이라 보는 곳 중에 하나이다. 강남이나 서초의 경우 사실 향후에도 금빛 물결을 칠 곳이긴 하지만 개인적으로는 앞으로 더 발전될 요소가 더 많다고 판단되는 곳이 용산, 영등포, 청량리 부근이라고 생각이 된다. 사람이 밀집되어 있고 개발이 될만한 요소가 많이 있으며 거기다가 평지가 대부분인 곳들이다. 한국과 같이 산지가 넘쳐나는 곳에서 평지로 뒤덮여 있는 곳의 값어치는 앞으로도 굉장히 높을 것이라고 생각이 된다(조금 다르게 돌려 이야기하자면 현재의 가치는 좀 별로일 수도 있다. 현재 낙후되거나 개발이 많이 되지 않았다는 의미니 말이다)

영등포의 당산역 부근은 사실 수차례 다녀온 적이 있다.

특히 위의 캡쳐에 오른쪽에 보면 당산 삼성래미안 4차 아파트가 보이는데 그 주변으로 우측 방향은 전부 다 돌아본 것 같다. 일단 평지에 넓게 아파트들이 분포되어 있고 대한민국에서 가장 많이 탄다고 하는 2호선과 9호선을 다 가진 지역, 거기다가 이미 당산 센트럴 아이파크를 통해서 재건축하면 가격이 이렇게 뻥튀기된다는 사실을 여실히 보여주어 그 사이에 있는 효성 1차와 2차는 이미 가격이 천정부지로 올라간 상황이다. 그런데 그동안 잘 보지 않았던 선유도 쪽(동쪽)은 어떨까?라는 생각으로 임장을 가보기로 했다.

딱 봐도 느낌이 온다. 이건 재건축 삘이다.

가격을 한 번 뒤져본다. 일단 주변의 다른 양평동 아파트의 국평 시세는 10~12억 내외이다.

역시나 1984년도에 지어진 아파트에 재건축 준비 중에 있다고 한다. 용적율이 다소 높은 감은 있지만 작은 평수가 없고 전부 33평 이상의 것으로 지어진 것으로 보아 향후 큰 걸림돌은 없는 것으로 판단이 된다. 가격도 월등히 높은 편이다. 위치 상으로도 당산역과 가까운 것으로 보아 향후 재건축이 진행되면 당산 센트럴 아이파크 수준의 가격을 형성하지 않을까 생각을 해 본다.

아, 너무나 당연하게 앞에 있는 상가와는 사이가 좋지 않다. 흔히 재건축 진행하는 아파트들의 특징이 상가와의 공존이 굉장히 어렵다는 것인데 주변에서 보면 상가와는 아예 분리하여 재건축하는 경우가 많이 있다. 서로 돈 때문에 그런 것이긴 하는데 아마 아파트와 상가에 대한 서로 다른 가격임에도 감정평가는 같은 잣대로 하기 때문에 그런 것은 아닌가 생각을 해 본다. 둘 중에 누가 더 나쁘다고 이야기를 한 것은 아니고 서로가 조금씩 양보를 해야 하는데 돈이 걸리면 그런 부분이 참 어려운 것이 아닐까 생각해 본다. 그리고 현대는 뭘 저렇게 아파트를 많이 지어댔는지 모르겠지만 온통 현대 아파트다. 물론 대규모 단지는 거의 없고 나 홀로 혹은 2~3동 정도 수준으로 되어 있는데 연식을 보면 30년이 넘어서 이제 슬슬 재건축을 바라볼 수도 있는 단지들이긴 하나 소유주 분들이 아직은 반대를 하고 있어서 재건축 조합도 만들어지지 않은 상태이다. 이 경우 투자자들이나 몸테크를 하려고 온 사람들이 들어가서 조합을 만들어서 진행을 해야 할 것으로 판단되지만 조금 어려운 것도 있고 단독으로는 재건축을 해도 규모의 경제를 즐길 수 없어서 단지들을 전반적으로 묶어야 하는 단점이 존재한다. 물론 개인적으로는 가지고 있으면 한 20년 뒤에는 효자 역할을 하지 않을까 조심스레 생각을 해 본다(그전에 건물이 부서질라나...)

주변 단지들보다 나름 신식인 거성 파스텔(박명수가 지었나?ㅋ)과 양평 현대 6차 건물이다. 물론 단지 내가 공원화가 되어 있다거나 한 것은 아니나 지하주차장도 잘 있고 전반적으로 주차도 원할한 편이며 근처에 맥도널드(맥드라이브), 각종 마트들(4대 마트 모두 있음, 롯데/E마트/홈플러스/코스트코), 선유 초중고 및 도서관까지 세트로 묶여 있는 것을 보면 여건은 굉장히 좋아 보인다. 다만 아래 사진과 같이 주변이 공업지역이 있다 보니까 아직까지 작은 공장이나 밀링 머신 등을 활용하는 곳이 존재하고 아이들이 다녀야 하는 도로에 차가 생각보다 많이 다니는 문제가 있긴 하다. 재건축이 진행될 소지는 없지만 장기적으로 동네를 발전시키려면 우회도로를 이용하게 하도록 하는 방식의 논의가 필요할 것으로 보인다. 지금은 전반적으로 자동차 이동하는 구간이 좀 마음에 걸리는 곳이다.

동네를 돌아본 개인적인 느낌은 결국 사업자가 들어와서 재건축이 하나씩 진행이 되면 동네가 굉장히 뛰어난 형태로 변할 수 있다는 점이다. 그동안 공업지대라는 이유로 천대를 받기도 했고 영등포가 학군이라는 측면에서는 다소 떨어지는 부분이 있어서 선호 대상이 아니었지만 완전 평지에 주변 인프라는 굉장히 좋은 편이고 서울 중심부로의 접근성이나 2호선/5호선/9호선을 끼고 있다는 점이 개발을 밝게 해주는 역할을 한다. 갭으로 투자를 선행하기에는 다소 어려움이 있는 곳이긴 하나 여건만 된다면 정말 사서 묻어두고 기다릴 만한 곳이라고 판단한다. 지금 당장 번쩍번쩍 빛나는 금은 아니지만 아직 채굴되지 않은 다이아몬드 원석과 같은 곳이라고나 할까?

오늘은 학교 동기이자 같은 회사 동료인 박모양의 신혼집 찾기를 위해 몇 군데를 다녀왔다.

일반적으로는 근처에도 잘 가지 않는(너무 좋은데 엄두조차 나지 않는...) 곳이긴 하지만 과거 생각을 되살려서 쓰윽 가보기로 했다. 항상 너무 비싼 곳은 가지도 않는 터라 가성비 위주로 보고 있는데 먼저 가성비로 뛰어나 보이는 곳은 매봉삼성 아파트이다. 래미안 아니다. 삼성 아파트이다.

뭐, 딱히 관리가 잘 된 아파트라고 보이진 않는다. 한 동짜리이며 들어가서 보면 굉장히 부실(?)해 보이는 놀이터와 지하주차장을 만나볼 수 있다. 그럼에도 불구하고 역시 강남은 강남이다. 한 동마저 강북 최신 아파트와 맞먹는 수준의 가격 구성을 보여주는데 내년쯤 되면 한 20억쯤 하지 않을까 생각도 해 본다. 역시 강남은 믿고 매수하는 것이 진리라고 생각이 드는 대목이다.

다음은 진짜 진짜 래미안이다. 도곡 삼성 래미안

빛나는 가격 차이를 보라. 거의 10억 가까이 차이가 나는데 일단 2001년에 지었지만 99년에 지었던 매봉 삼성 아파트랑은 정말 비교도 안될 정도로 관리가 잘되어 있으며 최근 문제가 되는 주차 문제도 상대적으로 세대당 주차 대수가 1.5대가 넘어가는 것은 문제가 없다는 것을 반증한다(물론 강남 주민 분들이 1 주택 3 Car 이런 식으로 나오면 노답...)그리고 이 아파트의 최고 장점은 바로 여아의 학군인데 과거 쌍둥이 치팅으로 유명한 숙명여고가 바로 옆에 있다. 위쪽으로는 공부로 유명한(?) 도곡 렉슬이 언덕 위에 자리 잡고 있는 것을 생각해 보면 어디 가서 학군으로 뒤질 곳은 아니다. 다만 전반적으로 노후화가 어느 정도 진행이 되었기 때문에 매수 시 리모델링은 충분히 하고 들어가야 하며 지상에 차가 다니는 반 공원화 아파트이기 때문에 아이들 걱정도 조금 되는 것은 사실이다.

타워팰리스는 뭐 여전히 높고 튼튼해 보인다. 

다른 아파트나 주상복합은 지진 나면 다 무너질 거 같은데 이 주상복합은 좀처럼 부서질 거 같지 않다는 믿음이 있다. 그만큼 외관만 봐도 탄탄함의 상징으로 느껴질 정도이며 실제 내부 외장재들이 워낙 고급으로 시공을 해 둬서 안 쪽은 지금 들어가도 너무나 튼튼하고 세련되어 보인다는 것이 사실이다. 다만 주상복합 1세대이다 보니 상대적으로 환기가 잘 되지 않는 점은 각오를 해야 하는데 최근에는 건조기나 에어컨으로 다 해결을 하고 있는 추세라 어쩌면 환풍이라는 개념이 그리 중요하지 않을 수도 있다는 생각이 든다. 다만 이곳은 관리비가 상당히 나오는 편(물론 1동짜리 주상복합보다는 훨씬 적다) 이기 때문에 그것을 감당할 수준이 되면 들어가서 한 번 누려보는 것도 나쁘지 않다고 본다.

다음으로는 개포 래미안 포레스트로 향했다. 

박모양께서 선택했던 아파트 중 가장 최최최최신 모델이었는데 일단 아파트를 좋아하는 사람들이 보면 정말 뿅 갈 정도로 끝내주는 조경이 선사된다. 정말 군더더기 없는 아름다운 조명과 적절한 동 간 거리 많은 부분이 판상형으로 되어 있으며 단지가 커서 커뮤니티 활동에도 유리한 점이 많이 있다. 그리고 옆에 디에이치 퍼스 티어가 공사 중인데 해당 공사가 마무리가 되면 상업 시설들도 같이 번창하게 되지 않을까 생각을 해 본다(지금은 들어와 있는 상가가 많이 없다) 그냥 걸어 다니는 것만으로 힐링이 되는 아파트였다(개포 래미안 블레스티지 조경이 더 좋다는 이야기가 있는데 그 아파트는 다음에 한 번 가서 눈으로 봐야겠다)

사진을 보기만 해도 힐링이 되지 않은가?

그리고 전반적인 문주의 형태도 개인적으로는 굉장히 중요하다고 생각한다. 문주를 보면서 그 아파트의 값어치를 생각한다고 할까? 최근 회색 바탕의 무채색을 많이 사용을 하는데 개포 래미안 포레스트는 그런 부분을 잘 활용한 것으로 파악이 된다. 다만 매봉역까지 걸어서 10분 이상 소요가 되고(솔직히 걸어갈 거리는 아닌 듯) 교육적인 측면에서는 좋지만 각종 상가의 부재로 아직은 살기가 쉽지는 않은 상태이다. 향후 다른 노선이 지나갈만한 위치이긴 한데 개포지역은 실제로 돈만 있다면 꼭 하나 갖고 싶다는 게 바람이다.

개포 지구의 경우 계속 많은 세대가 지어지고 있다.

예전 같으면 전셋값이 떨어져야 정상이지만 오히려 주변 이주로 인해서 전세 가격은 더욱 폭등 중에 있다. 어디까지 올라갈지는 아직은 모르겠지만 향후 가격적인 측면에서 개포 지구는 계속 상승될 수 있는 요소가 많다고 생각한다. 적어도 대한민국에서 1군 건설사들이 앞다투어지었던 곳이 실패한 적은 절대 본 적이 없기 때문이다. 재건축과 더불어 리모델링도 계속 진행이 되고 있는 곳인 것을 보면 부동산 입장에서는 매우 미래가 밝은 곳이라 하겠다.

올해 더워지기 전 마지막으로 송파와 경기도 남부의 접점 위치인 장지역 부근을 탐방하고 왔다.

2013년에 송파 파크하비오를 분양했었는데 당시 얼마 높지 않았던 경쟁률(33평 기준 6억 분양가로 고분양가 논란이 있었음)과 더불어 높은 용적률(599%)로 인해서 건물이 다닥다닥 붙여서 지을 수밖에 없다는 이야기로 결국 청약을 하지 않았던 기억이 난다. 지금에 와서 생각을 해보면 정말 '바보 같은 결론' 이 아닐 수 없었는데 물론 그 사이에 더 좋은 조건의 청약들이 있었던 것을 생각해 보면 또 그런 것도 아닌 듯하다(뭘 바라는 건지?^^;;)

전반적으로 보자면 우려했던 결과가 그대로 나오긴 한다. 건물 층수는 높지 않은데 용적률이 워낙 높다 보니 소위 '닭장' 같다는 느낌이 진하게 들기는 하는데 전반적으로 대우에서 어떻게 하든 빗겨서 지어보려고 상당히 노력한 흔적이 돋보인다. 나름 준 신축인 데다가 송파구라는 이점이 있긴 하나 가격적인 면에서 보자면 마용성과 비슷한 수준으로 보인다. 바로 오른쪽 부분에 위례 신도시가 있는데 위례 신도시하고도 가격이 비슷한 수준이라고 보여진다. 초기에 초등학교가 먼 이슈로 인해서 버스를 빌려서 이동을 했었고 파인타운 쪽의 학교를 다녀야 하기 때문에 대로를 건널 수밖에 없는 구조이다. 전반적으로 매수라는 관점에서 볼 때는 다소 아쉬운 면이 많은 곳이라고 할까? 주상복합의 느낌으로 대단지를 구성하고 너무 높은 건물을 원하지 않는다고 하면 괜찮은 선택이 될 수 있을 것 같다. 시세 상승에는 그리 좋은 점수를 주기는 어렵다.

위 사진은 길 건너에 있는 송파 아이파크이다.

길 건너에 있고 오피스텔임에도 이게 건물이 더 간지 나긴 한다. 평수가 그리 크진 않아서 굉장히 오밀조밀 지어놨는데 뭔가 예술적으로 지어놓아서 보기에 굉장히 좋아 보인다. 강남 아이파크도 조금 특이한 형태로 지어진 곳이 있는데 실제로 살아가는 사람들 이야기를 들어보자면 그리 좋은 것은 아니나 외관상 멋드러 진 것은 사실이다.

길 건너의 나름의 대단지인 송파파인타운으로 이동을 했다. 

과거에 매수를 고려해 보았던 곳으로 개인적으로 최근 어떨까 고민을 해 보았는데 동이 쓰여 있지 않으면 12/13단지를 제외한 나머지 단지는 정말 구분 조차 하기 힘들 정도로... 똑같이 생겼다. 그래서 한 번 비교를 해 보았더니 아래와 같은 결과가 나온다.

이곳은 과거 공공택지에서 한꺼번에 공급된 곳으로써 '빈 땅'에서 시작한 곳이고 임대의 비중을 굉장히 높여서 한 곳이었기 때문에 사실 임대 딱지를 떼기는 조금 어려움이 있을 것 같다. 아, 물론 사람을 차별한다는 의미는 아니다 다만 부동산의 가격이라는 측면에서 본다면 분명 마이너스가 되는 요소가 아직은 있다(모든 사람은 평등하다고 본다면 이러면 안 되지만 자본주의 사회에서 분명 차이는 존재하므로) 지하철 위치만 봐서는 8,9,4단지가 좋아 보이나 향후 장기적으로 보자면 임대가 없는 3,12,13 단지가 가격을 유지함에 있어서 다소 유리하지 않을까 생각을 해 본다.

양우, 중앙, 극동 등 지금은 사실상 없는 건설사도 꽤 있는데 향후 보수 측면이나 리모델링 측면에서는 어떻게 될지 다소 궁금하긴 하다. 전반적으로 용적률이 높지 않아서 가격만 받쳐 준다면 앞으로 20년 정도 지났을 때 재건축도 가능할 것으로 보이는데 그때는 정말 빛을 볼 수 있는 동네가 아닐까 생각을 해 본다. 지금은 위례 신도시보다 서울이고 장지역이 더 가깝다는 점 외에는 큰 장점은 찾아보기가 다소 어렵다. 잠실 가기 좋고 교외로 나가기가 좋다는 정도가 장점이지 않을까 생각해 본다.

오늘은 집에서 그래도 근교에 있는 곳을 한 번 임장해 보고자 걸어 다녔다.

집이 있는(보라매역) 곳에서 불과 2 정거장만 걸어가면 나오는 장승배기 역이 있는데 우리가 동작구를 말할 때 최근 개발이 되었던 흑석 뉴타운이나 이제 개발이 될 것으로 점쳐지고 있는 노량진 뉴타운 쪽만 항상 이슈를 하고 있지만 실제로 동작구의 과거 부촌은 동교동이나 상도 쪽이다(영삼이 형!!!!) 전반적으로 동작구와 성동구는 서울의 중심부에 가깝게 있음에도 과거 그리 발전되지 못했던 이유로는 바로 '산악지형'이라는 것이 크게 작용을 했을 텐데 서울에 살면서 굳이 높은 곳에다가 집을 짓는 것도 어려웠을뿐더러 사람들이 높은 곳에 살려고 하지 않아서 그러지 않았을까 생각을 해 본다. 그런데 이제는 그런 것도 장점으로 승화시킬 수 있는 여건이 된 듯하다.

방금 전에도 설명을 했듯 역과 도로를 제외한 주변이 거의 대부분 산악지형으로 되어 있기 때문에 어쩌면 이런 방식의 아파트 형태가 주를 이룬다. 주상복합 형태로 아래는 상가 위는 주거단지로 구분이 되는데 먼저 만나보게 된 단지인 상도 파크자이도 이러한 방식으로 되어 이다. 최근 거래 가는 30평이 14.5억에 거래가 될 정도로 높은 가격을 보여주고 있다. 뭐 어차피 강남 3구를 제외한 거의 모든 동네의 준신축 계열 아파트들이 15억이라는 통곡의 벽에서 주춤주춤 어깨춤을 추고 있기는 하다. 바로 아래 장승배기역, 위쪽에 장승공원으로 갖출 수 있는 것은 갖췄으나 초중고 학군이 도보로 약 12분 정도 소요되는 부분이 있어서 자녀가 있는 가족에게는 그리 선호는 되지 않을 것으로 보인다. 하지만 역세권과 상권이 어느 정도 커버해 주는 부분이 있긴 하다(어차피 서울 시내 준신축은 뭐 믿고 사는...)

조금 걸어가다 보면 상도 효성해링턴 플레이스가 나온다(아 길다...) 전반적으로 상도 파크자이보다 규모도 절반, 동수는 1/3 수준이고 딱히 조경이라고 할 것도 없다. 정말 '아파트' 의 역할만 딱 하는 수준인데 일단 상도파크자이보다 호가는 2억 이상 아래로 나온다. 전세가 입장에서는 비슷한 수준에서 나오는 것을 보면 갭 투자 형태로 선택을 하는 것도 나쁘지 않다고 생각이 된다. 상도 파크자이가 조경은 훨씬 좋긴 하지만 가성비라는 것을 생각해 볼 때 외관에 크게 관여하지 않는다고 하면 이곳도 나쁘지 않다. 다만 비슷한 시점에 지어졌는데 거의 3년 이상 차이가 나 보이는 것은 관리 소홀이 아닐까도 생각을 해 본다.

다음은 10년의 세월을 뒤로하고 비슷한 호가를 유지하고 있는 상도 브라운스톤으로 움직였다. 내부는 깔끔하고 관리도 잘 되어 있는 편이며 14년이 지난 지금에 이르러도 전혀 촌스럽지 않은 것은 좋다고 볼 수 있다. 다만 개인적으로는 중요한 부분이 벗어나 있는 곳인데, 사진과 같이 내부에 자동차가 자유롭게 돌아다닐 수 있는 구조라서 아이들이 뛰어 놀기에는 다소 부족한 감이 있는 곳이라는 점이다. 아이가 있는 집이라면 개인적으로는 그리 추천할만한 곳은 아니다. 학교도 가까이 있는 것이 아니어서 말이다.

이번에는 상도 부근 북부지역 최강자인 e 편한 세상 상도 노빌리티이다. 과거 연예인 이시원 님이 거주한다고 해서 이슈가 되었던 곳인데 어느덧 마의 15억 고지를 훌쩍 넘어 17억을 향해 달려가고 있는 곳이다. 상도역 남쪽에 두산위브와 롯데캐슬이 있기는 하지만 외관으로 보면 단연코 상도 노빌리티가 월등히 뛰어나다. 끝내주는 조경과 더불어 1군 건설사의 위엄, 그리고 넓은 곳을 활용하여 동 간 거리가 정말 최근 아파트에 비해서 꽤나 넓게 구성이 되어 있다.

조경도 뛰어나고 문 주도 상당히 깔끔하게 잘 되어 있으며 언덕지형이다 보니 1층이라는 단점을 상쇄할만한 것들이 많이 있다. 특히 1층 거주자들만이 가질 수 있는 프라이빗 정원(보통은 테라스라고 하긴 하는데...)은 식물을 키우거나 혹은 뭔가 커피를 마시고 아이들 수영장을 만들어서 수영을 하더라도 부담이 없을만한 구조로 되어 있다. 아예 높은 층이 아니라면 오히려 1층의 가격이 더 비싼 것을 확인할 수 있는데 바로 이런 부분이 가격에 포함이 되어 있다고 볼 수 있겠다. 가격도 높기도 하거니와 지금까지 봐왔던 아파트보다 완성도가 상당히 높게 되어 있다. 주변 상권도 이 정도면 다 갖춰진 상태이기 때문에 동네가 발전할수록 더 높은 가격을 유지하지 않을까 생각이 된다. 초등학교의 경우 지도상에는 가까우나 실제로 걸어가면 높이가 있는지라 적응이 좀 필요한 부분이며 고학년 부모가 선택하기에 정말 안성맞춤인 동네가 아닌가 싶다(물론 학군 자체가 좋지는 않다... 차차 좋아지겠지...)

상도 노빌리티에서 쳐다보다가 건너편에 후분양으로 진행되었던 롯데캐슬 파크 엘이 보인다. 오늘은 시간 관계상 여기까지는 보진 못했지만 전형적인 롯데캐슬의 모습에 다소 다닥다닥 붙어 있는 모습이 있어 내부는 어떨까 궁금증을 자아내게 한다. 하지만 일단 오늘 본 곳 중에는 단연코 e 편한 세상이 제일이다.

도봉구는 서울을 설명할 때 항상 아픈 손가락으로 나오는 지역 중에 하나이다. 소위 노도강이라고 표현되는 서울에서 가장 집값이 낮은 지역으로 소개되곤 하는데 노원구의 경우 서울 지역 3대 교육 지역으로 꼽히는 곳으로 사실 그리 아쉬운 것이 없는 반면에 강북구와 더불어 도봉구는 딱히 내세울 것이 없는 그런 곳이다. 심지어 강북구는 그나마 개발될 여지는 많기나 하지만(개발을 못하는 것인지 못하는 것인지) 도봉구의 경우 인구 밀집도도 상당히 높을뿐더러 개발을 위해서는 무언가 부셔야 하는 부담감 때문에 역시 서울 시장들도 항상 공수표만 남발을 하던 곳이다. 특히 위 사진의 창동 민자역사의 경우 몇 번의 엎어짐을 거듭한 끝에 2021년 5월 18일 다시 회생으로 살아나게 되었고 다시 분양자를 모집을 하고 있는 상태이다(솔직히 잘 될지는 모르겠다)

이곳을 보면서 항상 아쉬운 점은 바로 지상철의 문제이다. 1호선도 절반을 갈라놓지만 4호선 역시 지상철이기 때문에 또 절반을 갈라놓는다. 그로 인해서 창동역 기준으로 아예 4분면을 나타내곤 하는데 지금까지는 1 사분면 위치의 동아청솔아파트가 아파트 가격을 선구자로 나섰다고 본다면(상대적으로 4호선에는 거의 영향이 없고 1호선 지상철과도 약간 거리가 있어 위치 상으로는 주변 어떤 아파트보다 좋다) 이제는 4 사분면 위치의 창동 주공아파트의 시대가 온 것 같다.

특히 안전진단을 모두 통과한 17, 18, 19단지의 경우 가격이 급등세가 눈에 띄는데 그간 가격이 계속 움츠러들어 있던 상황에서 오세훈 서울시장으로 변경이 되면서 향후 강북 쪽 재건축에 힘을 실어줄 것이라는 판단 하에 많은 사람들이 눈독 들이고 있는 단지이기도 하다. 재건축 기한도 찼고 위치도 네모 반듯해서 재건축이 성사만 되면 많은 이득을 보여줄 것이라는 생각이 들고 있긴 하지만 전반적으로는 높은(15층) 이슈로 인해서 분담금 문제와 기존 사람들의 반대를 어떻게 하면 잘 해결해 나갈 수 있을지에 대해서는 조금 의문이 간다. 전반적으로 상계와 창동 주공아파트의 재건축 속도는 매우 더딜 것이라고 판단이 되는데 이 곳에서 나간 원주민이나 혹은 재산이 없는 인원들이 살 수 있는 곳이 정말 거의 없기 때문이기도 하다.

아까 처음에 1사분면이라고 했던 동아청솔아파트 지역에 사실 지역 호재가 거의 다 몰려있다. 먼저 창동 아레나라고 하는 거대 콘서트홀을 필두로 그곳의 예술계통 사람들을 위한 숙박(??) 시설인 시드 큐브(SEED CUBE)와 창동 아우르네라고 하는 창업 지원 센터도 만들어져 있다. 전부 국가 주도로 진행을 했기 때문에 건축은 다소 투박하긴 하지만 보조 시설 등이 계속 증가하고 있다(아, 생각해 보니 로봇 박물관도 있다) 전반적으로 뭔가 체계적이지 못한 부분이 있고 대체 어떤 것을 중점적으로 하겠다는 것인지는 모르겠으나 기반 시설들이 들어오는 것은 매우 반겨할 일이다. 그간 창동에 집 외에는 아무것도 없던 상태에서 이 정도면 장족의 발전을 하게 된 것은 아닐까 생각을 한다(그런데 아무리 생각해도 뭔가 시너지는 안 나는 거 같다)

사진 딱 한 장으로 대변되는 것 같다. 누가봐도 저건 주공아파트라는 사실을. 뭐 다소 차이는 있지만 저 콘셉트에서 그리 벗어난 점은 없다. 18단지의 경우 저층도 존재는 하나(심지어 저층 중 복층도 있다!) 결국 통합으로 재건축을 해야 하는 상황이라고 한다면 전반적으로 향후 걸림돌이 될 부분은 주공아파트의 특징인 소형과 중대형 보유자 간의 간극, 그리고 연령층이 높으신 분들이 재건축을 기다릴 수 없는 상황이 발생되어 재건축 자체를 반대하는 케이스 등과 부딪히게 될 것이다. 다만 최근 상황을 보자면 정밀 안전진단과 관리처분 인가만 통과되면 정말 미친 듯이 진행을 할 것으로 보인다. 각종 대기업들이 현수막을 걸어 놓은 것을 본다면 향후 '돈 되는 재건축 단지'라는 생각이 들긴 한다.

여기가 19단지라는 이야기는... 말 그대로 19개 단지가 있다는 이야기인데 상계 주공단지와 더불어 정말 가장 많이 지었던 지역이 아닌가 싶다. 과거 우스개소리로 강남 개포와도 비교를 하는 경우도 있는데 당시 분양가가 그리 큰 차이가 없었던 것을 본다면 위치가 가격을 이렇게나 많이 차이를 나게 한다는 것을 극명하게 보여주는 동네이기도 하다. 향후 재건축 이후에 가장 걱정되는 것은 교통 문제이기도 한데 이 동네의 핵심 도로인 동부간선도로가 그래도 20년 만에 차선 하나가 더 생기고 하는 쾌거(?)를 이룩한 것을 본다면 전반적으로 더 발전할 수 있도록 도로망을 사전에 국가에서 준비해줄 필요가 있다고 생각이 된다.

17단지에 다다르면 녹천역이 나온다. 1호선 너머로 두산위브가 눈에 들어오는데 당시 분양을 할 때 5억정도로 분양을 했었던 기억이 나고 생각보다 높지 않았던 경쟁률이 나왔던 것으로 기억이 된다. 현재는 당연하게도(?) 가격이 오르긴 했지만 녹천역 자체가 뭐 아무것도 없기 때문에 서울 시내 오른 것보다는 상대적으로 덜(?) 올랐다고 볼 수 있다. 사진과 마찬가지로 뒤에 초안산으로 연결되는 라인이 있어서 나름의 산세권을 자랑하지만 전반적으로 주변 환경은 산 외에는 정말 '아무것도 없는' 곳이라고 할 수 있다. 전반적인 생활환경은 창동역 주변과 연동이 되어 있으며 월계와 창동에 각각의 마트를 활용하고 아이를 조용하게 키울 생각 정도라고 하면 안성맞춤이라고 생각이 된다. 서울 시내 신축 중에는 정말 이런 가격이 있나 싶을 정도의 가격 수준이며 나름 역세권이라서 1호선을 활용하여 출근이 필요하다고 하면(특히 의정부 지역) 한 번 고려해 보는 것도 나쁘지 않다. 물론... 투자로서는 그리 추천하지는 않는다.

서울의 서쪽에 해당하는 마포구에서 가장 교통이 편리한 곳을 손꼽으라고 하면 당연 공덕과 합정이 떠오른다. 그중 공덕의 경우 에스오일 등과 같이 대기업 본사도 존재하고 있는 곳이고 전반적으로 여의도에서도 가깝기도 하며 광화문과도 5호선 직통으로 연결이 된 곳이다. 거기다가 공항까지 가기 좋은 공항철도까지 연결이 되니 사통발달이라고 불리는 곳 중 하나이다. 아현 쪽이 신축 아파트로 거듭나고 있다고 하면 이곳은 기본적으로 4개 노선의 중첩과 더불어(그로 인해서 지하철 공간이 굉장히 넓다. 처음 가면 내가 몇 호선으로 가야 하는지도 잊어버릴 정도) 최근에는 주상복합의 건축으로 인해서 굉장히 복잡하면서도 깔끔한 도시로 거듭나고 있다.

그중 가장 가성비가 좋은 곳이라고 생각이 되는 곳은 단연코 공덕역 3번 출구에서 가까운 삼성 래미안 3차라고 자부할 수 있다. 일단 외관부터 다른 래미안 1,2,4차에 비해서 월등히 관리가 잘 되어 있는 곳으로 확인이 되며 아현 지역이 전반적으로 산행을 해야 하는 지역임에도 나름 평지에 가깝게 아파트를 지었다. 약간의 언덕을 제외하면 정말 아름다울 정도로 동네 구성을 잘해두었다.

전반적인 조경 상태와 더불어 처음 지었을 때는 내부로도 차가 이동할 수 있게 도로가 설치되어 있으나 아파트 자체적인 협의로 인해서 지금은 사람만 다닐 수 있도록 하는 형태의 지상 공원화를 만들어 냈다. 아이를 키우는 부모 입장에서는 굉장히 반길 이야기이며(택배 아저씨들은 싫어하겠지만 그래도 택배들은 어느 정도 지상으로 다니는 것으로 파악됨) 전반적으로 아파트의 관리를 잘하고 있다는 느낌을 받을 수 있었다. 놀이터도 딱 기본 수준이긴 하지만 관리가 상당히 잘 되는 편이다.

다만 조금 의아한 부분은 일반적인 아파트들은 주력 평형인 33평을 전면에 내세우고 25평을 뒤로 보내는 방식을 취하는데 이곳은 다소 다르게 앞쪽 33평과 더 큰 평수를 제외한 중심부는 전부 25평이 주력으로 되어 있고 오히려 뒤쪽이 33평을 차지하고 있는 형태로 되어 있다. 25평을 원하는 사람에게는 축복이고 33평을 원하는 사람들에게는 다소 의아한 모습이 아닐까 싶다.(물론 남향 기준으로는 당연히 33평형이 많기는 하다)

이어서 래미안 4차를 보자면 솔직히 좀 실망스러운 모습이 보인다. 3차보다 분명 늦게 지어졌음에도 아파트 형태는 더 올드해 보이기도 하며 내부 공원화는 진행이 되지 않았고 오히려 3차보다 더 안 좋은 입지를 보인다(전형적인 산악지형) 개인적으로는 아무리 쳐다봐도 3차보다 좋은 점을 하나도 찾아볼 수가 없는데 나름대로 3차와 경쟁심리가 있어서 그런지 가격 차이는 얼마 나지는 않는 듯하다. 하지만 동일 가격에서는 나는 무조건 3차를 추천할 것 같다는 생각이 들었다.

그리고 이어서 다녀온 5차의 경우 확실히 3차보다 5년 이후에 지어진 것으로 지금으로 보면 준신축 수준으로 볼 수 있는데 전반적으로 조경은 가장 훌륭한 상태이며 내부도 전반적으로 관리가 잘 되어 있는 것으로 보인다. 공덕역보다는 애오개역 쪽이 좀 더 가까워서 5호선에 닿는 거리는 좀 더 낫다고 볼 수 있으나 아래 사진과 같이 전반적으로 뒤쪽의 경우 언덕이 상당히 있는 형태로 실제 임장을 와서 판단을 해 봐야 하는 상황이다. 언덕을 극혐 하는 사람이 있다면 그리 추천하고 싶은 위치는 아닌 듯하다. 5단지의 앞 쪽만 보자면 3단지보다 우수한 것은 맞지만 전반적으로, 그리고 개인적으로는 3단지 쪽에 더 마음이 간다.

아무리 편하게 올라갈 수 있는 길이 있다고 해도 사실 언덕은 좀 힘들다...... 전반적으로 조경은 래미안답게 너무나 훌륭, 추천을 한다면 3>5>4단지 순이고 개인적으로 1/2 단지를 제외한 것은 애초에 삼성 아파트라는 이름으로 시작한 1단지도 있겠지만 두 단지는 너무 올드하고 살기는 불편하다(일단 주차 공간부터 너무 협소...) 돈이 된다면 단연 공덕역 앞 주복이 옳은 선택이라고 생각은 되지만 장기적으로 생각을 한다면 공덕 래미안 3차가 가장 롱런하지 않을까 조심스레 생각을 해 본다.

서울에서 업무중심지구라고 하는 곳은 총 3곳이다. 

누구나 알고 있는 종로(CBD), 여의도(YBD), 강남(GBD) 너무 중심부이기 때문에 대부분 사람이 살기에는 땅값이 너무 비싸서 최근에는 해당 지역 혹은 그 주변의 아파트 가격이 많이 올라간 상태이다. 중심부 수혜 지구라고 생각을 하면 마포/아현/서초/반포/동작.... 뭐 주변 땅이면 전부 다 포함이 되는 느낌이긴 한데 그래도 이만큼 발전이 되는 이유는 바로 '기업체'의 존재 여부인 듯하다. 분당이나 판교, 동탄 등이 주변의 이상한 시선에도 가격이 떨어지지 않고 계속 유지되는 것은 경부 남부축인 이유도 있겠지만 든든한 회사들이 뒷받침되어 주니까 가능한 일이다. 그런데 서울에 그런 곳이 몇 군데 더 있다. 몇 가지 짚어보자면 마곡, 잠실, 상암 정도가 있을 것 같은데 셋 중 하나인 상암 지역을 탐방을 하러 다녀왔다.

사실 DMC역 서부에 있는 상암 월드컵파크는 이름에도 알다시피 2002년 월드컵을 개최하면서 그 시점부터 한 단지씩 짓기 시작한 곳이다. 주변에 있는 많은 공원들도 사실 과거에는 난지도도 유명한 동네였기 때문에 당시에는 그리 선호되는 동네가 아니었고 과거와 지금을 비교했을 때 정말 많이 변한 동네 중 하나로 손꼽히는 곳이다. 해당 단지는 총 12개의 단지로 이루어져 있으며 DMC역과 가장 가까운 쪽이 1단지이고 이후로 수색역과 가까워지는 곳이 12단지이다. 2002년부터 하나씩 완공이 되어 2010년까지 모두 완공이 되었으며 전반적으로 소위 '빈 땅' 에다가 지어놨고 국가 주도 사업으로 SH공사에서 발주를 내어 진행을 했기 때문에 전반적으로 마감의 질은 썩 좋은 편은 아니다. 그리고 무조건 나쁘다고 볼 수는 없지만 일반적으로 그리 선호하지 않는 '임대 주택' 계열이 상당히 많다. 장기 전세, 임대, 공공 임대 등등 전반적으로 분포가 상당히 높게 되어 있다.

다만 위치 상 DMC 지역에는 각종 미디어 관련 업계가 들어오게 되면서 전반적으로 미디어/방송 관련 업계 인력이 들어오기 시작하여 전반적인 동네의 상업 수준은 계속 상승되고 있다. 과거 진행이 되지 못한 상암 롯데몰이 향후 어떻게 진행이 될지는 알 수 없지만 결국 시간이 해결해 줄 문제라고 생각이 된다. 개인적으로 시장은 결국 없어지고 몰 형태로 전환이 될 것이라고 생각을 하기 때문에 향후 개발 공간이 확보되어 있는 이 근처는 가격에 굉장한 영향을 줄 수 있을 것으로 판단이 된다.

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1단지는 전체가 다 임대이다. 그래서 네이버 부동산을 찾아봐도 가격이 나와 있지 않다. 솔직히 말하면 제일 처음에 지은 것이기도 하지만 마감도 별로고 전반적인 구성도 별로다. 정말 누가 봐도 '이건 임대주택입니다'라고 홍보하는 것과 같은 느낌이다(물론 거기 사시는 분들에게는 죄송합니다) 관리 주체가 모호해서 그런지 전반적으로 관리가 안되고 있다. 여타 임대주택에서 흔히 볼 수 있는 모습이지만 조금 씁쓸하긴 하다. 

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2단지는 그래도 좀 괜찮은 편이다. 가장 오래되기도 했지만 정말 1단 지하고 상태가 확연히 다르다. 물론 소형 평형대만 있어서 (10~20평대) 전반적으로 주차 공간이 매우 부족한 상태로 보이나 1단지와는 소위 때깔이 다르다. 하지만 1단지와 같이 언덕으로 구성이 되어 있어서 조금 불편한 감이 있다. 그리고 사실 이 임장을 돌면서 뒤에 3단지와 카이저 팰리스의 경우 먼 곳에서만 관찰을 하고 지나갔다. 이유는!!!!!!! 배가 고파서..... 어찌 됐건 그렇게 3단지는 휙 지나갔고(나중에 버스를 타면서 지나가 봤는데 3단지부터는 약 3층 정도까지 벽돌을 붙여놓은 듯한 형태이다. 해당 형태는 장기적으로 볼 때 굳이 관리하지 않아도 깨끗해 보이는 효과가 있어 최근 아파트에서도 많이 활용되는 인테리어 형태인데 아래 4단지 사진부터 보시면 뭔지 이해가 되실 것이다) 바로 KFC에서 식사를 하고 잽싸게 4단지로 이동을 했다.

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4단지는 최고 26층의 높은 아파트로 구성이 되어 있다. 요 아파트부터는 왠지 모르게 최신 아파트 삘이 좀 난다고 할까? 내부가 어떤지는 잘 모르겠지만 외관상 보았을 때는 이제 좀 그럴듯한 아파트가 나타나기 시작했다. 국평인 33평 가격이 호가가 이제 거의 15억 가량 하는 수준에 이르렀다. DMC 역과는 다소 먼 곳에 포진되어 있으나 미디어/방송 회사들에서는 가장 가까운 곳에 포진되어 있으며 완전 평지로 구성이 되어 있어서 전체적으로 선호도가 높다고 평가가 된다. 

미디어 시티 내 회사들의 건물들은 개인적으로 보았을 때 참 이쁘게 잘 지었다고 생각이 된다. 다양한 방식으로 건축이 되어있고 몇몇 회사의 건물은 그 회사의 모습과 딱 맞는 모습으로 건물을 지어놔서 재미있는 생각도 든다. 과거 아버지께서도 이 곳의 회사 중 한 군데에서 일했던 것을 생각해 보면 평일에 이런 곳에서 일하는 사람들이 참 멋있어 보인다는 생각을 해 본다. 여의도나 강남과는 또 다른 이미지라고나 할까? 평일에도 한 번 와보고 싶다는 생각을 했다.

이후의 5단지 6단지의 경우 나름 건물 외관에 '월드컵파크'라는 것을 강조한 문구가 굉장히 인상적이었으나 이때부터 미친듯한 폭우 때문에 제대로 이동이 어렵게 되어 많은 것을 보지는 못했다. 하지만 위치상 DMC 중심부와 가까운 편이며 단지의 규모도 꽤 있는 편이라 살기에는 괜찮아 보인다. 다만 6단지의 경우 단지가 일자 형태로 쭉 긴 형태인데 모든 구간이 남향이고 관리도 잘되는 편임에도 정사각형이나 직사각형 단지와는 다르게 공간 활용이 제대로 되지 않아서 부대시설 중에 특별한 것은 없는 것이 현실이다. 요즘은 공원도 굉장히 이쁘게 꾸며놓는 편인데 공원이 뭔가 있다 말았다고 해야 하나? 그냥 밖의 공원을 활용하는 편이 더 좋을 것 같다는 생각도 해 보았다.

아직 못 가본 곳이 꽤 있지만 폭우로 인해서 그곳은 나중에 한 번 쭉 돌아보고 평을 남겨보도록 하겠다.

PS: 중간에 우림 카이저 팰리스의 경우 찾아보니 노래방, 가족영화관, 파티하우스, 부녀회, 와인바, 당구장, 수치료실, 다목적홀, 게임룸, 어린이 놀이방이 있다(주복) 구조는 노인들이 살기 좋게 만들어놔서 조금 별로지만 시설 자체가 상당히 마음에 드는 그런 곳이었다.

서울의 행정구역 사진을 살펴보다 보면 정 중앙에 있는 곳은 '중구'이다.

다만 중구의 경우 사람이 많이 산다기보다는 회사들의 집합체들이 많이 있기 때문에 일단 열외로 두자면 중앙에서 가장 가까운 곳은 바로 '용산구'이다. 용산구의 경우 과거를 생각하면 '전자상가'가 기억이 많이 날 텐데 과거 그곳에서 게임기나 PC 관련된 제품들을 주로 구매를 하였고 실제로 그곳에 유통은 아직까지도 짱짱하게 되고 있는 것을 본다면 전자기기와 떼려야 뗄 수가 없는 사이는 맞는 것 같다. 하지만 한편으로는 그런 상업지구가 많이 모여있기 때문에 노후화된 시점에서는 상대적으로 주변의 주거벨트보다는 발전이 더뎌질 수밖에 없었고 과거 용산 참사 등의 격렬한 반대로 인해서 대규모 개발이 실패하게 되면서 꽤나 오랫동안 암흑기에 접어든 상태였다.

주변의 마포구, 서대문구, 성동구 등 최근 잘 나간다고 하는 구의 경우 2010년 초반에 슬슬 발동을 걸기 시작해서 분양이 조금씩 진행되었으며 그 빛이 2018에 되어서야 보기 시작했다. 어렵게 재개발 혹은 재건축을 하였지만 미분양에 발목을 잡혔는데 결국 지금의 황금으로 변화가 된 시기였다. 그런데 그 사이에 있던 용산구의 경우 나름대로 대단한 변화가 생겼는데 2005년에 넘어온 국립중앙박물관을 필두로 주변이 공원화되었고 미군 기지가 평택으로 옮겨가기 시작하면서 용산 민족공원에 대한 토의가 이뤄지기 시작했다. 이후 용산 참사로 잠시 주춤했으나 결국 노른자 위 땅이라고 하는 용산역에서 현대 아이파크가 몰을 운영하고 드래건힐 스파와 같은 관광거리가 생기기 시작하면서 서서히 상권이 살아나더니 최근에는 래미안 용산, 푸르지오 써밋 용산, 해링턴 플레이스와 같은 고급 주복들이 생겨나기 시작하면서 주변 스카이라인이 달라지기 시작했다.

신용산역과 아예 연결이 되어 있는 래미안 용산의 경우 단지 세대수는 200여 세대 수준으로 적은 편이나 고급 주복의 형태로 구성되어 있다. 53평형이 가장 작은 평수이니 규모 자체는 굉장히 큰 편인데 고급 주복, 그리고 삼성이라는 브랜드 네임이 가져다주는 안정감 등을 고려했을 때 더 크게 발전될 소지는 있다고 판단이 된다.

물론 고급 주상복합이지만 여느 주상복합이 있는 단점은 당연히 존재를 한다. 구조상 완전 판상형은 아니기 때문에 가장 작은 평수인 53평형은 환기에 다소 불리한 부분은 있다. 물론 최근 주복들은 전반적으로 내부 환기 시스템을 애용하기 때문에 문을 열지 않아도 되는 수준이라고 생각은 되나 실제 바람을 맞고(?) 싶어 하는 사람이 있다면 조금 단점으로 존재할 수 있다. 그리고 직사각형이나 정사각형 형태는 아니기 때문에 구조상 Round(곡면 처리된) 구간이 존재하게 되어 존재는 하지만 활용은 다소 어려운 부분이 있다.

래미안 용산은 21층부터 아파트가 시작된다. 그 아래는 오피스텔로 구성이 되는데 오피스텔은 가보지 않았지만 뷰로 생각해 보면 그리 좋을 것 같지는 않다. 방향에 따라 다 높은 건물이 있어서 대략 27층 이상 정도가 되면 뷰가 좀 나오는데 이런 고급 주상복합의 최대 장점이자 단점인 통유리는 온도가 선선했던 시점에서는 굉장한 메리트이나 여름이 되면 정말 '겁나게' 더울 것으로 판단이 된다. 특히 3면이 통유리로 구성이 된 62평부터는 에어컨 비용이 어마어마하게 올라갈 것으로 보인다. 하긴, 이런 곳에 사는데 관리비 고민할 정도면 그냥 다른데 살아야지... 다만 전반적으로는 비효율적인 공간이 좀 있기도 했고 아이를 키우기에는 조금 모호한 지역이기도 하며(학교도 멀기도 하지만 내려가서 뛰놀 곳은 없음) 노년에 부를 과시하거나 교통이 굉장히 중요한 사람들은 좋은 곳이라고 생각이 된다.

이제 부동산 여사님을 따라 쪼르륵 걸어가서 길 건너에 있는 효성 해링턴 플레이스로 가본다.

이 곳은 과거 청약을 했던 기억이 있는데 기억으로는 43평에 15억 정도였던 것으로 기억을 한다. 당시에도 굉장한 고가 논란도 있었고 분양 당시에는 이제 막 래미안 용산과 푸르지오 써밋이 완성되고 있던 시점이어서 그리 주목은 받지 못했던 곳이기도 한데 개인적으로 투어 내내 가장 마음에 들었던 아파트이기도 하다.

이 곳의 최고 장점은 건물로 가리는 곳을 제외하면(시티 파크뷰나 단지 내 가림토 뷰... 를 제외하면) 공원과 한강이라는 굉장한 메리트가 있는 뷰가 나온다는 사실이다. 이전에 이미 53평형과 62평형을 보고 와서 다소 작다는 느낌이 들긴 했으나(48평이나 되었는데!) 방 크기는 실제 일반 아파트 33평형과 크게 차이가 없는 반면 거실 하나는 정말 끝내주게 넓게 빼주었다. 요즘 트렌드인 오픈형 주방(래미안 용산의 경우 디폴트는 거실과 주방이 막혀있긴 한데 인테리어 공사를 통해 터 놓은 집을 가보았더니 나름 매력이 있던 것 같다)으로 인해서 공간감이 탁월한 편이다. 그리고 전반적으로 라운드 된 구역이 거의 없어서 공간 활용에도 장점이 있다.

한강이 넓게 보이고 안 보이고에 따라 가격은 약 3억 원 이상 차이가 나는 것으로 보이고 현재는 갭 차이가 17억 가까이라서 현금 부자 아니면 엄두도 못 낼 수준의 가격대이다(래미안은 15억 안쪽으로 보인다) 래미안 용산과 마찬가지로 학군이 문제라면 문제일 수 있으나 여기 거주하시는 분들의 금전이라고 생각해 보면 사립학교나 국제학교로 진학을 시키고 중고등학교는 다른 지역으로 보내는 것도 괜찮은 선택이라 생각이 된다.

To Be Continue...

동네 세컨드 티어 아파트들은 어디일까? 사실 세컨드이라고 하기는 좀 그렇게 1.5 티어? 정도 되는 아파트부터 찾아가 봤다.

'당산 롯데캐슬 프레스티지' 이름도 참 기네... 어찌됐건 겁나 뽀대 나는 이름과는 다르게 규모는 그리 크지 않다. 당산 센트럴 아이파크와 붙어 있으며 역하고는 좀 더 멀어진 위치라 사실 위치 상으로는 절대 당산 센트럴 아이파크를 능가할 수 없는 형태가 되었다. 규모로도 위치 상으로도 말이다. 하지만 신축 아파트의 힘 입어 가격은 대출 마지노선인 15억 언저리에 다 왔다. 당산 센트럴 아이파크가 크게 치고 올라간다면 해당 아파트도 치고 올라가겠지만 그게 아니라고 한다면(현 상태를 유지한다고 하면) 여기서 계속 정체해 있을 확률이 높긴 하다. 전반적으로는 높고 깔끔하다. 다른 것은 몰라도 롯데캐슬이 문주 하나는 기가 막히가 잘 지어서(응??ㅋㅋ) 규모에 비해 외관이 더 뽀대나 보이긴 한다. 위치 상 완전 아파트촌 한가운데 있는 관계로 높은 층에 올라가면 시티뷰 이상은 보이지는 않지만 그래도 고층이 좀 더 낫다는 생각을 한다. 전체적으로 고층과 저층의 차이가 적은 아파트 중 하나라고 판단된다. 초등학교는 당산 센트럴 아이파크와 동일하게 당서초등학교. 가깝고 충분히 걸어 다닐만한 거리다.

조금 더 내려가 보면 브라운스톤 당산이 있다(난 신축 혹은 준신축, 랜드마크 아파트 정도만 본다... 그외는 죄송..ㅋㅋ)

음... 뭐랄까 앞에 있는 반도유보라팰리스와 좀 비교가 되긴 하는데 보다 보면 중소형 평수가 많은 아파트와 중대형 평수가 많은 아파트의 차이점을 극명하게 보여줬다고나 할까? 외관상 관리 상태를 봐도 두 아파트의 차이를 볼 수 있긴 하다. 내가 사진과 같이 밤에 보았는데 두 아파트의 상태가 좀 차이가 났다. 물론 브라운스톤의 경우 103동은 맞통풍이 전부 가능해서 매수를 한다면 당연히 103동을 선택하는 것이 맞다고 판단이 되긴 하나 전반적으로 주변 아파트에 둘러싸여 있어서 외부에서는 잘 안 보이는 장점(?) 단점(?) 이 있다. 그런데 아파트 내부로 차가 이동하는 형태로 되어 있어서 아이를 키우기에는 그리 안 좋지 않나 생각이 된다. 차가 아파트 지상으로 지나가도 좌우 보도만 좀 넓으면 다닐만할 것 같은데 그게 아니고 좌우 보도는 매우 좁거나 없는 구간이 있어서 살짝 위험해 보이긴 한다.

당산 반도유보라팰리스!

사실 당산 센트럴 아이파크를 제외하면 아파트 중 가장 관리도 잘되어 있고 뽀대도 나는 아파트라고 생각이 된다. 무엇보다도 중대형 평수가 많은 아파트 이기 때문에 전반적으로 관리가 '아주아주' 잘되어 있다. 아까 브라운스톤 당산과 동일하게 단지 지상으로 차가 지나다니는 길은 있으나 좌우 보도가 상당히 넓은 편이라 아이들이 다니기에는 큰 문제는 없는 것으로 판단되고 동 간 거리도 굉장히 넓은 편이며 최근 나오는 단지와 다르게 아파트 내부 녹지 비율도 굉장히 높은 편이다. 내용을 보자면 분양가 상한가 이전에 분양되었던 아파트로 고급 자재를 활용하였고 당시에는 고분양가 논란으로 미분양이 되었던 아파트라고 한다. 지하철과의 거리가 좀 있는지라 사실 아이를 키운다기보다는 회사 출퇴근을 자동차로 하거나 노후를 보내기에 딱 알맞은 아파트이긴 한데 이제는 분양가 상한제로 인해서 절대 나오지 않을 만한 아파트라고 생각이 된다. 자녀가 학령기를 지나게 되면(초등학교가 먼 것은 아닌데 횡단보도 2번을 건너야 하고 지식산업센터 하나를 거쳐야 하는 환경이므로) 큰 평수를 매수해서 활용하는 것도 나쁘지 않다고 본다. 2 티어 아파트 중에는 단연 탑이 아닐까 생각이 된다.

전반적으로 당산역에서 멀어지면 가격이 떨어진다.

당산역은 사실 굉장히 좋은 위치이긴 하다. 당산역 기준으로 북쪽 부분을 싹 밀고 개발을 한다고 하면 가격이 굉장할 것으로 판단이 되는데 상업지구와 주택이 너무 넓어서 좀 어려울 것 같기도 하다. 하지만 국내에서 가장 좋은 노선이라고 평가받고 있는 2호선과 9호선을 가지고 있으며(아쉬운 것은 2호선이 지상철이라는 점? 9호선은 심지어 급행역이니!!) 한강도 보이는 위치에 배치되어 있다. 사실 소위 '마용성'이라고 하는 곳과 광진구와 같이 교육이나 회사들이 밀집되어 있는 지역은 아니지만(성동구는 성수라는 황금 같은 곳이 있으니...) 3대 중심지인 여의도와 가깝고 강남과 종로와도 접근성이 굉장히 좋은 곳이라 향후 재개발을 통해서 발전될 소지가 많은 곳이다(워낙 낙후된 준공업지가 많이 있으니 언젠가는 개발되지 않을까?) 지금은 내가 '이사'라는 전제를 깔고 신축 혹은 준신축 정도의 아파트만 보러 다녔지만 다른 시각에서 보면 당산역에서 가까운 노후 아파트가 재건축이 어디까지 진행이 되었는지 확인을 하고 매수하는 것도 하나의 방법이라 생각이 된다.

PS; 아, 공공재건축한다고 하면 정말 짐 싸들고 말리고 싶다. 세상 멍청한 장관을 봤나...