The EconoMic Person

오랜만에 반포지구를 다녀왔다.

개인적으로 과거부터 강남이라는 곳에 대한 로망이 있어서 항상 가던 곳이긴 했는데 그간은 다른 지역의 아파트를 임장한 다는 핑계로 강남에는 오지 못하다가(현실적인 가격이 말이 안돼서) 이제는 가격이 더 말이 안 되는 상황이 돼서 도대체 얼마나 좋길래 이렇게 난리인가 싶어서 한 번 찾아와 봤다. 서초 반포의 얼마 전의 영광이라고 하는 반포 래미안 퍼스티지를 돌아다니면서 2008년에 완공된 아파트의 조경이 지금 조경보다 아름답다는 것을 새삼 깨달았고 지은 지 얼마 되지 않은 반포 센트럴자이는 다른 지역과 다르게 널찍널찍한 아파트의 동 간 거리가 마음에 들었다. 물론 조경은 말할 것도 없고. 그리고 마지막으로 찾아간 현존 최고 가격의 아크로 리버 파크(아리팍)는 동네의 여유로움과 선선한 바람, 그리고 멋진 티하우스 등이 이목을 끌었다.

왜 이런 곳이 성공했는가?

재건축의 성공이라고 할 수 있다. 단연코 향후 100년 안에 강남 서초를 뛰어넘는 지역은 나오지 않을 것 같다. 이는 두 가지를 생각해 볼 수 있는데 먼저 완전 빈 땅에다가 모든 것을 깔아주었던 정부 정책이 첫 번째이고 두 번째는 초기 지었던 아파트들이 정사각형 형태의 지역을 가지고 있어서 향후 개발하기도 너무 좋았다는 점이다. 삼호 아파트가 대체 몇 차까지 있는지도 모를 정도로 많이 있고 주공은 말 할 것도 없다. 과거의 주공 아파트가 가난한 사람들이 사는 아파트였다고 하면 이제는 부의 상징이 되어버린 황당한 경우도 있다. 이렇게 미래를 보고 사전에 투자를 했다면 얼마나 좋은 결과를 가져왔을까?

우리는 이제 재건축에 투자하기에는 시드머니가 부족하다.

당장 내 살 집도 구하기가 어려운 마당에 투자 하는 것 자체가 어렵다. 그렇다고 투자를 하지 않는다고 하면 요즘 말하는 '벼락 거지'를 벗어나기 힘들다. 그러면 어떤 것을 해야 하는가? 이 책의 제목인 재개발될 빌라와 리모델링할 아파트가 바로 그 대안이다. 물론 이 영역에서 소위 '물려있는' 사람들이 꽤 있긴 하다. 하지만 분명 향후 아파트의 재건축보다는 리모델링이 많아질 것이고 이해관계가 복잡해진 상황에서 대형 재개발이 아닌 소수 지역의 재개발이 될 것이라는 의견이 지배적이다. 우리는 과연 어떤 곳에서 성공할 수 있을까?

나 역시도 과거 지방 아파트라고 하면 손사래 친 적이 많다.

그런데 내가 일하고 있는 화성시나 얼마 전까지 일했던 평택시를 보면 대기업의 이동이 어마어마한 경제적 부를 가져다 준다는 사실을 알았다. 전반적으로 바로 눈앞에 보이는 것만 보면 너무 초라한데 미래를 보고 들어간다고 하면 굉장한 부를 얻을 수 있다는 것도 느꼈다. 당장 동탄 2 신도시의 동탄역 주변 우 포한은 15억에 거래가 되고 있지 않은가? 과연 서울 외의 지역에서 이만한 가격이 나올 줄 상상이나 했겠는가? 결국 교통과 기업, 그리고 미래 가치에 대한 시장의 종합평가는 꼭 서울이 왕은 아니다는 것을 보여준다. 부산의 해운대 지역은 이제 서울의 웬만한 구 이상의 가격을 보여준다. 지방의 아파트들도 이제는 확연히 달라진 모습을 보여준다.

각종 데이터를 보고 판단하라.

저자는 무조건 임장을 다니는 것에 대해서 그리 선호하지 않았다.  너무나 좋고 명확한 데이터들이 있는데 무조건 몸으로 떼운다고 되는 세상이 아니라는 의미다. 일단 먼저 데이터를 보고 가공하여 판단할 줄 알아야 한다. 특히 미분양과 향후 몇 가구나 완성이 되는지를 파악하는 것은 당연히 중요한 것이고 저자와 같이 어떤 기준을 가지고 판단을 해야 한다. 여담인데 이렇게만 보면 매력적인 지역이 좀 보이긴 하지만 향후 어떻게 될지는 2024년쯤 가봐야 안다. 하지만 적어도 저자가 쓴 글을 보면 실패한 케이스가 별로 없으니 한 번 믿어봐도 무방하지 않을까?

나도 빌딩주가 되고 싶다!

뭐 말로만 이렇게 해서는 안 되겠지? 그래서 책을 이것저것 사 모아보고 있는데(물론 책을 산다고 해서 저절로 빌딩을 살 수 있었다면 좋겠지만 현실적으로 가능한지 타진하기 위해서?) 읽어보면 볼수록 이 과정을 어떻게 극복했는지 신기하다. 물론 무소불위의 권력을 가진(듯한) 건물주가 되는 과정이 쉽다면 정말 개나 소나 다 하겠지만 읽어보면 볼수록 왠지 어렵다. 그래도 그 많나 가치가 있는지 많은 사람들이 실행한다. 특히 연예인들 건물주 되는 거 보면 엄청 쉽게 되던데 나는 어떻게 안되나?

사실 뭐든 준비가 필요하다.

건물주가 도깨비 방망이처럼 휘두르면 짠하고 나타나는 것이 아니다. 그것에 대한 제반 법률을 공부를 해야 하고 많은 임장을 통해서 그 건물의 가치가 얼마나 되는지 그리고 그 가치를 찾고 어떻게 흥정을 하는지를 초반에 고민을 해야 한다. 이런 부분을 사실 대신해 주는 곳이 바로 컨설팅업체인데, 공인중개사들과 마찬가지로 컨설팅 비용을 지불한다기보다는 계약이 돼서 나오는 수수료를 기준으로 일을 하기 때문에 어떻게 하든 계약이 될 수 있도록 말하기 마련이다. 내 돈을 허투루 쓰고 싶지 않다면 이런 경우도 걸러내야 한다. 그런 것을 생각하면 책을 쓴 사람을 찾아가서 컨설팅을 받는 것도 하나의 방법이다(책을 좀 감명 깊게 읽었다면?) 물론 이렇게 이름이 알려진 사람은 가격이 비싸겠지만 일생에 가장 큰돈을 들여서 하는 것인데 그 정도 못할까? 그만큼 시작부터 차근차근 준비가 필요하다.

흥정을 해서 매수를 했다면? 이제 공사를 시작해야 한다.

건축사와 시공업체 등과의 여러 부분에 있어서 싸움 아닌 싸움을 해야하고 솔직히 읽으면서 가장 짜증이 났던 주변에 클레임 거는 사람들(물론 이해는 한다. 하지만 정도가 있어야 하고 그것에 대한 보상도 할 용의가 있지만 여기 나오는 진상들은 정말 아우 ㅋㅋㅋ)을 해결해야 한다. 이것도 나 스스로 할 수 있지만 정신건강에 해롭다고 하면 대체자를 활용할 필요도 있다. 그렇게 생각을 해보면 예비비로 꽤나 많은 금액을 놔둬야 하는 것은 아닌가 생각이 된다. 리모델링이라면 몇 개월, 신축이면 거의 1~2년 정도의 시간이 흐를 텐데 왠지 모르게 조바심도 나고 주변 시선에서 빨리 탈출하고 싶은 생각도 많이 들 것 같다. 이때가 어쩌면 가장 심적으로 힘든 시기가 아닐까?

드디어 완성이 되면 세입자를 들이게 된다.

물론 건물을 사기 전부터 미리 준비를 해야하겠지만 세입자를 들이는 데 있어서 스스로의 영업/마케팅 능력을 발휘할 필요가 있다. 단순히 공인중개사가 모든 것을 해준다는 생각을 할 수도 있는데 요즘에는 할 수 있는 방법이 굉장히 여러 가지로 바뀌면서 여러 방법을 활용해야 한다. 물론 이렇게 새로 꽃단장 한 곳은 특별히 마케팅을 하지 않아도 충분히 할 수 있지만 일단 스스로 공부를 한다는 생각으로 장점을 홍보할 필요가 있다고 생각을 한다. 이것도 단순히 방을 내주고 임대료만 받는 것이 아니라 하나의 사업이라고 생각을 한다면 당연히 해야 할 부분이기도 하다. 조물주 위에 건물주라고 하지만 건물주라고 무조건 앉아서 돈만 버는 것은 아니다.

부동산 재테크는 왜 그렇게 국가에서 막을까?

지금 생각해 보면 참 의아하긴 하다. 사실 투기와 투자를 구분할 수 있는 방법은 난 잘 모르겠다. 그리고 집을 사면서 이 집이 떨어질꺼라고 생각하고 집을 사는 경우가 몇이나 있을까? 당연히 앞으로 오를 것이라 생각하고 사는 경우가 대부분일 것이다. 그거 아니면 전부 임대를 해야 하는데 지금 국가에서 그렇게 좋아하는 임대를 전부 국가 돈으로 할 수 있어서 이런 이야기를 하는 것일까? 솔직히 너무 한심스럽다. 국가는 사실 거대한 정부가 필요한 것이 아니라 어느 정도 작은 정부를 지향하여 큰 틀 안에서 문제만 없다면 시장 스스로가 움직이게 하는 것이 맞다. 무슨 철학인지 모르겠지만 뉴스에 나올 때마다 새로운 법을 만들어 내고 있으니 정말 바보들이 따로 없는 것 같다. 이렇게 부동산으로 임대사업을 하는 사람이 있어야 결국 시장은 안정되지 않는가? 현실이 암흑인데 뭘 장밋빛 미래를 기대하라고 하는 것일까? 개인적으로 책을 마무리하면서 이렇게 빌딩 하나에도 많은 공을 들이고 노력하는 사람들이 많은데 왜 이 업을 단순히 '공짜로 돈 버는 사람'이라는 이미지로 도매금을 하는지 알 수가 없었다. 내가 정치인이 아니기 때문에 이렇다 하게 할 수 있는 것은 없지만 적절한 공급을 통해서 수요를 일정하게 유지했다면 과연 이런 상황까지 왔을까라는 생각을 한다. 어쨌든 책은 재밌다! ㅋ