The EconoMic Person

부동산이 다시 들썩이기 시작한다.

불과 몇 개월 전까지만 해도 많은 언론에서 이제 다시 미분양이 쌓이고 더 이상 부동산으로 벌긴 힘들다는 기사를 쏟아냈는데 불과 반년도 되지 않아서 다시 들썩인다. 사실 정치적인 이슈도 상당히 강하게 작용을 하는데 민주당 정권 하에서는 끊임없이 규제를 쏟아내고 그렇기 때문에 공급이 되지 않아서 상승한다는 거의 공식과 같은 상황이 나온다는 것이다. 정치적으로 잘되고 잘못한 것을 따지자고 하는 자리가 아니지만 영향을 분명 받는 것은 사실이다. 현 상황에서 경제적으로 더 힘들어지지 않는다면 상승으로 갈 수 있는 요건은 충분히 만들어졌다고 생각이 된다.

그런데 우리는 준비되어 있는가?

부동산의 경우 사실 책에서 자주 나오는 내용은 갭투자 내용이긴 하지만 갭투자도 어느정도 자본이 있어야 준비가 된다. 갭이 0이라고 해도 세금과 날짜에 따른 금액이 존재해서 그렇다. 그렇기 때문에 준비가 되어 있지 않은 사람들이 무턱대고 투자를 하다가 돈을 제대로 메꾸지 못하는 경우도 종종 발생을 하는데, 그렇기 때문에 부동산 투자는 철저한 준비와 버퍼가 필요하다는 생각이 맞다. 특히 이 책을 읽으면서 이해가 가지 않는 부분이 많다면 아예 투자 자체를 하지 말고 다시 공부하는 것이 낫다고 생각이 된다. 그만큼 이 책에 나온 내용은 부동산 투자를 함에 있어서 기본 중에 기본이라고 생각이 된다. 

상승기는 상승기대로... 하락기는 하락기대로...

무서운 것이 사실이다. 내가 아파트를 산다고 칠 때 사고 떨어지면 어떻게 할까, 그리고 내가 사지 않았을 때 오르면 어떻게 될까, 시작하면서 그런 고민이 드는 것이 사실이다. 자기집 1채는 무조건 가지고 있는 게 낫다고 말을 들었지만 그게 좀 비싸야 그렇게 하지라는 생각을 하고 있다면 프롭테크가 충분히 발달했기 때문에 장기적인 트렌드를 보면서 다시 한번 고민을 해 볼 필요가 있다. 과연 안 사고 전월세로 있는 것이 낫다고 할 수 있는가? 물론 무조건 사야 한다라고는 하지 않지만 여건이 된다면 자본을 끌어 모아서 하는 것은 반드시 필요하다는 생각이다. 이 책에서 나온 여러 지역을 그냥 저자의 말만 믿지 말고 실제로 한 번 임장을 가 보면 나한테 가장 알맞은 곳을 찾을 수 있을 것이다.

우리는 데이터로 말해요.

물론 투자의 영역은 조금 다를 수 있다. 하지만 그것을 왜 사야 하지? 라는 질문에는 반드시 필요한 것이 데이터라고 할 수 있다. 과거에는 정보가 정말 적었다는 생각이 들긴 한다(물론 그럼에도 더 좋은 정보는 중개사가 많이 가지고 있긴 하다) 하지만 지금은 어느 정도의 정보는 거의 대부분 쉽게 찾을 수 있다. 적어도 내가 사고자 하는 혹은 팔고자 하는 매물의 경우 어떤 상황이고 장단점 정도는 알아야 하는 것이 당연하지 않을까? 특히 매수를 할 때 가끔 보면 굉장히 갑자기 매수를 결정하는 경우가 많이 있는데, 중개사 등의 말을 들으면서도 본인의 소신을 꾸준히 지킬 수 있는 능력이 되어야 한다는 것은 실제 거래를 하다 보면 많이 느낄 수 있다. 그만큼 알아야 멘탈도 유지가 된다.

나도 서울 중심부 한강변 아파트 입성, 할 수 있을까?

할 수 있다. 물론 과정이 다소 길 수 있다. 나 역시도 투자를 함에 있어서 상당히 적은 금액으로 시작을 했었고 하나씩 단계를 거치면서 자신감 뿐만 아니라 보는 눈이 확실히 늘어나긴 했다. 가끔은 다른 사람들에게 조언을 하기도 하는데 하면서도 '내가 이런 말을 할 자격이 되나?' 싶은 생각이 들기도 한다. 이 책을 읽는 내내 저자를 '평가하는 시선'으로 바라보았는데 이 정도 평가를 하고 나니까 참 많은 부분을 고려해서 책을 써야 한다는 생각이 든다. 똑같이는 힘들어도 저자의 내용처럼 분명 많은 부분을 고려하고 매수나 매도를 해야 하지 않을까. 특히 갭투자를 하는 사람이라면 정말 반드시 봐야 하는 책이 아닐까 싶다.

날씨가 슬슬 시원에서 쌀쌀로 변해가고 있는 이 시점에...

주말에 회사 퇴근길이 조금 일찍 되어서 이곳을 들여보았다. 그러고 보니 이름이 참 겁나게 길다. 

'서울숲아이파크리버포레' (심지어 1,2차도 있으니...)

이 위치에 아파트를 짓는지도 모르는 사람이 많을 텐데 2호선 역세권 라인에 서울숲/한강뷰가 가능한(그 뒤에 있는 서울숲 리버뷰자이도 한강뷰가 된다고 하는데 그냥 보이기만 하면 다 뷰지 뭐...) 아파트가 이렇게 알려지지 않은 이유는... 지역주택조합 아파트이기 때문이다.

흔히 원수에게나 추천해주라고 하는 지역주택조합 중 그나마 성공한 케이스라고 보이는데,

100% 성공이라고 하기에는 다소 무리가 있는 글들이 있다.

http://www.bizhankook.com/bk/article/20328

참고로 이곳의 예전 이름은 서울숲벨라듀. 이 동네에서 서울숲 건너편에 항상 모델하우스를 꾸려놓고 열심히 호객행위를 하던 때가 기억난다. 크... 아깝다.. 이런 곳에 들어갔으면 진짜 대박일 텐데... 사실 이렇게 성공할 줄은 몰랐다. 흔히 동작구 쪽이 지역주택조합이 많이 성공한 케이스가 있는데 성동구는 트리마제라고 하는 걸출한 아파트가 지역주택조합의 '망함'의 대표를 보여줬기 때문에 성공이 어려울 것이라고 당시에는 판단했었다(그 좋은 땅을 두고도 그랬는데...)

https://medico.tistory.com/860

일단 먼저 분당선 서울숲역 쪽으로 나왔다. 2호선으로 가도 되지만 퇴근길에 이쪽이 더 편한 관계로...

4번이든 5번이든 출구로 나오면(심지어 별도로 D-TOWER라고 SM 타운이 있는 곳으로 나와도 보인다) 웅장한 아크로 서울 포레스트 건물이 나온다. 세대수는 얼마 되지 않지만 고가의 아파트이다 보니 외관부터 색다르다. 물론 건물이 멋지기는 갤러리아 포레 쪽이 좀 더 나아 보이긴 하는데 연식 차이가 있어서 그런가 아크로도 상당히 이뻐 보인다. 이 동네 땅값은 이 놈들 덕택에 천정부지로 올라가고 있다. (+서울숲, 한강)

최근 서울에서 가장 핫한 곳을 뽑으라고 하면 단연 성수동인데 왜 성수동이 핫한지를 보여주는 건물 형태이다. 올드한 건물들도 나름의 특색이 있지만 사진과 마찬가지로 새로 짓는 상가들조차 너무 이쁘게 잘 지어놨다. 군데군데 핫한 브랜드나 전혀 처음 보는 브랜드인데도 사람이 줄 서 있는 것을 보면 상권의 위력을 깨달을 수 있다. 주말이라서 사람이 더 많은 것 같기는 하지만 무엇보다도 일본인을 위시한 외국인들이 정말 많은 것을 보면 외국에서도 굉장히 핫한 지역이라고 생각이 된다.

드디어 공사 현장에 도착을 했다. 

주말임에도 한창 공사가 진행 중이었고 개인적으로 주변 도로 환경이 나쁘지 않았다고 생각이 된다. 흔히 뚝섬역 부근의 경우 과거 구두 공장이나 최근에는 지식산업센터, 그리고 2호선 지상철로 인해서 도로 상황이 그리 좋지 않은 것으로 알고 있는데 이곳은 연결은 되지만 살짝 벗어나 있는 곳이라, 그리고 이면도로도 상당히 넓은 편이었다.

북으로는 중랑천, 남으로는 한강이 보이니 적어도 북쪽/남쪽 모두 물을 볼 수 있는 여건이 되는 곳이다. 상당히 메리트가 있지 않은가? 그리고 다리 건너에는 응봉체육공원도 사용할 수 있으니 공원적인 측면에서 서울숲+응봉공원이 있다는 것은 어디 가서도 꿇리지 않는 조건으로 보인다. 2호선/분당선을 활용할 수 있다는 것 역시도 엄청난 메리트가 있다고 생각이 된다. 강남 가는 쪽으로도 잠실/광화문 방향으로 가는 쪽도 모두 쉽게 활용이 가능하다. 직주근접이라는 측면에서 결혼하고 중간지점이 애매한 부부에게는 엄청나게 좋은 곳이다(근데 아마도... 신혼부부가 살기에는 가격이 어마어마하지 않을까 싶긴 하다)

장점만 있냐고 물어보면 그럴리는 없다. 

장점을 다시 보자면, 한강/공원/마트(왕십리)/직장 등등등 너무나 장점이 많은데 단점은 바로 초등학교다. 주변에 초등학교가 생길 일도 없겠지만 걸어갈 거리도 아니고 심지어 해당 초등학교의 학군이 그리 좋은 것도 아니다. 그래서 부부만 있는 분들이나 중학교가 넘어가는 시점이 돼서 이쪽으로 넘어와서 자리 잡을만하다. 성수중/고등학교가 있다(아, 학군은 생각하지 말자. 모든 사람이 공부에만 목숨 걸진 않을 테니 이러한 단점도 있다고 생각을 하면 되겠다)

서울숲 덕택에 주차장이 부족한 곳이지만 사람들이 이곳을 어찌 알고 오는지 뚝섬유수지 공영주차장에도 차가 한가득이었다. 이곳에 사는 분들은 이런 걱정을 할 필요가 없겠지만 이곳에 주차장이 있기에 불편한 점은 매연 냄새를 좀 맡을 수 있다는 정도가 있겠지만 이곳이 용도 변경되어 뭔가 커다란 건물이 생길 수는 없는 조건이니(빗물정수장) 당연하게도 시야가 탁 트인다. 북쪽/서쪽의 경우 아예 시야가 탁 트이기 때문에 상당히 쾌적할 수 있겠다(나름 중랑천도 좋다...)

또 다른 단점이라고 하면 바로 소음이겠다.

동부간선도로+2호선 지상철이 문제라면 문제일 수 있겠는데 그래도 북쪽의 서울숲 리버뷰자이 노선보다는 괜찮다. 2호선만 다니니 말이다(거긴 일반 열차도 다녀서 소리가 좀 색다르게 크긴 하다) 최근(23/10/08 기준) 서울숲 리버뷰자이의 호가는 33평 기준 19~20억 수준인데 자이와 아이파크가 서로 엄청난 차이가 있는 브랜드는 아니기에(둘 다 뭐 붕괴 친구들이라서...) 지금 기준대로 하면 22~24억 수준은 되지 않을까 싶다. 아마도 행당 7 구역과 비슷한 수준으로 가격이 유지되지 않을까 싶다(참고로 행당 7 구역도 열심히 짓고 있다. 후분양이다. 엄청난 가격으로 나올 듯...)

향후 가격은 이제 다 지어지고 나서 지역주택조합의 분담금이 나올 때 살살 나올 예정이다(매도 호가) 기존에 이곳에 있던 조합원들이 과연 얼마나 많은 분담금을 내야 할까? 지금 있는 재건축/재개발 조합들도 내홍과 더불어 가격이 점점 올라가는 것에 대해서 분담금이 나와야 하는 상황인데 애초에 저렴한 수준으로 시작했던 이 조합의 마무리는 어떻게 될까 궁금하다. 지역주택조합이 성공하는 보기 드문 케이스로 마무리가 될지, 끝까지 마무리가 안되어서 질질 끌고 갈지는 좀 궁금하긴 하다. 그럼에도 위치적인 측면이 너무 매력적이라서 여건만 되면 투자를 하고 싶은 곳이기도 하다.

아크로 서울 포레스트나 트리마제와 같이 특색 있게 지어지는 아파트는 아니겠지만 향후 성동구의 아파트 평균 가격을 업그레이드해 줄 수 있는 곳이라는 생각이 들며, 입주가 기대되는 곳이다. 어서 완성돼라!

서울의 행정구역 사진을 살펴보다 보면 정 중앙에 있는 곳은 '중구'이다.

다만 중구의 경우 사람이 많이 산다기보다는 회사들의 집합체들이 많이 있기 때문에 일단 열외로 두자면 중앙에서 가장 가까운 곳은 바로 '용산구'이다. 용산구의 경우 과거를 생각하면 '전자상가'가 기억이 많이 날 텐데 과거 그곳에서 게임기나 PC 관련된 제품들을 주로 구매를 하였고 실제로 그곳에 유통은 아직까지도 짱짱하게 되고 있는 것을 본다면 전자기기와 떼려야 뗄 수가 없는 사이는 맞는 것 같다. 하지만 한편으로는 그런 상업지구가 많이 모여있기 때문에 노후화된 시점에서는 상대적으로 주변의 주거벨트보다는 발전이 더뎌질 수밖에 없었고 과거 용산 참사 등의 격렬한 반대로 인해서 대규모 개발이 실패하게 되면서 꽤나 오랫동안 암흑기에 접어든 상태였다.

주변의 마포구, 서대문구, 성동구 등 최근 잘 나간다고 하는 구의 경우 2010년 초반에 슬슬 발동을 걸기 시작해서 분양이 조금씩 진행되었으며 그 빛이 2018에 되어서야 보기 시작했다. 어렵게 재개발 혹은 재건축을 하였지만 미분양에 발목을 잡혔는데 결국 지금의 황금으로 변화가 된 시기였다. 그런데 그 사이에 있던 용산구의 경우 나름대로 대단한 변화가 생겼는데 2005년에 넘어온 국립중앙박물관을 필두로 주변이 공원화되었고 미군 기지가 평택으로 옮겨가기 시작하면서 용산 민족공원에 대한 토의가 이뤄지기 시작했다. 이후 용산 참사로 잠시 주춤했으나 결국 노른자 위 땅이라고 하는 용산역에서 현대 아이파크가 몰을 운영하고 드래건힐 스파와 같은 관광거리가 생기기 시작하면서 서서히 상권이 살아나더니 최근에는 래미안 용산, 푸르지오 써밋 용산, 해링턴 플레이스와 같은 고급 주복들이 생겨나기 시작하면서 주변 스카이라인이 달라지기 시작했다.

신용산역과 아예 연결이 되어 있는 래미안 용산의 경우 단지 세대수는 200여 세대 수준으로 적은 편이나 고급 주복의 형태로 구성되어 있다. 53평형이 가장 작은 평수이니 규모 자체는 굉장히 큰 편인데 고급 주복, 그리고 삼성이라는 브랜드 네임이 가져다주는 안정감 등을 고려했을 때 더 크게 발전될 소지는 있다고 판단이 된다.

물론 고급 주상복합이지만 여느 주상복합이 있는 단점은 당연히 존재를 한다. 구조상 완전 판상형은 아니기 때문에 가장 작은 평수인 53평형은 환기에 다소 불리한 부분은 있다. 물론 최근 주복들은 전반적으로 내부 환기 시스템을 애용하기 때문에 문을 열지 않아도 되는 수준이라고 생각은 되나 실제 바람을 맞고(?) 싶어 하는 사람이 있다면 조금 단점으로 존재할 수 있다. 그리고 직사각형이나 정사각형 형태는 아니기 때문에 구조상 Round(곡면 처리된) 구간이 존재하게 되어 존재는 하지만 활용은 다소 어려운 부분이 있다.

래미안 용산은 21층부터 아파트가 시작된다. 그 아래는 오피스텔로 구성이 되는데 오피스텔은 가보지 않았지만 뷰로 생각해 보면 그리 좋을 것 같지는 않다. 방향에 따라 다 높은 건물이 있어서 대략 27층 이상 정도가 되면 뷰가 좀 나오는데 이런 고급 주상복합의 최대 장점이자 단점인 통유리는 온도가 선선했던 시점에서는 굉장한 메리트이나 여름이 되면 정말 '겁나게' 더울 것으로 판단이 된다. 특히 3면이 통유리로 구성이 된 62평부터는 에어컨 비용이 어마어마하게 올라갈 것으로 보인다. 하긴, 이런 곳에 사는데 관리비 고민할 정도면 그냥 다른데 살아야지... 다만 전반적으로는 비효율적인 공간이 좀 있기도 했고 아이를 키우기에는 조금 모호한 지역이기도 하며(학교도 멀기도 하지만 내려가서 뛰놀 곳은 없음) 노년에 부를 과시하거나 교통이 굉장히 중요한 사람들은 좋은 곳이라고 생각이 된다.

이제 부동산 여사님을 따라 쪼르륵 걸어가서 길 건너에 있는 효성 해링턴 플레이스로 가본다.

이 곳은 과거 청약을 했던 기억이 있는데 기억으로는 43평에 15억 정도였던 것으로 기억을 한다. 당시에도 굉장한 고가 논란도 있었고 분양 당시에는 이제 막 래미안 용산과 푸르지오 써밋이 완성되고 있던 시점이어서 그리 주목은 받지 못했던 곳이기도 한데 개인적으로 투어 내내 가장 마음에 들었던 아파트이기도 하다.

이 곳의 최고 장점은 건물로 가리는 곳을 제외하면(시티 파크뷰나 단지 내 가림토 뷰... 를 제외하면) 공원과 한강이라는 굉장한 메리트가 있는 뷰가 나온다는 사실이다. 이전에 이미 53평형과 62평형을 보고 와서 다소 작다는 느낌이 들긴 했으나(48평이나 되었는데!) 방 크기는 실제 일반 아파트 33평형과 크게 차이가 없는 반면 거실 하나는 정말 끝내주게 넓게 빼주었다. 요즘 트렌드인 오픈형 주방(래미안 용산의 경우 디폴트는 거실과 주방이 막혀있긴 한데 인테리어 공사를 통해 터 놓은 집을 가보았더니 나름 매력이 있던 것 같다)으로 인해서 공간감이 탁월한 편이다. 그리고 전반적으로 라운드 된 구역이 거의 없어서 공간 활용에도 장점이 있다.

한강이 넓게 보이고 안 보이고에 따라 가격은 약 3억 원 이상 차이가 나는 것으로 보이고 현재는 갭 차이가 17억 가까이라서 현금 부자 아니면 엄두도 못 낼 수준의 가격대이다(래미안은 15억 안쪽으로 보인다) 래미안 용산과 마찬가지로 학군이 문제라면 문제일 수 있으나 여기 거주하시는 분들의 금전이라고 생각해 보면 사립학교나 국제학교로 진학을 시키고 중고등학교는 다른 지역으로 보내는 것도 괜찮은 선택이라 생각이 된다.

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