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아니, 대출도 공부를 해야 해?

우리는 대출이라는 것에 대해서 그저 은행에 가서 돈을 빌려서 활용하는 것을 의미한다고 생각한다. 물론 그 대전제에 틀린 것은 없다. 하지만 사람마다 모두 신용등급이 다르기도 하지만 법적으로 인정해 주는 담보나 신용이 차이가 있어서 모든 사람들이 서로 다른 결괏값을 가지게 된다. 심지어 반대의 입장에서 개인이 여러 군데를 돌아다니다가 보면 금액이나 금리가 천차만별인 것을 알 수 있다. 최근에는 플랫폼에서 한 번에 볼 수 있으니 그 얼마나 편해지지 않았는가? 그럼에도 감춰진 것들이 많이 있으니 공부할 것이 많다. 그렇지 않은가?

특히 대출이 많이 필요한 것은 부동산일 것이다.

아마 우리 일생을 살면서 가장 큰돈을 투자하는 것이 부동산이라고 생각이 된다. 그런데 정부 정책은 거의 아파트에만 집중이 되어 있다. 그래서 뭔가 정책이 오락가락할 때마다 아파트를 가지고 있는 사람들 뿐만 아니라 비슷한 형태의 거주(생숙, 도생, 오피스텔 등등)의 수요가 크게 흔들리게 된다. 많은 사람들이 아파트를 선호하긴 하지만 막상 금액적인 문제로 인해 차선책을 택하는 경우도 많이 있는데 국가 정책이 그런 것에 많이 영향을 받으므로 각각의 대출하는 방식에 대해서 고민할 필요가 있다(물론 대출을 받지 않고도 충분히 살 수 있다면 그냥 책을 덮어도 된다, 근데 그런 사람이 있기나 할까?)

대출은 레버리지다.

부동산은 크게 월세와 같은 정기적인 수입과 시세 차익과 같은 단발성 수입으로 나뉘게 된다. 그런데 한국의 경우 나라가 좁고 사람은 많으며 더 뻗어나가기에는 이해관계가 너무나 크기 때문에 호재가 있거나 기존에 높은 평가를 받고 있는 건물들의 가격이 계속 올라가게 된다(물가는 오르고 수요도 증가하니 경제학적으로 보자면 당연한 일인 듯하다) 결국 많은 사람들은 시세차익을 더 크게 평가할 수밖에 없다. 이런 경우 상승이 가파를수록 대출을 받아서 얻는 수익이 늘어나니 대출은 없어서는 안 될 존재라고 생각이 된다. 특히 부동산 투자에서는 말이다. 

하지만 대출은 항상 잘 되지는 않는다.

그러니 항상 차선책이 필요하다. 나 역시도 많은 부동산 거래를 하면서 항상 거래가 되기 직전까지 대출에 대해서 걱정의 끈을 놓지 못한다. 물론 지금까진 아무 이상이 없었지만 그러는 사이에도 DSR부터 해서 수많은 법이 바뀌었다. 그리고 잔금까지는 문제가 없었는데 높아진 금리와 더불어 세금 문제로 인해서 추가 대출을 받아야 하는 상황이 되었다. 근데 추가 대출은 또 생각한 것만큼 쉽지 않았던 것도 사실이다. 너무 넉넉하게 대출받는 것도 문제가 있지만 너무 타이트하게 받는 것도 문제가 있다. 이 책에서는 언급되지 않았지만 대출을 받는 것도 나름의 스킬이 많이 필요하다. 특히 이러한 계산 하나하나 말이다.

다 외울 수는 없다.

우리가 은행원도 아니고 모든 대출에 대해서 전부 다 외울 필요는 없다. 단지 '이런 것이 있다' 정도로만 이해를 할 수 있다면 언제든지 이 책을 다시 펴서 나에게 필요한 대출을 찾으면 된다. 인터넷에서 대출이라는 단어를 치게 되면 너무 광고 글만 있고 뭔가 도움이 되는 것은 하나도 없다. 다른 것은 몰라도 적어도 대출에 있어서는 이렇게 책을 탐색해서 보는 것이 더 현명한 선택이라고 생각이 된다. 많이 활용하는 경우는 없겠지만 내가 가진 DSR보다 더 넘는 대출이 필요한 경우에는 그냥 아무것도 모르고 물어보는 것보다는 무엇인가 알고 나서 확실하게 물어보는 쪽이 낫지 않겠는가.

법인을 만든다?

사실 법인을 만든다고 말을 하면 굉장히 어색하긴 하다. 특히 나와 같은 직장인들은 나이를 허투루 먹었는지 이런 것에 대해서 걱정과 불신(?)이 가득하다. 뭔가 법인이라는 것은 돈이 많거나 복잡해서 불편함이 가득한 것 같은데 왜 사람들이 법인을 자꾸 만드는지 의문이 가기도 한다. 회사에서 보면 소위 '엘리트' 들이 회사의 전권을 휘어잡고 있지 않던가? 나는 사실 그럴 수준은 아닌 거 같은데 그것도 부동산에 대한 법인을 만든다는 것은 많은 거래를 해야 하는 사람들만 하는 것이 아닌가 생각이 된다. 과연 그럴까?

사실 아니라고 말을 할 수 있다.

부동산 법인을 만드는 이유는 간단하게 이야기 하자면 세제와 대출의 문제라고 할 수 있는데 조그마하거나 거래가 거의 없다면 굳이 법인을 세울 이유가 없지만 거래를 그래도 자주 하거나 금액이 좀 된다고 하면 대출의 혜택을 크게 받을 수 있고 양도세에 대해서 일괄로 적용되는 부분을 활용할 수 있는 법인이 좀 더 유리하다고 한다. 물론 그런 혜택을 얻기 위해서 이렇게 책 한 권을 독파해야 하는 정도로 공부를 해야 하는 것이 맞지만 어차피 투자를 하기 위해서 공부를 하지 않고 하는 경우는 망하는 지름길이라고 했다. 이렇게 법인을 세우게 되면 저러한 엄청난 혜택을 얻을 수 있다. 특히 당장 법 때문에 가중으로 붙는 아파트 같은 거래에서 말이다.

1인 법인이지만 엄연히 법인이다.

법인을 세우기 때문에 발생할 수 있는 대부분의 상황은 일반 목적의 법인을 세울 때와 크게 차이가 없다. 자본금에 따른 차이와 더불어 세금문제(부가가치세 등) 1인으로 가야 할 지, 아니면 동업이나 직원을 두어야 할지 등 의사적 결정을 해야 하는 경우가 굉장히 많이 있다. 이런 것 자체가 귀찮다고 하면 아예 투자 자체를 하지 않는 것이(차라리 그냥 예적금이나 들고 가만히 있는 게 더 나을지도?) 속편 하겠지만 지금 사회에서 과연 예적금만 가지고 자산을 늘릴 수 있는 사람이 몇이나 될지 의문이기도 하다. 거기다가 지금은 이렇게 먼저 힘들게 고생해서 길을 닦아 놓은 사람의 길을 그대로 따라갈 수 있지 않은가? 충분히 활용할 수 있다면 이렇게 활용하는 것이 좋다고 생각이 된다.

책의 절반 지점을 지나면...

법인에 대한 기초적인 지식은 이제 배울 것은 다 배웠고 법인을 만드는 일을 '저지르게' 되면 이제는 본격적으로 어떤 식으로 투자를 해야 하는 지를 고민해 봐야 한다. 특히 가장 유리한 쪽은 너무나 당연하게도 경매 부분인데, 여타 경매 서적에서도 다양한 방법이 선보여지지만 이 책에서 나오는 경매 방식은 조금 다른 부분이 있다. 법인을 세웠기 때문에 할 수 있는 것이 좀 있는데 상가를 단순 차익을 보기 위해서 분양을 받는 것이 아니라 피트니스나 공유형 오피스의 법인을 새로 세울 수 있게 하는 방식을 활용하기 때문에 어쩌면 경매 시장에서 가장 '바람직한' 모습을 보여주는 것이 아닐까 생각이 된다. 특히 코로나 직후의 공실이 된 상가를 부흥하게 하는 것은 투자자뿐만 아니라 주변에서도 좋은 케이스가 아닐까 생각을 해 본다.

'무조건 돈 버는' 방법이지만...

사실 진짜 이 책을 읽고 따라할 수 있는 사람은 많이 되지 않을 것 같다. 이 책이 어렵고 해서 그런 것이 아니라 사람의 특성상 타성에 젖어서 항상 하지 않던 것을 먼저 하는 사람이 그리 많이 없을 것이기 때문이다. 그래서 나는 이번에 이 책을 보고 실제로 투자를 하기 위해서 법인을 신청해 두었다. 저지르지 않으면 시작도 되지 않을 것 같아서 시작한 것이지만 뭔가 나의 법인을 가지게 된 것에 마음이 설레긴 한다. 책을 두 번, 세 번 읽으면서 앞으로의 계획을 찬찬히 세워봐야지.

요새 돈 벌었다는 사람 본 적 있는가?

나도 그렇지만 주변에도 도통 신통치 않은 사람 투성이다. 뭐 투자를 하려고 하면 다 떨어지기만 해서 이제는 그냥 인버스를 장기로 가지고 있어야 하는가에 대한 고민이 되기도 한다. 미국, 한국, 중국 할 거 없이 신나게 떨어지고 있고 부동산도 강남을 제외한 나머지 지역은 흔들거리고 있으며 가상화폐 시장은 황폐화된 수준까지 보이기도 한다. 물론 지금 자금이 있다면 기회가 될 수도 있지만 우리가 항상 자금이 있는 것도 아니고 어느 정도는 운도 따라야 하는 상황이다. 

그런데 주식시장을 생각해 보면.....

가상화폐든 주식이든 간에 변동성이 큰 것은 어쩔 수 없다. 그리고 나의 의지가 아니라 그 회사의 의지대로 움직이기 때문에 좋은 결과가 항상 나올 수가 없다. 그리고 내 소유이긴 하지만 실물이 아니기 때문에 온라인 상에만 존재를 한다. 그에 반해 부동산은 일단 '확실하게' 내 소유물이 보인다(뭐 전쟁나고 그러면 없어질 수도 있겠지만... 그런 예외 사항까지는 고민하지 않겠다) 다만 한국의 경우에는 땅이 좁은데 사람이 많이 살기 때문에 시세 차익으로도 충분한 이득을 보았으나 이제는 선진국형 부동산 투자법으로 전환을 해야 할 시기가 온 듯하다.

시세차익으로 돈을 벌기가 어려운 이유 중 하나는.....

지금 부동산 시장은 대출이 나온다고 하더라도 쉽게 진입하기 어려운 수준까지 가격이 올라간 상태이다. 거기다가 그간 그렇게 신경 쓰이지 않았던 금리도 살살 오르는 중이다. 러시아와 우크라이나의 전쟁이 끝나는 시점이 언젠지는 모르겠으나 그때까지 원자재의 가격은 계속 흔들릴 것이고 세계 곳곳에서 신음이 일어날 것이다. 이런 와중에서 가장 믿을만한 것은 무엇일까? 개인적으로는 단연 부동산이라고 생각한다. 이 책은 미국에서 가능한 부동산 투자법에 대한 내용이다. 다만 한국에서의 모습과는 사뭇 다른 부분이 대출 부분인데 한국은 대출에 대해서 정부가 간섭이 너무 심해서 변동성이 크다. 하지만 선진국 등에서는 그러한 부분이 일정하게 흐르기 때문에 투자에 대한 확신이 있을 수 있다. 금리 변동이야 어쩔 수 없는 부분이지만 말이다.

하지만 장기적으로 한국도 그런 선진국형 부동산 투자법을 따라가게 될 것이다.

세입자도 마찬가지로 주인이 자주 바뀌는 것을 그리 달가워하지 않는다. 한국의 집주인과 세입자의 관계는 마치 원수 같은 분위기인데 실제로는 서로 윈윈 하는 관계가 되어야 하는 것이 맞다. 그래야 투자를 하는 입장에서도 무조건 가격만 올리는 방식이 아니라 루틴 하게 금액이 계속 지급이 되는 형태의 투자가 안정성에 있어서 더 훌륭하기 때문이다. 전세제도 자체는 향후 없어질 것으로 판단되며 수익형 모델이 빠르게 자리 잡고 있다. 과거에 성공했다고 생각했던 차익 거래보다는 앞으로 대세가 될 이러한 투자 방식은 어떨까?

책의 내용이 조금 한국과 다르기는 하지만 핵심은 대출이다.

대출을 통해서 자산을 사들이고 그것에 대한 감가상각과 더불어 수입에 대한 정확한 계산을 통해서 이자 이상의 수입을 얻게 되는 것이다. 특히 상업용 부동산의 경우 코로나가 슬슬 마무리되는 지금에 이르러서는 다시 상승하는 형태로 변화를 하고 있는데 노동에 대한 문제가 조금 해결이 된다고 하면 앞으로 상업용 부동산 시장은 다시 규모가 커지게 될 것이라 생각이 된다. 이 책에서는 앞으로 해야 할 부동산 투자에 대해서 사전 준비해 본다는 생각을 가지고 고민해 볼 수 있었으면 한다.