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부동산은 예측할 수 있는 것일까?

매 년 고수들(?)의 책이 쏟아진다. 특히 부동산의 경우 주식의 선물 옵션 등과 같이 건물 상가 토지 등의 분야 등으로 나뉘게 되는데 어쩌면 가장 민감하게 반응하는 분야는 바로 '아파트'가 아닌가 싶다. 최근 블랙핑크의 멤버인 로제가 아파트라는 노래로 세계적인 신드롬을 가져오게 되었는데, 한국 사람들이 그만큼 아파트를 사랑한다. 아마 아파트는 내 옆집도 윗집도 아랫집도 모두 비슷한 수준의 사람이 모여 있어서 서로가 너무 큰 편차가 없기 때문이 아닐까, 그런 생각을 해 본다. 아이러니하게 공동체 생활은 거의 하지 않으려고 하는데 말이다. 

이제는 아이도 아파트 이름을 안다.

해외 여행을 가서 둘째 아이가 한국인들을 만났는데 비슷한 또래 아이가 있길래 어디 사냐고 물어봤더니 '반포자이!'라고 대답을 했다. 우리 아이는 반포자이가 뭔지는 모르겠지만 난 바로 이해를 했다. 아, 아이조차도 자신의 아파트가 뭔가 자부심의 상징으로 여겨지고 있구나. 우리는 그만큼 아파트를 사랑하고 어쩌면 존재 자체를 계급으로 여기고 있는지도 모른다. 흔히 급지를 나누어서 설명하는데 거리낌이 없는 것을 보면(실제로 그렇게 통용되고 있는 것을 보면) 상급지로 가는 것이 신분 상승이라는 점에서 많은 사람들이 공감하고 있는 점일 수도 있다. 그런데 생각보다 상급지로 이동하는 것은 쉽지 않다. 바로 가격 문제다.

마지막 기회가 온다?

우리는 프롭테크를 통해서 그동안 많은 데이터를 취합 할 수 있었다. 보통 서울 시내에서 전세가가 40~60% 수준을 오르락내리락하는 수준인데 이 수준이 60에 가까워질수록 가격 상승이 가팔라지고 40으로 갈수록 거품이 끼었다는 의미로 하락의 위험도가 커진다고 한다. 2008년과 2022년에 우리는 갑작스러운 하락을 통해서 그 데이터의 진실성을 확인할 수 있었는데 이 책에 나와있는 다양한 데이터들이 이제는 다시 상승으로 가는 길이라고 표시를 하고 있다고 한다. 실제로 주변 환경이 금리도 다시 내려가야 하는 상황, 여러 이슈들로 인해서 아파트 건축도 제대로 진행이 안되고 서울 시내의 경우 재건축이 아니라면 개발되기 힘든데 단군이래 최대 규모라고 하는 둔촌 주공아파트가 이제 입주를 시작했기에 어쩌면 이제 마지막 기회가 온 것이 아닐까 생각도 든다.

어찌 됐건 대규모 입주는 가격을 흔들 수 있는 요소이다.

송파구 헬리오시티 때도 그랬고, 엘리트파가 입주할 때도 동일했다. 대규모 입주는 가격이 변동될 소지가 있다. 그런데 이번에는 쉬이 그런 모습이 보이지 않는데, 바로 정부 정책의 문제가 여기서 발동이 된다. 임대차 3법과 더불어 의무거주기간의 애매함 때문에 5년 중에 2년은 무조건 살아야 하는 상황이니 결국 기존 주택을 팔거나 해야 하는 상황이 된다. 그런데 거꾸로 사는 것도 대출을 막으면서 거래가 생각보다 되지 않자, 그냥 2 주택이든 3 주택이든 세금과 대출 문제로 그냥 안고 가져가야 하는 문제가 생긴다. 이 경우 가장 효율적인 방법은 증여다. 이러한 정책들이 오히려 부의 대물림을 더욱 가속화하고 있는 것은 아닌지, 법안 담당자들은 왜 멍청하게 이렇게 사이드 이펙트에 대해서는 전혀 고려하고 있지 않은지 의문이긴 하다. 정말 멍청하다.

빅데이터가 반드시 옳지는 않다.

하지만 판단을 함에 있어서 이러한 데이터는 비슷한 결과를 가져올 수 있는 확률을 높여준다. 역사는 계속 반복이 되고 사람의 마음도 비슷하게 움직이게 된다. 세상은 변하지만 과거와 완전히 다르게 진행되는 경우는 그렇게 많지는 않은 것 같다. 이 책의 후반에는 각 지역의 추천 아파트들이 있다. 공감이 가는 부분도 있고 아닌 부분도 있지만 이렇게 데이터를 기반으로 자신있게 추천할 수 있다는 점이 이 책의 장점이 아닌가 싶다(두루뭉술하게 어디가 좋다... 이렇게만 이야기하면 신빙성이 떨어진다) 큰돈이 들어가기에 많은 고민이 있겠지만 나는 저자와 마찬가지로 지금이 상급지 입성의 좋은 기회라는 생각이 든다(사실 나중에도 기회가 언제든 있을 수 있지만 그래도 지금 기회는 괜찮아 보인다) 매수 생각이 있다면 이 책을 한 번 읽어보고 임장을 다녀와 보는 것은 어떨까?

최근 부동산을 보면 가슴이 아픈가?

그렇다면 아마도 작년이나 재작년에 영글 한 번 하셨던 분이라고 생각이 된다. 사실 생각해 보면 인생을 살면서 갑부가 아니면 가장 많은 금액을 지불하게 되는 것이 주거비용이다. 그런데 좀 이상한 게 있다. 재테크라고 하면서 10원 한 푼도 엄청나게 아끼던 사람들이 막상 부동산에서 거래를 하게 되면 1~2천만 원은 너무나 쉽게 깎아주거나 더 주기도 한다. 신기하지 않은가? 물론 심리 효과가 있어서 그런 것도 있고 그렇게 해야 거래가 되기 때문에 그렇게 하기도 하지만 한편으로는 뭔가 너무 주먹구구식으로 거래가 이루어진다는 것을 알 수 있다. 거기다가 상대방의 물건 자체를 보기도 힘든 것이 현실이기도 하니 답답하기 그지없을 것 같다.

프롭 테크가 서서히 떠오르고 있다.

가장 전산화가 느린 항목으로 부동산이 꼽히고 있는데 이제는 그것도 옛말이 된 것 같다. 코로나 이후로 직접 가서 보는 것보다는 아예 비대면으로 거래를 하는 경우도 늘어났고 일조량 등도 인터넷으로도 충분히 확인이 가능한 부분이다. 거기다가 시설물에 대한 것은 특약으로 많이 묶어 놓으면 어느 정도 염려되는 부분도 해결될 수 있으니 실제 안 보고도 거래를 할 수 있는 세상이 오긴 한 것 같다. 그리고 가격이라는 측면에서도 많은 데이터가 쌓여서 그런가 주변과 심각하게 차이가 나는 경우가 거의 없어졌다. 정보의 권한을 공인중개사에서 점차 일반 사람들에게 넘어가는 추세라고 볼 수 있다.

거기다가 매매/임대 시장만 있는 것이 아니다.

조각투자나 협업 투자, 그리고 공유 오피스나, 셰어 하우스 등과 같이 정말 다양한 업이 등장하고 있다. 과거 P2P의 경우 암암리에 진행이 되었지만 구속력이 부족해서 마지막이 좋지 못했던 경우가 많이 있는데 이제는 법제화가 어느 정도 되고 큰 기업에서 하는 경우가 많이 생기면서 제도권으로 점차 흡수 중에 있다. 사실 부동산만큼 많은 금액이 들어가는 경우가 없기 때문에 분명 나왔어야 할 변화지만 아직도 조금 더딘감이 있다. 하지만 변화는 눈에 보일 정도이며 이제 주식 시장에서도 각종 리츠들이 나와 있는 것을 보면 프롭 테크는 점차 진보하고 있다는 생각이 든다.

앞으로 인구가 줄면 진짜 수요가 줄어들까?

아직 인구가 비약적으로 줄어들지는 않았기 때문에 정확하게 줄어든다는 말을 하기는 좀 애매하다. 하지만 확실한 것은 인구수 자체는 줄어들 수 있으나 수요 자체가 확확 줄어들지는 않을 것이라는 것이다. 사람이 1명 사니까 10평으로도 충분하다고? 사실 그건 고정관념이다. 혼자 살아도 지금의 집과 동일한 크기의 집을 갖고 싶어하는 것이 사람이고 그것이 더 편하고 좋다는 생각을 하게 된다. 개인적으로 집이 작아지면 내 활동 반경도 작아지는 것 같아서 굉장히 불편하고 그렇다. 이런 사람이 나 혼자만 있을 것은 아니라는 생각이 들며 그에 따라 수요도 어느 정도는 유지될 것이라 생각이 된다.

부동산은 아직 더 많이 변할 수 있다.

과거 지도를 펴서 임장을 하던 것이 기억이 난다. 이제는 네이버 부동산이든 호갱노노든 간에 스마트폰만 하나 있으면 어디든지 갈 수 있다. 심지어 아직 해가 없는 곳의 위치에도 빛이 드는지 안 드는지도 확인이 가능하다. 그리고 각종 개발 계획도(물론 원하는 시간에 딱 되지는 않겠지만) 미리 알 수 있다. 정보가 많아지면서 어쩌면 선택을 하는 것이 더 어려워질 수는 있다. 하지만 늘 그렇듯 사람들은 자신에게 가장 맞는 상황의 부동산을 구하려고 노력을 할 것이다. 그것은 과거에도 지금도 미래에도 동일하다. 이러한 기술들이 일련의 과정을 좀 더 편하고 즐겁게 할 수 있도록 도와주었으면 한다.

이번에는 좀 특이하게 2개의 책을 콜라보했다.

제목만 봐서는 부동산이라는 것 이외에는 전혀 같지 않아 보이는 두 책이지만 바로 그 부동산이라는 것 때문에 내용이 중복되는 것이 있어서 한 번 엮어 보았다. 초규제 시대라는 말은 지금 당장도 계속 이어지고 있는 내용인데 작년에 나온 책이지만 정말 정확하게 짚어주었다. 규제는 순전히 '정치'라는 것에 의해 좌우되는데 흔히 진보 쪽은 규제로 모든 것을 해결하려고 하는 '큰 정부'를 바라기 때문에 규제 일변도만 진행이 되게 된다. 우리는 비단 지금 뿐만 아니라 과거 김대중, 노무현 정부 때도 동일한 방식을 택해왔는데 적어도 부동산 부분에 있어서는 세 명 모두 대실패라고 봐도 무방할 정도의 수준이다. 차라리 앞의 두 분은 다른 해외 이슈라도 있지, 이번에는 코로나 19 이외에는 다른 이슈도 없다(심지어 코로나 때문에 거꾸로 더 올랐다고 표현을 해야 하나 싶기도 하다)

한국의 아파트는 무려 61%이다.

사실 주거용 부동산에 있어서 아파트는 거의 60% 이상의 비중을 차지하고 있으니 아파트만 알아도 거의 다 안다고 볼 수 있다. 혹자는 빌라나 단독 주택의 경우에도 큰 수익을 얻을 수 있으니 투자를 해야 한다고 하지만 어디까지나 그것은 아파트 투자가 어려운 상태에서나 효율적인 방법이지 어떤 방법도 아파트 투자보다는 좋을 수가 없다. 그만큼 환금성도 뛰어나도 수요도 굉장히 많기 때문에 그런 것인데 이미 2016년도 이후부터 서서히 상승하기 시작한 아파트 가격은 이제는 귀족과 천민을 나누는 도구로 활용될 정도로 벌어지게 되었다. 이제 강남 산다고 하는 것이 하나의 벼슬이 되어 버린 것이다. 세계 전반적으로 경제가 좋아지면서 다 같이 상승을 하고 있지만 유독 한국이 더 크게 오르는 까닭은 아까 말한 '규제' 덕이다.

규제는 결국 로또를 양산하게 된다.

새로 짓는 아파트를 원하는 사람은 너무나 많은데 그것을 얻을 수 있는 사람은 한정적이다. 그래서 아예 규제를 해서 얻을 수 있는 사람의 모수를 줄여버렸다. 중간에 낀 사람들은 이도 저도 할 수 없으니 기존의 시장에 뛰어든다. 그래서 수요로 인해 가격이 폭등한다. 정말 희한하게 이번 정권에서 보여준 이 모습이 무한정 반복이 되고 있다. 정말 바보 아니면 정책이 잘못되었으니 변경을 해야 한다고 하는데 이미 여기서 아니라고 하기에는 자존심도 정치적인 세력의 반발도 해결할 수 없다. 그러니 계속 이대로 갈 수밖에...... 그리고 금리가 너무 오래도록 낮은 상태로 유지된 것도 하나의 역할을 담당했다고 본다. 하지만 이 모든 게 결국 핑계다. 이유야 어쨌든 결국 오르고 있고 더 오를 것으로 보인다. 왜? 망할 규제 때문에 말이다.

가격이 오르니 부가적인 것도 덩달아 오른다.

특히 프롭 테크에서 가장 이슈화 되고 있는 '중개인 수수료' 부분이다. 세금이야 어차피 상황에 따라 모두 동일하게 내는 것이니 그나마 좀 덜 이슈화(아닌가... 더 이슈화 되고 있는 것 같기도 하다) 되고 있는데 수수료 부분은 계속 상승하고 있다. 규정은 이미 몇 십년 전에 정해놓고 바꿀 생각 자체를 안하고 있다. 서울에서 아파트 하나 매매를 하면 중개인에게 1000만원 주는 것은 일도 아닌 상황이 되어 버린 것이다. 프롭테크 중 하나인 직방이나 여러 스타트업들, 그리고 초규제 시대 책에 나와 있는 우대빵 공인중개사들은 가격 혁신을 무기로 나오고 있다. 여기서 우리는 과거 우버나 에어비앤비 등의 갈등을 다시 보고 있는데 장기적으로는 빅데이터를 무기로한 프롭테크 업체들이 성공을 할 것이라고 생각을 한다. 사람들은 점차 쉽고 편하고 저렴한 것에 끌리게 될 것이고 그들이 얻는 빅데이터가 어느 정도 궤도에 올라오게 되면 더 쉽게 영업도 가능할 것이기 때문이다. 왜냐고? 바로 아파트이기 때문이다. 보지 않아도 어차피 어느 정도는 확인이 되니 말이다!

아파트 투자는 사실 돈이 많이 들어간다.

그래서 상가나 토지 등을 투자하는데 앞으로는 리츠나 사모펀드, 그리고 나아가서는 댑스와 같은 자산유동화 증권을 쪼개서 파는 방식의 투자가 늘어날 것으로 보인다. 안정적인 것을 원한다면 거대한 리츠를 조금 리드미컬한 움직임을 원한다면 바로 소형 시장을 노린다는 것이다. 우리도 먼 미래에 서브프라임 모기지와 같은 사태가 벌어지지 않으리라는 법은 없지만 정부에서 하도 규제를 많이 해놔서 그러고 싶어도 그럴 수 없는 상황이다. 그런 와중에 법의 테두리 안에서 이렇게 투자를 할 수 있는 것은 또 하나의 매력적인 투자처로 거듭나게 될 것이다. 

각종 혁신과 변화는 무엇인가의 불편함을 먹고 자란다.

태어나서 어쩌면 가장 큰 금액이 오고 가는 이런 부동산 거래를 단순히 사람만 보고 하는 것은 이제 불안하기도 하고 불편하기도 하다. 코로나 19 이후 아예 매도자 얼굴조차 제대로 보지 않는 경우가 왕왕 있는데 점차 계약서도 온라인으로 검증된 상태로 작성이 가능하다면 이러한 테크 기업들의 발전 가능성이 무궁무진하지 않을까? 가끔 여러 사이트를 활용하면서 그늘도 볼 수 있고 조망권도 확인할 수 있으며 이동하는 사람의 숫자나 거리를 직접 가보지 않고도 확인할 수 있다는 사실에 깜짝 놀라곤 한다. 규제는 겹겹이 늘어나고 있지만 부동산을 사랑(?) 하는 사람들의 마음에는 변화가 없을 듯하다. 앞으로 또 어떤 테크가 나타날까?