The EconoMic Person

진짜? 살 수 있어?
나는 부동산에 관심이 엄청나게 많다. 실제로 아파트 거래는 꽤 해 본 경험이 있다. 아파트의 경우 최고의 장점은 안정성과 환금성이라고 생각이 되는데 생각보다 참 빨리 돈으로 환산이 가능하다. 물론 그 덕에 세금문제가 상당히 복잡하고 정부에서도 정책적으로 세금이 오락가락하기 때문에 타이밍을 맞추기가 상당히 힘들다. 그리고 가격이 어느 정도 통일화 되어 있기 때문에 기회를 잡는 것이 생각보다 어려움이 있다. 뭐 장단점을 열거해 보자면 이렇지만 다른 것도 분명 있다. 토지나 상가 등 말이다. 개인적으로 이중에 가장 로망은 바로 빌딩, 상가주택 등이 아닌가 싶다. 단순히 토지의 경우 내가 농사를 짓는 것이 아니라면 딱히 필요가 없고 빌딩이나 상가주택의 경우 내가 임대를 해서 돈을 벌 수 있다는 엄청난 장점이 있지 않은가?

그런데 강남빌딩을 살 수 있다고?
가끔 퇴근하면서 강남 거리를 지나가다가 보면 내가 여길 살 수 있을까에 대한 의문이 있다. 가격도 가격이거니와 뭔가 나와는 다른 세상의 사람들이 거래를 하거나 기업의 입장에서만 거래가 가능한 것이 아닌가 생각을 했다. 그런데 정보의 보편성이 대두되면서 생각보다 꽤 많은 사람들이 이렇게 빌딩 투자를 하고 있는 것을 볼 수 있는데 개인적인 로망이었던 상가주택 등을 이렇게 투자할 수 있는 방법에 대해서도 책이 나오기 시작했다. 실제로 투자를 해 보지 않았다면 절대 알 수 없을만한 정보와 함께 말이다. 그래서 책을 보면서 조금씩 빌딩에 대한 꿈을 키워나가 보았다.

어디로 선택을 해야 할까?
물론 돈이 가장 큰 문제이긴 하지만 제대로 볼 줄 알아야 선택이 가능하다. 건물을 새로 지을지, 기존의 것을 활용할 지도 정해야 하고 전체가 상가인 것과 상가주택과 같이 상업과 거주를 목적으로 할 것인지도 정해야 한다. 원룸만 많이 있어서 원룸사업 등도 가능하지만 어디까지나 '회사 다니면서'라는 전제가 붙기 때문에 그런 부분은 배제를 하고 생각을 해보면 어느 정도 상권이나 가격이 받쳐주는 강남이 가장 현명한 방법일 것이다. 근데 가격은 어떻게 해결하지? 강남대로 한복판을 선택할 수 없다. 거기는 소위 '쩐의 전쟁'이 벌어지는 곳이기 때문에 개인이 뭔가 사고팔기에는 무리가 있는 곳이다. 저자가 선택한 개포4동은 이제는 가격이 많이 올랐지만 당시에는 재건축으로 인해서 상권이 많이 퇴색되어 있고 미래를 바라봐야 했던 곳이라 정말 '올바른' 선택이 아니었나 생각을 해 본다. 개인적으로도 봐 둔 곳이 있어 매주 찾아가 보는 중이다.

어떻게 할까?
건물을 아예 부시고 짓거나 하면서 공법에 대해서 많은 공부가 필요하다는 생각이 든다. 물론 건축사의 의견이 많이 반영되겠지만 책에 나오듯 우리는 '디자인이 아름다운 집' 을 원하는 것이 아니라 최적의 조건에 맞는 상가주택을 짓기 위한 방법에 대해서 고민을 해야 한다는 것이다. 건축사의 조사도 필요하며 다양한 비교가 필요하다. 이러한 분야는 어쩌면 체면 차리고 걱정만 하는 것이 필요한 것이 아니라 일단 가서 부딪히고 물어보고 해야 되는 것이다. 그래서 이렇게 책에서도 하나씩 설명이 되어 있다. 어떤 식으로 준공이 되는지, 어떤 법에 적용이 되는지, 어떠한 사람을 만나야 하는지 말이다. 귀찮으면 돈이 더 들어간다. 돈을 아끼고 발품을 많이 팔아야 하는 만큼 얻는 것도 많은 방법이라고 생각이 된다. 이런 것이 바로 부유해지는 길이라고 할까?

조물주 위에 건물주라고 하지만...
사실 신경 쓸 일이 적다라고 하지는 않겠다. 회사를 다니면서도 충분히 할 수 있지만 분명 많은 시간과 돈이 들어간다. 건물주 되는 것도 생각보다 쉬운 일은 아니다. 그럼에도 이것이 매력적이라고 생각이 되는 것은 제2의 물줄기를 만들 수 있고 가장 안정적인 수입이 된다는 것이다. 특히 부동산의 경우 '안되면 내가 살면 되지'라는 것이 가능하기에 그리고 적어도 땅은 배신하지 않는다는 말이 있듯 토지 가격이 내려가는 케이스는 극히 드물기도 하며 타깃을 강남으로 잡았기에 적어도 향후 내가 죽기 전까지는 수요가 떨어지는 케이스를 보기 힘들다는 점이다. 성공의 열매는 달기도 하지만 그 과정은 쉽지 않다. 책으로만 보면 금방 쉽게 할 수 있을 것 같지만 생각보다 많은 어려움이 있을 것이고 그럴 때마다 책을 다시 펴서 세세히 읽어보는 습관도 필요하겠다.

오랜만에 반포지구를 다녀왔다.

개인적으로 과거부터 강남이라는 곳에 대한 로망이 있어서 항상 가던 곳이긴 했는데 그간은 다른 지역의 아파트를 임장한 다는 핑계로 강남에는 오지 못하다가(현실적인 가격이 말이 안돼서) 이제는 가격이 더 말이 안 되는 상황이 돼서 도대체 얼마나 좋길래 이렇게 난리인가 싶어서 한 번 찾아와 봤다. 서초 반포의 얼마 전의 영광이라고 하는 반포 래미안 퍼스티지를 돌아다니면서 2008년에 완공된 아파트의 조경이 지금 조경보다 아름답다는 것을 새삼 깨달았고 지은 지 얼마 되지 않은 반포 센트럴자이는 다른 지역과 다르게 널찍널찍한 아파트의 동 간 거리가 마음에 들었다. 물론 조경은 말할 것도 없고. 그리고 마지막으로 찾아간 현존 최고 가격의 아크로 리버 파크(아리팍)는 동네의 여유로움과 선선한 바람, 그리고 멋진 티하우스 등이 이목을 끌었다.

왜 이런 곳이 성공했는가?

재건축의 성공이라고 할 수 있다. 단연코 향후 100년 안에 강남 서초를 뛰어넘는 지역은 나오지 않을 것 같다. 이는 두 가지를 생각해 볼 수 있는데 먼저 완전 빈 땅에다가 모든 것을 깔아주었던 정부 정책이 첫 번째이고 두 번째는 초기 지었던 아파트들이 정사각형 형태의 지역을 가지고 있어서 향후 개발하기도 너무 좋았다는 점이다. 삼호 아파트가 대체 몇 차까지 있는지도 모를 정도로 많이 있고 주공은 말 할 것도 없다. 과거의 주공 아파트가 가난한 사람들이 사는 아파트였다고 하면 이제는 부의 상징이 되어버린 황당한 경우도 있다. 이렇게 미래를 보고 사전에 투자를 했다면 얼마나 좋은 결과를 가져왔을까?

우리는 이제 재건축에 투자하기에는 시드머니가 부족하다.

당장 내 살 집도 구하기가 어려운 마당에 투자 하는 것 자체가 어렵다. 그렇다고 투자를 하지 않는다고 하면 요즘 말하는 '벼락 거지'를 벗어나기 힘들다. 그러면 어떤 것을 해야 하는가? 이 책의 제목인 재개발될 빌라와 리모델링할 아파트가 바로 그 대안이다. 물론 이 영역에서 소위 '물려있는' 사람들이 꽤 있긴 하다. 하지만 분명 향후 아파트의 재건축보다는 리모델링이 많아질 것이고 이해관계가 복잡해진 상황에서 대형 재개발이 아닌 소수 지역의 재개발이 될 것이라는 의견이 지배적이다. 우리는 과연 어떤 곳에서 성공할 수 있을까?

나 역시도 과거 지방 아파트라고 하면 손사래 친 적이 많다.

그런데 내가 일하고 있는 화성시나 얼마 전까지 일했던 평택시를 보면 대기업의 이동이 어마어마한 경제적 부를 가져다 준다는 사실을 알았다. 전반적으로 바로 눈앞에 보이는 것만 보면 너무 초라한데 미래를 보고 들어간다고 하면 굉장한 부를 얻을 수 있다는 것도 느꼈다. 당장 동탄 2 신도시의 동탄역 주변 우 포한은 15억에 거래가 되고 있지 않은가? 과연 서울 외의 지역에서 이만한 가격이 나올 줄 상상이나 했겠는가? 결국 교통과 기업, 그리고 미래 가치에 대한 시장의 종합평가는 꼭 서울이 왕은 아니다는 것을 보여준다. 부산의 해운대 지역은 이제 서울의 웬만한 구 이상의 가격을 보여준다. 지방의 아파트들도 이제는 확연히 달라진 모습을 보여준다.

각종 데이터를 보고 판단하라.

저자는 무조건 임장을 다니는 것에 대해서 그리 선호하지 않았다.  너무나 좋고 명확한 데이터들이 있는데 무조건 몸으로 떼운다고 되는 세상이 아니라는 의미다. 일단 먼저 데이터를 보고 가공하여 판단할 줄 알아야 한다. 특히 미분양과 향후 몇 가구나 완성이 되는지를 파악하는 것은 당연히 중요한 것이고 저자와 같이 어떤 기준을 가지고 판단을 해야 한다. 여담인데 이렇게만 보면 매력적인 지역이 좀 보이긴 하지만 향후 어떻게 될지는 2024년쯤 가봐야 안다. 하지만 적어도 저자가 쓴 글을 보면 실패한 케이스가 별로 없으니 한 번 믿어봐도 무방하지 않을까?

현재 내가 살고 있어서 그런 것은 아니지만 영등포의 경우 현재보다는 미래가 더 발달될 것이라 보는 곳 중에 하나이다. 강남이나 서초의 경우 사실 향후에도 금빛 물결을 칠 곳이긴 하지만 개인적으로는 앞으로 더 발전될 요소가 더 많다고 판단되는 곳이 용산, 영등포, 청량리 부근이라고 생각이 된다. 사람이 밀집되어 있고 개발이 될만한 요소가 많이 있으며 거기다가 평지가 대부분인 곳들이다. 한국과 같이 산지가 넘쳐나는 곳에서 평지로 뒤덮여 있는 곳의 값어치는 앞으로도 굉장히 높을 것이라고 생각이 된다(조금 다르게 돌려 이야기하자면 현재의 가치는 좀 별로일 수도 있다. 현재 낙후되거나 개발이 많이 되지 않았다는 의미니 말이다)

영등포의 당산역 부근은 사실 수차례 다녀온 적이 있다.

특히 위의 캡쳐에 오른쪽에 보면 당산 삼성래미안 4차 아파트가 보이는데 그 주변으로 우측 방향은 전부 다 돌아본 것 같다. 일단 평지에 넓게 아파트들이 분포되어 있고 대한민국에서 가장 많이 탄다고 하는 2호선과 9호선을 다 가진 지역, 거기다가 이미 당산 센트럴 아이파크를 통해서 재건축하면 가격이 이렇게 뻥튀기된다는 사실을 여실히 보여주어 그 사이에 있는 효성 1차와 2차는 이미 가격이 천정부지로 올라간 상황이다. 그런데 그동안 잘 보지 않았던 선유도 쪽(동쪽)은 어떨까?라는 생각으로 임장을 가보기로 했다.

딱 봐도 느낌이 온다. 이건 재건축 삘이다.

가격을 한 번 뒤져본다. 일단 주변의 다른 양평동 아파트의 국평 시세는 10~12억 내외이다.

역시나 1984년도에 지어진 아파트에 재건축 준비 중에 있다고 한다. 용적율이 다소 높은 감은 있지만 작은 평수가 없고 전부 33평 이상의 것으로 지어진 것으로 보아 향후 큰 걸림돌은 없는 것으로 판단이 된다. 가격도 월등히 높은 편이다. 위치 상으로도 당산역과 가까운 것으로 보아 향후 재건축이 진행되면 당산 센트럴 아이파크 수준의 가격을 형성하지 않을까 생각을 해 본다.

아, 너무나 당연하게 앞에 있는 상가와는 사이가 좋지 않다. 흔히 재건축 진행하는 아파트들의 특징이 상가와의 공존이 굉장히 어렵다는 것인데 주변에서 보면 상가와는 아예 분리하여 재건축하는 경우가 많이 있다. 서로 돈 때문에 그런 것이긴 하는데 아마 아파트와 상가에 대한 서로 다른 가격임에도 감정평가는 같은 잣대로 하기 때문에 그런 것은 아닌가 생각을 해 본다. 둘 중에 누가 더 나쁘다고 이야기를 한 것은 아니고 서로가 조금씩 양보를 해야 하는데 돈이 걸리면 그런 부분이 참 어려운 것이 아닐까 생각해 본다. 그리고 현대는 뭘 저렇게 아파트를 많이 지어댔는지 모르겠지만 온통 현대 아파트다. 물론 대규모 단지는 거의 없고 나 홀로 혹은 2~3동 정도 수준으로 되어 있는데 연식을 보면 30년이 넘어서 이제 슬슬 재건축을 바라볼 수도 있는 단지들이긴 하나 소유주 분들이 아직은 반대를 하고 있어서 재건축 조합도 만들어지지 않은 상태이다. 이 경우 투자자들이나 몸테크를 하려고 온 사람들이 들어가서 조합을 만들어서 진행을 해야 할 것으로 판단되지만 조금 어려운 것도 있고 단독으로는 재건축을 해도 규모의 경제를 즐길 수 없어서 단지들을 전반적으로 묶어야 하는 단점이 존재한다. 물론 개인적으로는 가지고 있으면 한 20년 뒤에는 효자 역할을 하지 않을까 조심스레 생각을 해 본다(그전에 건물이 부서질라나...)

주변 단지들보다 나름 신식인 거성 파스텔(박명수가 지었나?ㅋ)과 양평 현대 6차 건물이다. 물론 단지 내가 공원화가 되어 있다거나 한 것은 아니나 지하주차장도 잘 있고 전반적으로 주차도 원할한 편이며 근처에 맥도널드(맥드라이브), 각종 마트들(4대 마트 모두 있음, 롯데/E마트/홈플러스/코스트코), 선유 초중고 및 도서관까지 세트로 묶여 있는 것을 보면 여건은 굉장히 좋아 보인다. 다만 아래 사진과 같이 주변이 공업지역이 있다 보니까 아직까지 작은 공장이나 밀링 머신 등을 활용하는 곳이 존재하고 아이들이 다녀야 하는 도로에 차가 생각보다 많이 다니는 문제가 있긴 하다. 재건축이 진행될 소지는 없지만 장기적으로 동네를 발전시키려면 우회도로를 이용하게 하도록 하는 방식의 논의가 필요할 것으로 보인다. 지금은 전반적으로 자동차 이동하는 구간이 좀 마음에 걸리는 곳이다.

동네를 돌아본 개인적인 느낌은 결국 사업자가 들어와서 재건축이 하나씩 진행이 되면 동네가 굉장히 뛰어난 형태로 변할 수 있다는 점이다. 그동안 공업지대라는 이유로 천대를 받기도 했고 영등포가 학군이라는 측면에서는 다소 떨어지는 부분이 있어서 선호 대상이 아니었지만 완전 평지에 주변 인프라는 굉장히 좋은 편이고 서울 중심부로의 접근성이나 2호선/5호선/9호선을 끼고 있다는 점이 개발을 밝게 해주는 역할을 한다. 갭으로 투자를 선행하기에는 다소 어려움이 있는 곳이긴 하나 여건만 된다면 정말 사서 묻어두고 기다릴 만한 곳이라고 판단한다. 지금 당장 번쩍번쩍 빛나는 금은 아니지만 아직 채굴되지 않은 다이아몬드 원석과 같은 곳이라고나 할까?