The EconoMic Person

부동산 투자를 하는가?

사실 투자라는 말이 거창하기도 하지만 대부분의 사람들은 부동산을 자신의 '거주 목적'의 집으로 시작하기 마련이다. 부모님께서 물려주신 것들이 과거에는 전답이나 땅이 많았던 경우도 있지만 매매의 어려움과 함께 오랜 시간 기다림이 있어야 하므로(거기다가 운도 맞아야 하니) 쉽지 않은 선택일 수밖에 없을 것이다. 하지만 바로 그 거주라는 이유, 그리고 가장 환금성이 좋은 아파트로 하려다가 보니 법적으로 막혀있는 것들이 많아서 이것으로 뭔가 투자를 하기에는 어려움이 많다. 물론 이것도 깔고 앉아 있으면 돈이 무척 많이 되긴 하지만 한편으로는 투자의 꽃이라고 하면 개인적으로는 빌딩투자가 맞다고 생각이 된다.

초기 금액이 상당히 크다.

그래서 접근성이 떨어진다는 생각을 할 수도 있는데 개인적으로 투자라는 것은 누구나 할 수 있는 것이 아니라 특정한 사람들이 하는 것이 더 좋다고 생각하는 사람이다. 어중이떠중이 보다 좀 확실하게 할 수 있는 '고수들만의 경쟁'이 더 수익률이 좋다고 할까? 사실 빌딩 관련 서적을 보면 단순히 금액만 보면 절대 못할 것 같지만 실제로 대출을 일으켜서 하는 것이 아파트 등보다도 좋게 되어 있기 때문에 자신의 자본으로만 하는 케이스는 거의 없다고 보면 된다. 그럼 우리에게 필요한 것은 바로 이 빌딩을 보는 눈이다.

이 책에서 나오는 케이스는 실제 중개를 했던 케이스이다.

그래서 그런가 그 금액이 오고가는 과정에서의 긴장감이 많이 느껴진다. 엄청난 금액이 이동하는 것인데도 의외로 무조건 더 많이 부른 쪽이 이기는 것이 아니라 조건이라는 것이 굉장히 많이 얽힐 수밖에 없다는 것도 있다. 10억 이상의 차이가 나더라도 당장 돈이 필요한 사람에게는 지금 돈이 지급되지 않으면 그림의 떡일 수밖에 없는 돈이기에 10억을 더 얻을 수 있는 것을 포기할 수 있고, 반대로 금액만 보고 포기 상태에 있었는데 매도자의 상황에 따라서 갑자기 확 다운되어 있는 금액으로 매수가 가능한 경우도 나온다. 이 시장의 경우 모두 다른 생각을 가지고 있는 참여자가 많아서 여러 상황에 따라 확확 바뀔 수 있다는 생각이 든다.

어떻게 땅을 활용해야 할까?

빌딩에 투자를 하는데 왜 이런 고민을 해야 하냐고? 이런 투자가 어려운 이유는 단순히 매수만 하는 것이 아니라 리모델링을 하던가 아예 새로 짓던가를 해야 하는 의사 결정도 수반이 되어야 하기 때문이다. 특히 공법 등에 대해서도 이해를 해야 하는데 왜 빌딩은 북향이 좋은지, 사선형은 어떻게 법이 적용이 되는지, 그리고 땅을 합치거나 해서 불가능할 것 같았던 것을 하게 만든다던지는 순전히 그 빌딩을 사게 되는 사람의 능력으로 만들어지게 된다. 물론 컨설팅의 도움을 받기도 하겠지만 판단하는 것은 스스로이기 때문에 학습이 매우 중요한 역할을 하게 된다.

나는 빌딩 투자를 할 수 있을까?

사실 책을 읽는 것에서 멈추게 된다면 아무런 진전이 없을 것이다. 그래서 디스코도 한 번 검색해서 해보고 직접 걸어 다니면서 평가를 해 보기도 한다. 물론 당장은 여력이 없다. 집에 너무 몰빵을 한 나머지 돈을 제대로 남겨 놓은 적이 없으니 말이다. 하지만 시간이 지나면서 분명 기회가 올 것이라는 생각이 든다. 투자를 할 기회가 왔을 때 놓치지 않으려면 적어도 많은 것을 알고 있어야 가능하지 않을까? 이 책은 빌딩투자에 대한 마인드와 방법에 대해서 좀 더 깊게 생각할 수 있는 방안이라고 생각이 된다.

이번에도 세력 탓?

최근 2차전 지도 초전도체도 무엇인가 세력이 타고 들어와서 엄청난 상승을 한 다음 급격하게 떨어졌다. 나 같은 사람들은 이러한 주식 상황을 보면서 이렇게 이야기를 한다.

 "세력이 들어와서 이렇게 올라갔어. 그런데 난 무서워서 들어가지 못했고 꼭 마지막에 올라타는 기분이라 들어가기조차 무섭다. 내가 들어간 그 시점이 마지막이면 난 망하는 거잖아?"

물론 사실이면서도 다 핑계이다. 주변에 혜택을 본 사람도 있고 아닌 사람도 있지만 혜택을 본 사람보다는 피해를 본 사람이 더 크게 다가오는 느낌이다. 내가 해서는 안될 것 같고 그래서 애써 무시해 본다.

그런데 이게 맞는 것인가?

물론 혹자는 안정적인 주식만 사서 가지고 있으면 언젠가는 오른다는 이야기를 하는 사람도 있고 장기 투자를 통해서 절대 손해보지 않고 팔 수 있는 방법이 있다고 한다. 그런데 우리가 시간이 그렇게 무한한가? 그리고 내가 산 주식이 과연 얼마나 좋고 안정적인지는 누가 판단을 해 줄 수 있을까? 가끔은 이러한 테마에 걸쳐있는 주식을 통해서 단기 이익을 벌 수 있는 것은 아닐까? 이런 의문이 든다(아마 처음의 내용을 추천한 사람들은 절대 테마 주식을 하지 말라고 할 것이다) 그런데 그저 먼발치에서 구경만 하기에는 세상의 변화에 무심한 거이라고 생각이 된다. 테마라고 하지만 다 이유가 있으니 말이다.

물론 생각보다 쉽지 않다.

이 책에 나온 내용들은 분명 저자의 많은 경험을 바탕으로 필요한 지표들이 많이 있다. 사실 내가 모든 것을 다 한 번에 볼 수는 없다. 개인적으로 가장 솔깃한 내용은 거래량을 바탕으로 대비를 하는 것인데 순수하게 그것만 가지고 증권사의 API를 통해 뭔가 만들어 볼 생각까지 해 보았다(물론 내가 능력이 되지 않아서 그렇게 쉽게 만들지는 못하겠지만) 개인적으로 이렇게 지표를 보면서 주식을 한다면 기계적으로 하고 손절도 기계적으로 하는 것이 맞다고 생각이 된다. 차라리 하루에 한 종목만 사고판다라는 원칙을 두고 하는 것도 하나의 방법이라고 생각이 된다. 그만큼 신중을 기해서 찾아보고 진행을 할 테니 말이다.

어떻게 예술적으로 마무리할 수 있을까?

매수는 기술 매도는 예술이라고 했다. 무엇이든 결국 손해를 보지 않고 이득을 보는 것이 중요하다. 이제는 주변에 거의 대부분의 사람들이 주식을 하고 있을 정도로 '공식 도박'으로 자리매김하고 있다. 우리가 하는 행위 자체가 사실 '도박적인 요소'가 많이 있지만 그 와중에서도 공식화하여서 절제를 할 수 있는 사람만이 이득을 보는 경우가 많이 있다. 우리가 모두 워런버핏과 같은 여유롭고 통찰력이 있는 사람이라면 지금 당장 손해 보는 것이 그리 큰 문제는 아니겠지만 그런 사람이 아니기에 자신만의 원칙이 필요하다. 예술적으로 마무리하기 위해서는 어떤 시점에 팔아야 할지 꼭 학습이 필요하다.

오랜만에 '세력을 따라가라'라는 책을 읽어보았다.

물론 서점에는 지금도 그러한 책이 많이 있다. 각종 차트를 보면서 이런 차트대로 하면 벌 수 있다고 많은 사람들이 이야기를 하고 있다. 그 사람들이 다 부자였다면 아마도 나한테 그런 것을 가르쳐주지도 않았겠지? 이 책은 그렇게 특정 테마를 이야기하거나 이러한 차트를 집중적으로 공략하라와 같은 내용은 나오지 않는다. 하지만 100개의 법칙 중에서 자신에게 가장 적합한 것들을 몇 개 골라서 활용할 수 있다면 어느 정도는 성공할 수 있지 않을까 생각을 해 본다. 그런 신나는 상승주에 한 번 같이 타보고 싶은데, 이 책이 도와주겠지?

대체 ESG가 뭐길래?

내가 다니는 회사도 언제부터인가 갑자기 오염원의 배출량을 줄여야 한다고 전사적으로 난리이다. 사실 그전까지도 엄청나게 많은 양을 배출하는 것은 아닌데, 규제가 당장 있는 것도 아닌데도 줄여야 한다고 한다. 갑자기 내년부터 말이다. 이런 이유를 차근차근 알아보았더니 RE100부터 시작해서 회사가 국제 사회에 질러놓은 것이 많아서(그냥 CEO들이 난리를 쳐서) 뒷감당을 하고 있는 상황인데, 대체 ESG가 뭐길래 이리 난리인지, 좀 가르쳐 줬으면 하는 생각이 있었다. 그냥 환경을 생각한다는 것인가? 아니면 복지를 늘린다는 것인가? 그것도 아니라면 대체 무엇일까?

정확하게는 '선한 경영' 을 해라는 의미라고 축약된다.

개인적으로 경영을 함에 있어서 선한 경영이 어디 있느냐고 반문을 하고 싶긴 하다. 자본주의 사회에서 사업을 하는데 돈이 되는 사업을 해야지, 선해서 뭐 할 것인가? 아, 물론 그들이 선하지 않게 경영활동을 해 왔으니 이제라도 그렇게 해야 한다는 사실에는 동의를 한다. 하지만 우선순위가 그것이 되면 안 된다라는 생각이 든다. 이 책에서는 ESG 경영이라는 측면에서 몬산토와 바이엘의 합병 건에 대해서 나오는데, 글쎄... 과연 해당 합병으로 인해서 바이엘이 손해 본 천문학적 금액 때문에 그 합병이 실패라고 생각을 하는 것일까?(이 책에서는 그렇게 나와 있긴 하다) 개인적으로 두 회사가 합병이 되면서 생긴 점유율이 독과점을 걱정해야 할 정도인데 금전적인 이슈가 있더라도 개인적으로는 실패했다는 생각이 들진 않았다. 결국 그 돈을 또 벌면 되니 말이다.

하지만 이제 바뀌긴 해야 한다.

기업의 제 1원칙은 수익이다. 하지만 각종 기후변화도 그렇고 예측이 더 안되는데 나만 살겠다고 환경을 파괴하는 행위를 좌시하지 않겠다(?)라는 것이 선진국의 의견이다. 특히 유럽의 경우 자동차 등에 있어서 유로 7부터는 아예 내연기관 자체를 금지해 버린다는 파격적인 이야기를 할 정도이니 말이다. 미국 역시도 과거에는 부정적이었으나 중국과의 외교전쟁으로 인해서 비교적 빠르게 ESG에 대한 부분이 강화되고 있다. 특히 ESG 중에 E에 많은 초점이 가고 있는 것은 다른 것과는 다르게 환경 부분은 거의 규제와 같은 상황이 되고 있기 때문이다. 그 변화에 따라가지 못하면 결국 기업이 망하게 될 수 있다는 현실을 의미하고 있다. 왜 ESG 경영을 실천하고 있는 회사가 투자가치가 높냐고 물어본다면 바로 이것을 이야기해 주면 된다. 안 바뀌면 '죽으니까' 말이다.

기업은 숫자로 말을 해야 한다.

회계 부정을 저지르지 않는한 기업의 언어는 바로 '회계'이다. ESG니 윤리니 아무니 그런 이야기를 하더라도 법적으로 문제가 없다면 당연히 높은 수익이 나는 회사를 선택하는 것이 소비자이다. 그럼에도 ESG를 강조하는 이유는 이제 소비자들의 생각이 바뀌어서 'ESG를 실천하고 있는 회사'에 대해서 더 높은 평점을 주기 시작했다는 점이다. 소비자도 바뀌고 있는 상황이라고 할까? 보통 중후 장대 산업이라고 하는 자동차나 석유화학 건설 등에서 ESG를 어떻게 사용해야 하는가에 대해서는 기업마다 정책이 다르겠지만 먼저 변화를 하는 쪽이 다음 세대의 시장을 지배할 것이다. 이건 사실 결과적으로 시간이 지나면 숫자가 정해주게 될 것이라는 생각이 든다. 

우리는 투자 관점에서 보면...

너무 ESG에 전념하는 회사는 투자 목록에 올릴필요가 없다. 물론 중요하다. 하지만 그것이 메인이 되면 안 된다. 그리고 자신들이 했다는 것을 스스로 홍보하는 회사도 굳이 넣을 필요가 없다. 마치 LG가 자신들의 제품이 더 많이 들어있고 더 좋은데도 홍보를 못해서 주변에서 알아서 홍보를 해 주는 효과를 누려보라는 의미라고 할까? 이러한 회사를 발굴해서 투자 리스트로 만들어야 하는 것은 아닌가 생각을 해 본다. 이미 경영진에서 ESG를 내제화 하고 있고 굳이 홍보하지 않아도 드러나고 있으며 충분히 준비를 해왔다는 의미이니 말이다. 굳이 요란한 회사를 선택할 필요가 없어 보인다. 이 책에서 가르쳐줬다. 투자는 냉철해야지 암.

진짜? 살 수 있어?
나는 부동산에 관심이 엄청나게 많다. 실제로 아파트 거래는 꽤 해 본 경험이 있다. 아파트의 경우 최고의 장점은 안정성과 환금성이라고 생각이 되는데 생각보다 참 빨리 돈으로 환산이 가능하다. 물론 그 덕에 세금문제가 상당히 복잡하고 정부에서도 정책적으로 세금이 오락가락하기 때문에 타이밍을 맞추기가 상당히 힘들다. 그리고 가격이 어느 정도 통일화 되어 있기 때문에 기회를 잡는 것이 생각보다 어려움이 있다. 뭐 장단점을 열거해 보자면 이렇지만 다른 것도 분명 있다. 토지나 상가 등 말이다. 개인적으로 이중에 가장 로망은 바로 빌딩, 상가주택 등이 아닌가 싶다. 단순히 토지의 경우 내가 농사를 짓는 것이 아니라면 딱히 필요가 없고 빌딩이나 상가주택의 경우 내가 임대를 해서 돈을 벌 수 있다는 엄청난 장점이 있지 않은가?

그런데 강남빌딩을 살 수 있다고?
가끔 퇴근하면서 강남 거리를 지나가다가 보면 내가 여길 살 수 있을까에 대한 의문이 있다. 가격도 가격이거니와 뭔가 나와는 다른 세상의 사람들이 거래를 하거나 기업의 입장에서만 거래가 가능한 것이 아닌가 생각을 했다. 그런데 정보의 보편성이 대두되면서 생각보다 꽤 많은 사람들이 이렇게 빌딩 투자를 하고 있는 것을 볼 수 있는데 개인적인 로망이었던 상가주택 등을 이렇게 투자할 수 있는 방법에 대해서도 책이 나오기 시작했다. 실제로 투자를 해 보지 않았다면 절대 알 수 없을만한 정보와 함께 말이다. 그래서 책을 보면서 조금씩 빌딩에 대한 꿈을 키워나가 보았다.

어디로 선택을 해야 할까?
물론 돈이 가장 큰 문제이긴 하지만 제대로 볼 줄 알아야 선택이 가능하다. 건물을 새로 지을지, 기존의 것을 활용할 지도 정해야 하고 전체가 상가인 것과 상가주택과 같이 상업과 거주를 목적으로 할 것인지도 정해야 한다. 원룸만 많이 있어서 원룸사업 등도 가능하지만 어디까지나 '회사 다니면서'라는 전제가 붙기 때문에 그런 부분은 배제를 하고 생각을 해보면 어느 정도 상권이나 가격이 받쳐주는 강남이 가장 현명한 방법일 것이다. 근데 가격은 어떻게 해결하지? 강남대로 한복판을 선택할 수 없다. 거기는 소위 '쩐의 전쟁'이 벌어지는 곳이기 때문에 개인이 뭔가 사고팔기에는 무리가 있는 곳이다. 저자가 선택한 개포4동은 이제는 가격이 많이 올랐지만 당시에는 재건축으로 인해서 상권이 많이 퇴색되어 있고 미래를 바라봐야 했던 곳이라 정말 '올바른' 선택이 아니었나 생각을 해 본다. 개인적으로도 봐 둔 곳이 있어 매주 찾아가 보는 중이다.

어떻게 할까?
건물을 아예 부시고 짓거나 하면서 공법에 대해서 많은 공부가 필요하다는 생각이 든다. 물론 건축사의 의견이 많이 반영되겠지만 책에 나오듯 우리는 '디자인이 아름다운 집' 을 원하는 것이 아니라 최적의 조건에 맞는 상가주택을 짓기 위한 방법에 대해서 고민을 해야 한다는 것이다. 건축사의 조사도 필요하며 다양한 비교가 필요하다. 이러한 분야는 어쩌면 체면 차리고 걱정만 하는 것이 필요한 것이 아니라 일단 가서 부딪히고 물어보고 해야 되는 것이다. 그래서 이렇게 책에서도 하나씩 설명이 되어 있다. 어떤 식으로 준공이 되는지, 어떤 법에 적용이 되는지, 어떠한 사람을 만나야 하는지 말이다. 귀찮으면 돈이 더 들어간다. 돈을 아끼고 발품을 많이 팔아야 하는 만큼 얻는 것도 많은 방법이라고 생각이 된다. 이런 것이 바로 부유해지는 길이라고 할까?

조물주 위에 건물주라고 하지만...
사실 신경 쓸 일이 적다라고 하지는 않겠다. 회사를 다니면서도 충분히 할 수 있지만 분명 많은 시간과 돈이 들어간다. 건물주 되는 것도 생각보다 쉬운 일은 아니다. 그럼에도 이것이 매력적이라고 생각이 되는 것은 제2의 물줄기를 만들 수 있고 가장 안정적인 수입이 된다는 것이다. 특히 부동산의 경우 '안되면 내가 살면 되지'라는 것이 가능하기에 그리고 적어도 땅은 배신하지 않는다는 말이 있듯 토지 가격이 내려가는 케이스는 극히 드물기도 하며 타깃을 강남으로 잡았기에 적어도 향후 내가 죽기 전까지는 수요가 떨어지는 케이스를 보기 힘들다는 점이다. 성공의 열매는 달기도 하지만 그 과정은 쉽지 않다. 책으로만 보면 금방 쉽게 할 수 있을 것 같지만 생각보다 많은 어려움이 있을 것이고 그럴 때마다 책을 다시 펴서 세세히 읽어보는 습관도 필요하겠다.

버티포트가 뭐지?

버티포트는 UAM(Urban Air Mobility)에서 에어포트(공항) 역할을 하는 것을 버티포트라고 한다. 우리가 일반적으로 공항이라고 하면 뭔가 좋은 시설인지 혐오시설인지 좀 애매한 감이 있긴 한데, 이유는 공항이라는 곳이 너무 큰 소음과 더불어 주변의 고도 제한 등으로 불편함을 많이 겪기 때문에 그럴 것이다(아마 반대의 이유는 교통이 편리해지고 산업이 발달할 수밖에 없는 구조가 되니까겠지?) 근데 이 버티포트는 좀 이야기가 다른 것 같다. 아직 내가 UAM을 직접 보지는 못해서 어떤지는 모르겠지만 생기기만 하면 서울에서 1시간 내에 어디든 갈 수 있을 것으로 보인다. 막힘없이 말이다!

그게 왜 혁명이냐고?

지금 GTX를 가지고도 집값이 엄청나게 오르락 내리락 하고 있는데, 1시간 내에 갈 수 있다고 하면 그 얼마나 대단한 일인가? 평택의 지제역에서 서울 수서역까지 18분도 채 걸리지 않는 것을 보면서 그간 왜 이렇게 힘들게 차를, 버스를 타고 다녔는지 의아했는데 그런 것을 전국 어디서나 UAM이 느낄 수 있게 해 준다는 의미다(이럴 경우 상대적으로 기존 공항이나 기차 등이 위축이 될 것 같다는 생각은 든다, 물론 이 책에서는 그런 부분까지는 고려는 하지 않은 듯 하지만 말이다) 시간에 대한 감축이 발생되면 할 수 있는 것이 너무나 많아진다. 여행을 가고 싶을 때 갑자기 떠나는 것도 충분히 가능한 이야기라는 의미다.

물론 아직 걸음마 단계이다.

아직 한국에서는 시연조차 해 보지도 못했고 나 역시도 단순히 VR로만 가지고 이동하는 것을 보았지 실제로 어떻게 구현이 되는지는 알 수가 없다. 그럼에도 많은 돈이 투자되고 있고 세계 곳곳에서 진행이 되고 있는 까닭은 기술을 발전 속도가 눈 부시게 빠른 이유도 있겠지만 이러한 산업을 먼저 선점하는 자가 많은 것을 가져갈 수밖에 없는 Winner Takes All 시장이기 때문이다. 전기차 시장에서의 테슬라나 스마트폰 시장에서의 애플 등의 지위를 따라갈 수 없는 이유는 1등임에도 많은 기술 발전을 하고 있기도 하겠지만 '선점효과'가 분명히 큰 것을 작용하고 있다고 생각이 된다. 그래서 이런 상황에서도 많은 나라들이 투자를 하고 있다.

특히 땅이 거대한 나라가 혜택이 크다.

미국이나 캐나다, 호주 등의 영어권 국가는 이 방식을 통해서 엄청난 혜택을 볼 수 밖에 없다. 사실 한국이야 어딜 가더라도 하루 안에 도착이 가능하지만 언급된 나라들은 현실적으로 불가능한 부분이 있다. 그래서 그러한 국가들은 UAM을 통해서 거리에 대한 제약이 줄어든다면 나라 발전에도 굉장한 도움이 될 것으로 보인다. 특히 기체의 성능이 어느 정도 안정화와 향상이 되어 상공에서 구경을 할 수 있는 여건이 만들어지게 된다면 관광 자원으로서도 엄청난 효과를 발휘할 수 있다. 이 책을 계속 읽으면서 그런 나라들에 대한 부러움이 이루 말할 수 없었다.

그래도 한국을 믿는다.

이러한 산업에 있어서 가장 발빠르게 움직이는 나라가 바로 한국이라고 생각이 된다. 새로운 것에 굉장히 Open Mind이기도 하지만(누군가는 아니겠지만?) 모빌리티 계열의 기술력이 상당히 뛰어나기 때문이다. 일전에 착용해서 보았던 XR의 경우 사람에 따라서는 이동 시 분명 어지러움과 같은 문제가 생길 텐데 과연 이런 부분을 어떻게 하면 해결을 할 수 있을지도 궁금해진다. 책에서 보면 2030년이면 실현이 가능하다는 이야기가 나오는데 불과 7년밖에 남지 않았다. 그 시대에 하늘을 날아다니면서 이동을 하게 되면 지금의 모습을 또 굉장히 어색해하면서 추억하겠지라는 생각을 해 본다.

퇴직연금이 뭐야?

퇴직금과 퇴직연금도 제대로 구분할 줄 모르는 때가 있었다. 사실 쌓여있는 것을 보고 어떻게 써야 할까 고민하다가 중간에 한 번 인출을 했었다. 결론만 놓고 보면 집을 샀기 때문에 많은 이득을 본 것은 맞지만 막상 예상보다 확 줄어든 퇴직금에 아쉬움이 조금 남기도 했다. 그리고 DB형에서 DC형으로 자동 전환이 되면서 사업자를 선택할 수 있게 되었는데 정말 가슴이 아팠던 것은 아무것도 하지 않았기에 금리 연동형으로 쭉 왔는데 1년에 수익률이 불과 1%도 채 되지 않았다는 사실이다. 그냥 적금을 넣어도 그거보다는 더 벌었을 텐데 말이다.

작년에 사업자를 바꾸면서 투자를 시도했다.

결과는 알다시피 망했다. 하필 사업자를 바꾸면서 작년까지 신나게 오르던 미국 ETF에 몰빵을 했는데 보기좋게 망했다. 그나마 플러스였던 수익률이 고꾸라지면서 마음만 아픈 상황이 발생되었다. 혼자 금액을 보면서 한심하다고 생각을 했다. 아무리 귀가 얇고 투자를 해야 한다는 의무감이 있었지만 하나에 몰빵을 한 나머지 원금을 손해 보다니... 이럴 거면 차라리 투자를 하지 않았던 것이 더 현명했던 것은 아닌가 생각을 했다. 하지만 뭐... 이미 투자를 했으니 리밸런싱이 좀 필요하다는 생각을 했다. 그런데 생각 외로 TDF TIF 등 너무나 생소한 단어들이 나오는 것이 아닌가?

퇴직연금은 내가 지금 하는 단순 투자와는 좀 다르게 생각을 해야 한다.

무엇보다도 수익률이 중요하긴 하지만 투자라는 것이 당장 1~2년만 하는 것이 아니기 때문에 기본적으로 탄탄한 구조를 가지고 있어야 한다고 생각한다. '달걀을 한 바구니에 담지 말라' 라는 투자 명언이 있다. 그리고 TDF와 같이 기간에 따라서 자동적으로 리밸런싱 되는 것은 사실 내가 부지런하기만 하면 그와 비슷하게 시대에 맞춰서 움직일 수 있다(물론 귀찮고 힘드니까 그냥 펀드로 투자하는 것이 속 편하다면 속 편할 수 있다) 당장 나 투자하는 것도 바빠 죽겠는데 이것도 따로 해야 하냐고 물어보면 나중에 굶어 죽지 않으려면 꼭 해야 한다고 이야기를 해 주고 싶다.

디폴트 옵션이 시작되었다.

나같은 바보(??)를 위해서 만들어진 법인데 사용자가 투자를 하지 않고 일정기간이 지나면 자동으로 디폴트 된 것으로 투자를 하게 된다는 의미이다. 그 와중에서도 이것을 금리에 맞춰서 투자를 할 수도 있겠지만 앞서 말한 듯이 한국이라는 나라가 부도 위기로 가지 않는 한 금리가 폭발적으로 늘어나기는 힘든 구조이다. 그래서 이것보다는 채권이나 채권+주식 혼합으로 하는 기초적인 투자 방법이 더 좋다는 판단이 된다. 이 책에서 정말 하나하나 잘 찾아보면 나에게 딱 알맞은 투자처를 찾을 수 있기도 하다(근데 진짜 많다)

심지어 원리금 보장인데 5% 수준도 있다.

ELB로 원리금을 보장해 주는 것도 있는데 마음이 불안하거나 하다면 이쪽도 나쁘지 않은 선택인 듯 하다(물론 그 회사가 망하면 문제가 될 수 있겠지만 적어도 내가 사는 동안에 망하기 힘든 회사에 투자하면 되는 것 아닐까?) 그리고 기간도 6개월부터 60개월까지 굉장히 다양한 투자 방향이 있다. 전반적으로 보자면 증권이나 자산운용사의 입장에서는 이러한 옵션이 기회 아닌 기회라고 볼 수 있다. 투자하는 사람들이 늘어나니 말이다. 그리고 한국 금융도 조금씩 더 발전해 나가고 있다는 느낌이 드는 것은 비단 나만의 느낌이 아니다. 책으로 공부하고 돈을 벌어서 노후에 행복하게 살아보고 싶다.

경매는 어떻게 하면 잘할 수 있을까?
최근 경매 학원도 많이 생겼고 저자와 마찬가지로 소위 '고수'라고 하시는 분들의 강연도 많아졌다. 그리고 과거와 다르게 경매에 대한 안 좋은 이미지도 사라지게 되면서 많은 사람들이 노리는 경우가 많아졌다. 그래서 그럴까...? 우리가 흔히 잘 알고 있는 아파트 경매의 경우 권리가 이상하게만 되어있지 않다면 가격이 꽤 높은 상태에서 낙찰되는 경우가 많이 있다. 굳이 경매가 아니더라도 살 수 있을만한 수준으로 말이다. 그런데 우리가 경매를 하고자 하는 이유는 어디까지나 '싸게' 사고 싶어서인데 일반 시가와 비슷하다면 굳이 이렇게 할 필요가 없지 않을까? 그래서 잘하고 싶은데 어떻게 해야 할까?

사실 답은 간단하다.
직접해 봐야 한다. 여느 책에도, 당장 나에게도 큰 문제가 있다라고 하면 바로 실행력이다. 단순히 책을 읽는 것은 얼마든지 할 수 있는데 그것을 읽고 실행하는 것이 굉장히 어렵다. 왜 어렵냐고? 아마도 처음에는 스스로가 '적정 가격'이라는 것에 대해서 잘 모르니 그럴 수 있다. 그런데 그다음에는 공부를 하다 보면 '예외 케이스'가 생기기 마련인데 혹시나 그 예외 케이스에 내가 걸리게 되어 돈을 잃을 수도 있다는 생각이 들 수 있다. 사실 이 책에는 거장의 '성공담' 위주로 나와있지만 중간중간 내용을 보자면 법정 지상권을 해결하는 부분이나 꼬부랑 길을 10배에 판매하는 과정에서 사실 얼마나 식은땀이 났을까에 대한 생각도 든다. 지나고 나니 웃으면서 이야기를 할 수 있지만 당시에는 정말 지푸라기라도 잡는 심정으로 노력하지 않았을까?

법정지상권 이야기는 신기하기도 재미있기도 하다.
공인중개사 공부를 하면서 법정지상권에 대해 알게 되었는데,  뭔가 내용 자체로는 이해가 되지만 어째서 이러한 상황이 발생이 되는지에 대해서 의문이었다. 그런데 생각을 해 보니 법정지상권 자체가 생길 수는 있지만 경매라는 특수성을 생각해 보자면 '은행에서 대출이 될 리가 없으니' 법정지상권 자체가 성립이 되기 어려운 점이라는 것이다. 읽고 보니 머릿속에서 좀 이해는 되는데 막상 내가 그 상황에서 그런 생각을 할 수 있을까? 그런 의문이 들긴 한다. 아마도 실제 법정지상권 분야에는 스페셜리스트라고 하시는 분이니 당연히 이제는 쉽게 설명할 수 있고 어떤 상황에서 들어간다라는 것도 알고 있겠지만 한편으로는 이런 것을 자신 있게 설명할 수 있다는 것이 재미있었다.

농지취득자격?
알기는 하는데 사실 아직도 이게 왜 필요한지는 조금 의문이긴 하다. 하지만 법적으로 농지를 취득하기 위해서는  농지취득자격증이 필요하다고 한다. 농지를 가지고 마음대로 활용하거나 그냥 사 놓고 아무것도 하지 않는 등에 대한 것을 방지하기 위함이라는데, 사실 한편으로는 이런 것이 투기를 어느 정도 방지를 하긴 했다는 생각이 들면서도, 이촌향도 등으로 활용하는 방법이 더 좋지 않았을까 생각도 해 본다(물론 법을 잘 찾아보면 이렇게 활용할 수 있는 방법이 많이 있긴 한데, 반년에 한 번 간다고 하면 안 해줄 거 같다) 저자는 일정 평수 이하에서는 내주지 않는 것을 스스로 경험을 통해서 해결하는 방식을 보여주었는데 무조건 부딪히면 된다라기보다는 목마른 사람이 우물을 찾는다는 느낌으로 어떻게 해서든 가능하게 만들려고 하는 의지를 보여주는 모습이 아니었나 생각을 해 본다.

도전하는 사람만이 성공을 할 수 있다.
물론 실패도 할 수 있다. 하지만 도전 자체를 하지 않으면 남는 것도 경험도 아무것도 얻을 수 없다. 최근 서울의 아파트 가격이 다시 상승하면서 경매장이 후끈 달아오르는 경우가 있는데 이렇게 토지를 기준으로 경매를 하는 사람들에게는 어떤 상황에서도 기회가 많이 제공이 되는 것 같다. 그리고 기회는 항상 존재한다. 우리는 단순히 경매라고 해서 두려움을 가질 것이 아니라 이렇게 직접 뛰어들어서 성과를 쟁취할 수 있는 기회를 가져보는 것은 어떨까? 한편으로는 아직까지도 남들이 두려워 할 이 시기가 기회가 아닌가 싶다.

법인을 만든다?

사실 법인을 만든다고 말을 하면 굉장히 어색하긴 하다. 특히 나와 같은 직장인들은 나이를 허투루 먹었는지 이런 것에 대해서 걱정과 불신(?)이 가득하다. 뭔가 법인이라는 것은 돈이 많거나 복잡해서 불편함이 가득한 것 같은데 왜 사람들이 법인을 자꾸 만드는지 의문이 가기도 한다. 회사에서 보면 소위 '엘리트' 들이 회사의 전권을 휘어잡고 있지 않던가? 나는 사실 그럴 수준은 아닌 거 같은데 그것도 부동산에 대한 법인을 만든다는 것은 많은 거래를 해야 하는 사람들만 하는 것이 아닌가 생각이 된다. 과연 그럴까?

사실 아니라고 말을 할 수 있다.

부동산 법인을 만드는 이유는 간단하게 이야기 하자면 세제와 대출의 문제라고 할 수 있는데 조그마하거나 거래가 거의 없다면 굳이 법인을 세울 이유가 없지만 거래를 그래도 자주 하거나 금액이 좀 된다고 하면 대출의 혜택을 크게 받을 수 있고 양도세에 대해서 일괄로 적용되는 부분을 활용할 수 있는 법인이 좀 더 유리하다고 한다. 물론 그런 혜택을 얻기 위해서 이렇게 책 한 권을 독파해야 하는 정도로 공부를 해야 하는 것이 맞지만 어차피 투자를 하기 위해서 공부를 하지 않고 하는 경우는 망하는 지름길이라고 했다. 이렇게 법인을 세우게 되면 저러한 엄청난 혜택을 얻을 수 있다. 특히 당장 법 때문에 가중으로 붙는 아파트 같은 거래에서 말이다.

1인 법인이지만 엄연히 법인이다.

법인을 세우기 때문에 발생할 수 있는 대부분의 상황은 일반 목적의 법인을 세울 때와 크게 차이가 없다. 자본금에 따른 차이와 더불어 세금문제(부가가치세 등) 1인으로 가야 할 지, 아니면 동업이나 직원을 두어야 할지 등 의사적 결정을 해야 하는 경우가 굉장히 많이 있다. 이런 것 자체가 귀찮다고 하면 아예 투자 자체를 하지 않는 것이(차라리 그냥 예적금이나 들고 가만히 있는 게 더 나을지도?) 속편 하겠지만 지금 사회에서 과연 예적금만 가지고 자산을 늘릴 수 있는 사람이 몇이나 될지 의문이기도 하다. 거기다가 지금은 이렇게 먼저 힘들게 고생해서 길을 닦아 놓은 사람의 길을 그대로 따라갈 수 있지 않은가? 충분히 활용할 수 있다면 이렇게 활용하는 것이 좋다고 생각이 된다.

책의 절반 지점을 지나면...

법인에 대한 기초적인 지식은 이제 배울 것은 다 배웠고 법인을 만드는 일을 '저지르게' 되면 이제는 본격적으로 어떤 식으로 투자를 해야 하는 지를 고민해 봐야 한다. 특히 가장 유리한 쪽은 너무나 당연하게도 경매 부분인데, 여타 경매 서적에서도 다양한 방법이 선보여지지만 이 책에서 나오는 경매 방식은 조금 다른 부분이 있다. 법인을 세웠기 때문에 할 수 있는 것이 좀 있는데 상가를 단순 차익을 보기 위해서 분양을 받는 것이 아니라 피트니스나 공유형 오피스의 법인을 새로 세울 수 있게 하는 방식을 활용하기 때문에 어쩌면 경매 시장에서 가장 '바람직한' 모습을 보여주는 것이 아닐까 생각이 된다. 특히 코로나 직후의 공실이 된 상가를 부흥하게 하는 것은 투자자뿐만 아니라 주변에서도 좋은 케이스가 아닐까 생각을 해 본다.

'무조건 돈 버는' 방법이지만...

사실 진짜 이 책을 읽고 따라할 수 있는 사람은 많이 되지 않을 것 같다. 이 책이 어렵고 해서 그런 것이 아니라 사람의 특성상 타성에 젖어서 항상 하지 않던 것을 먼저 하는 사람이 그리 많이 없을 것이기 때문이다. 그래서 나는 이번에 이 책을 보고 실제로 투자를 하기 위해서 법인을 신청해 두었다. 저지르지 않으면 시작도 되지 않을 것 같아서 시작한 것이지만 뭔가 나의 법인을 가지게 된 것에 마음이 설레긴 한다. 책을 두 번, 세 번 읽으면서 앞으로의 계획을 찬찬히 세워봐야지.

토지 거래는 어렵다?

사실 이러한 고정관념 때문에 오히려 투자처가 확실한 분야가 아닌가 싶다. 예전에 회사가 확장이 되면서 평택으로 간다기에 건물을 짓고 있는 시점에 주변의 땅을 후배랑 보러 간 적이 있는데 생각보다 어떤 방식으로 어떻게 접근을 해야 할지 난감한 경우가 많았다. 일단 어떤 부분을 중점적으로 보아야 할지 모르겠고 아파트 시장과는 다르게 인터넷에 나와 있는 자료도 거의 없으며, 대체 이 땅을 가지고 어떻게 어떤 방식으로 개발을 하는지도 몰랐던 것이다. 가끔 논밭에 나무로 가격이 나와 있는 팻말 등이 있었는데 가격에 대해서 전혀 가늠이 안 되는 것도 문제였다. 왜 서울의 아파트는 대충 위치에 따라서 가격이 규격화되어 있지 않은가?

주식이나 코인 시장은 접근이 쉽다.

정말 직관적이다. 숫자가 올라가면 오르는 것이고 반대라면 떨어진다. 항상 확률 50%의 게임을 한다고 하지만 우리는 자본도 부족하고 경쟁력도 매우 낮은 편이기 때문에 결국 인내심을 버티지 못하고 손절을 하는 케이스가 발생을 한다. 존버하면 이긴다고? 존버를 100년 쯤 할 자신이 있는가? 100년이 지나도 오르지 않는 것은 절대 오르지 않더라. 그래서 그런가 쉽게 접근하고 쉽게 포기를 해 버리는데, 요즘에는 자식 대까지 물려주는 케이스도 종종 나오긴 하지만 그렇게 롱런하는 회사가 몇이나 있을까? 그런데 토지는 좀 다르다. 적어도 자식대, 손주대까지 물려줘도 아무런 문제가 없는 경우가 많다(전쟁으로 나라가 없어지지만 않으면 말이다)

그래도 쉽다고는 못하겠다.

규격화 된 아파트보다는 정말 공부할 것이 많이 있다. 저자의 경우 임장을 나갈 때 드론까지 동원을 한다고 하는데, 평지의 경우 당연히 가격이 비쌀 테고 우리는 남들이 비싸게 사지 않는 지역을 저렴하게 구입하여 나중에 비싸게 파는 것이 목적이니 숨은 원석을 찾아야 하는 의무가 있다. 그래서 그런가 산도 있고 천도 있으며 강도 있다. 그에 따른 공법도 당연히 알아야 하고 모르면 그것을 찾아야 하는 악착같은 근성도 필요하다. 물론 시간을 자유롭게 낼 수 있도록 하는 것도 중요한데 임장 횟수가 늘어나면 그 또한 어렵지 않게 가능한 일이라고 한다. 

그리고 무엇보다 중개사와의 관계도 중요하다고 한다.

아무리 좋은 지역이나 토지도 결국 누군가의 중개로 살 수 밖에 없다. 내가 유명인사라면 모를까 직접 토지를 나에게 파는 케이스가 나오기도 힘들고 실제로 그러하다고 해도 서로를 믿지 못하기 때문에 거래가 성립이 되기 어려움이 있을 것이다. 그렇기 때문에 중개사와의 관계를 돈독히 할 필요가 있는데, 특히 새로 온 신참보다는 그 지역에서 계속 있었던 곳을 선택해야 한다고 한다. 그래서 1층을 찾고 되도록 허름한 간판을 찾으라고 말을 하거나 마을 이장님을 찾아가서 문의를 하라는 것은 어쩌면 '토지 투자에 당연히 해야 하는 것'이라는 생각이 든다. 마을 이장님이 이렇게 보고 싶어질 줄이야?

매수는 기술이고 매도는 예술이라고 했다.

주식 시장에서 도는 말이지만 어떠한 거래든지 사는 것보다 파는 것이 중요하다고 생각이 된다. 토지의 경우 사실 가격 측정이 어렵다. 한 번 샀을 때 푹 묵혀둬야(?) 가격이 상승한다는 이야기가 있지만 그것은 성공했을 사례에만 해당되는 것이고 보통 거래가 되기 어렵기 때문에 기회가 될 때 거래를 하고 다른 것에 투자하는 것도 투자의 방법이라고 생각이 된다. 특히 자본금이 그리 많지 않을 때 한 곳에 몰빵하는 방식이 아닌 여러 군데에 투자를 해서 리스크를 분산하는 것은 비단 주식뿐만 아니라 토지 투자에서도 반드시 필요한 항목이 아닌가 생각을 해 본다. 이 책은 그러한 리스크를 분산할 수 있는 최고의 책이 아닌가 싶다.

최근 인스타그램의 릴스에서 가끔씩 봤던 그분!

내가 공무원 시험을 보지 않았지만 한국사 부분에 있어서 타의추종을 불허한다고 하는 그분이 책도 냈다. 처음에는 최근 공무원 시험의 인기가 떨어져서 이렇게 책까지 써야 하는 상황이 되었나 싶었는데 책을 차근차근 읽어보았을 때는 그럴 의도로 제작된 것은 아니라는 것이 확실해졌다. 릴스에서 유명하게 보았던 것은 한편으로는 독설을 퍼붓기도 하고, 다른 한 편으로는 사랑스러운 표정으로 말을 하는 장면을 보면서 강의를 함에 있어 엄청난 열정을 보여주는구나(일반적으로 강의를 하게 되면 잘하지 못하게 되는 대부분의 케이스가 감정이 전혀 없이 읽기만 하는 케이스이다) 그런 생각이 들었다. 그 덕에 실제 강의하는 것도 하나 보게 되었고 적어도 이 분야에서 일타강사라고 말을 하는 이유를 좀 알겠다는 생각이 들었다.

사실 한국사가 뭔가 특별한 공부 방법이 있는 과목은 아니다.

말 그대로 역사이다. 처음의 관심사의 차이는 있을 수 있지만 우리가 초등학교 때부터 고등학교 때까지 정말 지겹게 달달달 익혀왔던 과목이라는 의미이다. 그게 뭐 좀 더 효율적으로 외울 수 있는 방법이 있겠지만 사람마다 얼마나 다르겠는가? 그러니 강의를 하는 사람 입장에서는 어쩔 수 없이 암기를 위주로 갈 수밖에 없는데 어떻게 해서든 암기를 하라고 노래를 부르는 것이 아니라 '야 인마, 때려치워 버려라~ 이것도 몬 외우나?' 이렇게 이야기를 하는 강사가 있다. 어쩌면 올드한 방법이라고 할 수도 있지만 적어도 이 강사의 마음속에는 강의를 듣는 학생이 정말 '합격'이라는 것을 받았으면 하는 간절한 바람이 느껴진다. 화도 애정이 있어야 낼 수 있다.

최근 트렌드가 좀 바뀐 것 같다.

얼마 전까지 욜로라는 것에 휩싸여 그냥 '내 맘대로 살 거야'가 삶의 모토인 사람이 많이 늘어났었다고 하면 코로나 이후 경제적인 위기가 오게 되면서 소위 '안정적인 직업'의 대명사라고 말을 하는 교사와 공무원의 인기가 푹 주저앉아버렸다. 이유는 간단하다. '돈이 적어서' 그런데 공무원 합격을 못한 사람이 과연 다른 기업에는 자유롭게 들어가서 돈을 더 많이 벌 수 있었을까? 나는 아니라고 생각을 한다. 적어도 무엇인가 선택을 했다면 그것을 끝까지 밀고 나갈 수 있는 불도저와 같은 추진력이 합격을 하지 못한 사람들 대부분은 부족하다는 의미이다. 저자는 바로 그런 부분을 좀 더 가져야 한다고 한다. 이것도 못하는데 과연 다른 것이라고 잘할까?

멘트가 상당히 재미있다.

"콧구멍에서 숨 나오죠? 목 만져보니 붙어 있죠? 살아 있으니까 다시 하면 됩니다!"

이 얼마나 직설적이면서도 마음에 팍팍 와닿는 단어인가? 이러한 방식의 강의는 정말 '고민하고 또 고민하며 마음에서 우러나는'  것이 없다면 절대 불가능한 내용이라고 생각이 된다. 외줄 타기를 하는 듯 하지만 어느 누구도 저자의 강의에 문제가 있다고 말을 하진 않는다(뭐 떨어진 사람들은 게시판에서 불평을 토로할 수 있겠지만) 오히려 그런 호통을 듣고 마음을 다잡고 다시 성공의 반열에 오른 사람들이 전한길이라는 사람을 더욱 신격화해 주고 있다. 그래, 바로 강의란 이렇게 사람의 마음을 훔칠 수 있어야 성공하는 것이다.

이렇게 살아야 한다.

나가 꿈꾸는 것에 대해서 정확한 방향과 그리고 시간 투자, 노력, 결과를 얻기 위한 몸부림..... 저자에게서 배워야 할 것들이 진짜 너무나 많다. 우리는 어쩌면 어느정도 시간과 여유가 생기기 시작하면서 내가 갖고 싶은 꿈이라는 것에 대해서 너무 쉽게 포기하는 경향이 생겼다. 그런데 그저 OTT 영상만 보고 누워서 배달 시켜먹는 내 자신을 보면서 '이렇게 살면 절대 안 되겠다'라는 생각을 다시 해 주게 한 책이라고 생각이 된다. 마음속 어딘가 열정이 떨어졌다면 전한길 님의 이 책을 읽고 다시 한번 영광을 불태워보는 것이 어떨까 생각해 본다.