The EconoMic Person

부동산 투자의 지대가 바뀌고 있다?

개인적으로 부동산 투자에 항상 관심이 많다. 내가 처음 관심을 가지기 시작한 시점은 2016년이었는데 이때가 처음으로 청약이라는 것에 당첨이 되었을 시기이다. 당시에는 그저 돈 조금 더 번다는 생각에 약간의 차액을 남기고 매도를 했는데 청약에 되자마자 불과 3개월도 되지 않았을 때 매도한 것인데 몇 천만 원이라는 돈을 벌었기에 참 신기했다. 물론 누군가는 '집은 사는(Buy) 곳이 아니라 사는(Live) 곳이기 때문에 투자로 하면 안 된다'라고 하는 고루한 생각을 하고 있을 수도 있다. 그런데 우리는 자본주의 사회에 살고 있다. 모든 것에는 가격이라는 것이 붙어 있고 그것에 따라서 수요와 공급이 결정이 된다. 주택시장의 경우 큰돈이 들어가기 때문에 정부에서 참여를 하여 조정을 하는 경우가 있긴 하지만 그것을 완전히 무너뜨리면 안 되기 때문에 항상 투자의 목적도 분명 존재한다고 생각이 된다.

그런데, 저자는 이러한 주거형 투자에는 회의적이다.

이 부분은 사실 나와 다소 다른 생각을 가지고 있지만, 저자의 직업을 보고서 이해를 했다. 상업용 부동산 컨설팅을 하는 사람이 중개로도 충분히 매수매도가 가능한 부동산을 좋다고 평가할 순 없지 않은가? 다른 사람이 이 책을 읽을 때 초기 2번째 장까지 다소 불편한 부분이 있을수도 있다는 생각이 든다. 하지만 저자의 생각이기에 그 의견 역시도 좋은 의견이라는 생각이 든다. 실제로 인구가 이제 줄어들기 시작하는 시점이 왔고, 적극적인 대책이 없다면 2030 세대의 출산율은 앞으로 더 바닥으로 떨어질 것이니 말이다(이상하게 주변에서는 2~3명씩 낳는 경우가 많이 있던데 참 의외다) 이 책에서 나오는 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등에 대해서는 관심을 아예 끊는 게 더 낫다는 의견에 나도 동의하는 바이다.

그 외에 다른 투자처도 분명히 있다.

토지라던가, 재건축, 그리고 지식산업센터, 호텔 등이 그 대상일 것이다. 사실 토지나 재건축의 경우 과실은 어마어마하다. 그리고 토지의 경우 지난 몇 십년간 가격이 떨어지는 경우를 찾는 것이 더 힘들 수 있다. 다만 원하는 때에 원하는 가격으로 팔 수 있는 확률이 매우 낮을뿐더러, 가지고 있어도 뭔가 활용을 하지 않는다면 그냥 빈 공터처럼 사용하고 세금만 축내는 시스템으로 갈 수밖에 없다. 개인적으로도 투자에 대해서 어느 정도 해박한 지식이 없다면 토지에 섣불리 투자하는 것은 좋은 선택은 아니라는 생각이 든다. 그리고 그 외에 다른 투자처의 경우 부침이 굉장히 심하고 불안한 요소가 많으니 그 역시도 상승 기류를 탈 것이 아니라면 선뜻 선택하기는 어려울 것 같다.

그렇다면 상업형 부동산은 좋은가?

사실 이런 문구가 가장 마음에 와 닿았다. 정부의 정책은 오직 '주거' 에만 맞춰져 있다. 대출 등도 사실 상업용의 변동은 별로 정책적으로 더하거나 덜하거나 하는 경우가 많이 없다. 거기다가 주거를 늘리기 위한 정책을 펴기 때문에 기존에 좋은 상업지구 자리들도 오피스텔이나 주상복합 등으로 바뀌는 경우가 많이 있다. 거기다가 이제 직원 채용 시 보통 과거에는 1.5평 내외의 공간만으로도 충분히 인원 보충에 문제가 없었으나 이제는 각종 편의시설을 포함하여 1인당 보통 4평 이상의 사옥이 필요한 상태이다. 아무리 재택이 가능하다고 하지만 결국 사원들조차도 그러한 편의시설에 더 끌리는 것이 있는 것이 사실이다(외적으로 얼마나 중요한 나라인가?) 그런 공간 자체가 점점 줄어들고 있다는 것이다.

결국 서울이다.

상업이든 주거든 부동산을 투자하게 된다면 사실 인구가 밀집되어 있고 장기적으로도 호재가 많은 곳을 선택해야 한다. 판교나 용인 등의 경우 사실 호재가 없는 것은 아니지만 한곳에 집중이 되어 있는 것이 아니라 사방팔방으로 퍼져나가는 방식이며 외곽으로 갈수록 그 온기를 느끼기가 어렵다. 하지만 서울의 경우 어느 한 지점이 아니라 여기저기서 개발이 이루어지고 있으며 상업형 부동산의 경우 이제 리모델링 등으로 바꿔야 하는 연한에 온 건물들이 많이 있어서 향후에는 투자 목적으로 좋은 선택이 될 수 있다는 의견이다. 단순히 이자를 낼 수 없을 것 같아서 하지 않는다는 것은 너무 멍청한 선택이라고 생각이 된다. 다양한 옵션을 두고 우리는 투자를 해 나가야만 '살아남을 수 있는' 세대가 아닌가?

대체 유동성이 뭐길래?

언제부터인가 한국 사람들도 미국 주식에 너무나 관심이 많아졌다. 물론 신나게 올라서(?) 그런 이유도 있겠지만 무엇보다도 한국 주식이 미국의 주식 시장에 많이 동기화되면서 발생된 일이라고 하겠다(물론 미국이 훨씬 많이 올랐다) 한국 주식의 경우 지정학적 위치와 함께 항상 전쟁이라는 이슈가 따라다니는데 비해 미국은 언제나 미국에서 공격을 하면 했지 방어를 굳이 할 필요가 없는 나라이기에 너무나 유리하며 세계에서 가장 유명한 기업들과 더불어 많은 돈이 움직이는 곳이기도 하다. 심지어 기업 하기도 너무 좋은 나라이기도하니 그 또한 대단하다고 할 수 있다. 그런데 이런 나라에서 항상 유동성이라는 문제가 생긴다 왜 그럴까?

돈이 너무 많이 있어도 문제.

코로나를 거치면서 우리는 유동성 문제에 대해서 항상 이슈화를 한다. 코로나 때 국가적으로 소비가 얼어붙으면서 그냥 돈을 풀어서라도 소비를 하게 만드는 것이 더 낫다는 판단을 한 것이다. 미국 뿐만 아니라 세계 각국에서 그렇게 진행을 하였는데 그것이 도돌이표가 되어 2023년을 맞이하게 되었다. 이제 코로나가 종료가 되면서 그동안 풀었던 돈들이 높은 인플레이션으로 돌아오게 되었다. 페드(미국 연방준비제도)는 처음에는 이것을 간과한 것 같이 보였으나 결국 금리를 상승시켜 돈의 유동성을 줄이고자 했다. 정확하게는 회수하는 돈을 크게 늘리고자 진행을 하게 된 것이다. 물가가 좀 올라도 내가 돈이 많이 생기는 것이 뭐 어때서?

인플레이션이 급격해지면...

결국 소비를 할 수 없는 상황이 된다. 지금 집값도 상당히 비싸다는 평을 받고 있는 한국에서 막 2~3배씩 늘어나면 돈이 거의 휴지조각이 되어버리는 사태가 온다는 것이다. 물론 사람 기분에 따라서는 디플레이션이 더 노동에 대한 의지가 생기지 않고 한다고 하지만 높은 인플레이션을 경험했던 터키나 독일의 경우 절대 다시 그런 상태로 돌아가지 않도록 시장을 예의주시하지 않게 된다. 돈의 값어치가 떨어진다는 것은 국가의 영향력이(발권 등의) 급격하게 떨어진다는 의미인데, 과거 사례를 보았을 때 군부의 쿠데타나 각종 이슈가 이러한 것 때문에 발생될 수밖에 없다. 경제에 있어서 뭔가 급격한 변화는 악이라고 보는 것이 맞다. 아무리 좋은 쪽이라고 생각해도 말이다.

미국 금리는 떨어질까?

최근 금리가 5.5%까지 급격하게 오른 다음에 향방이 묘연하다. 많은 시장 관계자들은 다양한 지표를 이유로 대면서 떨어질 것이다라고 예측을 하지만 아직까지는 요지부동이다. 사실 언제 떨어질지는 모르겠으나 결국은 떨어뜨리긴 해야 한다는 것은 점차 늘어나는 실업률과 더불어 경제 성장이 조금씩 꺼져간다는 위기 때문을 것이다. 이러한 모든 지표들이 바로 결정을 만들어 낸다. 재미있는 것은 페드가 국가 소속이 아닌 상업은행 모임이라는 사실이다. 미국이라는 나라도 각 주가 합쳐진 것이고 각 주마다 법률도 가지각색인 것을 보면 미국이라는 나라는 뭔가 합쳐져 있지만 따로국밥 같은 묘한 매력이 있다. 특히 금융적으로도 이렇게 차이가 있는 것을 보면 신기할 따름이다.

이러한 지표를 우리는 투자에 적용할 수 있을까?

이 책에 나온 많은 지표들이 우리 투자에 적용될 수 있을까? 아마 있으니까 책을 지었겠지만 개인적으로는 이 중 몇 가지만 좀 유심히 보더라도 경제를 보는 눈이 좀 커지지 않을까 생각을 해 본다. 저자 역시 프랍 트레이더로서 많은 데이터를 근거로 투자를 결정하게 되는데 이러한 부분을 생각해 본다면 우리는 그런 사람들의 지식을 이렇게 가져와서 투자에 적용할 방법을 연구할 필요가 있다(적어도 나보다는 훨씬 투자 수익률이 나아보이니 말이다) 한편으로는 이런 것을 매크로로 만들어서 적용을 하면 어떨까? 그런 생각도 해 본다. 누군가는 그런 생각을 하고 있을 것이고 이미 적용된 부분도 있지 않을까 싶기도 하다. 남들 다 오를 때 좋은 투자 성적을 내지 못한 나로서는 조금 더 공부할 필요성을 느끼며 책을 다시 펼쳐본다.

주식으로 월급 두 번 받으면?

얼마나 좋을까? 물론 상상 속에서만 가능하다고 생각을 할 수 있다. 당신의 월급이 많은 것은 알고 있지만 막상 그것만 가지고 살라고 하면 그것도 쉽지 않은 것은 이미 알고 있다. 나 역시도 월급쟁이이고 아무리 월급이 많아도 우리는 그것에 맞춰서 점점 소비를 늘리기 때문에 삶이 조금 더 번다고 윤택해지지 않는다는 것도 알 수 있다. 그렇다면 맞벌이가 답일까? 또 그건 아닌 것 같다. 딩크족이라서 둘이 벌고 알콩달콩 살면 모를까, 나는 아이가 꼭 있어야 한다는 주의이고 둘 중 한 명은 그래도 아이를 어느 정도는 케어해 줘야 한다고 생각하는 '아주 고루한 사람' 중 하나이다. 그렇기 때문에 맞벌이는 내 생활과는 맞지 않다고 생각했다. 그럼 어떻게 해야 하지?

대안은 몇 가지가 있다.

아마 우리가 생각하는 대안은 주식, 코인, 부동산 이정도 일 것이다. 물론 더 다양한 방식이 있겠지만 어느 정도 대체 투자라고 생각하기 때문에 집중하기는 좀 애매하다. 이렇게 3개가 아마도 접근성이 좋고 정보도 많이 뿌려져 있다. 그런데 막상 주변에서 투자한 사람을 보면 성공한 사람을 그리 찾아보기 쉽지 않다. 아마 자신의 무용담을 이야기하는 사람도 있지만 정작 시간이 지나도 롱런을 하는 사람은 크게 찾아보기 힘들다. 그리고 이런 것에 대해서 부정적으로 생각하는 사람도 분명 있을 것이다. 그런데 현대 사회에서 과연 이것들을 무조건 배척해야 하는가에 대해서 물어본다면 그러면 안 된다는 생각이 든다. 투자는 이제 선택이 아니라 필수이다. 월급으로는 올라가는 물가를 절대 잡을 수 없다.

저자의 투자 방법은 여느 투자 방법과 크게 차이나지 않는다.

다만 무조건 장기투자만 하라고 하던가 아니면 단타만 치라고 하는 것은 아니다. 단타를 우선적으로 설명을 하되 해외 주식은 장기로 가져가라고 하는 아주 '현실적인' 대안을 제시한다. 개인적으로 이 의견에 매우 동의하는 이유는 한국의 경우 사상 최고의 매출이 나와서 어닝 서프라이즈라고 하는데 하락한다. 정말 이해할 수 없는 상황이 연출된다. 이미 정보를 다 알고 있어서 그렇다는데 해외에서는 거의 그런 일이 없다. 진짜 '실적'에 따라서 움직인다. 그리고 주주 환원도 대단히 좋은 편이다. 성장주라고 해도 기본 1% 가까이는 배당이 나온다. 아직 한국의 주식들이 절반 이상이 배당 조차 하지 않는 것을 보면 대단하다. 뭘 투자해도 장기로 가져가면 성공할 확률이 있다는 것도 미국 주식의 매력이라고 생각이 된다.

한국 시장은 단타가 나을까?

저자는 맞다고 한다(나 역시 동일한 생각이다) 다만 투자 방식에 대해서는 각자 자신에 맞는 것을 갖춰야 한다고 생각한다. 저자의 방식도 물론 훌륭하지만 흔히 차트로 투자하게 되는 경우 자신만의 투자 방식이 없다면 자꾸 객관적인 시각이 아닌 주관적인 시각을 집어 넣기도 한다. 그래서 차라리 자동으로 투자할 수 있도록 하는 것을 활용하던지 매일 투자를 하는 것을 넣어보던지 하는 방식도 나쁘지 않다고 생각이 든다. 이 책에서 나온 방식을 자신의 것으로 체득하는 것도 어쩌면 독자의 의무일수도 있다. 나 역시도 많은 시간과 노력을 해 보고 있다.

우리는 과연 월급 이상의 것을 얻을 수 있을까?

투자의 최대 난점은 바로 잃을수도 있다는 점이다. 특히 멘털적인 측면에서 무너지기 시작하면 제대로 된 결정을 못하는 경우가 많이 있다. 이러한 책을 읽으면서 무조건 딸 수 있다는 자신감이 필요하다기보다는 실패를 했을 때 벗어날 수 있는 다양한 방법에 대해서 고안이 먼저 필요하지 않을까 싶다. 저자와 같이 주식 시장에서 롱런할 수 있던 것은 단순히 투자만을 했던 것이 아니라 다양한 정보를 얻기 위해 노력했으며 자신만의 멘털 관리에 철저했다고 볼 수 있다. 우리는 그런 점을 배워서 앞으로 10년 이상을 장기로 가져갈 수 있는 장단기 투자에 대해서 전략을 세워봐야 할 것이다. 배워보자!

왜 아파트에 투자하고 싶은가?

많은 사람들은 아파트에 살고 싶어 한다. 물론 우리 부모님같이 연세가 좀 있으신 분들은 귀농이나 지방에서 복잡하지 않게 살고 싶다고 말을 하는 경우도 있다. 단독주택이 좋다고 말을 하는 사람도 있다. 하지만 내 주변에서는 만약 같은 가격이라면 서울에 있는 아파트를 내버려두고 지방에 있는 일반 주택을 사겠다는 사람은 단 한 명도 본 적이 없다. 그만큼 서울 시내의 아파트에 대해서 높은 평가를 내릴 수 있다는 것은 자명한 사실이다. 세계 어느 나라를 가더라도 너무 당연하게 수도의 건물에서 살고 있는 사람의 소득 수준은 굉장히 높은 편이다(아니라면 부모 어시스트가 확실하다) 수요와 공급에 따라서 수요가 극도로 몰린다는 의미이다.

투자처로서 사실 안성마춤이다.

물론 많은 유투버들이 다양한 투자처를 이야기하는 경우가 많이 있다. 지식산업센터, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등등 이런 것이 전혀 돈을 벌지 못한다는 의미는 아니다. 그렇지만 확률 상 이것으로 돈을 번 사람보다 잃은 사람이 월등히 많이 있다. 이것은 주식과 같이 손절하면 그만이 되는 게임이 될 수 없다. 그런데 굳이 확률이 낮은 쪽으로 투자할 필요가 있을까? 하지만 아파트, 넓게 보자면 도심 내 아파트의 경우 특별한 케이스가 아니라면 투자 이후에도 빠져 나오는데 큰 무리가 없다. 그만큼 기본적인 수요가 보장되어 있기 때문이다.

그런데 아파트가 비싸서 투자는 못하겠다고?

물론 이렇게 이야기 하는 사람치고 실제 상황을 보면 가능한 상황에서도 절대 투자를 하지 못하는 경우가 많이 있다. 이유는 간단하다. 대출이 무조건 위험하다고 말을 하던가 아니면 '떨어질지도 모르는 상황에서 투자를 할 수 없다'라는 이유를 이야기한다. 거기다가 어떤 유투버의 경우 무조건 떨어진다라고 말을 하는 경우도 많이 있다. 인구가 줄어드니 줄어든다는데 인구가 줄어들면 집에 안 살고 전부 텐트를 치고 사는 것일까? 아니다. 오히려 더 필요하다. 거기다가 오피스텔을 실제 살아보면 혼자 살기에 그리 좋지 않은 환경이라는 것도 알게 될 것이다. 그래서 많은 사람들이 아파트를 원한다. 그런 곳에 투자를 하기 위해서는 솔직하게 이야기하자면 다소 무리가 되더라도 투자를 하는 편이 개인적으로는 낫다고 본다.

아파트 가격이 떨어지는 경우도 당연히 있다.

하지만 화폐 가격은 결국 떨어지게 되어 있다. 종이돈을 다 불태우지 않는 이상 계속 찍어내는 것은 어쩔 수 없으며 국가에서도 디플레이션이 아닌 인플레이션을 기반으로 모든 계획을 짠다. 나중에 가격이 떨어질 제품이라는 것을 알고 있을 때 누가 그것을 구매할 수 있을까? 공산품과 같이 향후 혁신으로 바꿀 수 있는 부분이 있다면 그런 것을 기대하겠지만 (최근 보자면 그마저도 아닌 듯, 스마트폰 가격을 보면 알 수 있다) 이건 공산품이라고 하기에는 너무나 다른 모습을 보여주는 제품이다. 완전히 동일한 제품은 단 하나도 볼 수 없는 특수 제품이라고 생각을 하는 것이 낫다.

투자 방법은 어쩌면 간단하다.

쌀 때 사서 비싸게 파는 것. 하지만 그것을 판단할 수 있는 것은 본인의 학습 여하에 따라서 차이가 난다. 물론 운도 실력으로 받아들일 수 있다. 미래를 예측하는 것이 쉽지는 않지만 다양한 상황이 학습되어 있다면 지금 상황에서 오를지 떨어질지에 대해서는 어느 정도 확신을 가질 수 있는 실마리들이 많다. 책에는 그런 것을 학습하게 하기 위해서 다양한 내용이 나와 있다. 그간 자신이 가졌던 어떤 편견에 대해서 궁금증이 있다면 이 책 속에서 한 번 풀어보는 것은 어떨까.

입지가 모든 것을 뒤집는다?

내가 이전에 살고 있던 아파트가 있었다. 분명 분양 초기부터 조금 더 서쪽에 있는 아파트보다 높은 가격 수준을 유지했다. 차이가 13년 이상 나기 때문이기도 하겠지만 더 많은 새로운 아파트 촌이 내가 있는 곳에서 생겨나기 시작했기 때문에 계속 그 가격이 유지될 것이라고 생각을 했었다. 그런데 시간이 지나고 내가 살던 아파트도 어느 정도 '나이'를 먹기 시작하자 기존의 위치에 있던 아파트가 점점 가격이 비슷해지기 시작하면서 뒤집히는 것을 눈으로 목격하고야 말았다. 지금 대한민국에서 '새 아파트'가 가지는 위상이 얼마나 큰지 알고 있음에도 이렇게 입지가 모든 것을 뒤집을 수 있다는 것을 새삼 크게 느끼게 된 사건이었다. 그럼 앞으로의 입지는 어디가 제일 유리할까?

GTX가 대체 뭔데 난리지?

사실 부동산 투자를 고려한다고 했을 때 이젠 GTX를 모르고서는 투자라는 말을 할 수조차 없을 것이다. 솔직히 몇 년 전까지만 해도 그저 빠른 전철 정도로만 생각을 했었는데 이게 개통되는 것이 눈앞에 보이자 후속 노선에 대한 기대가 엄청나게 커지고 있다. 선행적으로 뚫릴 동탄 - 수서의 경우 이미 SRT가 다니는 노선인데 그것보다 반가격에 약간의 차이가 나는 수준 정도로 이동이 가능하게 될 것이며 2024년 하반기가 될 운정-서울역의 경우 파주 꼭대기에 있는 운정이라는 도시가 많은 사람들의 성원을 하게 될 도시로 바뀌고 있다는 것을 보여주는 부분이 있다. 속도도 속도이거니와 그간 불편하다는 평가를 받았던 지역에 숙원 사업을 일거에 해결할 수 있다는 것이다.

정부 입장에서는 서울 내부보다 외곽 도시를 더 키우고 싶을 것이다.

일단 서울 내부의 경우 어떤 방식으로든 개발을 시키는 경우 누군가가 이득을 볼 수 밖에 없는 구조인데, 기존에 기득권이 가져갈 수밖에 없을 뿐 아니라 사업의 진행 방식도 원주민들이나 투자자들의 의견이 너무 상이하게 갈리기 때문에 기존에 그런 부분이 없는 곳에서 개발을 하기가 더 쉬울 것이다. 마곡지구 이후 서울 시내에서 재건축 외에는 대안이 없기 때문이 이렇게 제2, 제3 신도시를 개발하게 되면서 교통 부분을 해결할 수 있는 방법을 고민하게 되었고 그것이 GTX라는 것으로 일거에 해결될 수 있다는 것을 알게 되었다.

그렇다면 투자의 눈으로 보았을 때 어떻게 바라봐야 할까?

당연히 노선이 뚫리는 곳의 임장이 선행되어야 한다. 예를 들어보면 GTX-A노선 중 대곡역의 경우 실제 임장을 가서 보면 주변이 온통 논밭에 그린벨트 지역이 꽤나 많이 있다는 것을 알 수 있다(개인적으로 3호선을 타면서 대체 여기다가 왜 지하철을 연결해 두었을까 의문인 곳이기도 했다) 주변 지역에 있는 아파트도 그리 높은 가격대를 형성하고 있지 않은데, 이런 곳이 결국 미래에 큰 이득을 가져오게 될 곳이라는 것도 생각해 볼 수 있었다. 3호선/GTX-A/서해선 결국 3군데 지나가게 되는데, 주변이 발전되지 않을 수 없다는 의미이다. 이렇듯 실제 임장을 가서 볼 수 있는 것과 실제 개발과정의 모습을 같이 그려볼 수 있다면 이 책은 엄청난 도움이 될 것이다.

이제는 GTX 시대이다.

그간 지하철로 연결된 곳을 공략했다면 이제는 넓게 GTX 노선을 따라서 투자를 해야 한다고 생각이 된다. 물론 아직까지 상상 속의 노선인 D,E,F에 지금부터 투자를 한다면 최소 20년가량은 그대로 갈 수밖에 없다는 생각이 들지만 A노선의 경우 이미 확정적이기 때문이 이 라인에 투자처를 잡고 기다린다면 10년 정도면 결실을 거둘 수 있을 것이라는 생각이 든다. 저자의 임장노트 속에서 우리는 어떤 방식으로 투자를 해야 할지, 그리고 어떤 시선으로 땅이나 건물을 바라봐야 하는지를 배운다면 우리의 삶이 풍족해지지 않을까.

부동산은 투자하는 것일까?

주변에 집이 없는 사람들은 흔히 부동산은 사는 것(Buy)이 아니라 사는 것(Live)라고 한다. 근데 그것이 맞는가? 세계 어디에서도 부동산이 가격이 저렴한 곳은 없다. 사회주의/공산주의인 북한 조차도 평양 땅은 지네들이 먼저 차지하고 나머지만 사람들이(그것도 돈 좀 있는 사람들이) 가지게 된다. 어찌 보면 당연한 욕망이다. 수렵생활을 하지 않는 상태에서 집이라는 것은 항상 존재해야 하는 것이며 꼭 필요한 것이다. 그리고 건물이라는 것은 현대 사회에 있어서 필수 불가결한 존재라고 생각을 할 수 있다. 그런데도 투자라는 개념을 버리고 오직 Live만 추구할 것인가? 나는 이런 사람들을 보면서 솔직히 한심하다는 생각을 한다.

저자는 군인이다.

사실 군인의 경우 관사가 존재하기 때문에 집에 대한 걱정이 다소 덜할 수 있다. 그런데 많은 한국 남성들은 군대를 다녀와 봤기 때문에 그들의 관사도 본의 아니게 모두 보았을텐데 정말 지금 생각하면 어떻게 그런 곳에서 사람이 살 수 있는가 싶을 정도로 상태가 열악하다. 실제로 이러한 이유 때문에 많은 곳을 리모델링하거나 새로 매입을 하는 등의 방식을 취하거나 군인 아파트를 아예 하나 만들어서 활용하는 경우도 있는데 이마저도 운이 굉장히 좋거나 고위 군인에게만 혜택이 돌아가는 실정이다. 군인이라고 서울 안 살고 싶겠나? 근데 주로 지방으로 전전하는 경우가 많으니 상대적으로 정보도 시간도 부족한 상황이다.

그런 와중에서도 재테크에 뛰어들었다.

사람들은 다 누구나 완벽한 조건에서 할 수 없다. 사실 돈이 많으면 재테크를 애초에 할 필요조차도 없다. 삼성의 이재용 회장이 돈이 아쉬워서 일을 하는 것은 아니지 않겠는가? 그러니 결국 자본은 부족할 수 밖에 없고 정보도 부족할 수밖에 없다. 저자는 1억이든 5천만 원이든 투자할 수 있다고 했지만 결국 돈이 적다면 몸으로 뛰어다닐 수밖에 없다. 그러니 이 책에서 나와 있는 많은 정보를 '수박 겉핥기' 식이더라도 많이 해야 한다고 생각한다. 특히 저자의 흑석동 선택은 지금에 와서는 엄청난 성공이라는 생각이 드는데, 결국 강남이 점점 뻗어나가게 되면 주변 위성 지역도 동반 상승할 수밖에 없다는 것을 이미 10여 년 전부터 알았다는 게 대단하다.

많은 투자 방식이 있다.

주식, 코인, 선물옵션, 금, 달러 투자 등등. 아마 예전보다 더 폭 넓어진 방식에 여러가지 투자를 병행하는 경우가 많이 있다. 그런데 이것으로 돈 좀 벌었다 싶은 사람들이 다음에 하는 투자는 거의 정해져 있다. 바로 부동산 투자이다. 아마도 본인 집을 먼저 우선해서 사고 그다음에 안전하다고 판단되는 부동산 상업 쪽 부자를 하거나 다른 아파트나 빌라 등에 투자를 한다. 왜 그들이 돈이 있음에도 부동산에 투자를 할까? 부동산의 경우 적어도 다른 투자 건에 비해서 '직접 활용'이 가능한 것이기 때문이다. 그렇기 때문에 항상 필요한 부분이 존재한다. 그래서 안정성에 있어서는 다른 어떤 것보다 뛰어나다고 생각이 된다.

나에겐 어떤 투자법이 맞는가?

부동산만큼 투자를 할 때 법을 많이 알아야 하는 것이 없다고 생각이 된다. 우리가 주식이나 코인 투자를 하면서 법이 어떻게 바뀔지 고민하고 한 적은 없지 않은가. 그만큼 투자금도 크지만 공부할 것도 꽤나 많아야 하는데 사람들은 이 거대한 규모의 금액을 투자하면서 너무 쉽게 결정을 하는 경우가 많이 있다. 나는 그러면 절대 안된다고 생각한다. 내 돈을 아끼고 안전하게 관리하기 위해서 이런 학습은 필수다. 이 책은 어쩌면 기초적일 수도 있다(고수들에게는) 하지만 나 같은 초보들에게는 꼭 알아야 하는 내용들만 엄선해서 담은 바이블이다. 읽고, 또 읽고 외워보자.

주식 잘 되고 있는가?

주변에 이렇게 물어보면 다양한 영웅담이 나온다. 그런데 주변에 물어봐도 의외로 중간중간 분명히 벌긴 했는데 결과적으로는 0에 수렴하거나 심지어는 마이너스가 되는 경우가 많이 있다. 이와 같은 이유는 바로 '꾸준한 이득'이 없기 때문이다. 특히 국내 주식 시장의 경우 항상 북한이라는 이슈와 함께 기업 역시도 배당에 긍정적이지 않은 상태이기 때문에 디스카운트가 발생이 된다. 거기다가 때가 되면 나타나는 테마주 이슈 때문에 소위 '물려서' 주식에 대한 긍정적이지 않은 결과를 가져오는 경우도 일상 다반사이다. 세계 10위권의 경제대국임에도 항상 코스피 지수는 2000대에 머물러 있는 이유는 바로 이러한 이유 때문이다.

패러다임이 바뀌고 있다.

그간 디스카운트 되던 이유 중 하나인 배당 부분이 정말 많이 좋아지기 시작했다. 국내 최고 대기업 중 하나인 삼성전자가 언제부터인가 연간 배당에서 분기 배당으로 전환하기 시작했고 주력 산업인 반도체가 시황에 따라서 크게 움직이는 산업임에도 배당성향은 3년간 계속 유지를 하겠다는 발표를 하기도 했다. 주주 입장에서는 최소한 얼마 이상의 배당을 통해서 주주로서의 혜택을 누릴 수 있다는 의미이다. 이렇게 배당성향이 일정하고 높아지고 있다면 많은 기업들은 세계적인 이슈가 발생하더라도 어느 정도 하방 경직성을 가지게 된다(이율 때문에) 이제 국내에도 5% 이상의 배당주들이 많이 나타나면서 그래도 배당주 투자를 할만한 토양이 만들어졌다는 의미다.

그러면 어떤 주에 투자를 해야 하는가?

이 책은 무조건 배당주에 막 투자하면 된다는 것을 의미하지 않는다. 많은 기업들이 배당 정책을 펴고 있고 그에 따라서 진행이 되는 경우가 많아서 이제는 배당하는 것과 하지 않는 것을 1:1 비율 정도로 볼 수 있는데 얼마나 꾸준하게 배당을 하는지, 그리고 배당성향은 몇 %나 되는지, 그리고 국내 기업에서 가장 심도 있게 보아야 할(?) 최대 주주의 나이와 자녀의 승계 사항에 대해서도 이해할 필요가 있다. 저자도 이야기를 했지만 국내 주식 투자자들을 굉장히 무시하는 듯한 인적/물적 분할의 경우 누가 보더라도 회사가 아닌 오너의 승계를 위한 방식이라고 밖에 보이지 않는다. 비난은 할 수 있지만 현실이 그러니 자녀 승계의 상황을 보고 이해할 필요가 있다는 것이다.

알짜 배당주를 찾아보았는가?

책에 나와 있는 다양한 방식의 접근법은 꼭 여기에 설명되어 있는 우량주 뿐만 아니라 많은 배당주에 대해서 접근할 수 있는 여지를 남겨준다. 특히 '배당주는 대체 언제 매수를 해야 하는가?'에 대해서 많은 의견이 분분한데, 연말쯤 되면 항상 뉴스에 나오면서 '이제는 배당주에 투자할 시간'이라고 나온다. 그게 맞다는 것이 아니다. 배당을 하게 되면 배당락이 생기는데 이제 법적으로 다소 바뀌겠지만 그전에는 배당이 얼마 나오는지도 모르는 상태에서 배당락을 맞았기 때문에 배당보다 주식 하락이 더 큰 경우가 많이 있었다. 우량기업이라면 배당락 직후에 오히려 매수를 집중적으로 한 다음다음 해까지 기다리는 것도 방식이라는 생각이 든다. 결국 돌아올 금액이니 말이다. 예를 들면 KT&G 같이 말이다.

나도 배당주에 투자해 볼까?

그런데 직접 투자의 최대 난점은 아마도 '나의 손가락' 일 것이다. 배당주에 투자한다고 분명히 투자를 했음에도 시간이 지나면서 높지 않은 수익률을 보고 결국 매도하고 테마주로 넘어가는 일이 왕왕 있을 것이다. 그러니 차라리 배당주 펀드는 어떨까? 저자가 있었던 자산운용의 경우에도 상당히 높은 수익률을 보여주었으며, 이렇게 책을 쓰면서 접근법을 자세하게 아는 사람이 있는 곳의 펀드는 그래도 믿을만 하지 않을까? 정보와 시간이 부족한 우리 직장인들에게 오히려 '전문가에게 맡겨보자'라는 교훈을 주는 책이 아닐까 생각해 본다.

엔화가 최근 10년 내 최고 약세이다.

엔화가 약세인 이유는 다양하게 있겠지만 먼저 국가의 GDP가 세계 3위이다. 과거 1위를 넘봤을 정도로 탄탄한 국력을 가지고 있다. 그리고 경제 대국이면서 동시에 인구가 1억이 훌쩍 넘는다. 거기다가 주변국과 사이가 그리 좋지는 않지만 섬나라이기 때문에 본인들이 전쟁을 일으키지 않는 이상 먼저 전쟁을 걸어오는 국가도 딱히 없다. 정치적으로 안정되어 있는 것 같으면서도 물가 상승률이 거의 없기 때문에 금리를 마이너스 수준까지 내려도 현재까지 크게 문제가 없는 부분도 있다. 아마 이 부분이 가장 큰 특징일 텐데 과거 저금리 시대에는 다 같이 금리가 낮으니 티가 안 났지만 이제 고금리 시대를 맞이하면서 일본의 화폐가 도드라져 보인다.

과거 엔캐리트레이드라는 이야기가 있었다.

엔화를 빌려서 다른 국가의 주식이나 채권을 매입하여 그 차액을 얻는 방법인데, 한동안 전문직 사이에서는 굉장한 인기를 끌기도 했다. 금리가 0%에 가까우니 대출을 해도 이자에 대한 부담이 없었으며 화폐 가치가 요지부동인 수준이어서 재테크에 유리했다. 다만 이러한 방식은 결국 금융 위기 등에 의해서 갑자기 무너져서 지금은 거의 하지 않는 상황에 이르렀다. 그런데 그런 시절이 다시 한 번 찾아온 것이다. 일본의 화폐가치는 계속 떨어지는데 금리는 요지부동이다. 그런데 한국 화폐의 값어치는 계속 떨어지고 있다. 이렇다면 환전 후 가장 성장률이 높은 미국시장에 투자한 후 국내 화폐로 다시 환전을 하는 방식이 활용 가능하지 않을까?

귀찮다.

아마 이런 이유 때문에 이런 부분을 포기하는 사람이 많을 것이다. 그런데 역사적으로 돈을 버는 사람은 다른 사람들이 절대 하지 않거나 불가능하다고 생각한 부분에서 성공을 낚았다. 과거에 있어왔지만 현재는 잘 하지 않는, 바로 그런 블루오션 시장이 있다는 것이다. 그래서 엔화를 통해 미국 시장에 투자를 하는 방식이 결코 어렵다고 생각하지 않는 이유는 이미 과거보다 더 편하게 환전이 가능해졌고 많은 시스템들이 지금 당장 어려워도 예약 같은 것도 가능해졌으며 이렇게 책에서 여러 증권사의 비교를 통해서 확인이 가능하게 해 두었으니 이 얼마나 편하겠는가? 

수많은 미국 ETF 들이 있다.

미국의 주식 시장은 굉장히 크다고 하는 세계 2위의 중국보다도 몇 배 이상 규모가 크다. 적어도 세계에서 가장 잘 나가는 회사들은 자국뿐만 아니라 미국에다가도 상장을 해야지 인정을 받는 사회이다. 한국에서 쿠팡이 상장하지 않고 미국으로 가서 상장을 하는 것을 보면 알지 않는가? (심지어 이제는 국내 1위의 유통업 회사이다) 엔화를 통해서 미국 ETF에 투자를 하게 됨으로써 환차익과 더불어 필요시에는 현재 최고 인기를 구가하고 있는 탄탄한 일본 기업의 주식도 매수가 가능하다는 점이다. 닌텐도, 세가, 반다이남코 등, 세계를 제패하고 있는 일본 게임 시장의 주축들에 투자를 하고 과실을 얻을 수도 있다. 우리의 포트폴리오는 다양성을 띄면 더 큰 도움이 된다는 것은 누구나 알 수 있을 것이다.

나의 포트폴리오가 문제가 있다?

우리가 할 수 있는 재테크 포트폴리오는 주식, 부동산, 가상화폐 등이 있을 것이다. 아마도 가장 크게 나눈 것이고 그 외에 금이나 음악/미술 등에 투자를 하는 사람들도 있을텐데 잘 모르는 것에 투자를 한다기보다는 좀 더 안정적이면서도 믿음직한 투자처를 추천한다면 이 책에서 나오는 엔화를 바탕으로 미국 ETF 시장에 투자를 하는 것이다. 분명 투자를 하는 과정에서 많은 이득을 보았을 때 세금이 나올 수 있지만 세금을 낼 수준까지 올라온다는 것은 이미 돈을 많이 벌었다는 반증이 될 것이다. 한편으로는 전혀 관심이 없더라도 '이런 투자 방법도 있었네?' 정도 이해할 수 있다면 이 책의 값어치는 충분하지 않을까.

부동산 투자를 해 보았는가?

부동산 투자를 하면서 가장 어려운 것은 아마 정부 정책의 변화일 것이다. 부동산만큼 정부가 민감하게 반응하는 아이템이 없는데 이미 이전 정부에서는 수십가지 이상의 변화를 주었기에 뭔가 부동산을 매매하는 사람이나 집이 없어서 어쩔 수 없이 전세나 월세를 오고가는 사람들 조차도 굉장히 고통스러운 한 해가 아니었나 생각을 해 본다. 그런데, 이러한 부동산 투자에서 어려운 정부 정책 변화는 어떤 것으로 확인할 수 있냐면 바로 세금이다. 뭔가 벌금과 같은 세금이라는 생각도 들지만 투자자 입장에서는 그 법이 바뀌기를 바라긴 하지만 바꿀 수 없다면 순응하고 빠르게 이해를 해야 하는 의무가 있다.

1가구 1주택 이상부터는 정말 너무 헷갈린다.

세무사 분들 중 부동산 관련, 특히 아파트 관련 세무 내용을 전문으로 다루거나 아니면 아예 다루지 않는 케이스가 늘어나고 있다. 세법이 너무 자주 바뀌고 금액적인 차이가 크기 때문에 그렇다는 생각이 드는데, 이러한 부분은 사실 정치인들이 정말 정책을 거지같이 짜고 있다는 생각이 든다. 모든 법은 당장 오늘 시행되는 것이 아니라 어느정도 버퍼가 되는 기간이 있어야 하는데, 부동산 정책들은 하나같이 오늘 발표하고 내일부터 시작인 케이스가 많아서 중간에 피해를 보는 사람이 나타난다. 정말 답답한 노릇이다.

문제는 법이 변경된 다음이다.

1세대 1주택의 비과세 부분은 너무 자주 바뀌고(거기다가 실거주 의무가 어디는 있고 어디는 없고 하는 오락가락 정책...) 거주용과 비거주용, 오피스텔, 농가 등을 어떤 식으로 처리를 해야 하는지에 대해서 변화가 있는 것을 당장이 아니라 나중에 알아버리게 되어서 다른 것을 하지 못하게 되는 케이스도 나타나고 있다. 이러한 책을 읽으면서 얻을 수 있는 지식이기 때문에 어렵지 않을 수 있지만 일반적으로 평생 부동산 거래를 5회 이상 하는 경우도 많이 없는 사람들도 있어서 이러한 부분을 일일이 다 기억하는 것은 쉽지 않다. 그런데 모르면 손해를 본다.

조합원 입주권과 분양권은 왜 다를까?

태생이 다른 두 권리는 사실 토지로 시작하는가 건물로 시작하는가에 대해서 차이가 있다. 다만 이러한 부분에 있어서 모든 조건에 대해서 사족과 같은 법을 붙여버리니 케이스 바이 케이스 별로 세금이 천차만별이 되는 경우가 있다. 또한 국세청에서 유권해석을 하는 경우에 따라서 세금이 더 혹은 덜 부과되는 경우도 있어 일반 서민들은 이러한 부분에 굉장히 큰 불편함을 느낀다. 얼마나 짜증나고 스트레스 받겠는가? 이유는 알지만 왜 이렇게 차이나는지를 모르면 당할 수 밖에 없다.

우리는 왜 부동산에 투자하는가?

한국에서 부동산은 제한된 땅덩어리와 함께 계속 우상향 할 수 밖에 없는 정말 가치있는 투자처이다. 물론 기다림이 필요할 수도 있도 법의 테두리 밖에서 거래를 하다가 문제가 되는 경우도 종종 발생할 수 있다. 하지만 무엇보다 투자를 해도 좋다고 이야기를 하는 것은 주식은 망하면 종이가 되어버리지만 부동산은 망해도 땅은 남을 수 있다는 점이다. 내가 이제 부동산 투자를 해야 하거나 투자를 이미 하고 있다면 이 책에 나와 있는 다양한 케이스에 대해서 꼭 학습이 필요하다. 내게 언제동일한 케이스로 다가와서 골치를 썩일지 모르니 말이다.

어느덧 40대가 되었다.

뭔가 20대와 30대가 너무나 정신없이 지나간 것 같은데 40대가 되니 문득 두려운 것이 생겼다. 일단 은퇴를 하는 나의 선배들을 보면서 이제 내가 회사에 있는 날보다 나가야 할 날이 더 가까워지기 시작했다는 것과 의외로 모아놓은 것들이 거의 없다는 생각이 든 것이다. 나름 대기업도 다니고 열심히 야근도 주말에도 근무를 하면서 벌었는데 결과물은 생각보다 별로라는 것이다. 왜 이렇게 된 것일까? 재테크라는 것에 대해서 그렇게 관심이 없진 않았지만 막상 실행을 했던 것은 별로 없던 것 같다. 특히 부동산 부분은 말이다.

40대에 부동산 투자는 선택이 아니라 필수다?

이 명제에 대해서 진짜 40대가 되니까 확실하게 이해가 간다. 회사가 경기도 동탄 쪽에 있어서 그곳에 사는 선후배들이 많은데 동탄 2 신도시가 처음 시작될 때 가격은 3~4억 수준으로 당시에는 허허벌판에 아파트를 짓고 있었기 때문에 그리 미래가 밝지 않았던 것으로 생각이 되었다. 그런데 동탄 1 신도시가 시작될 때의 학습효과가 있던 사람들은 너도나도 청약을 시작했고 항상 처음에 시작하는 시범단지를 기준으로 거의 3배 이상이 상승되었다. 아마 어떤 재테크, 혹은 일을 3배로 하더라도 이러한 수익률이 나올 수 없을 것이다. 그래서 우리는 부동산 투자를 반드시 해야 한다고 말을 하는 것이다. 최근 떨어진다고 말은 하지만 이미 오른 것에 대한 것이 급격히 하락하는 것은 정치적으로도 경제적으로도 불가능하다.

경매는 이렇게 하는건가?

경매는 사실 법적으로 원칙대로 하면 어려울 것은 없다. 다만 결국 사람이 연관이 되고 명도라는 것을 해야 하기 때문에 사람과의 관계를 껄끄럽게 여기는 사람은 손쉽게 하기 어려운 것이라고 하여 잘하지 않는다. 분명 저렴하게 할 수 있다고 알고 있음에도 경쟁률이 아주 높지 않은 이유는 이러한 이유일 것이다. 이 책에서는 경매에 대한 기초적인 부분과 저자 스스로 어떤 방식으로 접근했는지에 대한 경험담이 나와 있다. 사실 여타 경매 책에서도 이러한 방식으로 작성되어 있는 것이 많기 때문에 독특하다고 표현하기는 어렵지만, 명도 이후에도 상대방이 어떤 반응을 보였는지, 어떠한 부분에서 양보를 하면 안 되는지에 대해 어쩌면 원칙보다는 상황에 맞는 부분을 보여주는 것이 굉장히 인상적이었다.

경매는 돈이 움직이는 일이다.

거대한 돈이 움직이고 자신이 손해를 보면서까지 할 필요는 없을 것이다. 그런데 이러한 명도 과정에서 인간적인 부분 때문일까? 아니면 측은지심 때문일까? 말 한마디 때문에, 그리고 글 한 줄 때문에 엄청나게 손해를 보는 경우가 생긴다. 개인적으로 경매 자체 과정에 대해서는 사전에 공부를 하고 가지만 정작 명도의 대상자에게 갈 때는 고민이 없이 가는 경우가 많아서 이러한 문제를 많이 발생시키는 것 같다. 오히려 공부는 이러한 부분을 해야 하는 것이 아닐까 생각이 되는데 아무리 보석이라도 결국 완전히 내 것으로 만들지 못하면 그림에 떡이라는 좋은 '교훈'을 주는 부분이 아닐까?

저자는 40대 후반에 부동산 투자에 뛰어들었다.

그것이 실력이든 운이든 하나의 카페를 운영할 정도로, 그리고 하나의 강의를 진행할 수 있을 정도로 전문가가 되었다. 설마 나이 때문에 힘들어서 못한다는 그런 말로 본인을 위로할 생각인가? 아니다. 그리고 돈이 많으면 뭐 하냐는 사람도 있는데 경제적 자유가 보장되기 시작하면 자신이 할 수 있는 것들이 너무나 넓어지기 때문에 지금 당장 힘들어도 그것을 해야 하는 당위성이 있다는 생각이다. 엄청난 부자는 아니지만 시간의 자유, 영혼의 자유를 얻어서 지금까지 돈을 위해 삶을 살았다면 이번에는 자신을 위해, 가족을 위해 살아보는 것은 어떨까?