[강남구] 너무나 살아보고 싶은 곳, 도곡/역삼/대치
한국에서 집값이 결정되는 요소는 무엇일까?
아마 누구나 알고 있듯, 교통/일자리/교육 이렇게 3가지라고 말을 할 수 있다. 수도권 내에서 그중 하나만 가지고 있어도 집값은 잘 떨어지지 않는다는 평가를 받을 수 있다고 하는데, 그 세 가지를 모두 가지고 있는 곳이 있다. 바로 도곡/역삼/대치 구간이다.
정확하게는 도곡동 타워팰리스 구간부터 한티역을 지나 선릉역 가까이의 학원가까지를 의미하게 되는데 선릉하고 삼성역 구간의 경우 테헤란로라고 일컫어지는 한국의 스타트업 산실인 구간이며 GTX-A 노선 완성 시 국내 최고의 일자리를 창출할 만한(+Mice, GBC) 곳이기도 하며 서울 3대 교육 위치(대치/중계/목동) 중 하나이자 지금은 누구나 원탑이라고 일컫는 곳이기도 하다. 그리고 두말할 것 없이 주변에 거미줄처럼 지하철 노선도가 펼쳐져 있다. 아마 세계적으로도 한 곳에 이렇게 많은 노선이 지나다니는 곳은 없을 것이다.
타워팰리스야 뭐, 이미 고급 주거지로도 충분히 알고 있는 곳이지만…
주상복합 1세대라서 사실 단점도 내포하고 있는 것도 사실이다. 향후 재건축은 당연히 안될 것이긴 하지만 어느정도 시간이 흘러도 명품은 계속 유지된다고 하나? 워낙 튼실하게 만들어 놓기도 하고 내부 내장재 등이 좋은 것이 쓰여서 그런가, 살짝 어둡다는 것 빼고는 웅장하고 호텔 같은 느낌이다. 아이가 없다면 한 번쯤 살아보고 싶은 곳이 아닐까 싶기도…? 다만 주상복합의 특성상 어쩔 수 없이 집의 모양이 좀 신기하거나 한 경우가 있어서 사각을 기준으로 집을 구성하는 우리들에게는 다소 낯설게 느껴질 수 있다(공간 활용이 영 별로라는 의미이기도 하다)
한 때 쌍둥이 시험 이슈로 유명했던 숙명여고가 있고… 그 사잇길을 지나다 보면 제일 먼저 보이는 아파트이다.
대치 동부센트레빌. 아마 근처 아파트 중에 외관이 가장 세련되지 않았을까 싶다. 다른 아파트에는 보이지 않는 커튼월 공법으로 만들어서 외관이 굉장히 멋있는데, 여름에 보니 안에는 상당히 더울 것 같다는 생각이 든다. 개인적으로 아파트는 소형 평수보다는 대형 평수가 많은 것이 더 관리가 잘되고 좋다고 생각이 되는데 이 아파트가 딱 그렇다. 46평부터 61평까지 있는데 강남에서 이보다 더 좋은 구성은 없지 않나 싶다. 도곡역 바로 앞이며, 숙명여중고 앞. 아마 여아가 있는 부모에게는 최선의 선택이 아닐까 싶기도 하다. 지금 기준으로 46평은 평당 1억 원에 가까워지고 있다. 43~44억 수준(46평 기준).
이제부터는 살짝 오르막이다.
평지가 아닌 것으로 까는 사람도 있는데 사실 이정도면 서울에서는 거의 평지라고 봐도 무방한 수준이다. 그냥 단차, 단차라고 생각을 하면 된다. 동네에서 가장 좋다고 평가받는 대도초등학교 기준으로 주변에 고급(?) 아파트들이 몰려있다. 그중 세대수가 가장 많고 주변 시세를 리딩하는 단지는 바로 ‘도곡렉슬’이다. 대체 2006년에는 무슨 일이 있었길래 강남권 쪽에 아파트가 이렇게 많이 지어졌을까? 2003년 정도가 제일 붐이 아니었나 싶다. 월드컵 이후로 갑자기 아파트가 짓고 싶어 졌던가… 어찌 됐건 서초와는 다르게 3천 세대 넘는 아파트가 주변에서는 달랑 하나라서 꽤나 커 보이기는 하는데, 단지 내에 살짝 단차가 있지만 당시 이러한 커뮤니티 시설들이 거의 없던 시기였음에도 이렇게 공간 활용을 할 수 있는 곳을 두어서 활용하고 있다. 컨소시엄인 관계로 해당 아파트를 잘 모르는 분도 조금 있긴 한데, 몇 년 전까지만 해도 국내에서 가장 유명한 아파트 중 하나였다. 학원도 학교도, 역도 모두 가까워서 실제로 가서 보면 아이들이 정말 많은 아파트이기도 하다. 현재는 31~32억 수준(33평 기준).
길 건너에 보이는 대치아이파크는 도곡렉슬과 비슷하게 생겼다.
2년정도 차이가 나긴 하지만 동일하게 25층이기도 하고, 평형 분포도가 비슷해서 크게 차이가 나진 않는 것 같았다. 가격은 렉슬보다는 1~2억 정도 저렴했는데, 개인적으로는 굳이 렉슬과 선택 선상에 있다면 렉슬 쪽을 추천하고 싶다. 규모의 경제라고 해서 단지가 큰 쪽이 전반적으로 더 잘 되어 있는 경우가 많이 있다. 물론 나쁘다는 의미는 아니었다. 그리고 옆 근처로 가면, 왠지 도곡렉슬과 한 아파트라고 보이는데, 아닌 거 같은 래미안 아파트‘들’ 이 있다.
래미안 도곡카운티, 래미안 그레이튼 2차
래미안 도곡카운티는 일자로 쭉 늘어선 단지이다. 역세권이기도 하지만 대로변에 있어서 먼지와 소음에는 어쩔 수 없이 취약할 수 밖에 없다. 하지만 학군은 동일하게 따라가기 때문에 도곡렉슬의 약 90% 정도 수준의 금액을 쫓아가게 된다. 래미안 그레이튼 2차는 신기하게도 대로를 두고 3개 동과 2개 동이 떨어져 있는 구조를 가지게 되었는데 그 덕에 104동과 105동은 대도초 학군이 되었다(?) 101~103동의 도곡초도 나쁘진 않지만 역시나 아파트 인원들만 다니는 곳을 선호하는 한국 부모님들의 특성상 104동 쪽이 좀 더 나은 평가를 받는다(104, 105동은 모두 33평밖에 없기도 하다) 가격은 현재 대략 28~30억 내외. 어차피 도곡렉슬도 커뮤니티가 엄청나게 좋은 것이 아닌 것을 가정하면 오히려 가성비는 이곳이 더 낫지 않나 싶기도 하다. 완전 평지이기도 하고 말이다. 다만 거래량은 매우 적은 편이다. 그럼에도 보통 세대수가 적은 곳은 관리가 잘 안 되기 마련인데, 이곳들은 예외다.
그리고 보니 래미안 그레이트는 2차와 3차는 보이는데, 왜 1차는 없을까?
이런 의문을 가지고 열심히 뒤져본 결과 과거 역삼 진달래 아파트라는 곳이 1~3차까지 있었는데…
1차 : 래미안 도곡카운티
2/3차 : 래미안 그레이튼
으로 변경이 된것이라고 하더라…
참고로 선릉역으로 올라가는 구간의 역삼 개나리 시리즈는 다음과 같다.
1/2차: 개나리 래미안
3차: 개나리 푸르지오
4차: 강남 센트럴 아이파크
5차: 역삼 개나리SK뷰
6차: 역삼 자이
보통 대단지는 한꺼번에 되는데 이곳은 참 특이하게 따로따로 개발이 되긴 했다. 그래서 10년 이상 차이나는 아파트도 있는데, 그 덕에 계속 새롭다는 느낌이 들기도 한다. 도곡 쪽과는 또 다른 느낌이 있기도 한데, 이곳은 또 중학교가 핫한 느낌이다. 역삼중학교가 참 인기가 많은데, 호갱노노에서 주변 아파트를 검색해 보면 거의 대부분 역삼중학교로 배정되는지 여부를 물어보는 내용이 참 많다. 비싸디 비싼 아파트 사이에 존재하기도 하거니와 한티역 부근의 학원가들을 자유롭게 이용 가능하기 때문에 아마 인기가 많은 것이 아닐까 생각을 해 본다.
이곳은 사실 이미 양재부터 파닥파닥 걸어온 나머지 따로 구경을 할 여력이 없었는데 다른 것은 몰라도 한티역 부근 상권이 이렇게 많은 사람들이 있는지는 처음 알았다. 한티역 롯백은 사실 그리 유명하지는 않은 듯 하지만 주변 아파트에서 거의 마트 수준으로 활용을 하고 있는 듯하며, 한티역 상권은 여느 대학교 상권보다 훨씬 낫다는 생각을 했다. 일반 방학에도 문제가 없고(애들은 방학에도 학원을 다닌다) 점심 저녁 모두 나와서 먹는다는 사실과 더불어 아파트와 회사가 공존하는 곳이라 상권 자체가 참 좋다는 생각을 했다. 아파트 가격은 33평 기준으로 아래와 같이 별도 확인을 해 보았다. 위치와 연차에 따라서 다소 다른 모습을 보이긴 하지만 전반적으로 반포 쪽보다는 낮은 수준이다.
개인적으로는 반포 쪽이 새아파트가 많고 한강이 가깝다는 매력이 있긴 하지만…
국내 최대의 학군지와 더불어 ’강남‘ 이라는 메리트, 정말 다 가지고 있는 지하철 노선 등등을 생각해 본다면 이곳도 가격 상승은 충분히 여건이 있다고 본다. 내가 쓴 내용에 이 동네 대장(?)이라고 말을 하는 래미안 대치팰리스가 빠져있는데, 개인적으로 주변에 우선미나 은마 아파트가 재건축되는 순간 순위가 뒤바뀔 것으로 보이기에 굳이 가보진 않았다(사실 이렇게 말해도 충분히 좋은 아파트이긴 하다) 어찌 됐건 강남 한복판의 너무나 좋은 여건의 아파트들이라는 것은 변하지 않는다. 부럽다. 부러워, 대치동 쪽은 토지거래허가제로 묶여있어서 도곡동 쪽과는 다소 차이가 있기는 하다. 다만 오히려 도곡동 쪽의 아파트들이 래대펠을 제외한 나머지는 더 신축이 많은 관계로... 토지거래허가제의 폐혜로 이동네가 소개되지는 않는 듯 하다. 풀릴까...? 아니면 더 묶일까? 앞으로 서울 시장이 지정하는 향방이 좀 궁금하긴 하다. 이동네 워낙 학원 때문에 이주하는 사람이 많은데(전월세) 그게 막히면 과연...? 오히려 이 위쪽이 상승되지 않을까?(성동구?) 규제 일변도인 이러한 방식은 결국 왜곡을 낳게 된다. 이런 것 좀 하지마 쫌.
