The EconoMic Person

먼저 시작에 앞서서 기본적인 생각에 대해서 의문을 가져본다.

강남 3구, 아니 다시 말하면 강남 2구(송파구의 경우 나머지에 비해서 잠실을 제외하면 월등히 떨어지기 때문에 예외로 두자. 헬리오 시티 이야기를 할 수도 있는데 강남 산기슭에 새 아파트 1만 세대 지어놓으면 헬리오 시티보다 비싸질 것으로 나는 확신한다)는 우리가 절대 들어가지 못할 곳이라고 생각을 하는가? 물론 유명한 아파트는 정말 가격대가 말이 안 되는 수준이지만 가끔 찾다가 보면 '여기가 정말 강남 맞아? 가격이 왜 이모양이지?'라는 곳이 가끔씩 눈에 띈다. 특히 강남구청역 부근의 경우 대단위 아파트 단지는 안쪽으로 혹은 청담역 기준으로 펼쳐져 있고 강남구청역 쪽으로는 분명 소형 아파트들이 눈에 띈다. 간간히 오늘 일자 기준으로 국평이 20억이 넘지 않는 아파트들도 보인다. 왜 그런 결과가 나왔을까?

서초 지역의 경우 강남보다 현재 더 유리한 점이 있다.

바로 '토지거래허가구역' 이 아니라는 것이다. 전세를 주고 하는 갭투자도 가능하고 향후 나중에 들어올 것을 대비할 수 있기 때문에 충분히 준비를 할 수 있으나 강남, 특히 삼성역 부근의 경우 대부분 토지거래허가구역으로 묶이면서 투자라는 측면에서는 완전히 마이너스가 된 상태이다. 돈 많은 사람은 많지만 몸을 분신술을 쓸 수 없으니 말이다. 그래서 그런지 전반적으로 서초 쪽보다는 가격 상승세가 굉장히 더딘 편이다. 나는 개인적으로 이런 부분에 대해서 생각을 달리해 보고 싶다. 결국 내가 직접 강남에 산다고 하면 다른 지역보다 더 좋은 위치를 선점할 수 있으며 거기다가 현재 가격까지 리즈너블 하다(차마 싸다는 말을 못 하겠다) 어찌 보면 현 상황에서 똘똘한 1채에 대한 것으로 생각을 해 보자면 굉장히 좋은 부분이 아닐까?

먼저 처음 본 곳은 롯데캐슬 프레미어이다.

역시 비싼 동네에 대규모로 지어 놓은 곳에는 항상 롯데가 하나씩은 지어놓았다. 롯데의 경우 솔직히 내부 내장재나 층간 소음 부분에서는 그리 좋은 평가를 받고있지는 못하지만 외관의 경우 전반적으로 꽤 잘 만들어 놓았다는 평가를 많이 받는다. 이곳 역시 동일하게 외관상 잘 지어진 것으로 판단되며 관리도 강남이라는 이름에 걸맞게 깔끔하게 잘 유지되고 있다. 다만 역과의 거리가 조금 있는 편이기도 하고 강남의 아파트들이 전반적으로 아파트 외부로의 길을 전부 막아놓는 바람에 아파트 안에서는 잘 놀 수 있는데 밖으로 나가기가 참 모호한 경우가 많이 있다. 오른쪽 사진과 같이 약간 언덕을 끼고 있기 때문에 마이너스되는 부분도 분명 존재한다. 하지만 근처 아파트 중 꽤 높은 가격대를 선점하고 있는 것은 대단지에 준신축, 조경과 관리의 조화라고 할 수 있겠다.

길 하나만 건너면 래미안 삼성 2차가 있다.

어느 아파트나 CI를 보면 대충 연식이 나오는데 래미안의 초반 버전으로 보인다. 다만 어느 래미안이나 동일한 판단이 드는게 조경을 너무나 잘해놔서 5~6년 이상 지나게 되면 아파트가 정말 아름답게 변한다는 것을 볼 수 있다. 이곳 역시 환상적인 조경과 관리를 해서 내부가 상당히 좋았다. 그리고 내부에 자동차가 지나가지 않는 공원형이기 때문에 굳이 롯데캐슬을 선택하지 않아도 충분할 것만 같은 판단이다. 물론 바로 앞에 연예인 이승기가 산다고 하는 브라운스톤 레전드라고 하는 주상복합이 있어서 앞쪽은 다소 어수선 하긴 한데, 그래도 보건소도 바로 앞에 있고 주상복합이 있으며 역세권이라서 상가에 대한 불편함은 더 적은 듯하다. 연식이 있어서 롯데캐슬보다는 다소 낮은 가격대를 유지하고 있으나 장기적으로 보면 위치 상은 래미안이 좀 더 나은 듯하다.

 그리고 이제 현실로 돌아와서(?) 조금은 현실에 가까운 아파트를 보기 시작했다.

영끌 20억이라는 가정 하에 100세대 내외의 소규모 단지를 쳐다보기 시작했다. 래미안 1차, 청담 우방, 이 편한 세상 등...... 이전의 래미안 2차와 롯데캐슬과는 다르게 북쪽에 포진되어 있는(물론 남부에 포진되어 있는 아파트들도 꽤 많다. 대부분 1990~2000년 대에 지어진 것들이다) 소규모 아파트들을 보았다. 내가 모르는 건설사도 좀 보이는 것을 보면 연식이 꽤 된 것으로 보이나 다른 지역의 소규모 아파트에 비해서는 역시나 관리가 잘 되어 있다. 차도 평일 오후 치고는 주차난까지는 없는 것을 보면 적당하게 지하주차장을 활용하고 있는 것으로 보이며 투자라는 측면에서 장기적으로 보자면 나쁘지 않은 판단으로 보인다(향후 생각되는 것은 리모델링이다)

돌아오는 길에 이 동네 골목대장으로 나오고 있는 래미안 라 클래시를 보면서 왔다.

아직 입주는 아니고(10월) 이미 사전 점검은 진행한 이후라 막혀는 있지만 가끔씩 들어가는 일반인도 보이긴 했다. 전반적으로 아파트는 정말 '전형적인 래미안이다'라는 느낌으로 다가왔지만 상가 건물이 정말 '간지 난다'라는 느낌이 들었다. 물론 전면 유리창이라 안에서 일을 하거나 하는 사람은 다소 더울 수 있겠다는 생각이 들지만 최근 여러 건설사들이 주변의 다른 아파트와 차별을 두기 위해서 입면분할 창을 선보인다던가 옵션을 더 추가하거나 아니면 이렇게 상가를 멋들어지게 짓는 등의 방식을 활용하는 것으로 보인다. 청담역 역세권에 아래로 내려가면 바로 대치동이니 교육과 역세권을 적절하게 조합하고 싶은 사람들에게는 아주 적합한 곳이 아닐까(실제 30억은 이미 넘었다...)

솔직히 말하자면 반포보다는 현실적인 동네이다.

래미안 라 클래시 - 삼성동 센트럴 아이파크 - 힐스테이트 2차 등 청담에서 내려가는 길에 있는 대규모 단지들은 일반인들이 보기에 비현실적인 가격을 보여준다. 그러나 강남구청 앞 쪽의 아파트들은 그나마 현실적인 가격대를 보여주는데 외관에 너무 목숨 걸지 않는 사람이며 한 번 눌러앉아서 버텨보겠다는 생각이 있으면 정말 괜찮은 곳으로 판단이 된다. 개인적으로는 이곳의 아파트들의 모습이 오래되었음에도 계속 머릿속에 지워지지 않는 것은 현실성이 있어서가 아닐까?

서울의 서쪽에 해당하는 마포구에서 가장 교통이 편리한 곳을 손꼽으라고 하면 당연 공덕과 합정이 떠오른다. 그중 공덕의 경우 에스오일 등과 같이 대기업 본사도 존재하고 있는 곳이고 전반적으로 여의도에서도 가깝기도 하며 광화문과도 5호선 직통으로 연결이 된 곳이다. 거기다가 공항까지 가기 좋은 공항철도까지 연결이 되니 사통발달이라고 불리는 곳 중 하나이다. 아현 쪽이 신축 아파트로 거듭나고 있다고 하면 이곳은 기본적으로 4개 노선의 중첩과 더불어(그로 인해서 지하철 공간이 굉장히 넓다. 처음 가면 내가 몇 호선으로 가야 하는지도 잊어버릴 정도) 최근에는 주상복합의 건축으로 인해서 굉장히 복잡하면서도 깔끔한 도시로 거듭나고 있다.

그중 가장 가성비가 좋은 곳이라고 생각이 되는 곳은 단연코 공덕역 3번 출구에서 가까운 삼성 래미안 3차라고 자부할 수 있다. 일단 외관부터 다른 래미안 1,2,4차에 비해서 월등히 관리가 잘 되어 있는 곳으로 확인이 되며 아현 지역이 전반적으로 산행을 해야 하는 지역임에도 나름 평지에 가깝게 아파트를 지었다. 약간의 언덕을 제외하면 정말 아름다울 정도로 동네 구성을 잘해두었다.

전반적인 조경 상태와 더불어 처음 지었을 때는 내부로도 차가 이동할 수 있게 도로가 설치되어 있으나 아파트 자체적인 협의로 인해서 지금은 사람만 다닐 수 있도록 하는 형태의 지상 공원화를 만들어 냈다. 아이를 키우는 부모 입장에서는 굉장히 반길 이야기이며(택배 아저씨들은 싫어하겠지만 그래도 택배들은 어느 정도 지상으로 다니는 것으로 파악됨) 전반적으로 아파트의 관리를 잘하고 있다는 느낌을 받을 수 있었다. 놀이터도 딱 기본 수준이긴 하지만 관리가 상당히 잘 되는 편이다.

다만 조금 의아한 부분은 일반적인 아파트들은 주력 평형인 33평을 전면에 내세우고 25평을 뒤로 보내는 방식을 취하는데 이곳은 다소 다르게 앞쪽 33평과 더 큰 평수를 제외한 중심부는 전부 25평이 주력으로 되어 있고 오히려 뒤쪽이 33평을 차지하고 있는 형태로 되어 있다. 25평을 원하는 사람에게는 축복이고 33평을 원하는 사람들에게는 다소 의아한 모습이 아닐까 싶다.(물론 남향 기준으로는 당연히 33평형이 많기는 하다)

이어서 래미안 4차를 보자면 솔직히 좀 실망스러운 모습이 보인다. 3차보다 분명 늦게 지어졌음에도 아파트 형태는 더 올드해 보이기도 하며 내부 공원화는 진행이 되지 않았고 오히려 3차보다 더 안 좋은 입지를 보인다(전형적인 산악지형) 개인적으로는 아무리 쳐다봐도 3차보다 좋은 점을 하나도 찾아볼 수가 없는데 나름대로 3차와 경쟁심리가 있어서 그런지 가격 차이는 얼마 나지는 않는 듯하다. 하지만 동일 가격에서는 나는 무조건 3차를 추천할 것 같다는 생각이 들었다.

그리고 이어서 다녀온 5차의 경우 확실히 3차보다 5년 이후에 지어진 것으로 지금으로 보면 준신축 수준으로 볼 수 있는데 전반적으로 조경은 가장 훌륭한 상태이며 내부도 전반적으로 관리가 잘 되어 있는 것으로 보인다. 공덕역보다는 애오개역 쪽이 좀 더 가까워서 5호선에 닿는 거리는 좀 더 낫다고 볼 수 있으나 아래 사진과 같이 전반적으로 뒤쪽의 경우 언덕이 상당히 있는 형태로 실제 임장을 와서 판단을 해 봐야 하는 상황이다. 언덕을 극혐 하는 사람이 있다면 그리 추천하고 싶은 위치는 아닌 듯하다. 5단지의 앞 쪽만 보자면 3단지보다 우수한 것은 맞지만 전반적으로, 그리고 개인적으로는 3단지 쪽에 더 마음이 간다.

아무리 편하게 올라갈 수 있는 길이 있다고 해도 사실 언덕은 좀 힘들다...... 전반적으로 조경은 래미안답게 너무나 훌륭, 추천을 한다면 3>5>4단지 순이고 개인적으로 1/2 단지를 제외한 것은 애초에 삼성 아파트라는 이름으로 시작한 1단지도 있겠지만 두 단지는 너무 올드하고 살기는 불편하다(일단 주차 공간부터 너무 협소...) 돈이 된다면 단연 공덕역 앞 주복이 옳은 선택이라고 생각은 되지만 장기적으로 생각을 한다면 공덕 래미안 3차가 가장 롱런하지 않을까 조심스레 생각을 해 본다.

오늘은 산책 겸 해서 집부터 신금호역까지 걸어봤다. 갔다오니 거의 한시간 반정도(이런저런 구경을 하다보니...) 소요가 되었는데, 거리 상 얼마 되지 않은 것 같아도 지도 상에서 보는 것과 다르게 굉장한 맹점이 존재하는 곳이기도 하다. 그래서 이 곳을 소개하기 전에 다음과 같은 전제를 깔고 보자.

1. 학군은 그냥 생각하지 말자.

 - 학군으로 먹고 사는 곳은 아니고 교육열은 이제 막 불지피기 시작한 정도다. 특별히 유명한 학교도 없다.

2. 아파트 밀집지역이니 주변 배경은 솔직히 뭐 없다.

 - 여기서 한강이 그리 멀진 않으나 심지어 '리버~나 한강~' 붙은 아파트도 솔직히 한강이 거의 안보인다.

3. 산악지형이다.

 - 저 밑에 센트라스/텐즈힐 제외하고는 그냥 산악지형이다. 평면도에서만 가까워 보이는 것이다.

1. 왕십리 자이

이 곳은 가장 최근에 입주된 곳인데, 전체적으로 조경이 굉장히 훌륭한 편이다. 내부를 보자면 평탄화 작업이 잘 되어 있어서 다니기엔 어렵지 않겠으나 결과적으로 상하의 차이가 굉장히 크다. 그리고 주변 상권의 경우 정말 열악하기 그지 없다. 위쪽으로 센트라스/신당역 쪽 상권을 이용하는 편이 속편하다(행당 쪽으로 가기에도 거리가 좀 된다) 25평 매매가가 7억정도 되는 수준인데 신규아파트가 아니었다면 이정도까지 높은 수준이 유지되었을까 싶기도 하다. 대중교통은 이용하기 굉장히 불편한 수준이며 상권도 다소 아쉽다. 다만 전체적인 동간 거리나 완성도에 있어서는 기타 다른 아파트에 비해 월등히 뛰어난 편이다.

2. 풍림아이원/대림아파트

대림아파트는 내가 이전에 살던 곳으로 굉장히 많은 세대 수를 가지고 있는 관계로 행당역 주변과 왕십리 자이 주변과의 가격 편차가 큰 편인데, 입주 시점이 1999년으로 약간 애매한 감이 있다. 행당역 주변의 상권은 상대적으로 상부(왕십리 자이) 쪽 보다는 월등히 좋은 편이며 유해 시설이 거의 없고 아이들 학원가가 밀집되어 있어 성동구 내에서는 가장 학구열이 높은 지역이라고 볼 수 있다. 풍림아이원의 경우 대림아파트 보다는 다소 연식은 적으나 산악지형에 위치한 관계로 그리 높은 평가는 받지 못하고 있다. 다만 주변 신축 아파트들이 들어서면서 최근 재평가를 받고 있는 것으로 보인다. 어느정도 수리만 되어 있다면 가성비가 뛰어난 아파트라고 볼 수 있겠다.

3. 신금호 파크힐스

최근 입주 대기 중인(3월 예정) 신금호 파크힐스다. 대단지이기도하면서 신금호 파크자이와 함께 신금호역을 공유(?) 하는 사이이기도 하다. 이곳 역시 산악지형이다보니 평탄화 작업에 만전을 기울였다. 논골 쪽 상업지구가 다소 약한 면은 있으나 왕십리 자이 지역보다는 그나마 나은 편이다. 물론 입주가 끝나고 상권이 어느정도 생기면 기본적인 기반 시설은 잡힐 수 있다고 보며 2번째 사진의 응봉공원은 신금호 파크힐스가 누릴 수 있는 가장 큰 혜택이 아닌가 싶다(신금호 두산위브와 함께) 서울시내에 여기보다 큰 공원이 몇 개 없을 정도로 생각보다 큰 공원이니 입주하시면 즐겁게 활용해 보시라. 그리고 건설사가 대림인 만큼 색채도 뚜렷하고 내부 조경도 꽤나 좋은 편이다.

4. 신금호 두산위브

위의 신금호 파크힐스와 함께 응봉공원의 가장 큰 혜택을 누리는 곳 중 하나인데, 그동안은 거의 나홀로 아파트 수준이라 크게 조명받지 못했던 곳이다. 응봉공원을 제외하면 상권도 불편하고 산악지형에 나홀로였는데 이제 든든한 지원군들이 있어 어쩌면 가장 환호하고 있을 아파트가 아닌가 생각된다. 그래서 그런지 기존보다는 상승폭이 좀 있는 편으로 보인다.

5. 신금호 파크자이

역세권에 그래도 앞쪽의 파크힐스나 왕십리자이 보다는 다소 누그러진 산악지형을 가지고 있고 교통 편의성도 괜찮은 편이라 분양 때보다 많이 상승된 지역 중 하나이다. 하지만 첫 번째 사진과 같이 역세권 지역임에도 마치 섬과 같은 형태의 상권으로 인해 굉장히 낙후되어 보이는 문제가 있다. 앞에 신금호 파크힐스가 완성되어 상권이 넓어지기 시작하면 전체적으로 건물들을 리모델링 하는 형태로 바꿔나가야 하지 않을까 싶다. 앞서 있는 아파트들 중에 가장 금액이 높게 유지되지 않을까라는 생각을 하게 된다.(그래도 역에서 봤을 때는 평지 구간이 존재한다)

6. 하왕십리 극동 미라주

솔직히 매번 운동을 다니면서 보기는 했지만 쳐다보지도 않던 아파트인데, 산악지형이긴한데 해당 아파트는 정말 완전 평지이다(산 위에서...) 전형적인 성냥갑 아파트에 동간 거리도 어느정도 있어 고층의 경우 살기에 굉장히 좋지 않을까 생각된다. 향후 재개발은 힘들겠지만 리모델링 이야기가 나오면 수직증축이 가능하다고 했을 때 주변 아파트의 시세에 따라 같이 연동되지 않을까 하는 생각도 있다. 개인적으로는 투자처를 고르라고 하면 이곳을 선택하지 않을까 싶다. 초품아에 전체적으로 내부는 평지라 다니기도 편하다. 다만 왕십리 자이 건너편이기 때문에 단점은 완전히 동일하다.

7. 신당 래미안 하이베르

왕십리자이/센트라스 입주로 인해 그 사이에 있던 이곳도 굉장히 급격히 상승되었다. 내가 몇 년전에 보았을 때 갓 5억이 넘는 수준이었는데 어느덧 8억에 가까운(33평 기준) 가격으로 거래가 되고 있는 것을 본다면 상전벽해라고 할 수 있다. 물론 팔리는지 안팔리는 지는 잘 모르겠지만... 신당역/센트라스 쪽 상권을 이용하면 되고 그나마 내리막 쪽에 있어 신당역을 이용하는데는 편리하다고 한다(지름길 이용 시 10분 내 가능) 다만 이곳은 성동구가 아닌 중구에 속해 있어 학군이 완전히 달라지게 되는데 바로 밑에 초/고등학교가 있어 학교 다니는데는 크게 문제가 없을 것으로 보인다. 아파트 가격이 상승한다는 것은 그동안 낮았던 부분이 많이 상쇄되었다는 느낌인데 이전에 투자처로 물색을 하다가 놓치게 된 사실은 매우 안타깝다.

글을 마치면서... 전체적으로 동네가 환곭탈태라고 볼 수 있을 정도로 싹 바뀌긴 했다. 거기다가 행당 쪽 지역까지 재개발이 다 되면(이미 거의 다 되긴 했지만) 성동구 전체적으로 업그레이드가 될 수 있는 기회가 아닌가 싶다. 이전까지 성동구라는 이미지가(특히 왕십리라는 이미지) 그리 좋은 이미지가 아니었다면 최근에는 마용성으로 불리는 3대 상승구로서 역할을 톡톡히 하고 있는 것으로 보인다. 정부 정책에 따라 신규 아파트의 건설이 어려워 진다고 하면 이곳은 이제 마무리에 접어드는 재개발 사업들이 많아서 동네가 더 빛을 발할 수 있지 않을까 생각된다.

이곳은 사실 앞서 살펴본 두 곳보다는 가격이 2배 이상 차이나는(정확하지 않지만) 곳이다. 사실 아직 재개발이 시작되지 않은 곳도 33평이면 10억이 넘어가는 이곳이라서, 뭐 말할 것도 없이 주변이 여건이 좋다는 것을 느낄 수 있다. 이미 사전에 분양이 진행되었던 래미안 블래스티지의 가격을 보면 경악을 금치 못할 수도 있다.

그냥 가격만 봐도 압도적이지 않은가? 도대체 어떤 곳이길래 이렇게 가격이 비싼지 직접 알아보러 갔다.

구룡역부터 차근차근 걸어가는데, 서울에 이런 곳이 있나 싶을 정도로 녹지 공간이 넓게 포진되어 있다. 다른 곳의 아파트 들은 왠지 억지로 나무를 심은 듯한 느낌이었다면 여기는 정말 울창하게 나무가 자라서 나무의 데코레이션이 굉장히 깔끔하게 느껴지는 그런 느낌이 있다(신도시의 느낌이 아니라 조화가 잘 된 아파트 단지라고나 할까?)

가는 길에 보이는 주공 1단지, 어릴 적에는 이런 아파트가 많아서 왜이렇게 똑같이 지었는지 모르겠다라는 생각을 했었는데 이렇게 5층 아파트가 이런 성과를 보여줄 지는 정말 몰랐다. 알았다면 예전에 사놓고 배깔고 누워 있었을 것이다.ㅠ.ㅠ

길을 걷다보니 공원 중에 왠 '로이킴숲' 이라는 정자가 있다. 로이킴이 음반 발매를 기념으로 팬들이 만들어 준 것이라고 하는데 내가 집에 갈 때 압구정 역에서 여러 팬들이 만들어 준 간판은 보았어도 이런 경우는 솔직히 처음봤다. 집을 보러 가는 건데 괜시리 공원이나 이런 것에 더 눈길이 가는 것은 자연환경이 정말 훌륭해서지 않을까도 생각해 본다.

다시 구룡역으로 돌어와서 보니 도곡동 쪽에 타워팰리스 그리고 정말 마음에 드는 주택인 상지라츠빌이 오른편에 보인다. 청담동이나 강남구청역 부근에서도 몇 군데 보았는데 정말 단단해 보이고 깔끔하고 항상 교통이 편한 곳에 존재하는 '비싸디 비싼' 빌라이다. 주변 아파트촌과는 다소 어울리지 않는 부분이 있지만 여기 사는 사람들은 정말 편하겠다라는 생각을 해본다.

뒤에 보이는 구룡산(솔직히 좀 낮긴하네.ㅋㅋ)이 있고 깔끔한 평지와 더불어 바로 도곡 쪽으로 나갈 수 있는 직주근접을 갖추고 있다. 더군다나 도곡 다음은 대치인데, 대치동의 학원가와도 붙어 있고 일단 강남 내 좋은 학군을 가지고 있는 곳이기 때문에 많은 혜택을 볼 수 있는 곳 중에 하나다. 물론 지하철과는 거리가 있긴 하다만, 여기 사는 사람들이 지하철에 그리 민감하게 반응할 사람들은 아니고 정말 일정 이상의 자본이 있어야 들어올 수 있는 곳이기 때문에 자본력이 받쳐주는 사람이 들어와야 할 것이다. 갭투자로도 보기는 좀 어려운데 금액대가 워낙 높아 집단대출이 불가능할 것으로 보이는 구역 중 하나이다. P가 오를 것이라고 확신은 하지만 일단 자금 자체가 넘사벽이라 가까이 다가갈 수 있을지는 조금 의문이 드는 곳 중 하나다.

개포 쪽 단지들을 처음 가봤는데, 전체적으로 고층 단지로 구성이 되면 지금의 경관이 다소 무너질 수 있다는 생각은 해본다. 하지만 근처에 유해시설이 정말 전무하고 환경조건도 우수해서 그냥 나오면 완판되는 것은 시간 문제가 아닐지 생각해 본다.