The EconoMic Person

앞으로 부동산 트렌드는 어떻게 될까?

사실 개인적으로 신축/한강/공원/역세권이 메인 테마가 아닐까 싶다. 학군지가 다소 뭐랄까 등락의 폭이 있을 수 있지만 앞의 4개는 어쩌면 확실한 테마가 아닐까. 근데 신축의 경우 결국 시간이 지나면 구축이 되어갈 수밖에 없고, 항상 건물 외벽을 보면서 뭔가 다시 칠해야 된다는 생각을 하게 된다. 그리고 더 중요한 것은... 이제 재건축을 하기도 점점 어려워지고 있다는 사실이다. 물론 언젠가(?) 시간이 지나면 할 수도 있다. 그런데 우리는 대치동 은마아파트나 압구정 현대아파트를 보면서 과연 '내가 살아있는 동안 재건축이 가능한가?' 싶을 수도 있다. 하지만 결론적으로 보자면 신축이 비싸긴 하다.

흔히 강남 3구, 아니 2구에 살고 싶은 것이 사실이다.

그런데 정말 이곳은 어나더 레벨이긴 하다. 그래서 차선책을 생각해 보는 와중에 한강변에 있으면서 주상복합 혹은 저평가라고 판단되는 아파트를 생각해 보았다(물론 이스트폴의 경우 저평가라고 보긴 좀 힘들지만...) 왜냐... 앞으로 어차피 내가 살아있는 동안 재건축은 하기 힘들 것 같고, 한강뷰가 보이고 주변 시설이 좀 괜찮으며 역세권인 곳을 찾다보니 그나마 현실적인 가격(?)에 해당되는 곳이 광진구 쪽의 아파트들이었다. 그래서 갑자기 필이 딱 와서 바로 출발했다.

일단 이렇게 5군데를 다녀왔고, 지극히! 주관적인 생각으로 썼다. 

5점 만점으로 계산을 했으며 학원가의 경우 결국 사용해야 할 학원가는 광장동 쪽이기 때문에 그쪽가 가까운 순으로 생각을 했다. 

이곳은 보면 이튼타워 시리즈가 많이 있다.

일전에 블로그에서도 한 번 언급했듯, 이튼타워리버 4차가 없다. 바로 해당 트라팰리스가 그것인데 위치는 정말 기가 막히다. 과거 뚝섬유원지역(지금은 자양역) 정말 10초 컷인 위치에 존재한다. 당연하게도 4~5층이 넘어가는 구간부터는 완전 영구 한강뷰이며 역세권+한강뷰+공원까지 존재하는 환상적인 곳이다. 다만 위치상 강변북로+7호선 지상철 부분이 있기에 소음과 먼지가 없을 수 없는 구조이며 사람들이 너무 많이 다녀서(주말에 가면 정말 진짜 많다) 복잡하다는 평가가 많이 있다. 물론 밤에 사람 없을 때 그윽이 한강을 볼 수 있다면 좋겠지만... 그리고 완전 개방형이라 약간 그냥 공원 지나가는 느낌이긴 하다.

위치는 너무 좋은데 사실 역 바로 앞이지만 연결이 되어 있는 것도 아니고 너무 개방형이라 사람들이 지나다니는 것이 사실 내가 살기에는 조금 부담스러운 느낌이다(결코 나쁜건 아니지만 그래도 내 사생활이 있는 공간에서는 좀...)

다음은 바로 뒤에 있는 이튼타워리버 3차이다.

인정건설에서 지었는데(안타깝게 부도...) 1/2/3/5차가 참... 다르다. 모양이 전부 다 다른데 이유는 모르겠다. 암튼 개인적으로는 다 잘 지은 것 같다. 1/2차는 다소 모습이 별로지만 그래도 튼튼해 보이고 3차는 창이 상당히 개방적이라 이뻐 보이고 5차는 말할 것도 없다(개인적으로 5차가 제일 맘에 들긴 한다) 3개 동이 촤라락 연결되어 있다.

일단 34평의 경우 북쪽 위에 있는 것은 한강뷰가 전혀 나오지 않는다고 볼 수 있다. 그리고 중층 이하의 경우(정확히는 사실 직접 들어가서 봐야 알겠지만) 이튼5차와 트라팰리스에 가리는 구간이 생긴다. 가격은 상대적으로 이튼 5차나 트라팰리스보다는 저렴(?)한 편이긴 하지만 살짝 뒤에 있기에 그런 가격이 정해진 것이라 생각이 된다. 

인정건설의 명작(?)

다른 타워리버 시리즈는 다 주상복합인데 유일한 아파트이다. 오세훈 서울시장이 살았다고 하는(지금도 사시나?) 아파트인데 개인적으로 자양역 앞에 있는 것 중에 가장 위치 등이 마음에 든다. 적당히 뒤로 살짝 빠져있고 아파트 방향이 교묘하게(?) 살짝살짝 비껴나가 있어 정말 최대한 한강뷰를 뽑아낸 느낌이다. 

내부는 조용한 편이고, 골프장도 잘 관리되고 있다고 한다(난 할 생각은 없지만...)

묘하게 앞에 두 개의 주상복합과는 다르게 상당히 조용하다. 한강도 잘 보여서 거주지로는 상당히 마음에 든다. 다만 주변은 다소 혼잡스럽긴 해서, 와이프가 이전에 찾아갔을 때 그리 좋은 평을 받진 못했던 것 같다(나만 마음에 들었음 ㅋㅋ)

스타시티는 주상복합이다.

개인적으로 전철역 앞 주복 중 가장 잘된 케이스 중 하나가 아닌가 싶은데, 백화점+이마트에 대학교 앞이며 2/7호선 환승역으로 엄청난 유동인구를 자랑하는 곳이다. 거기다가 위치 상 내부에 녹지도 어느정도 있어서 공원 같은 느낌이 있다. 내부가 단속이 잘되는 편이라 아무나 들어가기는 좀 어렵다(펜스) 이전에 한 번 내부에 들어가서 본 적이 있는데 자전거 타고 돌아다녀도 충분할 정도의 녹지가 있다. 역시 규모의 경제가 최고다. 주상복합인데 1000세대 이상이면 말 다한 것 아닌가. 개인적으로 동탄에 메타폴리스에서 전세를 살아본 적이 있는데 거대한 주상복합은 정말 살기가 좋다. 이 역시 동일하다. 거기다가 서울 한복판에 좋은 지하철역 연결이라니 이루 말할 수 없다.

고급 주복을 추구하다 보니까... 40평이 최하다.

그러다보니 다른 곳에서 40평대는 그래도 큰 평수인데 여기서는 그냥 꼴찌에 젤 후진 위치에 있다. 북향인데 그나마 지상철 뷰...ㅠ 나름 이곳은 여러 장점이 있지만 한강뷰도 된다(쩌~~~ 어 멀리) 그래도 고층뷰는 사실 거의 영구뷰에 가깝다. 주변에 보면 90년대 지어진 15층 내외 아파트가 많은데 이건 뭐... 30년 내에 바뀌긴 힘들겠다.... 그런 생각을 했다. 개인적으로 평수가 좀 크고 한강뷰라면 살기는 여기가 제일 좋겠다는 생각을 했다. 그만큼 탄탄해 보였다.

말해 뭐해. 요새 가장 많이 팔리는 분양권 중 하나이다.

25년 3월 입주인 아파트인 롯데캐슬 이스트폴이다. 사실 신축에 역세권이라 제외를 할까 했었는데, 사실 좀 탐나는 곳이긴 해서 직접 걸어가 봤다. 사실 주변이 좀 헬이긴 하다. 모텔 촌이기도 하고 애초에 구의역 자체가 개발된 곳이 아니라서 주변 환경은 정말 암담한 수준이다. 그런데 롯데캐슬만 덜렁 들어오는 것은 아니고 구청에다가 종합몰 형태로 영화관까지 들어오는 것이라 상권이 살아날 것이라고 생각이 된다. 다만 아쉬운 것은 애초에 강변역에도 건대입구에도 상권이 있어서 중복이 되는 느낌이긴 하다.

임대가 무조건 나쁘다는 것은 아니지만... 투자 목적에서는 그리 좋은 평가를 받을 수 없다. 그나마 임대랑 분양이랑 완전히 분리가 되어 있어 아마 서로 차별화(?)가 되어 있을 것이라는 생각이 든다. 여기도 중고층은 한강뷰가 나온다. V자 형태로 남향을 기준으로 해서 충분히 볼 수 있으니 한강뷰라는 것은 거짓말은 아닌 듯하다. 어느 것 하나를 딱 집지는 못하겠지만 다 눈여겨볼 필요가 있는 것만 모아놓았다. 학군에 그렇게 관심이 없는 부분이라면 아마도 이런 선택도 나쁘지 않을 듯싶다. 어떨까?

어느 따끈한 여름 초입날.

와이프님께서 가끔씩 언급하는 광진구를 한 번 탐방해 보고자 했다. 사실 광진구의 경우 현대 아파트 계열이 상당히 많이 포진되어 있으나 이제 조금씩 낡아가는 추세이고, 한강+2/5/7호선이라는 천혜의 노선을 가지고 있음에도 강남 3 구도 아니고 마용성도 아니고...(뭐 노도강이나 금관구 아닌 것을 다행으로 생각해야 하나?) 약간 최근 트렌드에 살짝 벗어난 구이긴 하다. 근본적인 이유로는 대규모 개발이 진행되지 않았고 영등포구나 구로구와 마찬가지로 중국인들의 비중이 꽤나 높은 지역이 있기에 개발 자체가 쉽지 않은 것도 그 몫을 하고 있다. 그리고...

위와 같은 2호선 지상철이라는 문제도 있을 것이다.

지상철과 고가도로의 경우 경계의 좌우를 완전히 분리시키는 문제가 있어 해당 구역을 가지고 있는 곳이 가격도 사람도 분리가 되는 경우가 많이 있는데 대표적으로 길음 뉴타운 앞쪽의 아파트들이 극단적인 예를 보이는데 아래와 같이 크게 거리가 차이 나지 않는 경우에도 가격차가 상당한 것을 볼 수 있다. (물론 연식과 규모의 차이는 다소 있을 수 있으나 그래도 실제 임장을 나가서 보면 상당한 차이를 보이는 것을 알 수 있다)

그럼에도 이 곳을 찾아간 근본적인 이유는 바로...

이스트폴 때문이다. 2025년 3월 준공을 예정으로 현재 뚝딱뚝딱 지어지고 있는데, 아마 얼마 지나지 않아서 외관은 거의 완성이 되지 않을까 생각을 해 본다.

이곳에 들어서는 세대수는 그렇게 많은 것은 아니다.

하지만 일단 작은 규모의 세대보다는 큰 평수의 세대가 많이 포진되어 있는 것으로 추정컨데, 평균적인 생활 수준은 높게 분포될 것이라 본다. 특히 구의역에 가깝게 포진이 되어 있고 업무시설도 병행되어 있으며 공공청사가 들어오기 때문에 현재 주변의 개발이 제대로 되지 않아 난립되어 있는 각종 모텔 등은 해당 입주가 시작되면서 '민원 공격(?)'으로 어느 정도는 해결이 될 수 있지 않을까 생각이 된다. 보통 아이들이 있는 집이 들어오기 시작하면 이러한 부분에 굉장히 민감하기 때문에 반복적인 요청이 있을 것이고 구의회와 구청이 존재하기 때문에 주변 나쁜 물은 금방 빠질 것이라 생각된다.

역세권, 공공청사 및 업무시설 병행, 그리고 고층은 한강뷰라는 환상적인 포지션에 약간의 변수도 있으니...

바로 임대주택이다. 남쪽 3개 동은 임대주택으로 활용되는 부분이 있는데, 사실 이곳 임대주택에 살 정도의 능력이라면 자립이 가능한 수준이 아닐까 생각도 된다. 하지만 기본적으로 많은 사람들이 임대주택에 대한 부분에 대해서 걱정을 하는 것도 사실이며, 초기 분양자와 임대주택 거주자와의 도로를 하나 둔 사이에 극명한 갈림이 있지 않을까 생각도 된다.

분양가는 33평 기준으로 13~15억 정도의 수준이었으며 당연하게도 완판이 되었다.

나는 더 높은 평수를 추첨으로 노려보았으나 당연히 광탈, 아쉬움에 아쉬움이 거듭 남긴 한다. 호갱노노를 보면 39평 고층의 경우 20억대 중반정도를 바라볼 수 있다는 평가들이 있으니 실제 거래가 된다고 하면 꽤나 높은 수익을 얻을 수 있지 않을까 생각이 된다. 물론 실제 거래가 되는 비중은 상당히 적을 것이라 보나, 건대입구 쪽의 롯데백화점/이마트나 향후 개설될 강변역 쪽의 스타필드를 생각해 보면 투자처로서도 나쁘지 않은 선택이긴 하다.

다만 광진구 쪽 학군의 경우 사립초인 성동초가 있긴 하지만 말 그대로 사립이기 때문에 운에 맡길 수 밖에 없는 상황이다. 물론 성동초가 주변 초등학교보다 제반 시설이나 교육 등에 있어서는 우월성이 분명 있다. 그 외의 초등학교는 현재로서는 그리 좋아 보이지는 않으며, 가장 가까이에 있는 구남초등학교의 경우 가지 못하고 더 아래쪽에 있는 양남초까지 가야 하는 다소 불편한 부분이 있다. 거리상 걸어서 약 12~15분 정도 소요가 되며 멀지는 않지만 보통 초품아를 선호하는 학부모 사이에서 그리 선호하는 부분은 아닐 것이라 생각이 된다.

주변을 걷다보니 공사가 한창 중이었는데, 이게 또 5/31 기준으로 발표된 강변 센트럴 아이파크이다.

기가 막히게 이스트폴과 바싹 붙어 있다. 초등학교 학군도 같고 이미 만들어진 이스트폴의 상권을 그대로 활용하면 된다는 엄청난 장점도 존재한다. 거기다가 33평 기준 11.7~12.7억 원이라는 어쩌면 애매하지만 한편으로는 '먹음직스러운' 가격대를 보면서 이 정도면 충분히 완판 될 것이라고 생각이 된다. 물론 나중에는 항상 이스트폴과 비교 대상이 되어 그리 기분은 좋지 않을 수도 있지만... 그래도 가격이 괜찮게 나왔다는 생각이 들긴 한다. 

뒤로 보이는 것은 이스트폴(임대)이며, 아직 터를 잡고 있는 상태이다. 다만 약간 경사가 지기도 했거니와 앞쪽으로 한강뷰는 사실 거의 포기해야 하는 것이 맞기도 하다. 15층이고 분지형태로 되어 있어 앞쪽의 아파트보다는 뷰는 포기하는 것이 맞다고 판단된다(혹시 사이드 뷰라도 살짝 나오지 않을까는 좀 기대해 본다)

곧 분양은 하겠지만 청약점수가 어느정도 된다면 한 번 고민만 좀 해보는 것이 좋다.

앞으로 대어들이 있기도 하거니와, 200세대 수준이라 다소 아쉬운 감이 분명 있기 때문이다. 추첨 선택이면 그냥 지르고 보자. 뭐 있겠나.