The EconoMic Person

광교는 사실 과거부터 계속 보았던 곳이다.

내가 있는 회사 근처에는 동탄신도시가 있고(기흥/화성) 바로 위에 있던 같은 회사의 다른 사업장에는 광교신도시가 있었다(수원) 처음에는 어차피 제로 베이스에서 생성된 도시이기 때문에 누가 더 잘났다고 말하기가 애매한 상황이었는데 어느덧 양대 도시의 가격이 훌쩍 뛰어올라서 서울 외곽 아파트는 우습게 볼 정도의 가격 수준으로 바뀌었다. 규모 자체는 동탄 2 신도시가 너무 커서 단순 비교는 어렵지만 평균으로 계산을 해 보면 광교 쪽의 압승이라고 볼 수 있다. 동탄에서는 실제 거주를 했었고 광교는 주로 놀러 가는 것을 많이 하였지만 전반적으로 광교 쪽이 좀 더 낫다는 판단이 선다. 일단 호수가 많은 면적을 차지하고 있어서 공원이 잘 꾸며져 있고(물론 동탄도 2 신도시 쪽에는 호수가 있긴 하지만 그저 필요에 의해 만들어진 부분이라 규모의 차이가 좀 있다) 시설들이 이제는 어느 정도 성숙해져서 상권도 꽤나 많이 발달이 되어 있다(아, 상권만 놓고 보자면 동탄 쪽이 좀 더 활성화가 되어 있긴 하다. 도시 규모의 차이라고 생각된다) 정말 오랜만에 가 보았는데 정말 눈부신 경험이었다.

처음에 버스를 내렸던 곳은 아직 공사 중이었던 광교 더샵 레이크 시티였다.

바로 옆에 광교 더샵이 있었는데 주상복합으로 봤을 때는 굉장한 높이이고 중앙 광장 부분이 기대가 되는 부분이 있었다. 뭐 사실 만들어지고 있는 것을 보러온 것은 아니니 그냥 지나가긴 했는데(너무 더워서 지나갔다는 것은 개인 사유...) 실제로 인터넷에 검색을 해 봤더니 엄청 좋은(?) 오피스텔이었다. 실내 수영장도 있고 레이크뷰, 거기다가 높은데 비해 의외로 낮은 용적률을 가지고 있다. 최근 신도시 부근에는 오피스텔이 3룸 이상인 경우가 많이 있어서 아파트 대신 살기를 원하는 경우도 많이 있고 난방 부분도 해결이고(85 이하) 이제 거의 마지막 단지이니 가격은 향후 좀 더 오를 소지가 있어 보인다. 위치도 굉장히 좋은 편이라 지나고 나니 뭔가 좋아 보인다라는 생각을 해 봤다.

그리고 이어서 시작점인 앨리웨이(광교 아이파크)로 이동했다.

개인적으로 이렇게 골목골목 들어가는 상가를 굉장히 좋아한다. 과거 광교의 쇼핑몰들이 이국적이라 굉장히 좋아했는데 이곳도 역시 이국적이다. 그리고 규모가 크지는 않지만 굉장히 깔끔하고 활성화가 되어 있다. 여자들이 정말 좋아할 것 같은 곳인데 실제로 주말에 가서 보니까 여자분들이 굉장히 많이 돌아다니는 것을 볼 수 있었다. 연인 또한 많이 다녔는데 호수와 가깝기도 하고 주차시설도 완비가 되어 있어 상가 입장에서는 굉장히 유리한 점이 아닐까 생각이 된다. 과거 공영주차장만 사용 가능했을 때를 생각하면 천지개벽과 같은 느낌이라고 할까? 다음에 또 오고 싶을 정도로 색다른 가게도 많이 있어서 즐거움이 배로 되었던 것 같다.

날씨도 좋았거니와 과거 기억도 새록새록해서 즐거웠다.

개인적으로 밖에서 걷는 것을 가장 선호하는 편인데 이렇게 좋을 줄이야! 호수도 멋있고 그 호수 위에 떠 있는 듯한 아파트와 오피스텔들도 너무나 맘에 들었고 옆으로 지나가는 에일린의 뜰도 반가웠다. 과거에는 테라스가 그렇게 좋은 것인지 몰랐는데 이제는 테라스라고 되어 있으면 1억씩 돈이 더 올라가는 것을 보고 참 세상이 많이 바뀌었구나라는 생각을 해 본다. 밖에서 보니 1층에서 미니 트램펄린을 활용하고 있는 아버지와 아들도 보였고 수영을 하고 있는 아가들도 보이는 것을 보면서 지금이 딱 테라스를 100% 활용할 수 있는 시간이 아닌가 생각을 해 본다. 

이제 동네 대장을 만나러 가봤다.

중흥 S-CLASS이다. 조금씩 바뀌고 있긴 하지만 그래도 아직까지 대장주이다. 49층의 높은 건물과 더불어 역과도 그리 먼 거리가 아니고 광교 중앙역 부근의 상권을 끼고 있으며 초품아에 호수까지 보인다. 동네에서 가장 비싼 아파트라는 것이 어쩌면 당연하다는 느낌이 드는데 보통 이런 위치는 다른 곳에 가면 래미안, 자이, 힐스테이트 등과 같이 대형 건설사 위주로 되어 있는데 광교와 동탄의 경우 조금 중소형 건설사들이 알짜배기 땅에 건설한 경우가 많이 있다. 지금 와서 보니 중흥건설에서 너무 알짜배기를 잡은 것이 아니었나 생각을 해 본다(물론 건 살사는 이미 빠졌기 때문에 명예만 얻은 셈이지만 말이다) 내부가 굉장히 넓고 쾌적하며 아이들이 많은 편이다. 동 간 거리도 넓은 편이라 서울의 아파트보다 상당히 쾌적한 편이다. 당연하게도 발코니도 넓다.

얼마 전에 오픈했다고 하는 광교 갤러리아 백화점에 들려봤다.

개인적으로 쇼핑에는 관심이 없어서 들어가지는 않았는데 옆에 튀어나온 부분이 에스컬레이터로 쭉 연결되어 있는 것을 보고 참 디자인 잘했다라는 생각을 했다. 그리고 그 옆에 광교 엘 포크 아이파크가 있었는데 위에 오피스텔은 그리 좋아 보이지는 않았으나(너무 닭장 같은 느낌) 내부 상점가들은 활성화도 잘되어 있었고 교보문고와 같이 키 테넌트도 있어서 성황(?) 중이긴 했다. 앞에 스타벅스도 있으니 말 다했겠지? 잠깐 들러서 보고 호수를 바라보면서 혼자 감동했다. 눈물로 한 방울 떨어뜨렸으면 좋겠지만 감성은 조금 메마른지라 그렇게는 안되더라.

산책의 마지막으로는 힐스테이트 광교 아파트에 도착을 했다.

워낙 좋아보이는 아파트를 많이 봐서 신기한 것은 아니지만 호수 공원의 끝자락에 있던 아파트였으며 신기했던 것은 앞 쪽의 테라스들이 오피스텔인 것을 확인했다. 대부분 2룸 위주로 구성이 되어 있던 것 같은데 개인적으로 에어비앤비 같은 것을 활용하면 정말 돈을 많이 벌 수 있지 않을까라는 생각을 했다. 아파트보다 앞 쪽 테라스 오피스텔이 더 마음에 들어서 몇 번이나 쳐다보았다. 상가는 뭐 그리 좋은지는 모르겠었으나 이런 자연과 같은 곳에서 하루 밤을 지낼 수 있다는 것으로 홍보를 하고 싶다는 생각을 했다. 

전반적으로 너무나 아름다운 도시가 되었다.

물론 계속 살아보면 그것도 지겨울 날이 오긴 하겠지만 동네가 너무나 살기 좋아진 것은 사실인 것 같다. 아직 전반적으로 학군은 발달되지 않아서 학부모 입장에서는 그리 선호되지는 않는 곳이기는 하지만 결국 수원 내에서 가장 좋은 곳으로 거듭날 것으로 보인다.도청 이동과 더불어 3호선 연장까지도 추진을 하는 상황이라 좀 더 개발이 될 소지가 있을 것으로 판단된다. 도시 미적으로도 상당히 뛰어나서 머릿속에 아련히 기억에 남는다. 오피스텔 하나 살까~?

일전에 삼성생명에서 인턴십을 한 적이 있었다.

그때 했던 장소가 바로 이곳 테헤란로의 선릉역 부근이었다. 사실 그때까지만 해도 내가 이렇게 멋진 빌딩에서 일을 할 줄 알았는데 지방으로 내려가서 일을 해야 하는 상황이 될 줄 누가 알았겠는가?(사실 생각해 보면 나 빼고 다 알았겠다...) 그래서 당시의 기억을 되짚어 보면 말 그대로 테헤란로이니(이름만 들어도 딱 빌딩 숲 느낌이 들지 않는가?) 빌딩이 쭉 펼쳐져 있고 직장인들의 모습이 그려지는 곳이었는데 실제로 선릉부터 삼성까지 있는 회사들은 어마어마하게 많다. 물론 그곳에 내 일자리가 없는 것이 문제라면 문제라고 할 수 있겠지만 말이다.

선릉역 부근에서 한 블럭 내려가서 오른편으로 꺾으면 나오는 동부 센트레빌이다. 

사실 한 동짜리라서 그리 신경 쓰지도 않았고 그냥 소형 아파트다...... 정도로 지나가 볼만한 곳이다. 얼마 전 다녀온 강남구청 쪽의 소형 아파트와 비슷한 느낌이 드는데 좀 더 높고 관리는 잘 되어 있는 편이다. 역시 차량으로 인한 불편은 적은 것으로 확인되며 선릉역에서는 가장 가까운 곳이라서 향후 리모델링이 된다면 조금 기대가 되는 곳이기도 하다. 이곳은 여자 아이를 키우기가 상당히 좋은 곳으로 초중고가 한 곳에 몰려있는 곳이라 여자 아이가 있다면 한 번쯤 강남지역에 상대적으로 저렴한(???) 지역으로 고민해 볼 필요가 있다. 물론... 새 아파트는 당연히 비싸긴 하다.

가슴이 웅장해진다. 

그 이름도 아예 '테헤란 아이파크' 라고 명명해 두었다. 전 평형 맞통풍 가능, 좌우로 길게 늘어선 형태. 모든 평형이 일단 남향 부분은 다 깔고 가는 아파트이다. 나름에 철통 방어 때문에 안으로 들어갈 수 없었지만 전반적으로 아예 동네를 막아버리는 듯한 웅장함이 있었다. 저 사진에도 나오듯 철저한 문 주는 이방인을 멀리하는 느낌이고 지형이 약간 오르막 지형이기 때문에 가능한 B1층을 상가로 입주시키는 멋진 모습도 보여준다. 다만 앞쪽이 전부 유흥가(?)이고 오피스텔이 많아서 실제 코로나가 끝나면 휘황찬란하고 시끄럽지 않을까 생각을 해 본다. 나 역시 인턴생활 때 몇 번 근처에서 술을 먹었던 기억이 있으니 말이다. 그래도 뒤쪽은 학교와 다른 아파트들이 있어서 심심하지 않다.

그리고 개인적으로 참 마음에 들었던 소형 아파트인 현대아파트 까르띠에 710이다.

아 참고로 여긴 대형 평형 아파트이다. 일반적으로 임장을 다니면서 딱 볼 때 이름이 올드한데도(현대 힐스테이트가 아니고 그냥 현대 아파트) 외관이나 조경이 끝내준다고 하면 이건 거의 99% 확률로 대형 평형 아파트이다. 보통 33평이나 25평이 많은 이유는 많은 사람이 선택하기도 하지만 세대수가 많을수록 누군가가 이득을 보기 때문이다. 이곳은 분명 원주민들이 어느 정도 삶의 질을 요구하는 경우로서 이렇게 대형 평형으로 지어졌고(물론 90년대부터 일어난 대형 평형 우선주의 때문에 그럴 수도 있고) 지금 있는 아파트보다도 조경관리가 잘 되어 있는 것을 보면 현대가 당시에 참 아파트를 잘 지었구나 라는 생각이 든다.

이곳은 역삼 자이이다.

보통 초반에 지명을 쓰는 아파트를 만들면 지명+아파트 회사 브랜드를 짓는다. 역삼 자이, 역삼 센트럴 자이 이런식으로 점차 파생되기 마련인데 여기도 자이를 쓰는 곳이 처음이라서 이렇게 만들어진 것으로 파악된다. 3동뿐이지만 깔끔하고 멋들어진다. 테헤란 아이파크가 동서로 쫙 펼쳐져 있는데 이것은 남북으로 펼쳐져 있다. 이곳의 아파트들은 이렇게 동서, 남북으로 쫙쫙 펼쳐져 있는 경우가 많이 있는데 아마 기존에도 동일하게 되어 있어서 그렇지 않을까 생각해 본다. 걸어가는 와중에 건너의 개나리 아파트 시리즈가 보였는데 주변의 많은 아파트들이 개나리라는 단어를 사용하고 있는데 과거 1970년대부터 지어진 개나리 아파트가 6차까지 있어서 계속 재건축이 되고 있는 상황이라 과거의 모습을 그대로 가져오고자 개나리라는 단어를 사용하고 있는 듯하다(정확히는 이미 주변에 래미안 뭐시껭이가 다 써먹었으니 이거라도 써야겠다는 의미 아닐까...) 개인적으로는 테헤란 아이파크보다는 역삼 자이 쪽이 좀 더 조경이나 동 간 거리 같은 것이 낫지 않나 싶기도 하다.

그리고 마지막으로 대망의 래미안 펜타빌!

왼쪽 아래 사진을 보면 역삼 센트럴 아이파크가 신나게 지어지고 있는 것을 볼 수 있는데 규모로 봐서는 동네(순수하게 개나리 지역 말고 위쪽에서) 대장주로 자리 매김 할 것으로 판단된다. 아직 다 완성이 되지는 않았지만 어차피 1군 건설사에서 대규모로 지어 놓기만 하면 그냥 가격은 따 놓은 당상이기 때문에(부럽다...) 좋은 아파트가 될 것이다(나중에 입주하면 임장 와 봐야지) 그리고 그 옆의 래미안 펜타 빌은... 이제는 알겠지? 대형 평형 아파트이다. 진짜 조경은 환상적이다. 강남 어디를 가도 여기 조경보다 좋은 곳이 있을까 싶을 정도로 나무가 잘 덮고 있는데 외곽은 상대적으로 시끄러운 소리가 많이 들렸던 것과는 다르게(다른 아파트들이) 이곳은 아파트 숲 사이에 덩그러니 있는 곳이라 너무나 조용하고 평화로웠다. 거기다가 바로 앞에 진선여중, 진선여고가 배치가 되어 있어서 염탐(은 아니고...)하기도 쉽다. 여자 아이의 부모 입장에서는 대형 평형을 매수할 수 있다면 너무나 적합한 곳이 아닐까 생각된다. 물론 공부를 더 잘한다고 하면 아래쪽에 숙명여고를 가긴 할 테지만 말이다. 그래도 복잡 복잡한 지역임에도 충분히 학세권도 존재하는 것을 보면 역시 강남은 강남이다. 대부분 국평이 30억을 향해 뛰어가고 있어서 선뜻 매수를 하기는 어렵겠으나 입지적인 유리함은 어디 가질 않을 테니 어설프게 다른 지역의 고가 아파트보다는 이쪽이 더 훌륭하지 않나 싶다.

먼저 시작에 앞서서 기본적인 생각에 대해서 의문을 가져본다.

강남 3구, 아니 다시 말하면 강남 2구(송파구의 경우 나머지에 비해서 잠실을 제외하면 월등히 떨어지기 때문에 예외로 두자. 헬리오 시티 이야기를 할 수도 있는데 강남 산기슭에 새 아파트 1만 세대 지어놓으면 헬리오 시티보다 비싸질 것으로 나는 확신한다)는 우리가 절대 들어가지 못할 곳이라고 생각을 하는가? 물론 유명한 아파트는 정말 가격대가 말이 안 되는 수준이지만 가끔 찾다가 보면 '여기가 정말 강남 맞아? 가격이 왜 이모양이지?'라는 곳이 가끔씩 눈에 띈다. 특히 강남구청역 부근의 경우 대단위 아파트 단지는 안쪽으로 혹은 청담역 기준으로 펼쳐져 있고 강남구청역 쪽으로는 분명 소형 아파트들이 눈에 띈다. 간간히 오늘 일자 기준으로 국평이 20억이 넘지 않는 아파트들도 보인다. 왜 그런 결과가 나왔을까?

서초 지역의 경우 강남보다 현재 더 유리한 점이 있다.

바로 '토지거래허가구역' 이 아니라는 것이다. 전세를 주고 하는 갭투자도 가능하고 향후 나중에 들어올 것을 대비할 수 있기 때문에 충분히 준비를 할 수 있으나 강남, 특히 삼성역 부근의 경우 대부분 토지거래허가구역으로 묶이면서 투자라는 측면에서는 완전히 마이너스가 된 상태이다. 돈 많은 사람은 많지만 몸을 분신술을 쓸 수 없으니 말이다. 그래서 그런지 전반적으로 서초 쪽보다는 가격 상승세가 굉장히 더딘 편이다. 나는 개인적으로 이런 부분에 대해서 생각을 달리해 보고 싶다. 결국 내가 직접 강남에 산다고 하면 다른 지역보다 더 좋은 위치를 선점할 수 있으며 거기다가 현재 가격까지 리즈너블 하다(차마 싸다는 말을 못 하겠다) 어찌 보면 현 상황에서 똘똘한 1채에 대한 것으로 생각을 해 보자면 굉장히 좋은 부분이 아닐까?

먼저 처음 본 곳은 롯데캐슬 프레미어이다.

역시 비싼 동네에 대규모로 지어 놓은 곳에는 항상 롯데가 하나씩은 지어놓았다. 롯데의 경우 솔직히 내부 내장재나 층간 소음 부분에서는 그리 좋은 평가를 받고있지는 못하지만 외관의 경우 전반적으로 꽤 잘 만들어 놓았다는 평가를 많이 받는다. 이곳 역시 동일하게 외관상 잘 지어진 것으로 판단되며 관리도 강남이라는 이름에 걸맞게 깔끔하게 잘 유지되고 있다. 다만 역과의 거리가 조금 있는 편이기도 하고 강남의 아파트들이 전반적으로 아파트 외부로의 길을 전부 막아놓는 바람에 아파트 안에서는 잘 놀 수 있는데 밖으로 나가기가 참 모호한 경우가 많이 있다. 오른쪽 사진과 같이 약간 언덕을 끼고 있기 때문에 마이너스되는 부분도 분명 존재한다. 하지만 근처 아파트 중 꽤 높은 가격대를 선점하고 있는 것은 대단지에 준신축, 조경과 관리의 조화라고 할 수 있겠다.

길 하나만 건너면 래미안 삼성 2차가 있다.

어느 아파트나 CI를 보면 대충 연식이 나오는데 래미안의 초반 버전으로 보인다. 다만 어느 래미안이나 동일한 판단이 드는게 조경을 너무나 잘해놔서 5~6년 이상 지나게 되면 아파트가 정말 아름답게 변한다는 것을 볼 수 있다. 이곳 역시 환상적인 조경과 관리를 해서 내부가 상당히 좋았다. 그리고 내부에 자동차가 지나가지 않는 공원형이기 때문에 굳이 롯데캐슬을 선택하지 않아도 충분할 것만 같은 판단이다. 물론 바로 앞에 연예인 이승기가 산다고 하는 브라운스톤 레전드라고 하는 주상복합이 있어서 앞쪽은 다소 어수선 하긴 한데, 그래도 보건소도 바로 앞에 있고 주상복합이 있으며 역세권이라서 상가에 대한 불편함은 더 적은 듯하다. 연식이 있어서 롯데캐슬보다는 다소 낮은 가격대를 유지하고 있으나 장기적으로 보면 위치 상은 래미안이 좀 더 나은 듯하다.

 그리고 이제 현실로 돌아와서(?) 조금은 현실에 가까운 아파트를 보기 시작했다.

영끌 20억이라는 가정 하에 100세대 내외의 소규모 단지를 쳐다보기 시작했다. 래미안 1차, 청담 우방, 이 편한 세상 등...... 이전의 래미안 2차와 롯데캐슬과는 다르게 북쪽에 포진되어 있는(물론 남부에 포진되어 있는 아파트들도 꽤 많다. 대부분 1990~2000년 대에 지어진 것들이다) 소규모 아파트들을 보았다. 내가 모르는 건설사도 좀 보이는 것을 보면 연식이 꽤 된 것으로 보이나 다른 지역의 소규모 아파트에 비해서는 역시나 관리가 잘 되어 있다. 차도 평일 오후 치고는 주차난까지는 없는 것을 보면 적당하게 지하주차장을 활용하고 있는 것으로 보이며 투자라는 측면에서 장기적으로 보자면 나쁘지 않은 판단으로 보인다(향후 생각되는 것은 리모델링이다)

돌아오는 길에 이 동네 골목대장으로 나오고 있는 래미안 라 클래시를 보면서 왔다.

아직 입주는 아니고(10월) 이미 사전 점검은 진행한 이후라 막혀는 있지만 가끔씩 들어가는 일반인도 보이긴 했다. 전반적으로 아파트는 정말 '전형적인 래미안이다'라는 느낌으로 다가왔지만 상가 건물이 정말 '간지 난다'라는 느낌이 들었다. 물론 전면 유리창이라 안에서 일을 하거나 하는 사람은 다소 더울 수 있겠다는 생각이 들지만 최근 여러 건설사들이 주변의 다른 아파트와 차별을 두기 위해서 입면분할 창을 선보인다던가 옵션을 더 추가하거나 아니면 이렇게 상가를 멋들어지게 짓는 등의 방식을 활용하는 것으로 보인다. 청담역 역세권에 아래로 내려가면 바로 대치동이니 교육과 역세권을 적절하게 조합하고 싶은 사람들에게는 아주 적합한 곳이 아닐까(실제 30억은 이미 넘었다...)

솔직히 말하자면 반포보다는 현실적인 동네이다.

래미안 라 클래시 - 삼성동 센트럴 아이파크 - 힐스테이트 2차 등 청담에서 내려가는 길에 있는 대규모 단지들은 일반인들이 보기에 비현실적인 가격을 보여준다. 그러나 강남구청 앞 쪽의 아파트들은 그나마 현실적인 가격대를 보여주는데 외관에 너무 목숨 걸지 않는 사람이며 한 번 눌러앉아서 버텨보겠다는 생각이 있으면 정말 괜찮은 곳으로 판단이 된다. 개인적으로는 이곳의 아파트들의 모습이 오래되었음에도 계속 머릿속에 지워지지 않는 것은 현실성이 있어서가 아닐까?

이곳은 바로 나의 로망이자 이제는 넘사벽이 되어버린 곳.

대학교 때 처음으로 강남역 부근에서 놀기 시작했는데 항상 술을 마시면서 집으로 도착할 때쯤이 되면 거의 1시간 이상이 소요되었다. 집이 너무 높은 곳에 있기도 했고 강북 꼭대기에 있었기 때문에 그런 문제가 있었을 것이다. 그래서 항상 강남에서 친구들을 만나면서 강남역 부근에 집이 있었으면 정말 술 한 잔 먹고 딱 집에 들어가서 씻고 자도 다른 친구들보다 훨씬 시간을 절약(?) 할 수 있을 것이라 생각을 했는데 그 당시에는 강남이라는 곳이 그렇게 좋은 곳인지 몰랐고 열심히 돈을 벌면 갈 수 있었다고 생각을 했다. 그렇게 몇 년이 지나서 나름 한국 최고의 기업이라는 곳에 입사를 하게 되면서 다시 부동산의 꿈을 꾸면서 이곳을 탐방하게 되었는데 놀라지 마라, 당시 서초 롯데캐슬 클래식의 30평형 가격은 불과 6억이었다(저층) 아직도 기억을 하는데 당시 부동산 3군데를 돌면서 6억 정도면 나도 충분히 모을 수 있다는 자신감에 5년만 죽자 사자 모아보자라는 생각을 했었는데 참고하자면 5년 후에 그곳 가격은 13억이 되었다. 그렇다고 6억을 모았다는 것도 아니고. 인생이 참 어렵다는 생각을 하게 된 시기였다. 참고로 그때는 언제였냐면 2009년 초, 서브프라임 모기지가 한 방 훅 훑고 지나간 그 시점이라는 것이다.

이제는 오래된 듯 하지만 그래도 촌스럽지 않다.

2000년도 초반부터 시작된 브랜화의 바람에 당당하게 롯데캐슬의 캐슬 형태를 뽐내고 있는 곳 중 하나인데 문 주는 요즘 아파트와는 다르게 다소 소박한 느낌이 있지만 아파트 외형의 아치형 모습이 아직도 웅장하다. 개인적으로 저런 형태의 외관을 상당히 좋아하는 편이고 지금도 롯데캐슬의 외관은 참 깔끔하고 맘에 든다. 다만 전반적으로 마감이나 조경은 그다지 신경을 쓰지 못했는지 영 별로인 부분이 있는데 특히 아파트의 가운데를 뻥 뚫어서 만들어 놓은 광장 형태는 솔직히 공간 활용을 너무 못했다는 생각이 든다. 저 넓은 공간을 막아서 평지 화하여 공원으로 했다면 더 높은 평가를 받았을 텐데라는 아쉬움이 있다. 그리고 롯데캐슬과 최근에 지은 서초 푸르지오 써밋 둘 다 과거의 아파트와 동일하게 도로를 맞닿아 있어 하나의 아파트가 아닌 서로 다른 아파트라는 느낌이 든다(동일한 단지의 아파트임에도) 마포 래미안 푸르지오 역시도 4개의 아파트가 하나로 묶인듯한 효과가 있는데 어쩔 수 없는 부분이지만 단절감이 느껴지는 것은 다소 아쉽다.

2000년대 중반의 아파트들의 특징이 여실히 드러난다.

아파트 창문이 앞쪽에 둥그렇게 튀어 나와 있는데 사실 다른 사람들은 어떻게 공간 활용을 하는지는 정확히 모르겠으나 그리 유용한 공간은 아니었던 것 같다(아마 식물 하나 정도 놓을 수 있을까?) 이전에 갔었던 당산 래미안 4차에서도 30평대에서는 그런 형태로 볼 수 있었는데 당시에는 혁신적인(?) 디자인이었던 것 같은데 지금은 약간 촌스러운 느낌이 들긴 한다. 아, 그렇다고 만약에 준다고 하면 당연히 감사합니다 해야 할 상황이다. 입지는 어디 가서 죽지 않는다. 강남역과 신논현역 딱 중간에 있는데 어디 가서 지하철로 불편함을 겪을 수가 없는 곳이기 때문이다. 이곳의 아파트들에서 굳이 입지나 역세권을 언급하지 않는 것은 2호선 신분당선 9호선 모두 국내에서 가장 선호하는 노선이며 이곳은 딱히 원하지 않더라도 다른 곳에서 이곳으로 알아서 뚫을 예정이니 말이다.

서초 푸르지오 써밋은 이번에 처음 가 보았다.

이곳이 유명해진 이유는 다른 이유보다는 스카이 브릿지가 가장 큰 이유인데 그냥 임장을 간 상황에서는 멀리서 찍을 수가 없어서 아래에서만 찍어보았지만 왠지 모르게 한 번 올라가보고 싶다는 생각은 많이 해 보았다(올라가는 데는 실패했다 ㅜㅜ) 사실 이곳에만 있는 스카이 브릿지는 아니다 이촌의 래미안 첼리투스의 경우 각 동마다 스카이 브릿지로 다 연결이 되며 여의도의 주상복합도 그리고 신도림 쪽의 디큐브 시티에도 스카이 브릿지가 있으며 단순히 통로뿐만 아니라 헬스장으로도 활용하는 곳이 있다. 영국에서는 스카이브릿지를 아예 입주민들을 위한 수영장으로도 활용하고 있는 것을 보면 미래에는 저 브릿지를 어떻게 활용하느냐에 따라서 고급 아파트의 기준이 나눠지지 않을까 생각을 해 본다. 푸르지오 써밋의 경우 전반적으로 아이들을 위한 놀이터의 놀이시설들이 여타 다른 곳에서 보기 힘든 고난도(?) 기구들이 많아서 아이들이 재미있어 보였다. 반면에 아마도 관리 미흡이겠지만 지시를 위한 돌 등이 지시표시가 다 지워져서 알아보기 힘든 상황을 겪기도 했다. 일전에 다른 서초의 아파트에 비해서 전반적으로 관리적인 측면에서는 미흡한 부분이 많이 있다. 아마 관리업체를 잘못 선정해서 이런 문제가 생기지는 않았을까 생각을 해 본다. 그래도 이 지역 최고 대장 아파트임에는 틀림없다(아, 조금만 더 가면 반포리체도 있는데 반포라고 적혀 있는 아파트 앞에서는 무릎을 꿇는 수준이니 참고만 하시라)

돌아가는 길에 보게 된 래미안 서초 스위트이다.

이전까지는 롯데캐슬클래식에 비해서 규모가 작아서 그리 신경을 쓰지 않았던 아파트인데 지금 와서 보니까 전반적으로 관리도 잘 되어 있고 조경도 괜찮으며 나름 문 주도 웅장하고 좋은 편이다. 전반적으로 규모는 작지만 나름 알짜라고 할까? 경부고속도로를 들어가고 나올 수 있는 나들목 쪽에 위치하고 있으며 (반포 IC) 신논현역과도 가깝고 각종 시외버스와도 그리 멀지 않은 위치인 데다가 오래되지도 않았다. 다만 직접 가서 보면 타워형으로 쫙 지어져 있는 것을 볼 수 있는데 한층에 4개 혹은 5개의 세대를 구성하고 있고 24평부터 39평까지 다양하게 구성이 되어 있다. 관리도 굉장히 잘 되어 있는 듯하고 내부적으로도 아늑한 공원의 느낌이 있어서 상당히 마음에 들었던 곳이다. 그런 이유에서인지 규모가 훨씬 큰 롯데캐슬보다도 가격은 높게 형성되어 있다. 이름 빨일까 아니면 실제 임장 왔던 사람들의 느낌일까?

마지막으로 사진 가장 우측에 보이는 두산위브는.....

사실 래미안 서초 스위트보다도 더 규모가 작은 편에 속한다. 100세대가 채 되지 않는데 그로 인해서 전반적으로 방범이 용이한 편이라 들어가는 길에 잡혀서 못들어갔다(ㅠㅠ) 배달이라도 한다고 하기에는 너무 빈손이라 그랬을까? 하지만 전반적으로 아파트의 관리는 잘되어 있는 편이며 정말 조용..... 하게 매매가 되는 듯하다. 1년에 몇 건 되지도 않아서 가격을 보기도 좀 애매한 감이 있는데 아마 롯데캐슬 클래식의 동일평수에서 1~2억 정도를 차감하면 나올 수 있는 가격으로 보는 것이 좋을 듯하다. 가격적인 부분에서 대형 아파트를 가지 못한다고 하면 대안책으로는 괜찮은 편이나 투자적인 측면에서는 그리 좋지는 않은 듯하다. 다만 앞서 있던 아파트 중 초등학교에 가장 가까운 편이고 소규모 단지이며 저층이기 때문에(상대적으로) 조용하게 살고 싶은 분들이 많이 모여사는 것으로 판단된다. 그럼에도 바로 입지가 너무나 뛰어나기 때문에 결국은 우상향 중에 있다.

가격은 전반적으로 33평 기준 25억은 다 넘어가고 있는 곳들이다.

이제 강남권은 20억 이하는 아파트가 아니라 빌라다 라는 느낌으로 진행이 되고 있다. 어디까지 올라갈지는 모르겠지만 반포 아크로 리버파크의 33평이 이제 40억에 육박하는 시점에서 20억대가 결코 비싸게 느껴지지 않는 것은 결코 기분 탓은 아닐 것이다. 실거주 하기에는 다소 번잡할 수는 있지만 향후 아이들이 어른이 되었을 때(?)는 결코 후회하지 않을만한 선택이 될 수도 있겠다(크아... 부럽다)

요번에는 서초구에서 번화가에 위치하는 곳을 선정해서 가 보았다.

물론 강남역 북쪽 방향인 서초 푸르지오 써밋이나 롯데캐슬 클래식보다는 강남역 한복판에서는 조금 떨어져 있지만 나름 주변이 회사와 오피스텔 천국이라서 전반적으로 유흥 시설이 많이 배치된 곳이다. 그리고 과거에는 아파트들이 전반적으로 낡게 되면서 약간 슬럼화가 이루어지기도 했는데(과거 무지개 아파트나 우성 2~3차 등등) 몇 년 전부터 재건축을 시작하더니 이제는 얼추 다 완성이 되었다. 그리고 이렇게 완성이 되고 보니까 정말 '깔끔, 청결' 해 진 것이 눈으로도 확 보이는데 양재에서부터 서서히 걸어오면서 내가 알고 있던 과거와 지금이 얼마나 다른지 눈으로 직접 확인하게 되었다.

래미안 신축 3총사 중에 가장 최근에 지어진 리더스 원이다.

전반적으로 아파트임에도 주상복합에 주로 사용되는 외관의 유리창들이 굉장히 인상적이다. 물론 사용자의 입장에서는 문이 열리지 않는다던가 하는 부분이 조금은 있을 수 있으나 외관상으로는 기존의 아파트들과 확연히 다른 부분이 보인다. 브랜드가 래미안이라서 그런지 조경은 '역시 래미안'이라고 불릴 정도로 깔끔하고 아름답게 되어 있는데 저기 4군데 모두 다녀와보고 느낀 부분 중 하나는 전반적으로 동 간 거리는 그리 멀지는 않게 구성되어 있다는 점이다. 서초 그랑 자이의 경우 센터를 넓게 뚫어놓고 아파트들을 전반적으로 바깥쪽으로 붙여놓아서 상대적으로 동 간 거리는 멀어 보이고 내부 공간이 넓다는 느낌이 드는 반면 리더스 원의 경우 아파트 주변으로 공원이 존재하고(물론 서초 그랑 자이도 존재는 상대적인 부분이 다르다는 의미)  상대적으로 서초 그랑 자이보다는 넓지 않은 공간을 활용하여 12개의 동을, 그랑 자이는 9개의 동을 지었으니 어쩌면 동 간 거리는 필연적인 결과라고 보인다. 실제로도 래미안이라는 브랜드에 지하철 역까지 더 가까운 리더스 원이 상대적으로 서초 그랑 자이보다 가격이 낮은 이유가 이런 이유이지 않을까.

래미안 삼총사 사이에 끼어 있는 서초 그랑자이이다.

외롭고 슬프지 않겠냐고? 노우! 절대 아니다. 내가 갔을 때는 이제 막 이사를 들어오고 있어서 다소 어수선한 부분이 없지 않았으나 자이만의 독특한 조경과 센터의 2층으로 된 연결 라인이 너무나 인상적이었다. 놀이터도 아파트 바로 우측에 공원 쪽으로도 굉장히 좋고 넓은 곳이 존재했으며 위에도 이야기했듯 동 간 거리가 넓어서 가장 쾌적하다. 많이 이사를 오지 않았음에도 모두들 나와서 중앙으로 집결하는(?) 것을 보면 아파트 내의 네트워크가 잘 이루어질 것 같다는 생각도 해 본다. 그리고 2층으로 구성되어 있는 중앙 시설 등은 아이를 가진 부모 입장에서는 그냥 풀어놔도 좋을 것 같은 곳이다. 현재 서초 독수리 오 형제 중 네 번째인 서초 그랑 자이가 완성이 되었고 대림에서 아크로 브랜드로 지을 신동아 아파트는 과연 얼마나 더 대단한 것을 내놓을지 무척 기대되고 있다.

신동아아파트는 현재 아직 건재한 상황이다.

설계 변경 시 서이초등학교의 일조권 문제로 인해 조합에서 수정 후 진행을 한다고 하는데 금년도 초에 나온 기사에는 3년째 진행을 하지 못하여 대림에서도 굉장히 고심을 하고 있다고 한다. 조만간 이주를 하더라도 최소 2025년이나 되어야 윤곽이 잡힐 것으로 보이는데 과연 어떤 대단한 퍼포먼스를 보여줄지 기대되고 있다(일단 좀 부수기나 하자 좀...)

나머지 독수리 친구들도 만나러 갔다.

사실 혹시 다시 임장 갈 기회가 있다면 이렇게 가면 안 되겠다는 생각을 했다. 원래 대형 단지의 경우 확보된 공간이 넓기 때문에 조경도 자유롭게 할 수 있는 부분이 많이 있는데 그렇게 되면 실제로 단지 수가 큰 아파트가 대부분 조경이 훨씬 아름답게 구성이 된다. 그런데 그걸 반대로 갔으니 솔직히 서초 에스티지와 에스티지 S의 경우 결코 떨어지는 아파트가 아님에도 앞서 있던 리더스 원이나 그랑자이보다는 확실히 떨어지는 조경 상황을 볼 수 있다(거기다가 각각 3년 5년으로 시간이 꽤 지난지라 아파트 노후도는 조금씩 시작되고 있다) 하지만 최신 아파트보다 떨어진다는 것이지 같은 가구수의 아파트에 비해서는 월등히 뛰어난 편에 속한다. 물론 완전 기본기에 충실한 아파트라고 하지 혁신적이라고 말하기는 힘든 부분이 있다. 상대적으로 리더스원이나 그랑 자이에 비해 가격이 떨어지지만 일반 사람들은 애초에 꿈도 못 꿀 수준이니 서초 쪽을 보시는 분들이 먼저 고민해 봐야 할 곳이 아닌가 생각해 본다. 초등학교와 중학교 바로 지근거리에 있고 4개의 아파트의 수준이 비슷해진다는 전제하에는 다른 곳보다 학습환경도 괜찮은 편이다. 다만 학원가는 이곳을 사용한다기보다는 대치 쪽으로 라이딩을 하는 경우가 많이 있다.

돌아오는 길에 뚝섬 유원지 역에 다녀왔다.

아파트 임장에 뜬금없이 뭔 소리냐고 물어본다면 그냥 개인적인 이유지만 지금 서초구에서도 20억대와 30억대를 나누는 기준은 다른 것이 아니라 바로 이 한강이라는 것이 그 기준이라고 생각이 된다. 방금 소개한 4개의 아파트는 정말 최고층에서 멀리 보지 않으면 한강은 전혀 보이지 않는다고 봐도 무방한데, 향후 장기적인 상승이나 투자가치에 대해서 물어본다면 한강변 아파트보다는 빠르게 오르기는 힘들 것이라는 것이 개인적인 의견이다. 아파트의 가격을 결정하는 것이 학군에서 서서히 역세권과 한강, 그리고 입지로 변화가 되어 가고 있는 시점에서 스스로 아파트를 고르는 조건에 대해서 한 번 생각해 볼 필요가 있다. 일반적으로는 평생 가장 큰 금액을 활용하는 것이기 때문에 오직 '나만 좋으면 되는 경우'를 많이 생각하지만 개인적으로는 남들도 좋아하는 '미인 선출방식'으로 바라보는 것이 더 좋은 것이 아닐까 생각이 된다. 다음에는 강남역 북쪽을 한 번 찾아가 보도록 하겠다.

우리가 흔히 강남을 통칭할 때 강남 3구라고 통칭을 한다.

그런데 이렇게 말하면 좀 애매한 게 강남 2구(강남, 서초)와 송파구 간의 차이도 굉장하다. 그렇다고 한다면 그 잘 나가는 강남 2구 중 '현재' 가장 비싼 곳은 어디인가? 지금은 당연히 '서초' 그리고 반포지구라고 할 수 있다. 서초구의 경우 과거 거의 대부분 아파트 단지로 뒤덮여 있었기 때문에 나름의 부촌 이미지가 있었지만 강남의 중심권(압구정 등) 보다는 다소 낮은 수준을 유지하고 있었고 학군적으로 강남 대치동 보다는 다소 밀리는 감이 있어서 과거에는 강남구보다는 다소 낮은 수준을 유지하고 있었다.

개인적으로 상권이든 학군이든 결국 '돈' 이 만들어 낸다.

계속적으로 개발이 되고 돈이 되는 지역, 거기다가 대부분 직사각형으로 구성이 되어 있는 토지들을 보면서 결국 '이런 곳이' 상승한다라고 볼 수 있는 부분이 많이 있다. 그리고 아직도 개발될 곳이 무궁무진하다는 것이 바로 반포지구의 최대 장점이다(물론 칠부능선은 넘은 것 같긴 하다. 반포 주공 시리즈 다 재건축하고 나면 어느 정도는 완성이 되지 않을까 싶다) 나중에 강남의 압구정 현대 아파트 지역이 개발되기 전까지는 아파트에서는 타의 추종을 불허할 가격이 유지될 것이다. 어느샌가 20억 이하는 아파트로 보이지도 않는 것 같은 동네가 되어 버려서 너무 넘사벽이다. 그래도 대체 이곳이 뭐가 그렇게 좋은지 알아보기는 좋았던 것 같다.

처음 간 곳은 반포 센트럴 자이 아파트이다.

반포에는 자이도 꽤나 많이 있는데 가장 최근에 지은 아파트 중 하나이다. 신반포자이, 반포자이, 반포 센트럴 자이.... 뭐 앞으로도 많이 나오긴 할텐데 네이밍을 어떻게 지으려나 모르겠다. 좌우로 대형 건설사들의 아파트들이 지어지고 있는데 우측에는 반포 르엘(롯데의 야심작? 브랜드 네이밍을 추가로 한 것 같은데 단지가 좀 작아서 아쉬운 감이 있음)과 좌측의 래미안 원 베일리(이변이 없는 한 신반포 센트럴 자이보다는 가격이 높을 것으로 보인다. 브랜드, 세대수, 위치(초중을 나중에 설명할 아크로 리버 파크와 공유하는 수준이다) 어느 것 하나도 뒤질 것이 없다) 다른 세대수 많은 아파트보다는 다소 아기자기한 수준이지만 전반적으로 반포지구의 아파트답게 동간 간격도 널찍널찍한 편이고 옆 아파트와의 폭도 상당히 넓은 편이다. 최소 25억 이상을 가지고 있는 아파트이니 이곳에 사시는 분들은 자부심을 가져도 충분할 것으로 판단된다.

반포 래미안 퍼스티지, 축약어로 반래퍼. 

과거 반포 자이와 서초구 최고의 가격을 보여주었으나 이제는 다른 아파트에 비해서 다소 오래된 감이 있다. 하지만 썩어도 준치라고 했던가? 지금 당장 지은 아파트와 견주어도 아쉬울 것이 없는 그런 아파트이다. 그래서 지금까지도 이 정도의 가격을 유지하고 있으며 최상위 클래스에서 내려오지 않고 있는 상황이다. 전반적으로 반포 자이와 비교를 하자면 반 래퍼는 길게 늘어뜨린 방식으로 동간 구성이 되어 있고 그 중앙을 자동차가 지나다닌다. 요즘에는 공원화가 되어 있는 곳을 엄마들이 좋아하는데 이곳은 그런 점에서는 다소 아쉬운 감이 있다. 눈으로 보았을 때 아이들이 그 차도를 건너가고 있고 차도 가끔씩 움직이고 있는 것을 볼 수 있는데 사고의 위험이 다소 존재한다는 것이 아쉬운 점이 아닌가 생각해 본다. 하지만 조그마한 공원과 붙어 있을 정도로 조경에 있어서는 타의 추종을 불허하는데, 일단 그냥 봐도 이전에 봤던 반포 센트럴 자이보다 개인적으로 좋아 보인다. 엄마들이 옹기종기 모여 티타임을 할 수 있는 곳이 꽤나 많이 있는 것은 정보교환에 굉장한 도움이 되지 않을까 생각을 해 본다.

마지막으로 찾은 곳은 아크로 리버파크, 약자로 아리팍이다.

현존 아파트 중 가장 높은 가격을 유지하고 있고 계속 신기록 경신 중에 있다. 대체 뭐가 그렇게 좋아서 저런지 한 번 찾아가 보았는데 의외로 역세권이라고 보기에는 조금 멀리 떨어져 있지만(고속터미널도 구반포역도 조금은 다 애매한 위치에 있다) 단연 한강이 쫘악 펼쳐진 것이 상부에서 보면 굉장히 멋지게 느껴질 것 같다(못 올라가 봐서 어떤 뷰가 나오는지는 정확히 모르겠지만 인터넷에 돌아다니는 뷰를 보면 가히 장관이라고 볼 수 있다) 그리고 집 값을 약 20% 향상해주는 3번째 사진(한강공원 가는 길)이 바로 앞에 펼쳐져 있다. 한강공원의 경우 한강을 끼고 있는 아파트들이 가진 절대적인 특권으로서 길이 바로 연결된다고 하면 정말 아파트 가격에는 영향이 있을 것으로 판단하고 있다. 그리고 앞서 설명했던 래미안 원 베일리와 초/중을 같이 공유하고 있어서 학부모 입장에서도 괜찮은 곳이고 전반적으로 한적하고 웨딩 사진을 이곳에서 찍는 커플이 있을 정도로(실제 임장 갔을 때 찍었던 사람들이 있었다) 녹지 조성이 잘 되어 있다. 가격이 굉장한 만큼 내부적인 시설들도 굉장히 잘 갖춰져 있는데 불과 몇 년 전까지만 해도 부실시공이라고 외부에 붙여놨던 것을 생각해 보면 상전벽해라는 느낌도 든다. 앞으로 더 발전될 일만 남은 이곳을 마지막으로 첫 번째 임장을 마무리하였다.

현재 내가 살고 있어서 그런 것은 아니지만 영등포의 경우 현재보다는 미래가 더 발달될 것이라 보는 곳 중에 하나이다. 강남이나 서초의 경우 사실 향후에도 금빛 물결을 칠 곳이긴 하지만 개인적으로는 앞으로 더 발전될 요소가 더 많다고 판단되는 곳이 용산, 영등포, 청량리 부근이라고 생각이 된다. 사람이 밀집되어 있고 개발이 될만한 요소가 많이 있으며 거기다가 평지가 대부분인 곳들이다. 한국과 같이 산지가 넘쳐나는 곳에서 평지로 뒤덮여 있는 곳의 값어치는 앞으로도 굉장히 높을 것이라고 생각이 된다(조금 다르게 돌려 이야기하자면 현재의 가치는 좀 별로일 수도 있다. 현재 낙후되거나 개발이 많이 되지 않았다는 의미니 말이다)

영등포의 당산역 부근은 사실 수차례 다녀온 적이 있다.

특히 위의 캡쳐에 오른쪽에 보면 당산 삼성래미안 4차 아파트가 보이는데 그 주변으로 우측 방향은 전부 다 돌아본 것 같다. 일단 평지에 넓게 아파트들이 분포되어 있고 대한민국에서 가장 많이 탄다고 하는 2호선과 9호선을 다 가진 지역, 거기다가 이미 당산 센트럴 아이파크를 통해서 재건축하면 가격이 이렇게 뻥튀기된다는 사실을 여실히 보여주어 그 사이에 있는 효성 1차와 2차는 이미 가격이 천정부지로 올라간 상황이다. 그런데 그동안 잘 보지 않았던 선유도 쪽(동쪽)은 어떨까?라는 생각으로 임장을 가보기로 했다.

딱 봐도 느낌이 온다. 이건 재건축 삘이다.

가격을 한 번 뒤져본다. 일단 주변의 다른 양평동 아파트의 국평 시세는 10~12억 내외이다.

역시나 1984년도에 지어진 아파트에 재건축 준비 중에 있다고 한다. 용적율이 다소 높은 감은 있지만 작은 평수가 없고 전부 33평 이상의 것으로 지어진 것으로 보아 향후 큰 걸림돌은 없는 것으로 판단이 된다. 가격도 월등히 높은 편이다. 위치 상으로도 당산역과 가까운 것으로 보아 향후 재건축이 진행되면 당산 센트럴 아이파크 수준의 가격을 형성하지 않을까 생각을 해 본다.

아, 너무나 당연하게 앞에 있는 상가와는 사이가 좋지 않다. 흔히 재건축 진행하는 아파트들의 특징이 상가와의 공존이 굉장히 어렵다는 것인데 주변에서 보면 상가와는 아예 분리하여 재건축하는 경우가 많이 있다. 서로 돈 때문에 그런 것이긴 하는데 아마 아파트와 상가에 대한 서로 다른 가격임에도 감정평가는 같은 잣대로 하기 때문에 그런 것은 아닌가 생각을 해 본다. 둘 중에 누가 더 나쁘다고 이야기를 한 것은 아니고 서로가 조금씩 양보를 해야 하는데 돈이 걸리면 그런 부분이 참 어려운 것이 아닐까 생각해 본다. 그리고 현대는 뭘 저렇게 아파트를 많이 지어댔는지 모르겠지만 온통 현대 아파트다. 물론 대규모 단지는 거의 없고 나 홀로 혹은 2~3동 정도 수준으로 되어 있는데 연식을 보면 30년이 넘어서 이제 슬슬 재건축을 바라볼 수도 있는 단지들이긴 하나 소유주 분들이 아직은 반대를 하고 있어서 재건축 조합도 만들어지지 않은 상태이다. 이 경우 투자자들이나 몸테크를 하려고 온 사람들이 들어가서 조합을 만들어서 진행을 해야 할 것으로 판단되지만 조금 어려운 것도 있고 단독으로는 재건축을 해도 규모의 경제를 즐길 수 없어서 단지들을 전반적으로 묶어야 하는 단점이 존재한다. 물론 개인적으로는 가지고 있으면 한 20년 뒤에는 효자 역할을 하지 않을까 조심스레 생각을 해 본다(그전에 건물이 부서질라나...)

주변 단지들보다 나름 신식인 거성 파스텔(박명수가 지었나?ㅋ)과 양평 현대 6차 건물이다. 물론 단지 내가 공원화가 되어 있다거나 한 것은 아니나 지하주차장도 잘 있고 전반적으로 주차도 원할한 편이며 근처에 맥도널드(맥드라이브), 각종 마트들(4대 마트 모두 있음, 롯데/E마트/홈플러스/코스트코), 선유 초중고 및 도서관까지 세트로 묶여 있는 것을 보면 여건은 굉장히 좋아 보인다. 다만 아래 사진과 같이 주변이 공업지역이 있다 보니까 아직까지 작은 공장이나 밀링 머신 등을 활용하는 곳이 존재하고 아이들이 다녀야 하는 도로에 차가 생각보다 많이 다니는 문제가 있긴 하다. 재건축이 진행될 소지는 없지만 장기적으로 동네를 발전시키려면 우회도로를 이용하게 하도록 하는 방식의 논의가 필요할 것으로 보인다. 지금은 전반적으로 자동차 이동하는 구간이 좀 마음에 걸리는 곳이다.

동네를 돌아본 개인적인 느낌은 결국 사업자가 들어와서 재건축이 하나씩 진행이 되면 동네가 굉장히 뛰어난 형태로 변할 수 있다는 점이다. 그동안 공업지대라는 이유로 천대를 받기도 했고 영등포가 학군이라는 측면에서는 다소 떨어지는 부분이 있어서 선호 대상이 아니었지만 완전 평지에 주변 인프라는 굉장히 좋은 편이고 서울 중심부로의 접근성이나 2호선/5호선/9호선을 끼고 있다는 점이 개발을 밝게 해주는 역할을 한다. 갭으로 투자를 선행하기에는 다소 어려움이 있는 곳이긴 하나 여건만 된다면 정말 사서 묻어두고 기다릴 만한 곳이라고 판단한다. 지금 당장 번쩍번쩍 빛나는 금은 아니지만 아직 채굴되지 않은 다이아몬드 원석과 같은 곳이라고나 할까?

오늘은 학교 동기이자 같은 회사 동료인 박모양의 신혼집 찾기를 위해 몇 군데를 다녀왔다.

일반적으로는 근처에도 잘 가지 않는(너무 좋은데 엄두조차 나지 않는...) 곳이긴 하지만 과거 생각을 되살려서 쓰윽 가보기로 했다. 항상 너무 비싼 곳은 가지도 않는 터라 가성비 위주로 보고 있는데 먼저 가성비로 뛰어나 보이는 곳은 매봉삼성 아파트이다. 래미안 아니다. 삼성 아파트이다.

뭐, 딱히 관리가 잘 된 아파트라고 보이진 않는다. 한 동짜리이며 들어가서 보면 굉장히 부실(?)해 보이는 놀이터와 지하주차장을 만나볼 수 있다. 그럼에도 불구하고 역시 강남은 강남이다. 한 동마저 강북 최신 아파트와 맞먹는 수준의 가격 구성을 보여주는데 내년쯤 되면 한 20억쯤 하지 않을까 생각도 해 본다. 역시 강남은 믿고 매수하는 것이 진리라고 생각이 드는 대목이다.

다음은 진짜 진짜 래미안이다. 도곡 삼성 래미안

빛나는 가격 차이를 보라. 거의 10억 가까이 차이가 나는데 일단 2001년에 지었지만 99년에 지었던 매봉 삼성 아파트랑은 정말 비교도 안될 정도로 관리가 잘되어 있으며 최근 문제가 되는 주차 문제도 상대적으로 세대당 주차 대수가 1.5대가 넘어가는 것은 문제가 없다는 것을 반증한다(물론 강남 주민 분들이 1 주택 3 Car 이런 식으로 나오면 노답...)그리고 이 아파트의 최고 장점은 바로 여아의 학군인데 과거 쌍둥이 치팅으로 유명한 숙명여고가 바로 옆에 있다. 위쪽으로는 공부로 유명한(?) 도곡 렉슬이 언덕 위에 자리 잡고 있는 것을 생각해 보면 어디 가서 학군으로 뒤질 곳은 아니다. 다만 전반적으로 노후화가 어느 정도 진행이 되었기 때문에 매수 시 리모델링은 충분히 하고 들어가야 하며 지상에 차가 다니는 반 공원화 아파트이기 때문에 아이들 걱정도 조금 되는 것은 사실이다.

타워팰리스는 뭐 여전히 높고 튼튼해 보인다. 

다른 아파트나 주상복합은 지진 나면 다 무너질 거 같은데 이 주상복합은 좀처럼 부서질 거 같지 않다는 믿음이 있다. 그만큼 외관만 봐도 탄탄함의 상징으로 느껴질 정도이며 실제 내부 외장재들이 워낙 고급으로 시공을 해 둬서 안 쪽은 지금 들어가도 너무나 튼튼하고 세련되어 보인다는 것이 사실이다. 다만 주상복합 1세대이다 보니 상대적으로 환기가 잘 되지 않는 점은 각오를 해야 하는데 최근에는 건조기나 에어컨으로 다 해결을 하고 있는 추세라 어쩌면 환풍이라는 개념이 그리 중요하지 않을 수도 있다는 생각이 든다. 다만 이곳은 관리비가 상당히 나오는 편(물론 1동짜리 주상복합보다는 훨씬 적다) 이기 때문에 그것을 감당할 수준이 되면 들어가서 한 번 누려보는 것도 나쁘지 않다고 본다.

다음으로는 개포 래미안 포레스트로 향했다. 

박모양께서 선택했던 아파트 중 가장 최최최최신 모델이었는데 일단 아파트를 좋아하는 사람들이 보면 정말 뿅 갈 정도로 끝내주는 조경이 선사된다. 정말 군더더기 없는 아름다운 조명과 적절한 동 간 거리 많은 부분이 판상형으로 되어 있으며 단지가 커서 커뮤니티 활동에도 유리한 점이 많이 있다. 그리고 옆에 디에이치 퍼스 티어가 공사 중인데 해당 공사가 마무리가 되면 상업 시설들도 같이 번창하게 되지 않을까 생각을 해 본다(지금은 들어와 있는 상가가 많이 없다) 그냥 걸어 다니는 것만으로 힐링이 되는 아파트였다(개포 래미안 블레스티지 조경이 더 좋다는 이야기가 있는데 그 아파트는 다음에 한 번 가서 눈으로 봐야겠다)

사진을 보기만 해도 힐링이 되지 않은가?

그리고 전반적인 문주의 형태도 개인적으로는 굉장히 중요하다고 생각한다. 문주를 보면서 그 아파트의 값어치를 생각한다고 할까? 최근 회색 바탕의 무채색을 많이 사용을 하는데 개포 래미안 포레스트는 그런 부분을 잘 활용한 것으로 파악이 된다. 다만 매봉역까지 걸어서 10분 이상 소요가 되고(솔직히 걸어갈 거리는 아닌 듯) 교육적인 측면에서는 좋지만 각종 상가의 부재로 아직은 살기가 쉽지는 않은 상태이다. 향후 다른 노선이 지나갈만한 위치이긴 한데 개포지역은 실제로 돈만 있다면 꼭 하나 갖고 싶다는 게 바람이다.

개포 지구의 경우 계속 많은 세대가 지어지고 있다.

예전 같으면 전셋값이 떨어져야 정상이지만 오히려 주변 이주로 인해서 전세 가격은 더욱 폭등 중에 있다. 어디까지 올라갈지는 아직은 모르겠지만 향후 가격적인 측면에서 개포 지구는 계속 상승될 수 있는 요소가 많다고 생각한다. 적어도 대한민국에서 1군 건설사들이 앞다투어지었던 곳이 실패한 적은 절대 본 적이 없기 때문이다. 재건축과 더불어 리모델링도 계속 진행이 되고 있는 곳인 것을 보면 부동산 입장에서는 매우 미래가 밝은 곳이라 하겠다.

올해 더워지기 전 마지막으로 송파와 경기도 남부의 접점 위치인 장지역 부근을 탐방하고 왔다.

2013년에 송파 파크하비오를 분양했었는데 당시 얼마 높지 않았던 경쟁률(33평 기준 6억 분양가로 고분양가 논란이 있었음)과 더불어 높은 용적률(599%)로 인해서 건물이 다닥다닥 붙여서 지을 수밖에 없다는 이야기로 결국 청약을 하지 않았던 기억이 난다. 지금에 와서 생각을 해보면 정말 '바보 같은 결론' 이 아닐 수 없었는데 물론 그 사이에 더 좋은 조건의 청약들이 있었던 것을 생각해 보면 또 그런 것도 아닌 듯하다(뭘 바라는 건지?^^;;)

전반적으로 보자면 우려했던 결과가 그대로 나오긴 한다. 건물 층수는 높지 않은데 용적률이 워낙 높다 보니 소위 '닭장' 같다는 느낌이 진하게 들기는 하는데 전반적으로 대우에서 어떻게 하든 빗겨서 지어보려고 상당히 노력한 흔적이 돋보인다. 나름 준 신축인 데다가 송파구라는 이점이 있긴 하나 가격적인 면에서 보자면 마용성과 비슷한 수준으로 보인다. 바로 오른쪽 부분에 위례 신도시가 있는데 위례 신도시하고도 가격이 비슷한 수준이라고 보여진다. 초기에 초등학교가 먼 이슈로 인해서 버스를 빌려서 이동을 했었고 파인타운 쪽의 학교를 다녀야 하기 때문에 대로를 건널 수밖에 없는 구조이다. 전반적으로 매수라는 관점에서 볼 때는 다소 아쉬운 면이 많은 곳이라고 할까? 주상복합의 느낌으로 대단지를 구성하고 너무 높은 건물을 원하지 않는다고 하면 괜찮은 선택이 될 수 있을 것 같다. 시세 상승에는 그리 좋은 점수를 주기는 어렵다.

위 사진은 길 건너에 있는 송파 아이파크이다.

길 건너에 있고 오피스텔임에도 이게 건물이 더 간지 나긴 한다. 평수가 그리 크진 않아서 굉장히 오밀조밀 지어놨는데 뭔가 예술적으로 지어놓아서 보기에 굉장히 좋아 보인다. 강남 아이파크도 조금 특이한 형태로 지어진 곳이 있는데 실제로 살아가는 사람들 이야기를 들어보자면 그리 좋은 것은 아니나 외관상 멋드러 진 것은 사실이다.

길 건너의 나름의 대단지인 송파파인타운으로 이동을 했다. 

과거에 매수를 고려해 보았던 곳으로 개인적으로 최근 어떨까 고민을 해 보았는데 동이 쓰여 있지 않으면 12/13단지를 제외한 나머지 단지는 정말 구분 조차 하기 힘들 정도로... 똑같이 생겼다. 그래서 한 번 비교를 해 보았더니 아래와 같은 결과가 나온다.

이곳은 과거 공공택지에서 한꺼번에 공급된 곳으로써 '빈 땅'에서 시작한 곳이고 임대의 비중을 굉장히 높여서 한 곳이었기 때문에 사실 임대 딱지를 떼기는 조금 어려움이 있을 것 같다. 아, 물론 사람을 차별한다는 의미는 아니다 다만 부동산의 가격이라는 측면에서 본다면 분명 마이너스가 되는 요소가 아직은 있다(모든 사람은 평등하다고 본다면 이러면 안 되지만 자본주의 사회에서 분명 차이는 존재하므로) 지하철 위치만 봐서는 8,9,4단지가 좋아 보이나 향후 장기적으로 보자면 임대가 없는 3,12,13 단지가 가격을 유지함에 있어서 다소 유리하지 않을까 생각을 해 본다.

양우, 중앙, 극동 등 지금은 사실상 없는 건설사도 꽤 있는데 향후 보수 측면이나 리모델링 측면에서는 어떻게 될지 다소 궁금하긴 하다. 전반적으로 용적률이 높지 않아서 가격만 받쳐 준다면 앞으로 20년 정도 지났을 때 재건축도 가능할 것으로 보이는데 그때는 정말 빛을 볼 수 있는 동네가 아닐까 생각을 해 본다. 지금은 위례 신도시보다 서울이고 장지역이 더 가깝다는 점 외에는 큰 장점은 찾아보기가 다소 어렵다. 잠실 가기 좋고 교외로 나가기가 좋다는 정도가 장점이지 않을까 생각해 본다.

오늘은 집에서 그래도 근교에 있는 곳을 한 번 임장해 보고자 걸어 다녔다.

집이 있는(보라매역) 곳에서 불과 2 정거장만 걸어가면 나오는 장승배기 역이 있는데 우리가 동작구를 말할 때 최근 개발이 되었던 흑석 뉴타운이나 이제 개발이 될 것으로 점쳐지고 있는 노량진 뉴타운 쪽만 항상 이슈를 하고 있지만 실제로 동작구의 과거 부촌은 동교동이나 상도 쪽이다(영삼이 형!!!!) 전반적으로 동작구와 성동구는 서울의 중심부에 가깝게 있음에도 과거 그리 발전되지 못했던 이유로는 바로 '산악지형'이라는 것이 크게 작용을 했을 텐데 서울에 살면서 굳이 높은 곳에다가 집을 짓는 것도 어려웠을뿐더러 사람들이 높은 곳에 살려고 하지 않아서 그러지 않았을까 생각을 해 본다. 그런데 이제는 그런 것도 장점으로 승화시킬 수 있는 여건이 된 듯하다.

방금 전에도 설명을 했듯 역과 도로를 제외한 주변이 거의 대부분 산악지형으로 되어 있기 때문에 어쩌면 이런 방식의 아파트 형태가 주를 이룬다. 주상복합 형태로 아래는 상가 위는 주거단지로 구분이 되는데 먼저 만나보게 된 단지인 상도 파크자이도 이러한 방식으로 되어 이다. 최근 거래 가는 30평이 14.5억에 거래가 될 정도로 높은 가격을 보여주고 있다. 뭐 어차피 강남 3구를 제외한 거의 모든 동네의 준신축 계열 아파트들이 15억이라는 통곡의 벽에서 주춤주춤 어깨춤을 추고 있기는 하다. 바로 아래 장승배기역, 위쪽에 장승공원으로 갖출 수 있는 것은 갖췄으나 초중고 학군이 도보로 약 12분 정도 소요되는 부분이 있어서 자녀가 있는 가족에게는 그리 선호는 되지 않을 것으로 보인다. 하지만 역세권과 상권이 어느 정도 커버해 주는 부분이 있긴 하다(어차피 서울 시내 준신축은 뭐 믿고 사는...)

조금 걸어가다 보면 상도 효성해링턴 플레이스가 나온다(아 길다...) 전반적으로 상도 파크자이보다 규모도 절반, 동수는 1/3 수준이고 딱히 조경이라고 할 것도 없다. 정말 '아파트' 의 역할만 딱 하는 수준인데 일단 상도파크자이보다 호가는 2억 이상 아래로 나온다. 전세가 입장에서는 비슷한 수준에서 나오는 것을 보면 갭 투자 형태로 선택을 하는 것도 나쁘지 않다고 생각이 된다. 상도 파크자이가 조경은 훨씬 좋긴 하지만 가성비라는 것을 생각해 볼 때 외관에 크게 관여하지 않는다고 하면 이곳도 나쁘지 않다. 다만 비슷한 시점에 지어졌는데 거의 3년 이상 차이가 나 보이는 것은 관리 소홀이 아닐까도 생각을 해 본다.

다음은 10년의 세월을 뒤로하고 비슷한 호가를 유지하고 있는 상도 브라운스톤으로 움직였다. 내부는 깔끔하고 관리도 잘 되어 있는 편이며 14년이 지난 지금에 이르러도 전혀 촌스럽지 않은 것은 좋다고 볼 수 있다. 다만 개인적으로는 중요한 부분이 벗어나 있는 곳인데, 사진과 같이 내부에 자동차가 자유롭게 돌아다닐 수 있는 구조라서 아이들이 뛰어 놀기에는 다소 부족한 감이 있는 곳이라는 점이다. 아이가 있는 집이라면 개인적으로는 그리 추천할만한 곳은 아니다. 학교도 가까이 있는 것이 아니어서 말이다.

이번에는 상도 부근 북부지역 최강자인 e 편한 세상 상도 노빌리티이다. 과거 연예인 이시원 님이 거주한다고 해서 이슈가 되었던 곳인데 어느덧 마의 15억 고지를 훌쩍 넘어 17억을 향해 달려가고 있는 곳이다. 상도역 남쪽에 두산위브와 롯데캐슬이 있기는 하지만 외관으로 보면 단연코 상도 노빌리티가 월등히 뛰어나다. 끝내주는 조경과 더불어 1군 건설사의 위엄, 그리고 넓은 곳을 활용하여 동 간 거리가 정말 최근 아파트에 비해서 꽤나 넓게 구성이 되어 있다.

조경도 뛰어나고 문 주도 상당히 깔끔하게 잘 되어 있으며 언덕지형이다 보니 1층이라는 단점을 상쇄할만한 것들이 많이 있다. 특히 1층 거주자들만이 가질 수 있는 프라이빗 정원(보통은 테라스라고 하긴 하는데...)은 식물을 키우거나 혹은 뭔가 커피를 마시고 아이들 수영장을 만들어서 수영을 하더라도 부담이 없을만한 구조로 되어 있다. 아예 높은 층이 아니라면 오히려 1층의 가격이 더 비싼 것을 확인할 수 있는데 바로 이런 부분이 가격에 포함이 되어 있다고 볼 수 있겠다. 가격도 높기도 하거니와 지금까지 봐왔던 아파트보다 완성도가 상당히 높게 되어 있다. 주변 상권도 이 정도면 다 갖춰진 상태이기 때문에 동네가 발전할수록 더 높은 가격을 유지하지 않을까 생각이 된다. 초등학교의 경우 지도상에는 가까우나 실제로 걸어가면 높이가 있는지라 적응이 좀 필요한 부분이며 고학년 부모가 선택하기에 정말 안성맞춤인 동네가 아닌가 싶다(물론 학군 자체가 좋지는 않다... 차차 좋아지겠지...)

상도 노빌리티에서 쳐다보다가 건너편에 후분양으로 진행되었던 롯데캐슬 파크 엘이 보인다. 오늘은 시간 관계상 여기까지는 보진 못했지만 전형적인 롯데캐슬의 모습에 다소 다닥다닥 붙어 있는 모습이 있어 내부는 어떨까 궁금증을 자아내게 한다. 하지만 일단 오늘 본 곳 중에는 단연코 e 편한 세상이 제일이다.