The EconoMic Person

매일매일 스펙터클한 부동산 시장에서 우리는 살고 있다.

3년 동안 무려 22번의 대책이 나오고 그와중에 법도 뜯어 고치고 있다. 이유가 서민이라는데 대체 서민은 어디까지일까? 사람들이 희안하다. 전세와 월세가 존재하는 것은 누군가가 '내가 살고 있지 않은 집' 이 있기 때문에 공급이 되는 것인데 애초에 수요와 공급이라는 것 자체를 아예 고려하지 않는 듯 하다. 그렇게 똑똑한 사람들이 있는 정치 집단인데 왜 하나같이 저런 멍청한 답을 내놓는 걸까... 적어도 다른 사람도 아닌 국토부 장관은 설사 주변에서 이런 정책을 펴라고 해도 반대를 해도 모자랄 판에 본인이 더 앞장서서 난리다. 우리는 왜 능력으로 사람을 뽑지 않고 코드 인사만 하고 있는가? 정말 의문에 의문을 더하는 어느 여름 날이다. 

정치적인 이야기를 하고자 하는 것은 아니고 결론적으로 이렇기 때문에 지금 당장 주택으로 투자를 하는 것은 문제가 있다고 말하고 싶은 부분이다. 거기다가 꽤나 한동안 유행했던 대체 투자로 상가나 오피스텔이 있는데 오피스텔의 경우 최근까지는 주택 수로 치지 않다가 이번 법이 바뀌면서 주택 수에 포함되기 시작했고 내가 자영업을 했었기에 지금의 상가 시장이 얼마나 불안한 상태인지 더 잘 알고 있는 상태이다. 결론적으로 부동산 투자를 하기에 그리 좋은 시점은 아니라는 판단을 하고 있었는데 얼마 전 장인어른께서 공장 이전을 위해서 의정부에 지식산업센터를 분양받았다고 하셨다. 사실 처음에는 그걸 왜 분양을 받으실까 생각했는데 지금 있는 공장에서 3년간 월세로만 1억원이 넘는 금액을 사용하셨다고 했다. 1억? 이거 해볼만 한거 아냐?

서울 내 준공업지역에 준공되는 지식산업센터의 경우 과거 아파트형 공장이라는 이름으로 처음에는 시작하다가 지금은 공장 부분을 많이 제외하고 사무센터 형태로 활용 중에 있다. 서울시 내에 실제 공장을 돌리는 형태의 지식산업센터는 거의 없는 형국이며 지금 분양의 경우 애초에 그런 업종 자체를 막은 상태여서 굉장히 깔끔한(?) 형태의 세입자를 들일 수 있다. 한국 경제가 어렵다고 하지만 결국 제조업이든 다른 사업이든 새로운 업이 생겨나고 있고 대기업에서 중소기업으로의 변화가 진행되고 있다. 도구의 변화라고 할까? 대기업에서만 가능하다고 생각했던 것들이 점차 스타트업에서도 할 수 있는 형태로 바뀌고 있고 이러한 형태의 공장들이 점차 각광을 받고 있다는 의미이다. 더군다나 주택 수에도 포함되지 않으니 이 얼마나 일석이조인가?

사실 서울 경기 지역 외의 곳은 아예 소개도 되어있지 않긴하다. 대한민국의 절반 이상이 수도권 내에 정착하여 살고 있고 모든 시스템과 물자/돈이 모이는 곳에서 당연히 이런 산업도 발전할 수 밖에 없는 구조인데, 아무리 수출이 중요하다고 해도 이렇게 코로나와 같은 문제가 발생했을 때 내수가 받쳐주지 못한다면 부도가 날 수 밖에 없다. 그렇기 때문에 사람들은 점점 수도권으로 모이고 소위 '목 좋은 곳' 의 이런 지식산업센터가 성공할 수 밖에 없는 구조가 된다. 그리고 서울 내에서는 더이상 준공업지대가 공급되지 않으므로 희소성 입장에서도 굉장히 유리한 케이스가 아닌가 싶다. 점차 가격은 오르고 있지만 가장 핫한 곳인 성수의 경우 그냥 나오는 족족 완판되는 것을 볼 수 있는데 심지어 A급 위치에서는 아예 광고조차 하지 않고 끝나는 경우도 종종 있다고 한다. 이미 지금은 엄청난 수익률로 보상을 받고 있는데 이 책에서는 그런 장밋빛 미래만 말하는 것이 아니라 각종 세금 부분과 유의해야 할 부분에 대해서 자세히 기록해 두었다.

저자가 단순히 공인중개사이기 때문에 이런 지역이 좋다라던가 자신의 경험담만 이야기 한 것이 아니라 해당 관련 박사학위까지 취득할 정도로 많은 부분에 있어서 통계와 분석을 많이 한 상태에서 글을 썼기 때문에 굉장히 믿음직한 이야기들이 많이 적혀있다. 애초에 이런 분야에 관심이 없을 때는 보이지 않던 부분이 지금은 많이 보이는데, 직접 한 번 임장을 돌면서 어떤가 준비할 때 꼭 읽어야 할 책으로 생각이 된다. 부동산의 경우 실제 발품판 시간과 투자만큼의 아웃풋이 나오는 업종이기 때문에 필요한 부분이며 왠지 이 책 이외에도 지식산업센터에 대한 내용을 소개한 책들이 읽고 싶어진 하루였다.(그래서 다른거 또 주문했다) 그 중 가장 최신이고 읽어볼 만한 책이니 꼭 한 번 읽어보길 바란다.

벌써 21번째 대책이다.

이렇게 많은 대책이 나온 이유는 무엇일까? 물론 가격이 계속 올라가서이다. 그런데 왜 국가에서는 가격이 올라가는 것에 대해서 이렇게 경계를 할까? 근본적인 이유는 '의식주'와 관련된 부분에서 상대적인 박탈감이 커지면 정부로서는 지지도가 떨어질 수밖에 없는 것이다. 특히 전 세계적으로 호황기일 때는 이러한 부분이 다소 등한시될 수 있었지만 그런 시기가 지나자 그간 경제 발전으로 많은 혜택을 본 중국이나 일본의 정치인들이 위치가 흔들거리는 것을 알 수 있다(물론 중국은 일당체제이니 흔들리던 말던 상관은 없다) 특히 그중에서 어느 나라나 가장 높은 가격을 유지하고 있는지 바로 宙의 경우에는 가격의 상승이나 하락이 경제에 큰 영향을 미치는 것이 확실하기 때문에 항상 관심으로 쳐다볼 수밖에 없다. 사실 예전 20대까지만 해도 그냥 나하나 누울 집만 있으면 된다는 생각을 했었는데 가족이 생기고 나니 좀 더 환경이 좋은 곳으로 이동하는 것이 관심사가 되곤 했다.

위에서도 적었듯 21번째 대책이 나올 정도라고 한다면 정말 정책 담당자가 문제가 있던지 해서 해고라도 시켜야 할 판이다. 아직까지 해고시키지 않고 있는 것을 본다면 대통령조차 어차피 누가 해도 망한다라는 생각을 가지고 있다는 느낌이 드는데 실제로 이번 정책도 나오자마자 보완이 필요한 상태이다. 세금 때문에 있는 세법 관련 세무사들도 이해가 안 갈 정도이니 나같은 평민은 어떻게 하라는 것인지 모르겠지만 어떻게 해서든 집값을 잡아보고자 하는 것을 보면 정말 중요한 요소인 것 같다는 생각을 한다. 그런데 한 편으로는 이렇게 생각을 한다. 이미 서울 시내에 모든 것을 강남 중심으로 만들어 놓고 사람들 보고 강남 말고 다른 곳에 살라고 하니 웃긴 점도 있고 정책 상 아무리 읽어봐도 수요와 공급 상으로 공급이 더 필요한데(수도권) 공급을 하는 것이 아니라 수요일을 억제만 하고 있다. 시장을 이길 수 없다는 논리는 바로 이런 곳에서 나오는 것이 아닐까 생각을 한다.

이미 2016년부터 서서히 불씨가 타오르기 시작했는데 서울 시내에서 이 시점에 집을 구한 사람은 거의 더블에 가까운 성과를 보이곤 했다. 2010~2013년에 침체가 되어있었으나 이후 경기 상향과 더불어 사람들의 새집에 대한 열망이 가득해진 상태였는데 공급이 부족한 상태가 되었던 것이다. 통계만 볼 줄 알았어도 이미 상승기에 접어들었다는 것을 알 수 있었고 대책이 나오면서 공급에 대한 대책은 정말 형편없고 수요 억제라는 부분만 계속 건들고 있다는 사실을 보았다면 투자를 할 때는 이때라고 생각하고 투자를 했어야 하는 것이 맞았다. 어쩌면 이 책과 같이 폭등장을 맞아하고 있는 것은 아닐까 생각을 해 본다. 많이 길지는 않더라도 말이다.

이 책은 어쩌면 굉장히 솔직한 책이다. 책 제목과는 다르게 지금은 폭등장이라는 의미가 아니라 폭등장을 파악할 수 있는 여러가지 심리와 타이밍을 보여주고 있는 책이다. 어쩌면 그간의 다른 부동산 책들과는 조금은 다른 '인간의 심리에 의해서 올라갈 수밖에 없는 구조'라는 것을 적나라하게 보여준다. 예를 들면, 부동산은 정보의 비대칭성이 굉장히 강한 품목이라서 하나의 가격이 크게 올라가면 다른 것도 같이(동일한 품목의 경우) 올라가게 되기 마련이다. 보통 전세라는 국내에만 있는 제도 때문에 가격이 상승되는 경우가 많이 있는데 매매가가 3억이고 전세가가 2.7억 인 경우 전세가가 조금만 더 올라버려도 매매가는 상승할 수밖에 없는 구조이다. 인간은 손해를 절대 보지 않으려는 편향이 있고 그로 인해서 잃는 것에 대한 좌절이 굉장히 큰 동물이기 때문이다. 전세가 3억이 되면 매매가는 3.5억으로 쉽게 올라간다. 그리고 그것이 팔리면 바로 그것이 실제 가격으로 자리매김한다. 그런데 이런 것이 생각보다 빠르게 발생을 하면 폭등이라는 단어가 맞아 들어가기 마련이다. 최근 몇 년간 보여주는 전형적인 형태가 아닐까?

몇 년간 부동산 투자를 하면서 느낀 것은 어쩌면 간단하다.

서울 내 아파트의 경우 이제는 10년 이내의 아파트는 소위 '블루칩' 이라고 봐도 될 정도로 사람들의 선호도가 높다. 정책적인 영향이지만 내놓은 지 2시간 만에 판매가 되는 잠실 아파트의 모습을 본다면 우리는 이런 부분을 심각하게 인정해야 할 필요가 있는데, 이렇게 계속 상승폭이 커지면 집의 위치나 크기로 계속 상향해 왔던 우리 3040세대들의 모습을 2030 세대에게서는 볼 수 없을 수 있을 것이라는 생각도 든다. 너무나 큰 괴리감이 들기 때문이다. 그런데 조금 생각을 해 보면 빌라도 오피스텔도 많이 있는데 사람들이 항상 바라는 것이 아파트인 것은 조금 아이러니하다. 중간 과정 없이 바로 중위 소득 이상의 위치에서 살고 싶어 하는 그 욕망이 어쩌면 가격 상승을 더 부추기고 있는 것은 아닐까 생각을 해 본다. 앞으로 가격이 더 오를지 떨어질지는 사실 아무도 모른다. 단지 예측만 할 뿐. 하지만 많은 경험을 가지고 예측이 맞는다면 충분히 해볼 만한 투자가 아닐까 생각해 본다.

여전히 부동산 시장은 뜨끈뜨끈하다.

지난 12.16 대책이 나왔어도 신고가가 나오는 곳은 아직도 계속 나오고 있다. 다만 코로나 등으로 인해 전체적인 모수가 줄어서 주춤해 보이는 것 뿐, 실제로는 여전히 뜨겁고 호가가 내려가는 곳도 많이 없다. 그나마 차이가 있다면 이제는 조금은 현실적인 호가로 보이는 것들이 있다는 정도? 그만큼 대한민국, 특히 서울의 신축 아파트의 인기는 하늘을 찌른다. 이제는 신축 아파트가 10억 이하로 있는 곳이 없을 정도로(33평형 기준) 인기가 넘치고 있으며 회사에서도 친구들 사이에서도 30~60대까지 아파트 투자 혹은 분양에 대해서 말하지 않는 사람이 없는 정도이다. 그런데 신기한 건 매번 똑같은 사람들이 '이제는 꼭지다' 라고 이야기 하고 있고 먼저 성공한 사람은 '가즈아' 를 외쳐대고 있다. 그런데 단순히 그렇게 볼 것이 아니라 왜 오르는지, 어떻게 하면 투자를 할 수 있는지를 알고 비판을 하든 해야 하지 않을까?

이 책은 어쩌면 여타 다른 책과는 다른 소소한(?) 맛이 있다.

비슷한 여타 책을 보면 애초에 처음부터 따라할 수 없는 수준으로 진행이 된다. 그리고 결말은 정말 몇 십억 이상을 번 것으로 끝나버리는데 읽다보면 의욕이 사라지고 아파트로 투자하는 것은 그냥 소수의 사람들만 할 수 있다는 생각을 하게 된다. 이렇게 마무리가 되는게 맞는가? 사실 1억도 엄청나게 큰 나에게는 정말 말도 안되는 수익률을 보여주는 책들을 보자면 그냥 덮어버리는 게 마음 안상하고 좋다. 그런데 이 책은 좀 다르다. 뭔가 마지막까지 소소한 것들을 챙기면서 약간의 이득을 쌓아 나가는 그런 맛이 있는데 그래서 그런지 좀 더 현실적이고 지금 당장 신혼부부부터 보면 굉장히 좋을 것 같다는 생각을 하게 되었다.

개인적으로 부동산 투자를 하면서 신기한 사람들을 많이 보았다.

대부분 일평생 가장 큰 투자 혹은 구매를 하는 것인데 명품백이나 자동차 고르는 것보다 빠르고 그리고 쉽게 결정을 하는 경우가 많이 있다. 이 분이 책을 쓸 수 있었던 이유는 바로 이런 곳에 있는데 직접 임장하는 것도 중요하지만 비교를 위해 사진이든 표든 만들어서 객관적으로 분석을 할 수 있는 사람이 별로 없다는 것이다(물론 요즘 젊은 분들은 그렇게 하는 사람도 있다고 하는데 계속 쭉하지 않으면 그것도 감을 잃게 된다) 실제로 나 역시 첫 집을 매수할 때 단순히 지도만 보고 가서 좋을 것이라 판단했던 위치는 정말 애가 있으면 살 수가 없을 만한 고도(?) 였고 1억 이상 비싼 아래 쪽 집을 매수한 적이 있다. 임장을 가지 않았다면 제대로 알기나 했을까? 그리고 시간을 재보고 주변 시설을 보며 향후 오를 수 있을지 여부를 판단하지 않았다면 지금도 그냥 그 집에서 머물고 있지 않았을까 라는 생각도 해 본다.

위에도 언급했듯 인생에서 가장 큰 금액으로 투자를 하는 것이다.

개인적으로 가지고 있는 아파트는 청약으로 얻은 것이지만(정확히는 청약에 밀려 나온 것을 줍줍하여 뽑기해서 당첨된 케이스이긴 함) 이후에도 항상 주변을 돌아다니면서 임장을 멈추지 않는다. 더 나아가서 부동산을 주말마다 들락날락 하는(지금은 개인적으로는 하지 못하고 있지만 그전에는 많이 했었다) 것이 단순히 부동산 업자와 대화를 하기 위함이 아니라 부동산에 대한 감각을 익히고 꾸준한 관심을 통해 기회가 났을 때 재빨리 낚아챌 수 있는 기회를 갖게 되는 것이다. 이런 책을 읽고 사실 그렇게 실행하지 않는다면 아무런 의미가 없을 것이고 거기다가 이사를 다니지 않으면 내가 깔고 있는 돈의 중요성을 알 수 없기 때문에 투자로서의 성공은 어려울 수 있다.

김현미 장관께서 이런 이야기를 한다. 집으로 돈을 버는 시대는 지났다고.

물론 의식주 중 하나이기 때문에 매우 중요한 것은 안다. 그래도 세계 어느 나라든 누군가는 그것을 투자하기 때문에(다수를 보유하고 있기 때문에) 그 안에서 저렴한 임대를 할 수 있다. 역기능만 있는 것이 아니라 순기능도 있는데 그것을 그냥 무조건 안된다 잘못되었다라는 이분법적인 잣대로 진행을 하기 때문에 이렇게 반발심리로 더 상승하고 있는 것인지도 모른다. 개인적으로는 이렇게 생각한다. 신혼부부가 본인들만의 힘으로 서울 시내의 신축 아파트를 사는 것은 이제는 어렵다라고, 그래서 가격이 떨어져야 하냐고 물어본다면 아니라고 하겠다. 그만큼 신축 아파트를 원하는 사람은 많고 희귀한데 왜 막기만 할까? 아파트가 많은 것이 보기 흉해서? 그런데 바꿔 생각해 보면 이런 기회를 자꾸 미루고 안되게 하기 때문에 한 번 할 때 무조건 높고 크게 그리고 빠르게 하는 것은 아닐까 생각해 볼 필요도 있다. 지금 이 시스템이 유지되는 한 가격이 떨어지는 일은 좀 요원하지 않을까? 그래서 이런 방식의 투자는 앞으로도 계속 될 것이다. 어떻게 하는 것이냐고? 그건 책을 읽어봐야지!