The EconoMic Person

진짜? 살 수 있어?
나는 부동산에 관심이 엄청나게 많다. 실제로 아파트 거래는 꽤 해 본 경험이 있다. 아파트의 경우 최고의 장점은 안정성과 환금성이라고 생각이 되는데 생각보다 참 빨리 돈으로 환산이 가능하다. 물론 그 덕에 세금문제가 상당히 복잡하고 정부에서도 정책적으로 세금이 오락가락하기 때문에 타이밍을 맞추기가 상당히 힘들다. 그리고 가격이 어느 정도 통일화 되어 있기 때문에 기회를 잡는 것이 생각보다 어려움이 있다. 뭐 장단점을 열거해 보자면 이렇지만 다른 것도 분명 있다. 토지나 상가 등 말이다. 개인적으로 이중에 가장 로망은 바로 빌딩, 상가주택 등이 아닌가 싶다. 단순히 토지의 경우 내가 농사를 짓는 것이 아니라면 딱히 필요가 없고 빌딩이나 상가주택의 경우 내가 임대를 해서 돈을 벌 수 있다는 엄청난 장점이 있지 않은가?

그런데 강남빌딩을 살 수 있다고?
가끔 퇴근하면서 강남 거리를 지나가다가 보면 내가 여길 살 수 있을까에 대한 의문이 있다. 가격도 가격이거니와 뭔가 나와는 다른 세상의 사람들이 거래를 하거나 기업의 입장에서만 거래가 가능한 것이 아닌가 생각을 했다. 그런데 정보의 보편성이 대두되면서 생각보다 꽤 많은 사람들이 이렇게 빌딩 투자를 하고 있는 것을 볼 수 있는데 개인적인 로망이었던 상가주택 등을 이렇게 투자할 수 있는 방법에 대해서도 책이 나오기 시작했다. 실제로 투자를 해 보지 않았다면 절대 알 수 없을만한 정보와 함께 말이다. 그래서 책을 보면서 조금씩 빌딩에 대한 꿈을 키워나가 보았다.

어디로 선택을 해야 할까?
물론 돈이 가장 큰 문제이긴 하지만 제대로 볼 줄 알아야 선택이 가능하다. 건물을 새로 지을지, 기존의 것을 활용할 지도 정해야 하고 전체가 상가인 것과 상가주택과 같이 상업과 거주를 목적으로 할 것인지도 정해야 한다. 원룸만 많이 있어서 원룸사업 등도 가능하지만 어디까지나 '회사 다니면서'라는 전제가 붙기 때문에 그런 부분은 배제를 하고 생각을 해보면 어느 정도 상권이나 가격이 받쳐주는 강남이 가장 현명한 방법일 것이다. 근데 가격은 어떻게 해결하지? 강남대로 한복판을 선택할 수 없다. 거기는 소위 '쩐의 전쟁'이 벌어지는 곳이기 때문에 개인이 뭔가 사고팔기에는 무리가 있는 곳이다. 저자가 선택한 개포4동은 이제는 가격이 많이 올랐지만 당시에는 재건축으로 인해서 상권이 많이 퇴색되어 있고 미래를 바라봐야 했던 곳이라 정말 '올바른' 선택이 아니었나 생각을 해 본다. 개인적으로도 봐 둔 곳이 있어 매주 찾아가 보는 중이다.

어떻게 할까?
건물을 아예 부시고 짓거나 하면서 공법에 대해서 많은 공부가 필요하다는 생각이 든다. 물론 건축사의 의견이 많이 반영되겠지만 책에 나오듯 우리는 '디자인이 아름다운 집' 을 원하는 것이 아니라 최적의 조건에 맞는 상가주택을 짓기 위한 방법에 대해서 고민을 해야 한다는 것이다. 건축사의 조사도 필요하며 다양한 비교가 필요하다. 이러한 분야는 어쩌면 체면 차리고 걱정만 하는 것이 필요한 것이 아니라 일단 가서 부딪히고 물어보고 해야 되는 것이다. 그래서 이렇게 책에서도 하나씩 설명이 되어 있다. 어떤 식으로 준공이 되는지, 어떤 법에 적용이 되는지, 어떠한 사람을 만나야 하는지 말이다. 귀찮으면 돈이 더 들어간다. 돈을 아끼고 발품을 많이 팔아야 하는 만큼 얻는 것도 많은 방법이라고 생각이 된다. 이런 것이 바로 부유해지는 길이라고 할까?

조물주 위에 건물주라고 하지만...
사실 신경 쓸 일이 적다라고 하지는 않겠다. 회사를 다니면서도 충분히 할 수 있지만 분명 많은 시간과 돈이 들어간다. 건물주 되는 것도 생각보다 쉬운 일은 아니다. 그럼에도 이것이 매력적이라고 생각이 되는 것은 제2의 물줄기를 만들 수 있고 가장 안정적인 수입이 된다는 것이다. 특히 부동산의 경우 '안되면 내가 살면 되지'라는 것이 가능하기에 그리고 적어도 땅은 배신하지 않는다는 말이 있듯 토지 가격이 내려가는 케이스는 극히 드물기도 하며 타깃을 강남으로 잡았기에 적어도 향후 내가 죽기 전까지는 수요가 떨어지는 케이스를 보기 힘들다는 점이다. 성공의 열매는 달기도 하지만 그 과정은 쉽지 않다. 책으로만 보면 금방 쉽게 할 수 있을 것 같지만 생각보다 많은 어려움이 있을 것이고 그럴 때마다 책을 다시 펴서 세세히 읽어보는 습관도 필요하겠다.

오랜만에 반포지구를 다녀왔다.

개인적으로 과거부터 강남이라는 곳에 대한 로망이 있어서 항상 가던 곳이긴 했는데 그간은 다른 지역의 아파트를 임장한 다는 핑계로 강남에는 오지 못하다가(현실적인 가격이 말이 안돼서) 이제는 가격이 더 말이 안 되는 상황이 돼서 도대체 얼마나 좋길래 이렇게 난리인가 싶어서 한 번 찾아와 봤다. 서초 반포의 얼마 전의 영광이라고 하는 반포 래미안 퍼스티지를 돌아다니면서 2008년에 완공된 아파트의 조경이 지금 조경보다 아름답다는 것을 새삼 깨달았고 지은 지 얼마 되지 않은 반포 센트럴자이는 다른 지역과 다르게 널찍널찍한 아파트의 동 간 거리가 마음에 들었다. 물론 조경은 말할 것도 없고. 그리고 마지막으로 찾아간 현존 최고 가격의 아크로 리버 파크(아리팍)는 동네의 여유로움과 선선한 바람, 그리고 멋진 티하우스 등이 이목을 끌었다.

왜 이런 곳이 성공했는가?

재건축의 성공이라고 할 수 있다. 단연코 향후 100년 안에 강남 서초를 뛰어넘는 지역은 나오지 않을 것 같다. 이는 두 가지를 생각해 볼 수 있는데 먼저 완전 빈 땅에다가 모든 것을 깔아주었던 정부 정책이 첫 번째이고 두 번째는 초기 지었던 아파트들이 정사각형 형태의 지역을 가지고 있어서 향후 개발하기도 너무 좋았다는 점이다. 삼호 아파트가 대체 몇 차까지 있는지도 모를 정도로 많이 있고 주공은 말 할 것도 없다. 과거의 주공 아파트가 가난한 사람들이 사는 아파트였다고 하면 이제는 부의 상징이 되어버린 황당한 경우도 있다. 이렇게 미래를 보고 사전에 투자를 했다면 얼마나 좋은 결과를 가져왔을까?

우리는 이제 재건축에 투자하기에는 시드머니가 부족하다.

당장 내 살 집도 구하기가 어려운 마당에 투자 하는 것 자체가 어렵다. 그렇다고 투자를 하지 않는다고 하면 요즘 말하는 '벼락 거지'를 벗어나기 힘들다. 그러면 어떤 것을 해야 하는가? 이 책의 제목인 재개발될 빌라와 리모델링할 아파트가 바로 그 대안이다. 물론 이 영역에서 소위 '물려있는' 사람들이 꽤 있긴 하다. 하지만 분명 향후 아파트의 재건축보다는 리모델링이 많아질 것이고 이해관계가 복잡해진 상황에서 대형 재개발이 아닌 소수 지역의 재개발이 될 것이라는 의견이 지배적이다. 우리는 과연 어떤 곳에서 성공할 수 있을까?

나 역시도 과거 지방 아파트라고 하면 손사래 친 적이 많다.

그런데 내가 일하고 있는 화성시나 얼마 전까지 일했던 평택시를 보면 대기업의 이동이 어마어마한 경제적 부를 가져다 준다는 사실을 알았다. 전반적으로 바로 눈앞에 보이는 것만 보면 너무 초라한데 미래를 보고 들어간다고 하면 굉장한 부를 얻을 수 있다는 것도 느꼈다. 당장 동탄 2 신도시의 동탄역 주변 우 포한은 15억에 거래가 되고 있지 않은가? 과연 서울 외의 지역에서 이만한 가격이 나올 줄 상상이나 했겠는가? 결국 교통과 기업, 그리고 미래 가치에 대한 시장의 종합평가는 꼭 서울이 왕은 아니다는 것을 보여준다. 부산의 해운대 지역은 이제 서울의 웬만한 구 이상의 가격을 보여준다. 지방의 아파트들도 이제는 확연히 달라진 모습을 보여준다.

각종 데이터를 보고 판단하라.

저자는 무조건 임장을 다니는 것에 대해서 그리 선호하지 않았다.  너무나 좋고 명확한 데이터들이 있는데 무조건 몸으로 떼운다고 되는 세상이 아니라는 의미다. 일단 먼저 데이터를 보고 가공하여 판단할 줄 알아야 한다. 특히 미분양과 향후 몇 가구나 완성이 되는지를 파악하는 것은 당연히 중요한 것이고 저자와 같이 어떤 기준을 가지고 판단을 해야 한다. 여담인데 이렇게만 보면 매력적인 지역이 좀 보이긴 하지만 향후 어떻게 될지는 2024년쯤 가봐야 안다. 하지만 적어도 저자가 쓴 글을 보면 실패한 케이스가 별로 없으니 한 번 믿어봐도 무방하지 않을까?

또 규제야?

진짜 부동산 규제는 징그럽게 많이 늘어간다. 근데 이 정도 규제를 해도 오르는 거면 규제를 해서 오른다는 생각은 조금도 안 해보는 것일까? 아무리 부동산이 정치적으로 활용된다고 하지만 이 정도면 동네 개가 정책을 세워도 이거보다는 잘할 거 같다는 생각이다. 오직 규제 말고는 할 줄 아는 것이 없는데 어디부터가 잘못되었는지도 모르겠고 이 정도 실패를 해도 아무도 잘못했으니 다시 원래대로 돌려보겠다는 말도 없다. 심지어 작년에는 법 중에서 가장 안 좋다는 소급적용까지 해 버렸으니 이제는 부동산 정책을 누가 믿고 따르겠는지 솔직히 궁금하다. 거기다가 각종 정치인들의 우리는 그럼에도 알아서 처먹는 다식의 불법과 편법들은 사람들로 하여금 정치하는 사람들에 대해서 굉장히 실망을 하게 만들었다. 서두가 좀 길었는데(괜스레 분노해서!!) 결론적으로는 우리도 그러면 어떻게 하면 부동산에 투자를 잘해서 돈을 벌 수 있을까를 효율적으로 공부해야 한다는 것이다.

얼마 전까지 부동산 투자는 많은 사람들이 할 수 있었다.

나 역시 투자를 해서 꽤 많은 금액을 얻을 수 있었는데 지금에 이르러서는 아파트를 투자해서는 얻기가 많이 힘들어졌다. 보유세, 양도세 등등 세금이 엄청나게 증가를 하였고 대출도 급격하게 줄어서 투자할 때 사용하는 레버리지 사용을 늘릴 수가 없어져서 그렇다. 사실 아파트는 투자로서는 그리 좋은 아이템은 아님에도 많은 사람들이 하는 이유가 바로 '환금성' 때문인데 그 환금성을 이제는 갖기가 어려워졌다. 그렇다고 토지나 상가를 투자하기에는 기초적인 지식도 부족하거니와 미래를 내다보기가 좀 어려운 감이 있다. 내가 개발업자가 아닌 이상 무엇인가 지을라고 하면 더 많은 돈이 투입이 되어야 하거나 그 토지가 개발이 되는 것을 노려야 하는데 확실한 정보가 없다면 그마저도 절대 쉬운 방식이 아니다(물론 사 놓고 존버 하면 오른다고 하는 분들도 많이 있긴 하다)

그럼 안정적인 투자처는 무엇일까?

이 책의 제목과 같은 '재개발' 이 가장 안정적이라고 보여진다. 조합이 성립되어 깨지지만 않는다면 얼마든지 개발이 될 수 있는 소지가 있으며 일정 이상 진행된 상태에서 투입이 된다고 하면 결국은 당시의 상황에 따라서 더 빠르게 진행이 되거나 돌려받는 금액이 많아질 수 있기는 하나 느리게 되어도 확실하게 얻을 수 있는 메리트가 있다. 특히 서울의 재개발 구역의 경우 상품성이 굉장히 높은 경우가 많이 있어서 그것을 활용할 수 있으면 좋다는 생각이 든다.

이 책은 서울 시내의 재개발이 진행되는 핵심 위치만 쏙쏙 짚어주었다.

처음에는 당연히 재개발에 대한 정보와 방식, 그리고 복잡하지만 비례율이나 각종 규정에 대한 내용이 나와있다. 이것만 보자면 여타 다른 책들과 크게 차이가 없어 보이긴 하지만 실제로는 뒤에 나오는 각 지역의 물건들이 바로 이 책의 보물과도 같은 내용들이다. 사실 우리가 알고 있는 곳 중 가장 비싼 동네인 강남과 서초는 계획도시이기 때문에 재개발이 없다. 도로가 멀쩡해서 대부분 재건축이다. 재개발보다 재건축이 속도도 빠르고 시간적인 소모도 적은 편이나, 우리가 애초에 서초나 강남의 재건축을 살 수 있을 정도의 능력이었다면 이런 책을 보지도 않고 돈을 쏟아부었을 테니 일단 북쪽으로 올라가서 확인해 보기로 한다.

흔히 마용성이라고 불리는 곳이 재개발로 봐서는 블루칩이다.

용산의 한남의 경우 향후 최고의 부촌으로 거듭날 것으로 보인다. 거기다가 성수 지역의 전략정비구역의 경우 건물 하나만 들어와도 평당 1억 가까운 금액으로 나올 것으로 보인다. 한강은 북쪽에서 남쪽으로 바라보아야 남향이 잘 나오는데 성수가 바로 그 핵심지역이기도 하다. 그리고 마포 지역의 경우 한강보다는 아현과 공덕 쪽의 재개발이 많이 완성되어 가고 있는데 그것들이 전부 완성되면 많은 사람들이 살고 싶어하는 그런 지역으로 탈바꿈할 것으로 보인다. 돈이 어느 정도 있다면 이들 지역을 공략하는 것이 당연히 우선순위이다. 물론 한남의 경우 강남 쪽에서 봐도 높은 가격을 보이고 있어 향후 어떻게 될지 굉장히 궁금하긴 하다.

돈이 좀 부족하다면 이문뉴타운지역과 노량진, 흑석 쪽이 어떤가 싶다.

이문동과 흑석동의 경우 전반적인 뉴타운 공사가 이제는 빠르게 진행되고 있는 편이고 주변이 상전벽해되어가고 있다. 바로 옆이 잘 개발이 되면 주변에서도 개발이 될 수 있도록 동의율이 올라가는 것을 볼 때 두 군데는 앞으로 굉장히 빠르게 진행될 소지가 있다고 생각이 된다. 특히 이문 뉴타운의 경우 아직도 가격적인 면에서는 많은 메리트가 있기 때문에 발품을 잘 팔아보면 좋다는 생각이 든다. 그리고 노량진의 경우 조금은 장기투자가 될 수도 있지만 강북에서 성수 쪽이 굉장히 각광받는 지역이라고 생각이 되면 강남 쪽에서 주목받는 지역 중 하나는 바로 노량진이라는 생각이 든다. 위치도 중앙에 가깝고 한강을 끼고 있으며 수산시장과 각종 학원가들이 즐비하여 적어도 상업적인 면에서는 상당히 우수하 상태이다. 물론 상업지 때문에 전반적으로 뉴타운 시작이 제대로 안되고 있지만 하나만 제대로 성공을 하게 되면 줄줄이 진행될 것이라 생각이 된다. 이 책은 어쩌면 우리를 재개발 투자라는 신세계로 살포시 빠져들게 하는 묘약과 같은 책이라고나 할까?