The EconoMic Person

현재 내가 살고 있어서 그런 것은 아니지만 영등포의 경우 현재보다는 미래가 더 발달될 것이라 보는 곳 중에 하나이다. 강남이나 서초의 경우 사실 향후에도 금빛 물결을 칠 곳이긴 하지만 개인적으로는 앞으로 더 발전될 요소가 더 많다고 판단되는 곳이 용산, 영등포, 청량리 부근이라고 생각이 된다. 사람이 밀집되어 있고 개발이 될만한 요소가 많이 있으며 거기다가 평지가 대부분인 곳들이다. 한국과 같이 산지가 넘쳐나는 곳에서 평지로 뒤덮여 있는 곳의 값어치는 앞으로도 굉장히 높을 것이라고 생각이 된다(조금 다르게 돌려 이야기하자면 현재의 가치는 좀 별로일 수도 있다. 현재 낙후되거나 개발이 많이 되지 않았다는 의미니 말이다)

영등포의 당산역 부근은 사실 수차례 다녀온 적이 있다.

특히 위의 캡쳐에 오른쪽에 보면 당산 삼성래미안 4차 아파트가 보이는데 그 주변으로 우측 방향은 전부 다 돌아본 것 같다. 일단 평지에 넓게 아파트들이 분포되어 있고 대한민국에서 가장 많이 탄다고 하는 2호선과 9호선을 다 가진 지역, 거기다가 이미 당산 센트럴 아이파크를 통해서 재건축하면 가격이 이렇게 뻥튀기된다는 사실을 여실히 보여주어 그 사이에 있는 효성 1차와 2차는 이미 가격이 천정부지로 올라간 상황이다. 그런데 그동안 잘 보지 않았던 선유도 쪽(동쪽)은 어떨까?라는 생각으로 임장을 가보기로 했다.

딱 봐도 느낌이 온다. 이건 재건축 삘이다.

가격을 한 번 뒤져본다. 일단 주변의 다른 양평동 아파트의 국평 시세는 10~12억 내외이다.

역시나 1984년도에 지어진 아파트에 재건축 준비 중에 있다고 한다. 용적율이 다소 높은 감은 있지만 작은 평수가 없고 전부 33평 이상의 것으로 지어진 것으로 보아 향후 큰 걸림돌은 없는 것으로 판단이 된다. 가격도 월등히 높은 편이다. 위치 상으로도 당산역과 가까운 것으로 보아 향후 재건축이 진행되면 당산 센트럴 아이파크 수준의 가격을 형성하지 않을까 생각을 해 본다.

아, 너무나 당연하게 앞에 있는 상가와는 사이가 좋지 않다. 흔히 재건축 진행하는 아파트들의 특징이 상가와의 공존이 굉장히 어렵다는 것인데 주변에서 보면 상가와는 아예 분리하여 재건축하는 경우가 많이 있다. 서로 돈 때문에 그런 것이긴 하는데 아마 아파트와 상가에 대한 서로 다른 가격임에도 감정평가는 같은 잣대로 하기 때문에 그런 것은 아닌가 생각을 해 본다. 둘 중에 누가 더 나쁘다고 이야기를 한 것은 아니고 서로가 조금씩 양보를 해야 하는데 돈이 걸리면 그런 부분이 참 어려운 것이 아닐까 생각해 본다. 그리고 현대는 뭘 저렇게 아파트를 많이 지어댔는지 모르겠지만 온통 현대 아파트다. 물론 대규모 단지는 거의 없고 나 홀로 혹은 2~3동 정도 수준으로 되어 있는데 연식을 보면 30년이 넘어서 이제 슬슬 재건축을 바라볼 수도 있는 단지들이긴 하나 소유주 분들이 아직은 반대를 하고 있어서 재건축 조합도 만들어지지 않은 상태이다. 이 경우 투자자들이나 몸테크를 하려고 온 사람들이 들어가서 조합을 만들어서 진행을 해야 할 것으로 판단되지만 조금 어려운 것도 있고 단독으로는 재건축을 해도 규모의 경제를 즐길 수 없어서 단지들을 전반적으로 묶어야 하는 단점이 존재한다. 물론 개인적으로는 가지고 있으면 한 20년 뒤에는 효자 역할을 하지 않을까 조심스레 생각을 해 본다(그전에 건물이 부서질라나...)

주변 단지들보다 나름 신식인 거성 파스텔(박명수가 지었나?ㅋ)과 양평 현대 6차 건물이다. 물론 단지 내가 공원화가 되어 있다거나 한 것은 아니나 지하주차장도 잘 있고 전반적으로 주차도 원할한 편이며 근처에 맥도널드(맥드라이브), 각종 마트들(4대 마트 모두 있음, 롯데/E마트/홈플러스/코스트코), 선유 초중고 및 도서관까지 세트로 묶여 있는 것을 보면 여건은 굉장히 좋아 보인다. 다만 아래 사진과 같이 주변이 공업지역이 있다 보니까 아직까지 작은 공장이나 밀링 머신 등을 활용하는 곳이 존재하고 아이들이 다녀야 하는 도로에 차가 생각보다 많이 다니는 문제가 있긴 하다. 재건축이 진행될 소지는 없지만 장기적으로 동네를 발전시키려면 우회도로를 이용하게 하도록 하는 방식의 논의가 필요할 것으로 보인다. 지금은 전반적으로 자동차 이동하는 구간이 좀 마음에 걸리는 곳이다.

동네를 돌아본 개인적인 느낌은 결국 사업자가 들어와서 재건축이 하나씩 진행이 되면 동네가 굉장히 뛰어난 형태로 변할 수 있다는 점이다. 그동안 공업지대라는 이유로 천대를 받기도 했고 영등포가 학군이라는 측면에서는 다소 떨어지는 부분이 있어서 선호 대상이 아니었지만 완전 평지에 주변 인프라는 굉장히 좋은 편이고 서울 중심부로의 접근성이나 2호선/5호선/9호선을 끼고 있다는 점이 개발을 밝게 해주는 역할을 한다. 갭으로 투자를 선행하기에는 다소 어려움이 있는 곳이긴 하나 여건만 된다면 정말 사서 묻어두고 기다릴 만한 곳이라고 판단한다. 지금 당장 번쩍번쩍 빛나는 금은 아니지만 아직 채굴되지 않은 다이아몬드 원석과 같은 곳이라고나 할까?

동네 세컨드 티어 아파트들은 어디일까? 사실 세컨드이라고 하기는 좀 그렇게 1.5 티어? 정도 되는 아파트부터 찾아가 봤다.

'당산 롯데캐슬 프레스티지' 이름도 참 기네... 어찌됐건 겁나 뽀대 나는 이름과는 다르게 규모는 그리 크지 않다. 당산 센트럴 아이파크와 붙어 있으며 역하고는 좀 더 멀어진 위치라 사실 위치 상으로는 절대 당산 센트럴 아이파크를 능가할 수 없는 형태가 되었다. 규모로도 위치 상으로도 말이다. 하지만 신축 아파트의 힘 입어 가격은 대출 마지노선인 15억 언저리에 다 왔다. 당산 센트럴 아이파크가 크게 치고 올라간다면 해당 아파트도 치고 올라가겠지만 그게 아니라고 한다면(현 상태를 유지한다고 하면) 여기서 계속 정체해 있을 확률이 높긴 하다. 전반적으로는 높고 깔끔하다. 다른 것은 몰라도 롯데캐슬이 문주 하나는 기가 막히가 잘 지어서(응??ㅋㅋ) 규모에 비해 외관이 더 뽀대나 보이긴 한다. 위치 상 완전 아파트촌 한가운데 있는 관계로 높은 층에 올라가면 시티뷰 이상은 보이지는 않지만 그래도 고층이 좀 더 낫다는 생각을 한다. 전체적으로 고층과 저층의 차이가 적은 아파트 중 하나라고 판단된다. 초등학교는 당산 센트럴 아이파크와 동일하게 당서초등학교. 가깝고 충분히 걸어 다닐만한 거리다.

조금 더 내려가 보면 브라운스톤 당산이 있다(난 신축 혹은 준신축, 랜드마크 아파트 정도만 본다... 그외는 죄송..ㅋㅋ)

음... 뭐랄까 앞에 있는 반도유보라팰리스와 좀 비교가 되긴 하는데 보다 보면 중소형 평수가 많은 아파트와 중대형 평수가 많은 아파트의 차이점을 극명하게 보여줬다고나 할까? 외관상 관리 상태를 봐도 두 아파트의 차이를 볼 수 있긴 하다. 내가 사진과 같이 밤에 보았는데 두 아파트의 상태가 좀 차이가 났다. 물론 브라운스톤의 경우 103동은 맞통풍이 전부 가능해서 매수를 한다면 당연히 103동을 선택하는 것이 맞다고 판단이 되긴 하나 전반적으로 주변 아파트에 둘러싸여 있어서 외부에서는 잘 안 보이는 장점(?) 단점(?) 이 있다. 그런데 아파트 내부로 차가 이동하는 형태로 되어 있어서 아이를 키우기에는 그리 안 좋지 않나 생각이 된다. 차가 아파트 지상으로 지나가도 좌우 보도만 좀 넓으면 다닐만할 것 같은데 그게 아니고 좌우 보도는 매우 좁거나 없는 구간이 있어서 살짝 위험해 보이긴 한다.

당산 반도유보라팰리스!

사실 당산 센트럴 아이파크를 제외하면 아파트 중 가장 관리도 잘되어 있고 뽀대도 나는 아파트라고 생각이 된다. 무엇보다도 중대형 평수가 많은 아파트 이기 때문에 전반적으로 관리가 '아주아주' 잘되어 있다. 아까 브라운스톤 당산과 동일하게 단지 지상으로 차가 지나다니는 길은 있으나 좌우 보도가 상당히 넓은 편이라 아이들이 다니기에는 큰 문제는 없는 것으로 판단되고 동 간 거리도 굉장히 넓은 편이며 최근 나오는 단지와 다르게 아파트 내부 녹지 비율도 굉장히 높은 편이다. 내용을 보자면 분양가 상한가 이전에 분양되었던 아파트로 고급 자재를 활용하였고 당시에는 고분양가 논란으로 미분양이 되었던 아파트라고 한다. 지하철과의 거리가 좀 있는지라 사실 아이를 키운다기보다는 회사 출퇴근을 자동차로 하거나 노후를 보내기에 딱 알맞은 아파트이긴 한데 이제는 분양가 상한제로 인해서 절대 나오지 않을 만한 아파트라고 생각이 된다. 자녀가 학령기를 지나게 되면(초등학교가 먼 것은 아닌데 횡단보도 2번을 건너야 하고 지식산업센터 하나를 거쳐야 하는 환경이므로) 큰 평수를 매수해서 활용하는 것도 나쁘지 않다고 본다. 2 티어 아파트 중에는 단연 탑이 아닐까 생각이 된다.

전반적으로 당산역에서 멀어지면 가격이 떨어진다.

당산역은 사실 굉장히 좋은 위치이긴 하다. 당산역 기준으로 북쪽 부분을 싹 밀고 개발을 한다고 하면 가격이 굉장할 것으로 판단이 되는데 상업지구와 주택이 너무 넓어서 좀 어려울 것 같기도 하다. 하지만 국내에서 가장 좋은 노선이라고 평가받고 있는 2호선과 9호선을 가지고 있으며(아쉬운 것은 2호선이 지상철이라는 점? 9호선은 심지어 급행역이니!!) 한강도 보이는 위치에 배치되어 있다. 사실 소위 '마용성'이라고 하는 곳과 광진구와 같이 교육이나 회사들이 밀집되어 있는 지역은 아니지만(성동구는 성수라는 황금 같은 곳이 있으니...) 3대 중심지인 여의도와 가깝고 강남과 종로와도 접근성이 굉장히 좋은 곳이라 향후 재개발을 통해서 발전될 소지가 많은 곳이다(워낙 낙후된 준공업지가 많이 있으니 언젠가는 개발되지 않을까?) 지금은 내가 '이사'라는 전제를 깔고 신축 혹은 준신축 정도의 아파트만 보러 다녔지만 다른 시각에서 보면 당산역에서 가까운 노후 아파트가 재건축이 어디까지 진행이 되었는지 확인을 하고 매수하는 것도 하나의 방법이라 생각이 된다.

PS; 아, 공공재건축한다고 하면 정말 짐 싸들고 말리고 싶다. 세상 멍청한 장관을 봤나...

항상 그렇지만 어디까지나 지극히 주관적이고 개인감정이 엄청나게 담겨 있는 부동산 투어를 한 번 다녀왔다. 모든 사람들이 전부 개인적인 사정이 존재하겠지만 나름의 사정에 의해서 뭔가 '적당한 가격에, 학군은 필요 없지만 그래도 초등학교는 근처에 있고 나름의 시설도 괜찮으며 저평가된 지역을 탐방' 하는 것이 목적이긴 하다. 그러다 보니까 더블 역세권 이런 곳은 너무너무 좋긴 한데 대상에서 제외를 해야 하고 주변을 빙글빙글 돌면서 과연 어떤 곳이 적합한 지역일까 찾아보았다.

자, 일단 이미 얼마 전에 당산역 앞의 래미안 4차를 다녀왔다.

위에 보다시피 당연히 세대 수도 많고 면적이 큰 세대가 많이 포진되어 있기 때문에 좋을 수 밖에 없다. 거기다가 더블역세권에 찰싹 달라붙어 있어서 뭐 이보다 더 좋은 곳이 어디있을까 싶을 정도인데 한강이 앞 쪽에 있긴 하지만 잘 보이지 않는 거를 제외하면 거의 완벽한 입지 조건이다. 다만 최근에 추세가 신축이 강세인지라 뒤쪽의 당산 센트럴 아이파크에게는 동일 평수에서는 다소 밀리는 모습을 보여주고 있다. 사실 타워형보다는 이렇게 네모 반듯한 판상형 아파트가 대지만 넓으면 더 좋은 것은 사실이다.

당산 센트럴 아이파크는 규모도 크고 동간 거리도 굉장히 좋다. 동간 거리가 좋은 이유는 위에 '왠???'이라고 적어놓은 풀밭(?) 때문인데 다른 아파트에서는 이만한 규모로 풀밭을 만들어 놓은 경우를 거의 본 적이 없는데(하다 못해 뭐라도 만들어 놓는데 여긴 좀 희한하게... 그냥 풀밭이다... 나중에 뭔가 만들라고 하나?) 놀이터는 저렇게 큰 정글짐(?)도 있는데 우리 애들이 보면 엄청 좋아할 것 같다. 사실 이곳은 매수를 하려고 생각했던 곳은 아니고(주변에서 가장 가격이 비싸서 안 되는...ㅠㅠ) 그냥 깨끗하고 좋아서 찾아가 봤다.

우연히 자동문이 가까이 가니까 그냥 열려서(아마 뭔가 조작이 잘못된 듯한 느낌이긴 한데 나이쓰라는 생각으로...) 한 번 들어가 봤는데 거대 주상복합과 같은 로비는 아니었지만 그래도 로비가 상당히 넓은 편이라 굉장히 흡족했다. 덤으로 엘리베이터도 한 번 타서 올라갔다가 왔다(25층 다녀와 봤는데 뭐... 구경할 것은 딱히 없는 거 같다) 전반적으로 그냥 평범한 아파트 수준의 모습이긴 했다. 

전반적으로 당산 래미안 4차나 당산 센트럴 아이파크는 현재 가격이 16~18억(33평 기준)을 호가하는 가격을 선보이고 있다. 가격대가 가깝게 가기는 어려운 상태이긴 하나 당산이라는 더블 역세권에 힘입어 최근 트렌드를 이끌어 가는 '마용성'과 비슷한 가격대를 유지하고 있다. 이 동네 가장 큰 문제는 사실 준공업지역인 영등포를 가지고 있어서 허름한 곳이 꽤 있다는 것이나 그 외에 개발이 된 지역은 천지개벽이라고 말할 정도로 바뀐 상태이다. 장기적으로도 리딩할 단지들이라 유심히 봐 두고 급매가 나오면 건질 수 있는 능력이 되면 하나 홀딩해 두는 것도 나쁘지 않다고 생각이 된다. 다음에는 세컨드 티어의 아파트를 한 번 보도록 하겠다.

회사에 처음에 들어갈 때 가장 살고 싶었던 곳이 오피스텔이었다. 오피스텔이라는 곳은 원룸이나 하숙촌과는 다른 왠지 모를 도시적인 이미지가 있었다. 거기다가 대부분 풀옵션 형태로 되어 있으니(물론 요즘 원룸도 동일하다만 그래도 왠지 모르게 오피스텔의 물건들이 좀 더 나아보인다) 말 그대로 옷하고 몸만 들어가면 되는 정말 이상적인 조건이었다. 물론 금액 때문에 시도조차 하지 못하고 원룸에 살긴 했지만, 항상 그게 나의 로망이었다. 이후 결혼을 하게 되면서 강남 쪽의 오피스텔에 전세로 들어가려고 무진장 고민을 많이 했었으나 결론은 부모님의 반대에 힘입어... 그냥 지방 아파트로 전세로 가게 되었다. 그런데 당시가 2008년이니 그 때 오피스텔을 사서 2년만 가지고 있었어도 가격이 30%가까이 올랐다. 내가 있던 지방 아파트는 오히려 2년이 지나자 가격이 더 떨어지는 기이한 현상으로 보여주었고.

오피스텔이라는 이미지는 사실 월세를 받는다는 거에 치중을 하지 그걸로 시세차익을 노리기는 어렵다는 이야기를 한다. 그런데 생각을 해보면 오피스텔의 분양가는 조금씩 조금씩 높아져 서울 시내의 오피스텔이 1채에 2억이 넘는 것은 이상한 일도 아니다. 당장 집 앞에 뚝딱뚝딱 공사하던 오피스텔이 갑자기 2억 3천만원에 분양을(14평/전용 8평) 하는 것을 보면 솔직히 조금 어이가 없기도 하다. 지금은 이미 결혼도 했고 아이도 둘이나 있어서 그렇게 작은 곳에 살지 못하지만, 오피스텔이 그렇게 비싸면 대체 어떻게 이득을 봐야 하는지 의문스러웠다.

사실 오피스텔 매매 후 가장 중요한 것은 세입자를 얼마나 빠르게 구하고 얼마나 많은 이득을 거둘 수 있느냐하는 것이다. 건설사가 내거는 조건만 보고 들어가면 생각 외로 구멍이 많다는 생각을 하게 될 것이며 건설사 측에서 그렇게 5년이든 10년이든 옵션을 걸고 한다는 것은 어쩌면 자신의 물건에 그리 자신이 없어서라고 생각할 수도 있겠다. 더군다나 일반 아파트 분양과는 다르게 후분양을 하는 경우도 꽤나 있기 때문에 바로 수익을 얻을 수 있는 기회도 있고 아파트는 정 안되면 내가 들어가서 살면 되지만 오피스텔은 그러기 힘든 경우가 많아 투자를 할 때 항상 여러가지 고심을 해야 한다고 한다.

아파트든 뭐든 일단 서울 시내에서 투자를 한다고 하면 바라보는 것은 지하철이다. 흔히 황금노선으로 불리는 9호선에 급행역 주변 시세는 정말 눈이 부시게 올랐다, 아니 지금 이사간에도 조금씩 오르고 있다. 서울 주요 핵심 노선을 관통하는 라인이라 혜택을 안 받을 수가 없는 것 같은데, 사실 어느정도 올랐어도 지금도 더 오를 수 있는 여지가 있기 때문에 강남이 아닌 다른 지역을 한 번 보는 것이 좋다고 한다. 당산의 예가 많이 나왔는데, 실제로 친구가 당산에 살고 있어 직접 가 본 결과 예전에는 낙후된 이미지가 많았다면 지금은 천지개벽이라고 생각할 정도로 많이 바뀐 곳 중 하나이다. 그만큼 역의 효과가 큰 것도 있으니 추천을 하지 않았을까 생각해 본다.

뒤쪽에는 이 책에서 매우 중요하게 생각하는 오피스텔 관련 세금 문제에 대한 내용이 있다. 흔히들 매매가만 보고 달려들기 시작하는데 그에 따르는 부대비용이 상당히 많은 경우가 많이있다. 그래서 그런지, 오피스텔에 대한 부정적인 생각만 팽배하는 경우가 많이 있는데, 어쩌면 우리가 역세권 소형아파트를 지금 노래를 부르고 있는 것과 같이 오피스텔은 정말 거의 대부분 역세권에 배치되어 있으며, 1인 가구가 늘어나는 이 시기에 가장 알맞는 건물이라고 생각이 된다. 물론 구슬도 꿰어야 보배라고, 아직 오피스텔에 대한 투자는 직접 해보지 않았지만 이 책이 있다면 자신있게 시작할 수 있는 계기가 되지 않을까 생각된다.