The EconoMic Person

최근 부동산을 보면 가슴이 아픈가?

그렇다면 아마도 작년이나 재작년에 영글 한 번 하셨던 분이라고 생각이 된다. 사실 생각해 보면 인생을 살면서 갑부가 아니면 가장 많은 금액을 지불하게 되는 것이 주거비용이다. 그런데 좀 이상한 게 있다. 재테크라고 하면서 10원 한 푼도 엄청나게 아끼던 사람들이 막상 부동산에서 거래를 하게 되면 1~2천만 원은 너무나 쉽게 깎아주거나 더 주기도 한다. 신기하지 않은가? 물론 심리 효과가 있어서 그런 것도 있고 그렇게 해야 거래가 되기 때문에 그렇게 하기도 하지만 한편으로는 뭔가 너무 주먹구구식으로 거래가 이루어진다는 것을 알 수 있다. 거기다가 상대방의 물건 자체를 보기도 힘든 것이 현실이기도 하니 답답하기 그지없을 것 같다.

프롭 테크가 서서히 떠오르고 있다.

가장 전산화가 느린 항목으로 부동산이 꼽히고 있는데 이제는 그것도 옛말이 된 것 같다. 코로나 이후로 직접 가서 보는 것보다는 아예 비대면으로 거래를 하는 경우도 늘어났고 일조량 등도 인터넷으로도 충분히 확인이 가능한 부분이다. 거기다가 시설물에 대한 것은 특약으로 많이 묶어 놓으면 어느 정도 염려되는 부분도 해결될 수 있으니 실제 안 보고도 거래를 할 수 있는 세상이 오긴 한 것 같다. 그리고 가격이라는 측면에서도 많은 데이터가 쌓여서 그런가 주변과 심각하게 차이가 나는 경우가 거의 없어졌다. 정보의 권한을 공인중개사에서 점차 일반 사람들에게 넘어가는 추세라고 볼 수 있다.

거기다가 매매/임대 시장만 있는 것이 아니다.

조각투자나 협업 투자, 그리고 공유 오피스나, 셰어 하우스 등과 같이 정말 다양한 업이 등장하고 있다. 과거 P2P의 경우 암암리에 진행이 되었지만 구속력이 부족해서 마지막이 좋지 못했던 경우가 많이 있는데 이제는 법제화가 어느 정도 되고 큰 기업에서 하는 경우가 많이 생기면서 제도권으로 점차 흡수 중에 있다. 사실 부동산만큼 많은 금액이 들어가는 경우가 없기 때문에 분명 나왔어야 할 변화지만 아직도 조금 더딘감이 있다. 하지만 변화는 눈에 보일 정도이며 이제 주식 시장에서도 각종 리츠들이 나와 있는 것을 보면 프롭 테크는 점차 진보하고 있다는 생각이 든다.

앞으로 인구가 줄면 진짜 수요가 줄어들까?

아직 인구가 비약적으로 줄어들지는 않았기 때문에 정확하게 줄어든다는 말을 하기는 좀 애매하다. 하지만 확실한 것은 인구수 자체는 줄어들 수 있으나 수요 자체가 확확 줄어들지는 않을 것이라는 것이다. 사람이 1명 사니까 10평으로도 충분하다고? 사실 그건 고정관념이다. 혼자 살아도 지금의 집과 동일한 크기의 집을 갖고 싶어하는 것이 사람이고 그것이 더 편하고 좋다는 생각을 하게 된다. 개인적으로 집이 작아지면 내 활동 반경도 작아지는 것 같아서 굉장히 불편하고 그렇다. 이런 사람이 나 혼자만 있을 것은 아니라는 생각이 들며 그에 따라 수요도 어느 정도는 유지될 것이라 생각이 된다.

부동산은 아직 더 많이 변할 수 있다.

과거 지도를 펴서 임장을 하던 것이 기억이 난다. 이제는 네이버 부동산이든 호갱노노든 간에 스마트폰만 하나 있으면 어디든지 갈 수 있다. 심지어 아직 해가 없는 곳의 위치에도 빛이 드는지 안 드는지도 확인이 가능하다. 그리고 각종 개발 계획도(물론 원하는 시간에 딱 되지는 않겠지만) 미리 알 수 있다. 정보가 많아지면서 어쩌면 선택을 하는 것이 더 어려워질 수는 있다. 하지만 늘 그렇듯 사람들은 자신에게 가장 맞는 상황의 부동산을 구하려고 노력을 할 것이다. 그것은 과거에도 지금도 미래에도 동일하다. 이러한 기술들이 일련의 과정을 좀 더 편하고 즐겁게 할 수 있도록 도와주었으면 한다.

나 MBA 졸업했다!

자랑하려고 하는 것은 아니고 MBA를 졸업했음에도 불구하고 아직도 어려운 것이 경제이다. 수요와 공급 하나를 가지고 거의 한 학기 전체를 강의를 들었던 적도 있었는데(기업 경제 과목) 정말 재미있고 들었을 때는 분명 이해를 쏙쏙 했었는데 막상 시험을 볼 때는 왜 그렇게 기억이 나질 않던지 정말 답답했던 기억이 있다. 그래도 하나 확실한 것은 결국 시험을 망했든 성공했든 간에(어찌 됐던 학점은 그래도 괜찮게 나왔던 기억이...) 수요와 공급의 중요성에 대해서는 확실하게 알아갔던 기억이 있다. 이 책 역시 바로 그 '수요와 공급의 중요성'에 대해서 설명을 한다. 물론 그래프가 나오지만 좀 더 현실적이고 쉽고 재미있게 가르쳐 준다. 다만 기억에 남을지 여부는 정확히는....?^^;

로빈슨 크루소 아시는가?

27년간 한 섬에서 혼자 살아간 이야기를 말하는데 일단 당장 나보고 살라고 하면 절대 못 살 것 같다는 생각을 한다. 어찌됐건 그곳에서 경제학을 생각해 보기에는 정말 안성맞춤이라고 하는데 경제학의 가설에서 항상 빗나가는 것이 '인간의 탐욕'이라는 점을 생각해 보면 탐욕 자체를 부릴 수 없는 여건이기 때문에 경제학적으로 표현할 수 있는 것이 있다고 한다. 만약 바나나를 하나 먹었을 때 포만감이 100이라고 했을 때 두 번째는 90, 세 번째는 80이라고 가정을 할 수 있다. 왜냐하면 다른 음식을 선택할 수 있는 여건과 시간이 되지 않고 항상 루틴 한 삶이기 때문에 병이 들지 않는 이상 항상 비슷한 결과가 나오게 된다. 이 경우 모든 대상을 초과하지만 않는다면 죽을 때까지 동일한 수준의 일이나 휴식을 취하면 살아가는데 아무런 문제가 없다고 한다(역시 가설이다) 

바로 이 상황에서 사람이 하나 추가 되어서 분업이 가능하다고 하면?

사람이 늘어날수록 분업의 효과는 확실하다. 혼자서 100의 생산이 가능하다고 하면 2명이 되면 120이 되고 3명이 되면 160이 되는 수준으로 상승할 수 있다. 이것이 바로 분업의 효과, 그리고 현대 사회가 거대한 기계의 톱니바퀴 같이 돌아갈 수 있는 큰 이유 중 하나이다. A와 B가 완전히 동일할 수가 없기 때문에 서로가 더 잘하는 쪽으로 집중을 하게 되면 더 많은 생산량이 나오게 되기 때문이다. 가내수공업이나 공업 초기에는 이러한 가설이 너무나 딱딱 맞게 되어 효과가 확실했다. 로빈슨 크루소 역시 사람이 더 있었다면 싸움만 일어나지 않을 경우 더 많은 편안함이 기다리고 있다. 이론상이면 파라다이스(?)가 사람이 늘어날수록 나타난다는 것이다. 물론 변수가 없을 때 이야기다.

그랬던 로빈슨 크루소가 돌아와서 할 것이 없다.

27년간 다른 생활을 했으니 당연히 할 것이 없다. 그래서 27년간의 생활을 발표로 한다. 적어도 어느 누구도 27년간 혼자 섬에서 살아남은 생활을 해 본 적이 없으니 당연히 경쟁자가 없다. 소위 블루오션이라고 볼 수 있다. 반대로 밤에는 돈을 더 벌기 위해서 대리 운전을 뛴다고 하면 그곳은 바로 레드 오션이다. 수요와 공급이 확실한 곳이라는 의미이다. 낮에는 수요가 더 많고 밤에는 공급이 더 많다. 당연히 그것 때문에 가격이 맞춰지게 된다. 어찌 보면 단순하지만 우리도 역시 이런 원리를 따라가게 된다. 다만 따라가지 않는 케이스도 있는데 바로 벼농사와 같이 중요한 자원이지만 호황이라고 무턱대고 더 많이 짓게 할 수 없고 불황이라고 다른 작물을 짓게 하는 것도 애매한 상황이다. 그래서 정부는 추곡수매라고 하여 보조금을 지불하거나 일괄로 사들여서 가격을 유지하게 한다. 경제학적으로는 굉장히 불합리한 부분이지만 국가적으로는 굉장히 중요한 방식이다. 가끔 뉴스에 나오는 그런 것들이 조금 이해가 갈까?

이 책은 제발 정치인들이 좀 읽었으면 좋겠다.

이만큼 쉽게 써 내려가기도 힘들긴 한데 정치는 오직 표를 받기 위한 한심한 짓을 반복하고 있다. 특히 부동산을 보면 멍청한 정치인들이 경제학과 정면으로 대치를 하고 있다. 공급을 줄이고 거래를 줄이는데 수요를 만족시킬 수 있는 방법이 어디 있을까? 있다면 그건 지금까지의 경제학 서적을 다 태워버리고 새로 만들어야 하는 거대한 방식인듯 하다. 그럼에도 절대 포기하지 않는 이유는 오직 표 때문일 것이라 생각이 된다. 나는 개인적으로 정치를 하는 사람들은 본인들의 포부나 표를 위해서 마음대로 정책을 정하지 말고 제발 현실적이고 공부를 좀 하고 와서 했으면 하는 바람이다. 최근 경제학 서적을 읽으면서 매 번 이렇게 울화통이 터지는데 참 답답할 따름이다.

몇 년 전부터 부동산에 부쩍 관심이 많아 이것저것 찾아보기도 하고 실제로 투자도 해보고 있는데, 얼마 전까지 그래도 손쉽게(?) 할 수 있었던 아파트 투자는 이제 좀 힘들어진 것 같다. 대출을 옥죄니 따로 돈이 나올 곳이 있어야 말이지. 그래도 생각을 해보면 이번 정부의 재제 방안은 정말 이상한 것 같다.

'수요는 많은데 공급은 다른 곳에 하고 전체적으로 공급이 많이되었다'

라고 하는 것은 무슨 화법일까? , 비정상의 정상화라고 하는 방식으로 여러 가지 정책을 펴고 있는데, 그럼에도 불구하고 오른다. 이것이 무엇을 의미하는 것일까?

부동산을 버는 사람만 번다는 의미는 사실 이렇다. 한국이라는 나라는 국토가 작기 때문에 구조상 특정 지역은 계속 오를 수 밖에 없는 구조이다. 이것이 바로 '공급'이라는 개념인데, 공급 자체가 더 되지 않는다고 하면 기존에 있던 지역은 수요가 넘칠 수 밖에 없어 계속적으로 상승될 수 밖에 없다. 공급을 늘리던가 하면 되는데 건설이라는 것이 지금 당장 딱 하고 만들어지는 것이 아니라 경기를 많이 타기 때문에 쉽게 선택을 하지 못한다. 지금과 같이 아파트 호황이라고 한다면 밀어내기를 하더라도 짓는 것이 맞는데, 그걸 법적으로 막고 서서 돈 있는 사람만 사라고 한다. 부동산으로 인해 자금이 연체되어서 국가가 위기라는 말은 들어본 적이 없는데 왜 이렇게 하는 것일까?

크게 보자면 국가의 정책 방향은 쥐었다 폈다를 반복하는 것이 맞다. 하지만 이번의 경우 쥐었다라는 부분에서는 어쩌면 경기 하강을 우려한 전면적인 선택이었겠지만 그 대안이 없다. 특히 서울 지역의 경우 국내에 다른 어느 곳과도 대체가 되지 않는 지역이 되었다. 경기도까지 인구의 절반 이상이 살고 있는데, 사람들이 대부분 새 집을 원한다. 30년된 집에서 사는 것보다 당연히 새 집을 원하고 그 새 집을 위해서는 결국 허물고 다시 짓는 방법밖에 없다(이 이유는 사실 너무 날림으로 대충 지어놔서 외관도 그렇고 내관도 부실해서 그렇다...) 다들 아파트만 선호하니 그렇게 되었다고는 하지만, 결국 수요를 이기는 시장은 없다고 보는 것이다.

저자도 서울 시내의 부동산을 주의깊고 보라고 한다. 거제시나 군산과 같이 공업도시의 경우 해당 공업이 무너지는 경우 심각한 경제 난을 겪게 되는데, 서울이나 수도권의 경우 특정 공업에 치중되거나 특정 상업에 치중되는 것이 아니라 여러 가지가 복합적으로 엮여있기 떄문에 앞으로도 계속 상승 추세를 그릴 수 밖에 없을 것이라 생각된다. 하다못해 짜장면 값도 오르는데, 집값은 떨어져야 한다는 이론은 도대체 누구의 이론일까? 이 책은 어쩌면 정부의 정책에 문제가 있다고 하는 것과 같다는 생각을 하게 된다. 이런 상황에서 이런 책을 자신있게 낸다는 것은 자신의 연구 결과가 맞다는 것을 반증하는 것일테니.

결국 사람의 의식주에 포함되는 문제이기 때문에 계속 오르는 것을 방치할 수는 없다. 그런데 오르는 지역이 왜 오르는지를 한 번 고민해 보면 쉽게 알 수 있는데, 그만큼 그곳의 시설이 좋다는 의미를 반증한다. 그러니 그 시설을 다른 지역에도 같이 활용할 방법을 찾아서 전체적인 조화를 이루도록 해야지, 그저 '하지마' 로 일관하는 지금 정부의 자세는 정말 답답하기 그지 없다. 국토교통부 장관이 이 책을 읽으면 무슨 말을 할까? 이 책에 나온 내용은 'Fact' 이다. 사실을 자꾸 바꿀 수 있다고 하는 것은 어쩌면 큰 문제이지 않을까.