누가 어렵다고 하는가? 설춘환 교수의 경매 개인 레슨

 

 

경매를 생각하시면 어떤 생각이 드시나요? 불과 10여년 전까지만 해도 '폭력배들의 짜고 치는 고스톱, 서민들의 눈물을 담은 강제집행' 과 같이 비관적인 시선들만이 존재했던 것이 사실일 것입니다. 실제로 그렇게 이루어지는 경우가 많기도 했구요. 지금도 그런 것이 전혀 없다고는 하지 않습니다만, 국민들도 생각이 조금씩 바뀌었고 법도 그 사이에 많은 성장을 하기도 하였습니다. 솔직히 말하자면 경매에 의해서 돈을 잃어 버리는 경우가 발생된다면 본인 스스로가 법에 대해 무지하다는 것을 표현하는 것 밖에 되지 않습니다. 위험한 곳임에도 투자를 했다던가, 그런 것 말이지요. 특히 이렇게 많은 돈이 투입이 되는데 공부를 전혀 안했다는 것은 참 한심한 일이겠지요.

 

그간 많은 경매책을 읽어보았지만 한결같이 중요하다고 표시한 부분은 바로 권리 분석이라고 할 수 있습니다. 하지만 중요하다고 했지, 그것을 반복해서 보여주는 책은 별로 보지 못했는데, 중간부분에 근저당권과 더불어 전입신고 및 확정일자여부, 가압류와 같이 들으면 겁이 나는 항목이나 실제로 권리분석 할 때는 가장 흔하게 볼 수 있는 것들을 정말 많은 문제 형태로 보여주어 책을 읽으면서도 절대 잊어먹지 않게 해 줍니다. 다른 책에서는 보기 힘든 부분이기도 한데, 그 덕에 적어도 가압류와 근저당권에 대해서는 어떻게 소멸되고 소멸되지 않는 지를 명확하게 알 수 있었습니다. 사실 그 돈을 받는 배당자의 입장에 된다고 하더라도 적어도 내가 얼마큼의 배당을 받을 수 있는 지는 사전에 알아봐야 하는 것이 아닐까도 생각이 됩니다.

 

또 하나, 경매의 꽃이라고 불리우는 명도에 대해서도 자세히 나와 있습니다. 인도소송과 인도명령의 차이점 그리고 강제집행까지 사실 기존에는 경매 자체에 큰 관심이 없어서 '이런 것을 어떻게 하지?' 라고 생각만 하였으나 지금에 이르러서는 이런 부분이 점차 법제화 되면서 경매도 이제 하나의 문화로 자리잡혀 가고 있다는 생각을 하게 됩니다. 이런 부분이 법제화 되어 있지 않으면 위에서 설명했듯, 조직폭력배 같은 사람들 말고는 딱히 낙찰 받을 사람도 없겠지요. 일단 기본적으로 경매의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰되는 경우가 많아 재태크 적으로는 굉장한 이득을 볼 수 있기 때문에 명도와 더불어 권리 분석은 꼭 같이 진행해야 하는 부분입니다.

 

책의 말미에는 조금 부족한 감이 있지만 NPL에 대한 내용이 나옵니다. 어쩌면 경매에 있어 가장 큰 이득원이라고 볼 수 있는데요. 부실 채권 매입을 통해 경매보다 더 많은 할인폭을 가지고 부동산을 얻을 수 있으며 그에 따라 얻는 이득은 세금적인 혜택과 더불어 굉장히 많은 것으로 알려져 있습니다. 실제 중간에 나오는 설춘환 교수님의 청담 빌딩을 양도소득세 없이 235억의 차익을 얻었다는 부분에 대해서는 저자가 얼마만큼 권리분석에 투철했는지, 그리고 스스로 얼마만큼 성공했는지를 보여주는 한 대목이 아닌가 싶습니다. 읽다보니 제일 부러운 부분이더라구요.ㅠ

 

아직... 현재 하우스 푸어(?)가 되어버려서 유동할 수 있는 자금이 없어 쉽사리 경매에 나서지는 못하고 있습니다만, 앞으로 기회가 닿는다면 꼭 해봐야 할 것이 아닐까 생각이 됩니다. 무엇보다도 이득의 %는 주식투자보다 낮아보이긴 합니다만 금액대의 차이가 많이 나며, 순식간에 변하는 형태가 아니기 때문에 어느정도의 안정성도 보장이 되어 있다고 생각이 됩니다. 앞으로 국가에서는 부동산의 규제를 조금씩 풀어나가는 형태로 진행이 될 것 같고 그에 따라 경매 시장은 더 많은 기회를 얻게 될 수 있지 않을까 생각을 하게 됩니다. 항상 먼저 앞서가는 자만이 기회를 얻는 곳이기에 사전에 공부를 해 두면 많은 도움이 되지 않을까 싶네요.