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건물주! 

어쩌면 현대 사회에서는 조물주보다 더 많은 인기를 얻고 있는 직업(?)이 아닐까 싶다. 초등학생조차도 하고 싶은 직업에 건물주라고 적는 아이들이 종종 있는 것을 보면 대단한 결과라고 볼 수 있는데, 직업으로서의 건물주도 분명 있겠지만 사업의 일환으로도 활용할 수 있다는 것이 어쩌면 장점이다. 자영업자에게 가장 큰 걸림돌 중 하나인 월세가 건물주가 된다면 사라지는 부분이 있어 이익의 극대화도 될 수 있는데 병원의 경우 이렇게 스스로 건물을 취득해서 활용하는 경우가 꽤 많은 편이다(다른 자영업자에 비하면 말이다) 흔히 엘리트라고 소문난 병원장들도 결국은 공부해서 치료하는 것만 배웠지, 건물을 사거나 운영하는 것은 배운 적이 없다. 그러니 이렇게 책으로 배워야 할 필요가 있다.

사실 이 책은 처음에 내가 읽으려고 한 것은 아니었다.

친구가 치과의 사이기도 하고 자신이 세 들어 있는 건물에서 자꾸 배관이 터지거나 건물주와의 마찰이 있는 것을 보면서 아예 새롭게 건물을 취득해 보는 것이 어떨까라는 생각을 가지고 있었는데 그것에 맞춰서 이런 책이 나와서 한 번 읽어보라고 하고자 한 것이었고 읽고 나서의 느낌은 당장 나에게는 그리 영양가가 없을 수도 있지만(사실 일반 건물도 없는데 메디컬 건물을 내가 굳이 구할 필요가 있을까) 의사인 친구에게는 정말 필요한 책이 아닐까 싶다. 다시 말해서 타깃층이 확실한 책이라는 의미이다. 메디컬 건물에 대한 관심이 없는 사람에게는 그리 추천해 주고 싶은 책은 아니다.

물론 대부분 세무사를 끼고 일을 할 것이다.

하지만 일반적인 자영업도 마찬가지로 모든 것을 맡겨버리기만 한다면 문제점을 찾을 수도 없을 뿐더러 더 큰 손해를 볼 수도 있는 것이 사실이다. 다른 것도 아니고 돈 관련된 것에 대해서는 적어도 건물주가 되려면 빠삭하게 알아야 하는데, 특히 메디컬 건물로 활용을 하고자 그리고 스스로 건물을 활용하고자 한다면 부가세, 양도소득세 등에 대해서 '반드시' 알아야 한다. 본인의 영업을 통해서 나오는 금액보다 배 이상 많이 나올 수 있는 요소이기 때문에 이러한 세금 처리에 있어서 철두철미하게, 세무사보다 더 많은 것을 알고 있어야 한다. 그렇지 않으면 오히려 건물이 있다는 사실 자체가 더 큰 손해로 다가올 수도 있다.

어떤 방식으로 운영할 것인가?

배우자 명의로 할 것인가? 아니면 법인으로 돌릴 것인가? 이런 부분에 대해서는 사실 누구에게 물어봐도 속 시원하게 대답해 줄 수 없다. 그리 곳 세무사 역시도 그런 부분에서 많은 지식이 없다면 섣불리 설명하기도 힘든 것이 사실이다(많은 케이스가 없으니 말이다) 적어도 이 책을 쓴 저자만큼은 그런 부분에 있어서는 예외라고 생각이 된다. 이 분의 책을 꽤나 많이 읽어보는데, 막 뭐랄까 재미있게 작성된 내용은 아니지만 구독자의 궁금한 점을 어떻게 이렇게 잘 파악했을까 싶을 정도로 정확하게 적혀있다. 이것을 읽고 세무사랑 대화를 다시 해 보는 것이 어떨까 싶을 정도로 말이다.

이 책 한 군으로 확실하게 해결할 수 있다.

책의 뒷 부분에 나와 있는 내용이다. 그렇다. 적어도 메디컬 빌딩에 대해서 고려를 하고 있는 분이 있다면 반드시 읽어야 할 필독서라고 자부할 수 있다. 해외도 그렇지만 국내에서 나름 그래도 세금 체계가 잘 잡혀 있고 물어볼 수 있는 사람이 많다고 하지만 이런 분야에서는 주변 사람들에게 속 시원히 물어보기가 힘들다(다른 사람에게 이런 고민을 한다면 배부른 고민이라고 하면서 뭔가 사달라고 하는 사람 투성일 테니 말이다) 그래서, 일단 나는 다 읽었고(잘 알지 못하는 부분도 있지만) 친구가 메디컬 건물에 입주하여 성공하는 모습을 보면 뭔가 얻어먹어볼 생각이다. 하하하...

조물주 위에 건물주

이런 이야기를 가끔 들었을 것이다. 많은 사람들이 뭔가 TV에서 보는 악덕 건물주에 대한 환상(?)에 많이 젖어있어서 그런 것일까? 건물주를 부러워하면서도 그들이 너무 돈을 날로 먹고 있다고 생각하는 사람이 많다. 건물주가 되면 모든 것이 편해지고 한다는 것 같은데, 왜 그렇게 부러워하면서 건물주가 될 생각은 해 보지 않은 것일까? 그렇게 좋은 것이라면 전재산을 털고 빚을 풀로 당겨서라도 건물을 사서 떵떵거려야 하는데 말이다. 한편으로는 건물이 있어도 세입자 때문에 골치가 아프다는 사람들 투성이기도 하다. 본인도 세입자라고 하면 요구 사항이 많았을 텐데 그런 사람을 여럿 상대하는 것도 쉽지 않은 선택일 수 있다. 뭐든 다 빛과 어둠이 있는 법이다.

상가에서 가장 큰 문제는 바로 공실이다.

아무리 상가가 좋아도 공실이 된 상태로 계속 진행이 되면 어쩔 수 없이 가격을 낮추던지 해야 한다. 물론 딱 정확하게 수요와 공급이 이루어지는 것이 아니라서 언제든 공실에서 만실로 바꿀 수도 있지만 공실이 늘어나고 있다는 것은 분명 상권의 변화가 있다는 의미이다. 건물을 가지고 있는 사람의 경우 여러 방향으로 모색할 수 있는 부분도 있지만(통임대 등) 상가 하나 두개 가지고 있는 사람의 경우 이러한 전략이 어려울 수 있다. 그렇다고 테넌트를 항상 부동산 등에만 내주는 것도 금액 상승을 방해하는 요소이다. 그저 앉아서 남들이 임대해 주는 곳이라면 문제가 없지만(애초에 그런 곳은 이런 책도 필요 없겠지만) 그런 곳이 아니라면? 스스로 마케터가 되어야 한다.

상가주라도 소비자의 입장이 되어야 한다.

내 건물에 스타벅스가 들어온다는 상상을 해 보자. 개인적으로는 상상만 해도 너무 행복한 일인데 정작 스타벅스가 들어왔다고 해서 월세가 상승되는 것은 매우 미비하거나 거꾸로 내려가는 경우가 많다. 핵심 테넌트이기 때문에 가격을 높게 받을 수도 없고 본사에서 이미 정해져서 내려오는 상황이라 가격 흥정도 어렵다. 그러니 건물을 매도해야 하는 상황이 아니라 주구장창 가져가야 하는 경우 스타벅스+알파가 필요한 상황이 된다. 물론 스타벅스 건물주라고 하는 엄청난 메리트가 이런 부분을 다 상쇄해 주지만 말이다.

공실이 늘어나고 있다면?

그러면 재정의가 필요하다. 이 책에서도 나온 다양한 케이스에 빗대어서 현재 어떤 업종이 뜨고 어떤 업종이 지고 있는지, 그리고 어떤 부분을 보완하면 좀 해결이 될 수 있는 요소가 있는지, 그리고 공실 외에 MD 부분도 다시 정리해 볼 필요가 있다. 혐오 시설이 뭔가 있어서 다른 업종이 들어오지 못하고 있는 것은 아닌지 말이다. 건물주라고 해서 뒷짐지고 앉아있으면 사람들이 저절로 오는 세상이 지났다. 상가 건물들도 점차 정보가 누적이 되고 공유되기 시작하면서 누구나 알 수 있는 내용들도 늘어났다. 이제는 건물주 스스로 변화가 필요하다는 의미로 보인다.

내 상가에 커피숍 유치하는 것이 최선일까?

아마 많은 건물/상가주 분들이 이러한 생각으로 이 책에 접근할 것이다. 스스로 MD가 되어볼 수도 있지만 그 역시 많은 공부가 필요한 것도 사실이다. 하지만 건물주가 심심해서 된 것이 아니라면 우리는 학습이 필요하다. 특히 이 책에 나와 있는 많은 내용 중에 상가에 어떤 업종에 적합할 지에 대해서 고민하는 부분을 내 것으로 습득해야 할 필요가 있다. 반대로 창업을 생각하는 사람에게도 꼭 추천할 만한 책이다. 무엇보다 좋은 건물주와 만나서 계약을 맺는 것도 중요한데 이러한 접근 방식을 이해해 주는 사람을 만나야 가게도 롱런할 수 있지 않을까?

홍루이젠 개업을 한지 어언 1년 3개월이 되었다. 사실 작년까지는 정말 높은 매출액을 구가하다가 지금은 약간 소강기라고 할까? 그런데도 이번 11월은 좀 뜨거운 편이긴 하다(날은 추운데 말이지...) 1년이 지나면서 필드 판매량은 다소 줄었을지언정 단체 판매는 어마어마하게 늘어났다. 이번달은 무리없이 매출 4천만원이 넘어갈 수 있겠다는 생각을 한다. 근데 이것도 나름 쉽다고 평가받는 창업 방식이긴한데, 그럼에도 굉장히 신경쓸 부분이 많다. 하나하나 다 짚자면 내용이 너무 길어지니 생략하겠지만 쉽게 접근했다가 가끔은 참 힘들다는 생각을 하게 되기도 한다.

그럼에도 불구하고 의외로 이런 프랜차이즈를 직접 운영을 해보니 나름의 노하우가 좀 생기는 듯 하다. 내가 처음에 자리잡을 때 생각했던 동선과 사람들이 실제 움직이는 동선은 다소 차이가 있었다. 더군다나 높은 보증금과 임대료는 정말 하루하루 나를 힘들게 하는 부분이 있었는데, 권리금 없이 들어갔다고 좋아했지만 결국 주변에 상권 자체는 형성이 되지 않았다. 그로인해 매도 시에 살짝 어려운 부분도 존재하고 있는데, 이런 사소한 부분 하나하나를 지금은 많이 배워가고 있다. 글로도 남겨서 꼭 나중에 다시 읽어봐야지.

사실 20~30대 사람들 중 커피 좋아하지 않는 사람도 굉장히 드물꺼다. 더군다나 평생 교육 시대에 도서관에 항상 가야 하는 경우가 생기는데 실제로 도서관에 가면 고등학교 학생들이 넘치도록 있어서 자리 차지하기도 어려운 경우가 있다. 더군다나 일반 무료 도서관은 관리가 너무 안되서 환경이 받쳐주지 않고 프리미엄 도서관이라고 부르는 도서관들은 사실 그냥 잠시 공부하려고 가기에는 다소 부담이 있다. 조금 쉬면서 공부하고 싶은데 너무 조용한 나머지 무거운 분위기가 연출되기 때문이다.

커피랑 도서관은 딱 어느정도가 좋을까? 기존의 모습을 생각해 보자면...

1. 커피숍은 테이블이 너무 다닥다닥 붙어 있어 이동하기가 불편하다.

2. 주문 소리가 너무 크고...

3. 배터리를 충전할 수 있는 공간이 너무 적고...

4. 상대적으로 프리미엄 부분은 너무 비싸고(커피만 팔기에는 회전율이 너무 별로고)

5. 도서관만 보자면 너무 무거운 분위기다.

어쩌면 위의 틈새시장을 이 '커피랑 도서관' 이 잘 파고든 것이 아닌가 생각이 든다. 책 서두에 나오는 고난과 역경은 사실 여느 창업자들이나 다 있는 것들이니 제외하더라도 우리는 커피숍과 도서관의 중간지점을 찾은 업체를 바로 여기서 볼 수 있는 것 같다. 어느정도 대화도 가능하면서 조용하게 공부도 할 수 있는(마치 카페의 ASML을 틀어놓은 느낌?) 그런 곳 말이다. 또 조만간 글들을 쓰게 될 지도 모르겠다. 이걸로 창업전선에 뛰어들면 또 준비하는 과정이 있겠지? 사실 이번에는 불황 혹은 문제가 되는 반짝인기에서 다소 벗어난 아이템일지도 모르겠다. 한 번 더 뛰어들어봐?