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윤석열 대통령은 용산으로 갔다.

구중궁궐이라는 이미지를 벗어나기 위함이었을까? 어쩌면 도박수에 가까운(어차피 아무도 성공한 사람이 없으니 실패해도 크게 문제는 되지 않았을 것 같은데) 변화를 시도했다. 개인적으로는 좋은 방법이라고 생각이 된다. 청와대 근처의 중고등학교를 나왔기 때문에 더 그렇기도 한데 왜 저길 저렇게 꽁꽁 싸매고 있는지, 주변에서는 왜 매일 소리를 지르고 앉아있는지 의문이었지만 시민들만 고생이었지 실제로 대통령은 궁궐 같은 곳에서 띵까띵까 잘 놀고 있었다(워낙 크기도 하고 소리도 들리지도 않으니) 어쨌든 간에 일단 시도는 했고 결과는 '미래는 용산에 있다'라는 것으로 인해서 용산의 땅값이 뛰고 있다. 사실 용산이 과거에는 한강 지역 외에는 특별히 비싸지 않았던 곳인데(어찌 보면 가성비가 괜찮았던 곳인데) 이제는 슬슬 넘사벽의 길로 향하는 것 같다. 서울에서 가장 중심에 있기도 하거니와 어디든 이곳을 거쳐가야 하는 경우가 많아서 그럴 것이다. 교통에 있어서는 정말 괜찮은 곳이다.

물론 서울 시내 대부분의 문제기도 하지만 언덕에 자리잡고 있다.

성동구와 같이 미친듯한 언덕까진 아니지만 지금까지 개발이 되기 어려운 이유 중에 하나가 구도심이기도 하거니와 언덕이 많이 껴 있어서 개발을 하는 과정도 생각보다 순탄하지 않았다. 그리고 상업 지구가 꽤 많이 있던 이유로 전반적인 개발이 어려웠던 것도 있다. 이태원과 경리단길을 보면서 앞으로도 이 상업지구 자체가 개발이 되는 것은 좀 어려울 것 같다는 생각도 해 봤는데(차라리 장사가 안돼서 다 나가면 모를까 장사가 되는 동안에는 굳이 부실 생각이 없을 테니 말이다) 아마도 주거지역보다는 더 값어치가 높은 상업지구가 잘 나가는 지역이라 그럴 것이라 생각이 된다.

그럼에도 보물같은 곳이 있었다.

서울 시내에 이만한 용적률과 건폐율을 가진 아파트가 또 있을까? 물론 아래 사진과 같이 남산이 보이는 위치이기 때문에 분명 사선으로 규제를 받고 있을 것이라(높이 제한) 생각이 된다. 그럼에도 가격이 오를 수밖에 없다고 생각이 되는 것은 현재 아파트에 '엘리베이터' 조차도 없는 상황이라는 것이다.

얼핏 보면 그냥 대형 빌라 단지 같다.

내가 예전에 살던 청구 빌라와 같은 곳의 느낌인데 그래도 나름 5층이다. 그런데 실제 들어가보면 복도가 살짝 있고 그다음에 집으로 된다. 묘하게 계단식+복도식을 섞어놓은 느낌인데, 뭐 그 복도를 한 집씩 사용하는 것이니 나중에 리모델링이 진행된다고 하면 그만큼 확장해서 활용할 수 있는 여지도 충분할 것이라고 생각이 된다. 보너스 같은 공간이라고 할까? 물론 내가 직접 리모델링을 해보지 않아서 활용 여부 까진 정확하진 않지만, 아마 되지 않을까 싶다.

전반적으로 단지는 산을 약간 올라가야 되서 튼튼한 다리가 필요하다.

아, 그리고 보통 임장을 갔을 때 주차되어 있는 차의 평균 가격을 보면 대충 주민들의 재산 정도를 알 수 있는데 상당하다. 포르셰만 20대를 넘게 봤으니 말이다. 50평이 넘어가는 평수도 있는 것을 보면 과거 상류층이 살던 아파트라는 것을 알 수 있다. 지금은 더 좋은 곳에 정착한 사람들이 많이 있겠지만 말이다.

그 뒤에 이태원 주공아파트가 있다.

'주공' 아파트인데 이렇게 깔끔하게 관리된 곳이 있나 싶기도 하고 앞의 대림아파트는 중앙난방이지만 여기는 심지어 개별난방이다. 어차피 엘리베이터 없는 것은 똑같고 대림에 비하면 조경이나 놀이터는 다소 떨어지지만 이미 오랜 시간 지난 아파트이니 그런 것은 아예 관심 밖이다. 거기다가 리모델링 설계 선정도 하고 있는 것을 보면 슬슬 시동을 거는 것 같다. 국평뿐이 없어서 정말 비슷한 사람들끼리 살고 있다는 느낌이 들고 국평 호가 기준해서 15억이 훌쩍 넘어가고 있는 것을 보면 위치+기대감이 정말 잘 들어맞는 곳이라 생각이 된다.

다만 거주 목적이라고 생각하자면 다소 부족한 부분이 있긴 하다.

경리단길 쪽으로 많은 상가들이 있지만 소규모거나 술집/카페 위주이기도 하고 이곳이 학군 지도 아니기 때문에 아이 가르치는데 그리 좋지는 않다. 다만 근처 미군 부대가 완전히 없어지게 되면 자연히 개발 붐이 일어날 것이고 상권도 더 많은 발전을 할 수 있을 것이라 생각이 된다. 말 그대로 용산이기 때문에 가질 수 있는 좋은 혜택이 아닐까.

뒤쪽의 남산은 정말 일품이다.

한강뷰가 좋다고 하지만 이곳은 남산뷰가 정말 일품이다. 개인적으로는 한강뷰에 뒤질 것은 아니라는 생각이 든다. 어차피 뷰가 가릴 이유도 없고 지하철도 미친 듯이 멀리 있는 것은 아니기에(6호선이라는 게 다소 아쉽긴 하지만...) 차만 있다면 한 번 살아보는 것도 나쁘지 않은 곳이다. 지금도 좋지만 앞으로 더 발전될 기미가 보이는 이곳을 바라보며 부러운 마음만 안고 돌아가 본다.

우리 집은 굉장히 이사를 많이 다니는 편이다.

사실 이사를 굳이 이 정도로 다니지 않아도 되긴 하는데, 결혼 후 초반에는 바퀴벌레다, 빛 안 든다, 좀 더 좋은 곳에 살고 싶다와 같은 다양한 이유로 계속 이사를 다니기도 했으나 한 8년 전부터는 진짜 '재테크' 때문에 이사를 다니기 시작했다. 그런 이사를 2년에 한 번씩 다니다가 보니 벌써 결혼 후 이사만 일곱 번 째이다. 내가 태어나서 결혼 전까지 이사를 5번도 안 해봤는데 말이다. 방랑벽이 있는 것일까? 뭐 어찌 됐건 이사를 자주 다닌다. 적어도 이사를 다니면서 다양한 아파트를 섭렵하면서 다니고 있는데 적어도 내가 살았던 지역 아파트는 정말 확실하게 꿰뚫고 있다고 자부할 수 있다. 그러면서 뭔가 다른 곳도 관심이 많아졌다고 할까? 개인적으로 이런 이유 때문에 돈을 번 게 좀 있으니 나쁜 습관은 아니라고 생각은 된다.

이다음에 살고 싶은 곳은 용산이다.

사실 아파트는 남자가 정한다기보다는 여자가 정한다고 보면 된다. 여자들은 본능적으로 이런 거주지에 있어서는 귀신과도 같은 촉을 가진다고 한다. 어떻게 수치로 보이지 않지만 지금까지 장모님의 따님께서 골라주신 아파트는 대부분 귀신같은 가격 상승과 더불어 아늑한 거주지의 모습을 항상 보여주었기 때문에 이번에도 선택을 함에 있어서 실패는 없을 것이라 생각은 한다. 물론 그 포커스를 줄여주는 것이 나의 할 일이기 때문에 항상 아파트가 새로 신설이 되면 그 주변을 돌아보는 것은 나의 임무이기도 하다. 그래서 2022년 3월에 입주한다고 하는 바로 요 '용산 데시앙 포레' 아파트를 가 보았다.

전반적으로 소규모 단지다.

그런데 역시나 신축/서울/용산이라는 엄청난 뒷배경 덕에 가격은 빠방하다. 서울 시내 어디에서도 뒤지지 않을 만한 가격을 유지하고 있다(실제로 거래가 되는지 까지는 모르겠다) 개인적으로 남영역 부근부터 쭉 걸어서 올라갔는데(올라갔다는 의미는 언덕이 있다는 의미다!) 거리가 꽤 있긴 했지만 숙명여대를 지나면서 마음이 아주 기뻤다(기분 탓이다. 기분 탓에헤헤헤헤) 숙대를 넘어가면 바로 존재한다.

초등학교는 합격

걸어서 15미터 가면 된다. 길을 건너기는 하지만 길이 막 도로같은 곳이고 그런 곳은 아니다. 문 앞에서 15미터 떨어져 있는 곳이 초등학교이니 이 정도면 초품아는 확실하다. 나중에 중학교부터야 사실 용산은 어딜 가도 애매한 것은 사실이지만 그래도 당장 초등학교는 걱정이 없으니 가격 방어적인 측면에서는 나쁘지 않은 선택이다. 예전 초등학교라서 그런지 초등학교도 규모가 꽤 있는 편이다(예전 행당동에 있던 초등학교는 아예 운동장이 보이지 않는 곳도 있었다)

솔직히 광고를 어떻게 했을지 모르지만 주변에 4개 이상의 역이 존재는 한다.

존재는 한다... 존재는 한다. 다만 대부분 최소 1km 이상 떨어져 있기 때문에 양심상 역세권이라는 말은 하지 못하겠다. 그리고 교통의 편의성은 용산까지는 들어오기는 편할지 모르나 주변 길이 결코 만만한 지역은 아니라서 교통적인 편의성도 그리 좋은지 모르겠다. 다만 앞에 있는 효창공원과 더불어 대학교도 있고(헤헤) 초품아, 그리고 조금은 높은 지형이라 비가 많이 와도 홍수의 위험은 없......(말해 놓도고 좀 웃기네...) 아무튼 현재 상황에서 가질 수 있는 장점은 공원, 학교, 용산 정도라고 볼 수 있겠다. 주변은 좀 개발이 되면 좋을 듯싶지만 개인적으로는 공덕역 쪽 아파트가 좀 더 메리트가 있지 않을까 생각을 해 본다.

아, 그렇다고 너무 심한 언덕은 아니다.

완만한 수준이고 단지 주변은 아직 정비가 좀 더 필요한 수준이다. 전반적으로 서울역이나 용산역의 마트나 복합몰의 시설을 이용하면 되고 마을버스를 통해서 밖으로 나갈 수 있는 곳은 꽤 많은 편이다. 장기적으로 용산의 발전 상황을 보자면 지금 이 가격이 오히려 저평가 되어 있는 수준이라고 볼 수도 있다. 아마 최고의 수혜자는 투자 목적으로 갭 투자를 하거나 혹은 가족 중에 한 분이 살 수밖에 없는 위치(회사 위치가 서울역/용산역/공덕역 부근이라면 진짜 걸어서라도 출근할 만한 수준이다)라고 한다면 현명한 선택이 될 수 있겠다.

나보고 동일 가격에 사는 곳을 정하라고 하면 이곳을 선택하기는 조금 어려울 수는 있겠다.

하지만 조금 시간을 두고 투자를 한다고 하면 나쁘지 않은 선택이다. 개인적으로는 이곳의 30평대를 가지고 계신 분들이 그렇게 부러울 수 없었다. 주변 환경이 바뀌면 가격은 더 상승하게 될테니 말이다. 그만큼 발전 가능성이 높고 새 아파트가 많이 없어서 흙 속의 진주와도 같은 곳이 아닐까 생각해 본다.

서울의 행정구역 사진을 살펴보다 보면 정 중앙에 있는 곳은 '중구'이다.

다만 중구의 경우 사람이 많이 산다기보다는 회사들의 집합체들이 많이 있기 때문에 일단 열외로 두자면 중앙에서 가장 가까운 곳은 바로 '용산구'이다. 용산구의 경우 과거를 생각하면 '전자상가'가 기억이 많이 날 텐데 과거 그곳에서 게임기나 PC 관련된 제품들을 주로 구매를 하였고 실제로 그곳에 유통은 아직까지도 짱짱하게 되고 있는 것을 본다면 전자기기와 떼려야 뗄 수가 없는 사이는 맞는 것 같다. 하지만 한편으로는 그런 상업지구가 많이 모여있기 때문에 노후화된 시점에서는 상대적으로 주변의 주거벨트보다는 발전이 더뎌질 수밖에 없었고 과거 용산 참사 등의 격렬한 반대로 인해서 대규모 개발이 실패하게 되면서 꽤나 오랫동안 암흑기에 접어든 상태였다.

주변의 마포구, 서대문구, 성동구 등 최근 잘 나간다고 하는 구의 경우 2010년 초반에 슬슬 발동을 걸기 시작해서 분양이 조금씩 진행되었으며 그 빛이 2018에 되어서야 보기 시작했다. 어렵게 재개발 혹은 재건축을 하였지만 미분양에 발목을 잡혔는데 결국 지금의 황금으로 변화가 된 시기였다. 그런데 그 사이에 있던 용산구의 경우 나름대로 대단한 변화가 생겼는데 2005년에 넘어온 국립중앙박물관을 필두로 주변이 공원화되었고 미군 기지가 평택으로 옮겨가기 시작하면서 용산 민족공원에 대한 토의가 이뤄지기 시작했다. 이후 용산 참사로 잠시 주춤했으나 결국 노른자 위 땅이라고 하는 용산역에서 현대 아이파크가 몰을 운영하고 드래건힐 스파와 같은 관광거리가 생기기 시작하면서 서서히 상권이 살아나더니 최근에는 래미안 용산, 푸르지오 써밋 용산, 해링턴 플레이스와 같은 고급 주복들이 생겨나기 시작하면서 주변 스카이라인이 달라지기 시작했다.

신용산역과 아예 연결이 되어 있는 래미안 용산의 경우 단지 세대수는 200여 세대 수준으로 적은 편이나 고급 주복의 형태로 구성되어 있다. 53평형이 가장 작은 평수이니 규모 자체는 굉장히 큰 편인데 고급 주복, 그리고 삼성이라는 브랜드 네임이 가져다주는 안정감 등을 고려했을 때 더 크게 발전될 소지는 있다고 판단이 된다.

물론 고급 주상복합이지만 여느 주상복합이 있는 단점은 당연히 존재를 한다. 구조상 완전 판상형은 아니기 때문에 가장 작은 평수인 53평형은 환기에 다소 불리한 부분은 있다. 물론 최근 주복들은 전반적으로 내부 환기 시스템을 애용하기 때문에 문을 열지 않아도 되는 수준이라고 생각은 되나 실제 바람을 맞고(?) 싶어 하는 사람이 있다면 조금 단점으로 존재할 수 있다. 그리고 직사각형이나 정사각형 형태는 아니기 때문에 구조상 Round(곡면 처리된) 구간이 존재하게 되어 존재는 하지만 활용은 다소 어려운 부분이 있다.

래미안 용산은 21층부터 아파트가 시작된다. 그 아래는 오피스텔로 구성이 되는데 오피스텔은 가보지 않았지만 뷰로 생각해 보면 그리 좋을 것 같지는 않다. 방향에 따라 다 높은 건물이 있어서 대략 27층 이상 정도가 되면 뷰가 좀 나오는데 이런 고급 주상복합의 최대 장점이자 단점인 통유리는 온도가 선선했던 시점에서는 굉장한 메리트이나 여름이 되면 정말 '겁나게' 더울 것으로 판단이 된다. 특히 3면이 통유리로 구성이 된 62평부터는 에어컨 비용이 어마어마하게 올라갈 것으로 보인다. 하긴, 이런 곳에 사는데 관리비 고민할 정도면 그냥 다른데 살아야지... 다만 전반적으로는 비효율적인 공간이 좀 있기도 했고 아이를 키우기에는 조금 모호한 지역이기도 하며(학교도 멀기도 하지만 내려가서 뛰놀 곳은 없음) 노년에 부를 과시하거나 교통이 굉장히 중요한 사람들은 좋은 곳이라고 생각이 된다.

이제 부동산 여사님을 따라 쪼르륵 걸어가서 길 건너에 있는 효성 해링턴 플레이스로 가본다.

이 곳은 과거 청약을 했던 기억이 있는데 기억으로는 43평에 15억 정도였던 것으로 기억을 한다. 당시에도 굉장한 고가 논란도 있었고 분양 당시에는 이제 막 래미안 용산과 푸르지오 써밋이 완성되고 있던 시점이어서 그리 주목은 받지 못했던 곳이기도 한데 개인적으로 투어 내내 가장 마음에 들었던 아파트이기도 하다.

이 곳의 최고 장점은 건물로 가리는 곳을 제외하면(시티 파크뷰나 단지 내 가림토 뷰... 를 제외하면) 공원과 한강이라는 굉장한 메리트가 있는 뷰가 나온다는 사실이다. 이전에 이미 53평형과 62평형을 보고 와서 다소 작다는 느낌이 들긴 했으나(48평이나 되었는데!) 방 크기는 실제 일반 아파트 33평형과 크게 차이가 없는 반면 거실 하나는 정말 끝내주게 넓게 빼주었다. 요즘 트렌드인 오픈형 주방(래미안 용산의 경우 디폴트는 거실과 주방이 막혀있긴 한데 인테리어 공사를 통해 터 놓은 집을 가보았더니 나름 매력이 있던 것 같다)으로 인해서 공간감이 탁월한 편이다. 그리고 전반적으로 라운드 된 구역이 거의 없어서 공간 활용에도 장점이 있다.

한강이 넓게 보이고 안 보이고에 따라 가격은 약 3억 원 이상 차이가 나는 것으로 보이고 현재는 갭 차이가 17억 가까이라서 현금 부자 아니면 엄두도 못 낼 수준의 가격대이다(래미안은 15억 안쪽으로 보인다) 래미안 용산과 마찬가지로 학군이 문제라면 문제일 수 있으나 여기 거주하시는 분들의 금전이라고 생각해 보면 사립학교나 국제학교로 진학을 시키고 중고등학교는 다른 지역으로 보내는 것도 괜찮은 선택이라 생각이 된다.

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