The EconoMic Person

현재 내가 살고 있어서 그런 것은 아니지만 영등포의 경우 현재보다는 미래가 더 발달될 것이라 보는 곳 중에 하나이다. 강남이나 서초의 경우 사실 향후에도 금빛 물결을 칠 곳이긴 하지만 개인적으로는 앞으로 더 발전될 요소가 더 많다고 판단되는 곳이 용산, 영등포, 청량리 부근이라고 생각이 된다. 사람이 밀집되어 있고 개발이 될만한 요소가 많이 있으며 거기다가 평지가 대부분인 곳들이다. 한국과 같이 산지가 넘쳐나는 곳에서 평지로 뒤덮여 있는 곳의 값어치는 앞으로도 굉장히 높을 것이라고 생각이 된다(조금 다르게 돌려 이야기하자면 현재의 가치는 좀 별로일 수도 있다. 현재 낙후되거나 개발이 많이 되지 않았다는 의미니 말이다)

영등포의 당산역 부근은 사실 수차례 다녀온 적이 있다.

특히 위의 캡쳐에 오른쪽에 보면 당산 삼성래미안 4차 아파트가 보이는데 그 주변으로 우측 방향은 전부 다 돌아본 것 같다. 일단 평지에 넓게 아파트들이 분포되어 있고 대한민국에서 가장 많이 탄다고 하는 2호선과 9호선을 다 가진 지역, 거기다가 이미 당산 센트럴 아이파크를 통해서 재건축하면 가격이 이렇게 뻥튀기된다는 사실을 여실히 보여주어 그 사이에 있는 효성 1차와 2차는 이미 가격이 천정부지로 올라간 상황이다. 그런데 그동안 잘 보지 않았던 선유도 쪽(동쪽)은 어떨까?라는 생각으로 임장을 가보기로 했다.

딱 봐도 느낌이 온다. 이건 재건축 삘이다.

가격을 한 번 뒤져본다. 일단 주변의 다른 양평동 아파트의 국평 시세는 10~12억 내외이다.

역시나 1984년도에 지어진 아파트에 재건축 준비 중에 있다고 한다. 용적율이 다소 높은 감은 있지만 작은 평수가 없고 전부 33평 이상의 것으로 지어진 것으로 보아 향후 큰 걸림돌은 없는 것으로 판단이 된다. 가격도 월등히 높은 편이다. 위치 상으로도 당산역과 가까운 것으로 보아 향후 재건축이 진행되면 당산 센트럴 아이파크 수준의 가격을 형성하지 않을까 생각을 해 본다.

아, 너무나 당연하게 앞에 있는 상가와는 사이가 좋지 않다. 흔히 재건축 진행하는 아파트들의 특징이 상가와의 공존이 굉장히 어렵다는 것인데 주변에서 보면 상가와는 아예 분리하여 재건축하는 경우가 많이 있다. 서로 돈 때문에 그런 것이긴 하는데 아마 아파트와 상가에 대한 서로 다른 가격임에도 감정평가는 같은 잣대로 하기 때문에 그런 것은 아닌가 생각을 해 본다. 둘 중에 누가 더 나쁘다고 이야기를 한 것은 아니고 서로가 조금씩 양보를 해야 하는데 돈이 걸리면 그런 부분이 참 어려운 것이 아닐까 생각해 본다. 그리고 현대는 뭘 저렇게 아파트를 많이 지어댔는지 모르겠지만 온통 현대 아파트다. 물론 대규모 단지는 거의 없고 나 홀로 혹은 2~3동 정도 수준으로 되어 있는데 연식을 보면 30년이 넘어서 이제 슬슬 재건축을 바라볼 수도 있는 단지들이긴 하나 소유주 분들이 아직은 반대를 하고 있어서 재건축 조합도 만들어지지 않은 상태이다. 이 경우 투자자들이나 몸테크를 하려고 온 사람들이 들어가서 조합을 만들어서 진행을 해야 할 것으로 판단되지만 조금 어려운 것도 있고 단독으로는 재건축을 해도 규모의 경제를 즐길 수 없어서 단지들을 전반적으로 묶어야 하는 단점이 존재한다. 물론 개인적으로는 가지고 있으면 한 20년 뒤에는 효자 역할을 하지 않을까 조심스레 생각을 해 본다(그전에 건물이 부서질라나...)

주변 단지들보다 나름 신식인 거성 파스텔(박명수가 지었나?ㅋ)과 양평 현대 6차 건물이다. 물론 단지 내가 공원화가 되어 있다거나 한 것은 아니나 지하주차장도 잘 있고 전반적으로 주차도 원할한 편이며 근처에 맥도널드(맥드라이브), 각종 마트들(4대 마트 모두 있음, 롯데/E마트/홈플러스/코스트코), 선유 초중고 및 도서관까지 세트로 묶여 있는 것을 보면 여건은 굉장히 좋아 보인다. 다만 아래 사진과 같이 주변이 공업지역이 있다 보니까 아직까지 작은 공장이나 밀링 머신 등을 활용하는 곳이 존재하고 아이들이 다녀야 하는 도로에 차가 생각보다 많이 다니는 문제가 있긴 하다. 재건축이 진행될 소지는 없지만 장기적으로 동네를 발전시키려면 우회도로를 이용하게 하도록 하는 방식의 논의가 필요할 것으로 보인다. 지금은 전반적으로 자동차 이동하는 구간이 좀 마음에 걸리는 곳이다.

동네를 돌아본 개인적인 느낌은 결국 사업자가 들어와서 재건축이 하나씩 진행이 되면 동네가 굉장히 뛰어난 형태로 변할 수 있다는 점이다. 그동안 공업지대라는 이유로 천대를 받기도 했고 영등포가 학군이라는 측면에서는 다소 떨어지는 부분이 있어서 선호 대상이 아니었지만 완전 평지에 주변 인프라는 굉장히 좋은 편이고 서울 중심부로의 접근성이나 2호선/5호선/9호선을 끼고 있다는 점이 개발을 밝게 해주는 역할을 한다. 갭으로 투자를 선행하기에는 다소 어려움이 있는 곳이긴 하나 여건만 된다면 정말 사서 묻어두고 기다릴 만한 곳이라고 판단한다. 지금 당장 번쩍번쩍 빛나는 금은 아니지만 아직 채굴되지 않은 다이아몬드 원석과 같은 곳이라고나 할까?

이로써 지식산업센터 투자의 관련 책은 4권째이다.

처음에는 그냥 눈에 집혀서 읽었다. 사실 나와는 거리가 먼 이야기 같았고 당시 주변에는 지식산업센터가 없어서 굳이 찾아볼 생각조차 안 해봤다. 그냥 재테크 관련 책이겠거니, 다른 사람들은 어떤 재테크를 하는가 궁금해서 보는 책 수준이었다. 그런데 두 번째부터는 이야기가 조금 다르다. 장인어른이 갑자기 덜컥 지식산업센터를 분양받았다고 하시는 것이다. 사실 장인어른은 조그마한 중소기업체를 운영하기 때문에 실제로 공장이 필요해서 의정부의 한 센터를 분양받은 것인데 그 때문에 관심을 갖기 시작해서 하나씩 보니 의외로 상가보다 탄탄하고 이익률도 높다는 것을 발견하였다. 거기다가 아직은 지원도 꽤나 들어오고 있는 상태이기 때문에 단순 상가투자보다는 좀 더 매력적이라는 사실도 깨달았다.

그래서 직접 움직여 보았다.

일단 당시에는 성수동이 근처에 있어서 성수동의 지식산업센터를 보았다. 이 책에도 나오고 있지만 지식산업센터가 있는 곳 중에서 땅값이 가장 비싼 곳 중에 하나로서 주변이 뭔가 지식산업센터도 좋았지만 다른 것으로도 불끈불끈 변해가는 느낌이라 지금에 와서는 핫플레이스가 되어 덩달아 지식산업센터의 가격 자체도 올라가는 현상이 발생되었다. 지식산업센터도 소위 '위치 빨'이라고 할까? 원래부터 교통이 좋았던 곳이라 한 번 오르기 시작하니 더 크게 올랐다. 지금도 공급되는 지식산업센터가 이 위치면 홍보 안 해도 그냥 완판이니 얼마나 기쁠까?

이사를 온 후에는 구로와 가산디지털단지를 가 보았다.

과거 이 곳의 이미지는 굴뚝 산업 이미지였다. 하지만 이제는 완전히 다르다. 얼마 전 주변 사람이 넷마블로 이직을 했는데 넷마블도 이곳에 있다. 과거 LG전자 MC사업부가 이곳에 있던 것을 기억하면 첨단산업과 IT산업들이 주류가 된 곳이 되었다. 국가에서도 산업 단지로 지정을 해주었고 거기다가 공장지대라는 이미지 때문에 가격도 저렴하게 분양이 되어 이제는 어엿하게 한국을 대표하는 IT 단지가 되었다. 아마 서울 내에서는 가장 큰 산업단지가 아닌가 생각이 된다. 다만 가격은 상대적으로 저렴한 편이다. 국가 지원인 만큼 조건도 굉장히 까다로워서 일까?

신경 써야 할 것도 많이 있다.

일반적인 아파트를 고르는 것이 아니기 때문에 무엇보다도 위치와 더불어 임대 조건을 이해하는 것이 중요하다. 역세권이 당연히 좋긴 하지만 아파트에 비해서 필수는 아니라는 판단이며 향이나 층도 사실 그리 중요한 요소는 아니다. 장인어른이 계약하신 지식산업센터의 경우 드라이브인이라고 하여 차를 타고 건물 위쪽으로 올라갈 수 있는 형태라고 하며 차량에 짐을 싣기 원활해서 중간 층이나 상부 층이 나쁘지 않다고 한다. 실제 공장을 운영하는 사람은 알 수 있지만 투자를 목적으로 하는 사람은 보기 어려운 그런 것을 이해해야 한다고 할까?

투자 중 하나의 옵션이지만 공부도 많이 된다.

자금을 마련을 할 때 어디까지 되는지 실제 광고를 하는 것과는 실제로 대출을 받을 수 있는 수준하고는 다를 수가 있다고 한다. 이건 비단 지식산업센터만의 문제가 아니라 전반적으로 부동산 재테크를 할 때 미리 챙겨야 하는 부분이다. 아무리 책으로 이해하고 생각을 해도 막상 그 상황에 가서 보면 차일피일 미루거나 다른 사람 말만 믿고 챙기지 않아서 망하는 케이스가 상당히 많이 있다. 100번 고민하고 알아봐도 부족하다. 나는 적어도 뭔가 투자할 때는 모든 신경을 그곳에만 집중을 한다. 변수라는 것을 없애기 위해서인데 이렇게 책을 읽는 것도 그런 일환이 아닐까 생각이 된다. 그래서 이런 부분도 눈여겨보고 향후 경기도권 지식산업센터를 계속 눈여겨봐야겠다(현실적인 대안?)